ГК РФ Статья 429. Предварительный договор / КонсультантПлюс

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор / КонсультантПлюс

.

Далеко не всегда у сторон, пришедших к соглашению по поводу купли-продажи недвижимости, есть возможность сразу заключить соответствующий договор. Оформить намерения поможет предварительный договор – при условии, разумеется, что составлен он по всем предусмотренным законом правилам.

 
Продавцу недвижимости нередко требуется время на подготовку всех необходимых документов, точно так же, как покупателю – на сбор необходимой суммы. Гарантией того, что через некоторое время сделка состоится на уже оговоренных условиях, может выступить предварительный договор – соглашение, по которому стороны принимают на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи.
 
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, при этом несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет за собой его ничтожность. Очевидно, что указанный договор должен быть заключен в письменной форме – точно так же, как и основной договор.
 
А вот государственной регистрации, обязательной для основного договора купли-продажи недвижимости, в случае предварительного договора не требуется. Как следует из разъяснений судов высших инстанций, речь идет об обязательстве сторон по поводу заключения будущего договора, а не об обязательствах по поводу недвижимости – значит, стороны заключают не сделку с недвижимостью, которая требовала бы государственной регистрации, а лишь закрепляют ее условия на будущее.
 
Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора, в частности, сведения о недвижимости, ее цену, порядок расчетов. Поскольку основной договор будет заключен на тех же условиях, нужно расписать эти условия конкретно и четко. Нелишним будет указать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если срок в предварительном договоре определен не будет, по закону основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного соглашения.
 
Казалось бы, по закону все гладко, просто и понятно, однако на практике заключение предварительного договора нередко сопровождается недоразумениями или даже откровенным обманом.

Нюансы при оформлении предварительного договора купли-продажи по образцу 2017 – 2018 года

Начать хотя бы с того, что одна из сторон договора нередко «забывает» о взятых на себя обязательствах и начинает всячески уклоняться от заключения основного соглашения.
 
В подобных случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Случается, передумавшая сторона, не желая заключать основной договор, идет на хитрость и пытается признать предварительное соглашение недействительным. Оснований для этого можно найти предостаточно: и состояние здоровья в момент подписания документа, и введение в заблуждение, и обман… Чтобы свести подобный риск к минимуму, стоит внимательнее проверять личность продавца (покупателя) и не лениться подробно расписывать в документе все условия сделки.
 
Нередко стороны заключают предварительный договор купли-продажи недвижимости, предусматривая передачу покупателем задатка продавцу. Между тем, стоит помнить о том, что обычно задаток передается в счет причитающихся по договору платежей – речь идет о платежах по основному договору купли-продажи, который стороны лишь обязуются заключить.
 
Таким образом, предварительный договор с условием о задатке не соответствует требованиям закона. Включая подобное условие в соглашение, покупатель и продавец обрекают себя на серьезные разбирательства в будущем. Стоит помнить о том, что передачи недвижимости или денег за нее по предварительному договору не предусматривается.
 
 К сожалению, предварительными договорами нередко прикрывают свои махинации мошенники, которые ловко запутывают покупателей недвижимости. По таким договорам объекты недвижимости могут продавать несколько раз, привлекая сравнительно низкими ценами и клятвенными обещаниями вот-вот заключить «настоящий» договор.
 
Как правило, покупателям предлагают приобрести загородную недвижимость, документы на которую пока не оформлены. Достоверная причина всегда найдется – она же послужит объяснением невысокой цены. Стремясь «застолбить» за собой вожделенные дома, люди с готовностью расстаются с немалыми суммами – некоторые умудряются отдавать даже всю сумму целиком. Собрав деньги с максимального числа покупателей, продавец скрывается в неизвестном направлении.
 
Распространен предварительный договор и в сфере долевого строительства. Закон не называет предварительный договор в числе оснований для привлечения денежных средств граждан в долевое строительство, однако недобросовестных застройщиков это не смущает. Покупатели ошибочно считают, что, заключив предварительный договор купли-продажи, приобретают права на строящееся жилье.
 
Увы, строительство может затянуться или вовсе остановиться, у застройщика может не оказаться необходимых для оформления прав документов, либо он может просто отказаться передавать недвижимость внесшему деньги на основании предварительного договора покупателю. Вернуть уплаченную сумму будет проблематично, придется обращаться в суд. А о том, чтобы получить квартиру, которая может быть продана по подобной схеме еще пару раз, и вовсе придется забыть.
 
Дело в том, что предварительный договор не может создать для покупателя прав на недвижимость. С помощью данного соглашения стороны могут лишь скрепить свое обязательство заключить в будущем договор долевого участия в строительстве, оговорив его условия. Если же застройщик настаивает на внесении денег на основании предварительного договора, стоит подыскать другую, более добросовестную компанию.

{typography quote_design}

Благодарим за помощь в подготовке материала адвоката Михаила Юрьевича Шелестинского, члена Московской областной коллегии адвокатов. Он даёт бесплатные консультации по понедельникам и четвергам, по адресу: ул. Советская, 16-А. Предварительная запись по телефону: 8-903-572-21-15

В следующих номерах «Куйбышевца» читайте новые рекомендации юриста. Присылайте свои вопросы в редакцию, и наш эксперт обязательно поможет вам своей консультацией! Телефон редакции 444 -04-05, e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

{/typography}

Наверх

Предварительный договор – это документ, на основании условий которого в будущем стороны заключают основной договор. Заключение предварительного договора осуществляется согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Форма предварительного договора должна соответствовать форме будущего основного договора, если таковая предусмотрена. Нарушение этого правила влечет за собой признание предварительного договора недействительным.

Если форма основного договора не определена, предварительный договор составляется в произвольной письменной форме.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка)

Частыми являются случаи, когда стороны прилагают к предварительному договору текст будущего основного договора. В некоторых случаях в качестве предварительного договора может выступать рамочное соглашение.

При составлении предварительного договора основным условием является наличие в его тексте существенных условий будущего соглашения. Обязательства сторон по отношению друг к другу также могут быть внесены в текст предварительного договора.

Одним из обязательных условий составления предварительного договора является установление срока, в течение которого стороны обязаны подписать основной договор.

Если такой срок предварительным договором не обусловлен, то, согласно общему правилу, основной договор должен быть подписан не позднее как по истечение одного года с даты подписания предварительного договора. Если после подписания предварительного договора, одна из сторон договорных отношений отказывается от заключения основного договора, то другая сторона, согласно п.4 ст.445 Гражданского кодекса РФ, имеет право требовать выполнения этого обязательства в судебном порядке.

В случае если стороны ранее заключили иные соглашения, их положения теряют юридическую силу в части, которая не противоречит условиям предварительного договора. Если условия основного договора имеют некие расхождения с условиями предварительного, то сторонами берутся во внимание те пункты, которые были согласованы ранее за исключением тех, что предусматривают ответственность за невыполнение условий договора. Предварительный договор составляется в двух, имеющих равную юридическую силу, экземплярах и подписывается уполномоченными лицами обеих сторон.

Под предварительным договором понимается соглашение сторон о заключении в будущем основного договора о передаче имущества, выполнении работ или об оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1 ст.429 ГК РФ).
Предварительный договор следует отличать от протокола о намерениях сторон, который не влечет возникновения у сторон каких-либо юридических обязательств. Напротив, на основании предварительного договора можно в судебном порядке принудить контрагента к исполнению обязательств по заключению основного договора. Законом установлен шестимесячный срок, в течение которого сторона может обратиться в суд с таким требованием. Срок начинает отсчет с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В 2015 году в ГК РФ появился новый вид договора – рамочный (договор с открытыми условиями). Рамочный договор отражает общие условия обязательственных отношений сторон, которые можно будет дополнять или конкретизировать путем заключения отдельных договоров или подачи заявок одной из сторон. Смешивать понятия предварительного и рамочного договора недопустимо, поскольку рамочный договор закрепляет уже возникшие обязательства, а не их возникновение в будущем.
Часто стороны совершают ошибки при подготовке предварительного договора, что влечет неблагоприятные для них последствия. Не стоит также забывать о недобросовестных контрагентах, использующих чужую юридическую неосведомленность для достижения собственных целей.
Например, несоблюдение формы или неточное описание условий при заключении предварительного договора может повлечь его ничтожность. В зависимости от содержания, договор, который поименован как предварительный, может быть впоследствии квалифицирован судом как протокол о намерениях или даже основной договор.
Распространенным явлением является низкое качество и противоречивость условий предварительных договоров, что нельзя объяснить иначе как небрежностью. Представляется, что распространенное заблуждение о низкой значимости предварительного договора вызвано противопоставлением в сознании понятий «предварительный» и «основной». В действительности предварительный договор призван выступать фундаментом для будущего договора, поскольку все согласованные в предварительном договоре условия, переходят в основной договор в неизменном виде.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец)

При подготовке предварительного договора необходимо обратить внимание на следующие аспекты:
Закрепление условий основного договора.
С 01 июня 2015 г. Гражданский кодекс РФ допускает включать в предварительный договор не все существенные условия основного договора, а только условие о его предмете и условия, по которым при заключении предварительного договора по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Это революционное изменение значительно расширяет сферу использования такой конструкции как предварительный договор.
Зачастую существенные условия могут быть определены лишь непосредственно перед заключением основного договора. В прошлом необходимость заблаговременного определения существенных условий во многом лишала предварительный договор его смысла, поскольку в этих условиях стороны предпочитали ему заключение сразу основного договора.
Теперь стороны вправе заключить предварительный договор на самой ранней стадии переговоров, оставляя согласование его условий на будущее.
Если при заключении основного договора между сторонами возникнут проблемы относительно его условий, то их разрешение может быть передано на рассмотрение суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Отметим, что все изложенное отнюдь не мешает сторонам заблаговременно урегулировать возможные разногласия и обезопасить себя от попыток контрагента изменить условия в его пользу, составив проект основного договора в виде приложения к предварительному.
Указание на срок, в течение которого будет подписан основной договор.
При определении срока рекомендуется указать конкретную дату или период. Не допускается делать ссылки на какие-либо события, которые нельзя характеризовать неизбежностью.
В соответствии с правовой позицией Президиума ВАС России, изложенной в п.4 информационного письма от 11 января 2002 г. № 66, неизбежность наступления события определяется тем, что оно не зависит от воли и действий сторон. В то же время судебная практика допускает согласование сторонами срока исполнения одного обязательства путем указания на срок исполнения другого обязательства (Постановление Президиума ВАС России от 10 мая 2011 г. № 16904/10 по делу № А13-16297/2009).
Если срок в предварительном договоре не определен вовсе, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.
Незаключение основного договора в установленный срок приводит к тому, что предварительный договор фактически теряет свою силу и стороны лишаются права требовать его исполнения в принудительном порядке (п.6 ст.429 ГК РФ).
Обеспечение предварительного договора.

Ответственность сторон.
Обязательства сторон по предварительному договору, как и любые другие гражданско-правовые обязательства, могут быть обеспечены поручительством, банковской гарантией, залогом и т.д., если это право предусмотрено в соглашении.
Ответственность сторон за уклонение от заключения основного договора может быть оформлена в виде неустойки. При этом неустойка должна быть соразмерной нарушению соглашения. В противном случае, возможно не только ее уменьшение судом на основании ст.333 ГК РФ, но и отказ в ее взыскании. Например, в деле А43-25969/2011 суд пришел к выводу, что неустойка установлена сторонами исключительно на случай срыва договора, в целях компенсации покупателю возможных убытков и отказал в ее взыскании (неустойка в семь раз превышала сумму основного договора) – Постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 г. № 13585/12.
Гражданским законодательством не запрещен также такой вид обеспечения как гарантийный платеж, из которого стороны будут вправе производить вычеты любых сумм, причитающихся в ее пользу, в том числе цены основного договора. Следует отметить, что если такой платеж будет составлять существенную часть цены недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в будущем, то такой договор может быть квалифицирован судом как основной договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).
С 01 июня 2015 г. вступили в силу нормы Гражданского кодекса РФ, закрепляющие возможность обеспечения обязательств по предварительному договору задатком (ст.429). До этого времени судебная практика содержала две противоположные позиции по вопросу о допустимости задатка в таких правоотношениях.

Интересно, что в правовой оценке разошлись и высшие судебные инстанции.
Президиум ВАС РФ в Постановлении от 19.01.2010 N 13331/09 по делу № А40-59414/08-7-583 указал, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами только денежного обязательства по заключенному между ними договору, но поскольку предварительный договор не содержит подобных обязательств, то применение задатка является невозможным.
Напротив, Верховный Суд в Определениях от 22.07.2008 № 53-В08-5, от 10.03.2009 № 48-В08-19, от 13.11.2012 № 11-КГ12-20 допустил возможность условия о задатке в предварительном договоре, сославшись на отсутствие прямого такого запрета в ГК РФ.
Представляется правильной позиция законодателя, прямо закрепившего право сторон условиться о задатке в предварительном договоре (ст.389 ГК РФ). Действенное обеспечение исполнения обязательств как никогда актуально при возможности заключить предварительный договор без согласования всех его существенных условий.
В заключение отметим, что, несмотря на юридическую силу предварительного договора и возможность в судебном порядке принудить контрагента исполнить взятые на себя обязательства, не стоит воспринимать предварительный договор в качестве основного, но заключенного с отсрочкой. Так, продавец имущества по предварительному договору может продать предмет договора иному лицу – в такой ситуации покупатель будет не вправе оспорить такую сделку или потребовать перевода на себя прав и обязанностей.

Право взыскания убытков, вызванных невозможностью заключить основной договор, и даже задатка далеко не всегда восстановит нарушенные права потерпевшей стороны.

Изображение с сайта southwestdi.com


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *