Неотделимые улучшения арендованного имущества. Учет у арендатора

Неотделимые улучшения арендованного имущества. Учет у арендатора

Учет у арендодателя

Из ст.623 ГК РФ следует, что по общему правилу арендодатель после прекращения договора аренды должен возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений.

Поскольку в ст.623 ГК РФ речь идет именно о возмещении стоимости неотделимых улучшений, арендатор должен предоставить арендодателю документы (их копии), подтверждающие эту стоимость.

Как разъяснила ФНС РФ в письме от 18.05.2006 г. № 03-1-03/985@, в соответствии с положениями п.1 ст.146 НК РФ при передаче арендодателю неотделимых улучшений арендуемого помещения, произведенных собственными силами или с привлечением подрядных организаций, арендатор обязан предъявить к оплате арендодателю соответствующую сумму налога на добавленную стоимость.

То есть на всю стоимость компенсации арендатор должен выставить арендодателю счет-фактуру, выделив в нем сумму НДС.

Арендодатель вправе принять к вычету указанную сумму НДС на общих основаниях, установленных ст.171 и 172 НК РФ.

На сумму стоимости неотделимых улучшений арендодатель должен увеличить первоначальную (восстановительную) стоимость помещения, переданного в аренду.

В бухучете арендодателя делаются следующие записи:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 76

— учтена стоимость произведенных арендатором неотделимых

улучшений;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 76

— учтен «входной» НДС по произведенным арендатором неотделимым улучшениям;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 50, 51

— стоимость неотделимых улучшений возмещена арендатору денежными средствами (в наличной или безналичной форме),

либо

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 60

— стоимость неотделимых улучшений зачтена в счет арендной платы (запись делается при наличии соответствующего соглашения между арендатором и арендодателем);

ДЕБЕТ 01 КРЕДИТ 08

— первоначальная (восстановительная) стоимость помещения (объекта аренды) увеличена на стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19

— «входной» НДС предъявлен к вычету.

Расходы на возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений учитываются арендодателем для целей налогообложе­ния прибыли.

В соответствии с п.1 ст.258 НК РФ капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем.

Начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных основных средств начинается у арендодателя с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию, но не ранее месяца, в котором арендодатель произвел возмещение арендатору стоимости указанных капитальных вложений (п.2 ст.259 НК РФ).

Договором аренды может быть предусмотрено, что арендодатель не возмещает арендатору расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества.

В этом случае указанное улучшение фактически достается арендодателю безвозмездно.

В бухгалтерском учете активы, полученные безвозмездно, принимаются к учету по рыночной стоимости (п.10.3 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 32н).

Стоимость неотделимых улучшений, полученных безвозмездно, также увеличивает первоначальную стоимость объекта аренды в бухучете.

Согласно Инструкции по применению Плана счетов… стоимость активов, полученных безвозмездно, учитывается на счете 98 «Доходы будущих периодов».

Бухгалтерские записи у арендодателя при безвозмездном получении улучшений будут такими.

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 98 субсчет «Безвозмездные поступления»

— стоимость полученных улучшений принята к бухучету;

ДЕБЕТ 01 КРЕДИТ 08

— стоимость объекта аренды увеличена на стоимость безвозмездно полученных неотделимых улучшений.

По мере начисления амортизации арендодатель будет признавать часть доходов будущих периодов доходом текущего периода:

ДЕБЕТ 98 КРЕДИТ 91.

В налоговом учете доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором и полученных арендодателем безвозмездно, арендодатель не учитывает на основании п.п.32 п.1 ст.251 НК РФ.

Но при этом и амортизировать (включать в расходы) стоимость таких улучшений арендодатель не вправе, поскольку п.1 ст.258 НК РФ установлено, что капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором.

Учет у арендатора

П.5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного приказом Минфина РФ от 30.03.2001 г. № 26н, установлено, что капитальные вложения в арендованные объекты основных средств учитываются в составе основных средств.

Однако капитальные вложения в арендованные объекты основных средств в форме неотделимых улучшений сложно признать основными средствами.

В ПБУ 6/01 прямо ничего не сказано о том, может ли организация учесть в качестве основного средства актив, не принадлежащий ей на праве собственности (а равно на праве хозяйственного ведения или оперативного управления).

Тем не менее из некоторых норм ПБУ 6/01 (например, нормы п.6 ПБУ 6/01, согласно которой объект основных средств, находящийся в собственности двух или нескольких организаций, отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в общей собственности) можно сделать вывод, что для принятия к учету в качестве основного средства актив должен принадлежать организации на праве собственности.

Данную позицию подтвердил Минфин РФ в письме от 05.05.2003 г. № 16-00-14/150.

Неотделимые улучшения арендованного имущества всегда являются собственностью арендодателя.

Этот вывод следует из того, что собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом (п.1 ст. 209 ГК РФ).

Очевидно, что арендатор не может распорядиться по своему усмотрению произведенным им неотделимым улучшением (например, продать пластиковое окно в арендованном помещении).

Тот факт, что капитальные вложения в форме неотделимых улучшений не учитываются в составе основных средств, подтверждает п.35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина РФ от 13.10.2003 г. № 91н.

В данной норме Минфин рассматривает два варианта учета капвложений в арендованные объекты основных средств.

Вариант первый: капитальные вложения являются собственностью арендатора. В этом случае капитальные вложения в арендованный объект основных средств учитываются арендатором как отдельный инвентарный объект.

Затраты по законченным работам капитального характера списываются арендатором с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета основных средств.

Вариант второй: в соответствии с заключенным договором аренды арендатор передает произведенные капитальные вложения арендодателю (а неотделимые улучшения в итоге в любом случае передаются арендодателю). В этом случае затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов.

То есть Метод указания фактически прямо предписывают арендатору учитывать стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества на счете 08.

Заметим, что при этом варианте учета не исключены разногласия с налоговыми органами, которые могут посчитать, что арендатор должен учесть произведенные им неотделимые улучшения в составе основных средств (на счете 01) и включить их стоимость в налоговую базу по налогу на имущество.

Поэтому некоторые арендаторы предпочитают, не дожидаясь претензий налоговиков, переводить неотделимые улучшения на счет 01.

Однако методологически это неверно.

Напомним, при передаче арендодателю неотделимых улучшений арендатор обязан предъявить к оплате арендодателю и начислить НДС в бюджет (п.1 ст.146 НК РФ, письмо ФНС РФ от 18.05.2006 г. № 03-1-ОЗ/985@).

При этом чиновники напоминают, что суммы НДС, предъявленные при приобретении товаров (работ, услуг), используемых при создании неотделимых улучшений, подлежат вычету у арендатора на общих основаниях, установленных ст.171 и 172 НК РФ.

При условии возмещения арендодателем расходов арендатору, бухгалтерские записи у арендатора будут следующими:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60, 70,10 и т.п.

— произведены расходы на создание неотделимых улучшений арендованного имущества;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

— учтен «входной» НДС по материалам, работам и т.п., использованным для создания неотделимых улучшений;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19

— принят к вычету «входной» НДС;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 08

— неотделимые улучшения переданы арендодателю;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 68

— начислен НДС на стоимость переданных арендодателю неотделимых улучшений;

ДЕБЕТ 50, 51 КРЕДИТ 76

— получены денежные средства от арендодателя (возмещение стоимости неотделимых улучшений), либо

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 76

— стоимость неотделимых улучшений зачтена в счет арендной платы.

Налоговики традиционно считают, что в случае, если арендатор осуществляет неотделимые улучшения арендованного имущества с согласия арендодателя, а арендодатель возмещает арендатору понесенные им расходы, то затраты арендатора на создание неотделимых улучшений могут быть учтены арендатором для целей налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя (см., например, письмо МНС РФ от 21.06.2004 г. № 02-4-07/229@X).

Теперь посмотрим, как отражается в учете арендатора передача арендодателю неотделимых улучшений, стоимость которых арендодателем не возмещается (бухгалтерские записи при создании неотделимых улучшений в данном случае те же).

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 08

— неотделимые улучшения арендованного имущества переданы арендодателю;

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 68

— начислен НДС в бюджет (безвозмездная передача товаров (работ, услуг) для целей исчисления НДС приравнивается к их реализации).

Согласно п.1 ст.258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.

Для расчета сумм амортизации нужно брать срок полезного использования, установленный Классификацией для арендован­ных объектов основных средств (например, для здания), а не срок полезного использования самих капитальных вложений.

Так как капитальные вложения в арендованные объекты основных средств амортизируются арендатором в течение срока дейс­твия договора аренды, то в случае расторжения договора аренды начислять амортизацию арендатор больше не сможет.

При этом, как указал Минфин РФ в письме от 20.03.2007 г. № 03-03-06/1/167, если договор аренды пролонгирован в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, арендатор вправе продолжать начисление амортизации по капитальным вложениям в арендованные объекты основных средств.

Еще один нюанс при начислении арендатором амортизации касается применения амортизационной премии.

Согласно п.1.1 ст.259 НК РФ налогоплательщик имеет право включать в состав расходов отчетного (налогового) периода расходы на капитальные вложения в размере не более 10 процентов первоначальной стоимости основных средств (за исключением основных средств, полученных безвозмездно) и (или) расходов, понесенных в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств.

Минфин в письмах от 20.10.2006 г. № 03-03-04/1/703, от 15.11.2006 г. № 03-03-04/1/759, от 22.05.2007 г. № 03-03-06/2/82 отметил, что произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного помещения, по окончании договора аренды они подлежат передаче арендодателю и не остаются на балансе у арендатора.

Учитывая это, а также принимая во внимание тот факт, что для капитальных вложений в арендованные объекты основных средств установлен особый порядок начисления амортизации, предусмотренный ст.258 НК РФ, Минфин делает вывод, что правила применения амортизационной премии в размере 10 % на арендатора не распространяются.

То есть арендатор, по мнению чиновников, не вправе учесть единовременно 10 % стоимости произведенных капвложений в форме неотделимых улучшений арендованных объектов основных средств.

Однако в логике рассуждений Минфина есть изъяны.

В п.1.1 ст.259 НК РФ прямо сказано, что амортизационная премия применяется в отношении капитальных вложений.

Неотделимые улучшения арендованного имущества в п.1 ст.256 НК РФ прямо названы капитальными вложениями.

Согласно п.1.1. ст.259 НК РФ для того, чтобы применить амортизационную премию, капвложения должны представлять собой:

1. приобретенные основные средства или

2. расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию, техперевооружение или частичную ликвидацию основного средства.

Неотделимые улучшения арендованных основных средств представляют собой именно второй подвид капвложений, по которым п.1.1 ст.259 НК РФ предусмотрена возможность применения амортизационной премии.

Причем в НК РФ нет условия о том, что амортизационную премию можно применять только в отношении расходов на улучшение собственных основных средств.

А значит, можно списывать на расходы единовременно до 10 % капвложений в виде расходов на улучшение любых основных средств (как собственных, так и арендованных).

Особый порядок начисления амортизации по капвложениям в арендованные основные средства никоим образом не исключает право арендатора применить амортизационную премию по этим капвложениям.

Но так как налоговики наверняка будут против учета амортизационной премии по неотделимым улучшениям арендованного имущества, арендатору придется самостоятельно решить, что лучше для него: поступить согласно рекомендациям Минфина или все же применить амортизационную премию, несмотря на риск налоговых споров.


⇐ Предыдущая36373839404142434445Следующая ⇒


Дата публикования: 2015-04-06; Прочитано: 185 | Нарушение авторского права страницы



studopedia.org — Студопедия.Орг — 2014-2018 год.(0.015 с)…

В процессе аренды здания или помещения может возникнуть необходимость в проведении работ, которые приведут к возникновению неотделимых улучшений. И если эти работы выполняет арендатор (сам или с привлечением подрядчика), которому не будут возмещаться траты, то у него может возрасти налоговая нагрузка. 

Согласие собственника 

Как правило, в договоре аренды прописывается, кто должен производить работы по улучшению арендованного объекта. И если такие работы по договору возлагаются на арендатора (организацию или индивидуального предпринимателя), то это свидетельствует о том, что собственник не имеет ничего против. А это значит, что улучшения, которые произведет арендатор, будут произведены с согласия арендодателя. Этот момент очень важен, поскольку дальнейший учет трат зависит от наличия или отсутствия такого согласия.

Кроме того, затраты на проведение неотделимых улучшений могут как возмещаться, так и не возмещаться арендодателем. Это зависит от того, как стороны договорятся и пропишут в договоре. Далее мы будем рассматривать такой распространенный вариант, когда расходы на неотделимые улучшения собственник объекта аренды не возмещает арендатору.

Итак, если есть согласие на неотделимые улучшения, при этом затраты не будут возмещаться арендодателем, то арендатор сможет учесть расходы на неотделимые улучшения при налогообложении прибыли.

Правда, не единовременно, а постепенно — через амортизацию (п. 1 ст. 256 НК РФ). При этом вполне возможно, что учесть всю сумму понесенных расходов не получится, поскольку амортизация может начисляться только в пределах срока действия договора аренды. Если срок небольшой, то и расходы в виде амортизации за этот период составят небольшую долю. Что касается сумм ежемесячной амортизации, то она исчисляется с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1 «О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы».

Если же для конкретных капитальных вложений срок полезного использования не установлен, то арендатор может воспользоваться п. 6 ст. 258 НК РФ, согласно которому для тех видов основных средств, которые не указаны в амортизационных группах, срок полезного использования устанавливается налогоплательщиком в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей. То есть фактически арендатор может установить свой срок полезного использования неотделимых улучшений. И Минфин России в Письме от 07.12.2012 N 03-03-06/1/638 с этим согласен.

Амортизация начисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором указанные капитальные вложения были введены в эксплуатацию, а заканчивается — с 1-го числа месяца, следующего за месяцем окончания договора аренды (п. 1 ст. 258, ст. 260 НК РФ, Письма Минфина России от 21.03.2011 N 03-03-06/1/158, от 25.01.2010 N 03-03-06/1/19).

Отметим, что вопрос о применении амортизационной премии в отношении неотделимых улучшений является спорным. Минфин России считает, что применять амортизационную премию к неотделимым улучшениям имущества, полученного в аренду, нельзя (Письма от 12.10.2011 N 03-03-06/1/663, от 09.02.2009 N 03-03-06/2/18, от 22.05.2007 N 03-03-06/2/82). Свой вывод чиновники объясняют тем, что произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью полученного в аренду имущества и не остаются на балансе у арендатора. По окончании договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Кроме того, налоговое законодательство устанавливает особый порядок начисления амортизации по капитальным вложениям в арендованное имущество. Арендатор вправе амортизировать такие вложения только в течение срока действия договора аренды (если, конечно, арендодатель не возмещает их стоимость).

Однако выводы финансистов весьма спорны. И суды считают, что арендатор имеет право начислять амортизационную премию в отношении неотделимых улучшений (Определение Верховного Суда РФ от 09.09.2014 N 305-КГ14-1382). 

Налог на имущество 

Арендатору также придется начислять налог на имущество до тех пор, пока договор аренды не прекратит свое действие. Дело в том, что налогом на имущество облагается имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве объектов основных средств по правилам бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ). Правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах организации установлены Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденным Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н (далее — ПБУ 6/01). На основании п. 5 ПБУ 6/01 в составе основных средств учитываются капитальные вложения в арендованные объекты основных средств.

К тому же согласно п. 47 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, законченные капитальные вложения в арендованные объекты основных средств зачисляются арендатором в собственные основные средства в сумме фактически произведенных затрат, если иное не предусмотрено договором аренды.

Поэтому неотделимые улучшения в арендованное имущество, учтенные в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до их выбытия в рамках договора аренды. Именно так считают представители Минфина России в Письмах от 24.05.2013 N 03-05-05-01/18569, от 22.12.2010 N 03-05-05-01/62, от 13.12.2010 N 03-05-05-01/59, от 03.11.2010 N 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 N 03-05-05-01/46. При этом с самого объекта недвижимости арендодатель может уплачивать налог на имущество исходя из его кадастровой стоимости; на обязанности по начислению налога на имущество арендаторов данный факт не отразится никоим образом (Письмо Минфина России от 03.09.2014 N 03-05-05-01/44118). 

Судебная практика. Суды подтверждают наличие у арендатора обязанности по начислению налога на имущество на стоимость неотделимых улучшений. Доказательством тому служат Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.05.2015 по делу N А81-2557/2014, ФАС Московского округа от 16.12.2013 N Ф05-15687/2013 по делу N А40-33073/13, ФАС Поволжского округа от 25.07.2013 по делу N А12-16147/2012 (Определением ВАС РФ от 25.10.2013 N ВАС-14378/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ).

Кроме того, Верховный Суд РФ в Определении от 15.07.2015 N 306-КГ15-7133 отметил, что до возврата арендодателю произведенных неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств, капитальные вложения подлежат обложению арендатором налогом на имущество. 

Реализация улучшений и НДС 

НДС облагается передача на территории России имущества, а также результата выполненных работ одним лицом другому лицу как на возмездной, так и на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В связи с чем Минфин России, в частности, в Письме от 24.04.2016 N 03-07-11/25386 разъясняет, что передача арендатором арендодателю результатов работ, в том числе произведенных с привлечением подрядных организаций, по улучшению арендованного недвижимого имущества, не отделимых без вреда для данного имущества, является объектом налогообложения НДС.

Содержание

Неотделимые улучшения в учете арендатора в «1С:Бухгалтерии 8» (ред. 3.0)

Чиновники из налогового ведомства придерживаются такого же мнения (Письмо ФНС от 30.12.2010 N КЕ-37-3/19032).

Если компания осмелится не исчислять НДС со стоимости неотделимых улучшений по окончании договора аренды, то при отстаивании своей позиции в суде ей пригодятся следующие аргументы. Объектом налогообложения по НДС является, в частности, и безвозмездная передача результатов работ. Однако если работы по улучшению выполнены в период действия договора аренды, то результат выполненных за счет арендатора работ в арендуемых помещениях имеет потребительскую ценность исключительно для самого арендатора, а не для арендодателя. Следовательно, отсутствует как таковой сам факт передачи результата работ.

Подобные доводы помогли выиграть в суде нескольким налогоплательщикам (Постановления Арбитражного суда Московского округа от 03.09.2014 N Ф05-9531/2014 по делу N А40-105354/13, ФАС Поволжского округа от 18.01.2013 по делу N А55-14290/2012).

Но если арендатор берет в аренду помещение без отделки, доводит его «до готовности», а затем по окончании работ договор расторгается или срок его аренды заканчивается, то очевидно, что целью такой аренды являлось проведение работ по улучшению имущества. В таком случае выиграть судебный процесс не удастся (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.03.2014 по делу N А70-5453/2013). 

Если арендодатель — «физик» 

Собственником объекта может быть и физическое лицо, не являющееся предпринимателем. При проведении арендатором работ по неотделимым улучшениям у арендодателя возникает доход в натуральной форме, который подлежит налогообложению НДФЛ в общем порядке.

Арендатор в этом случае признается налоговым агентом и должен удержать налог при возможности его удержания на дату окончания срока действия договора аренды (когда арендованное имущество возвращается гражданину). Такой порядок вытекает из НК РФ (п. 1 ст. 210, п. 2 ст. 211, пп. 2 п. 1 ст. 223, п. п. 1, 2 ст. 226 НК РФ) и дополнительно подтвержден в Письмах Минфина России от 21.06.2006 N 03-05-01-04/171, от 01.06.2006 N 03-05-01-04/141. 

Бухгалтерские проводки 

Расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества арендатору нужно отразить с использованием дебета счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». Корреспондирующий с ним по кредиту счет будет зависеть от того, производит компания неотделимые улучшения собственными силами или силами подрядных организаций.

Если организация-арендатор производит неотделимые улучшения арендованного имущества собственными силами, то проводки следующие: 

Если арендатор нанимает для производства неотделимых улучшений сторонних подрядчиков, то проводки такие: 

По завершении работ законченные капитальные вложения в арендованный объект арендатор принимает к учету в составе собственных основных средств на счете 01 «Основные средства».

Проводка будет такая: 

В дальнейшем компания отражает у себя ежемесячное начисление амортизации по неотделимым улучшениям проводкой: 

По окончании срока договора аренды (если компания решила исключить для себя налоговые риски, связанные с доначислением НДС во время налоговой проверки) она отражает в учете безвозмездную передачу неотделимых улучшений с одновременным начислением НДС: 

Корреспонденция счетов

Содержание факта хозяйственной жизни

Дебет

Кредит

01 (субсчет «Выбытие основных средств»)

01

Отражена первоначальная стоимость выбывающих неотделимых улучшений

02

01 (субсчет «Выбытие основных средств»)

Отражена сумма амортизации, начисленная за время эксплуатации неотделимых улучшений

91

01 (субсчет «Выбытие основных средств»)

Отражена остаточная стоимость выбывших неотделимых улучшений в составе прочих расходов

91

68

Начислен НДС при передаче на баланс арендодателя неотделимых улучшений

Все статьи Право на взыскание денежных средств за неотделимые улучшения в квартире при признании договора купли-продажи квартиры недействительным (Фомина Н.)

Актуальность данного вопроса в том, что в последнее время в судебной практике распространены случаи признания сделок купли-продажи квартир недействительными на основании ст. 171 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным) или ст. 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими). Происходит следующая ситуация, добросовестный приобретатель покупает квартиру, даже не подозревая о психических отклонениях продавца, который может и не состоять на учете в психоневрологическом диспансере. Покупатель вселяется в купленную квартиру, зачастую находящуюся в очень плачевном состоянии, производит в ней ремонт, после чего договор купли-продажи признается недействительным ввиду психических отклонений продавца.
В случае признания договора купли-продажи недействительным ввиду психических отклонений продавца покупатель имеет право на судебную защиту путем подачи иска о взыскании в рамках реституции неотделимых улучшений, произведенных им.
Пример. Вступившим в законную силу решением суда был признан недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный между В.М. и П. Сделка признана недействительной в силу ст. 177 ГК РФ, так как по заключению посмертной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы в момент заключения договора купли-продажи В.М. (продавец) страдала приобретенным слабоумием в форме сенильной деменции, которое сопровождалось расстройством мышления, снижением интеллекта, нарушением критических и прогностических функций, что лишало ее способности понимать значение своих действий и руководить ими. Указанным решением суда применены последствия недействительности сделки, прекращено право собственности П. на квартиру и аннулирована регистрация права собственности П. на данную квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. В связи с указанными обстоятельствами квартира была возвращена наследнику В.М. — ее сыну В. Таким образом, последствия недействительности сделки договора купли-продажи применены к П., добросовестному приобретателю, в виде прекращения и аннулирования регистрации права собственности на спорную квартиру.
На основании указанного решения суда П. обратилась в суд с иском к В. о применении последствий недействительности сделки. В обоснование исковых требований указала, что она стала собственником квартиры на основании договора купли-продажи. Квартира находилась в плохом состоянии, и она произвела ремонт в квартире, в связи с чем стоимость квартиры значительно увеличилась, то есть П. произвела неотделимые улучшения. Именно В. как собственник квартиры получает спорную квартиру после ремонта с неотделимыми улучшениями, а следовательно, получает неосновательное обогащение. Ответчик В. возражал против заявленных исковых требований.
На основании определения суда была проведена строительно-техническая экспертиза с целью определения стоимости неотделимых улучшений в квартире. В решении суда отмечается, что экспертное заключение является одним из доказательств по делу, не имеет для суда исключительного значения, оценивается судом в совокупности с иными доказательствами по делу. В судебном заседании свидетель со стороны истца пояснил суду, что в конце 2013 г. П. обратилась к нему, чтобы он помог оценить ей стоимость ремонта. Квартира была в ужасном состоянии и требовала капитального ремонта. Необходима была замена коммуникаций (водопровода, канализации, стояков, батарей, труб, полов), напольное покрытие было гнилое. Ремонт не делался в этой квартире лет тридцать, окна необходимо было менять, менять нужно было плитку в ванной, чугунные батареи были ржавые. В квартире никто не проживал, никаких вещей не было.
Суд пришел к выводу, что экспертное заключение является полным и обоснованным, не противоречит объяснениям свидетеля. Основанием для удовлетворения требований истицы явился вывод суда о том, что последствием признания недействительными сделок на основании ст. 177 ГК РФ является двухсторонняя реституция. В связи с указанными обстоятельствами суд пришел к выводу, что именно В. в рамках реституции должен выплатить П. стоимость неотделимых улучшений, произведенных ею в квартире. Исковые требования П. были удовлетворены в полном объеме (решение по делу N 2-6274/2016 Таганрогского городского суда Ростовской области от 15 декабря 2016 г., вступило в законную силу 24.01.2017).
Требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений подлежат удовлетворению на ту сумму, на которую они подтверждены платежными документами.
Пример. И. обратилась в суд с исковым заявлением к А. о признании договора купли-продажи, акта приема-передачи недействительными, применении последствий недействительности сделки, заключенной между нею и А., признании собственником указанного жилого помещения. Исковые требования И. мотивировала тем, что в момент совершения сделки она не могла понимать значение своих действий и руководить ими, а имеющиеся индивидуальные психологические особенности обусловили недостаточный учет всех возможных социальных и юридических последствий в момент заключения договора в силу ст. 177 ГК РФ. А. заявил встречный иск к И. о взыскании стоимости произведенных им в квартире неотделимых улучшений. Согласно заключению комиссии экспертов И. в момент подписания договора купли-продажи выявляла и признаки органического расстройства личности с умеренно выраженным интеллектуально-мнестическим снижением, и поэтому с большей степенью вероятности можно предположить, что в момент заключения договора купли-продажи И. не могла понимать значения своих действий и руководить ими. Установив данные обстоятельства, оценив представленные сторонами доказательства, заключение судебно-психиатрической экспертной комиссии, показания допрошенных свидетелей по правилам ст. 56, 67 ГПК РФ, проанализировав положения правовых норм, суд пришел к выводу, что при совершении сделки купли-продажи И. по причине психического расстройства не могла понимать значение своих действий и руководить ими. Следовательно, договор купли-продажи, заключенный между И. и А., является недействительным. Таким образом, суд удовлетворил исковые требования И. в полном объеме.
Встречный иск А.

суд удовлетворил частично по следующим причинам. В ходе рассмотрения дела установлено, что в указанный истцом период действительно в спорном жилом помещении были произведены ремонтные работы, в частности установлены пластиковые окна, заменена кровля. Выполнение указанных работ И. не оспаривалось, подтверждено сторонами по делу и их представителями. Суд не принял в качестве доказательства для взыскания рыночной стоимости неотделимых улучшений, произведенных в жилом помещении, отчет оценщика, так как отчет составлен оценщиком на основании данных, полученных со слов заказчика А., без предоставления документов, подтверждающих несение расходов на закупку материалов, оплату услуг по доставке, монтажу и т.д. Данные обстоятельства подтвердил допрошенный в суде свидетель. В судебном заседании ответчик А. подтвердил, что все работы в жилом помещении по созданию неотделимых улучшений выполнялись собственными силами, без найма рабочей силы. В связи с чем суд посчитал, что взысканию с истца в пользу ответчика подлежат лишь те расходы, которые ответчиком подтверждены документально. В качестве таких доказательств были представлены товарные чеки и счет-спецификация на имя гражданской жены А. Кроме того, в судебном заседании было установлено, что по договорам, где в качестве заказчика указана гражданская жена А., заказчик действовал в интересах А.

и по его заданию. В связи с чем суд пришел к выводу, что данные документы подтверждают фактические затраты А. на создание неотделимых улучшений (Определение Челябинского областного суда N ГА000262-04/2017 по делу N 2-105/2017 от 6 октября 2017 г.).
В случае признания сделки купли-продажи недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, суд может отказать во взыскании покупной цены, указанной в договоре, но не откажет во взыскании стоимости неотделимых улучшений, в случае если они документально подтверждены.
Пример. С.М. обратился в суде иском к Т.

Улучшение имущества: виды и специфика

о применении последствий недействительности сделки. В обоснование заявленных требований С.М. указал, что ранее судом первой инстанции вынесено решение, согласно которому признан недействительным договор, заключенный между С.А. и Т. о купле-продаже квартиры. Решение суда вступило в законную силу. Он является наследником умершего С.А., но не может вступить в права наследования, так как квартира ему до сих пор не возвращена. Просит применить последствия недействительности сделки, обязать Т. передать ему указанную квартиру, признать недействительными зарегистрированные права собственности за Т. на квартиру, восстановить право собственности на квартиру за С.А., снять с регистрационного учета Т. и проживающих с ним лиц.
Т. обратился в суд со встречным иском к С.М. о взыскании стоимости неотделимых улучшений и убытков. В обоснование заявленных требований Т. указал, что спорное имущество приобретено им за сумму, указанную в договоре. Как следует из п. 3 договора купли-продажи, на момент подписания договора расчет между сторонами был произведен полностью. У истца по первоначальному иску отсутствуют правовые основания утверждать о том, что денежные средства продавцу не передавались. Спорная квартира на момент совершения сделки находилась в непригодном для проживания состоянии, и еще до признания сделки недействительной им были произведены существенные капитальные вложения: им были оплачены долги С.А., произведен дорогостоящий ремонт, что подтверждается отчетом о рыночной стоимости работ, приобретены строительные и отделочные материалы. В случае возврата сторон в первоначальное положение Т. просил взыскать с С.М. покупную стоимость указанного имущества, а также убытков и улучшений.
Решением суда первой инстанции исковые требования С.М. были удовлетворены. Судом были применены последствия недействительности договора купли-продажи квартиры: на Т. была возложена обязанность передать С.М. квартиру; признаны недействительными записи, внесенные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного между С.А. и Т., и государственной регистрации перехода права собственности к Т., а также свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, выданное Т. Встречные исковые требования Т. были удовлетворены частично. С С.М. в пользу Т. взыскана стоимость произведенных улучшений квартиры, расходы по оценке произведенных улучшений, задолженность по оплате коммунальных услуг, а также судебные расходы по оплате госпошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Вынося указанное решение, суд первой инстанции с учетом ч. 3 ст. 177 ГК РФ применил правила, предусмотренные абзацем вторым п. 1 ст. 171, ст. 167 Гражданского кодекса РФ о двухсторонней реституции: возложил на ответчика обязанность передать истцу квартиру, признал недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора купли-продажи спорной квартиры, перехода права собственности к Т. Давая оценку представленным доказательствам, суд указал, что признанный недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, договор купли-продажи квартиры не может служить допустимым доказательством получения продавцом С.А. денежных средств в оплату за квартиру, поскольку последний при заключении договора не способен был понимать значение своих действий и руководить ими.
Суд апелляционной инстанции оставил указанное решение без изменения (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда N 33-6539/2013 от 9 октября 2013 г.

по делу N 33-6539/2013).

ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

В случае признания договора купли-продажи недействительным ввиду психических отклонений продавца на основании ст. 171 или ст. 177 ГК РФ покупатель, который произвел ремонт в спорной квартире, имеет право на судебную защиту путем подачи иска о взыскании в рамках реституции неотделимых улучшений, произведенных им.
В случае признания сделки купли-продажи недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, суд может отказать во взыскании покупной цены, указанной в договоре, но не откажет во взыскании стоимости неотделимых улучшений, в случае если они документально подтверждены.
Требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений будут удовлетворены на ту сумму, на которую они подтверждены платежными документами.
Доказательствами произведенных неотделимых улучшений могут являться товарные чеки, счета-фактуры, договоры на выполнение работ в спорной квартире, также суд примет во внимание свидетельские показания.
С целью определения стоимости неотделимых улучшений в квартире назначается строительно-техническая экспертиза.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Неотделимые улучшения имущества. Расходы и возмещение

Понятие неотделимых улучшений

Статья 623 Гражданского кодекса предусматривает для арендодателя возможность производить улучшения арендованного имущества. Они подразделяются на отделимые и неотделимые.

Неотделимыми улучшениями считают улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, не отделимые без вреда для имущества. Примером таких улучшений являются различного рода пристройки к объектам недвижимости, объединенные с основным объектом общим фундаментом, крышей. Если улучшение может быть физически отделено от вещи без вреда для ее целостности, то улучшение считается отделимым.

К сожалению, действующее законодательство не предусматривает точного понятия неотделимых улучшений, поэтому в данном вопросе, помимо Гражданского кодекса, необходимо руководствоваться иными нормами действующего законодательства, а также разъяснениями ведомств.

Например, в Письме Минфина России от 18 марта 2008 г. N 03-03-09/1/195 говорится, что неотделимыми считаются лишь те улучшения арендованного имущества, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если же производится текущее поддержание имущества в рабочем состоянии, то такие улучшения неотделимыми считать нельзя.

В связи с этим, руководствуясь, к примеру, Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. N 279, можно определить, какие виды работ по ремонту производственных помещений относятся к текущим, а какие к капитальным. Исходя из этого, можно отнести результат этих работ к отделимым или неотделимым улучшениям. Хотя руководствоваться при этом нужно не только видом ремонта (текущий или капитальный), но и тем, насколько его результат является неотделимым от арендованного имущества. Так, например, в Приложении N 3 названного Положения указано, что устройство новых форточек относится к текущему ремонту производственных зданий и сооружений, между тем эти новые форточки сразу же становятся неотъемлемой частью окон, а потому считаются неотделимыми улучшениями.

В основном, конечно, неотделимые улучшения арендованного имущества связывают с его капитальным ремонтом, когда происходит замена его отдельных составных частей, которые, в свою очередь, становятся с ним единым целым.

Однако не стоит путать ремонт и улучшения. По общему правилу текущий ремонт имущества возлагается на арендатора, капитальный — на арендодателя (подробнее об этом в "СП" N 5, 2010). Ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии. В результате ремонта у объекта не появляются новые качества. Улучшения связаны с качественными изменениями объекта, в частности, это могут быть работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции, техническому перевооружению объекта. Если демонтаж улучшения приведет к невозможности использования имущества из-за нарушения его эксплуатационных характеристик, значит, улучшения являются неотделимыми.

Возмещение расходов арендатора

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ). По окончании договора аренды он может их забрать, поэтому не играет роли, согласовал арендатор их с арендодателем или нет. Согласие последнего требуется только для осуществления неотделимых улучшений.

Действующее законодательство устанавливает для арендатора право на получение от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ). Если улучшения произведены с согласия арендодателя, последний возмещает арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества (то есть улучшений, отделение которых причинит вред имуществу). Самовольное улучшение имущества лишает арендатора права на получение от собственника возмещения своих затрат.

Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия собственника имущества, признаются амортизируемым имуществом (ст. 256 НК РФ). Обратите внимание: необходимо согласие арендодателя на осуществление улучшений. Согласие стоит отразить в договоре аренды или в дополнительном соглашении.

Порядок амортизации улучшений установлен п. 1 ст. 258 Налогового кодекса:

  • улучшения, стоимость которых возмещается арендатору, амортизируются арендодателем (собственником имущества) в обычном порядке;
  • улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды.

Как видите, в любом случае должно быть согласие собственника. Если бизнесмен получил возмещение, то амортизацию начислять не нужно. Сумма полученного возмещения расходов на создание неотделимых улучшений арендованного имущества учитывается арендатором в составе выручки от реализации (доходов).

Наша справка. Закон не содержит запрета на осуществление неотделимых улучшений без согласия арендодателя, но в этом случае арендатор может не получить возмещения понесенных расходов. Кроме того, по окончании срока аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (ст. 622 ГК РФ). Это означает, что собственник вправе отказаться принимать сделанные улучшения и потребовать вернуть имущество в первоначальное состояние. Делать это бизнесмену придется опять же за свой счет.

Когда расходы арендатору не компенсируются, ему придется рассчитывать амортизацию.

Начисление амортизации по имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных основных средств начинается у арендодателя с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию. Но при этом не ранее того месяца, в котором арендодатель возместил арендатору стоимость указанных капитальных вложений. У арендатора это начисление начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию (Письмо Минфина России от 7 марта 2008 г. N 03-03-06/1/159).

Суммы амортизации арендатор рассчитывает либо исходя из срока полезного использования арендуемого имущества, либо срока полезного использования созданных им неотделимых улучшений.

То есть не обязательно приравнивать срок полезного использования улучшения к сроку полезного использования объекта аренды. Но только в случае, когда срок полезного использования для улучшения как отдельного объекта амортизируемого имущества назван в Классификации, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. N 1.

Арендатор начисляет амортизацию в течение всего периода аренды. Если стороны решат пролонгировать договор, амортизировать улучшения можно в течение всего срока действия договора с учетом пролонгации (даже неоднократной). Такие разъяснения, в частности, даны в Письме Минфина России от 24 ноября 2005 г. N 03-03-04/2/120.

В случае, когда заключается новый договор аренды в отношении того же объекта имущества, в рамках нового договора арендатор уже не может начислять амортизацию по неотделимым улучшениям, созданным в период действия предыдущего договора аренды.

Учтите, амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт (ст. 260 НК РФ).

Налогообложение неотделимых улучшений

При передаче арендованного имущества с неотделимыми улучшениями от арендатора арендодателю зачастую возникает вопрос о том, какие налоги обязаны уплатить при этом арендодатель и арендатор. Рассмотрим это в таблице.

Таблица. Налогообложение при передаче арендатором арендодателю имущества с неотделимыми улучшениями

N
п/п
Вид налога/режим
налогообложения
Налогообложение Правовое основание
1 НДФЛ (общий
режим
налогообложения)
Стоимость неотделимых
улучшений, когда договором
аренды не предусмотрено
возмещение затрат, не
учитывается в составе
расходов арендатора.

Фактически происходит
безвозмездная передача
имущества

п. 16 ст. 270 НК РФ
Доходы в виде стоимости
неотделимых улучшений не
учитываются арендодателем в
своих доходах (при расчете
НДФЛ или налога на прибыль)
пп. 32 п. 1 ст. 251
НК РФ
2 Налог на
добавленную
стоимость (НДС)
При передаче неотделимых
улучшений арендодателю
арендатор уплачивает НДС <*>
пп. 1 п. 1 ст. 146
НК РФ
3 Упрощенная
система
налогообложения
(доходы минус
расходы)
При определении налоговой
базы арендатор может
учитывать расходы на
неотделимые улучшения
арендованного имущества,
выполненные с согласия
арендодателя
пп. 1 п. 1 ст. 346.16
НК РФ
Арендодатель не учитывает
стоимость полученных
улучшений в составе доходов
пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15
НК РФ
4 Упрощенная
система
налогообложения
(доходы)
Стоимость неотделимых
улучшений не учитывается
ст. 346.18 НК РФ
5 Система
налогообложения
в виде единого
налога на
вмененный доход
(ЕНВД)
Стоимость неотделимых
улучшений не учитывается
п. 2 ст. 346.29 НК РФ
———————————
<*> Вопрос уплаты НДС является спорным, о чем далее читайте в тексте
статьи.

Сразу же отметим, что в вопросах налогообложения передачи неотделимых улучшений от арендатора арендодателю до сих пор нет единого мнения, как у контролирующих органов, так и у арбитражных судов.

Существует две точки зрения на то, нужно ли начислять НДС при передаче неотделимых улучшений арендованного имущества арендодателю.

Компетентные органы на сегодняшний день более или менее определились в своей позиции, что подтверждается многочисленными письмами и разъяснениями (см., например, Письма Минфина России от 18 июня 2009 г. N 03-07-11/164, от 29 августа 2008 г. N 03-07-11/290). А вот противоречивые решения арбитражных судов до сих пор ставят правоприменителей в тупик.

Те, кто указывает на необходимость начисления НДС, отмечают, что в данном случае происходит передача права собственности на объект (товары, результат выполненных работ), а таковая признается реализацией товаров (работ, услуг), которая облагается НДС. При этом не играет роли, является ли передача безвозмездной или возмездной (возмещается арендодателем) и на каких условиях она состоялась (до или после окончания срока договора аренды). Подобные аргументы встречаются в решениях арбитражных судов (Постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20 октября 2008 г. N Ф03-4340/2008, Поволжского округа от 24 июня 2008 г. по делу N А12-18629/07).

По мнению отдельных судов, поскольку неотделимые улучшения арендованного имущества в силу указанной выше ст. 623 Гражданского кодекса изначально являются собственностью арендодателя, данные улучшения в силу своих качеств не могут быть отнесены к самостоятельному объекту реализации. Поэтому не возникает и объект обложения НДС.

Амортизация неотделимых улучшений в налоговом учете

Соответственно, при передаче таких улучшений арендатором, перехода права (от арендатора к арендодателю) не происходит, а следовательно, не происходит и реализация, облагаемая НДС (Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 сентября 2008 г. N КА-А40/9153-08, ФАС Северо-Западного округа от 21 апреля 2006 г. по делу N А56-7638/2005).

Таким образом, последнее слово в данном вопросе все равно остается за судебными органами. А коммерсанту придется самостоятельно определяться, какой позиции придерживаться.

П.Гулидов

Юрист частной практики,

основатель "Юридического кабинета

Павла Гулидова"

Страница 1 из 3

Если иное не установлено договором аренды, отделимые улучшения являются собственностью арендатора, поэтому необходимо четко определиться, какие улучшения являются отделимыми, а какие — нет.

Понятие "неотделимость" упоминается в ст. 623 ГК РФ ("улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества"), однако степень вреда, при котором улучшение перестает быть отделимым и переходит в категорию неотделимых, не раскрывается.

Размытость критериев отделимости порождает споры между арендаторами и арендодателями.

Например, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 20.03.2002 по делу N А56-28425/01 рассмотрен спор о том, какие улучшения признавать отделимыми (их арендатор забирает с собой), а какие — неотделимыми (они остаются у арендодателя). В результате суд признал, что "отделимыми улучшениями являются только раковины с подставками и унитазы с бачками, поскольку их демонтаж не может повлиять на состояние помещения, в котором они установлены".

Неотделимые улучшения

Остальные улучшения, по мнению суда, неотделимые: "Подвесной потолок, состоящий из металлического каркаса, вмонтированного в стены помещения, и декоративные плиты, расположенные на металлических направляющих, являются неотделимым улучшением помещения, поскольку их демонтаж нанесет ущерб помещению и повлечет за собой необходимость ремонта стен и потолка. В случае если демонтировать только декоративные плиты потолка, то оставшиеся металлические конструкции подвесного потолка существенным образом ухудшат внешний вид помещения и повлекут за собой необходимость дополнительных расходов для установки других декоративных плит на эти конструкции. Полотна дверей являются составной частью комплекта дверного блока, включающего дверное полотно и дверную коробку, которая крепится непосредственно к стене помещения. Статья 134 ГК РФ предусматривает, что, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Использование дверного полотна и дверной коробки возможно только по их общему назначению. Следовательно, дверное полотно нельзя признать отделимым улучшением, поскольку оно является составной частью сложной вещи, которая, в свою очередь, является неотделимым улучшением, поскольку демонтаж дверного блока нанесет существенный ущерб помещению и повлечет за собой необходимость производства ремонтных работ".

Подход суда к разделению улучшений на отделимые и неотделимые можно перефразировать следующим образом: "Все, что не прибито, — мое; все, что можно оторвать, считается неприбитым". Тем не менее, если стороны договора аренды заранее не урегулировали данный вопрос непосредственно в договоре, им придется разрешать свой спор в суде, который может прийти к следующим выводам:

—     замена труб и электропроводки является неотделимыми улучшениями (Постановление ФАС Поволжского округа от 09.02.2006 по делу N А49-143/05-74/5);

—   установка систем кондиционирования и охранной сигнализации не является неотделимыми улучшениями, поскольку их демонтаж носит устранимый характер (Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2006 по делу N Ф09-8204/06-СЗ);

смонтированное вентиляционное оборудование является неотделимым улучшением, поскольку демонтаж данного оборудования нанесет вред имуществу арендодателя (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.06.2006 по делу N А56-10673/2005);

—   пристройка склада и административно-бытового корпуса — неотделимые улучшения (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.09.2006 по делу N А56-3291/2006);

—   монтаж системы пожарной и охранной сигнализации, кабельной линии, установка оконных и дверных блоков являются неотделимыми улучшениями (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.07.2005 по делу N АЗЗ-23786/04-С2-Ф02-3270/05-С2).

Таким образом, в договоре аренды необходимо определиться с приемлемыми для сторон договора критериями отделимости и неотделимости улучшений, которые вправе производить арендатор.

Предыдущая — Следующая >>

Внимание! При использовании материалов с сайта

ссылка на источник www.garant.ru обязательна

Статья опубликована в Финансовой газете Региональный выпуск N 11 март 2007 года

В настоящее время все больше распространяется аренда помещений. При заключении договора аренды зачастую на первом месте стоит цена, а сам объект договора (помещение) не всегда может соответствовать требованиям арендатора. Приспосабливая помещение под свои нужды, арендатор может его облагородить, изменить интерьер, внутреннюю отделку, установить дополнительное оборудование и т. д. Каковы последствия подобных изменений, фактически являющихся улучшениями арендуемых помещений, и что с ними станет после окончания договора аренды, мы постараемся выяснить в рамках данной статьи.

Общие правила, регулирующие улучшения арендованного имущества, установлены в статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Все улучшения арендованного имущества для последующей их оценки и возмещения условно можно поделить на отделимые и неотделимые. При классификации улучшений важной составляющей также является отношение к ним собственника. По этому основанию улучшения подразделяются на произведенные с согласия собственника и без такового (данный фактор играет значимую роль при возмещении затрат арендатору).

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, то есть по окончании договора аренды он может забрать имущество, улучшающее объект аренды. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что все отделимые улучшения могут оставаться у собственника имущества, например, если арендная плата установлена не в виде конкретных денежных сумм, а в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подпункт 5 пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Раскрывая эту норму, отдельно следует остановиться на классификации улучшений с точки зрения их отделимости и неотделимости. В статье 623 ГК РФ критерий неотделимости улучшений определен как вред, наносимый имуществу отделением вещи. При этом, какой именно вещи наносится вред (самому арендованному имуществу или же вещи, которую установил арендатор), в статье не установлено. Однако в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 октября 2001 г. N Ф08-3550/2001 к отделимым улучшениям суд отнес вещи, которые могут быть использованы в другом помещении по своему предназначению, то е.сть самостоятельные вещи. В свою очередь, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 марта 2002 г. N А56-28425/01 суд пришел к выводу, что особенностью отделимых улучшений является возможность их демонтажа, который не повлияет на состояние арендованного помещения. Таким образом, к отделимым улучшениям, с одной стороны, относятся самостоятельные вещи, а с другой — их возможность демонтажа без причинения вреда арендованному помещению.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, после прекращения договора арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в случае, когда он произвел их за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Важно отметить, что арендатор имеет право потребовать возмещение стоимости неотделимых улучшений только после прекращения договора аренды. До этого момента обязанность арендодателя по их возмещению не может считаться наступившей, поскольку до прекращения договора результатом улучшений пользуется арендатор. Такой вывод изложен в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 марта 2005 г. N Ф08-426/06 и от 15 ноября 2005 г. N Ф08-5364/05. Кроме этого, в соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 декабря 2001 г. N 65 арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств, причем это возможно, если даже в договоре об этом ничего не сказано. Обосновывая этот довод, суд ссылался на следующее: "В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Поскольку арендатор имеет упомянутое право, на арендодателе лежит корреспондирующая обязанность. Право на возмещение стоимости указанных улучшений, равно как и право на арендные платежи, является денежным требованием. Пункт 2 статьи 623 ГК РФ не обусловливает возникновение данного права арендатора наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения".

Если же арендатор решился произвести улучшения арендованного имущества, не спросив об этом арендодателя, то стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит. Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 июля 2006 г. N Ф08-3089/06 суд, сославшись на пункт 3 статьи 623 ГК РФ, отказал истцу в возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, поскольку они произведены арендатором без согласия арендодателя. Иное договором не было предусмотрено, а документы не свидетельствуют о наличии такого согласия со стороны арендодателя. Подобные выводы содержатся и в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 апреля 2006 г. N А56-10305/2005, и в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 марта 2005 г. N Ф08-573/05. Однако в статье 660 ГК РФ предусмотрено исключение: "Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Это означает, что впоследствии арендатор имеет право требовать возместить затраты на улучшения арендованного имущества, произведенные без согласия арендодателя".

После прекращения договора аренды при возмещении арендодателем неотделимых улучшений имущества улучшения переходят в его собственность. В пункте 4 статьи 623 ГК РФ содержится императивная норма, в соответствии с которой все улучшения арендованного имущества, независимо от того, являются они отделимыми или нет, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Также следует обратить внимание на то, что арендатор в соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Очевидно, подобные расходы должны быть разумными и необходимыми, так как арендатор не имеет права требовать возмещения затрат на вышеуказанные нужды. Так, постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 января 2002 г. N КГ-А40/25-01 суд отказал в удовлетворении иска о возмещении стоимости перепланировки помещения, ссылаясь на несоразмерность затрат при выполнении текущего ремонта.

юрисконсульт компании "Гарант".

Статья опубликована в Финансовой газете Региональный выпуск N 11 март 2007 года

ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 2017.

Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания "Гарант" и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

http://www.garant.ru/article/6688/

(англ. improvements of leased property) — в гражданском праве РФ произведенные арендатором любые отделимые или неотделимые улучшения имущества, находящегося в его пользовании на основании договора аренды,.

Опасность неотделимых улучшений для арендатора при отсутствии возмещения

Отделимые У.а.и. являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Согласно ст. 623 ГК РФ* в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя У.а.и., не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых У.а.и., произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. У.а.и., как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Большой юридический словарь . Академик.ру . 2010 .

Смотреть что такое "Улучшения арендованного имущества" в других словарях:

Улучшения арендованного имущества — (англ. improvements of leased property) в гражданском праве РФ произведенные арендатором любые отделимые или неотделимые улучшения имущества, находящегося в его пользовании на основании договора аренды,. Отделимые У.а.и. являются собственностью … Энциклопедия права

УЛУЧШЕНИЕ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА — в соответствии со ст. 594 ГК произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с&#8230; … Юридический словарь современного гражданского права

ДОГОВОР АРЕНДЫ — (имущественного найма) гражданско правовой договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Плоды,&#8230; … Энциклопедия юриста

Договор аренды в Республике Беларусь — Под арендой законодательство Республики Беларусь понимает основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности. [1] Из данного&#8230; … Википедия

НПА:Гражданский кодекс Российской Федерации:Часть вторая — (в редакции, действующей по состоянию на 14.11.2013) Гражданский кодекс Российской Федерации&#160; &#160;&#160;&#160; ГАРАНТ Принят Государственной Думой 22 декабря 1995 года&#160;&#160;&#160;К:Гражданский кодекс Российской Федерации:Часть&#8230; … Бухгалтерская энциклопедия

Амортизируемое имущество — в налоговом учете имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (по общему правилу), используются им для извлечения дохода и&#8230; … Бухгалтерская энциклопедия

Аренда — (Rent) Понятие аренды, аренда квартир, помещений, договор аренды Информация о понятии аренды квартир, помещений, составление договора аренды Содержание Содержание Аренда Объект Форма Стороны соглашения договоренности Виды ренты Экономическая&#8230; … Энциклопедия инвестора

ДОГОВОР АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ — в соответствии со ст. 627 ГК по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и&#8230; … Юридический словарь современного гражданского права

Ипотека — (Mortgage) Определение ипотеки, возникновение и регулирование ипотеки Информация об определении ипотеки, возникновение и регулирование ипотеки Содержание Содержание Основания возникновения ипотечного кредита и ее регулирование Ипотека в силу&#8230; … Энциклопедия инвестора

ИМУЩЕСТВО НЕДВИЖИМОЕ — REAL ESTATE, REALTYИ.н.

включает в себя землю, постройки и сооружения, постоянно находящиеся на нейИ.н. неюридический термин понятия недвижимая собственность (real property), включающего землю, здания и связанные с их использованием постройки и&#8230; … Энциклопедия банковского дела и финансов

http://jurisprudence.academic.ru/10996/%D0%A3%D0%BB%D1%83%D1%87%D1%88%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D0%B8%D0%BC%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B0

Арендатору, как и арендодателю стоит знать, что такое отделимые и неотделимые улучшения.

И полагается ли арендатору возмещение стоимости за произведение данных улучшений.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему &#8212; обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Неотделимые улучшения арендованного имущества: что это такое?

Перед тем, как получить ответ на этот вопрос, нужно уяснить, в чем характерное отличие между отделимыми и неотделимыми улучшениями.

На сегодняшний день, законодательная база Российской Федерации трактует понятие отделимых улучшений, как тех, которые могут быть изъяты, не причинив материальной порчи имущества арендодателя. Проще сказать, эта категория предполагает все виды улучшений по облагораживанию и повышению уровня комфорта проживания в данном жилье, которые произвел арендатор, и которые он может забрать с собой по истечению договора аренды данного жилья. Стоит отметить, что по договору аренды, арендатор должен вернуть его законному владельцу в том состоянии, в котором жилье было принято им в аренду (конечно же, с учетом уровня, оговариваемого в договоре износа). К списку таких улучшений можно отнести: покупку мебели, приборов освещения, установку кондиционера или бойлера (если они не изменят первоначальный вид арендованного помещения и не потребуют сложного демонтажа впоследствии).

Но, существует и перечень таких улучшений, устранение которые невозможно без причинения вреда арендуемому имуществу. Эти улучшения и называются – неотделимые. Насчет таких улучшений российским законодательством предусмотрена специальная статья № 623 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в которой четко прописано положение о том, каким образом разрешается вопрос о возмещении затрат арендатору на проведенные неотделимые улучшения арендованного имущества. Все положения закона прописаны четко и доступно, поэтому, позаботьтесь об ознакомлении с ним перед тем, как заключать договор аренды.

Что такое и как составить договор безвозмездного найма жилого помещения? Читайте здесь

Что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества? Чтобы полностью вникнуть в суть содержания статьи №623 ГК РФ приведем несколько аналогичных ситуаций.

  • Ели вы взяли в аренду частный дом и приняли решение пристроить к нему небольшую веранду, то вы произвели неотделимые улучшения арендованного имущества. Все постройки, выполненные вами в течение срока аренды жилья, по истечению действия договора аренды перейдут в собственность к арендодателю.
  • Если вы высадили плодово-ягодные деревья или кустарники на арендуемом участке садоводческого кооператива, то эти насаждения перейдут во владение арендодателю по истечении срока аренды этого участка.
  • В аренду вами был взят автомобиль. При решении его покраски, вы получили от владельца авто согласие. В этом случае, покраска автомобиля так же считается неотделимым улучшением.
  • Все трубы, система вентиляции, электропроводка, дверные и оконные проемы, которые вы обновили за свой счет – неотделимое улучшение арендованного имущества. По окончанию действия договора аренды, все это перейдет в собственность арендодателя.

Полагается ли возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества?

Очень часто решение этого вопроса приводит к конфликтным ситуациям между нанимателем и владельцем жилья. Все потому, что арендатор не удосужился ознакомиться с действующим законодательством, статьей № 623 ГК РФ, в которой доступно изложены все положения, относительно разрешения данного вопроса.

В том случае, если неотделимые улучшения проведены без согласия арендодателя, то расходы могут быть возмещены только по усмотрению владельца имущества.

В каких случаях компенсируется стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества?

Не стоит рисковать своими средствами, не заручившись согласием владельца недвижимости на проведение улучшений жилья. Но, эта палка о двух концах. Как же впоследствии доказать, что вы получали это соглашение о неотделимых улучшениях? В этом случае стоит рассмотреть следующие варианты:

  1. Свидетельские показания. В том случае, если решение конфликта дойдет до судебного разбирательства, показаний этих свидетелей будет вполне достаточно для того, чтобы подтвердить сам факт такого разговора, который состоялся между арендатором и владельцем имущества. Свидетели станут подтверждением даже проведения работ по неотделимым улучшениям арендуемого жилья.
  2. Фото и видеодоказательства. Нелегко предположить, каким образом будет произведена съемка на камеру телефона или видеокамеру процесса обсуждения проведения неотделимых улучшений. Но, если вам удалось произвести такую видеосъемку, то согласно российскому законодательству, она будет включена в доказательную базу.
  3. Заключение письменного соглашения. Это самый действенный вариант. Перед тем, как производить какие-то либо улучшения в арендованном жилье, не поленитесь заключить дополнительное соглашение к уже действующему договору аренды. В этом соглашении обязательно нужно прописать виды работ, которые вы планируете выполнить, а также количество денежных средств, которые будут потрачены на материалы.
  4. Фактическая компенсация расходов арендодателем. Договориться о возмещении затрат арендатора на этот вид улучшения жилья можно и в другой форме – за счет уменьшения ежемесячной арендной платы. В график ежемесячных оплат вы вместе с арендодателем вносите поправки и заверяете их своими подписями. Данные действия являются самыми распространенными формами проведения неотделимых улучшений арендованного имущества.

Можно ли предусмотреть в договоре аренды право арендатора на неотделимые улучшения имущества?

Существует еще одна возможность производить такие улучшения жилья за счет его владельца. Для этого, их стоит прописать в договоре. В этом документе все проводимые работы, оплаченные арендатором, оговариваются. Если владелец недвижимости соглашается возместить потраченные нанимателем жилья средства, то нужно указать в договоре, когда и как они будут возвращены и компенсированы арендодателем. Можно так же указать и форму, в которой они буду компенсированы.

Вышеизложенная информация должна привести будущего арендатора к мысли о том, что все возможные неотделимые улучшения, необходимость в которых может возникнуть в период аренды, должны согласовываться с арендодателем еще до самого заключения договора на аренду его имущества.

Обсудите с ним сложившуюся ситуацию и придите к обоюдному согласию. А если вы уже произвели неотделимые улучшения арендованного имущества и поставили владельца имущества перед фактом, то прибегайте к мирному решению проблемы. Следует понимать, что в случае отказа компенсировать ваши расходы, законодательная база вся на стороне арендодателя.

http://o-nedvizhke.ru/kvartira/arenda-i-sdacha/chto-takoe-neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva.html

This entry was posted in ВНЖ и Виза on by admin.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *