Договор соинвестирования строительства нежилого здания

Договор соинвестирования строительства нежилого здания

Содержание

Не хочу быть «обманутым вкладчиком» или как защитить свои инвестиции в строительство

29.05.2013

Инвесторами в строительстве являются как физические, так и юридические лица, осуществляющие денежные и иные имущественные вложения. Заключая договор на покупку квартиры или другой строящейся недвижимости, мы не всегда обращаем внимания на схемы, которые предлагает застройщик и инвестор для покупки.
В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации купля-продажа может осуществляться только, когда предмет договора купли-продажи существует. Следовательно, если вы желаете приобрести квартиру в новостройке, заключить договор купли-продажи не представляется возможным, т.к. предмет продажи – квартира – еще не построена и дом не сдан в эксплуатацию.
Давайте рассмотрим несколько вариантов, которые могут предлагать инвесторы и застройщики покупателям:
Для этого необходимо сначала определить понятия застройщик, инвестор, соинвестор и генподрядчик (подрядчик).
Застройщик – это юридическое лицо, обладающее правом собственности или правом аренды на земельный участок, на котором разрешено строительство объекта недвижимого имущества и на котором будет возведен объект недвижимого имущества – многоквартирный дом.
Инвестор – это физическое или юридическое лицо, которое на основании договора с Застройщиком вкладывает инвестиции в строительство объекта недвижимого имущества и после сдачи объекта в эксплуатацию будет иметь право на оформление права собственности на часть или на весь строящийся объект.
Соинвестор – это физическое или юридическое лицо, которое на основании договора с Инвестором вкладывает инвестиции в строительство объекта недвижимого имущества и после сдачи объекта в эксплуатацию будет иметь право на оформление права собственности на часть или на весь строящийся объект, в той части, в которой обладает правом сам Инвестор. Т.е. если Инвестор по окончании строительства имеет право на 20 квартир в многоквартирном жилом доме, то Соинвестор может обладать правом на эти 20 квартир или 1 квартиру из этих 20. При этом номера, место расположение, этаж и площадь квартир должны быть точно определены как в договоре между Застройщиком и Инвестором, так и в договоре между Инвестором и Соинвестором.
Генеральным подрядчиком – является строительная организация, имеющая право на возведение подобного рода объекта недвижимого имущества. Генеральный подрядчик самостоятельно либо с привлечением других подрядных организаций на основании договора генерального подряда, заключенного с Застройщиком и Инвестором, строит объект недвижимого имущества и осуществляет ввод объекта в эксплуатацию.

Вариант первый: Инвестиционный договор и договор соинвестирования

Инвестиционный договор заключается между Застройщиком и Инвестором, при этом инвесторов может участвовать неограниченное количество. По договору инвестирование одна сторона (Застройщик) совместно в другой стороной (Инвестором) на совместно вложенные денежные средства или только на денежные средства Инвестора с привлечением Генерального подрядчика возводят объект недвижимого имущества и после ввода его в эксплуатацию делят объект пропорционально своим вложениям. И как мы уже говорили – договоренности о таком разделе должны быть определены в инвестиционном договоре.
Поэтом если вы решили приобрести квартиру по этому варианту вы должны изначально обратить внимание на инвестиционный договор. Например: по итогам строительства в инвестиционном договоре может быть записано, что Застройщик получает право на все квартиры возведенного дома, расположенные на 1-ом, 2-ом и 3-ем этажах с I-ой по IV-тую секции, а все остальные квартиры и нежилые помещения дома принадлежат Инвестору. Следовательно, желая приобрести квартиру на 11 этаже во II-ой секции дома, вы должны обратиться к Инвестору, а покупая квартиру на 2-ом этаже IV –ой секции – к Застройщику.
Договор соинвестирования заключается между Инвестором и Соинвестором, где Соинвестор вносит денежные средства за квартиру и после ввода в эксплуатацию объекта имеет право на оформление квартиры в собственность.
Для регистрации права собственности на квартиру во вновь строящимся доме, покупателю необходимы следующие документы: инвестиционный договор с определением доли каждого участника строительства, договор соинвестирования, копия акта ввода в эксплуатацию объекта недвижимого имущества, акт об окончании инвестиционного строительства и акт об исполнении сторонами договора соинвестирования, кадастровый паспорт на квартиру.
Как правило, трудности в регистрации права собственности возникают тогда, когда Застройщик и Инвестор не могут долго согласовать и подписать акт об окончании инвестиционного строительства. И если в инвестиционном договоре не было четко определены доли, квартиры и площади, на которые имеют право стороны после окончания строительства, покупатель будет полностью зависеть от акта об окончании инвестиционного строительства. И если, вдруг, в акте ваша квартира попадет не к Инвестору, с кем вы заключали договора соинвестирования, а к Застройщику, вы сможете получить права на квартиру, только если Застройщик вам согласится ее передать. Но ситуация может быть и хуже — Застройщик предлагает вам купить эту квартиру вторично или отсылает вас выяснять отношения с Инвестором.
Если вы захотите воспользоваться законными права и обратиться в суд с требованием к Инвестору о возврате денежных средств или предоставлению вам другой квартиры, то квартир уже может не оказаться, а денежных средств у Инвестора к тому времени может уже и не быть. В любом случае вы будете виновны в том, что перед заключением договора с Инвестором не проверили его права на передачу вам прав на конкретную квартиру.
Вот так и возникают «обманутые вкладчики».
И хотя вроде бы все звенья цепочки понятны, такие случаи распространены.

Второй способ: заключение договора участия в долевом строительстве.

В этом случае действует Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 0 декабря 2004 года, где четко определено, какие положения должен включать в себя подобный договор.
Договор участия в долевом строительстве заключается напрямую с Застройщиком и подлежит государственной регистрации. Самое привлекательное в нем, то, что объект строительства – квартира – после вступления договора в силу – становится предметом залога, а вы залогодержателем. Такой договор вы можете заключать с Застройщиком только в том случае, если Застройщик самостоятельно привлекает потенциальных покупателей к строительству объекта. Но как правило, также как и в предыдущем случае – Застройщик заключает такой договор с одним или несколько лицами (Инвесторами), регистрирует договор в регистрирующем органе, а потом Инвесторы начинают привлекать потенциальных покупателей квартир и заключать с ними договора уступки прав требования.
На основании договора уступки прав требования (цессия) Инвестор передает покупателю часть своих прав, а именно: право требования от Застройщика на конкретную квартиру после ввода в эксплуатацию объекта. Договор уступки прав требования также как и договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и залогодержателем будущей квартиры становитесь вы.
Как и в первоначальном варианте, Застройщик и Инвестор на стадии своих договоренностей должны определить кто и какие части объекта недвижимого имущества после окончания строительства получит и может переуступить во время строительства третьим лицам. При переуступке права Застройщик должен быть уведомлен о произошедшей уступке (желательно получить визу Застройщика на договоре уступки).
Такой вариант является наиболее правильным и защищенным при покупке квартиры во вновь строящимся доме для покупателя, т.к. в законе четко определены права сторон, обязанность Застройщика публиковать отчеты о ходе строительства, залог объекта строительства, регистрация самого договора. Необходимо помнить, что все изменения и дополнения в договор участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации, также как и все изменения и дополнения к договору уступки прав требования.
При этом для оформления права собственности вам необходимо будет представить в регистрирующий орган акт ввода в эксплуатацию объекта, акт о выполнении договора участия в долевом строительстве между Застройщиком и вами, кадастровый паспорт на квартиру.

Третий вариант: предварительный договор купли-продажи квартиры

Если вещь еще не создана продать ее покупателю нельзя, т.к. одним из основных условий заключения договора купли-продажи является предмет договора. Следовательно на продажу предполагаемой вещи можно заключить предварительный договор.
Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке (разговор идет только о покупке квартиры на стадии строительства) заключается также как и в вышеперечисленных случаях с лицом, которое имеет право на продажу такой недвижимости. При этом продавец обязуется после получения прав собственности на квартиру заключить с покупателем договор купли-продажи и передать эту квартиру в собственность покупателю.
Перечень документов, необходимых для регистрации права собственности на квартиру по такой сделке следующий: свидетельство о праве собственности на квартиру от продавца, договор купли-продажи между продавцом и покупателем, акт приема-передачи квартиры и заявления от продавца и покупателя.
На первый взгляд в этой сделке все понятно, но существуют следующие риски: 1) после получения права собственности на квартиру продавец может отказаться от заключения с вами договора купли-продажи; 2) за время строительства недобросовестный продавец может заключить предварительные договора на одну и туже квартиру с неограниченным количеством покупателей; 3) истребование обратно денежных средств может быть затруднено тем, что продавец может оказаться несостоятельным, «исчезнуть», переуступить свои права другому лицу.
Поэтому данный способ является рискованным предприятием и не защищает вкладчика от недобросовестных продавцов недвижимости.

Четвертый вариант: приобретение векселя

Еще один способ приобретения квартиры в новостройке, о котором, хотелось бы упомянуть, и который наиболее распространен в Московском регионе является приобретение векселя. Т.е. вы заключаете с продавцом не договор купли-продажи квартиры, а договор продажи вам векселя, который якобы будет впоследствии обеспечен квартирой (вы сможете его обменять на квартиру). Учитывая предыдущие рассмотренные варианты приобретения квартир, в рассматриваемом варианте необходимо учитывать, что заключать договор купли-продажи можно только с лицом, имеющим право на продажу квартиры. Риски, которые могут возникнуть при вексельном варианте: 1) вексель может оказаться необеспеченным; 2) денежные средства потребовать будет не у кого; 3) срок векселя может оказаться истекшим; 4) вексель может оказаться недействительным.
Если все сложится удачно, после ввода дома в эксплуатацию продавец оформляет на себя право собственности на квартиру или переуступает вам свое право и вы на основании договора переуступки прав регистрируете право собственности на себя.

Рассмотренные в статье схемы распространяются не только на покупку квартир, но и на другую недвижимость: нежилые помещения, отдельностоящие здания, коттеджи — таунхаусы, торгово-развлекательные комплексы и др.
Как вы уже поняли не читать документов при приобретении квартиры во вновь строящимся доме – нельзя. Чтобы быть достаточно защищенным и не попасть в разряд «обманутых вкладчиков» лучше обратиться к юристам. Также обращаем ваше внимание на тот факт, что риелторы, не всегда имеют юридическое образование – их задача найти вам недвижимость и обеспечить вам ее продажу. Ради вашей же безопасности и во избежание выброшенных денег «на ветер» для правового анализа схемы продажи, предлагаемой Застройщиком и Инвестором – лучше обращаться к юристам. Мы всегда рады будем вам помочь и минимизировать ваши риски.

Юристы ООО «Консалтинговая Компания «Защита Бизнеса»
Левачева Е.К.
Трофимова Н.В.
www.bsndefence.ru
8-495-514-73-50

 

— Все новости —

Суть договора инвестирования в строительство и риски

44-ФЗ позволяет заключить специальный инвестиционный контракт, который направлен на модернизацию или создание промышленности. Разберемся с его особенностями.

Особенности инвестиционного договора

Это документ, в соответствии с которым складываются взаимоотношения инвестора и заказчика.

Заказчиком выступает тот, кто непосредственно ведет проект, в который инвестировала другая сторона соглашения — инвестор. Инвестиционный контракт в строительстве, например, может еще иметь в качестве стороны соглашения подрядчика (его основная задача — решение организационных вопросов, к примеру, поиск заказчика и инвестора с целью реализации очередного проекта).

Также существует и такое понятие, как специальный инвестиционный контракт, который заключается в соответствии с нормами 44-ФЗ. Это соглашение содержит обязанности инвестора создать, модернизировать либо освоить производство промышленной продукции на территории России. А вторая сторона (РФ либо субъект РФ) обязуется стимулировать деятельность в сфере промышленности в соответствии с нормативными правовыми актами. Таким образом, подобный инструмент создан с целью модернизации промышленности путем предоставления льгот и преференций инвесторам. Специальный инвестиционный контракт Минпромторг заключает от имени Российской Федерации.

Существенные условия соглашения

К существенным условиям относятся:

  1. Предмет. С целью согласования стороны должны указать характеристики объекта. К примеру, если речь идет о строящемся объекте: местонахождение земельного участка, расположение объекта, целевое назначение, наличие балконов, гаражей, подвалов, мансард, общая площадь объекта.
  2. Стоимость. Существуют несколько возможных способов указать стоимость договора. Первый — указать фиксированную сумму, которая остается неизменной на весь период реализации проекта. Второй — приблизительную прибыль, то есть конечные выплаты будут зависеть от полученной прибыли.
  3. Сроки. Такое условие определяется в виде конкретных дат (важно использовать принцип разумности срока, то есть необходимо объективно оценивать возможности и особенности того или иного проекта).

Реализация инвестиционных контрактов со стороны заказчика включает в себя, к примеру, предоставление отчетов о реализации проекта, участка или офиса, привлечение необходимых лиц, а со стороны инвестора — передачу денежных средств, принятие объекта после его сдачи, а также выплату вознаграждения заказчику.

Как заключить договор инвестирования

Разберемся подробнее, каким образом заключить специнвестконтракт. Льгота предоставляется на основании акта Правительства РФ, если соблюдаются следующие условия:

  • заключается РФ (субъектом РФ либо муниципалитетом);
  • объем инвестиций составляет более 3 млрд руб.;
  • производство продукции будет осуществляться российской организацией;
  • страна происхождения продукции — Российская Федерация.

Также, помимо вышеобозначенных критериев, необходимо указать в контракте отлагательные условия, которые касаются возможности инвестора заключать договоры на поставку продукции в качестве единственного поставщика, а также предельное количество поставляемой продукции и ответственность за его превышение.

Необходимо обратить внимание, что указанный выше критерий вступает в силу с момента издания Правительством РФ акта о назначении единственным поставщиком инвестора.

Образец инвестиционного контракта

Типовая форма специнвестконтракта закреплена в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2015 № 708 для различного рода отраслей промышленности (к примеру, машиностроение, авиационная или фармацевтическая продукция).

Скачать

Общая информация для инвестора о договоре строительства

Договор инвестирования строительства жилья – это соглашение, которое заключается между всеми участниками строительства недвижимого объекта, направленное на совершение капиталовложений с целью совместного возведения жилой или коммерческой недвижимости. В качестве инвестиций могут выступать как финансовые средства, так и денежные документы или любые другие средства, которые можно перевести в денежный эквивалент.

Участниками договора могут быть:

  • юридические лица, которые являются застройщиками;
  • юридические и физические лица, заинтересованные в инвестировании в строительство.

Договор инвестирования в строительство жилого дома или нежилого здания заключается между застройщиком и инвестором, и обязателен к выполнению.

Какая информация для инвестора содержится в договоре строительства

Заключая договор, строительная компания обязуется возвести объект недвижимости согласно проектной документации, а также получить все необходимые для этого разрешения у государственных органов. Инвестор, в свою очередь, получает право собственности на недвижимость после завершения строительных работ и введения ее в эксплуатацию. Помимо этого, в договоре инвестирования строительства нежилого помещения или любого другого вида объекта прописываются точные сроки, в которые застройщик должен успеть завершить проект.

В договоре не должно быть никакой терминологии, поскольку в этом случае средства инвесторов будут расценены как аванс, внесенный за подрядные работы, в результате чего в силу вступит другая система налогообложения.

Юридическая сила договора для инвестора строительства

Взаимоотношения между инвесторами и застройщиками, заключившими договор на выполнение строительных работ, регулируются российским законодательством, что снижает потенциальные риски при капиталовложении, а также предоставляет инвесторам некоторые гарантии.

Договор инвестирования строительства нежилого помещения

  • На распоряжение, эксплуатацию и право собственности на недвижимость, а также ее передачу в собственность третьим лицам в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
  • Осуществлять инвестирование в любые объекты недвижимости.
  • Пользоваться другими правами, предусмотренными в договоре.

На застройщика, в свою очередь, ложатся обязательства перед инвесторами, которые они должны выполнить лично или при помощи подрядных организаций. Любое несоблюдение условий договора может стать причиной для привлечения застройщика к уголовной ответственности.

Договор инвестирования строительства жилья или нежилого помещения в пользу третьих лиц

Типовой договор инвестирования по строительству может заключаться не только между застройщиком и инвестором, но и в пользу третьих лиц. В этом случае объект недвижимости должен быть передан в собственность того лица, которое указано в документе. В случае, если в жилом или коммерческом помещении отпадает необходимость, то третье лицо может передать его в собственность инвестора. Если третье лицо намерено воспользоваться своими правами на объект, то застройщик, а также инвестор не имеют никакого права воспрепятствовать ему в этом.

Потенциальные риски при заключении типового договора инвестирования по строительству.

Несмотря на то что государство регулирует взаимоотношения между инвесторами и застройщиками, тем не менее заключение договора полностью не исключает всех рисков.

Среди основных рисков можно выделить:

  • Застройщик не указал в договоре четких сроков сдачи объекта.
  • Заморозка строительства.
  • Подставные компании.

Все эти риски могут привести к потере инвестором капитала, поэтому их следует учитывать в обязательном порядке.

Комментарий эксперта

Если у вас нет должного опыта инвестирования строительства или вы плохо разбираетесь во всех юридических формальностях, то лучшим вариантом станет поиск другого направления для капиталовложения, которое будет менее рискованным.

Рекомендую обратить внимание на кредитные компании. Например, привлекательные условия предлагает компания Залогатор групп: доходность по инвестициям может достигать 16 % годовых, а потенциальные риски довольно низкие, поскольку деньги инвесторов обеспечены залоговым имуществом.

Широко применяемый договор инвестирования в бизнес, подпитывает начинание бизнесменов и воплощает в жизнь идеи. Образец можно скачать бесплатно.



Интересный, новый и широко применяемый договор инвестирования в бизнес, хорошо подпитывает начинание бизнесменов и воплощает в жизнь идеи. Начинающие предприниматели не имеют средств для реализации задуманного плана мероприятий и покупки материальных ценностей, поэтому вынуждены экономить. С другой стороны выступают физические и юридические лица, имеющие возможность вложить денежные средства в ноу хау, и получить с дальнейших результатов дивиденды. Образец договора инвестирования в бизнес можно скачать бесплатно по прямой ссылке.

Для получения инвестирования в свой бизнес, предпринимателю стоит приложить не мало усилий. Серьезные финансовые вложения требуют полных отчетов с его стороны. Для начала, потребуется показать проект планируемой работы.

Договор инвестирования строительства

После этого необходимо озвучить гарантии, позволяющие кредиторам быть уверенными в своем инвестировании. Лучше всего представить данную информацию в виде таблицы, где четко обозначить цель, планируемые затраты, анализ рынка и конкуренции в данном направлении, всевозможные риски, прогнозы развития.

Обязательные пункты договора инвестирования в бизнес

:

  • Наименование акта, дата и место заключения сделки;
  • Реквизиты участников, адреса регистрации;
  • Предмет сделки, конкретная денежная сумма, являющаяся инвестированием проекта;
  • Условия возврата, процентные ставки, сроки;
  • Права, обязанности, ответственность, разрешение споров, форс мажор;
  • Заключительные положения, подписи и расшифровка.

К оформлению договора об инвестировании в бизнес стоит подойти ответственно и грамотно. Многократная проверка орфографических и пунктуационных ошибок позволит читателю отнестись к контрагенту серьезно. Договор распечатывается в необходимом количестве экземпляров. Многочисленные финансовые отношения на рынке не всегда сопровождаются написанием подобных пактов. Письменная фиксация передачи денег для любых целей обязательна. В современном мире письменные гарантии — единственное доказательство в судебных прениях.

Дата: 2016-01-31

Договор инвестирования в бизнес

Строительство жилого дома предусматривает огромные финансовые затраты. Образец договора инвестирования с физическим лицом можно скачать бесплатно на этой странице.



Договор инвестирования строительства используют многие застройщики. Подобное гражданско-правовое соглашение дает возможность заключить уникальную сделку с физическим и юридическим лицом. Строительство жилого многоквартирного дома, нежилого здания, предусматривает огромные финансовые затраты застройщика.

Договор инвестирования строительства жилого дома

В связи с этим, сотрудники строительных компаний ищут возможных спонсоров, которые бы могли в соответствии с договором инвестирования строительства заключить выгодный процентный контракт.

На этой странице рассмотрим основные особенности заключения подобного рода сделок с физическими лицами, и предоставим возможность бесплатно скачать образец. Объединение усилий, путем вложения денежных средств в строительство жилого объекта, помогает возвести строение гораздо быстрее. При полноценном инвестировании, рабочие получают стабильную зарплату, а будущие жильцы жилого дома квартиры. В нашей стране больше практикуется создание подобных соглашений с физическими лицами.

Обязательные пункты договора инвестирования строительства

:

  • Название текстового документа, место составления и дата;
  • Реквизиты участников, контракта;
  • Общие положения, термины и определения используемые в содержании;
  • Предмет, сумма инвестирования строительства, все сроки взаимоотношений;
  • Права и обязанности, особые условия, заключительные моменты;
  • Виза каждой стороны, расшифровка.

Однако, необходимо отличать инвестирование строительства жилого дома с физическим лицом и долевое участие. Для возведения жилого строения существенных отличий нет, каким способом происходит инвестирование объекта.

Имеется масса отличий в текстовом изложении двух правовых бумаг и в юридических последствиях для физических лиц. Чтобы правильно понимать все условия соглашения, перед вложением капитала лучше получить консультацию практикующего специалиста в этой сфере. Экономия минимальных средств на правовой консультации может повлечь крупные потери денег и не получить ожидаемый результат.

Дата: 2015-10-28

Договор инвестирования строительства

Инвестиционный договор определяет отношения между владельцем вкладываемых средств и лицом, которое привлекается для ведения инвестиционного проекта. Инвестируемые средства бывают привлеченными и собственными. В договоре предусматривается переход права собственности…

Стороны инвестиционного договора – инвестор и заказчик. Инвестором бывает как физическое лицо, так и юридическое, объединение юр.

Договор соинвестирования на строительство многофункционального здания

лиц,орган местного самоуправления, государственный орган, а еще иностранный субъект предпринимательской деятельности. Заказчиком может выступать как физическое лицо, так и юридическое.

Отношения по инвестиционному договору строятся по такой схеме: инвестор должен передать инвестиции заказчику, а заказчик должен осуществить их вложение за вознаграждение с определенной целью в срок, который установлен договором.

Заключая договор стороны должны оговорить все необходимые условия: предмет договора, срок, за который происходит реализация инвестиционного проекта, а также размер инвестиций.

Размер инвестиций в денежном выражении в договоре может быть согласован 2 способами:

    • фиксированной суммой, она является неизменной полностью на весь период инвестиционного проекта (обычно, если ее оплачивают единовременно); • приблизительной суммой, она корректируется, учитывая текущие изменения цен.

На практике обычно применяется поэтапная передача инвестиций заказчику, которая напрямую связана с графиком выполнения работ, который прописан в договоре. Следует отметить, что число этапов передачи средств и суммы по каждому этапу могут быть совершенно разными.

инвестиционный договор

Договор может устанавливать сроки разнообразных этапов по реализации инвестиционного проекта: это и срок передачи инвестору объекта совместно с нужными сопроводительными документами (например, акт приемки), и срок сдачи объекта, и срок передачи заказчиком документов инвестору для оформления права собственности.

Когда заключается договор, у сторон возникают обязанности. Обязанности инвестора:

    • осуществлять передачу инвестиций;
    • принимать от Заказчика объект (например, недвижимость);
    • зарегистрировать права собственности, передав инвестиционный договор и акт приема-передачи в регистрационную службу.

Обязанности заказчика:

    • осуществлять инвестиционный проект в соответствии со сроками;
    • представлять отчет о работе и расходовании денег по запросу инвестора;
    • осуществлять контроль над контрагентами и т.д…

——

Понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь с друзьями. Спасибо 🙂

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *