Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения

Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения

Понятие и определение объекта аренды

Толкование земель сельскохозяйственного назначения закреплено на законодательном уровне, а именно в Земельном кодексе. В соответствии со ст. 77 ЗК РФ, под ними понимаются земли, которые расположены за пределами населенных пунктов и предоставлены для нужд сельского хозяйства (либо же предназначены для подобных целей).

В п. 2 этой же статьи перечислены виды земель, которые могут находиться в их составе, а именно:

  • непосредственно сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, виноградники, сады, залежи);
  • участки, которые заняты внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями или лесными насаждениями, целью которых является обеспечение защиты земель от негативного воздействия (например, от природных или техногенных явлений);
  • земли, на которых расположены водные объекты, здания, строения или сооружения, используемые с целью изготовления, хранения или переработки продукции сельскохозяйственного назначения.

При аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения объектом сделки может выступать любой из перечисленных выше видов участков.

Использоваться они должны строго в тех целях, для которых предназначены. В соответствии со ст. 78 ЗК РФ, они могут использоваться для:

  • ведения сельскохозяйственного производства;
  • садоводства и огородничества;
  • создания защитных лесных насаждений;
  • животноводства;
  • ведения фермерского и личного подсобного хозяйства.

Конкретная цель (или их перечень) обычно закрепляется в отдельном пункте договора аренды земель сельскохозяйственного назначения. При этом стоит учесть, что прописывать там цели, для которых участок не предназначен в соответствии с законодательством, стороны не имеют права.

Минимальные и максимальные сроки

Срок аренды, хотя и не является существенным условием договора, все же играет важную роль при регулировании данной сделки. Требования относительно возможного срока, на который может предоставляться во временное пользование земельный участок, также приведены в Земельном кодексе. В частности, в п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указаны такие сроки:

  • минимальный срок аренды земли — 3 года;
  • максимальный — 49 лет.

Стороны сделки могут устанавливать любой период действия договора аренды, который находится в данных пределах. Стоит учесть, что при этом обязательной будет регистрация документа в Росреестре, без которой он не станет считаться действительным.

Однако в некоторых случаях договор может быть заключен и на меньший срок (то есть до трех лет). Это возможно, если участок предоставляется арендатору для таких целей, как выпас скота или сенокошение.

Если выбранный срок будет составлять менее года, государственная регистрация не потребуется.

Если в договоре не указывается срок его действия, то он считается заключенным бессрочно. Однако в данном случае все равно максимальный период сделки ограничивается сроком, указанном в законодательстве (то есть не более 49 лет).

После окончания установленного периода арендатор имеет преимущественное право на оформление нового договора на этот же участок. Однако это касается только ситуаций, когда он исполнял условия сделки надлежащим образом и использовал землю без нарушений. Если в документе предусмотрено право выкупа, то после истечения срока его действия арендатор может оформить права собственности на нее.

Оформление аренды

По общим правилам, предоставить в аренду сельскохозяйственный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, можно лишь при условии постановки его на кадастровый учет.

В большинстве случаев для получения права арендовать земельный участок претенденту придется пройти процедуру торгов и победить на ней, предложив самую высокую арендную плату.

Без торгов участок передается только в том случае, если в течение месяца после публикации соответствующего заявления в прессе (о том, что определенный участок будет сдаваться в аренду) было подано всего одно заявление. При наличии других претендентов на землю проводятся торги, по результатам которых заключается договор аренды с победителем данного мероприятия.

В договоре прописываются такие существенные условия:

  • предмет сделки (то есть земельный участок) — с точным указанием его площади, адреса и кадастрового номера;
  • величина арендной платы — может быть установлена в твердой сумме, в виде процента или доли от полученной в результате использования земли продукции и т. п.

Кроме этого, в документе прописываются и другие важные условия: срок сделки, права и обязанности сторон, их контактные данные и вид разрешенного использования. Стоит учесть, что в договоре не могут быть прописаны цели использования, для которых участок не предназначен (например, разрешено строительство на садоводческом участке).

Данные действия являются незаконными и могут повлечь за собой административную ответственность.

После подписания договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (если он заключен более чем на год), для чего сторонам необходимо уплатить госпошлину и подготовить пакет необходимых документов. С момента регистрации, которая занимает около месяца со дня обращения, договор вступает в законную силу.

>Как оформляется аренда земель сельскохозяйственного назначения у государства или частного лица?

Можно ли получить сельхоз. участок?

Надел из категории земель сельскохозяйственного назначения получить можно, используя при этом в качестве источника получения государственные массивы или участок собственника частного лица. Оба варианта равно правоспособны и могут быть вполне выгодны обеим сторонам заключения сделки аренды. Права распоряжения землёй её законными владельцами или уполномоченными должностными лицами закреплены в статьях 15 и 24 ЗК РФ.

Например, муниципалитет населённого пункта получил право распоряжения государственными землями, передавая их арендаторам. Переданные участки приносят доход в региональный и местный бюджет в виде арендной платы. А остальной массив, не используемый гражданами, такого дохода не приносит.

С другой стороны, как сельчанин, так и горожанин, могут взять сельхоз участки в аренду:

  • под дачи;
  • для ведения личного подсобного хозяйства;
  • под огороды и бахчи;
  • для ведения бизнеса.

Подробную характеристику и информацию о видах разрешенного использования земель сельхозназначения вы найдете в отдельном материале.

Естественно, владение дачным участком или иным наделом, может существенно улучшить: как материальное благосостояние за счёт сбыта сельскохозяйственной продукции, так и душевное самочувствие, являясь местом отдыха городских жителей.

То же касается собственников земель, которые не используют ЗУ по целевому назначению. Сдав его в аренду, собственник избегает ответственности за неиспользование ЗУ, а также получает соразмерную выгоду в виде оплаты от арендатора. В свою очередь арендатор:

  • получает возможность пользоваться участком;
  • не выкупает право аренды на торгах;
  • в любое время может расторгнуть договор.

Получается, что взаимные выгоды очевидны, если всё тщательно спланировать и оформить должным образом. Но, как и в любом юридическом мероприятии, данная сделка имеет свои нюансы и особенности оформления. Любые ошибки могут привести к несоразмерным тратам и упущенной выгоде.

Важно! Земли сельскохозяйственного назначения в садовых некоммерческих товариществах намного дешевле, но также допускают возведение жилого дома для постоянного проживания. Для посетителей нашего сайта мы подготовили другие полезные материалы, которые помогут разобраться в следующих вопросах:

  • Каковы особенности перевода земель сельхозназначения в другую категорию?
  • Можно ли строить на ЗУ сельхозназначения?
  • Как составить проект рекультивации земель сельхозназначения?
  • Как осуществляется приватизация ЗУ сельхозназначения?

Как взять у частного лица?

Оформить аренду с частным владельцем можно только при условии, что участок поставлен на кадастровый учёт и оформлен в собственность.

С чего начать?

Вначале нужно найти подходящий участок, соответствующий виду разрешённого использования (ВРИ) и целям заинтересованного лица, предполагающего использовать его по назначению. Поиск можно проводить:

  • на сайтах, где представлены участки для аренды;
  • в местных СМИ;
  • на специальных досках объявлений;
  • через риэлтерские компании.

Найденный подходящий участок нужно внимательно осмотреть, после чего можно приступать к оформлению договора.

Документация

Для этого у сторон должны быть гражданские паспорта, а у арендодателя документация на ЗУ:

  • правоустанавливающий документ;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности;
  • кадастровый паспорт ЗУ;
  • кадастровая справка об отсутствии обременений.

Если интересы собственника представляет поверенный, он должен иметь нотариально удостоверенную доверенность.

Составление договора

Стороны составляют письменный договор, который соответствует положениям статей 605 и 606 ГК РФ.

Вносят в него существенные положения:

  1. Предмет договора, где даны сведения о сторонах, с указанием их паспортных данных и параметры участка, с указанием его кадастрового адреса, кадастровых и технических характеристик.
  2. Права и обязанности сторон, где обозначается право арендатора использовать ЗУ по назначению, обрабатывать его и извлекать соразмерную пользу, и право арендодателя на взимание оплаты, а так же – иные положения по усмотрению сторон.
  3. Ответственности сторон, которые перечисляются отдельно для каждого контрагента, с указанием предусмотренных взысканий за нарушение пункта договора, в том числе – взимание пени и штрафа, расторжение договора.
  4. Стоимость аренды и график внесения платежей.
  5. Сроки аренды.
  6. Иные заключительные положения по усмотрению сторон.

С нюансами заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения вы можете ознакомиться .

Регистрация и удостоверение

После составления договора его нужно зарегистрировать в Росреестре, если он составляется более чем на один год. По усмотрению сторон, допускается его удостоверение у нотариуса, эта процедура добровольная.

На заметку. Арендодатель обязан уплачивать налог с дохода (НДФЛ) в размере 13% полученной прибыли.

После оформления договора новый правообладатель может начинать пользоваться наделом согласно целевому назначению. Если при использовании будут нарушены установленные нормативы, ответственность за нарушение будет возложена на арендодателя участка, так как он остаётся его собственником.

Как арендовать у государства?

Алгоритм оформления аренды государственных земель кардинально отличается от договора, заключённого с частным владельцем. Здесь вступают в силу новые правила, в том числе, опирающиеся на регламент муниципальных и локальных законодательных актов. Однако нормы федерального законодательства остаются доминирующими.

Поиск

Поиск подходящего надела так же может опираться на объявления в местных СМИ, где администрация обязана их размещать накануне проведения торгов. Если они не подавались, или заинтересованное лицо может освобождаться от торгов, можно обратиться в местный исполком того населённого пункта, на территории которого расположен участок. Предварительно следует посмотреть кадастровую карту, где указаны свободные массивы.

Куда обращаться?

Подойти нужно в землеустроительный отдел, или к председателю сельского исполкома. Здесь нужно узнать сроки проведения торгов и написать заявление на участие в них. Обязательно указать, что заявлено о приобретении права аренды на участок из категории сельскохозяйственных земель.

Также обязательно указать в заявлении о намерении участвовать в торгах или о своём праве получить ЗУ без аукциона по первично установленной стоимости. Внизу заявления, после подписи, оставить свои контактные данные для обратной связи. Желательно указать несколько способов связи. Например:

  • почтовый адрес;
  • электронный адрес;
  • номер телефона.

По указанному адресу или номеру с заявителем будет установлена связь для его информирования по заявленному вопросу.

Пакет бумаг

К заявлению прилагается пакет документации, подтверждающий право заявителя на освобождение от торгов. Такое допустимо:

  • для многодетных семей;
  • лиц с инвалидностью;
  • семей, где воспитываются дети инвалиды;
  • для иных категорий, согласно муниципального законодательства.

Справка. Если заявитель готов участвовать в торгах, от него требуется приложить только гражданский паспорт, с пропиской на территории РФ. В других случаях уполномоченное лицо вправе затребовать дополнительную документацию.

Сроки рассмотрения и принятия решения

В течение 5 рабочих дней решается вопрос о принятии заявления в производство. Если оно принято – то поступает на рассмотрение административной комиссии. Комиссия обязана рассмотреть его на ближайших публичных слушаниях. Это может занять до одного, и даже до полутора месяцев. Но после проведения слушаний, выписка из протокола выдаётся в течение трёх рабочих дней.

Если принято положительное решение по вопросу для лица, которое может освобождаться от участия в торгах, то он может заключить с администрацией договор аренды.

Оформление

Составляется по типовому образцу, на бланках, разработанных местным органом власти. В нём указывается:

  1. Сведения о новом правообладателе, его паспортные данные и место прописки.
  2. Полное наименование органа власти, передающего право пользования землёй, с указанием должного лица, которое выступает ответственным исполнителем от администрации.
  3. Кадастровые характеристики земельного участка.
  4. Стоимость аренды.
  5. Условия вступления в права аренды, правила внесения ежегодных платежей.
  6. Иные положения, по усмотрению муниципалитета.
  7. По завершении ставятся подписи сторон, ставится печать администрации.

К договору прилагается выписка из протокола с решением комиссии, квитанция об уплате стоимости права аренды.

Расчёт стоимости

На административной комиссии по усмотрению членов комиссии устанавливается стоимость пользования 1 м2 земли в течение года. Для каждого выделенного в натуре участка эта стоимость умножается на его общую площадь. С тонкостями процедуры кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения и методикой расчета стоимости участка можно ознакомиться .

Исходя из сроков аренды, ежегодная плата умножается на долгосрочность действия договора. Часть установленной стоимости уплачивается в результате участия в торгах, остаток вносится в муниципальный бюджет ежегодно, в указанный срок.

Госпошлина за административные услуги не уплачивается. Однако участники аукционов вносят установленный организаторами торгов взнос. Если участник проигрывает, не приобретая объекта – взнос возвращается. Если он приобретает землю – взнос учитывается как авансовый платёж при расчёте за приобретение арендных прав. Недобросовестные участники, выигравшие лот, но отказавшиеся от его выкупа, лишаются внесённого взноса, о чём должны предупреждаться своевременно, до начала аукциона.

Справка. Госпошлина уплачивается в Росреестр в размере 2 тысячи рублей, при регистрации договора аренды.

Что делать после заключения?

Получив надел в аренду, правообладатель обязан зарегистрировать договор в Росреестре согласно нормам Федерального закона № 218-ФЗ, от 13.07.2015 г. Только по завершении регистрационной процедуры арендатор вступает в права владения ЗУ, но его правоспособность ограничена, так как основным собственником остаётся муниципалитет или частное лицо – собственник.

Поэтому арендатор не может выставлять полученный участок для имущественной сделки, передать его по наследству, то есть его возможности существенно отличаются от тех, которые принадлежат собственнику.

Он может:

  1. Выкупить землю, воспользовавшись правом преимущественной покупки.
  2. Использовать её в своих интересах в течение предусмотренного времени, получая выгоду от обработки земли.
  3. Беспрепятственно проводить все виды работ, предусмотренные установленным перечнем ВРИ.

Нарушать правила целевого использования недопустимо, за что может вменяться штрафная санкция, с правом принудительного административного изъятия участка (ст. 8.8 и 23.21 КоАП РФ, ст. 6 ФЗ 101-ФЗ).

Если правообладатель утратит возможность или желание обрабатывать данный участок, он может:

  • Переоформить ЗУ договором цессии, переуступив право аренды, без расторжения договора с администрацией.
  • Оформить субаренду.

Важно! Для расторжения договора потребуются веские аргументы. Если администрация не согласится на данный шаг, то потребуется обращаться в суд.

Субаренда

Также арендатор вправе оформить субаренду, увеличив оплату за использование надела, и получая выгоду из назначенной разницы в оплате. Но для этого требуется обязательное согласие собственника ЗУ. Согласие может быть получено:

  • оформлением дополнительного соглашения;
  • предварительным внесением в договор аренды положения о её допустимости.

Если в предмете договора внесена формулировка «без права субаренды», то составлять таковой договор нельзя.

Договор субаренды не имеет автономной юридической силы, он является приложением к основному договору.

Такой договор составляется между арендатором и новым участником имущественной сделки. В то же время арендатор не утрачивает своей ответственности перед арендодателем, а приобретает дополнительные обязательства – за действия нового правообладателя.

В договор субаренды вносятся все существенные положения, он подписывается сторонами. Может удостоверяться нотариально. Если заключается более чем на год – обязательно регистрируется в Росреестре. С полученной прибыли арендатор уплачивает НДФЛ.

Практические рекомендации и подводные камни

При оформлении аренды нужно быть предельно внимательным и приобретать данное право только на тот участок, который подходит по целям его использования. Иначе освободиться от бремени аренды окажется сложно, а уплачивать арендную плату придётся до момента расторжения договора. При этом не факт, что суд встанет на сторону незадачливого правообладателя, тогда действие аренды будет актуально до указанного в договоре срока.

Рекомендация. Обязательно нужно составлять передаточный акт.

Если он не будет составлен, то арендодатель сможет расторгнуть договор, присвоив неотделимые улучшения участка, привнесённые арендатором. При наличии акта, арендатор вправе возместить имущественный ущерб. Но если работы на участке произведены вопреки установленному ВРИ, для инициатора таких работ наступит ответственность. Она допускает признания административного правонарушения, с обязательством устранить всё возведённое на участке.

Устный договор аренды без официального оформления так же может быть чреват неприятностями. В любой момент арендодатель сможет изъять участок из пользования и обвинить нанимателя в самозахвате. То же касается недобросовестности арендатора – нанесённый участку вред арендодатель не сможет восстановить из ресурса лица, нанёсшего ущерб, так как неформальные отношения судом не рассматриваются.

Договор аренды – это юридический документ, который может заключаться как с частным собственником, так и с исполкомом. В том числе – при участии в аукционе или без такового. После заключения договора, арендатор получает право пользования участком, без права имущественного распоряжения им.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *