Залог при покупке квартиры

Залог при покупке квартиры

.

Задаток — одно из тех слов, точное юридическое значение которого не совпадает с бытовым. Говоря задаток мы часто понимаем частичный платеж вперед за товар или услугу.

После передачи товара или оказания услуги должен производиться окончательный расчет. Ну, а если продавец так и не отдаст товар — что будет с задатком? Наверно, его придется просто вернуть?

Оказывается, все не так просто. Ту операцию, о которой мы сейчас говорили, правильнее назвать авансом. А задаток — не просто частичный платеж, но еще и способ обеспечения обязательств. И правовые последствия нарушения своих обязательств какой-либо из сторон будут совсем другими.

Популярность задатка при покупке квартиры объясняется многим. Прежде всего, он удобен обеим сторонам. Покупатель квартиры, передав продавцу задаток, облегченно вздыхает — он нашел то что, искал и пусть это что-то хотя и не совсем, но уже принадлежит ему. А продавцу квартиры так приятно получать деньги, еще ничего не продав.

Сегодня, почти каждая сделка купли-продажи квартиры не обходится без внесения задатка. Продавец хочет быть уверен, что сделка состоится, и что сумма сделки не изменится к моменту подписания у нотариуса договора купли-продажи, поэтому хочет дать задаток за квартиру.

Возможно ли соглашение об авансе при покупке квартиры?

Как вам уже, наверное, стало понятно, никакогообразца задатка при покупке квартиры, который многие ищут в интернете, фактически нет и быть не может. Как же тогда произвести оформление аванса как части стоимости приобретаемых квадратных метров?

Тут следует иметь в виду, что ГК вообще не определяет такого понятия, как аванс. В литературе оно трактуется как предварительная оплата, осуществляемая в рамках заключенного договора до наступления срока полного исполнения обязательств его сторонами. Таким образом, аванс (предварительная оплата) может иметь место только в случае, когда договор уже заключен, но фактическое исполнение обязательств наступает позже (например, если стороны в договоре предусмотрели передачу имущества и его оплату не в момент заключения сделки, а в будущем).

Хотя надо сказать, как аванс в судебной практике часто трактуется задаток, внесенный несостоявшимся покупателем в рамках предварительного договора или без такового. Однако, по мнению большинства специалистов в области права, более точной является его квалификация как безосновательного обогащения, то есть получения лицом дохода, на который оно не имело права ни в силу закона, ни в результате заключенной сделки, — а в этом случае обогатившееся без основания лицо обязано вернуть полученную сумму. Более того, в судебном порядке с него могут быть взысканы также проценты за пользование чужими денежными средствами. Процент в соответствии с законом рассчитывается по ключевой ставке ЦБ РФ, которая с 02.05.2017 составляет 9,25% годовых. Если полученной суммы не хватает для покрытия убытков (при наличии таковых), то дополнительно может быть взыскана разница между суммой процентов и суммой понесенных убытков.

Так что же, вообще не производить расчетов до заключения договора? Да, если это возможно, то лучше действовать именно таким образом: продавец выписывается, договор заключается, переход права собственности регистрируется, покупатель исполняет свою обязанность по оплате. Однако далеко не всех продавцов устраивает такое положение вещей. Оно и понятно: им также необходима гарантия исполнения покупателем его обязанностей.

Лучше всего в данном случае прибегнуть к проверенной годами схеме использования для расчетов банковской ячейки. С одной стороны, продавец будет знать, что покупатель положил в нее необходимую сумму, но изъять ее до определенного момента не сможет, т. к. право доступа у него появится только в случае исполнения обозначенных ранее условий. С другой стороны, покупатель будет уверен, что если договор купли-продажи в запланированный срок не подпишут, то его средства останутся в целости и сохранности.

Как написать расписку, если внести часть денег за квартиру все-таки необходимо

Если продавец настаивает на внесении задатка, а возможность произведения расчета после совершения сделки отсутствует, то передавать деньги лучше всего по расписке. Она должна быть составлена в письменной форме, в ней указываются паспортные данные сторон, дата передачи средств, переданная сумма и цель передачи денег — предоплата за индивидуально-определенную квартиру.

Также в расписке следует указать планируемую дату заключения договора и условия возврата средств в случае, если договор не будет заключен в срок, либо зачета суммы в счет стоимости квартиры в случае, если сделка состоится. После составления расписка удостоверяется подписью получившего деньги.

Как оформить залог при покупке квартиры или вернуть его

Хорошо, если расписка будет составлена в присутствии двух свидетелей, которые подтвердят факт передачи денег, поставив личные подписи.

Примечание: важно понимать при этом, что если продажа квартиры не состоится, то вы сможете вернуть только внесенную сумму, т. к. такой платеж не обязывает продавца к заключению договора. Иными словами, недобросовестный продавец сможет продолжить поиски лучших вариантов без каких-либо неблагоприятных последствий для себя.

ДОГОВОР ЗАДАТКА

при покупке квартиры.

 г.Н.Новгород                                                                                                                 __________год

ФИО, гражданин РФ, _________ года рождения, пол __________, паспорт №______________выдан _________ года отделением ___________, код подразделения __________, адрес регистрации и места жительства: _____________________, именуемый в дальнейшем Продавец, и

ФИО, гражданин РФ, _________ года рождения, пол __________, паспорт №______________выдан _________ года отделением ___________, код подразделения __________, адрес регистрации и места жительства: _____________________, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.  Настоящим стороны договорились о том, что Продавец обязуется продать (передать в собственность), а Покупатель обязуется купить (приобрести в собственность) в будущем в срок до _____________ года квартиру, расположенную по адресу: _______________________________ по цене __________________ (____________) рублей.

2.  Указанная квартира состоит из _______ жилой комнаты. Общая площадь квартиры без учета площади лоджий (балконов) составляет _____ (прописью ______________)кв. м., расположена на _________ этаже жилого дома. Кадастровый № _________________. Описываем всю квартиру! Даже, если продается доля.

3.  В счет обеспечения исполнения взятого на себя обязательств Покупатель вносит Продавцу Задаток за приобретаемую квартиру в сумме ____________ (_____________) рублей.

4.  Покупатель и продавец обязуются заключить Договор купли – продажи указанной квартиры в срок _____________ года. Либо можно указать условия, после  наступления которых стороны в течение ______ рабочих дней обязуются заключить Договор купли – продажи указанной квартиры (например после оформления документов о наследстве).

5.  Стоимость квартиры в размере ______________ рублей является окончательной и изменению не подлежит.

6.  Сторонам известно, что в соответствии со ст. 380 и 381 ГК РФ они несут ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств.

Договор залога при покупке квартиры образец

А именно: в случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине Продавца (не готовы документы или отказ от заключения, повышение цены, указать возможные причины и т.д.), то он обязуется вернуть покупателю сумму задатка и штраф в размере суммы задатка в срок до ____________ года. В случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине Покупателя  (не готовы личные документы или отказ от заключения, изменение цены), то он утрачивает право на возврат суммы задатка. Стороны освобождаются от ответственности (указанной в ст. 380,381 ГК РФ) в случае, если ____________________ (нужно  указать, например задержка документов связана с приостановкой работы гос. органов или ошибки гос. органов, болезни одной из сторон и т.п.).

7.  Настоящий договор составлен в двух экземплярах, один их которых вручается Покупателю, второй – Продавцу.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец 

_____________________________________________________________________________________

Покупатель 

_____________________________________________________________________________________

Аванс залог или задаток при покупке квартиры?

.

НУЖЕН СОВЕТ ЮРИСТА?

ЗАКАЖИТЕ КОНСУЛЬТАЦИЮ В BITLEX

Заказать консультацию

Задаток при покупке жилья: на что обратить внимание

Сегодня значительно выросли случаи мошенничества при осуществлении купли-продажи жилья. Например, продавец получает долю денег и отказывается от заключения договора, продавец до заключения договора может резко изменить стоимость принадлежащего ему жилья, то есть увеличить сумму, или как покупатель, так и продавец в последний момент могут вообще отказаться от купли-продажи. Следовательно, и продавец, и покупатель квартиры или частного дома хотят защититься от таких случаев. Действенным механизмом для защиты обеих сторон выступает именно задаток.

Что же такое задаток?

Законодательство Украины определяет задаток как один из способов обеспечения исполнения взятых на себя обязательств сторонами, то есть определенной гарантией того, что договор будет заключен в соответствии с договоренностями между продавцом и покупателем, а также, что эти договоренности будут выполнены на практике.

Фактически, задаток – это часть стоимости жилья, которая передается продавцу до заключения договора купли-продажи. При конечных расчетах между сторонами сумма договоренности уменьшается на сумму полученного задатка, то есть это не дополнительная плата, а только часть суммы, составляющей стоимость жилья.

Задаток по своей сути защищает и продавца, и покупателя. Так, если покупатель после передачи задатка отказывается от заключения договора, то сумма задатка ему не возвращается, она остается продавцу в качестве определенной компенсации. Если же от заключения договора отказывается продавец, получивший задаток, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере, если иное не было предусмотрено договоренностью между сторонами.

Однако, получая или оплачивая задаток, стороны должны четко определить, что речь идет именно о задатке, ведь достаточно похожим инструментом при купле-продаже жилья может быть аванс. В свою очередь аванс также является частью суммы, которая предварительно передается одной стороной другой, однако аванс не является способом обеспечения исполнения взятых на себя договоренностей сторонами. В случае отказа от заключения договора любой из сторон сумма уплаченного аванса просто возвращается покупателю. Причем, когда переданная сумма считается авансом, то он возвращается независимо от того, какая из сторон отказалась от заключения договора, и в том размере, в котором он был оплачен. В таких случаях не может быть и речи о компенсации.

Как юридически оформить задаток?

Если стороны пришли к соглашению по обеспечению устных договоренностей в виде задатка, то чаще всего при передаче средств продавец, получив деньги, пишет расписку покупателю. Но для получения компенсаций в случае отказа от заключения договора одной из сторон этого мало. Только расписки достаточно в случае, когда переданная сумма является авансом.

Правильно составляем договор и проводим задаток при покупке квартиры

Для определения полученной суммы как задатка нужно совершить ряд следующих действий.

Во-первых, стороны обращаются к нотариусу и заключают предварительный договор. То есть, составляется документ, предусматривающий условия, предшествующие заключению основного договора, сумму задатка и гарантии этого задатка для обеих сторон в случае отказа от предварительных договоренностей одной из них.

Во-вторых, уже при передаче суммы задатка продавец составляет расписку, в которой четко указывает размер полученной суммы, когда и от кого она получена, по какому договору.

Итак, к заключению основного договора, обе стороны сохраняют в себя один экземпляр предварительного договора, а у покупателя также сохраняется расписка, полученная от продавца.

В каком размере должен быть уплачен задаток?

Действующее законодательство не устанавливает конкретный размер задатка, который служит обеспечением выполнения договоренностей при купле-продаже жилья. Решается этот вопрос на усмотрение сторон. Обычно, размер задатка составляет от 2 до 5 процентов от стоимости жилья, то есть от суммы основного договора. Однако по договоренности сторон эта сумма может быть увеличена, но в основном она не должна превышать 50 процентов указанной суммы.

Следует помнить, что перед внесением задатка продавцу необходимо проверить право собственности на жилье, право продавца распоряжаться этим жильем, наличие обременений, то есть не наложен ли арест на жилье, не имеет ли жилье недоразумений с наследованием, приватизацией и тому подобное.

В случае возникновения недоразумений, отказа от заключения основного договора или нарушения иных условий предварительного договора, отказа от добровольного возврата задатка при несоблюдении договоренностей, необходимо обратиться в суд. Обращаем внимание, что защитить свои права при купле-продаже жилья и использования задатка как способа обеспечения устных договоренностей обе стороны могут только при наличии подтверждающих документов, то есть предварительного договора и расписки. Именно поэтому необходимо, чтобы эти документы были составлены юридически правильно, с чем может помочь квалифицированный юрист.

.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *