Частные дороги

Частные дороги

В редакции по состоянию на 3 февраля 2019 г.

Общие дороги в коттеджных поселках – это один из самых проблемных вопросов в отношениях между собственниками земельных участков и управляющими компаниями поселков.

Почти во всех случаях, с которыми я встречался на практике, коттеджные поселки создавались на месте бывших полей из состава земель сельскохозяйственного назначения. Большой исходный земельный участок делился на участки под коттеджи и на участки под коммуникации и дороги в коттеджном поселке.

При этом земельные участки, выделенные под дороги в коттеджных поселках, оставались в собственности застройщика, управляющих компаний или их учредителей.

Со временем управляющие компании повышают взносы за пользование дорогами, а не согласных платить не впускают на территории поселков. Выскажу свое мнение о том, что можно сделать в таких ситуациях.

В соответствии с п. 12 ст. 1 ГрК РФ территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Пунктом 11 ст. 1 ГрК РФ установлено, что красные линии – линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.

По смыслу приведенных норм земельные участки, отведенные под дороги в коттеджных поселках, не относятся к территориям общего пользования, поскольку они не ограничены в установленном порядке красными линиями.

Пунктом 6 ч. 3 ст. 26 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в целях оказания государственной и муниципальной поддержки садоводства и огородничества органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления вправе по заявлению товарищества или участников общей долевой собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, безвозмездно приобретать в государственную собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность такое имущество общего пользования (автомобильные дороги, объекты электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и другие объекты) в случае, если такое имущество в соответствии с федеральным законом может находиться в государственной или муниципальной собственности.

Вместе с тем действующее законодательство не содержит положений, которые бы обязывали частных собственников земельных участков под дорогами в коттеджных поселках передавать эти участки в собственность муниципальных образований.

При таких условиях, когда земельные участки, выделенные под дороги в коттеджных поселках, остаются в частной собственности, вариантом обеспечения возможности пользования этими дорогами остается лишь установление сервитута.

Согласно ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.) разъяснено, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Как правило, исходные земельные участки межевались под коттеджные поселки таким образом, что на земельные участки, образованные для строительства коттеджей, можно попасть только через земельные участки, образованные под дороги. Более того, земельные участки под дороги в коттеджных поселках именно для этой цели и выделялись. Поэтому собственникам коттеджей обычно не составляет труда доказать необходимость установления сервитута.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры Подмосковья запустило новый сервис определения принадлежности автомобильных дорог Московской области на портале государственных и муниципальных услуг, сообщили в пресс-службе ведомства.

«Новый сервис предназначен для услуг по выдаче согласия на строительство, реконструкцию в границах полосы отвода придорожной полосы и на присоединение (примыкание) к автомобильным дорогам общего пользования на территории региона», — говорится в сообщении.

Теперь определить собственника дороги можно за несколько минут, благодаря нововведению. После заполнения кадастрового номера сервис предложит выбрать необходимую автомобильную дорогу и далее перенаправит заявителя на требуемую услугу.

В Министерстве отметили, что данный сервис предназначен исключительно для дорог Подмосковья. Его планируется улучшить: будет разработана интерактивная карта для возможности определения принадлежности автомобильных дорог, в том числе и по карте области.

Как согласовать проект организации дорожного движения в Подмосковье>>

Первый в России проект полностью частной транзитной скоростной автотрассы от границы с Белоруссией до Казахстана — «Меридиан» хоть и включен Комплексный план модернизации и расширения магистральной инфраструктуры (КПМИ) до 2024 года, но на финансирование из бюджета не рассчитывает. Как рассказал председатель совета директоров «Русской холдинговой компании» Александр Рязанов, проект может быть реализован через заключение соглашения о защите и поощрении капиталовложений, и привлечение синдиката инвесторов с участием пенсионных фондов. Но решение необходимо принимать уже в первом квартале 2020 года.

«В I квартале 2020 года нужно принять инвестиционные решения, мы надеемся, что к этому времени будет принят соответствующий закон — о СЗПК», — рассказал Рязанов в кулуарах форума «Инфраструктурные инициативы бизнеса» в пятницу.

«Но СЗПК в том виде, в котором он внесен в Госдуму, нам, к сожалению, мало чем помогает», — добавил Рязанов. Он отметил, что необходима «настройка» механизма СЗПК под инфраструктурные проекты. При этом, так как проект полностью частный, то он не попадает под механизмы поддержки государственно-частного партнерства (ГЧП) или концессий, пояснил Рязанов.

В поисках инвестора

«Если бы мы договорились о финансировании, мы бы уже начали строить. Это как раз для нас самый главный вопрос — договориться о финансировании и о неких потенциальных гарантиях от имени государства», — отметил Рязанов.

В качестве источников финансирования проект ориентируется на привлечение средств пенсионных фондов РФ, которые могли бы предоставить средства со стоимостью «инфляция плюс что-то небольшое».

«Это, наверное, самые долгие и дешевые деньги. Но чтобы пенсионные фонды участвовали, надо чтобы ЦБ разрешил им это делать», — отметил Александр Рязанов.

Также проектом «Меридиан» интересуются иностранные инвесторы и частные банки, консультационную поддержку оказывает ВЭБ.РФ, рассказал Рязанов. Но на привлечение средств у госкорпорации развития проект пока не рассчитывает.

«У ВЭБ.РФ нет дешевых денег, он должен фондироваться откуда-то. Только, наверное, из государства. А это прямые вложения в уставный капитал банка, либо это деньги ФНБ. Если это деньги ФНБ, то недавно была информация, что правительство сказало, что доходность по ФНБ должна быть не ниже, чем ОФЗ – а это 6,5%», — поясняет Рязанов.

Сергей Мальгавко/ТАСС

А в финансовой модели проекта, по его словам, заложена ставка привлечения средств на уровне «инфляция +3%», что сейчас составляет около 7%.

«Если ВЭБ.РФ возьмёт под 6,5%, вряд ли он под 7% даст», — пояснил Рязанов.

Привлечь средства в проект «Меридиан» можно с помощью синдиката разных инвесторов. «Тут как раз должен быть некий симбиоз между деньгами пенсионных фондов, которые могут быть дешевле, «инфляция +2%», например; какие-то деньги зарубежные, какая-то часть от коммерческих банков», — отметил Рязанов. По его словам, Минфин РФ поддерживает эту идею и сам проект, рассчитывая, что он станет примером в реализации механизмов СЗПК.

Китайский путь

Китайские инвесторы, по словам Рязанова, проектом интересуются, но занимают выжидательную позицию. «Буквально на той неделе мы были с ВЭБ.РФ в Азиатском банке инфраструктурных инвестиций (АБИИ). Видим большой интерес от крупных государственных китайских строительных компаний, они готовы в этом деле участвовать», — говорит Рязанов.

Он надеется, что «Меридиан» сможет попасть в список проектов китайской инициативы «Один пояс — один путь», что позволит привлечь финансирование в Китае по более низким ставкам.

«Мы бы также хотели, чтобы китайские коллеги сами посчитали траффик и сказали: вот этот трафик мы видим и даже можем его гарантировать, потому что их груз пойдет, — добавляет Рязанов. – Но не могу сказать, что они отказываются, но пока не могу сказать, что они согласились».

Конкуренты проекта

Между тем, новая трасса «Москва — Казань» может оказаться конкурентом «Меридиана», если будут реализованы планы ее продления до Казахстана. В таком случае, на две дороги трафика для окупаемости инвестиций не хватит, говорит Рязанов.

«Пока речь идёт о строительстве участка дороги Москва — Владимир. А дальше только реконструкция дороги М-7. Если все остановится на этом уровне, это не страшно», — пояснил Рязанов.

По его оценке, «Мердиан», который проходит транзитом через 8 регионов, которые занимаются сельским хозяйством и требуют развития, дал бы больший социально-экономический эффект, чем новая трасса «Москва-Казань».

Михаил Терещенко/ТАСС

Прогноз трафика

Как отметил Рязанов, трафик «Меридиана», рассчитанный в финансовой модели проекта — в общей сложности 6 тыс. автомобилей в сутки в обе стороны, включая и легковые машины, и грузовики. Из общего числа 600 автомобилей — транзитные, идущие из Китая в Западную Европу.

«По легковым автомобилям мы взяли стоимость проезда примерно 2 руб. за километр — это не такой большой денежный поток. Для грузовых — по-разному, в зависимости от тоннажа и от того, транзитная машина или внутрироссийская. Стоимость проезда для 12-тонников, как мы сейчас смотрим — примерно 5-6 руб. за километр. Транзитным машинам мы хотим сделать больше. Мы пока считаем эту модель, варьируем ее разными способами», — добавил Рязанов.

Готовность проекта

«Если говорить про полный проект, то сделано немного, геология сделана примерно на тысяче километров, — рассказал Рязанов. – Также по одному участку в Тамбовской области прошли Главгосэкспертизу, получили некоторые замечания, будем их устранять. Но по частному проекту мы можем и не делать госэкспертизу».

Также Рязанов напомнил, что под проект уже выкуплено 80% земли. «Есть проблемная точка, частично в Брянской, частично в Орловской областях, по землям, которые принадлежат «Мираторгу», — отмечает Рязанов, добавляя, что владельцы холдинга «Мираторг» не хотят продавать землю.

«Но уж потратив деньги на выкуп земли, мы в любом случае будем продолжать, — говорит Рязанов. — Получится или нет — я не знаю, смотря как нас будут поддерживать». При этом, подчеркивает Рязанов, «чем мы быстрей построим, тем мы быстрее начнем окупать вложения». А строить компания рассчитывает «очень быстро» по российским меркам, оценивая всю стройку в 4 года.

О проекте

Первая частная трасса из России в Китай «Меридиан» должна пройти по территории восьми регионов РФ, самый протяженный ее участок будет находиться в Саратовской области. Ожидается, что она станет частью маршрута «Меридиан» протяженностью 8445 км, который должен соединить Западную Европу и Китай через Казахстан, Россию и Белоруссию, длина российского отрезка составит более 2000 км. Трасса будет соответствовать характеристикам высшей технической категории с четырехполосным движением, ее строительство планируют завершить к 2024 году. Дорога будет полностью платной. Проект «Меридиан» включен в комплексный план модернизации и расширения магистральной инфраструктуры до 2024 года, но с условием отсутствия финансирования из федерального бюджета.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *