Аренда муниципальных помещений

Аренда муниципальных помещений

Среди субъектов права собственности есть совершенно особый — государство. Это означает, что имущество может принадлежать не только гражданам и компаниям, но и ему — в том числе, субъектам РФ и муниципальным образованиям. Те материальные ресурсы, которые принадлежат муниципальным образованиям (МО), получили название «муниципальная собственность» (МС).

Объекты, относящиеся к МС, находятся под управлением органов местного самоуправления (ОМСУ). Нередко в процессе взаимодействия с ОМСУ и у граждан, и у юридических лиц возникают различные сложности. Если, например, вам было предоставлено жилье, относящееся к муниципальной собственности, и теперь ОМСУ неправомерно требуют выселения или предъявляют другие претензии, мы рекомендуем обратиться за квалифицированной помощью к юристу. Также специалист в случае необходимости обеспечит представление и защиту ваших интересов.

Содержание

Нет времени читать статью?

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании! По этой услуге подключено 67 компаний Начать подбор в несколько кликов >

Муниципальная собственность: главное

Муниципальная собственность — это имущественный комплекс, объединяющий различные объекты (землю, недвижимость, движимое имущество) и находящийся во владении МО.

При этом ошибочно полагать, что к собственности МО (городов, районов и т.д.) относятся только строения, земельные участки и т.д. В состав такого имущества также входят средства местных бюджетов, городские парки, социальные объекты и достопримечательности.

Права собственника от имени муниципальных образований осуществляют ОМСУ. Например, зданием городской администрации распоряжается сама администрация.

В собственности МО находятся те объекты, которые необходимы для обеспечения нормальной жизнедеятельности населенного пункта и удовлетворения потребностей населения. По сути, МС имеет целевой характер. Так, по сложившейся практике, муниципальная собственность используется для:

  • выполнения ОМСУ своих задач и функций;
  • быстрого решения возникающих на уровне города, поселка или района проблем (например, расселение местных жителей в случае чрезвычайной ситуации);
  • обеспечения функционирования органов власти.

По действующему законодательству, МС является экономической основой местного самоуправления. Государство защищает такую собственность наравне со всеми остальными разновидностями (в т.ч. с частной). Но, безусловно, порядок владения, пользования и распоряжения МС по многим аспектам не схож с порядком владения, пользования и распоряжения тем имуществом, которое принадлежит гражданам.

Владение и управление муниципальным имуществом доступно исключительно муниципальным образованиям. Обычный гражданин оформить право собственности на муниципальное имущество не может (только если объект изменит свой статус — например, земельный участок будет продан гражданину).

На какие категории делится муниципальная собственность?

МС, как мы уже отмечали, представлена различными имущественными объектами: денежными средствами, земельными участками, строениями и т.д. Однако существует и другая классификация. По ней муниципальную собственность принято подразделять на две разновидности:

  • казна;
  • «распределенное» имущество.

Первая разновидность — это ресурсы, составляющие местный бюджет. Также к казне относят имущественные объекты, не находящиеся под управлением каких-либо муниципальных структур. Вторая разновидность — «распределенное» имущество — представлена ресурсами, закрепленными за различными органами и предприятиями, которые используют эти объекты в процессе своей деятельности.

Как происходит пользование и распоряжение муниципальной собственностью?

Пользование и распоряжение МС должно осуществляться в строгом соответствии с действующим российским законодательством и актами местных органов власти (но, конечно, такие акты не могут противоречить федеральному и региональному законодательству). Закон позволяет передавать объекты муниципальной собственности гражданам и юрлицам во временное или постоянное пользование. Кроме того, ОМСУ вправе отчуждать имущественные объекты и совершать с ними другие сделки.

Если от использования муниципальной собственности ОМСУ получают доход, то эти средства в обязательном порядке должны поступать в местный бюджет.

Если у города, района и т.д. появилось имущество, которое на данный момент не соответствует ни одной из целей деятельности ОМСУ (не может использоваться для решения возникающих в жизни города проблем, для обеспечения функционирования властных структур и др.), оно должно быть отчуждено. Также при наличии возможности допускается перепрофилировать такие объекты.

Подведем итоги. Муниципальная собственность представляет собой особую категорию имущественных объектов. Их отличие заключается в том, что собственником такого имущества являются муниципальные образования. При этом некоторые граждане и компании могут пользоваться МС на определенных условиях.

Если в процессе такого использования муниципальной собственности вы столкнулись с какими-либо проблемами, пытаться самостоятельно урегулировать конфликт не следует. В большинстве случаев защитить права граждан и интересы компаний в споре с ОМСУ способен только профессиональный юрист, который в совершенстве знает действующее законодательство и практику его применения.

Что говорит гражданский кодекс об аренде нежилых помещений — важная информация. Ведь заключение каких-либо сделок между лицами на территории России в некоторой степени регулируется законодательством.

Основным законодательным актом, который подробно рассматривает данный вопрос, является Гражданский Кодекс (ГК) РФ. В нем закреплены базовые понятия всех возможных сделок, порядок их заключения и исполнения договорных условий.

Аренда нежилого помещения не стала исключением, поэтому в меру подробно рассматривается в ГК РФ. Перед заключением арендного договора подобного вида очень важно ознакомиться со всеми нюансами данной юридической процедуры, как с точки зрения законодателя, так и с заинтересованных в ней сторон.

Более подробно узнать о порядке и правилах проведения сделки можно, ознакомившись с представленным ниже материалом.

Что говорит гражданский кодекс об аренде нежилых помещений

Если вам нужно помещение, но у вас нет достаточных денег на его приобретение, — возьмите его в аренду

Как упоминалось ранее, ГК РФ содержит основные законодательные положения об аренде нежилых помещений.

Стоит отметить, что как отдельный вид арендного соглашения данная сделка не рассматривается, однако косвенно о ней написано немало.

Обращаясь к законодательству, в первую очередь необходимо разобраться с базовыми понятиями арендных сделок.

Законодатель выделил отдельную 34-ую главу для рассмотрения аренды, как вида гражданских сделок. Именно эту часть ГК РФ, состоящую из 6 параграфов, важно досконально изучить перед заключением любого вида арендного соглашения.

В соответствии с 606-ой статьей кодекса арендой (имущественным наймом) называется передача имущества от одного лица к другому на временное пользование или владение, закрепленное договором. В процессе аренды участвует две стороны:

  • Арендодатель – лицо, обязующееся передать имущество во временное владение за определенную плату другому человеку.
  • Арендатор – лицо, принимающее (арендующие) некоторое имущество в свое временное владение на условиях заключенного договора. Полученное арендатором имущество является его собственностью на период, определенный договором.

Заключая договор аренды, обе стороны сделки вступают в правовые отношения. 1-ый параграф 34-ой главы ГК РФ регламентирует общие положения, порядок осуществления и принципы правовых отношений между арендодателем и арендатором.

Общая их суть заключается в том, что обе стороны после подписания договора аренды обязуются выполнять условия, определенные при сделке.

Наиболее важные положения законодательства об аренде заключены в 614-ой статье о соответствующей плате. В соответствии с ней арендатор должен своевременно оплачивать аренду по определенным в договоре условиям.

Изменять положения соглашения относительно арендной платы можно не более раза за год. Более того, в ряде ситуаций арендатор имеет право потребовать снижение платы, если по каким-либо причинам (не по его вине) он не может в полной мере пользоваться арендованным имуществом.

Законодательство не регламентирует определенные обязанности каждой стороны сделки. Однако в ГК РФ четко указано на то, что арендатор должен содержать арендованное имущество в исправном состоянии. И вернуть его арендодателю по истечению договора в состоянии, не хуже первоначального.

В соответствии с многочисленными положениями кодекса обе стороны арендного договора обязаны соблюдать условия соглашения. Иначе на них может быть наложена соответствующая ответственность.

Аренда нежилого помещения

Законодательство не разделяет понятия аренды помещения в зависимости от вида недвижимого имущества

Аренда нежилого помещения – понятие, которое четко не регламентируется в ГК РФ. Но это не значить, что проводить подобные сделки можно в свободном формате и по каким-либо своим правилам.

Рассматривая арендный договор, необходимо учитывать положения 1-ого, 4-ого и 5-ого параграфов 34-главы ГК РФ об аренде.

Что касается 1-ого параграфа, то он уже был рассмотрен в предыдущем пункте и суть его проста – он определяет общие законодательные положения об аренде. Однако 4-ый и 5-ый параграфы наиболее важны для подробного рассмотрения аренды нежилого помещения.

Итак, в соответствии с 650-ой статьей ГК РФ заключение договора аренды здания или сооружения обязует арендодателя передать арендатору во временное пользование или владение данный вид имущества.

Когда ситуация касается описанных помещений, то, как правило, арендуются коммерческие предприятия, порядок данной сделки подробно рассматривается 5-ым параграфом 34-ой главы ГК РФ. Основные его положения гласят:

  • «Договор аренды предприятия понимается как передача во временное пользование или владение некоторого имущества (здание, сооружение и т.д.) на условиях арендного договора, которое должно использоваться в соответствии со своим функциональным назначением».
  • «Права, которые имеет арендодатель на пользование определенным видом предприятия, не передаются арендатору».
  • «Договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме, иначе будет считаться недействительным. Также подобные соглашения подлежать обязательной госрегистрации (статья 658)».

Помимо этого, арендой помещения может считаться и передача во временное использование или владение прочих нежилых сооружений (например, гаража) с целью личного, некоммерческого пользования каким-либо лицом. Подобные сделки рассматриваются с точки зрения основных законодательных положений 1-ого и 4-ого параграфов 34-ой главы ГК РФ.

В процессе оформления договора аренды любого нежилого помещения важно учитывать все обязательные условия к его форме, которые регламентированы законодательством РФ.

Арендное соглашение будет считаться недействительным, если составлено не в письменной форме и не содержит следующую информацию:

  • стороны соглашения, общая информация о них и реквизиты;
  • объект арендной сделки и его основные характеристики (адрес, этажность, конкретное местонахождение, площадь, границы, инвентарный номер, функциональный статус (офис, склад и т.п.));
  • условия договорной сделки, которые должны соблюдаться с обеих сторон;
  • вид, формат и размерность арендной платы;
  • срок действия соглашения на аренду и возможность его продления. Договоры аренды бывают краткосрочными (менее года), среднесрочными (1-5 лет), долгосрочными (5-20 лет) и бессрочными.

Какое-либо отхождение от общепринятого и юридически верного формата договора по аренде нежилого помещения понесет его недействительность, не забывайте об этом. Договор важно заключать в 3-х оригинальных экземплярах (2 из них – для арендодателя и арендатора, 1 – для регистрации сделки).

Мнение юриста-эксперта

Мнение эксперта Гуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопрос Особое внимание советую уделять пунктам заключаемого договора, в которых указываются все нюансы использования передаваемых помещений.

Например арендатор заранее должен знать, какие коммуникации проходят по помещению. В случае возникновения аварийной ситуации каков порядок допуска оперативных служб к коммуникациям.

Часто в помещениях, расположенных на первом этаже здания или его цоколе, расположены тепловые, электрические, водопроводные или канализационные узлы. Арендатор должен знать порядок доступа сотрудников ресурсоснабжающих организаций, сроки проведения проверок счетчиков.

Советую обязательно оговорить порядок оплаты коммунальных платежей. Часто арендодатель возлагает на арендатора обязанность по уплате например, за тепло, свет, воду согласно потребленным ресурсам и выставленным квитанциям.

Однако арендодатель тоже может контролировать оплату коммунальных услуг, принимая у арендатора показания счетчиков и деньги за потребленные ресурсы, оплачивая их самостоятельно.

Особыми условиями использования так же могут являться например уборка прилегающей территории своими силами, покос травы.

Все нюансы использования важно заранее продумать и оговорить, чтобы в дальнейшем не пришлось расторгать договор или нести убытки за «забытые» договором пункты.

Государственная регистрация договора

Долгосрочный договор аренды подлежит обязательной регистрации

Государственная регистрация договора по аренде нежилого помещения – обязательное мероприятие в том случае, если срок действия соглашения рассчитан на более чем один год.

Регистрация подобных сделок регламентирована законодательство РФ, поэтому неосуществление данной процедуры повлечет за собой ряд проблем.

Зарегистрировать договор можно после непосредственного его заключения между двумя сторонами, обратившись в Росреестр или Многофункциональный центр по месту жительства арендодателя и арендатора.

Регистрация сделок с недвижимостью необходима. Так как государство регистрирует права собственности на временного владельца и ведет кадастровый учет всей недвижимости на территории страны.

Подобная практика помогает решать все спорные вопросы между сторонами сделки и беспроблемно заниматься документооборотом. Зарегистрировать договор через Росреестр может как арендодатель, так и арендатор. Для этого необходимо обратиться в госорган со следующими бумагами:

  • заявление о просьбе регистрации сделки и прав собственности на временного владельца;
  • три оригинальных договора аренды (один останется в Росреестре);
  • документы, удостоверяющие личность и правовой статус каждого участника сделки (паспорта – для физических лиц, учредительные документы и выписки из ЕГРП – для юридических);
  • кадастровый план (паспорт);
  • выписка из БТИ;
  • нотариально заверенное согласие всех собственников арендного помещения, если таковые имеются помимо арендодателя;
  • квитанции об уплате всех необходимых госпошлин.

Регистрацию договора осуществляет сам государственный орган, поэтому присутствие сторон сделки необязательно. Последним достаточно обратиться в Росреестр с необходимыми документами и заявлением.

Регистрация осуществляется в период 18 суток после подачи заявления, если все в порядке – стороны сделки получают свидетельство о регистрации договора и прав собственности на временного владельца. С данного момента времени аренда официально зарегистрирована и информация о ней содержится во всех необходимых реестрах РФ.

Отказать регистрировать сделку госорган имеет право на основании положений Федерального закона «О регистрации прав на недвижимость и сделок с ними», а также ГК РФ. Устранив все нарушения, можно повторно подать документы и заявление на регистрацию договора.

Советы для арендатора и арендодателя

Стоит уделить особое внимание точному выполнению противоположной стороной условий договора аренды ГК

Несмотря на разный юридический статус арендатора и арендодателя в сделке, в процессе ее осуществления им желательно придерживаться одинаковых правил, способных гарантировать безопасность проводимого мероприятия.

Итак, наш ресурс настоятельно советует сторонам сделки придерживаться ниже представленных правил:

  1. Перед заключением арендного соглашения по нежилому помещению обязательно проконсультируйтесь с профессиональным юристом и обговорите с ним основные нюансы и условия, которые должны быть внесены в договор по-вашему мнению.
  2. В процессе составления договора придерживайтесь всех законодательных норм, касающихся его формы. А лучше – доверьте составление профессионалу.
  3. Уточняйте в соглашении любые детали и условия, которые в будущем могут вызвать споры или быть для вас невыгодными.
  4. Заключая договор и оформляя документы, обращайтесь только к проверенным нотариусам высокой квалификации.
  5. Подписывайте соглашение только в том случае, если полностью согласны с его положениями.
  6. После подписания договора, рассчитанного более чем на один год, обязательно проведите его госрегистрацию.
  7. В период действия арендного соглашения не нарушайте его условий и следите за аналогичными поступками с противоположной стороны. Любое нарушение условий договора является серьезным поводом для его преждевременного расторжения.

Придерживаясь указанных выше советов, можно получить немалые гарантии безопасности, успешности и удовлетворенности от сделки с обеих сторон.

Арендная плата — вид и размерность

Стоимость арендной платы определяется исключительно сторонами договора

Арендная плата является обязательным условием любого договора аренды. В соответствии с законодательство РФ арендатор обязуется выплачивать арендную плату арендодателю в том порядке, который определен ранее заключенным договором.

Нарушение условий соглашения повлечет за собой наложение некоторой ответственности на арендатора: от штрафных санкций до расторжения договора.

Размерность арендной платы и ее формат определяются сторонами перед заключением договора и указываются в нем же. Согласно 614-ой статье ГК РФ она может быть выражена:

  • четко регламентированной суммой, выплачиваемой по некоторым периодами или единовременно;
  • суммой, определяемой исходя из полученного дохода со стороны арендатора от использования арендованного имущества;
  • предоставлением некоторой услуги со стороны арендатора арендодателю;
  • обменом чего-либо на аренду нежилого помещения;
  • определенными затратами со стороны арендатора на улучшение полученного во временное пользование или владение имущества.

Стороны сделки имеют полное право использовать сочетание разных видов арендных плат. Также она может быть пересмотрена, как правило, не более раза за год, вследствие возникших и непредвиденных обстоятельств.

Оформление передачи имущества во временное пользование

Оформление передачи имущества по арендному соглашению зависит от обязательств, накладываемых на обе стороны сделки. Выделяют два основных варианта оформления:

  • обычная аренда;
  • лизинг (финансовая аренда).

Оба варианта договора составляются и оформляют в соответствии с представленной выше информацией. Общий порядок мероприятия следующий:

  1. Заключение устного соглашения между сторонами потенциальной сделки.
  2. Определение условий потенциального договора, которые будут удовлетворять интересам обеих сторон сделки.
  3. Составление договора.
  4. Подписание договора.
  5. Государственная регистрация сделки.

На разных этапах оформления может понадобиться пользоваться услугами юристов/нотариусов. Что может повлечь за собой некоторые траты.

Завершение срока действия соглашения

Как расторгнуть нежелательный договор аренды ГК?

Срок действия договора по аренде нежилого помещения – одно из важнейших условий соглашения. При добросовестном исполнении своих обязательств с обеих сторон сделки срок действия будет завершен в соответствии с указанным в договоре.

Однако в ряде случаев можно провести досрочное расторжение соглашения. Инициатором подобного мероприятия может быть как арендодатель, так и арендатор, если случай удовлетворяет соответствующим законодательным положения.

Согласно 619-ой статье арендодатель имеет полное право требовать досрочного расторжения арендного договора, если:

  • арендатор нарушает условия заключенного соглашения;
  • в процессе владения или пользования нежилое помещение ухудшается;
  • арендатор два раза подряд просрочил срок арендной платы.

Согласно 620-ой статье арендатор имеет полное право требовать досрочного расторжения арендного договора, если:

  • арендодатель не предоставил ему в пользование или владение предмет аренды. Или мешает им пользоваться или владеть;
  • нежилое помещение имеет некоторые дефекты и прочие недостатки, которые мешают арендатору в полной мере пользоваться или владеть арендованным имуществом и ранее не были оговорены арендодателем;
  • описанное помещение полностью непригодно для пользования или владения;
  • арендодатель нарушает условия заключенного договора.

Договор может быть расторгнут только после того, как сторона-инициатор вышлет письменное требование другой стороне устранить неудовлетворяющие ее правам нарушения договора или законодательства РФ.

Если виновная сторона продолжает недобросовестно вести себя относительно положений соглашения или законодательства РФ после получения требований прекратить это, то сторона-инициатор досрочного расторжения документа может подать на нее в суд. Или договориться о расторжении арендных обязательств мирным путем.

Основные нюансы сделки

После того как подробно были рассмотрены Гражданский Кодекс, аренда нежилых помещений отдельно и прочие аспекты подобных сделок, можно резюмировать представленный сегодня материал.

В качестве резюме выступит следующий список основных нюансов данного вида арендной сделки:

  1. Нежилое помещение арендуется с целью его использования каким-либо лицом в своих интересах. В большинстве случаев подобные интересы представляют собой организацию предпринимательской деятельности, однако арендованное имущество также может использоваться и для других целей.
  2. Составляя договор аренды, важно учитывать все законодательные положения, правила и нормы составления, касающиеся данного вопроса. В противном случае договор будет признан недействительным.
  3. Заключенный договор является регулятором правовых отношений между сделками, поэтому нарушение его пунктов недопустимо.
  4. При заключении арендного соглашения на период, больший одного года, его необходимо зарегистрировать в специальном госоргане (Росреестр).
  5. Стоимость оформления сделки для каждой стороны формируется отдельно. Общими тратами сторон могут являться услуги юристов, нотариусов и оплаты госпошлин при регистрации договора (500-2000 рублей для физических лиц и 7 500-15 000 рублей для юридических лиц). Отдельными тратами зачастую выступают средства, потраченные на оформление индивидуальной документации и на прочую канцелярию.

В целом, заключение договора по аренде нежилого помещения – достаточно сложная юридическая процедура. В процессе ее оформления важно учитывать многие законодательные аспекты.

Представленный в сегодняшней статье материал в полной мере освещает порядок проведения сделки, однако не всегда стоит рассчитывать только на себя – иногда лучше довериться профессионалам. Не забывайте об этом.

Также из видео вы сможете узнать о переуступке права аренды нежилого помещения:

Аренда муниципальных нежилых помещений у администрации города – это одно из лучших решений для предпринимателей и компаний, желающих арендовать недвижимость для своего бизнеса. В период кризиса этот шаг позволит арендовать помещение у надежного арендодателя за приемлемую стоимость. Какие особенности существуют при аренде нежилого помещения у города?

Особенности законодательства

Имущество, находящееся в собственности у администрации города, может быть передано арендатору на основе торгов или аукционов. Федеральный закон № 135 от 26.07.2006 года «О защите конкуренции» устанавливает процедуру проведения торгов и другие особенности.

Согласно законодательству, торги проводятся арендодателем муниципальной собственности. В качестве арендодателя могут выступать следующие структуры:

  • комитет имущественных отношении администрации города, если имущество входит в казну данного муниципального образования;
  • унитарные предприятия и муниципальные учреждения, если имущество закрепляются за ними на основе хозяйственного ведения или оперативного управления.

Чтобы взять муниципальное помещение в аренду, необходимо обратиться к официальному сайту торгов по адресу www.torgi.gov.ru. Здесь размещаются все уведомления о начале аукционов и торгов. Согласно законодательству, уведомление необходимо разместить не позже, чем за 20 дней до завершения даты подачи заявок на участие.

Те предприниматели и компании, которые планируют поучаствовать в аукционе, должны в установленный срок подать заявку. Комиссия по организации аукциона рассмотрит заявку и примет решение, можно ли допустить участника к торгам. Далее он будет принят к участию, если представил всю необходимую информацию. В качестве победителя может быть признан только тот участник, который сделал наиболее выгодное предложение.

В течение 10 дней после завершения торгов администрация заключит договор аренды с победителем торгов. Информацию о результатах размещают на сайте.

Преимущества аренды у города

Аренда помещения у городской администрации имеет следующие преимущества:

  1. возможность быстро начать бизнес;
  2. возможность сократить расходы, освободив средства для развития бизнеса;
  3. быстрый подбор помещения, если компании требуются дополнительные офисы;
  4. если бизнес принесет убытки, можно избежать проблемы с распределением имущества между учредителями при наличии недвижимого имущества;
  5. конкурентоспособная стоимость;
  6. расположение объектов в районах с развитой инфраструктурой;
  7. возможность последующего выкупа арендуемого объекта;
  8. прозрачная схема передачи объекта на правах аренды.

В результате, аренда нежилого объекта у городских властей дает возможность начать бизнес, получив помещения ниже рыночной стоимости. А если требуется дополнительный офис, это позволит избежать больших затрат на его приобретение или аренду у частной компании.

Что можно арендовать у города?

Нежилая собственность городской администрации может предоставляться во временное пользование не только юридическим лицам, но и частным гражданам. Администрация может предоставить объекты, которые не относятся к собственности Российской Федерации. Все вопросы аренды и выкупа муниципальных помещений находятся в ведении Комитета по управлению имуществом, находящегося при каждой администрации.

У администрации города можно арендовать следующее:

  • административное здание;
  • склад;
  • офисное помещение.

В случае необходимости у администрации можно взять аренду даже земельный участок.

На сегодняшний день более 70 % недвижимости относится к категории муниципальных объектов. Это приводит к тому, что муниципальные власти становятся практически монопольными игроками на рынке аренды нежилой недвижимости.

Где найти недвижимость для аренды?

Все объекты, имеющиеся в наличии для аренды, находятся на сайте местной администрации. Вы можете ознакомиться со списком и посмотреть условия, по котором они выставлены на торги. Арендовать нежилое помещение можно непосредственно у города. Субаренда у арендатора в данном случае не разрешается.

Если вам необходимо конкретное помещение, необходимо выяснить, кому оно принадлежит. Если окажется, что оно не сдается и его собственником не является коммерческая компания или частное лицо, необходимо обратиться в местную администрацию. Можно обратиться и на сайт администрации, где находится список всех принадлежащих ей объектов. Если объект уже выставлен на аукцион, вы найдете его на сайте торгов.

Оформление договора аренды

Между администрацией города и арендодателем заключается договор аренды. Как правило, он оформляется с победителем торгов. Но бывает исключение, когда распоряжение о передаче имущества в аренду издается главой администрации.

Договор должен содержать основные разделы, как и любой другой договор аренды. В нем подробно указывается название организаций или физических лиц, заключивших договор. В документе подробно описывается объект, который выступает в качестве предмета договора. Необходимо указать подробный адрес расположения, площадь, этаж и другие характеристики объекта. Если этого не сделать, договор не может считаться действительным.

Подробно указываются права и обязанности сторон. Особое значение этот раздел приобретает, если в качестве условия аренды указывается необходимость проведения косметического или капитального ремонта.

Раздел стоимости и условий оплаты должен содержать информацию о точной арендной плате и дате внесения платежей. Это важно, так как без этих сведений договор считается безвозмездным. А в соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор аренды оформляется только на возмездной основе.

Расторжение договора администрацией

Администрация может расторгнуть договор, если допущены нарушения требований законодательства и условий договора. Выделяют следующие типичные основания для расторжения договорных отношений:

  1. Несвоевременная оплата. Если больше 2-х раз подряд допускались просрочки платежей, администрация может расторгнуть договор. В условиях соглашения может быть предусмотрено, что даже единичное нарушение оплаты станет достаточным основанием для расторжения договора.
  2. Неиспользование помещения или использование его не по назначению. Так, договор может быть расторгнут, если вместо офиса арендатор организовал торговое помещение.
  3. Нарушение установленных условий использования имущества. Это может быть капитальный ремонт или перепланировка без согласия администрации.
  4. Отказ от капитального ремонта, если он является обязательным условием договора аренды.

Бывают ситуации, когда администрация разрывает договор, если планирует использовать помещение для других целей. Одной из типичных причин является использованием помещения для социальных нужд. В этом случае город возмещает убытки арендатору.

Таким образом, заключение договора аренды на нежилое помещение с городскими властями имеет свои преимущества. Такой объект в среднем обходится дешевле и одновременно может иметь выгодное расположение. Но существуют и риски, связанные с возможностью расторжения соглашения.

Аренда муниципальных нежилых помещений у администрации города или у казенных (бюджетных) учреждений – право физических лиц и компаний согласно нормам действующего законодательства. Наем недвижимости у муниципалитета означает для арендатора множество преимуществ: прозрачные условия сотрудничества, его длительный срок, приемлемая месячная плата и возможность последующего выкупа.

Особенности аренды помещений у муниципальных властей

Администрация города вправе по своему усмотрению распоряжаться недвижимым имуществом, которое является муниципальной собственностью. По данным статистики, в разных населенных пунктах ей принадлежит до 70% нежилых помещений. Компании и граждане могут арендовать у местных властей:

  • офисы;
  • складские и производственные площади;
  • земельные участки;
  • здания целиком.

К числу преимуществ сотрудничества с муниципалитетом относится следующее:

  • приемлемая арендная плата. Как правило, городская администрация объявляет более привлекательные цены, чем частные собственники;
  • длительный срок. Муниципальная собственность часто сдается на период 5 лет и более;
  • расположение недвижимости в центре города, в районах с развитой инфраструктурой;
  • прозрачные условия аренды, закрепленные договором;
  • право выкупа недвижимости спустя три года после подписания соглашения.

Объект недвижимости сдается в наем:

  • непосредственно собственником (городской администрацией);
  • бюджетным (казенным) учреждением, владеющим имуществом на правах оперативного управления.

В первом случае сдачей в аренду занимается Комитет по управлению имуществом, создаваемый администрацией города. Во втором – руководство учреждения, которое обсуждает свои планы с собственником (муниципалитетом), получает согласие и определяет минимальную месячную плату за помещение по результатам независимой оценки.

Как муниципалитет находит арендаторов?

Согласно положениям ФЗ «О конкуренции», поиск арендатора на муниципальное недвижимое имущество проводится через открытые торги. Существует только два исключения:

  1. Образовательное или научное казенное учреждение сдает площади фирме, которая будет внедрять ее разработки.
  2. Школа, суз или вуз предоставляет площадь спортивной, медицинской компании или организации общественного питания.

Как правило, торги проводятся в форме аукциона. Порядок его организации описывается в Приказе ФАС России №67 от 10.02.2010. Согласно тексту нормативного акта, подготовка начинается с назначения комиссии. В ее состав входит не менее пяти человек, которые не имеют прямой или косвенной заинтересованности в тех или иных результатах конкурса.

Члены аукционной комиссии назначаются организатором торгов – муниципальной администрацией или казенным предприятием, предоставляющим временно свободные площади. В их обязанности входит регистрация заявок, их оценка, сопоставление, определение победителя конкурса.

Второй этап организации торгов – разработка аукционной документации. В Приказе ФАС №67 указано, что она должна содержать следующие сведения:

  • перечень требований к состоянию недвижимости по окончанию срока договора;
  • форма, сумма и периодичность внесения арендных платежей;
  • требования к оформлению и содержанию заявок участников;
  • порядок изменения условий первоначального договора (например, пересмотра оплаты);
  • критерии, которым должны соответствовать участники торгов;
  • информация о сроках и порядке проведения аукциона;
  • алгоритм определения победителя;
  • сумма задатка, вносимого участниками;
  • процедура передачи имущества в пользование арендатору и т. д.

К документации обязательно прилагается проект арендного договора сторон, который считается ее неотъемлемой частью.

Готовая документация и информация о запланированном аукционе размещается на сайте torgi.gov.ru. Посетив этот ресурс, заинтересованные представители бизнеса и физические лица отслеживают актуальные предложения, выбирают подходящие помещения и выгодные условия сотрудничества.

Чтобы арендовать нежилое помещение, хозяйствующие субъекты направляют заявки описанным в правилах способом. Конкурсная комиссия рассматривает обращения и принимает решения о допуске или дает обоснованный отказ.

Как проходит аукцион

Правила организации аукциона для сдачи в аренду муниципальной недвижимости описываются в приказе ФАС № 67. Нормативный акт гласит, что участники или их законные представители должны явиться в назначенное время в место, где будут проходить торги.

Представитель комиссии, назначенный ведущим торгов, называет стартовую цену, после чего участники поднимают карточки и говорят свои варианты, увеличивая обозначенную стоимость на шаг аукциона, указанный в официальном извещении от организатора.

Победителем объявляется тот участник торгов, который предложил самую высокую цену. Организаторы обязаны зафиксировать ход аукциона при помощи видео- или аудиозаписи. Обязательно составляется протокол, содержащий информацию о ходе аукциона и его результате. Готовый документ печатается в двух экземплярах, которые подписываются членами комиссии. Один остается муниципалитету, второй вручается лицу, выигравшему конкурс, вместе с проектом договора аренды.

Если правила аукциона предписывали необходимость внесения задатков, организатор торгов обязан возвратить их участникам в пятидневный срок. Победителю деньги не перечисляются: они направляются на погашение будущих обязательств по аренде.

Договор аренды имущества у муниципалитета

Согласно действующим правилам, договор размещается на сайте torgi.gov.ru вместе с аукционной документацией, поэтому потенциальные участники торгов могут ознакомиться с ним заранее. Это гарантирует прозрачность будущей сделки.

В договоре обязательно указывается размер месячной арендной платы и способ ее перечисления, срок действия, условия досрочного расторжения. Прописываются реквизиты сторон: городской администрации (казенного учреждения) и арендодателя. Соглашение заверяется собственноручными подписями их представителей и печатями.

В текст договора включаются типовые условия, перечисленные в Приказе Министерства экономического развития РФ № 2 от 11.01.2017. Они предполагают, что:

  • арендатор использует объект недвижимости по целевому назначению;
  • несет все расходы, связанные с проведением текущего ремонта;
  • поддерживает помещение в удовлетворительном состоянии (обеспечивает техническую исправность, противопожарную безопасность, чистоту);
  • страхует недвижимое имущество от возможных рисков и свою ответственность перед третьими лицами, связанную с причинением им вреда;
  • своевременно информирует арендодателя о заключаемых договорах страхования и вносимых в них изменениях.

Часто типовые условия дополняются пунктами о запрете самовольной перепланировки помещения, обязанности арендатора своевременно вносить денежные средства и ответственности за допущенную просрочку (пени, штрафные санкции), действиях сторон при наступлении форс-мажорных обстоятельств. Примерный образец договора представлен ниже по ссылке.

Основания для расторжения договора аренды

Муниципальная администрация вправе обязать компанию или гражданина освободить арендуемое помещение и досрочно расторгнуть договор в случае невыполнения второй стороной его условий. К числу возможных оснований для прекращения сотрудничества относится следующее:

  • несвоевременное внесение денежных средств. Ответственность нарушителя прописана в договоре. Администрация вправе включить в него пункт, что даже единичная просрочка служит основанием для «выселения»;
  • использование помещения не по назначению. Администрация расторгает договор в одностороннем порядке, если арендатор превратил офис в магазин, склад – в производственный цех, коммерческое помещение – в жилое;
  • самовольная перепланировка помещения. Если муниципалитет обнаружит это нарушение, договор будет расторгнут.

К числу других оснований для прекращения аренды относится уклонение от обязанности по финансированию текущего ремонта, несоблюдение санитарных, технических норм в помещении, игнорирование требований противопожарной безопасности.

Закон оставляет местной администрации право расторгнуть договор аренды по собственной инициативе при отсутствии нарушений со стороны арендатора. Например, если помещение потребовалось для общественно значимых нужд (открытие больницы, детского сада, организация досугового центра и т. д.), муниципалитет «выселяет» временного владельца и компенсирует ему убытки.

Аренда помещений у городской власти – выгодное решение для бизнеса. Хозяйствующие субъекты могут отслеживать подходящие варианты в режиме онлайн и подавать заявки. Чтобы сотрудничество с муниципалитетом оказалось длительным и беспроблемным, достаточно выполнять условия договора.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *