5 лет в собственности

5 лет в собственности

Содержание

Продажа квартиры, которая находилась в собственности менее трёх лет

При покупке-продаже недвижимости может возникнуть различные ситуации. Для того, чтобы ориентироваться в нюансах подобного рода сделок, надо не только знать основные законодательные моменты в данной сфере, подготовить к продаже квартиру и все необходимые документы на нее, но и быть крайне внимательными. Важными вопросами, которые беспокоят многих, кто продает квартиры, являются:

  • есть ли определенный срок владения квартирой, по истечении которого ее продавать наиболее выгодно;
  • какие налоги необходимо выплачивать после совершения сделки купли-продажи;
  • есть ли льготы/исключения, которые помогают сделать прибыль от продажи квартирой максимальной.

С 2013 г. у некоторых собственников квартир, имеющихся в их владении менее 3х лет, которые решили продать их, стали возникать определенные трудности. Почему? Произошли реформы, обязывающие собственников выплачивать 13%-ный налог от стоимости проданной квартиры, если она находилась в собственности менее 3х лет.

Суть в том, что в результате продажи квартиры бывший ее владелец получает прибыль, подлежащую налогообложению.

Законодательный нюанс

Вопрос «можно ли продать квартиру если она в собственности менее 3 лет?» без дополнительных трат стал волновать многих.

По общим положениям на продавцы объектов жилой недвижимости обязаны уплачивать налог на доходы в размере 13%. Но в этом законе есть исключения, которые надо учитывать владельцам жилья, выставляемом на продажу.

Во-первых, важным моментом является длительность периода, когда квартира находилась в собственности. Если она находилась во владении меньше 3х лет, налог требуется выплачивать, если больше 3х лет – необходимость в оплате налога отпадает (в расчет принимаются следующие друг за другом 36ти месяцев с момента получения права собственности, а не календарные годы).

Во-вторых, учитывается стоимость жилого объекта недвижимости (продавец-собственник квартиры стоимостью до 2 млн. рублей освобождается от уплаты данного налога).

Таким образом, ответ на вопрос «сколько квартира должна быть в собственности чтобы не платить налог?» ясен – 3 года, или она должна стоить дешевле двух миллионов рублей.

Если квартира была приватизирована либо перешла ее владельцу по наследству, либо была ему подарена, то базой для налогообложения будет считаться цена ее продажи, пониженная на 1 млн. рублей.

В любом случае, тому, кто продал квартиру, менее 3х лет имея ее в собственности, необходимо подать декларацию о доходах. Если декларация не будет сдана в налоговую, продавцу грозит штраф – минимальная сумма штрафа составляет 1000 рублей.

При владении квартирой более трех лет обязательств перед налоговой службой по декларированию доходов с продажи и уплате данного налога не возникает.

Что потребуется для продажи квартиры?

  1. Собрать все необходимые документы на вашу квартиру, которую желаете продать.
  2. Самостоятельно либо при помощи посредника (частного риэлтора или агентства недвижимости) разместить объявления о продаже.
  3. Договориться с покупателем о проведении сделки.
  4. Подписать договор купли-продажи квартиры у нотариуса и получить деньги за нее.
  5. Подать в налоговую инспекцию декларацию 3НДФЛ вместе с комплектом документов, которые подтверждают получение вами дохода от сделки и уплату с него налога.

Есть несколько вариантов уменьшить сумму налога, полагающуюся к выплате в бюджет. Одним из способов является налоговый вычет, вторым – уменьшение суммы, с которой начисляется налог, на сумму расходов, связанных с покупкой рассматриваемой квартиры. Допустим, после продажи квартиры, ее бывший владелец купил другое жилье, затратив на нее большую сумму, чем получил в результате продажи. В этом случае он все равно обязан подать декларацию в налоговую инспекцию во избежание нарушения законодательства РФ. Обо всех нюансах и правилах расчетов вас может проконсультировать юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью, или сотрудники налоговой инспекции.

Но изменения срока владения до 5 лет не касаются продажи квартиры, которая:

  • подарена продавцу;
  • унаследована им от прямых родственников;
  • передана ему в собственность по договору пожизненного содержания.

В этих случаях действует все тот де трехлетний срок.

C 2016 года продлен срок освобождения от уплаты налогов до 5 лет

С 2016 г. срок владения квартирой до момента ее продажи физическим лицом для освобождения его от налога увеличен до пяти лет. Причем, налоговую ставку стали рассчитывать исходя не от цены договора, а беря во внимание оценочную стоимость жилья (кадастровую стоимость). Она умножается на 0,7 (коэффициент), а из полученного результата вычитается 13% налога.

Как заполнить и подать декларацию?

  • Если вы продали квартиру, имея ее в собственности менее трех лет до момента продажи, то после Нового года (до 1-го апреля) требуется сдать декларацию о доходах в налоговую службу по месту вашей регистрации.
  • К декларации следует приложить следующие документы: копию паспорта (первой страницы с фото и страницы с отметкой о прописке), копию свидетельства ИНН продавца, копию договора купли-продажи объекта недвижимости, справку о доходах 2НДФЛ (в подлинном варианте), копию свидетельства о собственности на квартиру.
  • В декларации необходимо вносить информацию в обязательные страницы (коими являются страницы 001 и 002), а далее – только разделы, касающиеся лично вашей ситуации.

Внимание! Не стоит указывать в договоре купли-продажи квартиры сумму сделки ниже реальной. Во-первых, это для покупателя невыгодно, так как в его интересах впоследствии получить налоговый вычет со всей суммы проведенной сделки. во-вторых, такая хитрость ко всему еще и отсечет потенциальных покупателей, которые приобретают квартиру в ипотеку (а на сегодняшний день они составляют наибольший процент покупателей). В-третьих, у налоговых органов могут возникнуть подозрения, если указана цена значительно ниже рыночной, и из-за этого, в свою очередь, у продавца могут возникнуть дополнительные проблемы.

При продаже недвижимого или иного имущества продавец должен заплатить с полученных доходов НДФЛ по ставке 13% (30% для нерезидентов). Но если имущество находилось в собственности более предельного минимального срока, НДФЛ не взимается. Минимальный срок владения для недвижимого имущества составляет 5 лет, в некоторых случаях он сокращается до 3 лет (статья 217.1 НК РФ).

Квартира, дом, земельный участок

Для недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года, минимальный срок владения составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Если право собственности возникло до этой даты, срок владения составляет 3 года.

Сокращенный 3-летний минимальный срок установлен также для следующих случаев приобретения недвижимого имущества после 1 января 2016 года:

  • недвижимость получена по договору дарения или в наследство от близкого родственника. В соответствии со ст. 14 Семейного кодекса РФ, близкими родственниками считаются дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие одного общего родителя) братья и сестры.
  • квартира была приватизирована;
  • квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
  • квартира или жилой дом является единственным жильем налогоплательщика.

Для определения того, единственное ли жилье продано, применяются специальные правила, установленные п. 3 ст. 217.1 НК РФ:

  • учитывается не только личное жилье налогоплательщика, но и жилье его супруга (супруги). Например, если квартиру продает муж, а у жены есть в собственности другая квартира, жилье мужа не признается единственным. Это связано с положениями Семейного кодекса РФ, согласно которым все имущество супругов является совместным. Однако жилье супруга не будет учитываться, если заключен брачный договор.
  • не учитывается другое жилье, приобретенное не ранее 90 дней до продажи (т.е. на замену продаваемой жилой недвижимости).

Если жилой дом приобретен по одному из оснований, которое дает право на 3-летний минимальный срок владения, этот срок распространяется и на земельный участок, приобретенный вместе с домом.

Снижение минимального срока в некоторых регионах

Субъекты Российской Федерации имеют право своими законами снижать минимальный срок владения недвижимым имуществом, который освобождает от уплаты НДФЛ при продаже (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Уменьшенный срок применяется при продаже имущества, расположенного на территории соответствующего региона. Такие законы, уменьшающие минимальный срок владения до 3 лет, приняты в:

  • Иркутской области (Закон от 28 апреля 2020 года № 40-ОЗ);
  • Республике Алтай (Закон от 6 октября 2015 года № 49-РЗ);
  • Ханты-Мансийском АО — Югра (Закон от 27 сентября 2015 года № 70-ОЗ).

Гараж

Гараж или машиноместо, как правило, являются самостоятельными объектами недвижимого имущества или долями в них (если машиноместо расположено в паркинге и не выделено, как самостоятельный объект). Поэтому к нему применяются общие правила о сроке владения недвижимым имуществом, указанные выше:

  • 5 лет при приобретении после 1 января 2016 года (в некоторых случаях — 3 года);
  • 3 года при приобретении до 1 января 2016 года.

Если продает нерезидент

С 1 января 2019 года минимальный срок владения освобождает от налога и резидентов, и налоговых нерезидентов России. Соответствующие изменения были внесены в НК РФ Федеральным законом № 424-ФЗ от 27 ноября 2018 года. При этом не имеет значения, когда именно была приобретена квартира — до или после 1 января 2019 года. Это следует из ч. 8.1. ст. 9 Федерального закона от 27 ноября 2018 года № 424-ФЗ, которым были внесены изменения в Налоговый кодекс РФ.

Ранее минимальный срок владения освобождал от 13% НДФЛ только налоговых резидентов. Нерезиденты платили налог по ставке 30% вне зависимости от срока владения. Новый порядок уравнял всех в правах.

Как считать

По общему правилу датой начала периода минимального владения недвижимым имуществом считается дата регистрации права собственности в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Дата окончания владения — тот день, когда право собственности перешло к покупателю. Но есть и ряд исключений, когда срок отсчитывается по-другому.

Если имущество унаследовано

Минимальный предельный срок владения имуществом, полученным в наследство, исчисляется по особым правилам. Считается, что датой приобретения имущества в собственность является день открытия наследства — то есть, день смерти наследодателя. Эта норма установлена пунктом 4 статьи 1152 ГК РФ). При этом не имеет значения, когда имущество фактически перешло в распоряжение наследника или было зарегистрировано за ним в ЕГРН.

Минфин России в ряде писем неоднократно подтверждал, что права наследника на унаследованное имущество возникают в день смерти наследодателя, и период владения отсчитывается именно с этой даты. Такая позиция изложена в письмах от 17 февраля 2020 года № 03-04-05/10636, от 10 августа 2018 года № 03-04-05/56572 и ряде других).

Недвижимость приобретена до 1 января 1998 года

ЕГРН (ранее — единый государственный реестр прав, ЕГРН) был введен в России с 1 января 1998 года. До этой даты не существовало единого реестра, в который вносились записи о принадлежности недвижимости. Все права на недвижимость, возникшие до введения ЕГРН, остаются действительными. Права на квартиру могли возникнуть в результате приватизации, купли-продажи, дарения — в любом случае они считаются возникшими (п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Но, чтобы продать квартиру, приобретенную до 1 января 1998 года, права на нее придется все-таки зарегистрировать. При этом для целей начисления НДФЛ минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты, когда недвижимость была фактически приобретена, а не с даты ее регистрации в ЕГРН.

Это подтвердил Верховный Суд РФ в Определении от 31 мая 2017 года № 18-КГ17-40.

Квартира ЖСК

Для приобретенных путем вступления в ЖСК квартир период владения исчисляется с момента, когда были выполнены следующие действия:

  • выплачен пай за квартиру;
  • подписан акт приема-передачи.

Такой порядок подсчета подтвердил Минфин России в письме от 4 июля 2012 года № 03-04-05/7-837.

Квартира приобретена по суду

Если основанием права собственности на квартиру является не договор, а судебное решение, срок владения отсчитывается с даты его вступления в силу.

Решение суда общей юрисдикции первой инстанции вступает в силу через 10 дней после его вынесения, если оно не было обжаловано. В случае апелляционного обжалования период владения начинает отсчитываться с даты вступления в силу апелляционного решения по делу.

В кассационной инстанции рассматриваются судебные акты, уже вступившие в силу, поэтому дата его рассмотрения уже не имеет значения.

Приобретено по реновации

Для жилья, предоставленного по московской программе реновации жилищного фонда, НК РФ предусматривает специальный порядок подсчета минимального срока владения. В него засчитывается и период владения предыдущим жильем, в обмен на которое была предоставлена квартира или доля в ней по программе реновации (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Эта норма применяется к жилью, полученному по программе реновации с 1 августа 2017 года (Письмо Минфина РФ от 8 апреля 2019 года № 03-04-05/24683).

Учитывается также и основание приобретения предыдущего жилья. Если для предыдущей квартиры минимальный срок владения составлял 3 года, для новой квартиры он будет также равен трем годам.

Например, Иванов И.П. получил в наследство от брата квартиру в Москве. Дата открытия наследства (смерти брата) — 15 июля 2019 года. Дом попал в программу реновации. 16 декабря 2020 года Иванову была предоставлена новая квартира взамен унаследованной. Для того, чтобы продать новую квартиру без налога, Иванов должен владеть ей до 15 июля 2022 года (3 года с момента открытия наследства).

Приобретено по долям или комнатам

Иногда недвижимость приобретается постепенно (выкупается доля за долей или комната за комнатой). Если в результате произошло объединение нескольких объектов (комнат в коммунальной квартире) в один (квартиру в целом), срок приобретения отсчитывается с момента приобретения последней комнаты.

Верховный Суд РФ в Определении от 6 апреля 2016 года № 70-КГ15-16 рассмотрел ситуацию, когда налогоплательщик последовательно выкупил несколько комнат в квартире. Все комнаты были приобретены давно, и минимальный срок владения в их отношении уже был достигнут. Однако перед продажей налогоплательщик решил зарегистрировать квартиру, как единый объект недвижимости. Верховный суд указал, что минимальный период владения отсчитывается с даты приобретения последней комнаты, а не с даты регистрации квартиры, как единого объекта.

Получено в результате раздела

В случае, когда продаваемая недвижимость была образована путем раздела одной исходной квартиры, дома, земельного участка и т.п., срок владения отсчитывается с момента раздела (т.е. образования нового объекта недвижимого имущества). Если он составляет менее 5 (или 3 лет в указанных выше случаях), при продаже необходимо заплатить налог.

При этом резиденты России имеют право на налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей, либо на уменьшение суммы доходов на расходы, понесенные на приобретение исходной квартиры. Для уменьшения НДФЛ принимаются не все расходы, а только их часть пропорционально площади продаваемой квартиры. На это указала ФНС России в письме от 18 января 2019 года № БС-4-11/660@.

Налога нет — декларация не нужна

Если имущество принадлежит продавцу более минимального срока владения и НДФЛ не возникает, налоговую декларацию подавать также не требуется. На это указывает абзац второй п. 4 ст. 229 НК РФ, а также ряд разъяснений Минфина России (от 17 февраля 2020 года № 03-04-05/10636, от 12 ноября 2019 года № 03-04-05/87261 и ряд других).

Если же недвижимое имущество находится во владении налогоплательщика менее применимого минимального срока владения, налог при его продаже придется заплатить. Однако есть возможность уменьшить его сумму, применив налоговые вычеты.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Вернуться к списку статей 14.11.2016 В Российской Федерации любой доход частного лица подлежит налогообложению. Облагается налогом и получение дохода от продажи квартиры. В этом случае оплачивается в обязательном порядке подоходный налог и НДФЛ.

Особенности налогообложения при продаже имущества.

При этом владельцы недвижимого имущества должны знать особенности налогообложения при продажи жилья, прежде всего, о том, что продажа недвижимости не всегда налогооблагается:

– не облагается, если была в собственности более 3х лет (с 2016 года – более 5 лет);
– собственник освобождается от налога, если квартира продана дешевле, чем покупалась, но дороже 70% от стоимости согласно кадастру.
Подоходный налог граждане РФ должны заплатить со всех доходов без исключения, продажа жилья, соответственно, также может быть включена в доходную часть и имеет прямое отношение к НДФЛ. Резиденты РФ платят по закону 13%, нерезиденты – 30%. Остается вопрос, какая именно сумма облагается налогом. По закону собственник должен оплатить налог со всей налогооблагаемой базы, которую он получает при продаже недвижимости. Если есть желание продать квартиру меньше 3х лет в собственности, сумму можно уменьшить за счет затратной части, которая была при покупке квартиры, или включить имущественные вычеты. Норма может быть применена только резидентами РФ и в отношении одного из вариантов. Это может быть:
– фиксированный имущественный вычет (1 млн. рублей);
– затраты на покупку.
Обратите внимание, что упомянутый имущественный вычет касается только жилой недвижимости. К ней могут быть отнесены: дома, квартиры, дача после приватизации, комнаты в коммунальном жилье, земельный участок, а также доля подобной недвижимости.
Для недвижимого имущества, не предназначенного для жилья, как недострой, машиноместа, гаражи, автомобиль, может применяться необлагаемый имущественный вычет в размере 250 000 рублей.

Как определить срок владения недвижимостью

Когда речь идет о необходимости продажи новой недвижимости, конечно, нужно подсчитать срок владения, чтобы не продать квартиру меньше 3х лет в собственности. Это поможет в отдельных случаях избежать оплаты налога. Как правило, дата отсчета владения – это дата, отраженная в праве собственности на недвижимость. Но в этом отношении тоже есть свои исключения:
– при наследовании квартиры или дома отсчет права владения отсчитывается с дня смерти лица, от которого получено наследство;
– в кооперативном жилье начальной датой вступления в право собственности является день выплаты последнего пая или подписания акта приемки-передачи недвижимости от кооператива новому собственнику.
На первый взгляд, все понятно, но существует и ряд практических случаев, когда трактовка закона может быть неоднозначной. В качестве примера рассмотрим случай. На недвижимость, зарегистрированную до 1998 года, право собственности в современном понимании не выдавалось. В квартире было три собственника, один из собственников выкупил 2 другие доли и стал единоличным владельцем.
По логике новый владелец при продаже недвижимости, не достигая трехлетнего срока владения, должен заплатить налог с 2х долей. На практике он ничего платить не будет, так как распределение долей не имеет значения. Юридическим фактом является его право владения собственности, так как доли не были выделены в отдельное имущество. Если с первоначальной даты вступления в собственность квартиры прошло более 3х лет, НДФЛ не оплачивается.

Как считать налог с продажи частных домов, которые долго достраивались?

Рассмотрим частный случай с домами-долгостроями, когда достроенное недвижимое имущество было оформлено в течение последних трех лет. Включать или не включать пристройки в облагаемую базу зависит от некоторых юридических нюансов. Если при этом изменились внешние границы дома и были внесены изменения в кадастровый план, то НДФЛ нужно будет заплатить. При достройке дома и внесения изменений в кадастровый план можно продать квартиру меньше 3х лет в собственности почти всплепую.

Особенности оплаты налогов с продажи квартиры, купленной до 2016 года

Если квартира приобреталась до 2016 года и продана в течение трехлетнего срока с прибылью от продажи, в этом случае оплачивается подоходный налог. Сократить сумму налогооблагаемой базы можно за счет имущественного вычета, который упоминался выше, и расходов на приобрететение.

Имущественный вычет при продаже жилья

Это фиксированная сумма в размере 1 млн. рублей. Однако, нужно учитывать, что этим правом может воспользоваться владелец, который реализовал свою квартиру в течение 3х летнего срока (или 5ти-летнего для недвижимости, приобретенной после 2016 года), только для одного объекта недвижимости. Если реализуется два и более жилых помещений, то имущественный вычет может применяться только для одного проданного жилого объекта, так как согласно закону можно получить 1 налоговый вычет (1 млн. рублей) 1 раз в налоговом периоде (за 1 год).

Расходы на приобретение жилья

Если владелец столкнулся с такой ситуацией, он может воспользоваться другой нормой и вычесть из облагаемой базы расходы на приобретение. Чтобы понять, как делаются расчеты, если хотите продать квартиру меньше 3х лет в собственности (5 лет с 2016), лучше воспользоваться примером.
Пример 1
Квартиру купили за 7,8 млн. рублей, продали за 11,3 млн. рублей. В этом случае НДФЛ может быть рассчитан по двум вариантам (с дохода минус имущественный вычет или с прибыли). Способы расчета могут давать разную сумму налога, собственник вправе выбрать один из вариантов на свое усмотрение:
– (7,8 – 1) х 13% = 884 000 рублей;
– (11,3 – 7,8) х 13% = 416 000 руб.
Очевидно, что второй вариант выгоднее. Имущественный вычет в данном случае не играет особой роли в сумме облагаемой базы, его используют только в случаях, когда проще не подтверждать расходы на покупку и они составляют менее 1 млн. рублей. Также имущественные вычеты применяются в случаях дарения квартиры родственником и ее продаже в ближайшие три года после получения права собственности, когда обосновать расходы на приобретение довольно сложно. Налог с продажи квартиры при использовании имущественных вычетов может быть меньше.

Особенности продажи квартиры приобретенной после 1 января 2016 года

Для квартир, которые приобретены в 2016 году, в законодательстве внесены изменения, как в этом случае считать налог за продажу квартиры 2016. Во-первых, увеличился срок использования квартир, после которого можно продать недвижимость без оплаты налогов – до 5 лет (60 месяцев). Во-вторых, налог будет рассчитываться с наибольшей цены после сравнения государственной кадастровой оценке и суммы по договору продажи. Важным моментом является тот факт, что нововведения касаются только(!) физических лиц, если владельцами помещения является ИП, можно руководствоваться существующими ранее правилами.
Ключевой особенностью нововведений является характер использования жилой недвижимости. Это относится только к тем объектам, которые не участвуют в получении дохода владельцем и приобретены, начиная с 2016 года. Всей остальной недвижимости (на которую право собственности оформлено до 2016 года) новые правила не касаются. Ее можно продавать, не оплачивая налог с продажи квартиры, после 3 лет владения (36 месяцев).
Пример 2
Жилое помещение было приобретено в мае 2013 года, а продано в июне 2016 года. Соответственно, 3 года использования помещения прошло, поэтому НДФЛ не уплачивается. При этом в новых правилах, когда вычисляется налог за продажу квартиры 2016, обозначены исключения, облагаемый срок владения в 3 года остается для следующих категорий недвижимости:
– в 2016 году была получена по наследству, но только от близких родственников в соответствии со ст. 14 Семейного Кодекса;
– для недвижимости, зарегистрированной в Кадастре в результате приватизации имущества, полученного по договору коммунальной ренты.
Следует учитывать, что для недвижимости, зарегистрированной с 2016 года, берется во внимание кадастровая стоимость жилья. Налогооблагаемой базой является большая сумма из двух вариантов: кадастровой стоимости и суммы продажи по договору, которая рассчитывается с коэффициентом x 0,7.
Пример 3
Частное лицо, являющееся резидентом РФ, приобрело недвижимость в 2016 году за 6 млн. рублей. Объект был продан в этом же году за 7,5 млн. рублей с учетом, что кадастровая стоимость жилья составляла 8,9 млн. рублей. Так как кадастровая стоимость выше, она по идее должна использоваться в качестве налогооблагаемой базы, но принимается в расчет только с коэффициентом 0,7. Если 8,9 млн. рублей умножить на 0,7, получится 6,2 млн. рублей, что будет меньше заявленной цены по договору, поэтому в качестве налогооблагаемой базы принимается именно цена по договору, с которой уплачивается налог с продажи квартиры.
Подоходный налог за продажу квартиры 2016 в этом случае рассчитывается по следующей формуле также с договорной суммы: налог за продажу квартиры 2016 (НДФЛ) = (7,5 – 6) х 13% = 195 000 руб. Обращаем внимание, что при учете кадастровой стоимости, она также должна быть определенной именно на 01.01.2016 года. Если по какой-то причине оценка не производилась, то для НДФЛ используется в этом случае сумма реализации недвижимости по договору.
Аналогичная ситуация обстоит и с налогом на недвижимости (на дом или квартиру) — с 2016 года расчет производится именно с кадастровой стоимости, но если кадастровая стоимость жилья согласно кадастру меньше или не превышает сумму имущественного вычета в 1 млн. рублей, то налог не платится. При этом если она находилась в собственности соответственно 3 или 5 лет, то резидент не освобождается от подачи декларации о доходах и включении данного дохода в нее.
Пример 4
Например, резидент в мае 2015 года приобрел дом в сельской местности за 672 тыс. рублей и продал его в январе 2016 года за 953 тыс. рублей. Расчет может быть проведен двумя способами:
– с имущественным вычетом (953 000 – 1 000 000) х 13% ) налог не выплачивается;
– исходя из суммы прибыли (953 000 — 672 000) х 13% = 36 530 рублей.
Очевидно, что первый вариант выгоднее и исключает какие-либо выплаты. Согласно законодательству владельцы жилья могут выбрать удобный для них вариант расчета и приемлемый налог с продажи квартиры.
Пример 5
Комната приобретена вначале 2016 года за 1400 000 рублей, а в конце года продана за 1350 000 рублей. В этом случае лучше вычесть затраты на приобретение из суммы договора, (1350 000 — 1400 000) х13% = 0. При этом если квартира подарена или была получена по наследству, то при продаже ранее 36 месяцев со дня кончины предыдущего владельца, никаких налоговых обременений не возникает. При дальнейших расчетах можно воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. рублей.
Пример 6
Рассмотрим и другой пример, когда резидент РФ вступил в наследство в 2015 году и захотел продать в 2016 (собственность меньше 5 лет). Кадастровая стоимость согласно документам – 2,6 млн. рублей, цена по договору 2,3 млн. рублей, тогда как при оценке недвижимость была оценена в 2,5 млн. рублей. В таком случае нужно обязательно платить налоги, причем нельзя учесть расходы (кадастровую или оценочную стоимость), так как жилая площадь получена по наследству. Обратите внимание, что продать квартиру меньше 5 лет в собственности с 2016 года можно только с уплатой налогов.
Расчеты по данном объекту следующие:
– сравниваем договорную и кадастровую стоимость в 0,7 доле, (2,6 млн *70%) = 1,82 млн. Договорная сумма больше, поэтому она берется в качестве облагаемой базы;
– используем имущественный вычет в 1 млн. рублей и рассчитываем налог за продажу квартиры: (2,3 -1 млн. (вычет))*13%= 169 000 руб.
Если квартира будет продана через 3 года, то она не включается в декларацию и не платится налог.
Пример 7
Например, мама подарила дочери жилую недвижимость в 2014 году. Дочка будет освобождена от налога на дарение по Семейному Кодексу, так как они являются близкими родственниками. Дочь затем в 2015 году реализует недвижимость за 1,8 млн. рублей. Налог рассчитывается (так как собственность меньше 5 лет), как было показано в прошлом примере, с договорной стоимости, применяя имущественный вычет: (1,8 — 1 млн.)*13%=104 000 руб.

Оплата налога в при продаже одного объекта недвижимости и покупке другого в одном налоговом периоде.

Оплата налога производится в зависимости от стоимости одного и второго объекта недвижимости. Например, если при продаже квартиры был получен доход, то с одной стороны нужно платить налог на прибыль. При этом если до этого не пользовался фиксированный имущественный вычет в 2 млн. рублей для покупателей, или с 2014 года не он использован не полностью, можно сократить сумму налога. Это важно, если есть желание продать квартиру меньше 5 лет в собственности с 2016 года.
Этот случай подразумевает, что собственник объектов недвижимости может воспользоваться двумя налоговыми вычетами одновременно. При продаже квартиры – 1 млн. рублей, при покупке жилой площади – 2 млн. рублей. Опять же, пользоваться имущественным вычетом или вычитать затраты из наибольшей суммы – это зависит от выбора собственника жилья.

Имущественный вычет в 2 млн. рублей для покупателей недвижимости

Покупатель недвижимости может воспользоваться один раз за свою жизнь имущественным вычетом в 2 млн. рублей, особенно это интересно в тот момент, когда нужно продать квартиру меньше 5 лет в собственности с 2016 года. Вычет можно использовать несколько раз до полного погашения суммы. Имущественный вычет для покупателей может касаться только недвижимого имущества на территории РФ. Денежные средства на покупку можно получить только в зарегистрированных в РФ финансовых учреждениях. Также требуется наличие гражданства РФ и документальное подтверждение сделки.
При приобретении недвижимости вычет может быть использован для уменьшения других доходов, которые должны быть подвергнуты налогообложению.
Пример 8
Резидент РФ в 2014 году купить квартиру за 1350 000 рублей при средней заработной плате 120 тыс. рублей. В справке 2НДФЛ за 2014 год его доход составил 1440 000 рублей. Он может воспользоваться вычетом и возместить НДФЛ. Например, так: (1 440 000 – 175 500) *13% = 1350 000 * 13%. Также у него остается остаток вычета в размере (2 млн. — 1,35 млн. = 650 тыс. рублей), которым можно будет воспользоваться при покупке другого имущества.
При приобретении дома в 2015 году за 1620 000 рублей он может также воспользоваться возмещением остатка (при такой же з/п) и вернуть себе 84 500 руб. (13% с 650 000 руб.).
Имущественные вычеты в 2 млн. рублей при продаже одной квартиры и покупке второй, если ранее резидент вычетом не пользовался
Расчет налога в этом случае будет производиться, когда нужно продать квартиру меньше 5 лет в собственности (до 2016 года – 3х лет):
– используя вычеты;
– используя расходы по покупке.
К примеру, гражданин одну квартиру продал и тут же приобрел другую, при этом никогда не пользовался имущественным вычетом для покупателей в 2 млн. рублей. Интересным случаем является, когда реализованная квартира была получена по в подарок от близких родственников или по наследству, при этом стоит менее 1 млн. рублей. Но рассмотрим разные варианты по порядку.
Пример 9
Если продана квартира в результате права наследования за 3400 000 рублей, тут же приобретена другая за 2800 000 рублей. Имущественный вычет в 2 млн. ранее не использовался. Тогда:
– облагаемая база: (3,4 млн. рублей — 1 млн. рублей (вычет при продаже)) = 2,4 млн. рублей;
– затем используем имущественный вычет: 2,4 млн. рублей — 2 млн. рублей = 400 тыс. рублей облагается налогом;
– налог за продажу квартиры: (400 000 руб *13%) = 52 000 рублей;
Пример 10
Реализована квартира за 3,5 млн. рублей, которая ранее была куплена за 0,8 рублей. Затем куплен объект жилой недвижимости за 3,1 млн. рублей. Поскольку цена квартиры меньше вычета, то выгоднее воспользоваться им. Облагаемая налогом база составит (3,5 млн. рублей – 1 млн. рублей) = 2 500 000 руб. Затем можно воспользоваться имущественным вычетом для покупателей недвижимости, налогооблагаемая база составит 2 500 000 — 2 000 000 = 500 000 рублей, сумма налога к оплате будет 65 000 рублей.

Имущественный вычет для покупателей при стоимости квартир менее 2 млн. рублей

Пример 11
Квартира была получена по наследству, затем продана за 2,3 млн. рублей, сразу была приобретена новая квартира за 1,5 млн. рублей. В данном случае используется стандартный вычет в 1 млн. рублей для расчета облагаемой суммы, она составит 2,3 млн. рублей — 1 млн. рублей = 1,3 млн. рублей. Сумму такой квартиры для налогообложения можно уменьшить на 1,5 млн. рублей, получится 1,3 млн. рублей — 1,5 млн. рублей = — 0,2 млн. руб. То есть 200 тыс. должны возместить из бюджета подоходного налога, что составит 26 000 рублей. Это можно сделать если гражданин получил доход в отчетном периоде (одном году), то из суммы налогов можно вычесть 26 000 рублей.
Пример 12
Квартира куплена за 2,1 млн. рублей, затем продана за 4,3 млн. рублей, приобретена новая за 1,7 млн. рублей. Налогооблагаемая база рассчитывается с учетом расходов на недвижимость и составит 4,3 млн. рублей — 2,1 млн. рублей = 2,2 млн. рублей. Сумма уменьшается на 1,7 млн. рублей имущественного вычета: 2,2 млн. рублей — 1,7 млн. рублей = 0,5 млн. руб. Налогооблагаемой базой будет 500 тыс. рублей, 13% из которых составит налог за продажу квартиры в 65 000 руб.

Имущественный вычет при покупке жилья, если приобретаемая квартира стоит более 2 млн. рублей

Пример 13
Квартира в 2015 году куплена за 3,1 млн. рублей, чуть раньше продана другая за 4,8 млн. рублей, расходы на ее покупку составляли 3,5 млн. рублей. Собственник имеет право воспользоваться полной суммой имущественного вычета при покупке квартиры.
Способы расчета подоходного налога:
– (4,8 млн. рублей – 1 млн. рублей (имущественный вычет при продаже) – 2 млн. рублей (вычет при покупке)) * 13% = 234 000 рублей.
– поскольку приобретаемая квартира дороже имущественного вычета можно использовать всю сумму 2 млн. рублей. В этом случае: (4,8 млн. рублей – 3,5 млн. рублей (расходы)) = 1300 000. Эту сумму уменьшаем на весь вычет 1,3 млн. руб. — 2 млн. руб. = — 0,7 млн. руб, то есть можно возместить за счет других налогооблагаемых доходов 13% от этой суммы, что составит 91 000 руб.
При заработной плате в 500 тыс. рублей в год, налог составит 65 тыс. рублей, его можно не выплачивать, а остаток с 91 тыс. рублей можно возместить из доходов следующего года. Таким образом, второй вариант в данном случае выгоднее.

Налоговая практика касательно имущественного вычета

Следует учитывать, некоторые налоговые инспектора считают, что нельзя использовать два вычета одновременно. Что законодательство предполагает разные факты заявления о вычете налогоплательщиком. Если имеет место такая ситуация, грамотный консультант поможет решить эту проблему, доказать свою правоту можно и самостоятельно.
Аргументы налоговой о разных фактах использования вычетов уместны только в том случае, если продажа и покупка произошла в разных отчетных периодах, например, на рубеже 2015 и 2016 года. Налогоплательщик должен заплатить налог с разницы своих доходов и всех имевших место расходов в одном отчетном периоде. Разные факты будут в том случае, когда отчетный год отличается. Если две сделки происходили в одном году, то может использоваться формула, показанная выше, для расчета НДФЛ.

Расчет налогов при продаже доли в квартире

При продаже доли квартире можно уменьшить облагаемую налогом сумму на расходы пропорционально доле. Чтобы подтвердить правильность расчета, налоговая инспекция требует предоставления документов вместе с НДФЛ. Этот случай также предусматривает некоторые нюансы.

Как учитывать стоимость покупки при продаже доли недвижимости

Пример 14
Резидент РФ купил долю недвижимого имущества за 2,3 млн. рублей, после ее продал в одном отчетном периоде за 2,5 млн. рублей. Недвижимость была в собственности менее 36 месяцев. Вырученная сумма составит 200 тыс. рублей, а сумма 13% налога – 26 тыс. рублей.
Учитывайте, что обычно доля не покупается сама по себе, а только в составе общей покупки недвижимости семьей.
В этом случае пользуются такой формулой расчета: Стоимость всего объекта х Величину доли = Расходы на покупку доли, которые вычитаются из суммы продажи, рассчитанной таким же образом.
Пример 15
Супружеская пара приобрела жилую недвижимость за 4,3 млн. рублей в равных долях. Через 4 года квартира может бытыь продана за 4,5 млн. рублей (с 2016 года облагаемая при продаже собственность меньше 5 лет), а семья получила доход в 200 тыс. рублей. При этом каждый член семьи должен подать свою декларацию и оплатить свою часть налога, которая может рассчитывать индивидуально. В общем случае сумма со 100 тыс. рублей налог за продажу квартиры составит 13 тыс. рублей.

Учет имущественного вычета при продаже доли недвижимости

Имущественный вычет может использоваться пропорционально долям, так как он применяется к объекту недвижимости, а не конкретному владельцу. Учитывайте, что имущественный вычет можно использовать в полном объеме, но только при продажи доли отдельно или одновременно, но по отдельным договорам продажи. В результате такого оформления, один объект будет разделен на 3 независимых доли и выдано 3 права собственности будущим владельцам. Подобный случай регулируется:
– Письмом ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578;
– Письмом ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611.
Пример 16
Семья из трех человек решила продать недвижимость полученную по наследству и распределенную в равных долях. Таким образом, расходы на покупку не могут быть учтены. В результате сделки получено 4,6 млн. рублей. Существует два варианта оформления:
1). Договор купли продажи один: каждый собственник оплатит налог в сумме (4,6 млн. рублей / 3 — 1 млн. рублей / 3)*13%= 156 000 руб.
2). Составляется три договора на равные суммы: (4,6 млн. рублей / 3 -1 млн. рублей)*13%= 69 333 рублей.
Несмотря на удобство и выигрыш, чаще такой вариант не устраивает покупателя квартиры, которому впоследствии, возможно, придется объединять отдельные доли в одну. Также налоговая инспекция при жалобе покупателя может посчитать, что такая схема использована намеренно с целью ухода от налогообложения.
Стоит учитывать, что иногда не все дольщики могут быть владельцами одинаковое время. Если одни дольщики владеют недвижимостью менее 3 или 5 лет, они обязаны подать декларацию в ИФНС (декларируется в случае продажи собственность меньше 5 лет при владении с 2016 года). Обратите внимание, что законным способом сокращения дохода будет распределение суммы продажи не в соответствии с первоначальными долями. Это необсуждаемое право собственников квартиры, но требует правильного оформления, то есть четкого указания в договоре, сколько получит каждый из дольщиков. Освобождаемый от налогообложения собственник может получить большую сумму.
Пример 17
Мать с двумя детьми продает квартиру за 1,8 млн. рублей. Мать имеет ? доли квартиры, а дети вступили в собственность по праву наследования недавно (до 3х лет). В договоре продажи можно указать доли следующим образом.
По 0,333 получают сын и дочь, мать – 1,134 млн. рублей. Мама освобождается от уплаты налога, а дети используют вычет в 333 тыс. рублей. Обратите внимание, что дети в данном случае освобождаются от уплаты налога, но не от подачи декларации, где должны подтвердить отсутствие обязательств по налогообложению.
Этот вариант предполагает и наличие подводных камней, в частности, что с 2016 года начинают учитывать кадастровую стоимость недвижимости (70% от стоимости), а налоговая база должна соответствовать доле собственников в квартире. Если сумма по договору купли-продажи меньше 70% кадастровой стоимости, то используется для расчета сумма купли-продажи.
В приведенном примере кадастровая стоимость составляет 1,9 млн. рублей, тогда ? доля сына и дочери – 475 000 рублей. Расчетная налогооблагаемая база должна быть не менее 70% от этой суммы, то есть не менее 332 500 рублей. Договорная сумма в упомянутом случае 333 333 рублей, значит расчет сделан правильно (от договорной суммы) и дети не платят налог, но подают декларацию.

Когда подается декларация и уплачивается налог с продажи недвижимости

Как видно из приведенного примера, декларация в отдельных случаях даже при нулевом налоге все равно должна подаваться. Какая цель преследуется: заявление об использовании имущественного вычета, учет факта продажи имущества отражается в форме 3-НДФЛ.
Сроки:
— срок подачи декларации – в следующем отчетном периоде (году) до 30 апреля.
— срок оплаты налога – до 15 июля отчетного года.
Какие ожидают последствия при неуплате налога. Если не подается декларация и не оплачивается налог в оговоренные сроки, могут быть наложены взыскания:
– при нулевом налоге – 1000 рублей;
– 5%-20%(30%) от суммы налога за каждый месяц просрочки, при отсутствии декларации до 30% в месяц, при просрочке оплаты до 20% в месяц, для злостных неплательщиков – до 40% в месяц;
– начисление пени за каждый день просрочки, начиная с 16 июля отчетного периода.
При отказе от уплаты налога свыше 600 млн. рублей заводится уголовное дело.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *