Расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации

Расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации

Содержание

Можно ли расторгнуть договор после того, как он был зарегистрирован

Процесс расторжения договора купли-продажи может быть инициирован только обеими сторонами. Если же инициатором выступает один из участников, то вопрос решается в судебном порядке, либо с помощью посредника, который сможет убедить вторую сторону расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации.

Аннулирование такого документа, как договор купли-продажи недвижимости, является сложным процессом. Даже опытным юристам бывает сложно верно оценить ситуацию. Данный вопрос регламентируется Гражданским Кодексом РФ, главой 29, «Изменение и расторжение договора», где указано, что разрыв договорённости возможен по ряду причин.

Прекращение отношений между сторонами возможно на любом этапе сделки, в том числе и после её регистрации. Для осуществления таких намерений должны быть представлены серьёзные основания и получено согласие обеих сторон. В редких случаях расторжение может быть инициировано и в одностороннем порядке.

Законодательная база для рассмотрения данного вопроса состоит из таких статей:

  • Статья № 450 — оговариваются причины, которые могут служить основой для расторжения договорённости;
  • Статья № 451 — рассматривается процесс прекращения отношений в связи с тем, что у одной или обеих сторон изменились обстоятельства;
  • Статья № 452 — описывается регламент процесса расторжения;
  • Статья № 453 — указываются возможные последствия прекращения сделки.

Помимо вышеуказанных нормативно-правовых актов, в законодательную базу по данному вопросу входит также федеральный закон № 122, который выступает основой при оформлении любых сделок с недвижимым имуществом.

Данный закон обязывает регистрировать любые сделки по недвижимости, как покупку объекта, так и расторжение договора.

Согласно данному документу, регистрация должна проводиться в двух случаях:

  1. Переход права на собственность.
  2. Любые сделки, где объектом взаимоотношений выступает недвижимость.

Из этого исходит, что для того чтобы договор купли-продажи имел юридическую силу, должна пройти регистрация и самой сделки и смены собственника.

Для процесса расторжения сделки купли-продажи недвижимых объектов предусмотрен срок исковой давности. Так, оспорить правомерность документа одна или обе стороны имеют право в течение 3 лет с момента регистрации.

Расторжение договора одной из сторон или по обоюдному согласию

Подобный вид договоров может быть расторгнут по судебному решению или обоюдному согласию сторон. Именно последний вариант является наиболее выгодным для продавца и покупателя, но на практике достичь предварительного соглашения бывает очень сложно.

Если же обе стороны согласны на аннуляцию, то заключается подобный договор, где продавец становится покупателем и наоборот. При участии юристов или нотариуса происходит обратный обмен денежными средствами и правом собственности на жильё.

Следует обратить внимание на такой момент: стандартная форма договора не предполагает возмещение расходов. То есть, если продавец уже получил аванс, то забрать его практически невозможно, даже в судебном порядке. Такой пункт следует заранее обсудить с продавцом и внести его в договор.

Если же одна из сторон не давала своего согласия на расторжение документа, то есть возможность подать исковое заявление в суд. Рассматриваться прошение будет в двух случаях:

  1. Одной стороной были нарушены условия договора.
  2. Имеет место быть форс-мажорная ситуация.

Речь идёт о внезапно всплывших обстоятельствах сделки, скрытых от второй стороны. К примеру, распространена ситуация, когда бывший заключённый возвращается домой, а его жильё уже продаётся в собственность другому владельцу.

Чаще всего исковые заявления от покупателя подаются по причине наличия долгов за жилую недвижимость, которые предыдущий владелец отказывается выплатить. Продавец же в праве подать прошение, если он так и не получил полную сумму стоимости, прописанную в договоре. В таком случае, он должен будет предоставить квитанции о получении каждого платежа.

Основания для расторжения сделки

Расторгнуть оформленные взаимоотношения между продавцом и покупателем возможно в таких случаях:

  • Были нарушены ключевые пункты договора;
  • Расторжение регламентируется законом;
  • Продавец и покупатель пришли к такому решению взаимно;
  • По постановлению суда.

Расторжение сделки предусматривает собой прекращение его действия, если он исполнен ненадлежащим образом или не исполняется вовсе. Основанием для начала процесса аннуляции такого юридического документа может служить один следующих пунктов:

  • На жилплощади есть обременения в виде долгов.
  • Приобретённая недвижимость не была полностью оплачена.
  • Одной из сторон были намеренно или ошибочно предоставлены поддельные бумаги, продавец умолчал о серьёзных дефектах жилья.
  • Документ нарушает права недееспособных или несовершеннолетних лиц.
  • Жильцы не сняты с регистрации и не покидают жилую площадь.
  • Выяснилось, что недвижимость арестована.

К прекращению отношений между продавцом и покупателем может привести и тот факт, что уставные бумаги одной из сторон не в порядке (в случае, когда продавец или покупатель — юридическое лицо).

Как происходит процесс расторжения договора

Согласно досудебному порядку урегулирования, стороны обязаны сделать попытку прийти к взаимному соглашению. В случае достижения результата мирным путём, продавец и покупатель подписывают соглашение о расторжении договора о купле-продаже.

В документе нужно указать:

  • Личные данные сторон.
  • Адрес и регистрационный номер жилья.
  • Порядок оплаты расходов на оформление.
  • Пункт о возврате недвижимости, где указать сроки.
  • Подтверждение, что имущество не заложено и не передано третьим лицам.

Такое соглашение подлежит регистрации, которая совершается на основании заявлений, поданных участниками сделки. Единый государственный реестр делает соответствующую запись о прекращении взаимоотношений между сторонами.

Расторжение документа по взаимному согласию можно оформить в любое время, а собственники самостоятельно должны установить, как они будут распоряжаться имуществом (в какие сроки будут возвращены средства или когда собственность снова перейдет в руки предыдущих владельцев). Закрепить такую договорённость следует документально.

Если же сделка уже прошла частичное оформление, то есть право перехода собственности было оформлено, то такое соглашение между продавцом и покупателем не может являться основанием для возврата жилой недвижимости предыдущему владельцу.

В случае, когда регистрация уже завершена, договор прекращает своё действие, потому аннулировать уже нечего. Здесь возможны два варианта:  обращение одной из сторон в суд (если есть достаточно веские юридические основания) или оформление нового договора обратного действия при согласии сторон.

Особенности расторжения через суд

Отменить действие договора посредством судебного разбирательства можно, когда стороны не смогли достичь взаимопонимания и разрешения ситуации в добровольном порядке.  В таком случае, в исковом заявлении должны значиться сведения не только об объекте недвижимости, но и об имуществе.  Если этого не будет сделано, распоряжение суда сможет удовлетворить лишь указанное в иске требование, а именно, возврат недвижимости. Определять же судьбу остального имущества будет его прежний владелец.

По Гражданскому Кодексу РФ, при постановлении суда о признании сделки ничтожной, покупатель потеряет право собственности на недвижимость, но возможность пользования имуществом, находящимся на её территории, за ним сохранится. Чтобы этого избежать, в исковом заявлении следует указывать все нюансы.

Если же иск не содержал пункта касательно дальнейшего распоряжения имуществом, то для полного возвращения прав истцу придется повторно обращаться в суд. Это может потребовать немало времени, потому желательно с первого раза занять правильную позицию и составить документы верно.

Чтобы добиться возврата квартиры в одностороннем порядке, необходимо указать в иске следующие пункты:

  1. Причиной обращения в суд является расторжение предварительно заключенного договора купли-продажи. Здесь же указывается веская причина, побудившая истца на подобные действия.
  2. Требование о возврате всего имущества, расположенного на территории квартиры, ее прежнему владельцу.
  3. Прошение возместить материальный и моральный ущерб. Для такой компенсации у истца должны быть серьезные основания. Они могут возникнуть при нарушении условий договора.
  4. Указать прочие нюансы, обязательные к выполнению каждой из сторон по окончании сделки. Речь может идти об оплате  коммунальных услуг после того, как будет пройдена государственная регистрация.

Главное при подаче искового заявления — это четко определить требования.  Необходимо настаивать не только на расторжении договора купли-продажи, но и на отмене тех нюансов сделки, которые уже успели вступить в силу.

Помимо искового заявления нужно предоставить сам договор купли-продажи и правоустанавливающие документы на недвижимость.

Возможные негативные последствия

Как уже упоминалось выше, компенсация ранее затраченных средств, является невозможной. В некоторых случаях происходит следующее: покупатель вносит определенную сумму денег, но в результате так и не получает недвижимость. Очевидным решением в подобной ситуации станет расторжение договора в одностороннем порядке.

Однако добиться от продавца возврата средств не получится, поскольку одной из стороны были выполнены обязательства до фактического расторжения сделки. В подобных ситуациях покупатель имеет все шансы выиграть дело, но при этом остаться без денег и без жилья.

По этой причине при подписании договора желательно предусмотреть пункт, согласно которому средства будут возвращены в полном объеме при расторжении соглашения. Очень важно на этом этапе  уделить внимание обязанностям сторон, что обеспечит защиту покупателю и продавцу при возникновении между ними разногласий.

Случаи, при которых договор невозможно расторгнуть

Расторжение договора считается невозможным, если обе стороны соблюли его условия, а сам документ был зарегистрирован. К примеру, при заключении сделки купли-продажи, покупатель переводит деньги на счет продавца. После этого происходит регистрация бумаг  с последующей передачи прав собственности. Если у одной из сторон возникнет желание отказаться от сделки по завершении данного этапа — сделать этого не удастся.

Обратного хода не получится добиться даже посредством судебного разбирательства. Основанием для суда в данном случае может стать лишь нарушение, произошедшее на каком-либо этапе сделки. При его отсутствии, расторжение договора в одностороннем порядке будет невозможным.

Заключение сделок с недвижимостью требует учета целого ряда нюансов. Для того чтобы расторгнуть договор в случае нарушений одной из сторон, необходимо чётко определить особенности, относительно которых будет происходить обратный ход сделки. В противном случае, даже судебное разбирательство может не помочь истцу вернуть первоначальное положение дел.

Чтобы приобрести недвижимое имущество граждане обращаются к риэлтору, а чтобы вернуть его после неудачной сделки — к адвокату. Действительно, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны не всегда достигают тех целей, ради которых они вступают в сделку. Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу…

По общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами. Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если продавец юридическое лицо) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу. Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.

В соответствии с положением статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон, но только при наличии следующих условий:

  • При существенном нарушении договора другой стороной;
  • В иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».

Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, а покупатель обязуется принять её и уплатить за неё определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя.

Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора вне зависимости от факта регистрации перехода права собственности по сделке. На практике оказывается все не так просто.

Расторжение договора купли-продажи квартиры — сроки и гарантии

Судам при одинаковых исходных данных, одинаковых требованиях принимаются прямо противоположные решения, причем часто со ссылками на одни и те же нормы права.

Чаще всего суды, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывают в судебном акте: «если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ». При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Несмотря на упоминание данных норм в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам также дано разъяснение по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости: «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ» и дана ссылка на право продавца, не получившего оплаты по нему, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

До момента принятия указанного Постановления даже при наличии всех необходимых для расторжения сделки условий (отсутствие оплаты, доказанные убытки продавца, фактическая не передача имущества покупателю) судебные решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости были редкостью. В настоящий момент расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с её неоплатой вполне достижимая юридическая цель.

Соблюдение предусмотренного законом порядка расторжения договора, четкое формулирование исковых требований и их грамотное обоснование залог успеха в споре с недобросовестным покупателем недвижимого имущества. Безусловно, что неоплата за фактически переданное недвижимое имущество не является единственным основанием для оспаривания совершенной сделки. Об иных основаниях расторжения договоров и о практических советах по их применению читайте на страницах нашего Интернет-ресурса.

Если Вы не имеете объективной возможности воспользоваться квалифицированной юридической помощью при продаже квартиры, мы рекомендуем Вам воспользоваться разработанной адвокатами нашего Бюро памяткой – «Юридические правила продажи квартиры.» Цель данной памятки – обеспечить все возможные правовые механизмы защиты интересов продавца недвижимости от возможных убытков и прочих проблем ввиду недобросовестности приобретателя.

Адвокат Надежда Домкина

Расторжение договора купли-продажи недвижимости до и после регистрации

.

Оглавление:

Отказ от сделки купли продажи квартиры после регистрации

Любая сделка с недвижимостью на вторичном рынке или в новостройке, будь то квартира, земельный участок или дом, за наличные средства или с привлечением кредитных средств, относится к числу довольно сложных и рискованных операций. Расторжение договора купли-продажи квартиры до и после регистрации, образец соглашения, искового заявления Приобрести жилье, сделать в нем ремонт, переехать и получить повестку на судебное заседание по иску о расторжении сделки – не самая приятная ситуация.

Тогда как продавец рискует тем, что, передав покупателю свою недвижимость, может остаться без должного возмещения. Расторжение договора купли-продажи квартиры до и после регистрации, образец соглашения, искового заявления Приобрести жилье, сделать в нем ремонт, переехать и получить повестку на судебное заседание по иску о расторжении сделки – не самая приятная ситуация.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры? По обоюдному согласию — да, если этого хочет только одна сторона, то это возможно только через суд.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после гос

Обязательным условием является соблюдение формы расторжения. Она должна быть такой же, как и при заключении (письменной).

Практика показывает, что взаимное расторжение договора — явление редкое, поскольку чаще недовольство возникает лишь с одной стороны.

Обе стороны должны учесть, что обязательные действия, выполненные согласно условиям сделки, предшествующие ее расторжению, возврату не подлежат.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение в Единый государственный реестр прав записей о расторжении договора возможны лишь в случаях, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили обязательства по и договор прекратил действие. В равной степени это относится и к любому договору купли-продажи недвижимого имущества, по которому стороны выполнили обязательства и зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю.

Договор купли-продажи жилья можно отменить, так решил Верховный суд

К таковым относятся приобретение жилья, дачного участка, дома в деревне, автомобиля. Все эти приобретения делаются через договоры купли-продажи.

И если спустя некоторое время оказывается, что куплено совсем не то, о чем мечталось, то вернуть потраченное зачастую бывает сложно. И в этой ситуации единственный выход — судебный иск к продавцу. Какие правила и законы должен знать гражданин, чтобы пройти этот путь с минимальными потерями для нервов и кошелька?

Как показал пример этого судебного спора, часто при разрешении подобных дел могут ошибаться не только граждане, но и судьи. Но очень скоро новосел в покупке сильно разочаровался.

Грамотное расторжение договора купли-продажи квартиры.

Юридический центр Pravogroup

В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления.

Поступление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления о приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение срока, установленного пунктом 3 статьи 13 настоящего Федерального закона. Срок, истекший до поступления указанного заявления, не засчитывается в новый срок.

Если покупатель не оплатил приобретенное по недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.

В соответствии с положением статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. Квартал комфорт- класса в 15 мин.

 

Соглашение о переходе имущества от одного человека либо организации к другому с соответствующей оплатой является безвозмездным. Но иногда в процессе его составления и реализации возникают обстоятельства, которые могут стать причиной расторжения договора купли продажи квартиры, с дальнейшим возвратом ресурсов их прежним владельцам.

Общие условия

Нужно понимать, что для прекращения действия документ могут потребоваться веские доводы. На практике такие действия можно реализовать в трех основных случаях:

 

  • по обоюдной договорённости участников сделки;
  • когда еще не стали выполняться обязательства;
  • это решено судом.

Соглашение о расторжении договора купли продажи оформляется письменно в таком же порядке, как основной документ.

Расторжение договора купли-продажи квартиры после его регистрации

Важно понимать, когда одна из сторон уже приступила к выполнению соглашения (например, внесен задаток за квартиру), полученные деньги придется вернуть, возможно, даже с процентами.

 

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры, когда не было обмена ресурсами, должно оформляться дополнительным соглашением, регистрируется порядком основного договора.

Здесь обязательно обозначается отсутствие претензий по факту отказа от сделки.

Но, как показывает практика, в большинстве случаев решение о расторжении договора купли продажи жилья принимается одной стороной, часто сопровождается длительным судебным разбирательством и выставлением штрафных санкций от участника, который к тому времени уже успел потерять часть определенной выгоды или потенциальных клиентов.

 

Для начала процесса потребуется письменный отказ стороны от выполнения взятых на себя обязательств, либо же фиксация факта невыполнения договора (нет своевременной оплаты, передачи квартиры, подготовки документов).

Признание договора недействительным

Наиболее весомыми аргументами для расторжения договора купли продажи квартиры после регистрации является:

 

  • отсутствие оплаты в установленном договором размере и срок;
  • наличие в квартире прописанных граждан на постоянной основе;
  • подписание соглашения недееспособным или несовершеннолетним человеком;
  • нарушение законодательства;
  • документ подписывался под давлением.

Заявление о расторжении договора купли продажи недвижимости может подаваться сторонами обоюдно к регистратору, либо же придется судиться и писать иск о расторжении договора купли продажи квартиры.

Тогда потребуется собрать хорошую доказательную базу, правильно подготовить запрос и грамотно сформулировать свои требования. Кроме возврата потраченных денег, штрафа (пени или неустойки), покупатель также может потребовать справедливой компенсации за нанесенный моральный вред.

 

Важно понимать, что судом будут тщательно изучаться причины расторжения договора купли продажи квартиры. Учитывается их значимость, прямое нарушение условий предварительной договоренности, наносить существенный вред другому участнику договорённости, либо должны предоставляться аргументы о том, что продавец сознательно изначально скрыл важные сведения, что в дальнейшем ограничили права продавца по части распоряжения приобретенным имуществом.

Этапы расторжения

Нужно понимать, что расторжение сделки должно происходить до момента ее государственной регистрации, а также перерегистрации собственности на нового владельца. Тогда достаточно простого согласия сторон. Образец расторжения договора купли продажи квартиры до регистрации можно найти в сети (в определённых случаях это просто обоюдное заявление регистратору).

Исключение могут составлять случаи, когда возможность предусматривается в подписанном сторонами документе, прошедшим все стадии регистрации и проверки. После окончания такой процедуры и оформления новым владельцем имущества на себя и возникли непредвиденные обстоятельства, а в согласованном документе ничего не обозначено, придется готовить исковое заявление о расторжении договора купли продажи.

 

Весь алгоритм обозначается следующим образом:

 

  • после подготовки предварительных документов (до похода к регистратору) проверить имущество, наличие денег на оплату – чего-то нет, соглашение о расторжении договора (либо отказ от сделки);
  • после регистрации, но до оформления права собственности – либо по согласию участников, либо через суд;
  • прошло переоформление – исключительно в порядке рассмотрения судом с предоставлением доказательной базы, подтверждающей нарушения условий соглашения.

Оптимально срок расторжения договора купли продажи квартиры определяется теми, кто его заключает и, желательно, чтобы не превышал пределы одного месяца. Судебное рассмотрение, как правило, существенно превышает этот период, также бывает более длительным (растягиваться до года и более).

Судебная практика

Обычно, когда присутствуют веские доводы, решение суда о расторжении договора купли продажи квартиры положительное. Другое дело как вернуть сторонам их ресурсы. Ведь если покупатель готов возвратить купленную квартиру, то получивший деньги к тому времени может уже на руках не иметь полученных за нее денежных средств. И их возврат может растянуться на неопределенный период.

 

Поэтому, чтобы подобную ситуацию обойти, а в будущем не интересоваться, как можно расторгнуть договор купли продажи квартиры, целесообразно изначально тщательно проверять объект сделки. Тогда покупатель не рискует остаться без денег и купленной квартиры. Для перестраховки целесообразно платить не наличными, а через банк, с небольшой отсрочкой получения денег второй стороной.

Нужно также помнить, что часто с исками выступают заинтересованные в имуществе третьи лица, которые имели определенные права на квартиру. И суды выносят решения в их пользу.

Помните, во избежание неприятных моментов в случае необходимости разрыва сделки с недвижимостью, делать это стоит очень быстро, чтобы вторая сторона не успела растратить полученные от вас денежные средства.

      Если Вам необходима квалифицированная консультация применительно к Вашей ситуации — позвоните по телефону, указанному в верху страницы, либо отправьте вопрос через форму справа внизу экрана. Наш профильный юрист оперативно ответит и решит Вашу проблему!

 

 

Статьи по теме

Вопрос: Собственник продал земельный участок, договор купли-продажи подписан, имущество передано, для государственной регистрации перехода права собственности поданы документы. Через несколько дней продавец решил отказаться от исполнения договора, поскольку нашел другого покупателя. Покупатель категорически отказывается расторгать договор. Может ли продавец в одностороннем порядке отказаться от сделки и расторгнуть договор купли-продажи?

 

Ответ: Отказ от своих уже исполненных обязательств по договору, равно как и расторжение исполненного договора купли-продажи, невозможен.

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

В случае наличия оснований для признания договора недействительным он может быть признан таковым судом по заявлению заинтересованного лица.

В случае отказа одной из сторон сделки от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, право собственности будет зарегистрировано по решению суда, вынесенному по заявлению заинтересованной стороны.

При этом виновная сторона должна будет возместить потерпевшей стороне убытки.

 

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме и несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ), то есть право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его регистрации.

Таким образом, факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество. Однако и права продавца в этом случае ограничены: при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (п. 3 ст. 551 ГК РФ, ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон N 122-ФЗ)).

В таком случае убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона (п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Кроме того, следует иметь в виду следующее.

Сам договор купли-продажи земельного участка государственной регистрации не подлежит, подлежит государственной регистрации только переход права собственности от продавца к покупателю, в связи с чем договор считается заключенным с момента подписания договора купли-продажи сторонами. То есть в описанном случае договор уже исполнен, сделка завершена и расторгнуть договор невозможно, поскольку он прекращен.

Помимо этого, в отношении купли-продажи недвижимости отказ от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен.

Завершенную сделку можно признать недействительной (ст. 166 ГК РФ). При признании судом сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Обращение в суд с заявлением о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным возможно только при наличии оснований, указывающих на нарушение прав или охраняемых законом интересов лица, оспаривающего сделку. Например: не соблюдена форма договора, содержание договора противоречит законодательству, сделка совершена по принуждению, отсутствует согласие сособственника участка на сделку, иные обстоятельства.

Просмотров: 605

No votes yet.

Please wait…


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *