Как продать квартиру если она в ипотеке

Как продать квартиру если она в ипотеке

20.09.2016Просмотры: 433 Распечатать

С согласия банка

Способы продажи квартиры в ипотеке

Причин для продажи квартиры в ипотеке множество. Это и невозможность выплачивать кредит, и развод, когда бывшие супруги желают получить свою долю имущества и купить каждый отдельное жилье, и желание приобрести более просторную жилплощадь… Как же продать квартиру, если кредит за нее еще не выплачен? Об этом — в нашей статье.

С согласия банка

Прежде всего, следует знать, что продать недвижимость, на которую наложено обременение, можно только в том случае, если банк даст на это согласие. Поэтому, планируя продать квартиру в ипотеке, в первую очередь, нужно сообщить о своем намерении кредитной организации. С большой степенью вероятности для получения согласия банка на продажу ипотечной квартиры потребуется предоставить нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи, заключенный между продавцом и покупателем. При отсутствии серьезных оснований для отказа в продаже жилья, банк предложит заемщику варианты его реализации, а также предоставит информацию о сумме задолженности по кредиту.

! Можно попросить документальное подтверждение суммы задолженности. Оно пригодится для совершения сделки купли-продажи — покупатель будет знать точную сумму.

Если вы планируете досрочно погасить ипотечный кредит с целью дальнейшей продажи жилья, следует узнать, предусмотрены ли за это штрафные санкции.

Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»

— В соответствии с Гражданским кодексом РФ право заемщика досрочно вернуть кредит не связано с одновременным возникновением у него обязанности уплатить какую-либо комиссию. Закон о банках и банковской деятельности не предусматривает в перечне операций и иных сделок кредитной организации оказание услуг, связанных с согласованием досрочного возврата кредита. В свою очередь, потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время при условии уплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Таким образом, в случае если банк предусмотрел в договоре обязанность заемщика уплатить банку штраф при досрочном погашении, то такое условие противоречит ГК РФ и Закону о защите прав потребителей.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Наиболее распространены сегодня следующие способы продажи квартиры в ипотеке:

Способ 1. Покупатель перечисляет сумму задолженности по кредиту на банковский счет, после чего продавец получает от банка на руки закладную и документ (справку) об отсутствии кредитной задолженности. С указанными документами продавец идет в регистрационную службу, где регистрируется снятие обременения на продаваемое жилье, договор купли-продажи и переход права собственности на квартиру. Для кредитора такая схема продажи квартиры в ипотеке является наименее рискованной, для продавца и покупателя же — это вопрос взаимного доверия.

Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»

— Прежде чем перечислять деньги банку, следует получить от кредитной организации гарантийное письмо или заключить с ним соглашение об обязательствах банка снять обременение с указанием четких сроков и порядка совершения действий.

Способ 2. Покупатель кладет сумму денежных средств, необходимую для погашения ипотеки, в банковскую ячейку (или депозит). Если имеется разница между суммой ипотечного кредита и продажной стоимостью квартиры, то она закладывается на обычных условиях сделки купли-продажи в другую ячейку. Кредитор разрешает продать жилье до снятия залога, а договор купли-продажи можно заключать сразу после того, как деньги будут внесены в ячейки. После оформления всей необходимой документации, продавец получает возможность снять разницу между задолженностью по ипотеке и стоимостью квартиры. Этот способ отличается дополнительными затратами на аренду банковских ячеек и более значительным сроком проведения сделки, который составляет, как правило, 2–3 недели. Вместе с тем, он является безопасным для всех участников сделки.

Способ 3. Этот способ подойдет, если у покупателя нет необходимой для приобретения квартиры суммы денег. При его использовании происходит покупка не недвижимости, а ипотечного кредита, то есть покупатель становится новым заемщиком, а квартира по-прежнему остается в залоге у банка.

Такая сделка вполне возможна, но при условии соответствия нового заемщика требованиям банка — ему придется подготовить документы, необходимые для оформления кредита на себя, в том числе подтвердить свою платежеспособность, принеся справку о доходах. При этом он может и не получить по кредиту те же условия, что первый заемщик, — банк может установить повышенные кредитные ставки.

Если выдача ипотеки одобрена, то все документы переоформляются на нового заемщика и заключается договор купли-продажи. В зависимости от суммы задолженности по кредиту и стоимости имущества, продавец получает свои деньги.

Есть еще один способ перекредитования — воспользоваться помощью агентства недвижимости. Риэлторы из своих средств погашают кредит в банке и затем продают квартиру как необремененную.

Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»

— Прежде чем воспользоваться услугой по перекредитованию через риэлторов или иных граждан, следует внимательно отнестись к подписанию соответствующих соглашений с участниками сделки. Необходимо оговорить все сроки, все комиссии и вознаграждения, все права и обязанности сторон. Также четко прописать порядок действий и последствия для всех сторон, если одна из сторон отказывается от сделки или уклоняется от выполнения своих обязанностей.

Способ 4. Если осталось погасить не слишком большой остаток, можно сделать это при помощи потребительского кредита. Естественно, доходы продавца или его семьи должны позволять взять необходимую сумму.

Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»

— При погашении кредита ипотечного с помощью потребительского кредита или займа у третьих лиц, следует помнить о распределении совместного нажитого имущества. Зачастую супруги забывают, что долги, приобретенные в браке, являются также совместнонажитыми (если не доказано иное). Это важно, поскольку в случае, если квартира является единоличной собственностью одного из супругов (например, в рамках их соглашения или по брачному договору), то долг по потребительскому займу, статус которого не оговорен, может быть отнесен и на второго супруга.

Итак, существует, по крайней мере, четыре способа продать квартиру в ипотеке, однако все они не так уже просты. У каждого варианта есть свои условия, достоинства и недостатки, ведь продажа ипотечной недвижимости — это финансовая сделка, которая несет определенные риски. Какой вариант выбрать — решать банку и покупателю, а продавец принимает их решение.

20.09.2016Просмотры: 428 Распечатать

С согласия банка

Способы продажи квартиры в ипотеке

Причин для продажи квартиры в ипотеке множество. Это и невозможность выплачивать кредит, и развод, когда бывшие супруги желают получить свою долю имущества и купить каждый отдельное жилье, и желание приобрести более просторную жилплощадь… Как же продать квартиру, если кредит за нее еще не выплачен? Об этом — в нашей статье.

С согласия банка

Прежде всего, следует знать, что продать недвижимость, на которую наложено обременение, можно только в том случае, если банк даст на это согласие. Поэтому, планируя продать квартиру в ипотеке, в первую очередь, нужно сообщить о своем намерении кредитной организации. С большой степенью вероятности для получения согласия банка на продажу ипотечной квартиры потребуется предоставить нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи, заключенный между продавцом и покупателем. При отсутствии серьезных оснований для отказа в продаже жилья, банк предложит заемщику варианты его реализации, а также предоставит информацию о сумме задолженности по кредиту.

! Можно попросить документальное подтверждение суммы задолженности. Оно пригодится для совершения сделки купли-продажи — покупатель будет знать точную сумму.

Если вы планируете досрочно погасить ипотечный кредит с целью дальнейшей продажи жилья, следует узнать, предусмотрены ли за это штрафные санкции.

Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»

— В соответствии с Гражданским кодексом РФ право заемщика досрочно вернуть кредит не связано с одновременным возникновением у него обязанности уплатить какую-либо комиссию. Закон о банках и банковской деятельности не предусматривает в перечне операций и иных сделок кредитной организации оказание услуг, связанных с согласованием досрочного возврата кредита. В свою очередь, потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время при условии уплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Таким образом, в случае если банк предусмотрел в договоре обязанность заемщика уплатить банку штраф при досрочном погашении, то такое условие противоречит ГК РФ и Закону о защите прав потребителей.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Наиболее распространены сегодня следующие способы продажи квартиры в ипотеке:

Способ 1. Покупатель перечисляет сумму задолженности по кредиту на банковский счет, после чего продавец получает от банка на руки закладную и документ (справку) об отсутствии кредитной задолженности. С указанными документами продавец идет в регистрационную службу, где регистрируется снятие обременения на продаваемое жилье, договор купли-продажи и переход права собственности на квартиру. Для кредитора такая схема продажи квартиры в ипотеке является наименее рискованной, для продавца и покупателя же — это вопрос взаимного доверия.

Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»

— Прежде чем перечислять деньги банку, следует получить от кредитной организации гарантийное письмо или заключить с ним соглашение об обязательствах банка снять обременение с указанием четких сроков и порядка совершения действий.

Способ 2. Покупатель кладет сумму денежных средств, необходимую для погашения ипотеки, в банковскую ячейку (или депозит). Если имеется разница между суммой ипотечного кредита и продажной стоимостью квартиры, то она закладывается на обычных условиях сделки купли-продажи в другую ячейку. Кредитор разрешает продать жилье до снятия залога, а договор купли-продажи можно заключать сразу после того, как деньги будут внесены в ячейки. После оформления всей необходимой документации, продавец получает возможность снять разницу между задолженностью по ипотеке и стоимостью квартиры. Этот способ отличается дополнительными затратами на аренду банковских ячеек и более значительным сроком проведения сделки, который составляет, как правило, 2–3 недели. Вместе с тем, он является безопасным для всех участников сделки.

Способ 3. Этот способ подойдет, если у покупателя нет необходимой для приобретения квартиры суммы денег. При его использовании происходит покупка не недвижимости, а ипотечного кредита, то есть покупатель становится новым заемщиком, а квартира по-прежнему остается в залоге у банка.

Такая сделка вполне возможна, но при условии соответствия нового заемщика требованиям банка — ему придется подготовить документы, необходимые для оформления кредита на себя, в том числе подтвердить свою платежеспособность, принеся справку о доходах.

При этом он может и не получить по кредиту те же условия, что первый заемщик, — банк может установить повышенные кредитные ставки.

Если выдача ипотеки одобрена, то все документы переоформляются на нового заемщика и заключается договор купли-продажи. В зависимости от суммы задолженности по кредиту и стоимости имущества, продавец получает свои деньги.

Есть еще один способ перекредитования — воспользоваться помощью агентства недвижимости. Риэлторы из своих средств погашают кредит в банке и затем продают квартиру как необремененную.

Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»

— Прежде чем воспользоваться услугой по перекредитованию через риэлторов или иных граждан, следует внимательно отнестись к подписанию соответствующих соглашений с участниками сделки.

Post navigation

Необходимо оговорить все сроки, все комиссии и вознаграждения, все права и обязанности сторон. Также четко прописать порядок действий и последствия для всех сторон, если одна из сторон отказывается от сделки или уклоняется от выполнения своих обязанностей.

Способ 4. Если осталось погасить не слишком большой остаток, можно сделать это при помощи потребительского кредита. Естественно, доходы продавца или его семьи должны позволять взять необходимую сумму.

Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»

— При погашении кредита ипотечного с помощью потребительского кредита или займа у третьих лиц, следует помнить о распределении совместного нажитого имущества. Зачастую супруги забывают, что долги, приобретенные в браке, являются также совместнонажитыми (если не доказано иное). Это важно, поскольку в случае, если квартира является единоличной собственностью одного из супругов (например, в рамках их соглашения или по брачному договору), то долг по потребительскому займу, статус которого не оговорен, может быть отнесен и на второго супруга.

Итак, существует, по крайней мере, четыре способа продать квартиру в ипотеке, однако все они не так уже просты. У каждого варианта есть свои условия, достоинства и недостатки, ведь продажа ипотечной недвижимости — это финансовая сделка, которая несет определенные риски. Какой вариант выбрать — решать банку и покупателю, а продавец принимает их решение.

Как продать дом под ипотеку: преимущества и возможные опасения

Автор: Сергей Кошин

Не так давно мои родители решили сменить место проживания и перебраться поближе к своим детям. Мне позвонил отец с вопросом о том, как продать дом по ипотеке? Поясню. Родители имеют свою, относительно небольшую усадьбу с 8 сотками земли и аккуратным коттеджем на территории. Потенциальными клиентами на их владение оказались несколько молодых семей, две из которых планируют купить дом под ипотеку. Родители, так как они уже довольно пожилые тревожатся по поводу того, что покупателями окажутся люди, которые хотят воспользоваться займом, а это в свою очередь займет много времени на согласования и непосредственно выдачу финансовых средств. Пришлось раскрыть глаза своему отцу на современную действительность:

  1. Во-первых, сегодня продажа дома в ипотеку – довольно распространенный вид сделок, так как многие покупатели загородной недвижимости предпочитают пользоваться кредитами.
  2. Во-вторых, являться продавцом по договору купли-продажи недвижимости, в котором покупатель пользуется заемными средствами безопаснее, так как банк проверит надежность покупателя, и банк же перечислит на счет продавца договоренную сумму. Таким образом, избавив продавца от волнений по поводу подлинности денежных средств.
  3. В-третьих, продажа домов под ипотеку, вопреки сложившимся стереотипам не занимает много времени при соблюдении со стороны заемщиков условий, предъявляемых банков.

    Как продать квартиру в ипотеке

Объяснив своему отцу как продать дом под ипотеку, особенно обратив его внимание на то, что бояться такой сделки вряд ли стоит, я решил отправиться к родителям, чтобы поприсутствовать и понаблюдать за процедурой заключения договора.

Оказалось, что подготовку необходимых документов (договор купли-продажи, заказ технических паспортов и различных выписок) ведут профессиональные юристы и риэлторы. Вкратце постараюсь описать всю процедуру проведения сделки. Итак, какие основные операции было необходимо совершить сторонам договора, чтобы без препятствий одним продать дом под ипотеку, а вторым, соответственно, купить.

От моих родителей потребовалось заказать всю техническую документацию на свой земельный участок и домовладение (в нашем случае была выдана доверенность представителям). Насколько я понял других действий, помимо непосредственного подписания договора (составленного также представителями) о продаже дома в ипотеку и сдачи документов на регистрацию от моих родителей не требовалось.

В свою очередь молодая семья, приобретавшая надел и коттедж должна была в первую очередь согласовать с банком условия выдачи кредита. Для этого им (не знаю точно, действовали они самостоятельно или через риэлторов) понадобилось получить от моих отца и матери тех. документацию и предоставить ее в банк. Далее сотрудники банка должны были изучить документы, посетить участок и принять положительное или отрицательное решение по кредиту.

После получения от банка подтверждения о выдаче займа стало ясно, что купить дом под ипотеку ребятам почти удалось. Из основных действий им оставалось подписать договор купли-продажи и сдать его на регистрацию. Денежные средства же, по совету наших юристов покупатели положили в банковскую ячейку с условием, что моим родителям их удастся изъять только после получения ребятами свидетельства о собственности на недвижимость.

Взять ипотеку — очень серьезный шаг. Он обязывает человека выполнять обязательства перед кредитором в течение нескольких лет. Точно просчитать свое материальное положение на много лет вперед невозможно. Случается, что человек больше не может делать положенные выплаты и решает продать ипотечную собственность. Это возможно сделать, но процедура связана с определенными рисками и трудностями.

Пока обязательства по займу не выполнены, банк является собственником имущества. Поэтому согласие заимодавца на сделку обязательно. Потребуется назвать вескую причину, чтобы получить разрешение на продажу собственности. Если она уважительная, то положительный ответ будет получен. Единственное условие: в документах займа не должно быть прописано ограничение на досрочное погашение взятого кредита. Заимодатель может пойти навстречу просителю, потому что хочет вернуть свои средства

Возможные причины трудностей с выплатой долга:

  • сокращение на постоянной работе;
  • разногласия между родственниками, совместно выплачивающими заем;
  • развод;
  • смерть родственника, помогавшего выплачивать кредит;
  • потеря трудоспособности.

Варианты продажи ипотечной квартиры

1. Продажа квартиры без сопровождения Сбербанка

Самостоятельный поиск заинтересованного лица, проверка и сбор документов. Ни в коем случае не следует скрывать от потенциального покупателя свою ситуацию. Иначе процедура купли-продажи осложнится для обеих сторон.
Заемщик обращается к кредитору и получает выписку о сумме долга. Затем передает информацию потенциальному покупателю. Стороны заключают нотариально оформленное предварительное соглашение о том, что имущество будет передано новому собственнику после снятия банком обременения. Это даст гарантии, что продавец не передумает, как только заем будет погашен.
Покупатель обращается в банк. Пишет заявление о желании выкупить собственность. Заимодатель составляет нотариально заверенный договор о купле-продаже. Деньги, оставшиеся по кредиту, переводятся покупателем на расчетный счет банка. Обременение снимается и заключается сделка. Банк и заемщик получат деньги от соглашения только после регистрации договора собственности в Росреестре. Если жилье было в ипотеке меньше 3 лет, то обязательно платится налог с продаж.
При совершении сделки без сопровождения можно воспользоваться услугами риэлтерского агентства. Оно найдет покупателя и оформит все документы. Конечно, агентство берет комиссию 5-10% комиссионных, зато все риски берет на себя.

2. Продажа квартиры с сопровождением Сбербанка

В этом случае процедура поиска клиента доверяется банковским работникам. Тогда присутствие продавца при передаче имущества необязательно. Все обязательства берет на себя заимодатель. Остаток денег с продажи жилья, если таковой имеется, заемщик сможет забрать из банковской ячейки, когда факт передачи будет зарегистрирован в Росреестре.

3. Продажа кредита

Есть много желающих купить ипотечную квартиру, потому что ее цена дешевле рыночной и передается переоформлением договора.
В этом случае приобретение такой собственности по процедуре похоже на ипотечный кредит. Потенциальный заемщик представляет Сбербанку все необходимые документы и ждет одобрения.
Если банк принял положительное решение, то происходит оценка и страхование имущества.
Переоформлением документов полностью занимается Сбербанк. Бывший заемщик только подписывает соглашение по новому обязательству о передаче займа. Эта процедура занимает около 28 дней.

4. Погашение ипотеки Сбербанка при помощи другого кредита

Это возможно только в том случае, если у человека есть возможности для погашения еще одного займа.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, и как это удачно сделать?

Тогда обременение с квартиры снимается и можно идти на сделку купли-продажи.
Документы, которые необходимы при продаже:

  • справка из Сбербанка о снятии обременения;
  • кредитный договор с банком;
  • свидетельство о регистрации договора;
  • паспорта сторон.

Передача собственности, находящейся в ипотеке, связана с рисками. Покупатель рискует, заплатив остаток долга, и сняв обременение с квартиры, не получить свое имущество, потому что продавец передумал. Чтобы этого не случилось, рекомендуется все договоренности заверять у нотариуса.

Таким образом, продать квартиру, если она находится в ипотеке у Сбербанка, можно. Это выгодно кредитору, который получает назад свои деньги, а также дополнительные средства от нового заемщика. Необходимо только действовать законным путем.

Как продать квартиру в ипотеке законно и выгодно

Олег Эдуардович(13.10.2014 в 10:32:46)

Добрый день. Вот необходимые условия для получения помощи: Молодая семья – мужчина и женщина в составе семьи, зарегистрировавшей брак в установленном российским законодательством порядке, а так же их дети. Возраст каждого из супругов, желающих принять участие в программе «Молодой семье – доступное жилье» не должен превышать 35-ти лет. Участниками может стать и неполная семья, которая состоит из одного родителя, возрастом не старше вышеуказанного, и одного и/или нескольких несовершенных детей. Цель – предоставление государственной поддержки молодой семье в решении жилищной проблемы или улучшение условий их проживания. Задачи – возможность получения субсидий от государства; создание условий для совместного решения жилищного вопроса коммерческих организаций (банков, фирм и др.) и участников программы. Принципы – принятие участия является добровольным актом самих граждан РФ; необходимо быть признанным в необходимости улучшения условий жилья в соответствии с законодательством России; возможность реализации своего права за счет средств федерального или местного бюджета, и субсидия предоставляется единожды. Участники программы – должны отвечать следующим требованиям: соответствие возрастному ограничению; являться гражданами России; не иметь в собственности недвижимого имущества; обладать финансовыми возможностями, с том числе кредитными или заемными, достаточными для доплаты разницы между предоставленной государством субсидией и рыночной стоимости недвижимости. Учетная норма жилищной площади – минимум размера общей площади помещения для жилья, исходя из которого, определяется необходимость предоставления или улучшения жилищных условий. В первую очередь обеспечиваются субсидиями граждане, подавшие документы до 01.03.2005 года и признанные участниками программы. Размер предоставляемой субсидии зависит от таких факторов, как необходимая норма общей площади для всех членов семьи и количества несовершеннолетних детей у супругов. Сегодня программой предусмотрена субсидия до 35% от средней оценки жилья для родителей без детей, субсидия до 40% — для семей с детьми и не менее 5% дополнительной субсидии могут получить участники программы при рождении или усыновлении 1 ребенка. Без бюджетной поддержки, в большинстве случаев, молодая семья вряд ли может получить доступ на рынок недвижимости.

Даже с учетом достаточного уровня совокупного семейного дохода сегодня возникают значительные трудности для получения ипотечного кредита или внесения первоначального взноса для получение кредитной суммы еще и в связи с несовершенством ипотечных программ и нестабильными доходами в виду скачков рыночной экономики.

Если вы — не хозяин серьёзного состояния, для которого собрать средства на покупку квартиры — вопрос пары месяцев, то, скорее всего, приобретали своё жильё с помощью банковского кредита. Тогда купленная квартира выступает обеспечением возврата займа и передана банку в ипотеку — право собственности на неё «заморожено» банком (запрещена его передача).

Как продать ипотечную квартиру

Но за обычные 10-20 лет срока действия таких кредитов вы, возможно, захотите поменять жилищные условия, купив другое жильё. Рассмотрим варианты решений этой задачи.

Кратко о самой схеме

Объясняем на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка. Собственники эти деньги отдадут своему банку, чтобы полностью погасить долг по ипотеке. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. После снятия обременение можно уже продать квартиру, точнее провести сделку купли-продажи. Для этого собственники вместе с покупателями оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб. покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупатели станут собственниками.

Как ее реализовать

Схема продажи одна, но как ее реализовать зависит от того, как покупатели будут расплачиваться за покупку. Ведь есть покупатели, которые приобретают квартиру полностью за свои наличные, и есть те, которые сами с ипотекой (их большинство). Вариант продажи «ипотечникам» более сложный и многое зависит от банка покупателя.

В этом случае мы написали 2 подробные инструкции продажи:

  • когда покупатели приобретают квартиру полностью за свои наличные
  • когда покупатели сами с ипотекой («ипотечники»).

Можете сохранить данные статьи в закладки и прочитать их, когда найдете покупателей. В них мы подробно и поэтапно расписали: как снять обременение с квартиры; какие документы нужны, как и где их получить; как зарегистрировать сделку купли-продажи; как продавцам можно получить деньги от покупателей после сделки и т.д.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *