Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

.

Содержание

Как провести оценку имущества

В современном мире физические и юридические лица, имеющие какое-либо имущество, довольно часто сталкиваются с необходимостью его оценки для различных целей. Оценка имущества необходима для получения объективной и максимально достоверной информации о фактической стоимости имущества на момент проведения оценочных мероприятий.

Профессиональная оценка имущества – это целый комплекс оценочных методик, приемов и подходов, с помощью которых проводятся специальные расчеты для определения объективной стоимости объектов.

Объекты, подвергаемые оценке

Оценить можно движимое и недвижимое имущество, а также бизнес. К недвижимому имуществу относятся объекты, которые невозможно переместить без причинения им ущерба. Исключения составляют виды водного транспорта и авиационная техника, которые также относят к недвижимому имуществу по причине их размеров и сложности транспортировки.

Недвижимое имущество:

  • отдельно стоящие здания;
  • квартиры;
  • загородные дома или дачи;
  • нежилые помещения (офисные, торговые, складские);
  • объекты незавершенного строительства;
  • земельные участки;
  • сооружения хозяйственного типа, в том числе гараж.

К объектам движимого имущества относятся объекты, которые могут мобильно перемещаться без ущерба их целостности и качественным свойствам.

Движимое имущество:

  • автомобиль,
  • мебель,
  • предметы быта,
  • оборудование,
  • ценные бумаги.

В каких случаях необходима оценка имущества

Независимая оценка имущества необходима для того, чтобы:

  1. совершить процедуру купли-продажи;
  2. сдать имущество в аренду;
  3. приватизировать объект;
  4. застраховать его;
  5. провести раздел имущества;
  6. вступить в наследство;
  7. заключить брачный договор;
  8. передать объект в лизинг или доверительное управление;
  9. заложить движимое или недвижимое имущество в целях получения кредитных средств;
  10. привлечь инвесторов;
  11. оптимизировать налогообложение;
  12. передать имущество в качестве доли в уставном капитале.

Особенности оценки

Цена на недвижимость определяется, исходя из инвентарного его оценивания либо из суммы, указанной в договоре страхования, либо с учетом текущей рыночной стоимости. Недвижимость, принадлежащая организации, оценивается с учетом ее балансовой стоимости. Земельный участок может быть оценен на основе рыночной либо кадастровой стоимости, автомобиль – только на основе рыночной цены. Оценивая акции, специалист должен произвести анализ фондовых рынков.

Время проведения процедуры, а также ее стоимость напрямую зависят от характеристик объектов, их особенностей и правовых форм.

Этапы проведения

1. Осмотр.

Оценка недвижимости для ипотеки в Сбербанке

На этом этапе оценщик проводит осмотр имущества, подлежащего оценке. Заказчик, в свою очередь, должен предоставить эксперту возможность тщательно, во всех подробностях, осмотреть оцениваемое имущество. Далее специалист делает необходимые фотографии объекта и записи.

2. Аналитическая работа. На данном этапе специалисту предстоит провести некоторые исследования рыночной ситуации и сделать определенное количество расчетов.

3. Составление отчета. Результаты оценки оформляются экспертом в виде отчета, который можно предоставить в суд в ходе какого-либо разбирательства, в банк на период кредитования, в страховую компанию в целях бухгалтерского учета на определенном предприятии.

Если Вам понадобилась оценка квартиры, а также любого недвижимого и движимого имущества, компания «Юкон-Ассистанс» оперативно произведет все необходимые процедуры и предоставит грамотно составленный и объективный отчет.

17 Ноября 2014

Ноябрь – последний месяц, когда местные органы власти должны определить собственную ставку налога на имущество в рамках границ, отведенных принятым в октябре федеральным законом 284-ФЗ. Это закон, «модернизировавший» налог на имущество, привязав ставку к кадастровой оценке недвижимости. Москва уже определилась, Подмосковье и Петербург готовятся. Адвокаты с оценщиками замерли в ожидании: будет проверяться на прочность вся система российского кадастра.

Кадастровая оценка объектов недвижимости (в частности, в Москве и Петербурге) – это, по сути, суррогат рыночной стоимости. Из чего отныне должны исчисляться налоги на имущество? Из кадастровой оценки этого имущества. Откуда взялась эта оценка? Из баз данных, которые долгое время собирали оценщики. Откуда оценщики брали данные? Из открытых источников — вплоть до ресурсов, размещающих бесплатные объявления.

«Недавно мне пришлось оценивать квартиру на Итальянской улице в Петербурге кадастровой стоимостью в 28 миллионов рублей, — рассказывает один из участников Северо-Западного общества оценщиков. — И я оценил ее в 98 миллионов.

Кадастровая оценка — это нечто среднее, будто «сфотографированное» с воздуха, и имеющее столь же «воздушное» обоснование». Полностью одинаковых квартир, особенно в центре столиц, не существует, и кадастровая оценка не учитывает такие характеристики как интерьер, вид из окон, расположение квартиры в доме и еще несколько десятков параметров.

«Массовая кадастровая оценка объектов недвижимости не имеет индивидуального подхода и поэтому не отражает стоимость конкретного объекта. В связи с этим, всегда будут люди недовольные ее проведением, — констатирует Александр Зарицкий, руководитель управления земельно-имущественных отношений консалтинговой компании Heads. — Сейчас заложен механизм, позволяющий ее скорректировать или путем обращения в комиссию по рассмотрению споров (при Росреестре соответствующего субъекта) или путем обращения в соответствующий суд. Комиссия с этого года является постоянно действующим органом, рассматривающим обращения заявителей по оспариванию установленной кадастровой стоимости. Раньше она действовала только в течение шести месяцев с даты применения кадастровой стоимости для расчета ставок налогообложения. Также с этого года рассмотрение споров по оспариванию кадастровой стоимости возможно в судах общей юрисдикции».

Любой недовольный кадастровой оценкой (а недовольные могут быть как своим налогом, и тогда они захотят понизить кадастровую стоимость имущества, так и, к примеру, будущим доходом от продажи, и тогда им захочется эту стоимость повысить) может заказать оценку независимую.

Особенности оценки квартиры в новостройке

Независимый оценщик, в теории, без проблем напишет ту цену, которую требуется. Но требуется кому?

Рынок оценки сегодня весьма узок, заказчики давно известны и поделены; называется все это словом «аккредитация». Желающие получить кредит должны оценить свой залог у аккредитованного при банке оценщика. Это касается не только ипотеки, а любого кредитования — в том числе и бизнеса. Цена этой аккредитации запланирована в расходах любой уважающей себя оценочной компании, хотя никак не фигурирует в доходах аккредитовавшего ее партнера. Без аккредитации не будет заказчиков. Кстати — любопытный сюжет: поэтесса, художник, а ранее начальник департамента имущественных отношений Министерства обороны России Евгения Васильева страдает совершенно напрасно. Ну, или совершенно напрасно она страдает одна. Одно из возбужденных против нее уголовных дел — по статье «Превышение должностных полномочий, повлекшее тяжкие последствия». Васильевой предъявили продажу по заниженной стоимости нескольких объектов недвижимости и участков Минобороны в Санкт-Петербурге. На самом деле против нее возбуждали целый букет уголовных дел, по большей части на ту же тему — «мошенничество», «нанесение ущерба»… Но вот какая штука. К любой сделке с государственным имуществом должен прилагаться отчет об оценке. Нет, возможно, оценщик писал какие-то странные суммы в этих отчетах и не по доброй воле, а испытывая какие-то иные мотивации, но ведь писал же. Вот как написал — так и продавалось имущество.

Что следует из этого сюжета? Смысл его в том, что оценщик, даже нанятый для реализации пожеланий заказчика, может играть на противоположной стороне. Потому что здесь заказчик один, а вот на той стороне — их много.


Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»

Как же устроена кадастровая оценка, и почему суды завалены исками, оспаривающими ее? Действительно, кадастр используется для исчисления налога, например, на землю. И да, споров о цене земли — тысячи.

Как оценщик может знать цену сделки участка, чтобы более-менее уверенно говорить о рыночной цене? Только — опять же — из открытых источников. Где указываются цены не сделок, а предложения. Поэтому, особенно в вопросах с землей, эта информация особенно нуждается в анализе. Чтобы дать адекватную оценку, нужно следить за конкретным участком всю историю его экспозиции. Земля продается долго — обычно дольше, чем квартиры, — часто выставляется по завышенной цене, а главное, участки гораздо «индивидуальнее» квартир. Цена квадратного метра не скажет в данном случае ничего: вдруг там из шести соток четыре — болото, и лишь на двух можно поставить дом?

Кадастровая стоимость, как мы уже сказали, это срез типичных показателей, абстрактная, по сути, модель. А «в поле» сразу находится масса конкретики: свалка у границы участка или живописность леса, ручей или сточная канава, — все это в умелых руках становится повышающим либо понижающим цену коэффициентом.

Ожидать ли аналогичного шквала исков, оспаривающих кадастровую стоимость квартир? А вот это — самое интересное. В оценочной деятельности есть четыре вида стоимости: рыночная, кадастровая, ликвидационная и инвестиционная. И именно кадастровая, основа для налогообложения, создается методом массовой оценки с сознательно заложенной поправкой: ниже рынка на 15 – 20 процента. Почему? Чтобы было меньше недовольных: каждый должен знать, что возможность переоценки существует, однако стоит ли ею пользоваться?

«Найти ошибку в отчете оценщика, занимавшегося конкретным объектом можно. Ошибка — это нарушение национального стандарта, — замечает председатель комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, генеральный директор ассоциации «Мегапир» Александр Каньшин. — И их ищут в судах, оспаривая оценку земли, заводов, объектов коммерческой недвижимости, — оценку, сделанную на базе рыночной стоимости для уникального объекта. Если для участка в Барвихе подобран аналог со 101-го километра, условно, Каширского шоссе, — это нарушение закона об оценочной деятельности, и это можно доказать. Можно доказать ошибку в отчете об оценке аэропорта, потому что до этого последний раз подобный аэропорт продавался с той стороны Земного шара несколько десятилетий назад. Гораздо сложнее оспорить кадастровую стоимость квартиры. Они гораздо более «одинаковы», гораздо проще сравниваются, а самое главное — по ним несравнимо больше статистики, которая и есть единственный и безальтернативный источник первичной информации, носитель которого — госструктура».

«Работы по правильной оценке кадастровой стоимости сейчас ведутся очень интенсивно, — говорит Наталья Шаталина, руководитель юридического департамента «Миэль-Новостройки». — Впрочем, налогооблагаемая база уже увеличилась для многих районов Московской области. Очень интересная картина складывается, если, например, посмотреть налоговые уведомления об оплате налогов на имущество за 2013 год, которые пришли этим летом. Сведения, которые они содержат, часто разительно отличаются от информации за предыдущие налоговые периоды. Как пояснили налоговики, в 2013 году налоговой базой для расчета налога служат последние данные об инвентаризационной стоимости имущества, представленные в налоговые органы до 1 марта 2013 года (п. 2 ст. 5 закона от 09.12.1991 N 2003-1, п. 6 ст. 8 закона от 02.11.2013 N 306-ФЗ). В частности, «стоимость по БТИ» для некоторых объектов увеличилась в 2-2,5 раза».

Конечно, остается возможность манипулирования и таким источником: даже в массовой методике нельзя исключать управляемого результата. В прессе уже появились примеры квартир с «Золотой мили» в Москве, оцененных в кадастре в 1/10 от их рыночной стоимости. Мотив здесь на поверхности: написать вместо миллиарда 100 миллионов рублей означает более чем ощутимо снизить будущий налог, там ведь не линейная даже зависимость, жилье от 300 миллионов облагается по ставке сразу в два процента.

По сути, в стране начался грандиозный эксперимент: в ближайшие годы власть будет чутко отслеживать поступающий от народа feedback, реакцию на постепенно увеличивающиеся суммы в платежных документах, активность в поисках удивительно недорогих квартир.

Вряд ли оспаривание стоимости, полученной в результате массовой оценки, станет массово успешным, однако же к «калибровке» всей совокупности системы привести может.

Источник

Раздел сайта:  Оценщикам
Тематика:  Новости законодательства

Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки?

Интерес к первичному рынку недвижимости очень высокий — это с тем, что можно приобрести своевременно свое современное жилье. К сожалению, не у всех есть возможность, чтобы купить его сразу, поэтому многие решаются на  ипотеку. Если брать квартиру в новостройке в ипотеку, то потребуется оценка ее стоимости, чтобы оставить ее в качестве залога.

Если вы решили брать новостройку в ипотеку, то скорей всего вы обратились для этого в Сбербанк, где ваш кредитный специалист в списке необходимы документов указал отчет об оценке квартиры.

Что такое оценка новостройки для Сбербанка?

Согласно требованиям Сбербанка закладная на квартиру по ипотеке должна содержать оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, на которой одобрена ипотека. Наличие отчета об оценке рыночной и ликвидационной стоимости квартиры для оформления закладной это одно из обязательных требований действующего законодательства РФ при составлении закладной по ипотеке.

Стоит отметить, что, как и любой другой банк, Сбербанк принимает не любой отчет. Как правило, крупные банки предпочитают работать только с теми оценочными компаниями и оценщиками, которые имеют у них аккредитацию, то есть прошли тщательную проверку качества выполняемых отчетов и их соответствия всем требованиям.

Одной из таких компаний является наша. Со Сбербанком мы работаем уже около 10 лет и знаем все его требования к оценке и всегда их выполняем.

Как происходит оценка?

Когда вы обращаетесь к оценщику, обязательно информируйте его о цели проведения оценки и лучше уточните в каком банке у вас будет ипотечное кредитование. Оценщики, которые специализируются именно на оценке недвижимости, как правило, знают о дополнительных требованиях к отчету у того или иного банка.

Предварительный этап:

Прежде, чем приступить к выполнению отчета, оценщик попросит вас собрать необходимую документацию на квартиру:

  • Договор долевого участия (ДДУ)
  • Акт приема-передачи квартиры от застройщика
  • Экспликация с поэтажным планом

Следующим обязательным этапом проведения оценки является выезд на осмотр объекта. Осуществляют его как правило оценщики самостоятельно либо это делают их помощники.

Осмотр необходим для идентификации квартиры путем фотофиксации, а также для более точного определения общего состояния объекта и его соответствия заявленным в документах параметрам.

Расчетный этап:

После осмотра квартиры оценщик приступает к изучению рынка недвижимости в сегменте первичного жилья и экономики в этой сфере в целом в данном регионе. Подбираются объекты-аналоги, данные которых будут учитываться при проведении расчетов, обычно отбираются 4-5 аналога.

При осуществлении расчетов оценщик определяет не только рыночную стоимость квартиры, но и ликвидационную, по которой объект можно продать в максимально сжатые сроки, она ниже рыночной на 10 процентов.

Знание ликвидационной стоимости позволяет банку определить возможность покрытия убытков на случай, если вы прекратите платить кредит. Тогда банк сможет расторгнуть договор и продать эту квартиру, а вы не останетесь должником.

Что получает клиент?

Результатом работы оценщика является отчет, который вы можете предоставить в банк кредитному специалисту.

Сам отчет по оценке квартиры выглядит как печатный документ, состоящий из примерно 70-80 листов А4.

Отчет обязательно должен быть пронумерован и прошит. А также заверен печатью и подписью оценщика.

Готовый отчет об оценке для ипотеки состоит из разделов:

  • Сведения об Оценщике и Заказчике
  • Характеристика объекта оценки
  • Обзор и анализ рынка недвижимости
  • Анализ ликвидности объекта
  • Обоснование методики оценки
  • Определение рыночной стоимости
  • Определение ликвидационной стоимости
  • Документы Оценщика: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика, Квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости»
  • Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис
  • Документы Заказчика: правоустанавливающая и техническая документация на квартиру
  • Фотографии квартиры

Как происходит оценка квартиры для ипотеки

Эксперты считают, что профессия оценщика входит в десятку наиболее престижных и высокооплачиваемых специальностей, причем перспективной и прибыльной она останется еще как минимум ближайшие 15 лет. Что же делает оценщик? Этот специалист определяет реальную стоимость всех видов имущества: движимого, недвижимого, долей бизнеса и пакетов акций, земельных участков, нематериальных активов и имущественных прав.

Соответственно, в профессии есть отдельные отрасли: существуют оценщики недвижимости, квартир, автомобилей, земли, бизнеса, имущества в целом.

      

Места работы

Профессиональный оценщик обязательно потребуется при совершении сделок купли-продажи, выделении долей бизнеса, оформлении прав собственности, в том числе и интеллектуальной, при работе с ценными бумагами, при определении ущерба и размера его компенсации и пр.

Специальность оценщика — это возможность работать как самостоятельно, «в свободном полете», так и в рамках оценочной фирмы.

История профессии

Уже 5000 лет назад функции оценщика выполняли писари и казначеи при любых правителях Древнего Рима, Ближнего Востока и Северной Африки. Именно на них лежала обязанность составлять списки захваченного армией имущества и указывать его примерную стоимость, оценивать материальный урон, нанесенный вражескими армиями, а также определять количество разнообразного имущества, необходимого на уплату налогов и дани.

В современном мире квалификационные требования и определение того, чем занимается оценщик, были сформированы только в 1996 году. В России профессию официально признали с 1997 года.

Обязанности оценщика

Основные должностные обязанности оценщика выглядят следующим образом:

  • Сбор информации для оценки имущества;
  • Самостоятельная оценка имущества ;
  • Взаимодействие с клиентом, консультативная поддержка клиента;
  • Подготовка отчетов по результатам оценки.

Как правило, обязанности зависят от специфики работы оценщика — его рабочие функции будут отличаться в зависимости от того, работает он в сфере недвижимости, земельных участков, страховой сфере или же оценивает автомобили, компании, оборудование или ювелирные изделия.

Требования к оценщику

Чаще всего работодатели предъявляют следующие требования к оценщику:

  • Наличие высшего профильного образования либо диплома о переподготовке;
  • Опыт работы в оценочной сфере;
  • Знание ПК;
  • Членство в СРО оценщиков (наличие свидетельства), страховка;
  • Опыт самостоятельного составления отчетов и их согласования с аудиторами и банками.

Также у многих работодателей есть дополнительные требования, которые в основном звучат так:

  • Наличие водительских прав категории В;
  • Прохождение профильных тренингов, семинаров, курсов;
  • Возможность ездить в командировки;
  • Наличие специальных знаний в зависимости от рода деятельности (к примеру, оценщику автомобилей желательно знать устройство авто и программы, оценивающие стоимость кузовного ремонта).

Образец резюме оценщика

Образец резюме

Как стать оценщиком

Очень и очень немногие вузы готовят оценщиков, поэтому обычно приходится идти другим путем: получить высшее экономическое или юридическое образование, затем пройти профильную переподготовку (курсы оценщиков) и вступить в СРО.

Перед тем, как стать оценщиком, придется 1-2 года набираться опыта в качестве помощника. Однако не стоит думать, что на этом обучение закончилось — чтобы оценщик мог работать эффективно и точно, ему необходимо постоянно повышать свою квалификацию.

Риски профессии

Основной риск профессии оценщика — неправильная или неточная оценка товара или имущества. Опасность ошибиться есть всегда, а такие ошибки не только сказываются на репутации специалиста, но и приводят к материальной ответственности за неправильную оценку.

Зарплата оценщика

Заработная плата оценщика зависит от специфики его деятельности и от региона проживания — суммы здесь колеблются от 20 до 130 тыс. рублей. Средняя зарплата оценщика составляет 45 тыс. рублей. Отдельно стоит упомянуть, что зарплата оценщика недвижимости, одного из самых востребованных специалистов отрасли, составляет 40-50 тыс. рублей в месяц.

Где пройти обучение

Помимо высшего образования на рынке есть ряд краткосрочного обучения длительностью, как правило, от недели до года.

Межрегиональная Академия строительного и промышленного комплекса и ее курсы направления «Оценочная деятельность».

Современная научно-техническая академия и ряд её курсов по направлению «Оценочная деятельность».

 

Подготавливая материал для очередной статьи на тему ипотечного кредитования, мы обнаружили множество неточностей и заблуждений относительно оценки квартиры (или любой другой недвижимости) для получения ипотеки. Каких только мнений на этот счет нет в Интернете! Поэтому мы собрали самые популярные вопросы касающиеся оценки объекта недвижимости и постарались ответить на них максимально аргументировано.

 

Что представляет собой независимая оценка квартиры для ипотеки?

 

 

В пункте 3 статьи 9 ФЗ "Об ипотеке" (№102-ФЗ от 16.07.98г.) сказано, что оценка проводится по общему согласию сторон сделки (заемщика и кредитора) и в соответствии с законодательством РФ. Оплачивает оценку заемщик из собственных средств.

 

Обязательно ли проводить оценку недвижимости при оформлении ипотечного кредита?

 

Таким образом, избежать процедуры оценки заемщику, желающему получить целевой жилищный кредит, не удастся ни при каких обстоятельствах.

 

Как выбрать оценочную компанию?

 

 

  • быть членом СРО оценщиков;
  • застраховать свою ответственность на срок не менее 1 года и регулярно вносить взносы в компенсационный фонд СРО;

Помимо вышеперечисленных требований, при выборе оценочной компании следует опираться на ее деловую репутацию, срок существования на рынке, отзывы клиентов.

 

В случае с компаниями-оценщиками соотношение "цена-качество" не всегда четко прослеживается, поэтому более дорогая компания не обязательно окажется лучшей. Лучше всего при личном визите к оценщику попросить для ознакомления типовые формы договоров на проведение оценки и отчетов об оценке, а затем проверить их на соответствие требованиям статей 10 и 11 ФЗ "Об оценочной деятельности".

 

Вправе ли банк потребовать от заемщика обращаться только к аккредитованным оценщикам?

 

Также оценщиком по ипотечным сделкам не может выступать ЮЛ или самостоятельный оценщик находящийся в родстве или иным образом связанный с одной из сторон сделки. Требование о независимости оценщика от заказчика (заемщика по кредиту) и третьих лиц исходит из положений статьи 16 Федерального закона №135.

 

Вместе с тем, по закону аккредитованный — совсем не означает зависимый. Необходимость аккредитации оценочной компании в банке подчеркивается и поощряется АРБ (Ассоциацией российских банков) в "Рекомендациях по критериям отбора оценщиков для долгосрочного сотрудничества" от 06.05.09г., которые, надо сказать, согласованы с ФАС.

Нет ничего страшного и ужасного в том, что у банка есть оценщики-партнеры, и что банк рекомендует пользоваться именно их услугами. Дело не в том, что "все куплено" и вас старательно хотят обмануть. Для банка аккредитация — это предварительная проверка надежности, а вовсе не попытка нажиться на заемщиках!

 

Впрочем, если банк настаивает на обращении именно к его партнеру и отказывается принимать отчет не аккредитованного им оценщика, потребуйте у него зафиксировать отказ письменно. В этом отказе банк должен будет указать причины, по которым данный отчет не может быть принят.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке и какие требуются документы?

Далее вы можете действовать следующим образом:

 

  • Если требования объективны, следует либо обратиться в оценочную компанию с целью устранения найденных недочетов, либо (если оценочная компания отказывается переделывать отчет) к эксперту СРО оценщиков для проведения им экспертизы отчета (ст. 17.1 ФЗ "Об оценочной деятельности).
  • Если требования банка не объективны, вы вправе обратиться в суд для разрешения вашего спора (на основании ст.13 ФЗ "Об оценочной деятельности"). В таком случае, суд может посчитать действия банка не правомерными и обязать его принять отчет.

 

Какие документы нужны для проведения оценки квартиры для ипотеки и сколько это стоит?

 

 

  • паспорт заказчика оценки (если собственников несколько, то паспорта всех собственников)
  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый или технический паспорт из БТИ;
  • характеристика жилого помещения, она же — форма №7 (не нужна, если предоставляется тех.паспорт на помещение).

Средняя цена оценки квартиры для оформления ипотеки варьируется от 3 000 руб. до 6 000 руб.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *