Бухучет в управляющей компании

Бухучет в управляющей компании

Содержание

Особенности бухучета в управляющей компании ЖКХ

Стандартной деятельностью всех управленцев является покупка необходимых ресурсов у соответствующих поставщиков и дальнейшая продажа их собственникам жилья.

Также к функциям УК относятся:

  • Расчёты с собственниками жилых помещений.
  • Учёт налогов.
  • Учёт материалов.
  • Вопросы оплаты труда сотрудников.
  • Расчёты с другими контрагаентами.

При покупке и реализации ресурсов возникает дебиторская задолженность и некоторые расходы. Это является неизбежным моментом.

В связи с этим ведение бухучёта в УК проходит в несколько этапов:

  1. Выбор учётной политики. Здесь устанавливается и прописывается перечень правил, позволяющих учитывать все доходы, расходы и прочие активы организации. Чем точнее и тщательнее сформированы все нюансы и разобраны все вопросы, тем легче будет ведение бухгалтерского учёта на предприятии.
  2. Разработка и выбор плана счетов. Этот документ формируется и обновляется на основании приказа Министерства Финансов №94н. В план должны быть включены только те счета, которые по факту будут использоваться в трудовой деятельности УК.
  3. Утверждение форм первичных документов. УК могут использовать свои фирменные бланки, предварительно изготовив их, и утвердив, либо стандартные унифицированные формы документов. В том и другом случае вся документация должна быть закреплена в учётной политике компании.
  4. Ведение бухгалтерского учёта. Эти обязанности выполняют уполномоченные сотрудники по участкам.
  5. Предоставление отчётов. Главными документами является финансовый отчёт, бухгалтерский баланс и иные, предусмотренные ФЗ №402.

Первые три пункта в обязательном порядке должны быть оговорены и оформлены в отдельном приказе, который подписывают директор компании и главный бухгалтер.

В основные должностные обязанности главбуха входят:

  • Контроль ведения всех участков бухгалтерского учёта.
  • Контроль над кассовой дисциплиной и операциями.
  • Оплата страховых взносов.
  • Анализ налоговой политики.
  • Осуществление финансового анализа.
  • Формирование информационных систем бухучёта.
  • Организация ведения бухучёта в компании.
  • Подготовка и утверждение форм различных документов, рабочих планов и иной сопутствующей документации.
  • Предоставление информации внутренним и внешним пользователям.
  • Проведение проверок и ревизий.
  • Контроль своевременного перечисления налогов в бюджет.
  • Формирование учётной политики на предприятии.
  • Контроль над введением хозяйственных операций.
  • Формирование документации по недостачам и незаконной трате денежных средств жильцов.

Обязанности главного бухгалтера не имеют особых отличий от обязанностей такой же должности в других сферах деятельности.

Налогообложение управляющих компаний ЖКХ

Все УК могут самостоятельно решать, какую систему налогообложения выбрать. Варианта может быть два УСН или ОСНО. Оба варианта содержат два вида налога:

  1. на прибыль;
  2. добавленную стоимость.

ОСНО широко используется во многих организациях. Однако система имеет значительный минус, заключающийся в высоком проценте налога на прибыль (20%). Дополнительно следует оплачивать НДС.

Для деятельности управляющих компаний этот процент очень большой и весьма невыгодный. Ведь всем известно, что некоторые новые УК работают первое время иногда в минус.

Однако преимуществом является тот факт, что на услуги, которые предоставляют УК, НДС не распространяется. Этот момент чётко разъясняет статья 149 НК РФ. Одновременно с этим, все предоставляемые услуги УК имеют единую цену, поэтому заработать какую-либо прибыль на этом у компании особо не получается.

Если говорить про систему УСН, то её используют небольшие компании. Как правило, доход таких фирм не превышает 60 000 000 рублей, а штат работников составляет не более 100 человек. Система УСН наиболее выгодна для УК, поэтому с ней работает множество компаний.

ОКВЭД в сфере ЖКХ

Любая УК ведёт свою деятельность с целью извлечения прибыли. В связи с этим все компании обязаны пройти соответствующую регистрацию и получить код Общероссийского классификатора.

Этот код назначается с той целью, чтобы органы налоговой службы были в курсе, какой деятельностью занимается та или иная организация. Юридические лица не имеют право начинать свою деятельность без получения кода. Актуальными для УК являются следующие коды:

  1. 70.32.2.
  2. 70.31.
  3. 70.32.

Эти цифры свидетельствуют о том, что компания осуществляет деятельность, связанную с управлением недвижимости, учётом и проведением инвентаризации.

Подробную информацию о том, как организовать бизнес УК, вы найдете на нашем портале. Читайте материалы о создании управляющей компании с нуля и грамотном управлении ею, порядке раскрытия информации УК и регистрации в ГИС ЖКХ, о получении лицензии и основаниях для ее отзыва, а также о договорах с ресурсоснабжающими организациями, способах погашения задолженности перед ними и особенностях процедуры банкротства управляющей компании.

Подводя итоги, отметим, что вести бухгалтерский учёт в УК не сложно, если этим занимается грамотный, образованный и опытный специалист. Основное, что следует выполнить – это правильно сформировать учётную политику, определиться с системой налогообложения и знать основные проводки. Актуальный план счетов всегда должен находиться на рабочем месте бухгалтера. Также следует своевременно следить за постоянными обновлениями в бухгалтерском учёте. Как правило, изменения происходят достаточно часто.

Выполняя эти правила, вы предупредите проблемы с ведением бухгалтерского и налогового учета в управляющих компаниях, а также сложности с налоговыми органами.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Раздельный учет НДС.

1. Организация осуществляет налогооблагаемые операции, а также операции, не облагаемые НДС:

–реализацию коммунальных услуг (пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ);

–реализацию работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД (пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ).

2. Организация ведет раздельный учет операций, облагаемых и не облагаемых НДС, с использованием счетов бухгалтерского учета.

К субсчету 90‑1 «Выручка» открыты субсчета второго порядка:

–90‑1‑1 «Выручка по содержанию общего имущества, не облагаемая НДС»;

–90‑1‑2 «Выручка по текущему ремонту общего имущества, не облагаемая НДС»;

–90‑1‑3 «Выручка по управлению МКД, облагаемая НДС»;

–90‑1‑4 «Выручка по коммунальным услугам, не облагаемая НДС».

К субсчету 90‑2 «Себестоимость продаж» открыты субсчета второго порядка:

–90‑2‑1 «Себестоимость содержания общего имущества»;

–90‑2‑2 «Себестоимость текущего ремонта общего имущества»;

–90‑2‑3 «Себестоимость управления МКД»;

–90‑2‑4 «Себестоимость коммунальных услуг».

Аналогичным образом строится учет на счете 20 «Основное производство».

К счету 20 «Основное производство» открыты субсчета:

–20‑1 «Содержание общего имущества»;

–20‑2 «Текущий ремонт общего имущества»;

–20‑3 «Управление МКД»;

–20‑4 «Коммунальные услуги».

3. Для целей ведения раздельного учета НДС в состав прямых расходов, связанных с реализацией коммунальных услуг, не облагаемых НДС, включается стоимость соответствующих коммунальных ресурсов, приобретенных у РСО.

В налоговых периодах, когда стоимость реализации коммунальной услуги превышает стоимость соответствующего коммунального ресурса, приобретенного у РСО, с суммы разницы исчисляется НДС по ставке 18/118.

В налоговых периодах, когда стоимость коммунального ресурса, приобретенного у РСО, превышает стоимость реализации коммунальной услуги, с суммы разницы вычет «входного» НДС не применяется.

4. Для целей ведения раздельного учета НДС в состав прямых расходов, связанных с реализацией работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, включается стоимость данных работ (услуг), приобретенных у подрядчиков (исполнителей).

В налоговых периодах, когда стоимость реализации работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД превышает стоимость приобретения соответствующей работы (услуги) у подрядчика, с суммы разницы исчисляется НДС по ставке 18/118.

В налоговых периодах, когда стоимость работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, приобретенной у подрядчика, превышает стоимость реализации соответствующей работы (услуги), с суммы разницы вычет «входного» НДС не применяется.

5. Организация ведет раздельный учет НДС, предъявленного поставщиками и подрядчиками, с использованием счетов бухгалтерского учета.

К субсчету 19‑1 «НДС при приобретении основных средств» открыты субсчета второго порядка:

–19‑1‑1 «НДС при приобретении ОС, используемых в облагаемых налогом операциях»;

–19‑1‑2 «НДС при приобретении ОС, используемых в не облагаемых налогом операциях»;

–19‑1‑3 «НДС при приобретении ОС, используемых в облагаемых и не облагаемых налогом операциях».

К субсчету 19‑3 «НДС по приобретенным материально-производственным запасам» открыты субсчета второго порядка:

–19‑3‑1 «НДС по приобретенным МПЗ, используемым в облагаемых налогом операциях»;

–19‑3‑2 «НДС по приобретенным МПЗ, используемым в не облагаемых налогом операциях»;

–19‑3‑3 «НДС по приобретенным МПЗ, используемым в облагаемых и не облагаемых налогом операциях».

6. К ОС и МПЗ, а также к иным товарам, работам, услугам, используемым одновременно в облагаемых и не облагаемых НДС операциях, относятся приобретения, принимаемые в соответствии с учетной политикой для целей бухгалтерского учета к учету на счете 26 «Общехозяйственные расходы».

7. В налоговых периодах, когда доля совокупных расходов по операциям, освобожденным от налогообложения, не превышает 5 % общей величины совокупных расходов, суммы «входного» НДС, принятые к учету на всех субсчетах, открытых к счету 19, принимаются к вычету.

Доля совокупных расходов по операциям, освобожденным от налогообложения, определяется по формуле:

Показатели расходов принимаются в суммах, соответствующих оборотам по дебету субсчета 90‑2 в корреспонденции с кредитом соответствующего счета (20, 26) за налоговый период. Показатели расходов принимаются без учета «входного» НДС.

Доля общехозяйственных расходов определяется по формуле:

Показатели выручки принимаются без учета НДС.

8. По итогам налогового периода составляется налоговый регистр, в котором приводится расчет доли расходов, связанных с не облагаемыми НДС операциями, дающей право не вести раздельный учет.

9. В налоговых периодах, когда доля совокупных расходов по операциям, освобожденным от налогообложения, превышает 5 % общей величины совокупных расходов, суммы «входного» НДС по приобретениям, используемым одновременно в облагаемых и не облагаемых налогом операциях, принимаются к вычету и включаются в стоимость приобретений согласно пропорции.

Сумма НДС, принимаемая к вычету, рассчитывается по итогам налогового периода по следующей формуле:

Статья: Что такое услуги по управлению многоквартирным домом? (Сергеева Н.В.) («Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2009, n 12)

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2009, N 12
ЧТО ТАКОЕ УСЛУГИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ?
Предметом договора управления является предоставление управляющей организацией собственникам помещений коммунальных услуг, а также выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества. Как квалифицировать организационную деятельность, которую ведет управляющая компания в рамках договора управления конкретным домом (заключение договоров с подрядчиками, контроль их исполнения, расчет платы, печать счетов, информирование собственников, регистрационный учет граждан)? Можно ли считать эту деятельность самостоятельными услугами управления, которые компания оказывает своим клиентам?
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Фактически это единственная норма в законодательстве, в которой упоминается о работах и услугах по управлению многоквартирным домом. На основании положений п. 2 ст. 152 ЖК РФ в Решении ВС РФ от 25.12.2008 N ГКПИ08-1871 отмечено, что управляющая организация, основной деятельностью которой является управление жилищным фондом, обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме, получает плату за оказываемые услуги по управлению многоквартирным домом. Однако суд не пояснил, в чем же состоит такая деятельность, как оказание услуг по управлению домом.
В силу п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Аналогичным образом в перечень работ и услуг, составляющих предмет договора управления, включены только содержание и ремонт общего имущества, а также коммунальные услуги (п. 2, пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ). Об услуге управления как таковой (конкретной деятельности, осуществляемой по заданию жителей) речь не идет.
В части коммунальных услуг управляющая организация не может получать прибыль, поскольку приобретает коммунальные ресурсы у РСО и предоставляет коммунальные услуги гражданам по одному и тому же тарифу, установленному для населения. Какие-либо расходы управляющей компании не могут быть включены в тариф на оказание коммунальных услуг (Определение ВС РФ от 05.03.2009 N КАС09-43).
В свою очередь, согласно п. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества представлен в п. 11 Правил содержания общего имущества, а также в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170. В этом перечне также отсутствуют услуги по управлению многоквартирным домом.
В п. 29 Правил содержания общего имущества продолжена фраза из п. 1 ст. 156 ЖК РФ: плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. В Определении от 27.02.2007 N КАС07-7 ВС РФ подтвердил, что истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, — одна из функций управляющей организации, направленная на выполнение обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества. Подчеркнем, одна из функций, а не услуга или работа.
Из п. 1 ст. 779 ГК РФ следует, что под оказанием услуги понимается совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности по заданию заказчика. То есть для заказчика такие действия или деятельность исполнителя имеют конкретную пользу, причем процесс оказания неразрывно связан с процессом потребления услуги. Что могут представлять собой услуги управления многоквартирным домом, чтобы можно было проверить их объемы, качество, периодичность оказания, чтобы собственник помещения потреблял такую услугу одновременно с ее оказанием?
Традиционно услугами по управлению домом называют (см. Решение Арбитражного суда Красноярского края от 30.10.2006 N А33-14256/2006):
— хранение и ведение технической документации по многоквартирным домам;
— заключение договоров на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества с подрядными организациями, осуществление контроля качества выполненных работ;
— заключение договоров на холодное и горячее водоснабжение, отопление, водоотведение;
— начисление и сбор платы за содержание и ремонт общего имущества, коммунальные услуги, взыскание задолженности по оплате услуг;
— осуществление контроля качества коммунальных услуг;
— диспетчерское обслуживание;
— осуществление регистрационного учета граждан;
— выдача собственникам помещений в многоквартирных домах различных справок;
— информирование собственников помещений об изменении тарифов;
— подготовка предложений о проведении капитального ремонта в многоквартирных домах.
Если вспомнить положения Правил содержания общего имущества и Правил предоставления коммунальных услуг, практически все перечисленные функции названы в числе обязанностей управляющей организации по договору управления многоквартирным домом. Но эти действия вряд ли можно считать работами и услугами, выполняемыми и оказываемыми для собственников помещений. Так, например, информирование собственников помещений об изменении тарифов — это обязанность исполнителя согласно законодательству о защите прав потребителей, вытекающая из договора оказания услуг. Начисление и сбор платы, взыскание задолженности по оплате услуг также не являются услугами для собственников помещений, а признаются действиями управляющей организации по надлежащему исполнению договора (например, никому не придет в голову считать, что кассир в магазине оказывает услугу покупателю, суммируя стоимость приобретенных товаров и выдавая кассовый чек). Аналогичным образом ведение регистрационного учета граждан является обязанностью управляющей организации независимо от того, поручали ли ей собственники помещений совершать соответствующие действия (Перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713). Заключив договор управления домом, компания не вправе прекратить выполнение перечисленных выше функций, поскольку они рассматриваются как неотъемлемая часть предоставления коммунальных услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. Осуществление данных функций подразумевается, не требует специального указания в перечне работ и услуг в договоре и не должно оплачиваться отдельно.
Кстати, аналогичный подход продемонстрирован в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75. Перед тем как проводить конкурс, орган местного самоуправления должен составить перечень обязательных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества. В примечании Приложения 3 к указанным Правилам отмечено: услуги по управлению, сбору средств с населения в основной и дополнительный перечни работ не включаются, а оцениваются в составе работ и услуг по содержанию и ремонту жилья.
Таким образом, можно сформулировать следующий вывод. В рамках деятельности по управлению многоквартирным домом организация предоставляет коммунальные услуги, а также оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества. Реализация разнообразных функций управляющей компании, носящих вспомогательный характер, осуществляется во исполнение договора управления, в связи с ним и не является самостоятельным обязательством.
Н.В.Сергеева
Эксперт журнала
«Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение»
Подписано в печать
04.12.2009

Лицевой счет дома

Что понимается под балансом дома, который некоторые собственники помещений запрашивают у УК? Что такое лицевой счет МКД? Обязана ли УК вести подомовой учет доходов, расходов, расчетов с потребителями и поставщиками?

Естественно, понятия «баланс дома» не существует. Тем не менее вполне очевидно, что именно хотят увидеть собственники помещений, запрашивая такой документ у управляющей организации.

В ГОСТ Р 51929-2014 «Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утвержден и введен в действие Приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 543-ст) приведено понятие лицевого счета МКД (п. 3.18). Это учетный регистр, предназначенный для формирования персонифицированных данных об объектах и источниках финансирования а также для учета операций, связанных с начислениями, заимствованиями, поступлением и расходованием денежных средств, в соответствии с договорными обязательствами, взятыми в процессе эксплуатации, управления и содержания МКД.

Согласно терминологии бухгалтерского учета учетный регистр – это документ, предназначенный для регистрации и накопления данных, содержащихся в первичных учетных документах (ст. 10 Закона о бухгалтерском учете). На основе данных, приведенных в регистрах бухучета, составляется бухгалтерская отчетность организации (ч. 1 ст. 13 Закона о бухгалтерском учете).

О необходимости вести подомовой учет

Обратим внимание, что в законодательстве нет прямых указаний вести бухгалтерский учет доходов, расходов, расчетов в разрезе домов, находящихся в управлении. Составить бухгалтерскую отчетность, содержащую достоверную и полную информацию, можно и без такой «аналитики». При этом обязательным является аналитический учет расчетов с потребителями в разрезе не только каждого потребителя, но и каждого выставленного счета. Таково требование Инструкции по применению Плана счетов (см. комментарий к счету 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»).

Нередко УК ведут такой учет в отдельной программе посредством открытия лицевых счетов потребителей – карточек, в которых отражаются все начисленные суммы и поступившие платежи. Также распространено поручение вести такой учет специализированным организациям – информационно-расчетным центрам. Однако у УК должен быть полный доступ к этим данным, поскольку они положены в основу показателей бухгалтерской отчетности, а также работы по принудительному взысканию долгов. Выписка из лицевого счета – традиционное подтверждение существования задолженности потребителя за жилищно-коммунальные услуги.

Группировка потребителей по принадлежности к одному МКД и систематизация информации о начисленных суммах платы и стоимости выполненных работ, оказанных услуг стали не только целесообразными, но и необходимыми в связи с повсеместным введением в документооборот акта приема оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (его форма утверждена Приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр). Данный акт составляется в отношении мероприятий по дому в целом и является первичным документом для признания выручки от оказания услуг, выполнения работ по содержанию общего имущества в МКД.

Сумма начисленной и предъявленной к внесению потребителям платы в разрезе каждого месяца не совпадает с выручкой от оказания услуг, выполнения работ, признаваемой в том же периоде. При этом по итогам 12 месяцев данные суммы в идеальной ситуации должны совпасть.

В нескольких национальных стандартах указано, что оплата (списание денежных средств с лицевого счета МКД) производится на основании и при наличии у исполнителя оформленных и подписанных актов выполненных работ (см. п. 4.11 ГОСТ Р 56192-2014 «Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования», утвержденного Приказом Росстандарта от 27.10.2014 № 1444-ст, п. 10.2 ГОСТ Р 56195-2014 «Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания придомовой территории, сбор и вывоз бытовых отходов. Общие требования», утвержденного Приказом Росстандарта от 27.10.2014 № 1447-ст, п. 5.12 ГОСТ Р 56038-2014 «Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования», утвержденного Приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 546-ст).

Содержание лицевого счета дома

Если обратиться к определению лицевого счета МКД, видно, какая именно информация должна накапливаться и систематизироваться в данном учетном регистре:

  • об объектах финансирования (общем имуществе в МКД, видах работ, услуг);

  • об источниках финансирования (плате собственников помещений, субсидиях, поступлениях от пользователей общего имущества);

  • о начислении денежных средств (сумме начисленной потребителям в МКД платы за содержание жилого помещения);

  • о заимствовании денежных средств;

  • о поступлении денежных средств (суммах, поступивших от собственников помещений, пользователей общего имущества, из бюджета);

  • о расходовании денежных средств (в терминах национальных стандартов имеются в виду суммы, списываемые с лицевого счета за фактически оказанные услуги, выполненные работы по содержанию общего имущества, управлению МКД на основании актов).

Именно эта информация интересует собственников помещений, когда они хотят узнать баланс дома и направления расходования средств, полученных, например, за аренду общего имущества.

Обратим внимание, что вся эта информация представлена в отчете об исполнении УК договора управления по форме 2.8, утвержденной Приказом Минстроя РФ от 22.12.2014 № 882/пр. Однако в соответствии со Стандартом раскрытия информации данный отчет составляется только по итогам календарного года. Причем далеко не всегда в бухгалтерском учете УК формируется такой регистр. Нередко отчет заполняется на основании данных других регистров специально в целях раскрытия информации. Если же сведения из первичных учетных документов регистрируются непосредственно в таком учетном регистре, сальдо по лицевому счету МКД можно узнать на любую отчетную дату.

Как может выглядеть лицевой счет дома?

Если лицевой счет МКД рассматривается УК как регистр бухгалтерского учета (его форма утверждена руководителем УК как приложение к учетной политике организации), нужно помнить о соблюдении обязательных требований к реквизитам такого документа. Они перечислены в ч. 4 ст. 10 Закона о бухгалтерском учете:

  • наименование регистра (лицевой счет МКД по адресу…);

  • наименование экономического субъекта, составившего регистр (наименование УК);

  • даты начала и окончания ведения регистра и (или) период, за который он составлен (учитывая обязательность составления отчета об исполнении договора управления, такой регистр целесообразно открывать на каждый календарный год);

  • хронологическая и (или) систематическая группировки объектов бухгалтерского учета (таблица, куда заносятся все данные, которые должны содержаться в лицевом счете);

  • величина денежного измерения объектов бухгалтерского учета с указанием единицы измерения;

  • наименования должностей лиц, ответственных за ведение регистра;

  • подписи лиц, ответственных за ведение регистра, с указанием их фамилий и инициалов либо иных реквизитов, необходимых для идентификации этих лиц.

Содержательная часть лицевого счета МКД может выглядеть так (приведены условные данные в тыс. руб.).

Вид поступления

Остаток на начало года

Финансирование в году

Списано со счета в году

Остаток на конец года

Начислено

Фактически поступило

Начислено

Фактически поступило

Согласно актам приема

Начислено

Фактически поступило

Плата за содержание ОИ

(40)

Плата за текущий ремонт

1 000

Арендная плата (ОИ)

* * *

Лицевой счет дома – это учетный регистр, в котором аккумулируется информация о поступлении и расходовании денежных средств (источников финансирования) в связи с управлением каждым конкретным домом. Действующее бухгалтерское законодательство прямо не обязывает УК обеспечить подомовой учет затрат и выручки, тем не менее эти данные необходимы для выполнения обязанностей по раскрытию информации об управлении МКД. Поэтому целесообразно оценить рациональность введения такой «аналитики» к счетам бухучета.

Узнайте на нашем сайте о таких процедурах, как: передача дома застройщиком к управляющей организации, проведение конкурса по выбору лучшей УК, создание собственной управляющей организации, получение лицензии и регистрация на ГИС ЖКХ, а также заключение договоров на обслуживание с собственниками. О процедурах расторжения договора с УК и банкротства организации вы можете узнать также из наших статей.

Ведение бухгалтерского учета в управляющей компании ЖКХ

Обычно стандартная деятельность УК заключается в том, что организация покупает ресурсы у соответствующих компаний, а затем предоставляет их жильцам.

Исходя из этого, получается, что приобретение ресурсов провоцирует появление кредиторской задолженности и определенных расходов.

Тогда как предоставление ресурсов образует дебиторскую задолженность и получение дохода.

Поэтому ведение бухучета в управляющей компании ЖКХ обязательно должно состоять из нескольких этапов:

  1. Определение учетной политики. Это определенные правила, которые устанавливают все нюансы, позволяющие учитывать все активы, а также доходы и расходы организации. Чем тщательнее специалисты пропишут все вопросы, касающиеся учета, тем легче будет вести бухгалтерский учет.
  2. Рабочий план счетов. Его составление – это основа бухучета, которое осуществляется на основании приказа МинФина №94н. Специалисты советуют включать в план только те счета, которые действительно будет использовать УК в своей деятельности.
  3. Утвердить формы первичной документации. У УК есть несколько вариантов использования первичных документов. Можно брать унифицированные бланки, а можно утвердить свои. В любом случае их необходимо закрепить в учетной политике УК.
  4. Ведение бухучета. Этим занимаются специалисты. На практике бухучет в УК ведется так же, как и в большинстве других организаций.
  5. Составление отчетов. Обязательными являются бухгалтерский баланс, финансовый отчет и другие документы. Полный перечень отчетных документов содержит ФЗ №402.

Рабочий план счетов, ученая политика, формы первичной бухгалтерской документации должны быть оформлены одним приказом.

Его подписывают два человека – руководитель УК и главный бухгалтер. Желательно ежегодно менять этот документ согласно действующему законодательству.

О ведении бухгалтерского учета в управляющей компании вы можете узнать из видео:

Узнайте из наших статей о том, что такое управление МКД управляющей компанией, а также о преимуществах и недостатках УК перед другими формами управления.

Обязанности главного бухгалтера

Ведение бухучета является главной обязанностью бухгалтера, работающего в организации.

Но помимо этого существует ряд других полномочий, которыми обладает специалист:

  • организация ведения бухучета;
  • формирование учетной политики компании, основываясь на специфике ее основной деятельности;
  • подготовка и утверждение рабочих планов, бланков документов и т. д.;
  • организация внутреннего контроля за оформлением хозяйственных операций;
  • формирование информационных систем бухучета;
  • предоставление необходимых данных внешним и внутренним пользователям;
  • обеспечение своевременного перечисления налогов в бюджет;
  • оплата страховых взносов;
  • осуществление финансового анализа и налоговой политики;
  • контроль за кассовой и финансовой дисциплиной;
  • оформление документов в связи с недостачами или незаконными тратами средств собственников.

Это краткий перечень обязанностей, которые должен выполнять главный бухгалтер в УК. Исходя из этого, можно сделать выводы, что они ничем не отличаются от обязанностей таких специалистов в других организациях.

Что такое учетная политика?

Фрагмент учетной политики для управляющей компании ЖКХ — пример:

Учетная политика управляющей компании ЖКХ — образец.

Учетная политика УК регулируется Налоговым кодексом (ст. 313) и Положением по бухгалтерскому учету 1/2008.
Разработчиком учетной политики чаще всего выступает главный бухгалтер или другое уполномоченное на это лицо.

Существует следующие особенности:

  • разработанная учетная политика применяет от периода к периоду;
  • на деятельность УК распространяются нормы налогового и бухгалтерского законодательства;
  • если законодательство не содержит необходимых нюансов, все инструкции или методики разрабатываются УК самостоятельно;
  • в учетной политике обязательно должно быть отражено, какую систему налогообложения применяет УК.

Учетная политика организации обязательно должна содержать учет материалов, расчетов с ресурсоснабжающими компаниями, а также доходов, расходов, налоговых платежей, заработной платы.

Это основные правила, которыми пользуются бухгалтеры для ведения учета. От нее зависит, насколько легко будет специалистам выполнять свою работу в дальнейшем.

Налогообложение

УК могут выбирать способ налогообложения из УСН или ОСНО.

В обоих случаях налогообложение управляющих компаний в сфере ЖКХ строится на двух видах налогов:

  • на добавленную стоимость;
  • на прибыль.

Большинство компаний используют ОСНО, но она имеет один существенный недостаток.

Он заключается в достаточно высоком налоге на прибыль, который составляет 20%. К тому же, необходимо оплачивать НДС.

Для УК это слишком большой налоговый вычет. Но управляющие компании в этой ситуации имеют преимущество, так как услуги, которые они предоставляют, не облагаются НДС (ст. 149 НК РФ).

С другой стороны, такое освобождение от оплаты НДС ничего существенного в положении организации не меняет. Дело в том, что коммунальные услуги оплачиваются по единой цене, поэтому УК очень сложно что-то на этом заработать.

Если обратится к судебной практике, то окажется, что НДС не должны облагаться лишь доходы от проведенного ремонта. Сумма при этом должна быть равна расходам, которые понесла УК.

А вот УСН используется небольшими организациями, доход которых не превышает 60 млн. рублей. Среди других условий – количество штатных сотрудников (не более 100).

Эти системы гораздо удобнее для УК, поэтому многие из них переходят на УСН. Для этого необходимо составить соответствующе заявление и подать его в налоговые органы.

Если же компания использует упрощенную систему, то проводок Д68 К19 и Д90/3 К68 не будет (это проводки о вычете и начислении НДС). Это правило применяется, если при ОСНО у УК есть льготы по оплате НДС.

Главное преимущество бухучета в управляющей компании на УСН заключается в том, что организации не оплачивают НДС и налог на прибыль. Вместо этого они оплачивают отдельный сбор за использование упрощенной системы. Его размер зависит от объекта обложения и составляет 5% или 15%.

При использовании ОСНО УК также имеет льготы по НДС. Например, организация освобождается от уплаты при предоставлении коммунальных услуг, осуществлении работ по содержанию и ремонту МКД с привлечением соответствующих организаций.

ОКВЭД

Управляющая компания – юридическое лицо, чья деятельность направлена на получение прибыли.

Поэтому УК обязательно проходит процедуру регистрации и должна получить соответствующий код Общероссийского классификатора.

Этот код в первую очередь необходим для того, чтобы налоговые органы знали, каким видом деятельности занимается юридическое лицо.

Компания не может вести свою деятельности без оформления кода. Для УК больше всего подходят коды 70.32.1, 70.32.2 и 70.32.3, которые указывают, что организация занимается управлением недвижимым имуществом, а также учетом и инвентаризацией.

Ведение бухучета УК редко связано с появлением каких-либо проблем. Особенно, если этим занимается опытный специалист.

Главное, это определится с учетной политикой, выбрать удобную систему налогообложения, а также грамотно вести учет всех доходов и расходов. Тогда у налоговых органов не будет никаких претензий к организации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

>
Правила ведения бухучета в ЖКХ (нюансы)

Бухгалтерский учет в управляющих компаниях

Особенности бухучета в ТСЖ

Итоги

Бухгалтерский учет в управляющих компаниях

Управляющая компания (далее — УК) — коммерческая структура, которая создается с целью управления и содержания многоквартирных домов (далее — МКД) в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Чаще всего УК не только предоставляет свои услуги по содержанию МКД, но и является посредником между собственниками квартир и ресурсоснабжающими организациями.

Собственники квартир МКД самостоятельно выбирают форму управления: УК или товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ). Рассмотрим порядок бухгалтерского учета в каждом из них.

Бухгалтерский учет в фирмах ЖКХ не имеет отдельной законодательной базы. На основании норм ПБУ, методик, рекомендаций и разъясняющих писем Минфина компании ЖКХ самостоятельно разрабатывают способы ведения бухгалтерского и налогового учета и закрепляют их в локальном нормативном документе — учетной политике компании.

Алгоритм составления учетной политики см. в материале «Как составить учетную политику организации (2019)?».

  1. Учет МПЗ.

Учет МПЗ ведется в соответствии с нормами ПБУ 5/01 и осуществляется с использованием счета 10 «Материалы». Поступление МПЗ фиксируется проводкой Дт 10 Кт 60 (71), списание — Дт 20 (25, 26) Кт 10 и оформляется требованием-накладной.

  1. Учет затрат.

Учет затрат ведется на основании ПБУ 10/99 (утв. приказом Минфина от 06.05.1999 № 33н). Расходы, направленные на ремонт и обслуживание общедомового имущества, фиксируются в Дт 20 счета в корреспонденции со счетами расчетов с поставщиками, подотчетными лицами и т. д., проводками Дт 20 Кт 10 (60, 68, 69, 70, 71, 76 и пр.). При этом если УК содержит несколько подразделений, к каждому из которых относится большее или меньшее количество домов, то учет затрат нужно организовать в разрезе каждого подразделения и каждого дома. Пример структуры счета 20:

Субконто 1

Субконто 2

Субконто 3 (Затраты)

Подразделение 1

МКД 1

1. Канализация

2. Водоснабжение

3. Отопление

4. Электроэнергия

5. Озеленение

7. Газоснабжение и т. д.

МКД 2

Подразделение 2

МКД 3

МКД 4

МКД 5

Затраты, относящиеся непосредственно к управлению каждым структурным подразделением, собираются на счете 25 «Общепроизводственные расходы» по статьям расходов: амортизация, оплата труда, страховые взносы, аренда и пр.

Все управленческие издержки на обслуживание аппарата управления относятся в дебет счета 26 «Общехозяйственные расходы».

По итогам месяца сальдо 25 и 26 счета закрывается в Дт 20, а 20 распределяется в себестоимость продаж Дт 90.2.

  1. Учет взаиморасчетов.

Поскольку работа УК предусматривает несколько вариантов осуществления взаиморасчетов как с жителями МКД, так и с ресурсоснабжаюшими компаниями, то и нюансы их учета различны. Рассмотрим основной и самый распространенный из них, закрепленный в п. 6.2 ст. 155 ЖК РФ, когда УК является стороной договора о возмездном оказании услуг. В данном случае все поступления от собственников МКД относятся к выручке компании, а произведенные расчеты за ресурсы, услуги сторонних организаций и т. п. — к расходам.

Проводки в данном случае будут следующими:

Дт

Кт

20 (25)

Поступили коммунальные услуги от ресурсоснабжающей компании

Выделен входной НДС

НДС принят к вычету

Начислены платежи в УК потребителям

Начислен НДС

Списаны издержки

50 (51)

Поступили платежи от собственников

Оплата услуг ресурсоснабжающей компании

Если же УК получает из бюджета целевые денежные средства, например, на капитальный ремонт или иные дотации, то данные расчеты фиксируются на 86-м счете «Целевое финансирование».

Проводки:

  • Дт 50 (51) Кт 86 — получены целевые ДС из бюджета.
  • Дт 20 Кт 10 (60) — списаны материалы (получены услуги) на выполнение целевых работ.
  • Дт 86 Кт 20 — фактически понесенные издержки отражены в составе целевых средств.

Ситуацию с проведением капитального ремонта МКД в любом случае следует рассматривать особо в связи с нюансами налогообложения.

С одной стороны, в соответствии с законом «О внесении изменений в ЖК РФ» от 25.12.2012 № 271-ФЗ обязанность проводить капитальный ремонт оказалась возложена на собственников помещений в МКД; кроме того, собственники должны сами позаботиться о наличии средств на ремонт путем формирования фонда из ежемесячных отчислений. То есть коммерческая УК, собирающая обязательные взносы с жильцов для последующего проведения капремонта, оказывается стороной, получающей денежные средства по договору возмездного оказания услуг. Получается, что УК должна бы учитывать поступающие взносы на капремонт в составе выручки.

С другой стороны, только формируя фонд капремонта из взносов собственников МКД, УК по сути ничего не продает, работы не выполняет и даже агентского дохода от данной операции не имеет. То есть получаемые взносы на капремонт не удовлетворяют критериям дохода, изложенным в ст. 39 НК РФ. Следовательно, можно считать, что по спецвзносам в фонд капремонта УК не имеет реализации, т. е. в доход УК включать эти суммы не надо. А надо учитывать по аналогии с бюджетным целевым финансированием на счете 86. Несколько размытая формулировка содержится и в подп. 14 п. 1 ст. 251 НК о том, что от налогообложения освобождаются целевые взносы на капремонт, произведенные в «управляющие организации». Размытость формулировки в том, что слова «управляющие организации» идут в перечислении всех возможных некоммерческих объединений собственников МКД.

Исходя из содержания ст. 170, 175 и 178 ЖК РФ (в редакции изменений, введенных законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ) жильцы, для формирования фонда капремонта, должны использовать отдельный счет либо в банке, либо у регионального оператора (о нем подробнее ниже). То есть если собственники МКД доверили своей УК открытие и ведение специального счета для накопления взносов на капитальный ремонт, то только тогда на УК распространяются нормы ст. 251 НК, и данные взносы не должны включаться в налогооблагаемую базу по прибыли в УК. Подобную позицию можно проследить в письме Минфина от 14.05.2015 № 03‑03‑10/27648 (доведено до сведения налоговых органов и налогоплательщиков письмом ФНС от 04.06.2015 № ГД-4-3/9639@). При этом, разумеется, данные взносы на капремонт подлежат обособленному учету в бухгалтерии УК на отдельных субсчетах на 51 и 86, и собираемые средства не могут расходоваться не по назначению. Если же подобный расход все-таки имел место (например, потратили часть взносов на капремонт на текущие нужды УК), то такая часть уже будет отвечать всем критериям выручки для целей налогообложения.

УК также может заключить агентский договор по сбору платы за коммунальные платежи, в том числе и на капитальный ремонт, с региональным оператором — единым расчетным кассовым центром (далее ЕРКЦ). Чаще всего ЕРКЦ распределяет собранные суммы между ресурсоснабжающими организациями и УК, направляя на расчетный счет УК собранные ДС на капремонт и осуществление услуг по содержанию МКД. Учет с ЕРКЦ целесообразнее организовать на 76-м счете, открыв субсчет 5 «Расчеты с ЕРКЦ».

Блок проводок будет следующий:

  • Дт 51 Кт 76.5 — ЕРКЦ перечислил ДС.
  • Дт 76.5 Кт 62 — оплата ЖКУ собственниками МКД.
  • Дт 62 Кт 90.1 — отражена выручка.

При этом если ресурсоснабжающие организации выставляют счета управляющей компании для сбора платежей, а ЕРКЦ оплачивает их напрямую организации ЖКУ, то между данными компаниями нужно произвести взаимозачет.

  • Дт 20 Кт 60 — поступили услуги от компании ЖКУ.
  • Дт 60 Кт 76.5 — проведен взаимозачет в части произведенной ЕРКЦ оплаты ресурсоснабжающей организации.
  • Дт 76.5 Кт 62 — ЕРКЦ передал сведения об оплате ЖКУ населением.
  • Дт 62 Кт 90.1 — отражена выручка.
  • Дт 90.2 Кт 20 — списана себестоимость.

В налоговом учете поступающие в УК средства (кроме средств для проведения капитального ремонта) подлежат включению в расчет налога на прибыль. Данные средства могут отнести к целевым и не учитывать при налогообложении прибыли и НДС (или УСН) только товарищества собственников жилья (подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ).

Особенности бухучета в ТСЖ

ТСЖ – некоммерческая организация, членами которой являются собственники квартир МКД. Создается данная структура также с целью эффективного управления, санитарного и технического содержания МКД.

Учет затрат и материалов осуществляется аналогично учету в УК. А вот поступают ДС:

  • как членские взносы участников ТСЖ;
  • целевое финансирование из бюджета;
  • коммерческая деятельность, осуществляемая с целью привлечения дополнительного дохода.

Подробнее о порядке ведения бухучета в ТСЖ читайте в материале «Основные правила ведения бухучета в ТСЖ (нюансы)».

В связи с тем, что деятельность ТСЖ осуществляется по смете и не имеет своей целью извлечение прибыли, налогооблагаемый финансовый результат будет равен нулю при условии отсутствия дополнительной предпринимательской деятельности. А платежи собственников за услуги ТСЖ являются членскими взносами и относятся к целевому финансированию, учитываемому на счете 86 «Целевое финансирование». При этом входной НДС включается в состав затрат.

Чаще всего ТСЖ также осуществляет сборно-распределительную функцию между ресурсоснабжающей организацией и потребителями ресурсов (см. схему 1). Но поскольку ТСЖ не взимает комиссии за посреднические услуги, то эти средства также являются целевыми и учитываются на счете 86 «Целевое финансирование» (письмо Минфина от 29.10.1993 № 118), а коммунальные платежи отражаются транзитом через 76-й счет.

Дт

Кт

Управляющая компания (ОКВЭД 70.32 — «Управление эксплуатацией жилого фонда») применяет УСН с объектом налогообложения «доходы».
Что входит в налогооблагаемую базу при исчислении налога по УСН? Являются ли денежные поступления от жильцов за коммунальные услуги (электроэнергия, отопление, водоснабжение, вывоз твердых бытовых отходов, обслуживание лифтов) доходом управляющей организации, облагаемым по ставке 6%?

13 апреля 2015

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если из условий договоров следует, что предпринимательская деятельность управляющей компании является посреднической деятельностью по закупке по поручению собственников помещений в многоквартирном доме коммунальных услуг, то доходом указанной организации будет являться только посредническое вознаграждение.
В этих целях договоры с ресурсоснабжающими организациями должны быть заключены уже после заключения договоров с собственниками помещений.

Обоснование вывода:
На основании пп. 3 п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать для управления многоквартирным домом управляющую организацию.
Так, по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию в том числе собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.
В соответствии с пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения не учитываются, в частности, доходы, перечисленные в ст. 251 НК РФ.
Так, в силу пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
Работники уполномоченных органов указывают (смотрите, например, письма Минфина России от 26.12.2011 N 03-11-06/2/184, от 16.12.2011 N 03-11-06/2/177, ФНС России от 13.07.2010 N ШС-37-3/6577@, УФНС России по Иркутской области от 30.11.2009 N 16-25/024030@), что если предпринимательская деятельность управляющей организации, исходя из договорных обязательств, является посреднической деятельностью по закупке по поручению собственников помещений в многоквартирном доме коммунальных услуг, то доходом указанной организации будет являться комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
Однако, если из условий договоров не следует, что предпринимательская деятельность управляющей компании является посреднической, суммы платежей собственников жилья за жилищно-коммунальные услуги, поступающие на счет управляющей компании, должны учитываться в составе ее доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
В рассматриваемом случае необходимо также учитывать следующее.
Пункт 1 ст. 1005 ГК РФ определяет, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
При этом по сделке, совершенной агентом (в данном случае — управляющей компанией) с третьим лицом (поставщиками коммунальных услуг) от своего имени и за счет принципала (собственников помещений), приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Статьей 1011 ГК РФ установлено, что если агент действует от своего имени, но за счет принципала, то к отношениям, вытекающим из агентского договора, применяются правила, предусмотренные главой 51 «Комиссия» ГК РФ, если эти правила не противоречат положениям данной главы ГК РФ или существу агентского договора.
Таким образом, предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала, в том числе выполнение функций комиссионера.
В п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85 разъясняется, что сделка, совершенная до заключения договора комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента.
Иными словами, при агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена уже после заключения агентского договора и только в интересах принципала.
При соблюдении данного условия у управляющей компании, применяющей УСН, при поступлении денежных средств от собственников жилья за коммунальные услуги в составе доходов при определении объекта налогообложения будет учитываться только агентское вознаграждение.
Аналогичная позиция нашла отражение, например, в письмах Минфина России от 11.03.2012 N 03-11-06/2/39, от 11.04.2011 N 03-11-06/2/52, от 22.02.2011 N 03-11-06/2/30, УФНС России по Иркутской области от 30.11.2010 N 16-26/023761@.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член МоАП Завьялов Кирилл

Ответ прошел контроль качества

Какой код выбрать для управления недвижимостью

Разберемся, в каких случаях нужно использовать те или иные ОКВЭД. Чаще всего предприниматели используют ОКВЭД 68.32, который позволяет на договорной основе или за вознаграждение управлять недвижимостью, в частности собирать арендную плату. Этот код может быть понят неправильно. Приведем примеры, когда нужно выбрать рубрики с расшифровками:

  • решение вопросов в правовом поле дается только при выборе ОКВЭД 69.10;
  • коммунальную поддержку и обеспечение безопасности могут осуществлять предприятия, выбравшие 81.10;
  • ОКВЭД 68.20 дает возможность на управление собственным или арендованным имуществом.

Последний код можно применять с учетом специфики будущей организации. Если она будет заниматься только жилыми помещениями, то подойдет его разновидность 68.20.1, а при управлении нежилым фондом – 68.20.2.

Отдельно стоит поговорить об ОКВЭД 81.10, который дает право на большое количество работ в сфере ЖКХ. Если вы хотите учредить компанию, которая будет заниматься делами отдельно взятого дома, то стоит выбрать именно эту рубрику. Под ОКВЭД 82.10 скрывается широкий спектр услуг:

  • деятельность, сочетающая в себе уборку мусора, мелкий ремонт, содержание объекта в чистоте;
  • охрана объектов;
  • обеспечение безопасности.

Этот код позволяет управлять объектами государственного значения:

Единственное исключение – ОКВЭД 81.10 не дает возможности компьютерного управления за системами таких объектов. Например, если под управлением компании находится тюрьма, то предприятие может лишь заниматься ее коммунальными нуждами. Компьютерной системой безопасности в этом примере может управлять лишь уполномоченная на этот вид деятельности компания, чаще всего это одно из подразделений государственной структуры ФСИН.

Список лицензируемых видов деятельности 2019 по ОКВЭД.

Особенности учета материалов в сфере ЖКХ

Учет поступления и списания ТМЦ в организациях ЖКХ не имеет особенностей по сравнению с предприятиями других отраслей. Синтетический учет их ведут на счете 10 в соответствии с ПБУ 5/01 «Учет МПЗ». Читайте также статью: → “Бухучет по счету 10: проводки, примеры. Поступление и списание материалов».

Дт 10 Кт 60, 76

В установленных законодательством случаях проводят инвентаризацию материалов. С ее помощью устанавливают величину излишков или недостач МЦ. Правила проведения инвентаризации, порядок оформления недостач и излишков, обнаруженных в результате ее проведения, совпадают с общеустановленными.

К наиболее распространенным ошибкам учета материальных запасов можно отнести то, что зачастую бухгалтер не считает необходимым отражать поступление материалов на счете 10, а сразу списывает их стоимость на затраты:

Дт 20 Кт 77, 60

Основное объяснение таких действий – работа со сметами и необходимость отчета по ней. Это заблуждение. Оно возникает в связи с нечетким пониманием работника сути кассового метода и метода начисления. Поступать таким образом разрешено только тем некоммерческим организациям, в которых остатки материалов незначительны, и налажена система эффективного контроля за их расходованием.

В противном случае такой вариант учета может способствовать тому, что сведения, отражаемые по остаткам МПЗ в балансе, не будут достоверными.

★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Учет целевых поступлений

Управляющая компания может получать средства на определенные цели, например на капремонт. Источник финансирования – бюджет. В таком случае поступления отражаются на счете 86. Читайте также статью: → “Счет 86: целевое финансирование. Пример, проводки».

Корреспонденция счетов
Дебет Кредит
51 86 На величину целевых поступлений из бюджета
20 10, 60 Списание материалов на выполненный ремонт, услуг сторонних организаций по выполнению ремонтных работ
86 20 Списание расходов на ремонт

В отношении учета доходов и расходов на проведение капитального ремонта при условии самостоятельного формирования специального фонда на эти цели за счет средств собственников жилья у управляющей компании могут возникать некоторые вопросы. С одной стороны может казаться, что поступающие на капремонт взносы необходимо учитывать в составе доходов.

Но следует учитывать, что при формировании фонда на эти цели управляющая компания ничего не реализует и даже не получает дохода по агентскому договору. Из этого следует, что взносы на капремонт не соответствуют критериям выручки. Значит, такие поступления необходимо учитывать аналогично целевому финансированию из бюджета.

Учет целевых поступлений ведется на отдельных субсчетах счетов 86 и 51. Средства, собранные на капитальный ремонт, можно использовать только по назначению. В случае возникновения необходимости частичного расходования средств на иные цели, кроме капитального ремонта, эти суммы попадают под определение дохода со всеми вытекающими налоговыми последствиями.

Учет расходов по управлению МКД

Важным нюансом учета имущества и обязательств организаций ЖКХ является обязанность вести раздельный учет доходов и расходов по видам. В соответствии с этим услуги управления объектом недвижимости учитываются обособленно на счете 20. Поскольку основным доходом таких организаций является выручка от управления многоквартирным домом, то и расходы по этому виду деятельности следует учитывать как основные, а не как общехозяйственные.

На счете 26 следует отражать расходы, не связанные напрямую с основным видом деятельности.

Счет 26 в управляющей компании применяется для отражения расходов по иной деятельности. Читайте также статью: → “Счет 26: Общехозяйственные расходы. Пример, проводки». Как известно, счет 26 – собирательно-распределительный. В случае отражения на нем расходов по управлению имуществом основной вопрос возникает у бухгалтера, работающего в сфере ЖКХ, при распределении собранных расходов и при определении величины НДС к уплате за месяц.

Отражение затрат, связанных с управлением многоквартирным домом, на счете 20 позволяет воспользоваться главным преимуществом – экономией на НДС. Для этого следует прописать в учетной политике компании, что управление МКД является обособленной услугой. В таком случае всю величину НДС по управлению разрешается зачесть, поскольку такие доходы являются объектом обложения этим налогом.

Налоговый учет на предприятиях ЖКХ

Организации, функционирующие в системе ЖКХ, могут применять как общий, так и специальные режимы налогообложения. ОСНО – наиболее простая в применении. Но следует учитывать, что применение такой системы обуславливает достаточно высокое налоговое беремя. Организация является плательщиком налога на прибыль и НДС.

Для большинства компаний, работающих в сфере ЖКХ, предпочтительнее УСН. Такой вариант приемлем, когда:

  • численность работников компании не достигает 100 человек;
  • доходы в отчетном периоде не превышают 60000000 рублей;
  • стоимость основных фондов, состоящих на балансе организации, не достигла 100000000 рублей.

Избрав «упрощенку», компания получает освобождение от обязательства уплаты налога на прибыль по ставке 20% и НДС. Эти платежи заменяются налогом, предусмотренным УСН, по ставке 15%, если обложение проводится по системе «доходы – расходы», либо по ставке 6% при обложении доходов.

УСН привлекательна для компаний, результатом деятельности которых чаще всего является убыток. В таком случае ставка налога для них составит 1% от величины доходов.

Бухгалтерская отчетность организации ЖКХ

В обязанности юридического лица, работающего в сфере ЖКХ, вменяется ведение бухгалтерского учета и предоставление отчетности. Эта обязанность касается любой компании вне зависимости от того, какая система налогообложения применяется. Комплект отчетности за год включает:

  • бухгалтерский баланс;
  • отчет о прибылях и убытках;
  • пояснение к балансу и отчету о финансовых результатах;
  • отчет об изменениях капитала;
  • отчет о движении денежных средств.

Промежуточная отчетность включает лишь первые две формы. В случае принадлежности организации к малому предпринимательству отчетность также включает только баланс и отчет о финансовых результатах. При применении УСН отчетность предоставляется в упрощенной форме и включает баланс, отчет о финансовых результатах и отчет о целевом использовании средств.

Кроме того, организации ЖКХ предоставляют регулярно сведения о численности персонала, данные по подоходному налогу 2-НДФЛ. Если предприятие применяет ОСНО, то необходимо сдавать налоговую декларацию по налогу на прибыль и по НДС. Организации, применяющие «упрощенку», сдают декларацию по единому налогу даже в том случае, когда в отчетном периоде отсутствуют доходы и расходы.

Ответы на актуальные вопросы

Вопрос №1. Как учитываются суммы, поступившие в счет оплаты коммунальных услуг, в ТСЖ?

Порядок отражения в ТСЖ сумм, поступивших от жильцов в счет оплаты коммунальных услуг, напрямую зависит от того, что прописано в уставе организации. Если устав не содержит сведений об обязательствах товарищества по обеспечении коммунальными услугами, а агентские договора с собственниками жилья не заключены, то все коммунальные платежи, поступавшие на счета организации, приравниваются к выручке.

В этом случае составляют следующие проводки:

  • Дт 62 Кт 90 – начислены коммунальные платежи, подлежащие к оплате;
  • Дт 51, 50 Кт 62, 76 – поступила оплата коммунальных услуг.

В случае, когда ТСЖ осуществляет деятельность в соответствии с заключенными агентскими договорами, то под определение дохода попадает только величина агентского вознаграждения:

  • Дт 76 Кт 60 – на сумму коммунальных платежей, подлежащую оплате;
  • Дт 76 Кт 90 – на величину агентского вознаграждения;
  • Дт 51,50 Кт 76 – получена оплата коммунальных услуг с учетом агентского вознаграждения.

Вопрос №2. Предоставляет ли управляющая компания отчетность страховым организациям?

Да, в случае наличия в компании наемного персонала организация является страхователем по обязательному пенсионному страхованию. Отсюда вытекает обязанность предоставлять отчетность в Пенсионный фонд по страховым взносам в разрезе сотрудников. Управляющие компании могут воспользоваться правом применять пониженные ставки страховых взносов.

Такая возможность предоставляется в случае, когда управление недвижимостью – единственный вид деятельности организации.

Вопрос №3. Как правильно отразить на счетах расчеты с собственниками недвижимости по пеням, начисленным за несвоевременную оплату коммунальных услуг?

Многие управляющее компании допускают ошибку в учете пеней, начисляя их самостоятельно по аналогии с выручкой в составе доходов. Пени можно признать в учете только в случае определения их судебным решением или же по факту признания их должником, о котором свидетельствует их оплата. Поэтому признание пени в качестве дохода в организации ЖКХ возможно только после оплаты:

  • Дт 50, 51 Кт 62;
  • Дт 91 Кт 62.

Вопрос №4. Как ведется учет и налогообложение субсидий и субвенций, выделенных из бюджета на финансирование определенных программ?

Учет и налогообложение средств, полученных в виде субсидий и субвенций, ведется по аналогии с учетом целевого финансирования. Поступившие субсидии не попадают под налогообложение НДС, не являются доходом организации при расчете налога на прибыль. Имущество, которое может быть приобретено впоследствии за счет средств субсидий и субвенций, не уменьшает базу налогообложения по налогу на прибыль.

Вопрос №5. Как отражаются в учете активы, переданные компании ЖКХ ее собственником сверх величины уставного фонда?

Средства, полученные компанией от собственника, не относящиеся к уставному капиталу, показывают в учете следующими проводками:

  • Дт 10, 51, 50, 08 Кт 75 – поступили средства
  • Дт 74 Кт 84 – увеличена нераспределенная прибыль.

Полученные таким образом активы не являются объектом обложения налогом на прибыль.

Как провести бухучет в управляющей компании

Проводки бухгалтерского учета в УК ЖКХ зачастую касаются только двух действий:

  1. Покупка ресурсов у снабжающих компаний.
  2. Продажа ресурсов жителям домов.

При первом действии бухгалтеры формируют кредиторскую задолженность и расходы УК, при втором – дебиторскую задолженность и прибыль. Поэтому бухучет в ЖКХ лучше вести следующим образом – создать учетную политику. Под таковой подразумевается нюансы учета активов и обязательств, прибыли и убыли. Чем правильнее и вернее будут составлены проводки учета, тем элементарнее будет работа бухгалтеров. Зачем это нужно – ясно, а вот что она должна в себя включать немного подробнее. Это учет следующих операций:

  • расчеты с компаниями, предоставляющими ресурсы;
  • расход материалов;
  • расчеты с жильцами-покупателями КУ;
  • доходов и расходов;
  • зарплаты исполнителям;
  • расчеты налогов;
  • расчеты по другим контрагентским договорам.

Все основные положения, которые помогают правильно вести политику бухучета в управляющей компании ЖКХ при расходах и доходах, есть в Положении по бухгалтерскому учету 1/2008. Помимо бухучета управляющая компания ведет и налоговый учет в коммунальном хозяйстве, политика которого соответствует критериям Налогового Кодекса России.

План счетов необходим непосредственно для осуществления бухучета, потому к такой деятельности подходят со всей ответственностью. Рабочий план создают на основе законодательного акта министерства финансов. Необходимо вводить в план лишь счета, которые в реальности используются УК. А, например, проводки, касающиеся животных и другие подобные, не включать.

Во многих случаях управляющие компании для ведения бухучета используют унифицированную форму, которая согласована с Госкомстатом. Но с 2013 года ее можно и не использовать. В любой ситуации УК утверждают свои формы в учетной политике. Образцы можно бесплатно найти в интернете.

Учетную политику, план счетов и формы учета необходимо оформить одним приказом, который подписывает руководство УК и главбух. Подобный акт следует каждый год переписывать, поскольку законы меняются и учетная политика устаревает.

Вестись бухгалтерская отчетность предприятий должна без перерывов, регулярно, все действия отражаются проводками, о которых будет рассказано ниже, и первичных документах. Бухгалтерами должна составляться отчетность в соответствии с необходимым стандартом, который записан в ФЗ «О бухгалтерском учёте». Помимо этого подсчитывается и статистика. Описанные выше процессы учетной политики в обязательном порядке ведутся в бухгалтерии УК.

ОСНО или упрощенка

Общая система налогообложения (ОСНО) больше подходит из-за своей простоты для всех управляющих компаний. Но довольно большой размер налога на доход – 20 процентов и НДС делают подобный вид не очень выгодным. При выплатах НДС на ОСНО УК имеют льготы в сравнении с другими организациями коммерческого толка, поскольку в соответствии с налоговым законодательством КУ, которые предоставляют жильцам, и ремонтные работы с нанятым учетным персоналом не облагается НДС.

Но нормативы законодательства в реальности не предоставляют никаких экономических выгод управляющим организациям коммунального хозяйства. При покупке ресурсов это невозможно, поскольку приобретение осуществляется по единому тарифу, поэтому налоговая база на НДС равняется нулю. При предоставлении платных услуг собственникам и нанимателям не взимается НДС лишь в ситуации, когда прибыль равна расходам подрядчикам.

Поэтому часто выгодно применять упрощенную систему налогообложения, но есть и ограничение на ее использование:

  • если прибыль превышает 60 млн. рублей, то упрощенка невозможна;
  • если коммунальная компания имеет в штатном расписании более 100 человек, то подобное УСН также невозможно;
  • нельзя воспользоваться упрощенкой и при стоимости основных средств меньше чем 100 млн. рублей.

Но в реальности большинство УК соответствуют данным для УСН. Сделать упрощенку основной формой при налогообложении можно в налоговой службе, необходимо только написать надлежащее заявление до конца года. При УСН компании освобождают от НДС и налога на прибыль, но при этом уплачивается налог, который необходим для этого режима.

Для раздела «доходы» размер этого налога равен 6 процентам, а для раздела «доходы минус расходы» – 15 процентов. Особенностью этой формы налогообложения является установление прибыли кассовым методом, это значит, что доход определяется только по приходу денег и их убытию со счета УК.

Для выбора системы следует учитывать и сопоставить доходы и расходы управляющим компаниям по коммунальным услугам бухгалтерской службой. Когда они зачастую находятся в минусе, то выгоднее использование налогообложение УСН «доходы минус расходы», потому что оплачивать нужно будет лишь минимальные сборы в размере одного процента от прибыли за конкретный промежуток времени. Но также стоит учесть, что подобные цифры могут и сильно разниться с доходами-расходами по методу начисления.

Проводки в бухучете УК

Теперь рассмотрим бухгалтерские проводки, число которых превышает другие расчеты в управляющей компании. Чтобы было удобнее, разделим их на два подраздела, которые обозначили ранее:

Покупка ресурсов:

  • Д20 К60 – приобретение электричества, воды и газа у ресурсоснабжающих организаций;
  • Д19 К60 – воспроизведен НДС по купленным ресурсам;
  • Д68 К19 – НДС пропущен к вычету;
  • Д60 К51 – переведены деньги в счет платежей за купленные ресурсы.

Предоставление услуг жильцам многоквартирных домов:

  • Д62 К90/1 – выставление счета коммунальных организаций;
  • Д 90/2 К20 – отображена себестоимость предоставленных КУ;
  • Д90/3 К68 – компанией рассчитан НДС;
  • Д51 К62 – оплата от жителей;

Д60 К62 – перечисление денег, которые зачислились от жителей к ресурсоснабжающим компаниям.

Этот пример проводок действенен в управляющих компаниях, которые пользуются ОСНО. При бухучете из проводки по упрощенке исключаются третий и седьмой пункты. Льготы на НДС при общей системе отображаются в расчетах следующим путем:

  • Д20 К19 – НДС по купленным ресурсам отображен в себестоимости.

Третий и седьмой пункты также исключаются. Все эти операции чаще, чем другие бывают у УК, но случаются и другие проводки. Если возникли такие случаи, то обращайтесь к инструкции к плану счетов, которая входит в приказ №94н Министерства финансов.

Когда УК регистрируется, то нужно выбрать код в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОКВЭД). Это нужно, чтобы контролирующие органы знали о занятиях компании. Для УК это код 70.32.1 (Управление деятельностью жилого фонда). Но часто УК ставят значение 70.32 (По управлению недвижимостью), что соединяет три подвида деятельности.

Резюмируя, скажем, что учетная политика управляющей компании ЖКХ не вызывают затруднений при расчетах, поскольку являются однотипными операциями. Основное – это соблюдать порядок и вести жилищно-коммунальное хозяйство и учет на предприятиях регулярно без перерывов, а также действовать согласно нормативам и действующим законам. Тогда контролирующие организации не зададут никаких вопросов.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *