Можно ли продать квартиру без риэлтора

Можно ли продать квартиру без риэлтора

.

юридическое оформление покупки магазина

Приобретение готового бизнеса в отличие от заключения обычной сделки купли-продажи имеет свои особенности. В данной статье будет рассмотрена процедура оформление покупки магазина как готового бизнеса. Интенсивное развитие бизнеса в стране дает широкий спектр возможностей, и сейчас не обязательно начинать бизнес с нуля, когда можно приобрести готовый. Юрист нашей компании может оказать услугу по юридическому сопровождению такой сделки как покупка магазина.

Существует множество магазинов самой различной направленности: магазины продуктового, промышленного назначения, сети магазинов, торговые центры, супермаркеты, бутики, павильоны и т.д.

Покупка такого бизнеса, как и любая сделка, требует правильного документального оформления. Правильное юридическое оформление покупки магазина поможет избежать рисков, с которыми сопряжена совершаемая по покупке бизнеса сделка. В частности, юридическое сопровождение сделки по покупке магазина поможет избежать ситуации, когда купленный магазин оказывается убыточным. Нечистоплотный продавец может ссылаться на несуществующую прибыль, скрывать убытки, которые несет магазин. Необходима тщательная проверка в результате которой можно будет принять решение, стоит ли приобретать такой бизнес. Такую поверку может осуществить юрист нашей компании.

Покупателю необходимо также оценивать реальную стоимость покупаемого бизнеса и возможные последствия его приобретения, в частности, перспективы такого бизнеса, сможет ли он реально окупаться и конкурировать на рынке.

Так, например, небольшие розничные магазины не всегда способны конкурировать с магазинами торговых сетей, что впоследствии приводит к убыточности такого бизнеса. Сама процедура оформление покупки магазина может быть несложной, но подойти к ней надо с уверенностью в том, что вас не обманут.

В процессе подготовки сделки определяются все условия, на которых она совершается, юристом компании проводятся проверка и правовая оценка покупаемого бизнеса (магазина) и его финансовые документы с целью выяснения состояния, в котором находится продаваемый бизнес, во избежание возможных неблагоприятных для покупателя последствий. После проведения проверки покупаемого бизнеса и самого продавца, установления действительного наличия прав на продажу бизнеса, при достижении согласия между продавцом и покупателем по поводу условий сделки, осуществляющий юридическое сопровождение сделки юрист составит соответствующий договор, поможет в подготовке необходимых для совершения сделки документов, протоколов, соглашений.

оформление покупки магазина с точки зрения законодательства

Порядок и форма осуществления сделки зависят от организационно-правовой формы, в которой создан магазин, а также от учредительных документов юридического лица. Не всегда магазином представляется то, что юридически отражается на бумаге. И только специалист сможет правильно оценить всю полноту картины. Когда такой бизнес как магазин осуществляется в форме общества с ограниченной ответственностью, то сделка может быть осуществлена, например, путем выкупа доли по правилам ст. 93 ГК РФ. При этом необходимо помнить об обязательности внесения изменений в устав организации с последующей регистрацией изменений, а также о том, что возможность приобретения доли должна быть прямо предусмотрена уставом такого общества. Также стоит оценить оформление покупки магазина с точки зрения налогового законодательства, ибо неправильно выбранная схема налогообложения даже при возможности ее изменения со следующего года может привести к большим проблемам.

Также покупка может быть осуществлена путем заключения договора продажи предприятия. В этом случае в соответствии с п. 1 ст. 559 ГК РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором (п.2 ст. 559 ГК РФ).

Кроме того, приобретая магазин, необходимо помнить, что у юридического лица могут быть и долговые обязательства, которые должен будет погашать уже новый владелец. В этом вопросе также будет неоценима помощь юриста для проведения проверки на существующие у магазина обязательства, в том числе поданные против юридического лица иски.

Заключение договора продажи предприятия предусматривает под собой довольно сложную процедуру и большие затраты, поэтому встречается гораздо реже. Однако одним из плюсов заключения договора продажи предприятия является то, что до подписания договора продажи предприятия согласно п. 2 ст. 561 ГК РФ должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Такие действия могут существенно снизить риски по приобретению магазина.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, квалифицированным юристом нашей компании могут быть оказаны следующие юридические услуги:

— консультирование по вопросам продажи готового бизнеса;

— проведение правовой экспертизы сделки;

— разработка документов для заключения сделки (договоров, соглашений и пр.);

— проведение регистрации изменений в учредительных документах, смены участников, смены генерального директора и т.д.

— полое сопровождение сделки по покупке/продаже магазина как готового бизнеса и т.д.

Большая разница состоит и в покупке сети магазинов, т.к. зачастую это связано с вопросами взаимодействия их в структуре сети (представительство одного ООО или отдельное сосуществование). При покупке или продаже сети магазинов оформление покупки магазина может быть более емким и занять куда больше времени.

Покупка готового бизнеса, в том числе магазина, является непростым делом, имеющим большое количество нюансов. Необходимо понимать, что гражданское законодательство не регулирует такой вопрос как продажа бизнеса, что значительно осложняет совершение сделки.

Покупка квартиры без риелтора. Есть ли разница и зачем платить больше?

Кроме того, особое внимание нужно обратить на составление договора, необходимо учесть все права и обязанностей сторон, ответственность за нарушение прав одной из сторон. При самостоятельном совершении таких сделок велика вероятность допущения ошибки, что вкупе с отсутствием должной проверки бизнеса приведет к неблагоприятным последствиям для покупателя, в связи с чем во избежание негативных последствий и в целях грамотного оформления такой сделки помощь опытного юриста просто необходима. Именного такого специалиста Вы можете найти в нашей компании!

 

Как продать квартиру: подробная инструкция

Оформление сделки покупки недвижимости

Чтобы сделка купли-продажи состоялась, оставила только хорошие впечатления и третьи лица не имели никаких прав, ее нужно оформлять очень внимательно, с соблюдением всех законов. Как оформить покупку квартиры? Какие необходимы покупателю документы? Как защитить себя от мошенников?

Проверка юридической чистоты


При самостоятельном приобретении «вторичной» квартиры велик риск получить имущество с обременением. Результат – без жилплощади и без денег. Как проверить чистоту сделки? Какие документы важно изучить?

  1. Сначала необходимо убедиться, что данная жилплощадь принадлежит именно этому человеку. Проверить паспорт и свидетельство о госрегистрации собственности.В регистрационном органе нужно заказать справку о переходе права собственности на данный объект недвижимости (кто владел ранее, кто теперь владеет). Сделать это может только правообладатель, хозяин квартиры (Приказ Министерства эк. развития РФ №180). Лучше ехать и заказывать справку вместе с ним, а после – присутствовать при выдаче документа.

    Если на протяжении десяти последних лет у квартиры было несколько собственников, должен насторожить. Если две-три прошлые сделки были оформлены неправильно, пострадает последний хозяин.

  2. Чтобы оформить продажу квартиры, собственнику нужно подготовить технический паспорт, приложение к нему, выписку из домовой книги. После все эти документы изучает покупатель. Чтобы избежать подмены справки из паспортного стола о прописанных людях, нужно присутствовать при ее выдаче.Если квартира была в совместной собственности, то продавец должен представить удостоверенное нотариусом разрешение других собственников на продажу (ст.244 ГК РФ).

    Если продавец состоит в браке, то на продажу квартиры должно быть разрешение супруга (ст.34 СК РФ, ст.256 ГК РФ).

    Если в квартире были зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные лица, то при покупке установите наличие разрешения на продажу органов опеки (ст.26, 28-30 СК РФ).

    Будьте внимательны!

    В квартире было прописано лицо, отбывающее наказание в местах лишения свободы. Преступника на это время выписывают, нигде данный факт не отражая. А после освобождения его обязаны оформить по прежнему месту жительства. И он будет иметь полное право жить уже в вашей квартире.

    На данной жилплощади было зарегистрировано более десяти человек. При покупке стоит выяснить, куда они выписались. И почему столько людей было прописано.

  3. Осуществляя покупку по доверенности, убедитесь в благонадежности посредника. А также в том, что продавец получил от него деньги за сделку. Доказательством может быть, например, расписка. В случае невыполнения обязательств (неполучения денег) бывший хозяин в течение десяти лет (ст.196 ГК РФ) может подать в суд и потребовать расторжения сделки.
  4. Опасно приобретать жилье, которое находится в собственности у конкретного продавца менее полугода.
  5. Старайтесь не покупать квартиру по дубликатам документов.

    Потребуйте у собственника заказа в регистрирующем органе справки о содержании правоустанавливающих бумаг. Проверьте соответствие документов. В противном случае рискуете купить квартиру, которую мошенники уже продали.

Документальное обеспечение покупки

Главный документ при покупке квартиры – договор купли-продажи. Он может быть заверен нотариально, что автоматически будет означать правомерность сделки и ее законность (п.1, ст.163 ГК РФ). Оформить договор можно самостоятельно в письменной форме (ст.550 ГК РФ). Главное – обозначить все условия сделки:

  • предмет продажи (определяющие характеристики квартиры, ее местонахождение, площадь, число комнат и т.д.);
  • сколько стоит;
  • порядок передачи денег, имущества;
  • перечень лиц, участвующих в сделке;
  • при покупке доли – перечень лиц, которые наряду с покупателем (после совершения сделки) имеют право пользования жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).

Если в документе не указаны значимые данные, то такой договор считается незаключенным (ст. 554-556 ГК РФ).

Другие документы, необходимые для покупки квартиры:

  • документ, удостоверяющий личность покупателя недвижимости;
  • паспорт супруга/супруги (если покупатель находится в браке);
  • свидетельство о регистрации брака (если покупатель состоит в браке);
  • выписки о присвоении идентификационных номеров (покупателя, супруга/супруги, детей);
  • свидетельство о рождении несовершеннолетних, если квартиру будут оформлять на них.

Супруг должен дать согласие на покупку квартиры (ст.35 СК РФ). Нотариального удостоверения не требуется. Но без оного сделка может быть признана недействительной,

  • если супруг покупателя обратился в суд и потребовал расторжения сделки;
  • если будет доказано, что супруг покупателя не знал или знал, но был против данной сделки (ст.35, п.2, 3 СК РФ).

Как правильно оформить покупку квартиры?

Документы в порядке, в юридической чистоте сделки покупатель убедился. Можно оформить квартиру.

Инструкция для покупателя:

  1. Составить вместе с хозяином договор купли-продажи, четко указав все существенные условия (ст.554-558 ГК РФ).
  2. С этим документом отправиться в регистрирующий орган ст.558 ГК РФ). В присутствии регистратора покупатель и продавец подписывают. После регистрации договор считается заключенным. Госпошлину в бюджет платят обе стороны. Сумма – 1000 рублей.
  3. Кроме договора стороны составляют передаточный акт. Его подписывают после исполнения взаимных обязательств.
  4. Далее покупателю необходимо зарегистрировать переход права собственности на квартиру (ФЗ №122).

После этого мероприятие можно считать завершенным.

Как правильно оформить покупку квартиры? Документы, необходимые для государственной регистрации приобретенного жилья:

  • заявление с просьбой зарегистрировать переход права собственности на квартиру, составляется покупателем-продавцом (ФЗ №122);
  • платежные документы, удостоверяющие уплату госпошлины (теперь платит покупатель, величина – 1000 рублей);
  • договор купли-продажи;
  • экспликация жилого помещения, технический паспорт, кадастровый план;
  • выписка из домовой книги с указанием лиц, которые тоже имеют право пользования данным помещением;
  • паспорта сторон.

Если договор купли/продажи оформлялся «под условием», то (после его исполнения) для регистрации перехода права собственности предоставляются еще подтверждающие исполнение условия документы.

Например, продавец обязался провести ремонт. В договоре указано, что только после этого сделка состоится. Оформить регистрацию можно будет при наличии подтверждающих документов.

Сделка состоялась. У покупателя должны быть ключи и такие документы:

  • зарегистрированный договор купли-продажи;
  • свидетельство перехода права собственности;
  • передаточный акт.

Как оформить покупку квартиры в «ипотеку»?

Ипотека – это приобретение жилплощади на кредитные средства. Их возврат обеспечивается залогом приобретенной квартиры.

Особенность такова: покупатель (в данной ситуации – заемщик) получает в свое пользование объект недвижимого имущества. Но без согласия банка распоряжаться им не имеет права. Пока действует договор кредитования и не выплачена вся сумма и причитающиеся проценты, залог сохраняется. После полного погашения кредита он автоматически снимается.

Какие документы потребуются для оформления покупки «ипотечной» квартиры? К уже перечисленным стоит добавить

  • оценку рыночной стоимости жилья, сделанную специалистом (как правило, заказывает покупатель);
  • свидетельство о регистрации обременения на квартиру;
  • соглашение о страховании объекта недвижимости (его требуют оформить не все банки).

Приобретение квартиры в новостройке

Отношения между покупателем (дольщиком) и продавцом (застройщиком) регулируются ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве».

Право собственности покупателя на квартиру (объект долевого строительства) возникает после государственной регистрации (ст.16 ФЗ №214).

Основания для регистрации:

  • документы, подтверждающие создание дома;
  • акт о введении в эксплуатацию объекта долевого строительства;
  • передаточный акт.
  • Покупатель (дольщик) обращается в регистрирующий орган со следующими документами:
  • заявления (при этом застройщику не нужно подавать заявление, как в случае покупки на вторичном рынке) (ФЗ №122);
  • договор с застройщиком;
  • передаточный акт, подписанный участником долевого строительства и застройщиком.

Сколько стоит оформление? Госпошлина та же, 1000 рублей.

При покупке доли в квартире порядок действий такой же, как при покупке целой квартиры. Только в договоре будет прописана часть приобретаемого имущества (например, ½), а также будут указаны лица, которые имеют право распоряжаться данным жилым помещением (п.1, ст.558 ГК РФ).


Рекомендуем почитать:

Такая услуга, как оформление банковской ипотеки для приобретения квартиры на вторичном рынке сегодня является достаточно популярной среди жителей нашей страны. Основной причиной такой востребованности является то, что квартиры в старых домах стоят дешевле, по сравнению с жильем в современных новостройках. 

Но если человека интересует покупка вторичного жилья в ипотеку, ему нужно понимать, что в процессе поджидают определенные проблемы и сложности.

Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Относиться к покупке квартиры на вторичном рынке необходимо с максимальной ответственностью. Процедура подготовки, проверки и одобрения документации занимает много времени, поэтому лучше заранее настроиться и приготовиться к тому, что это задача нелегкая и оформить все за неделю никак не получится.

В первую очередь следует озадачиться выбором подходящего банка. Многие организации предлагают услуги ипотечного кредитования, однако условия могут сильно различаться. Для банков – ипотека – это выгодный вариант, так как риски очень небольшие, а прибыль, наоборот, высокая. К тому же, можно дополнительно предложить услуги страхования, оценки жилья, профессионального риэлтора и т.

Как продать правильно квартиру без риэлтора

д.

Покупка вторичного жилья в ипотеку: порядок действий

Первая и самая основная задача при покупке вторичного жилья в ипотеку – это сбор документов. Перечень в большинстве случаев стандартный и включает в себя:

  • паспорт РФ с пропиской;
  • ксерокопия трудовой книжки;
  • документы от работодателя о размере доходов физического лица;
  • сведения о наличии имущества в собственности (земельные участки, автомобили, квартиры, дома и т. п.);
  • свидетельства о рождении ребенка и заключении брака;
  • дополнительно может потребоваться СНИЛС, права на управление ТС, военный билет (для мужчин).

Все это необходимо для определения платежеспособности клиента и вынесения решения по заявке.

Еще один важный этап – подбор квартиры. Тут надо учитывать свои финансовые возможности, а не только личные предпочтения.

К квартирам предъявляются различные требования, но основное, на что смотрят сотрудники службы безопасности и банковские юристы – это состояние и год строительства. Также немаловажными факторами является то, что вторичное жилье должно быть пригодным к эксплуатации, то есть, иметь все необходимые инженерные системы и коммуникации.

Страхование также является обязательным в процедуре покупки вторичного жилья в ипотеку. Дополнительно банк может предложить застраховать здоровье и жизнь заемщика.

После регистрации сделки заемщик получает квартиру в собственность и приступает к исполнению своих обязательств, прописанных в кредитном договоре.

Продажа квартир без посредников

ПРОДАЖА КВАРТИР БЕЗ ПОСРЕДНИКОВ Октябрь – традиционно месяц продавца: покупателей мало, зато квартир, выставленных на продажу, хоть отбавляй. Центр Бизнес — Недвижимости продолжает консультировать участников сделок с недвижимостью. На этот раз мы составили негласную инструкцию по продаже квартиры. Без посредников. Все нюансы – в рекомендациях специалистов, которые знают, как безопасно провести частную сделку с жильем и выручить максимум средств.

Покупателя можно найти и самостоятельно. О квартире нужно заявить как в Интернете, так и в печати. Рекомендуем размещать объявления не реже двух раз в неделю и в нескольких изданиях сразу.

Реже – неэффективно.

Продажа квартиры без участия риэлтора

Для такой рекламы важны маркетинговая оценка (риэлтором), способы позиционирования и источники информации, через которые квартира выйдет на рынок. Если речь идет о жилье в «хрущевке», то публиковать сведения о нем в глянцевых журналах бессмысленно, а в случае с дорогой квартирой недостаточно ограничиться объявлением в издании типа «Из рук в руки».

Важно выбрать время для осмотра квартиры потенциальным покупателем.По мнению агентов, лучше показывать объект, когда у дома есть возможность припарковать автомобиль, на улице светит солнце или же горят все фонари, подъезд только что убрали.

На смотринах важно соблюсти «золотую середину».

По мнению риэлторов компании «Центр Бизнес — Недвижимости», квартира «аскетичного и необжитого вида отталкивает, равно как и перегруженная бытовыми предметами».

Не стоит торопить покупателя. Его сомнения могут остановить сделку, когда всех других претендентов Вы уже потеряли. Если навязчиво предлагать квартиру, у покупателя может сложиться впечатление, что его пытаются обмануть.

Важно обсудить условия сделки и зафиксировать серьезность намерения сторон (как покупателя, так и продавца).

Лучше – письменно. В договоре должны быть прописаны условия, взаимные права и обязанности. В подтверждение своих намерений либо в качестве обеспечения обязательств покупатель квартиры вносит предоплату (аванс).

В этом случае ответственность продавца подкрепляется деньгами: за неисполнение своих обязательств он возвращает полученную сумму уже в двойном размере. Для продажи квартиры достаточно паспорта и договора купли-продажи.

А вот для регистрации этого договора нужен внушительный пакет документов, часть которого можно собрать заранее.

Это ускорит процесс продажи. К таким документам относятся: выписка из домовой книги (срок ее действия – месяц); справка из БТИ, включающая в себя кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликацию (если квартира была в собственности продавца более пяти лет, то регистратор может затребовать эти документы, если менее – они не понадобятся); справка об отсутствии задолженности по ЖКХ. Вам также могут потребоваться справки из ПНД, НД и прочих диспансеров и т.д. Будьте готовы предоставить покупателю информацию обо всех бывших жильцах квартиры и ответить на его вопросы, касающиеся юридических аспектов.

Для оформления и государственной регистрации сделки продавцу необходимо собрать основной пакет документов: договор купли-продажи, ренты либо свидетельство о праве на наследство и др. правоудостоверяющий документ, а именно – свидетельство о государственной регистрации права собственности (до 1999 года выдавалось свидетельство о собственности на жилище, но не во всех случаях), выписка из домовой книги, подтверждающая факт регистрации на жилой площади, экспликация и поэтажный план, выдаваемые БТИ. В случае если речь идет о совместной собственности семейной пары, для сделки необходимо нотариальное согласие супруга, который не является титульным собственником, но в браке с которым возмездно приобреталась квартира.

В зависимости от характера сделки дополнительно могут потребоваться иные документы. Если один из собственников квартиры несовершеннолетний, необходимо разрешение органов опеки и попечительства.

Есть две законные формы договора купли-продажи квартиры – простая письменная и нотариальная. Этот договор подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Зарегистрировать договор и переход права собственности можно в любом филиале Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, предоставив заявления по форме (заявителями являются обе стороны договора купли-продажи), собранные документы и квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию.

На практике расходы по оформлению и государственной регистрации сделки оплачивает покупатель. Самый сложный и ответственный момент – расчеты по сделке. Традиционный способ – банковская ячейка.

Важно внимательно проверить содержание договора аренды ячейки, условия доступа в ячейку (как правило, это зарегистрированный договор купли-продажи квартиры на имя покупателя либо выписка из Единого государственного реестра, подтверждающая право покупателя на квартиру). Проверку закладываемых в ячейку денежных купюр лучше заказать в банке. Между физическими лицами возможен более цивилизованный способ расчетов с использованием банковского аккредитива (безналичный расчет).

Но широкого распространения он не получил.

Финальный этап сделки –фактическая передача квартиры по подписываемому продавцом и покупателем передаточному акту. В подтверждение получения денежных средств за квартиру продавец предоставляет покупателю соответствующую расписку.

Отношение покупателей к квартирам, которые долго экспонируются и постоянно опускаются в цене, может быть предвзятым.

Кроме всего, важно быть честным с покупателем.

Если в описании квартиры указан евроремонт, то это должен быть действительно евроремонт, а не обои в цветочек по 20 рублей за рулон, наспех наклеенные на кривые стены.

Если 5 минут пешком от метро в реальности оказываются 20 минутами транспортом без пробок, то в итоге все это послужит предлогом для торга.

Самостоятельный поиск покупателя (продавца) и оформление документов.

Плюсы: *экономия на услугах; *не придется столкнуться с некомпетентностью или недобросовестностью некоторых агентов по недвижимости.

Минусы: *угроза столкнуться с мошенниками; *возможность разглашения сведений о наличии или появлении крупной суммы денег; *незнание многими гражданами тонкостей законодательства. Заявку на услуги можно подать здесь.

.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *