Аренда земли без торгов

Аренда земли без торгов

Земельные вопросы

01 марта 2015 г. вступил в силу закон №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации» . Одним из дополнений закона является глава V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности», регламентирующая все случаи предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков в аренду, в безвозмездное пользование, в постоянное (бессрочное) пользование, в собственность.

Приобретение земельных участков может осуществляться без проведения или с проведением торгов (аукциона). По выкупной стоимости, длительности и сложности процедуры значительно выгоднее получать земельные участки без проведения аукциона.

Условия предоставления земельных участков без торгов

В п.1 ст. 39.15, п.2 ст.39.3, ст. 39.5, п.2 ст. 39.6, п.2 ст 39.10 ЗК РФ обозначены условия предоставления земельных участков без торгов. Наиболее выгодные условия предложены в ст. 39.5.

Бесплатно без торгов земля предоставляется в следующих случаях:

  • Если в отношении земельного участка заключен договор о развитии застроенной территории. При этом, земля предоставляется лицу, с которым заключен такой договор;
  • Если на земельном участке расположены здания и сооружения религиозного либо благотворительного назначения. Земля передается в собственность бесплатно религиозной организации, которой принадлежат данные здания и сооружения;
  • Если земельный участок предназначен для сельскохозяйственного производства и ранее предоставлен религиозной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования. Земля передается в собственность религиозной организации бесплатно;
  • Если земельный участок образован в результате раздела земельного участка, предоставленного созданной гражданами некоммерческой организации для ведения садоводства, огородничества. Выделенный участок относится к имуществу общего пользования и предоставляется в общую собственность гражданам — членам такой некоммерческой организации;
  • Если земельный участок был ранее предоставлен в безвозмездное пользование гражданам для ведения ЛПХ или осуществления деятельности К(Ф)Х. Участок предоставляется в собственность гражданину, который использовал участок, на дополнительных условиях: 1) по истечении 5 лет со дня предоставления, 2) использовании земли в указанный период в соответствии с разрешенным использованием, 3) при условии работы гражданина по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которая определена законом субъекта РФ.

Земельным кодексом предусмотрено, что в каждом муниципальном образовании могут быть установлены свои приоритетные специальности, для которых предусмотрена возможность льготного получения земли в собственность бесплатно.

  • При предоставлении земельных участков под ИЖС гражданам, имеющим трех и более детей. Органами государственной власти субъектов РФ могут быть предусмотрены для данной категории граждан дополнительные требования (содержание на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях).

Ст. 39.10 ЗК РФ не подразумевает никаких выплат (арендной платы, налогов, выкупной стоимости) за пользование участком, но передача земли осуществляется только во временное пользование.

Земельные участки могут быть выделены в безвозмездное пользование без торгов:

  • гражданину для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности на срок не более 6 лет;
  • для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства гражданам, которые работают по основному месту работы в муниципальных образованиях по специальностям, установленным законом субъекта РФ, на срок не более 6 лет;
  • гражданину, если на земельном участке находится служебное жилое помещение в виде жилого дома, предоставленное этому гражданину, на срок права пользования таким жилым помещением;
  • гражданам в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных участках на срок не более 5 лет;
  • в виде служебных наделов работникам организаций на срок трудового договора;
  • гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного, охотхозяйственного, лесохозяйственного и иного использования, не предусматривающего строительства зданий, сооружений, если такие земельные участки включены в перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, на срок не более чем 5 лет;
  • некоммерческим организациям, созданным гражданами, для ведения огородничества или садоводства на срок не более чем 5 лет;
  • некоммерческим организациям, созданным гражданами, в целях жилищного строительства в случаях и на срок, которые предусмотрены федеральными законами;
  • религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до 10 лет;
  • религиозным организациям, если на таких земельных участках расположены принадлежащие им на праве безвозмездного пользования здания, сооружения, на срок до прекращения прав на указанные здания, сооружения;
  • лицам, с которыми заключены гражданско-правовые договоры на строительство или реконструкцию объектов недвижимости, осуществляемые полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета, на срок исполнения этих договоров;
  • лицам, с которыми заключены государственные контракты на выполнение работ, оказание услуг для обеспечения обороны страны и безопасности государства, осуществляемых полностью за счет средств федерального бюджета, на срок исполнения указанного контракта;
  • лицам, относящимся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока, и их общинам на срок не более 10 лет;
  • некоммерческим организациям, созданным субъектом РФ в целях жилищного строительства для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, на период осуществления строительства;
  • лицу, право безвозмездного пользования которого на земельный участок прекращено в связи с изъятием земли для государственных или муниципальных нужд, взамен изъятого земельного участка на срок в зависимости от основания возникновения права безвозмездного пользования на изъятый земельный участок;
  • лицу, имеющему право на заключение договора безвозмездного пользования земельным участком, в случае и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» .

Аренда земельного участка без торгов

Объемный перечень предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности в аренду без торгов (п.2 ст.39.6 ЗК РФ)систематизирован ниже в зависимости от категории граждан.

Договор аренды без проведения торгов заключается:

с Физическими лицами (гражданами) в случае передачи в аренду:

  • земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования,
  • земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования. Земля передается в аренду членам такой некоммерческой организации;
  • земельного участка, зарезервированного для государственных или муниципальных нужд или ограниченного в обороте;
  • земельного участка для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
  • земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства в случае его расположения за границами населенного пункта;
  • земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
  • любого земельного участка, если он предоставляется гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации;
  • земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ;
  • земельного участка взамен земельного участка, уже предоставленного на праве аренды, но изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

С Некоммерческими организациями, в случае передачи в аренду:

  • земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства в случае, если это предусмотрено решением общего собрания;
  • земельного участка, образованного в результате раздела ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего пользования;

С Юридическими лицами, в случае передачи в аренду:

  • земельного участка по указу или распоряжению Президента РФ;
  • земельного участка по распоряжению Правительства РФ для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов;
  • земельного участка по распоряжению высшего должностного лица субъекта РФ для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов;
  • земельного участка для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения;
  • земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц;
  • земельного участка взамен земельного участка, ранее предоставленного юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

С собственниками зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, в случае передачи в аренду:

  • земельного участка, на котором расположены здания, сооружения. Участки могут передаваться в аренду без торгов лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления;
  • земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства;

С Лицами, с которыми ранее заключены договоры в отношении земельных участков, в случае передачи в аренду:

  • земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории. Договор аренды без торгов заключается с лицами, с которым заключен договор комплексного освоения территории;
  • земельного участка, образованного в границах застроенной территории. Договор аренды без торгов заключается с лицами, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;
  • земельного участка для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса. Договор аренды без торгов заключается с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;
  • земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением. Договор аренды без торгов заключается с лицом, с которым заключено концессионное соглашение;
  • земельного участка, необходимого для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства. Договор аренды без торгов заключается с лицом, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
  • земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, для строительства объектов инфраструктуры этой зоны. Договор аренды без торгов заключается с лицом, с которым заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны;
  • земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Договор аренды без торгов заключается с лицом, ранее заключившим договор об освоении территории;
  • земельного участка для добычи (вылова) водных биологических ресурсов. Договор аренды без торгов заключается с лицом, с которым ранее заключены договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами;

С религиозными организациями, казачьими обществами в случае передачи в аренду земельного участка для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ;

С недропользователями в случае передачи в аренду земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами;

С резидентами особой экономической зоны или управляющими компаниями в случае передачи в аренду земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта РФ, местного бюджета, внебюджетных источников финансирования объектов недвижимости по управлению этими и ранее созданными объектами недвижимости;

С резидентами зоны территориального развития в случае передачи в аренду земельного участка в границах указанной зоны для реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией;

С резидентами свободного порта Владивосток в случае передачи в аренду земельного участка на территории свободного порта Владивосток.

В особых случаях для выполнения деятельности, связанной с государственными интересами или интересами государственных компаний земельные участки без торгов могут передаваться в аренду:

  • для размещения водохранилищ или гидротехнических сооружений, если размещение этих объектов предусмотрено документами территориального планирования в качестве объектов федерального, регионального или местного значения;
  • Государственной компании «Российские автомобильные дороги» для осуществления деятельности в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог;
  • открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» для осуществления деятельности компании, а также для размещения объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
  • по решению Правительства РФ для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пунктов хранения, хранилищ радиоактивных отходов и пунктов захоронения радиоактивных отходов;
  • для выполнения международных обязательств Российской Федерации;

Договор аренды земельного участка из государственной или муниципальной собственности без проведения торгов может быть заключен повторно с арендатором земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства. При этом необходимо, чтобы выполнялись условия надлежащего использования земли. Заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Цена земельного участка без проведения торгов

Цена приобретения (выкупа, приватизации) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может устанавливаться:

  • по результатам аукциона;
  • в размере начальной цены предмета аукциона. Уполномоченный орган может выбрать рыночную или кадастровую стоимость земельного участка. Устанавливать начальную цену на уровне кадастровой стоимости разрешено только в том случае, если кадастровая оценка проводилась не раньше чем за 5 лет до аукциона;
  • не выше кадастровой стоимости, в случае заключения договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов.

Цена аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может устанавливаться:

  • по результатам аукциона;
  • в размере начальной цены предмета аукциона;
  • в порядке, установленном Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления;
  • не выше размера земельного налога в случаях заключения договора аренды:

— с лицом, которое имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка без проведения торгов;
— с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;
— с лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования;
— с лицами, которым на праве оперативного управления принадлежат находящиеся на земельном участке здания, сооружения, помещения в них;
— с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;
— с юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ (действующая редакция от 08.03.2015). – http://www.consultant.ru/popular/earth/.
О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации. Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ (ред. от 08.03.2015) . –http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_176350/#p26.
О содействии развитию жилищного строительства. Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ (ред. От 13.07.2015). — http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_78700/.

Кто может получить?

Получить землю без проведения торгов может практически любой человек. Если заявку на участие в аукционе подает только один претендент, он и станет арендатором.

Аукцион признается несостоявшимся, а участник получает землю по минимальной стоимости. Но закон предусматривает случаи, когда заявитель имеет преимущественное право аренды.

Для физических и юридических лиц действуют разные условия.

Физические лица

Обычные граждане получают преимущественное право аренды, если:

  1. На участке есть капитальное строение, которое находится в собственности претендента. Во внимание не принимается самострой. Дом должен быть зарегистрирован в собственность по всем правилам.
  2. Текущий арендатор начал строительные работы. Продление аренды осуществляется только 1 раз до завершения строительства.
  3. Текущий арендатор получил землю под садоводство, огородничество или другие хозяйственные нужды (например, сенокос или выпас животных) и подал заявление на продление аренды до истечения срока действия текущего договора.
  4. У гражданина были изъяты земли для государственных или муниципальных нужд. Он получает новый участок в качестве компенсации, поэтому аукцион не проводится.
  5. Претендент имеет право на первоочередное или внеочередное приобретение земли.

Не проводятся торги для предоставления земли в субаренду. Если основной арендатор получил участок от государства на срок больше 5 лет, он может полностью или частично передать право пользования третьим лицам, для выбора которых не проводятся торги. Размер платы устанавливается лично основным арендатором.

Юридические лица

“Льгот” для организаций намного больше, чем для частных лиц. Хотя количество пунктов меньше, под их влияние попадает огромное количество больших и малых фирм.

Без торгов можно обойтись, если земля будет использована для:

  • аграрной промышленности;
  • сельскохозяйственных работ некоммерческой организации;
  • строительства объектов энергетики, обороны, связи, ТВ и других важных отраслей, включая железнодорожное полотно и федеральные трассы.

Последний пункт является самым обширным. Преимущественное право получают как российские компании, так и зарубежные. При условии, что объект нужен для международного представительства России в этой сфере.

Также без торгов получить землю в аренду можно при наличии на территории участка капитального строения, которое принадлежит организации.

Как взять землю без аукциона: порядок процедуры

Арендаторы, у которых заканчивается договор аренды, имеют право продлить срок пользования землей. При этом участок не выставляется на аукцион, а сами граждане проходят облегченную процедуру. Если же гражданин претендует на аренду нового участка, то ему придется пройти все перечисленные ниже пункты.

Поиск свободного участка

В России довольно много земель, которые находятся в собственности государства, но не поставлены на кадастровый учет. Именно среди таких территорий можно выбрать подходящий участок.

Посмотреть карту с занятыми и свободными землями можно на сайте Росреестра. Доступ к кадастровой карте бесплатный. Но в электронной версии нет перечня условных обозначений.

Пользователю потребуется многократно увеличить масштаб, чтобы посмотреть границы участков и их номера. Занятые земли выделены серым цветом.

Составление схемы

Если гражданин определился с тем, где он хочет получить участок, ему необходимо на карте выделить эту зону. Рисовать и чертить можно прямо в электронной версии. Затем страницу с пометками достаточно распечатать.

Доверить составление схемы рекомендуется кадастровому инженеру. Земельные участки на карте имеют разнообразную форму, что связано с особенностями межевания.

Кадастровый инженер правильно очертит нужный участок. А в случае если эту территорию использовать нельзя, подскажет, где еще можно выбрать землю.

Предварительное согласование

После оформления участка на карте, гражданину необходимо обратиться в муниципалитет. Подавать документы нужно в ту администрацию, которая отвечает за район, где находится земельный надел.

Потребуется направить на имя главы муниципалитета:

  • заявление о согласовании выделения участка;
  • схему участка от кадастрового инженера;
  • копию паспорта, включая страницу с регистрацией.

В самой заявке обязательно нужно указать цель аренды земельного участка. Например, под ИЖС или садоводство. Это повлияет на установление арендной платы.

Так как свободные территории не имеют кадастрового номера, для удобства проверки местности указывается кадастровый квартал, в который они входят.

Решение о выделении земельного надела выносится в течение месяца. После этого можно приступать к оформлению кадастрового паспорта.

Постановка на учет

Будущий арендатор самостоятельно должен поставить участок на учет. Расходы также оплачивает инициатор. Для этого потребуется помощь кадастрового инженера.

Специалист проведет межевание на основе утвержденной схемы, а затем поставит территорию на кадастровый учет и оформит паспорт.

Заявление

Подать заявление на право предоставления аренды можно только на землю с кадастровым номером. Поэтому продление уже существующего договора аренды начинается только с этого этапа. В муниципалитет отправляется заявка на аренду.

При себе необходимо иметь:

  • собственный паспорт (или иной документ, подтверждающий личность иностранца или лица без гражданства);
  • кадастровый паспорт участка;
  • постановление о согласовании схемы (не обязательно, но сотрудники могут запросить всю “переписку”).

Если нет никаких споров, то заявление регистрируется. После чего начинается создание договора аренды.

Заключение договора

Проект договора аренды присылается заявителю по почте в 3 экземплярах. В течение месяца со дня подачи заявления гражданин должен подписать все 3 договора.

Один комплект он оставляет себе, второй — отправляет назад в администрацию, а третий нужен для регистрации сделки.

В договоре указывается размер арендной платы, который не обсуждается на предыдущих шагах. А также прописаны способы внесения платежей. Обычно арендатор сразу же должен оплатить пользование землей на полгода вперед.

Регистрация

С договором об аренде и паспортом арендатор должен обратиться в течение 10 дней в Росреестр для регистрации сделки.

Также потребуется оплатить пошлину за регистрацию договора:

  • 2000 рублей для физ.лица;
  • 22000 рублей для организации.

После посещения Росреестра официально вступает в силу договор аренды.

Получение земли без торгов — длительная процедура, которая растягивается на несколько месяцев при условии необходимости искать подходящий участок. Текущие арендаторы могут без проблем продлить договор по простому заявлению.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *