Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

.

Содержание

Post navigation

Содержание

Для физических лиц действующий закон определяет упрощенный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

Для юридических лиц, органов исполнительной власти и органов местного самоуправления предусмотрен обязательный порядок досудебного регулирования. Для этих целей организована работа комиссий по рассмотрению споров о кадастровой стоимости.

Работа комиссий по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Работа комиссий подразумевает рассмотрение заявлений только от юридических лиц, органов исполнительной власти и органов местного самоуправления. Физические лица не принимают участия в подобных процедурах и имеют право сразу обратиться суд.

Результаты работы комиссий размещаются на сайте Управления Росреестра. Перед обращением в комиссию необходимо подготовить пакет документов в соответствии со статьей 24.18 закона об оценочной деятельности.

Возможны два основания для обращения в комиссию

  1. Выявление недостоверных сведений, которые были использовании при определении кадастровой стоимости.
  2. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Пакет необходимых документов при подаче заявления зависит от основания для обращения.

В первом случае: справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости; документы, подтверждающие выявленную недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости.

Во втором случае: справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая содержит сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; нотариально заверенные документы, подтверждающие права на объект недвижимости; документ, содержащий результаты оценки рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Особенности оспаривания кадастровой стоимости в суде

Упрощенный порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости физическими лицами подразумевает обращение в суд.

Для этого необходимо подготовить пакет следующих документов:

  • справка о кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенный документ, подтверждающий права на объект недвижимости;
  • документ, содержащий результаты оценки рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Юридические лица помимо вышеперечисленных документов подают также документ, подтверждающий отклонение заявления комиссией по рассмотрению споров.

В суде можно предъявить одно из следующих требований.

  1. Требование об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
  2. Требование об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с недостоверными сведениями, использованными при определении кадастровой стоимости.
  3. Требование об оспаривании решения комиссии.

Дата, на которую определяется кадастровая стоимость

Если речь идет о каких-либо объектах недвижимости, то датой, на которую определяется кадастровая стоимость, как правило, является 10 июля 2012 года. Для земельных участков дата установлена на 1 января 2014 года. Все оценщики, перед тем как подготовить отчет, собирают пакет документов, на которых указана эта дата.

Бывают моменты, когда даты не прослеживаются. Тогда оценщик включает в свой отчет кадастровый паспорт, в котором указана дата постановки на кадастровый учет. В кадастровой справке и в кадастровом паспорте эти даты должны совпадать.

Если же даты не совпадает, то необходимо написать письменное обращение в кадастровую палату с разъяснением того, на какую дату проводить оценку.

Изменения в законодательстве, касающиеся оценки кадастровой стоимости недвижимости

С 1 января 2017 года вступает в силу Закон № 237 от 03.07.2016, который посвящен государственной кадастровой оценке.

Под действие этого закона попадают те объекты недвижимости, решение о проведении государственной кадастровой оценки которых будет принято с 1 января 2017 года.

Бесплатная консультация юриста

Бесплатная юридическая консультация

Кадастровая стоимость земельного участка определяется с целью законного обложения налогом, для продажи и в других случаях, требующих информации о стоимости  земельного объекта. Часто владелец не согласен с решением оценочной комиссии, и он должен знать, как обжаловать кадастровую стоимость земельного участка. При определении стоимости земельного участка учитываются экономические характеристики объекта, возможности по использованию, рыночные показатели в сравнении с аналогичными участками. Когда проводится государственная оценка объекта, невозможно учесть все особенности рассматриваемого участка, так как оценка в данном случае опирается на массовые показатели и часто бывает завышена или занижена. Независимый Оценщик берет во внимание все особенности участка и составляет наиболее объективное заключение о стоимости земельного участка.

В таких ситуациях назначается оценка земельных участков для оспаривания кадастровой стоимости.

Оценка земельного участка государственными службами

Закон предусматривает оценку земельного участка по требованию исполнительного органа субъекта РФ в обязательном порядке раз в пять лет, но не чаще одного раза в три года. Каждому объекту в реестре присвоен индивидуальный номер. Объектами учета являются здания помещений, предприятий промышленного характера, земельные участки, недостроенные сооружения.

Узнать стоимость объекта можно посредством Интернета на публичной кадастровой карте Росреестра и по запросу в отделении кадастровой палаты в виде выписки, которую там выдадут.

В каком случае проводится процедура оспаривания кадастровой стоимости земельного участка?

При определении цены объекта недвижимости часто допускаются ошибки и неточности в определении границ , характера и плана строений, в результате чего возникает техническая ошибка, влияющая на объективность решения о стоимости объекта.

Изменение рыночной стоимости относительно времени оценки.

Порядок обжалования кадастровой стоимости земельного участка

Решение государственной оценки стоимости объекта могут быть пересмотрены по инициативе владельца, если это касается прав и обязанностей юридических и физических лиц. Государственные органы так же могут инициировать пересмотр оценки объектов, находящихся на балансе муниципалитета.  Рассматривает такие вопросы  Комиссия   по рассмотрению спорных вопросов о результатах определения стоимости земельных участков. Существует и судебная практика по оспориванию кадастровой стоимости земельного участка. В этом случае  в Комиссию не обращаются.

Есть определенный порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Для этого надо осуществить следующие шаги:

  • Проанализировать выгодность переоценки объекта, проконсультироваться по данному вопросу в налоговой службе. Консультация проводится до оформления договора об оценке объекта. Выводы предоставляются в течении 2 дней с момента обращения.
  • Решение об оценке составляется 15- 20 дней с учетом требований законов  по оценочной деятельности.
  • Если независимый Оценщик понижает кадастровую стоимость объекта более, чем на 30%, необходимо получить положительное заключение экспертов на его Отчет. Этот анализ проводится в течении 15 рабочих дней.

Судебная практика по обжалованию кадастровой стоимости земельного участка предусматривает отстаивание интересов заказчика переоценки (недооценки) объекта независимым Оценщиком, который составлял Отчет.

Новая утвержденная стоимость применяется с даты внесения ее в кадастр недвижимости. 

Обжалование кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость – это величина ценности участка земли при непосредственном его использовании. От кадастровой стоимости зависит размер земельного налога, исчисление арендной платы, цена участка при выкупе его из собственности муниципалитета или государства.

Земельное законодательство предусматривает обязательную оценку каждого земельного участка. Во многих случаях кадастровая стоимость земли многократно увеличена по отношению к рыночной стоимости . С этим фактом столкнулись многие владельцы участков. Они напрямую заинтересованы в снижении кадастровой стоимости для объективного начисления указанных выше выплат. Российское законодательство настаивает, чтобы была проведена оценка земельных участков для оспаривания кадастровой стоимости.

Это, безусловно, хлопотная и затратная процедура. Но все окупится, когда уменьшатся налоговые выплаты в соответствии с исправленной кадастровой стоимостью. Даже если владелец не ставит существующую кадастровую цену в налоговой декларации, то инспекция, имея доступ к Росеестру, выяснит ее и перечислит налог за землю в соответствии с установленными  показателями.

Причины несоответствия рыночной и государственной оценки земли

  • Неправильное определение участка земли по типу его использования. Стоимость разных по типу применения земельных наделов может отличаться в несколько раз.
  • Может быть искажена информация при оценке, так как специалист опирается при оценке на открытые источники(СМИ, интернет – базы), а не на реальную стоимость объекта. Чем дороже продаются рядом лежащие наделы, тем выше будет стоимость оцениваемого участка. Цены на рынке могут меняться, это отражается в открытых источниках. Но после утвержденной оценки стоимость не изменится.
  • Не учитывается индивидуальные особенности участка – месторасположение, высота грунтовых вод, близость к транспортным магистралям, ЛЭП, к иным коммуникациям и т.д.
  • Сложности оформления права собственности.

Взять во внимание все нюансы сложно и нереально, когда проводится глобальная оценка земли в государственных масштабах.

Судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости

В суде расскажут, как оспорить кадастровую стоимость земли.

Ст. 66 Земельного кодекса предписывает оценивать участки земли по рыночному номиналу. Значит, при оспаривании государственной оценки следует исходить из изменения рыночной стоимости объекта по сравнению с кадастровой. Доказательством изменения должно служить решение специализированной оценочной комиссии, которая по требованию землевладельца производит самостоятельную оценку земли.

Мы ответим на все Ваши вопросы и обязательно поможем! Позвоните нам прямо сейчас по телефону «Горячей линии» (812) 425 31 40 и получите юридическую консультацию!

Споры регулируются ст.24 закона «об оценочной деятельности в РФ». В нем требуется установление реальной рыночной цены объекта. Разногласия можно решить в судебном и административном порядке. Если с момента фиксации стоимости участка в Росреестре не прошло больше полугода, то по заявлению владельца цена может быть пересмотрена в кадастровой палате. Если владельцу было отказано в пересмотре решения и понижении стоимости объекта, он вправе подать исковое заявление  в суд.

В иске он требует признать стоимость участка в размере рыночной. К иску прилагается:

  • Заключение независимой комиссии по оценке, которая устанавливает реальную стоимость ниже государственной оценки. Такой анализ могут осуществить только специальные лицензированные организации.
  • Копия кадастрового паспорта объекта недвижимости.
  • Копия Свидетельства о праве собственности (с недавних пор заменена на выписку из ЕГРП).
  • Квитанция об оплате госпошлины .

     

Если судебная инстанция удовлетворяет иск владельца объекта, решение об этом становится основанием для изменения кадастровой стоимости участка земли в Государсвенный кадастр недвижимости. Судебный акт закрепляет решение судьи.

Кадастровая стоимость участков резко подскочила в 2011-2012 годах, когда региональные власти утвердили методики по оценке земельных участков. Им выгодно было завысить цены, так как это напрямую влияло на налогообложение. Оно увеличилось, в среднем, в 5 раз.

 Как правило, в суде владельцы собственности выигрывают споры, но им предъявляют высокие коэффициенты расчета земельного налога с порядком применения рыночной стоимости объекта. Налогоплательщики оспаривают не только цену своей недвижимости, но и выплаты по налоговым декларациям за прошлые годы.

 Налогообложение земельных участков

Если суд устанавливал кадастровую стоимость на 1 января 2012 года, налогоплательщик предъявлял декларации, начиная с 2012 года и все последующие на перерасчет налоговых выплат. Но правовые отношения ранних периодов не могут быть изменены по причине признания кадастровой стоимости завышенной. Налог на земельный участок за прошлые годы не пересматривается и перерасчету не подлежит. Он будет исчисляться по-новому только с момента вступления в силу судебного акта.

  • Налогоплательщиками признаются только организации или физические лица, имеющие право собственности на объект или право бессрочного пользования им.
  • Налоги начисляются по нормативам, установленным в мунициалитетах, в пределах которых находятся облагаемые объекты. Налоговый период составляет полный календарный год.
  • Решение о пересмотре стоимости земли могут выносить органы самоуправления. Если с их решениями кадастровая палата не согласна, вопрос рассматривается в суде.
  •  

 

    

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Основания для пересмотра кадастровой стоимости в суде

Порядок оспаривания

Необходимые документы

Определение подсудности и порядок подачи искового заявление

Порядок рассмотрения заявления судом

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества применяется при исчислении налога на имущество, земельного налога, а также налога при продаже недвижимости в случаях, если объект недвижимости находился в собственности менее 5 лет.

Справочно. Вопросы определения, расчета, порядка изменения кадастровой стоимости недвижимости регламентированы Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности). Более подробно о порядке определения и расчета кадастровой стоимости смотрите в статье по ссылке.

В практике встречаются случаи, когда кадастровая оценка объекта недвижимости и, следовательно, налоговая база является завышенной. Законодательством предусмотрен порядок обжалования результатов кадастровой оценки. Подробнее о способах изменения кадастровой стоимости можно прочитать в статье по ссылке.

В соответствии с Закон об оценочной деятельности результаты оценки могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц:

  1. в региональную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную в Росреестре.

    Подробнее о порядке подачи заявления в комиссию можно прочитать в статье по ссылке;

  2. либо в суд.

При этом для физических лиц при оспаривании решений в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В настоящей статье рассмотрим судебный порядок оспаривания стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

  1. недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  2. установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оспорить результаты определения кадастровой стоимости можно в течение пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРП) результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее момента определения новой кадастровой стоимости (ч.

10 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в суд

Если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости собственник объекта недвижимости вправе обратиться в суд.

Для этого необходимо составить исковое заявление или обратиться в адвокатскую компанию для составления такого заявления.

В зависимости от того, было ли досудебное обращение в комиссию при Росреестре, при обращении в суд необходимо подготовьте административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости или административное исковое заявление об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Разъяснения по рассмотрения дел судами содержатся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В соответствии с данным постановлением исковое заявление может содержать следующие требования: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости или об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) реестровой ошибки. При этом суд не будет рассматривать решение комиссии, даже если таковое имеется.

Административное исковое заявление должно отвечать требованиям ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст.

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

246 КАС РФ и содержать следующие сведения:

  • наименование суда, в который вы направляете иск;
  • Ф.И.О., место жительства или место пребывания заявителя, дату и место рождения; наименование или Ф.И.О. представителя, его почтовый адрес, сведения о высшем юридическом образовании — если иск подает представитель; номера телефонов, факсов, адреса электронной почты;
  • наименование административного ответчика и его местонахождение, а также номера его телефонов, факсов и адрес электронной почты (если известны).

По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и Росреестр.

По делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки к участию в деле также привлекается Росреестр.

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии административными ответчиками являются комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана;

  • сведения о том, какие права и законные интересы нарушены;
  • требования, а также основания и доводы, посредством которых обосновываются требования;
  • сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения — если такое обращение подавалось;
  • перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов или сведения о невозможности приложить к заявлению какие-либо документы.

Необходимые документы

К административному исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

  1. уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, или копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц;
  2. выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  3. копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  4. документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, — если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
  5. отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, — если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  6. решение комиссии (при наличии);
  7. документ, подтверждающий уплату госпошлины (ее размер составляет 300 рублей);
  8. документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании, а также удостоверяющие полномочия — для представителя, не являющегося адвокатом;
  9. иные документы, подтверждающие требования.

Порядок подачи искового заявления в суд

Определение подсудности

С административным исковым заявлением и документами надо обращаться в суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ, в качестве которого выступает верховный суд республики, краевой и областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и автономного округа, по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (см. п. 3 Постановления № 28).

Сроки подачи искового заявления

Подать административное исковое заявление можно в следующие сроки:

  • в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости — в течение пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен;

  • в случае оспаривания решения, действий (бездействия) комиссии — в течение трех месяцев со дня, когда заявителю стало известно о таком решении.

Справочно.С 01.01.2017 административное исковое заявление и прилагаемые к нему документы можно представить в суд в электронной форме при наличии технической возможности для этого в суде.

Порядок рассмотрения заявления в суде

Дело об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается в течение двух месяцев со дня поступления административного искового заявления в суд.

Срок рассмотрения может быть продлен максимум на один месяц. Дело об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии должно быть рассмотрено в течение одного месяца.

При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости заявитель должен доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Если кадастровая стоимость объекта недвижимости была изменена по решению суда, то для исчисления налога на имущество сведения о новой кадастровой стоимости применяются, по общему правилу, с 1 января года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Подготовлено «Персональные права.ру»

.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *