Что такое непосредственное управление многоквартирным домом

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

1.1 — 1.2. Утратили силу с 1 сентября 2014 года. — Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ.

(см. текст в предыдущей )

КонсультантПлюс: примечание.

Об особенностях применения ч. 2 ст. 164 к контрактам на услуги по обращению с ТКО, заключенным до 01.01.2016 на срок более 10 лет, см. ФЗ от 29.12.2014 N 458-ФЗ.

2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

(в ред. Федеральных законов от 07.12.2011 , от 29.12.2014 N 458-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

2.1. Договоры, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены указанными собственниками в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.


Ст. 164 ЖК РФ. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

Загрузка

Что такое самоуправление жильцов?

Спрашивает Светлана Александровна24 июня 2011
Наш дом хочет перейти на самоуправление.

Как осуществлять непосредственное управление многоквартирным домом?

Как сделать это правильно, какие то нужны документы, заявления, куда?Что мы потеряем, или что приобретем???
Добавлю, что дом на 8 квартир, все являются собственниками.

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать, собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Подробнее об этом можно посмотреть в ст.ст. 161-165 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Источник: http://www.mosgrad.ru

⇐ Управление многоквартирными домами

Управление непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме

Выбор этого способа управления домом говорит о том, что собственники готовы самостоятельно осуществлять деятельность по управлению общим имуществом в доме, без привлечения управляющих организаций и создания ТСЖ.

Собственники помещений не создают никакой управленческой надстройки для управления домом, так как при непосредственном управлении не нанимается штат для выполнения управленческих функций. Собственники берут ли функции на себя на добровольных началах. Поэтому с финансовой точки зрения данный способ является малозатратным. Однако это касается только расходов на управление домом, остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники несут в обязательном порядке.

Нетрудно предположить, что реальная эффективность самостоятельного управления лучше проявит себя в условиях небольшого количества собственников помещений. Это связано с тем, что эффективное планирование, организация и контроль всех процессов, направленных на управление домом, возможны при наличии достаточно малого количества собственников, имеющих общие интересы и достаточное моральное стимулирование.

Преимущества данного способа управления (отсутствие необходимости нести управленческие расходы, упрошенный порядок управления) особенно хорошо проявляются в сельской местности, когда отсутствует многоквартирная застройка, а в домах насчитывается от 2 до 30 квартир.

Один из серьезнейших недостатков управления непосредственно собственниками — отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта. Вероятнее всего, это связано с отсутствием расчетного счета, на который бы перечислялись целевые бюджетные средства (коллектив собственников не может открыть расчетный счет на всех, а счет на одного из собственников не вызывает доверия), и ответственного лица, которое могло бы отчитываться за расходование бюджетных средств (ответственны все, а значит, никто конкретно).

Несмотря на это, непосредственное управление может успешно работать в условиях сельской местности, где небольшие дома возможно ремонтировать на средства собственников помещений.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом непосредственно собственниками принимается на общем собрании собственников, которые голосуют большинством голосов от присутствующих.

Непосредственное управление домом – что это такое?

Затем решается вопрос о том, как будет организовываться такое управление. В любом случае все вопросы управления домом решаются на общем собрании, однако практическая реализация решений и взаимодействие с третьими лицами могут осуществляться по-разному.

Возможны три способа распределения обязанностей, представления интересов между собственниками:

  1. все обязанности по управлению домом распределяются между всеми собственниками и выполняются ими на общественных началах и добровольной основе, в том числе и представительство в отношениях с третьими лицами;
  2. решением общего собрания уполномочивается один из собственников на инициирование всех решений по управлению многоквартирным домом, в том числе с правом представлять интересы собственников перед третьими лицами;
  3. на основании решения общего собрания от имени собственников вправе действовать иное лицо, не являющееся собственником помещения, но имеющее доверенность от всех или большинства собственников. Следует обратить внимание, что это лицо является не управляющим, поскольку все решения принимаются общим собранием собственников помещений, а представителем интересов собственников перед третьими лицами.

Для того чтобы уполномочить третье лицо (не собственника помещения) на представление интересов по вопросам управления многоквартирным домом, необходимо:

  1. наличие решения общего собрания собственников помещений о наделении лица полномочиями действовать от их имени в отношениях с третьими лицами;
  2. доверенность, составленная в письменной форме, выданная уполномоченному лицу всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме.

Этап для реализации непосредственного управления многоквартирным домом заканчивается с момента включения собственниками договоров с подрядными организациями, оказывающими услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома и предоставляющими коммунальные услуги.

Отсутствие таких договоров позволяет сделать вывод о том, что выбранный собственниками помещений способ управления не реализован, следовательно, дом может стать объектом для проведения конкурса по отбору управляющих организаций в соответствии с п. 4 ст. 161 ЖК РФ

При непосредственном управлении многоквартирным домом органом управления является общее собрание собственников помещений в доме. На общем собрании принимаются все решения, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, предоставлением коммунальных услуг, распоряжением общей долевой собственностью в доме.

Следует отметить, что при этом способе управления не может быть привлечен управляющий или управляющая организация для того, чтобы решать вопросы управления домом. Само название «непосредственное управление» исключает такую возможность. В этом случае договоры управления, заключенные собственниками с третьими лицами, могут быть признаны недействительными, поскольку противоречат требованиям действующего законодательства

Собственники помещений на основании решения общего собрания вступают в договорные отношения с лицами, оказывающими услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом в качестве одной стороны в договорах с поставщиками жилищных услуг выступают все или большинство собственников.

В случаях, когда собственники помещений передали полномочия по представлению интересов уполномоченному лицу (одному из собственников), такое лицо вправе заключать от имени всех или большинства собственников помещений договоры по содержанию и ремонту общего имущества.

Подрядные организации, оказывающие услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома, выбираются согласованно всеми собственниками помещений в доме или их большинством, участвующим в непосредственном управлении, на общем собрании собственников.

Перед выбором подрядной организации собственники определяют потребность в проведении работ по содержанию и ремонту дома.

После ознакомления с информацией о подрядных организациях собственники выбирают организацию путем голосования.

Этап выбора подрядчиков завершается заключением договоров.

Размер платы каждого собственника за предоставленные по договору подряда услуги определяется расчетным путем, т.е. вся сумма договора должна быть распределена между всеми собственниками помещений, заключившими договор подряда, пропорционально их дате в праве общей долевой собственности. Что касается собственников, не участвующих в заключении договора подряда, то подрядчики не вправе требовать с них каких-либо платежей, однако собственники помещений, участвующие в договорных отношениях с подрядчиком, вправе требовать с них возмещения части средств, выплаченных подрядчику.

Часть 2 ст. 164 ЖК РФ предусматривает необходимость заключения договоров предоставления коммунальных услуг с каждым собственником помещения в многоквартирном доме отдельно. Здесь уже не действует правило о том, что стороной договора являются все или большинство собственников помещений.

Договоры на предоставление коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения от своего имени. Однако в соответствии со ст. 540 ГК РФ в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети. Таким образом, необходимости заключения отдельного договора с каждым гражданином в письменной форме нет.

Собственники помещений в многоквартирном доме, управляющие домом непосредственно, вносят плату за коммунальные услуги на основании и в соответствии с договорами, заключенными с лицами, предоставляющими коммунальные услуги. Размер платы рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Таким образом, непосредственное управление многоквартирным домом — это деятельность собственников помещений, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания. надлежащего содержания общего имущества, решение вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, в ходе которой договоры на поставку коммунальных услуг заключаются с каждым собственником от своего имени, а договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества — со всеми или с большинством собственников помещений в доме на основании решения общего собрания.

Для эффективного управления многоквартирным домом собственники помещений должны самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ управления своим домом.
Жилищный кодекс Российской Федерации определяет
3 способа управления:

1. Непосредственное управление (ст.164 ЖК РФ).
Данный способ управления более приемлем для малоквартирного дома.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Каждый собственник в таком доме дома самостоятельно, либо через уполномоченное лицо, заключает договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающейорганизацией и все собственники сообща заключают договоры с организациями, предоставляющими услуги по содержанию и ремонту общего имущества в доме.

Об особенностях непосредственного управления домом можно прочитать здесь

2. Управление ТСЖ, ЖСК, ЖК или иным специализированным кооперативом.
ТСЖ, ЖСК, ЖК являются юридическими лицами, имеют печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке. С собственниками квартир, не являющимися членами созданного в доме ТСЖ, ЖСК, ЖК, заключаются договоры на содержание и ремонт общего имущества дома. ТСЖ, ЖСК, ЖК могут как самостоятельно управлять многоквартирным домом и обслуживать его (при наличии квалифицированных работников), так и заключать договоры с управляющей и подрядной организациями.

Об особенностях управления дома посредством ТСЖ можно прочитать здесь

3. Управление управляющей организацией
это способ, при котором собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании выбирается управляющая организация, с которой заключается договор управления (на срок от 1 года и не более 5 лет). Основной недостаток данного способа управления, с точки зрения собственников – это то, что нельзя быть полностью уверенным в правильности выбора.

Общее собрание собственников
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в форме очного, заочного и очно-заочного голосования.
Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.
Решение общего собрания собственников в форме заочного голосования о выборе способа управления домом принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном общем собрании.
При отсутствии кворума для проведения общего собрания может быть проведена повторная процедура по выбору способа управления многоквартирным домом.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.

Процедура и формы проведения общего собрания регламентируются статьями 44-48 Жилищного кодекса РФ.
Инициативной группе необходимо разработать следующие документы:
• уведомление о проведении общего собрания, где указываются: инициаторы общего собрания (ФИО, адрес), форма проведения общего собрания (очная или заочного голосования), повестка дня собрания, место и время проведения собрания, место, где можно будет заблаговременно ознакомиться с проектом устава и другими документами. А в случае заочного голосования – место и сроки сбора листов решений собственников;
• листы регистрации вручения уведомлений о проведении общего собрания и бланков решений собственников для голосования (для проведения общего собрания в форме заочного голосования);
• сведения о собственниках помещений и распределении долей (ФИО собственника, № занимаемого помещения и его общая площадь, доля в праве на общее имущество многоквартирного дома), сведения о сумме площадей жилых и нежилых (не входящих в состав общего имущества) помещений в доме;
• бланк решения собственника для голосования (если общее собрание проводится в письменном виде или в форме заочного голосования);
• проект устава ТСЖ (в случае выбора способа управления -управление ТСЖ) или договор управления (в случае выбора способа управления -управление управляющей организацией).
• проект протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ВЫБОРА СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ:
• инициаторами собрания выбирается форма голосования – очная или заочная. Не может одновременно применяться процедура очного и заочного голосования;
• инициативная группа собственников может всю подготовительную работу провести самостоятельно и предложить остальным собственникам как один из вариантов выбора способа управления – создание ТСЖ;
• члены инициативной группы при содействии управы района, представителей городской собственности (ГУ ИС района) готовят документы для проведения собрания. Для получения схемы распределения голосов собственников можно обратиться в ГУ ИС района;
• уведомление о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику в данном доме заказным письмом или вручено под роспись не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения;
• участвовать в голосовании могут только собственники помещений лично либо через своих представителей. Представитель собственника должен иметь полномочия на участие в собрании, подтвержденные доверенностью, оформленной в соответствии с требованиями п.п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверенной нотариально.

Выбор способа управления – очень ответственный и важный шаг, требующий необходимых знаний, умения самоорганизоваться.
Управление многоквартирным домом – это обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания; надлежащее содержание общего имущества; решение вопросов пользования указанным имуществом; предоставление коммунальных услуг жителям.

Непосредственное управление домом

Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, в случае если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в т.ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления˸

1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

Все статьи Переход от непосредственного управления к управлению УК (Емельянова Е.В.)

Способ непосредственного управления МКД в домах с числом квартир более 16 будет незаконным после 01.04.2015. Управляющие организации, в настоящее время отвечающие только за надлежащее содержание общего имущества, должны быть готовы к переходу на полноценное управление МКД. Что нового для них это влечет? На что обратить внимание при переходе?

Не позднее 01.04.2015 собственники помещений в домах с числом квартир более 16, выбравшие и реализовавшие до 01.09.2014 непосредственный способ управления МКД, обязаны на общем собрании принять решение о выборе иного способа управления, то есть создать ТСЖ либо заключить договор управления с профессиональной УК. В противном случае орган местного самоуправления проведет открытый конкурс и без участия жильцов выберет УК. Данные положения содержатся в Федеральном законе от 21.07.2014 N 255-ФЗ. Если УК, отвечающая только за содержание общего имущества, хочет остаться в этом доме, ей придется выступить полноценной управляющей организацией. Как изменится в связи с этим объем ее обязательств?

Содержание общего имущества

В домах с числом квартир более 12 выбор и реализация непосредственного управления были возможны только при условии заключения с УК договора об оказании услуг и (или) выполнении работ по содержанию и ремонту общего имущества (ч. 9.1 ст. 161 ЖК РФ, утратившая силу с 01.09.2014). Смысл этого требования состоит в том, чтобы возложить ответственность за надлежащее содержание общего имущества на единственное лицо — управляющую организацию. В связи с этим объем обязательств по такому договору фактически ничем не отличается от объема обязательств УК по договору управления МКД, естественно, в части содержания общего имущества. Иначе говоря, независимо от конкретного перечня услуг и работ в договоре УК обязана выполнять все мероприятия, необходимые для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в соответствии с законодательством (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10). О том, что на УК, привлеченную по договору в рамках непосредственного управления, возлагается та же ответственность, что и на УК в рамках управления ею же, свидетельствуют примеры из арбитражной практики (Постановления АС ВВО от 13.11.2014 N Ф01-4543/2014, N Ф01-4584/2014, ФАС ПО от 15.05.2014 по делу N А57-11353/2013, ФАС СЗО от 09.09.2013 по делу N А44-8800/2012).
УК должна показывать в учете реализацию услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества независимо от вида договора. Также следует обратить внимание на то, что из формулировок НК РФ не усматривается препятствий для применения льготы по НДС, предусмотренной пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, управляющей организацией в рамках непосредственного управления МКД. Разъяснений чиновников на этот счет также не поступало. Главное, чтобы работы (услуги) были приобретены у третьих лиц и реализовались по стоимости приобретения.

Ремонт общего имущества

Обязательства УК по двум рассматриваемым договорам в части ремонта общего имущества, по сути, идентичны. Но следует учесть, что только УК, выбранная в качестве способа управления, вправе выступать в роли владельца специального счета для формирования фонда капитального ремонта с 2015 г. (п. 3 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). Кстати, также только при условии управления домом УК может быть получателем средств бюджетного финансирования из Фонда содействия реформированию ЖКХ (см. ст. 20 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ).
Отдельно следует поговорить о налогообложении доходов. Согласно пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ к средствам целевого финансирования, не включаемым в состав налогооблагаемых доходов, отнесено имущество:
— в виде средств бюджетов, выделяемых осуществляющим управление многоквартирными домами ТСЖ, ЖК, ЖСК, управляющим организациям, выбранным собственниками помещений в МКД, на долевое финансирование проведения капитального ремонта домов в соответствии с Федеральным законом N 185-ФЗ;
— в виде средств бюджетов, выделяемых на долевое финансирование проведения капитального ремонта общего имущества в МКД согласно Жилищному кодексу ТСЖ, ЖК, ЖСК, созданным и осуществляющим управление МКД в соответствии с ЖК РФ, управляющим организациям, а также (при непосредственном управлении МКД собственниками помещений в таких домах) управляющим организациям, оказывающим услуги и (или) выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества в таких домах;
— в виде средств собственников помещений в МКД, поступающих на счета осуществляющих управление домами ТСЖ, ЖК, ЖСК, управляющих организаций, а также на счета специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, и созданы в соответствии с ЖК РФ, на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества в МКД.
Очевидно, что первый вид финансирования доступен только при выборе УК в качестве способа управления, поэтому вопрос об изменении налоговых обязательств здесь не возникает.

Порядок налогообложения второго вида средств целевого финансирования не зависит от выбранного способа управления. А вот к средствам собственников помещений следует отнестись внимательно. Дело в том, что Минфин неоднократно сообщал о возможности освобождения от налогообложения поступлений от собственников помещений на ремонт общего имущества в МКД только у УК, выбранной в качестве способа управления МКД. Если УК привлечена по договору оказания услуг и (или) выполнения работ в рамках непосредственного управления домом, она должна включать в налогооблагаемые доходы суммы, поступающие на ремонт, капитальный ремонт общего имущества в МКД от собственников помещений, в общем порядке (см. Письма от 29.07.2014 N 03-07-11/37247, от 23.03.2012 N 03-03-06/1/152, от 10.08.2012 N 03-03-07/38). Эти разъяснения актуальны не только в отношении финансирования капитального ремонта, но и в отношении оплаты текущего ремонта. Таким образом, при переходе на способ управления управляющей организацией последняя получает возможность не включать в налогооблагаемую прибыль платежи собственников помещений за текущий ремонт (они поступают непосредственно на счет УК) и капитальный ремонт (это актуально, если УК является владельцем спецсчета).

Коммунальные услуги

Пожалуй, главный привлекательный момент для УК, лоббировавших переход от управления УК к непосредственному управлению, — это возможность снять с себя ответственность за предоставление коммунальных услуг. УК в рамках непосредственного управления отвечает только за надлежащее содержание общего имущества и не имеет никакого отношения к предоставлению коммунальных услуг. В первую очередь она не должна оплачивать коммунальные ресурсы, поставленные в МКД. Правоотношения по поставке и оплате коммунальных услуг складываются исключительно между собственниками помещений и РСО (подробнее об этом см. Постановление Президиума ВАС РФ от 17.06.2014 N 1445/14, прокомментированное в статье Д.В. Дурново «Обязательства УК перед РСО при непосредственном управлении МКД», N 9, 2014).
УК, выбранная в качестве способа управления МКД, обязана предоставлять коммунальные услуги и не может устраниться от этой обязанности. Договор управления — это основание для заключения договора ресурсоснабжения. РСО вправе принудить УК, выбранную общим собранием собственников помещений в качестве способа управления, к заключению договора ресурсоснабжения через суд (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ <1>). В связи с тем, что УК, осуществляющая управление домом, выступает в роли исполнителя коммунальных услуг, а не посредника, плату за коммунальные услуги необходимо включать в выручку в полном объеме. Это обстоятельство отпугивает в первую очередь УК, находящиеся на УСНО, поскольку может привести к превышению лимита доходов.
———————————
<1> Подробнее см. статью С.Н. Козыревой «Заключение договора ресурсоснабжения через суд», N 3, 2014.

Пока в доме было выбрано непосредственное управление, РСО считались исполнителями коммунальных услуг, получали плату от собственников помещений и были ответственными за качество услуг. При переходе на управление УК возникает вопрос о том, с какого момента УК считается исполнителем коммунальных услуг: с даты, когда она фактически приступила к управлению домом, либо с даты заключения договора ресурсоснабжения. В п. 14 Правил предоставления коммунальных услуг указано, что УК приступает к предоставлению коммунальных услуг не ранее даты заключения договора ресурсоснабжения <2>. В связи с этим есть примеры, когда арбитры признают законными действия РСО по выставлению потребителям платы, в частности, за ОДН в ситуации, когда домом управляет УК, но договор ресурсоснабжения не заключен (Постановления АС ВВО от 18.11.2014 N Ф01-4748/2014, от 06.10.2014 по делу N А11-7276/2013, ФАС СЗО от 20.11.2013 по делу N А26-536/2013). Очевидно, что в такой ситуации УК не начисляет плату за коммунальные услуги, не оплачивает коммунальные ресурсы и в целом, если опираться на п. 14 Правил предоставления коммунальных услуг, не приступила к оказанию таких услуг. Соответственно, есть примеры, когда суд соглашался с тем, что УК не вправе выставлять платежные документы потребителям без заключения договора ресурсоснабжения (Постановление ФАС ПО от 06.05.2014 по делу N А12-19023/2013). В такой ситуации УК не несет ответственности за качество коммунальных услуг (Постановление АС УО от 01.09.2014 N Ф09-5603/14).
———————————
<2> Подробнее см. статью С.Н. Козыревой «Исполнитель коммунальных услуг — без договора с РСО?», N 3, 2014.

К сведению. Существует мнение, что сделанные выводы справедливы для ситуации, когда УК приступила к управлению МКД после вступления в силу Правил предоставления коммунальных услуг (01.09.2012). Дело в том, что данный документ не применяется к правоотношениям, возникшим до 01.09.2012, а тогда считалось, что УК, выбранная в качестве способа управления, по умолчанию рассматривается как исполнитель коммунальных услуг (независимо от наличия заключенного договора ресурсоснабжения), и вступление в силу Правил предоставления коммунальных услуг не указывает на изменение данного обстоятельства. Соответственно, суды приходят к выводу, что если УК приступила к управлению домом до 01.09.2012 и не заключила договор ресурсоснабжения, то она все равно является исполнителем коммунальных услуг (Постановление АС ДВО от 25.11.2014 N Ф03-4919/2014).

Вместе с тем следует понимать одну важную вещь. Нюансы оформления договорных отношений между УК и РСО не должны изменять волю собственников помещений. Так, в упомянутом выше Постановлении N 1445/14 Президиум ВАС РФ сказал с упреком в адрес РСО: заключение договора с РСО от имени жильцов управомоченным ими лицом (УК) не изменяет схему правоотношений, это лицо не становится исполнителем коммунальных услуг.

Как осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом в 2017 – 2018 годах

Иное толкование, допускающее наличие посредника между РСО и потребителем, искажает смысл непосредственного управления и по существу сводит его к управлению через УК, то есть подменяет волю собственников о выборе способа управления. Поэтому представляется, что сохранение статус-кво в отношениях между УК и РСО после выбора УК в качестве способа управления домом (незаключение договора ресурсоснабжения) может быть расценено как игнорирование воли собственников помещений. Однако нужно признать, что вряд ли налоговики смогут обосновать включение платежей за коммунальные услуги в выручку УК, если у последней отсутствует договор с РСО, УК не начисляет и не получает платежи от собственников помещений (в том числе через платежных агентов).
Все это было сказано к тому, что при переходе от непосредственного управления к управлению управляющей организацией УК должна быть готова к включению коммунальных услуг в зону своей ответственности и планировать свои налоговые обязательства. Также, если УК находится на общей системе налогообложения, она должна заранее проработать вопрос о целесообразности применения освобождения от уплаты НДС, предусмотренного пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ. Если оно нецелесообразно, нужно не забыть вовремя направить в налоговый орган заявление об отказе от его использования, в противном случае УК будет считаться применяющей налоговую льготу, в связи с чем могут возникнуть определенные налоговые риски.

Управление МКД

В связи с тем что с 01.05.2015 наличие лицензии будет обязательным условием для осуществления деятельности по управлению МКД на основании договора управления, УК следует заранее озаботиться вопросом ее получения. Это неизбежно, если компания планирует остаться на рынке.
На УК, привлеченные по договорам об оказании услуг и (или) выполнении работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, не распространяются Правила осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416. При непосредственном управлении данный документ применяется к собственникам помещений в доме. Однако, как показал анализ норм данного документа <3>, многие его требования совпадают с предписаниями из Правил содержания общего имущества, Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД <4>. Поэтому нельзя сказать, что все обязательные мероприятия из Правил осуществления деятельности по управлению МКД будут для УК новыми. Вместе с тем при ценообразовании УК целесообразно выделить из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения плату за оказание услуг по управлению МКД.

Особенно это актуально, если УК находится на общей системе налогообложения и не отказалась от применения льготы, установленной пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ.
———————————
<3> Подробнее см. статью Е.В. Емельяновой «Управление МКД: состав услуг и применение льготы по НДС» (N 9, 2014).
<4> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290.

Добавим, что в отношении УК, отвечающих за содержание общего имущества в МКД в рамках непосредственного управления, не действует Стандарт раскрытия информации, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731.

Поэтому при получении лицензии на нее не распространяется требование, названное в п. 6 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ. В связи со сменой статуса и заключением договоров управления УК следует заранее проработать вопрос о раскрытии информации (назначить соответствующих лиц, возможно, создать собственный интернет-сайт, зарегистрироваться на сайте www.reformagkh.ru и т.д.), поскольку штрафы за несоблюдение соответствующих требований велики.

* * *

При изменении способа управления МКД с непосредственного управления на управление УК для последней ничего не изменится в части содержания общего имущества (речь идет об объеме обязательств перед собственниками помещений, а также о порядке учета и налогообложения). В части ремонта общего имущества для УК, работающей по договору управления, открываются новые возможности: она может стать владельцем специального счета, предназначенного для формирования фонда капитального ремонта, получать бюджетные средства из Фонда содействия реформированию ЖКХ, а также не относить к налогооблагаемым доходам платежи и взносы жильцов на ремонт. Главными изменениями для УК в связи с заключением договора управления МКД являются включение в сферу ее ответственности предоставления коммунальных услуг и, соответственно, квалификация платы за коммунальные услуги в качестве налогооблагаемой выручки от реализации. Также нельзя забывать о необходимости получения лицензии не позднее 01.05.2015, обязанностях раскрывать информацию, а также принимать от граждан документы, связанные с регистрацией по месту жительства и пребывания, и передавать их в органы регистрационного учета.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *