Дарственная на недвижимость

Дарственная на недвижимость

Совершение дарения в пользу того или иного субъекта права практически всегда предполагает близкие, доверительные отношения между его сторонами, что и обусловливает именно безвозмездную передачу имущественных благ в пользу одаряемого. Таким образом, вовсе не мудрено, что в большинстве случаев подарки делаются именно в пользу родственников.

Дополнительно Отметим, что из числа всех родственников следует выделять именно близких, так как дарение в их пользу имеет некоторые важные особенности, в частности, при налогообложении. Дарение же в пользу обычного родственника ничем не отличается от дарения в пользу любого другого субъекта права.

Так, согласно ст. 14 Семейного кодекса (СК) РФ, в качестве близких закон признает детей и их родителей, внуков и бабушек с дедушками, сводных и полнокровных братьев и сестер, усыновителей и усыновляемых. Супруги, исходя из этого, близкими родственниками не являются. Но нахождение в браке, согласно ст. 2 СК РФ, делает супругов членами семьи, что при дарении в вопросах последствий приравнивается к близким родственникам, хотя они таковыми по закону и не являются.

По договору дарения в пользу близкого родственника или супруга, в его пользу по общему порядку безвозмездно передается любое допустимое законом имущественное благо. Указанное имущество поступает родственнику в собственность с момента его получения или государственной регистрации прав на него в случае дарения недвижимости.

Самым существенным отличием такого договора является полное отсутствие налогообложения, если одаряемым выступает близкий родственник или супруг (п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса (НК) РФ). Кроме того, такие стороны договора дарения могут претендовать на специальный сниженный нотариальный тариф при оформлении договора дарения у нотариуса.

Во всем остальном процесс дарения между такими родственниками или супругами идентичен обычному дарению, совершаемому в общем порядке.

Содержание

Понятие и стороны договора дарения

Согласно п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса (ГК) РФ, дарением является соглашение между сторонами сделки о бесплатной передаче со стороны дарителя в пользу одаряемого какой-либо оборотоспособной вещи и имущественного права требования, находящихся у дарителя на праве собственности, или выполнения вместо него его имущественной обязанности.

К сведению Кроме того, согласно ст. 582 ГК, законодатель различает некоторый обособленный вид дарения — пожертвование, которое имеет аналогичную природу, существенно сокращенный субъектный состав и предмет, обремененный общеполезным целевым характером.

Так, сторонами дарения могут выступать практически все субъекты права, кроме тех, которым это ст. 575 ГК РФ запрещено. Прежде всего, законодатель запрещает выступать в качестве дарителей недееспособным и малолетним лицам, а также их законным представителям.

В то же время, согласно ст. 29 ГК, недееспособное лицо может быть одаряемым, только по решению опекуна и только через него. Ограниченная дееспособность, согласно ст. 30 ГК, также позволяет участие в дарении только в качестве одаряемого и только с разрешения попечителя.

Кроме того, п. 2 и 3 ст. 575 ГК определены ограничения для лиц, исходя из их профессиональной деятельности. Так, недопустимо участие в качестве одаряемого для работников образовательных, социальных и медицинских учреждений и организаций, а также государственным и муниципальным служащим любых уровней и структур. Отметим, что такая норма продиктована борьбой законодателя с коррупцией.

Помимо этого, п. 4 ст. 575 ГК запрещает совершать дарение между юридическими лицами, имеющими коммерческую направленность. Законодатель оправдывает введение такого запрета противодействием хозяйственным злоупотреблениям, махинациям с денежными средствами и прочим нарушениям закона со стороны хозяйственников. Этот запрет не распространяется на некоммерческие организации.

Форма договора

Общий порядок, определенный п. 1 ст. 574 ГК, позволяет практически всегда отказываться от письменного обличения договора дарения, кроме случаев, прямо устанавливающих обязательность такого письменного оформления. Такое правило продиктовано реальным характером дарения (исполняемое при заключении), который, в соответствии с п. 2 ст. 159 ГК, не требует письменного оформления. Однако из него изъяты некоторые исключительные случаи, которые все же требуют письменного обличения.

  • Консенсуальный договор дарения — обещание его совершения в будущем (п. 2 ст. 574 ГК). Данное исключение направлено на защиту имущественных прав одаряемого. Такой договор, кроме письменной формы, требует обязательной конкретизации и описания подарка, а также ясного намерения на совершение такого дарения.
  • Договор дарения недвижимости. Необходимость письменного обличения продиктована необходимостью государственной регистрации недвижимости (ст. 131 ГК), а точнее порядком ее проведения, который требует предоставления в регистрирующий орган оригинала договора, который является основанием для этого. Отметим, что сами договоры дарения недвижимости, заключенные до 01.03.2013 г., также требуют госрегистрации.
  • Договор дарения, где дарителем благ стоимостью свыше 3 тыс. рублей выступает организация (п. 2 ст. 574 ГК). Это же правило позволяет устное оформление дарения благ стоимостью ниже 3 тыс., что является исключением из ст. 161 ГК.
  • Договор дарения, требующий нотариального оформления. Порядок нотариального оформления предполагает удостоверение исключительно письменных договоров. Напомним, что ни один договор дарения не требует обязательного нотариального оформления — оно осуществляется исключительно по воле сторон договора.

Отметим, что ни один из ныне заключаемых договоров дарения не требует государственной регистрации.

Структура договора

Нормы отечественного законодательства не устанавливают каких-либо конкретных требований к структуре любого из гражданских договоров, в том числе и дарения. В большей степени это продиктовано принципом свободы договора (ст. 421 ГК), который позволяет сторонам заключать договор на любых не запрещенных законом условиях и вносить в него элементы любых гражданских договоров.

В то же время необходимость письменного оформления, возникающая по воле сторон или закону, обычно продиктована необходимостью полноценного урегулирования отношений участников дарения. Исходя из таких целей, по нашему мнению целесообразно использовать следующую структуру договора дарения.

  • Преамбула. Раздел содержит наименование и реквизиты сторон сделки, указание на совершение сделки и определение в ней ролей ее сторон.
  • Предмет дарения. Раздел определяет и описывает передаваемое по сделке имущество, в качестве которого, согласно п. 1 ст. 572 ГК, могут выступать вещи, права требования или освобождение от обязанности. Наличие данного раздела продиктовано не только целесообразностью, но и законными требованиями, так как предмет является существенным условием договора (ст. 432 ГК). Не будет также лишним указание на наличие у дарителя права собственности на предмет, а также на наличие или отсутствие обременений.
  • Права и обязанности дарителя и одаряемого. К обязанностям дарителя, как правило, относят необходимость передачи дара, сообщения о недостатках, других значимых сведениях и т. д. В качестве его прав указываются основания и возможность для отказа от передачи подарка (ст. 577 ГК) или отмены дарения (ст. 578 ГК). Что касается обязанностей одаряемого, то они не могут иметь имущественный характер, так как тогда дарение будет притворным, а следовательно, ничтожным (п. 2 ст. 170 ГК). В качестве них могут быть указаны обязательство бережного использования и хранения подарка недопустимости его утери или отчуждения и т. д. Правами одаряемого может быть возможность отказа от принятия дара (ст. 573 ГК), возмещение ущерба вследствие его нанесения подарком (ст. 580 ГК) и т. д.
  • Порядок и условия передачи подарка. В нем указывается способ передачи подарка (п. 1 ст. 574 ГК), сроки и место его передачи, необходимость совершения дополнительных действий (осмотра, составления передаточного акта, экспертизы и т. п. ), устанавливается правило перехода риска утраты вещи, определяются участвующие при передаче стороны и третьи лица. Кроме того, по необходимости, определяется порядок проведения сторонами госрегистрации.
  • Изменение и расторжение договора. В случае если сторонам требуется дополнительный порядок, отличающийся от общих законных правил изменения и расторжения договоров (гл. 29 ГК), они могут установить его этим разделом. Так, указанию подлежат дополнительные основания и форма изменения или расторжения, порядок его проведения и прочие нюансы.
  • Разрешение споров. Указанный раздел определяет правила ведения претензионного порядка разрешения споров, который используется для досудебного урегулирования. Стороны должны определить обязательность его использования, сроки форму и способы реализации. И только в случае его неэффективности следует указать на необходимость судебного порядка.
  • Заключительные положения. Содержат срок действия, правила отправки корреспонденции, контакты, количество экземпляров договора, можно также указать прилагаемые к договору документы и любые другие сведения, которые следует знать сторонам.

В итоге договор скрепляется подписями сторон. При участии организаций, кроме подписей представителей, необходима также их печать.

Особенности дарения родственнику объекта недвижимости

Согласно ст. 208 и 228 НК РФ, дарение недвижимого имущества, акций, долей, паев и транспортных средств со стороны законодателя рассматривается как прямое получение одаряемым дохода, который, согласно ст. 224 НК, облагается 13% подоходным налогом. Отметим, что указанный налог подлежит расчету исходя из рыночной стоимости имущества.

Однако в случае дарения объекта недвижимости в пользу члена семьи (ст. 2 СК) или близкого родственника (ст. 14 СК), законодатель определяет существенную особенность такой сделки — передача имущества в пределах одной семьи не может считаться доходом.

Важно Так, подаренный предмет не является объектом налогообложения, вследствие чего одаряемый, получивший объект недвижимости, освобождается от обязанности уплаты подоходного налога (п. 18.1 ст. 217 НК).

Поскольку передача недвижимого имущества по сделке дарения требует особой внимательности ввиду внушительной стоимости имущества, родственники часто прибегают к нотариальному оформлению договора. Напомним, что нотариальное удостоверение сделки оплачивается по тарифу, установленному законом. Тут, кроме отсутствия налогообложения, законодатель выделяет еще одну особенность — специальный размер налогового тарифа при удостоверении сделок между членами семьи и близкими родственниками, который существенно уменьшен в сравнении с обычным тарифом (ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате).

Необходимо также помнить, что в случае дарения недвижимости между супругами или одному из супругов от его родственника, независимо в какой форме собственности она находилась до этого, согласно п. 2 ст. 256 ГК, такая недвижимость будет находиться исключительно в собственности одаряемого супруга — правило возникновения общей совместной собственности на него не распространяется.

Следует помнить, что договор дарения родственнику объекта недвижимости следует составлять в письменной форме. Такая необходимость исходит из того, что переход прав на нее требует государственной регистрации (ст. 131 ГК), которую сторонам следует проводить уже после заключения договора.

Дарение после смерти дарителя

Согласно ст. 421 ГК РФ, стороны договора свободны в выборе условий и элементов заключаемого ими гражданского договора, в том числе и договора дарения. Таким образом, они могут ставить друг другу любые условия, которые не запрещены законом или предусматриваются другими договорами.

Внимание Исходя из ст. 157 ГК РФ, в договоре обещания дарения даритель может поставить какие-либо отлагательные условия для возникновения прав на подарок.

Отлагательным условием считается зависимость возникновения прав одаряемого на предмет дарения от конкретного обстоятельства, в отношении которого нет конкретной определенности про возможность и дату его наступления.

Исходя из вышеуказанной нормы, любое обстоятельство, не определенное конкретной датой его наступления, является отлагательным условием. На основании этого некоторые дарители определяют в качестве такого отлагательного обстоятельства свою смерть, что вполне логично, но незаконно.

Так, согласно п. 3 ст. 572 ГК РФ, законодатель запрещает возможность определения в качестве отлагательного обстоятельства для передачи дара одаряемому смерть дарителя. Договор, содержащий такое условие, следует считать ничтожным. К такому дарению, по мнению законодателя, следует применять правила, регулирующие наследование, однако четкого порядка, предусматривающего его применение, не предусмотрено.

Запрещение и ограничение дарения

Правила, запрещающие и ограничивающие возможность совершения дарения, определены законодателем в ст. 575 и 576 ГК РФ соответственно. По большей мере, такие правила касаются субъектного состава сделок дарения, характера и вида передаваемого имущественного блага и формы его собственности.

Важно Запрет на совершение дарения в чью-либо пользу, согласно п. 1 ст. 575 ГК, определен в отношении малолетних и недееспособных граждан. Что касается их участия в дарении в качестве одаряемого, то такая возможность ограничена ст. 29 и 30 ГК, позволяющими это недееспособному только через опекуна, а малолетнему — с разрешения попечителя.

Помимо этого, одаряемыми, ввиду своей профессиональной и служебной деятельности, не могут выступать муниципальные и госслужащие, работники образовательной, социальной и медицинской сфер (п. 2 и 3 ст. 575 ГК). Такой запрет продиктован противодействием коррупции. Кроме него, согласно п. 4 ст. 575 ГК, в целях пресечения финансовых махинаций и служебных злоупотреблений при совершении хозяйственной деятельности запрещено дарение между юридическими лицами, имеющими коммерческую направленность.

Что касается ограничений дарения, то они, в большей степени, представляют собой некие правила и условия допустимости передачи конкретных видов предметов дарения. Так, в качестве основных из них следует выделить необходимость учета согласия сособственников и других правил ст. 253 ГК, определенных для передачи имущества, находящегося в совместной собственности (п. 2 ст. 576 ГК).

Дополнительно Другое ограничение установлено для передачи по дарению, принадлежащих дарителю на праве собственности прав требования. Согласно п. 3 ст. 576 ГК, их безвозмездная передача должна осуществляться в порядке отчуждения и перехода таких прав — по правилам цессии, установленным в гл. 24 ГК РФ.

Еще одно ограничение относится к освобождению одаряемого от его имущественной обязанности. Согласно п. 4 ст. 576 ГК, такое дарение возможно только в том случае, если одаряемый не обязан выполнить указанную обязанность лично — например, выплачивать алименты, возместить имущественный или другой ущерб и т. д.

Следует понимать, что указанные ограничения не являются исчерпывающими — специальные законы могут устанавливать и другие ограничения для совершения дарения.

Пример Гражданка Дьячкова, действуя от лица своей 12-летней дочери как ее законный представитель, решила подарить принадлежащую дочери на праве собственности квартиру своему супругу — гражданину Водкину. Гражданка Дьячкова мотивировала свое решение тем, что, находясь в браке с гражданином Водкиным, она, передав ему в собственность квартиру, приобретет на нее такие же права, как и ее муж, исходя из права совместной собственности на все приобретенное в браке. Поскольку им не придется платить подоходный налог, их семья существенно сэкономит, а после оформления всех документов она еще и намеревалась продать эту квартиру.

Оформив от лица дочери договор дарения на Водкина, Дьячкова не учла, что по факту дарение совершается не ею, а ее дочерью, которой Водкин не является близким родственником, ввиду чего договор в случае его законности подлежал бы налогообложению. Более того, она не учла правило, установленное ст. 256 ГК, согласно которому дарение в пользу одного из супругов не порождает права собственности на подаренное имущество у другого супруга.

Так, оформив договор дарения, стороны подали документы для государственной регистрации перехода прав собственности, в которой, однако, сторонам было отказано, исходя из незаконности договора дарения. Оказалось, что, согласно п. 1 ст. 575 ГК, дарителем не может выступать малолетнее лицо или его представитель. Поскольку, согласно п. 1 ст. 28 ГК, дочь гражданки Дьячковой являлась малолетней, дарение ей или от ее лица квартиры было запрещено законом.

Процедура оформления договора дарения родственнику

Оформление договора дарения в пользу родственника будет немного разниться в зависимости от предмета дарения. Таким образом, целесообразно рассмотреть такую процедуру на примере самого затратного по времени и ресурсам предмета — дарения родственнику объекта недвижимости.

Как известно, такой договор подлежит обязательному письменному оформлению, а сам объект недвижимости — государственной регистрации (ст. 131 ГК). При этом нотариальное оформление вовсе не является обязательным, но может быть проведено по желанию сторон договора.

Порядок оформления

Исходя из анализа практики оформления сделок дарения недвижимости в пользу родственников, следует выделить следующие этапы такого оформления.

  1. Сбор и подготовка документов. Важность данного этапа заключается в том, что от него прямо зависит итоговая процедура — государственная регистрация недвижимости, которая будет определять переход прав собственности на недвижимость.
  2. Составление договора дарения. Важнейший этап заключения сделки, т.к. грамотность составления влияет не только на юридическую силу договора, но и на юридические последствия для сторон договора. Ввиду этого, для составления договора целесообразно обращаться за помощью к специалистам. При самостоятельном составлении не стоит забывать про необходимость определения сторон и указания их родства, указания предмета договора, условий, сроков и способа передачи подарка, оснований для права собственности дарителя, прав и обязанностей сторон дарения т. д.
  3. Подписание договора. Осуществляется одновременно обеими сторонами или их представителями — недопустимо подписание договора в разное время. Следует понимать, что в случае нотариального оформления договор подписывается в присутствии нотариуса. Подписание договора дарения представителем требует наличия у него специально оформленной доверенности (п. 5 ст. 576 ГК).
  4. Государственная регистрация. Итоговый этап оформления дарения недвижимости родственнику, так как после его завершения право собственности переходит к одаряемому. Она проводится на основании ст. 131 ГК и в соответствии с ФЗ № 122 от 21.07.97 г. Подача документов для ее проведения осуществляется любой стороной дарения в отделение Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.

Дарение недвижимости, совершаемое в пользу близкого родственника, не подлежит налогообложению подоходным налогом (п. 18.1 ст. 217 ГК).

Необходимые документы

Как уже говорилось выше, подготовка документов — один из важнейших этапов оформления дарения в пользу родственника. Указанные ниже документы понадобятся не только при оформлении дарения, но и при регистрации недвижимости. Так, вам понадобится:

  • паспорта и другие документы, удостоверяющие личности сторон;
  • правоустанавливающие документы;
  • отчет об оценке, проведенный уполномоченным экспертом;
  • свидетельство ранее проведенной госрегистрации;
  • при наличии сособственников — нотариально оформленное их согласие на дарение;
  • справки и документы из БТИ;
  • домовая книга;
  • заявление на государственную регистрацию.

Этот список примерный — в зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться другие документы. При государственной регистрации рекомендуется узнавать информацию о необходимых документах заранее в регистрационном органе, проводящем госрегистрацию.

Налогообложение при дарении детям

Налогообложение при дарении регулируется статьями 40, 208 и 228 НК РФ, согласно которым, дарение является поводом для получения одаряемым дохода в размере рыночной стоимости полученного в подарок имущества. Исходя из этого, такой полученный одаряемым доход подлежит обложению подоходным налогом, размер которого, согласно ст. 224 НК, составляет 13% от рыночной стоимости имущества.

К сведению Как уже говорилось, дети по отношению к их родителям, согласно ст. 14 СК РФ, являются близкими родственниками по прямо восходящей линии. Такая родственная связь одаряемых с дарителями исключает возможность получения детьми дохода от полученного в дар имущества.

Таким образом, согласно п. 18.1 ст. 217 НК, дети, в случае получения какого-либо имущества, подлежащего налогообложению, от своих родителей в дар, освобождаются от необходимости уплаты подоходного налога. Однако, несмотря на освобождение от подоходного налога, одаряемый ребенок обременяется необходимостью уплаты налога на имущество.

Так, согласно ст. 401 НК, обложению имущественным налогом подлежит лишь недвижимое имущество, которое получено ребенком в дар от своих родителей. Размер налога будет составлять от 0,1 до 2% от кадастровой стоимости (ст. 403 НК), который, согласно ст. 405 НК, будет подлежать ежегодной уплате.

Договор дарения являет собой письменное или устное соглашение между дарителем и одаряемым о безвозмездной передаче в пользу последнего каких-либо имущественных благ.

Сторонами дарения могут выступать любые субъекты права, кроме указанных в ст. 575 ГК.

Кроме запретов, законом установлены некоторые ограничения для дарения относительно предметов дарения и форм их собственности.

Предметом дарения может выступать любая оборотоспособная вещь, имущественное право требования или освобождение одаряемого от обязанности.

Законодателем определена свобода гражданского договора, позволяющая сторонам определять любые условия и элементы заключаемого ими договора.

Стороны также свободны в определении структуры договора дарения.

Законом допустимо определение любых отлагательных условий в договоре дарения, однако в качестве такого условия не может выступать смерть дарителя.

Безвозмездность договора дарения определяет возможный круг лиц, в пользу которых оно совершается и в большинстве своем обусловливается близкими доверительными отношениями.

Более чем в половине случаев дарение совершается в пользу близких родственников.

Дарение в пользу близких родственников и членов семьи отличается от обычного дарения только отсутствием налогообложения и другими тарифами при нотариальном оформлении, во всем остальном оно идентично дарению в пользу любого другого субъекта права.

Консультация юриста

Вопрос Мы с моей женой намерены оформить на нашу приемную дочь — инвалида 2-й группы — дарственную на имеющиеся у нас в совместной собственности равные доли загородного дома. Планируем оформить договор у нотариуса. Подскажите, имеются ли какие упрощения при оформлении дарственных для инвалидов и возможны ли уменьшения ставки подоходного налога? Ответ Каких-либо упрощений при оформлении договора дарения ввиду состояния здоровья не предусмотрено — оформление само по себе достаточно простое. Так, согласно ст. 574 ГК, для дарения недвижимости необходима простая письменная форма договора, нотариальное оформление и государственная регистрация договора не требуются. Что касается налогообложения, то, согласно п. 18.1 ст. 217 НК, дарение между близкими родственниками не подлежит налогообложению. Поскольку близкими родственниками по восходящей линии являются, в том числе, и усыновители с усыновленными, то ваша приемная дочь, как ваш близкий родственник, будет освобождена от уплаты подоходного налога. Вопрос Хочу завещать внуку свою квартиру, однако в таком случае ему придется оплачивать налог на наследство. Дарственную не хочу оформлять, так как боюсь, что он может выгнать меня из дома, как только получит квартиру в собственность — уже были случаи с соседями. Подскажите, могу ли оформить дарственную с условием, что квартира перейдет внуку только после моей смерти? Ответ Сразу отметим, что налог на наследство отменен еще в 2006 году. Таким образом, все, что нужно будет оплатить при получении наследства — нотариальный тариф за выдачу свидетельства о получении наследства. Что касается указания в договоре дарения условия про переход подарка после вашей смерти, то, согласно п. 3 ст. 572 ГК, такой договор будет ничтожен (недействителен). Таким образом, если вы действительно опасаетесь, что внук может выгнать вас из подаренной ему квартиры, вы без проблем можете составлять на него завещание, однако нужно учесть и интересы других наследников, которые могут иметь право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК). Если такие наследники имеются, но вы не хотите учитывать их в завещании — целесообразно составить договор дарения, указав в нем условие, по которому за вами будет закреплено право пожизненного проживания в подаренной квартире. У вас остались вопросы? 3 важные причины воспользоваться помощью юриста прямо сейчас Быстро Оперативный ответ на все ваши вопросы! Качественно Ваша проблема не останется без внимания! Достоверно С вами общаются практикующие юристы! Задайте вопрос юристу онлайн! Схема нашей работы Вопрос Вы задаете вопросы дежурному юристу. Юрист Юрист анализирует ваш вопрос. Связь Юрист связывается с вами. Решение Ваш вопрос решен. Вопрос Вы задаете вопросы дежурному юристу. Юрист Юрист анализирует ваш вопрос. Связь Юрист связывается с вами. Решение Ваш вопрос решен. Наши преимущества Анонимное обращение Любые вопросы по дарению Бесплатное общение Вы быстро получите ответ на свой вопрос 15 мин Средняя скорость ответа 1 Количество консультаций за сегодня 250 Количество консультаций всего Задайте свой вопрос юристу!

Договор дарения недвижимости заключается, если один человек хочет подарить другому квартиру, дом, участок земли или иной объект. Сделка имеет свои особенности. Если их не учитывать, есть шанс быть втянутым в судебные разбирательства. Рассмотрим, на что можно оформить дарственную, кто вправе дарить и принимать имущество, нужно ли обращаться к нотариусу и как все правильно зарегистрировать.

Что такое договор дарения?

Согласно ст. 572 ГК РФ, договор дарения или дарственная (далее – ДД) – это документ, отражающий намерение дарителя передать недвижимость или иную ценную вещь одаряемому на безвозмездной основе. Если речь идет именно о недвижимости, ДД заключается исключительно в письменном виде и подлежит госрегистрации (ст. 574 ГК РФ).

Какие еще важно знать особенности:

  1. Если указать в дарственной передачу недвижимости в обмен на деньги, ее признают недействительной. К таким сделкам применяются правила купли-продажи, установленные гл. 30 ГК РФ.
  2. Нельзя вписать в договор дарение имущества после смерти дарителя – сделку признают ничтожной (ч.3 ст. 572 ГК РФ). Здесь применяются правила наследования (гл. 61-65 ГК РФ). Если вы хотите передать недвижимость человеку после смерти, составьте завещание.
  3. Не допускается указание передачи дара под условием пожизненного содержания – к подобным сделкам применяются правила ренты (ст. 583 ГК РФ).
  4. Оформление договора дарения – это двусторонняя сделка, потребуется согласие одаряемого. Он вправе от нее отказаться. Для этого нужно составить письменное заявление об отказе.
  5. Права одаряемого в случае смерти не переходят к наследникам, однако обязанности дарителя перед ним наследуются, если ДД не предусмотрено иное (ст. 581 ГК РФ). Чтобы правопреемникам не пришлось выполнять условия ДД перед одаряемым, нужно указать в дарственной, что они не несут обязательств перед одаряемым.
  6. ДД бывает двух видов: реальный и договор обещания дарения. В последнем случае дата исполнения обязательств указывается в документе и может привязываться к конкретному событию: например, свадьбе одаряемого.

Коротко: дарственная на недвижимость оформляется только на безвозмездных условиях. Если даритель хочет получить взамен деньги или передать имущество после смерти, применяются условия для других сделок по ГК РФ. По ДД передается недвижимость сразу после заключения или оформляется договор обещания дарения в будущем.

Пройдите опрос и юрист бесплатно поделится планом действий по договору дарения в вашем случае

Какую недвижимость разрешается дарить?

Перечень движимых и недвижимых вещей устанавливается ст. 130 ГК РФ.

Согласно ней, к недвижимости относится:

  • квартиры;
  • дома;
  • земельные участки;
  • здания и сооружения;
  • коммерческие объекты;
  • машино-места.

Иными словами, недвижимостью считается любой объект, перемещение которого невозможно без его разрушения и нанесения несоразмерного ущерба. Эти объекты можно дарить, но при соблюдении отдельных условий.

Важно! Договор дарения недвижимости обязательно заключается в письменном виде. Переход права регистрируется в Росреестре.

Квартира

Если квартира принадлежит единственному собственнику, он без проблем может подарить ее кому угодно. Все меняется, когда недвижимость приобретается в браке: в этом случае она считается совместной собственностью супругов, даже если регистрируется на одного из них (ст. 34 СК РФ).

Если второй супруг не работает, это не отменяет его право на жилплощадь. Даритель вправе передать в дар свою долю человеку, предварительно выделив ее или заручившись нотариальным согласием супруга (ст. 35 СК РФ). Если супруг узнает о проведении сделки без его разрешения, он сможет ее оспорить в суде в течение года.

Стоит учитывать, что при передаче недвижимости в дар своему супругу (ге), получать от него согласие не нужно – подписывая ДД, он и так подтверждает это. Но в таком случае даритель утрачивает право на подаренное имущество, и оно не подлежит разделу при разводе, т.к. получено второй стороной в порядке дарения (ст. 36 СК РФ).

Если же даритель приобрел квартиру до регистрации брака, он сможет подарить ее после, согласие супруга не потребуется. Такое имущество признается единоличной собственностью.

Приватизированная квартира

На дарение приватизированного жилья разрешение второго супруга не нужно, если он не участвовал в приватизации и есть письменный отказ от процедуры.

Он не имеет права собственности на нее, даже если приватизация состоялась в браке.

Дом

При дарении дома следует учитывать нюансы, указанные выше. Если даритель состоит в браке и недвижимость куплена на общие с супругом деньги, понадобится нотариально заверенное согласие от него.

Какие еще есть особенности:

  1. Передача дома в дар подразумевает и дарение земельного участка, на котором он построен. Эти предметы не отделимы.
  2. При регистрации сделки для проверки передаются документы на дом и участок одновременно.

Важно! Если передается доля дома в дар, дарится также и конкретная доля участка.

Гараж

Можно подарить гараж, построенный на отдельном участке земли, рядом с домом или на территории гаражного кооператива.

В каждой ситуации свои особенности:

  1. Гараж на отдельном участке. В собственность по ДД передается строение и земля одновременно.
  2. Рядом с домом. Передается часть земли, на которой стоит гараж – на усмотрение дарителя.
  3. В гаражном кооперативе. Сделка возможна после полной выплаты пая, а не с момента получения членской книжки.

Во всех трех случаях дарение гаража производится вместе с землей. Сделка возможна с письменного разрешения супруга дарителя, если недвижимость куплена в браке.

Земельный участок

Земельные участки дарятся неотделимо со зданиями и сооружениями, располагающимися на них. Одаряемый вместе с землей может получить сараи и прочие хозпостройки.

Если земля находится в долевой собственности, сделка заключается в отношении доли, принадлежащей дарителю. Согласие второго собственника не понадобится – люди вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим им имуществом (за исключением супругов).

Но заверить ДД у нотариуса придется, если передается доля.

Обратите внимание! В дарственной обязательно указывается категория даримой земли: для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества. Одаряемый обязуется использовать ее в соответствии с предназначением, но может перевести из одной категории в другую. Заниматься этим придется самостоятельно.

Дача

Дачи обычно строятся на землях для огородничества, садоводства, и, как в случае с земельными участками, их нужно использовать строго по назначению. Это важно учитывать одаряемому после принятия дара.

Нельзя заниматься разведением коров, коз и других животных на не предназначенных территориях: за это могут оштрафовать.

Еще один плохой пример – индивидуальное жилищное строительство на дачном участке. Если не перевести землю из одной категории в другую, собственника могут оштрафовать за нецелевое использование.

Дарение доли в недвижимости

Собственник вправе подарить свою долю без согласия второго владельца. Разрешение понадобится лишь в том случае, если вторым собственником является его супруг (а) – такое имущество признается совместной собственностью.

Для дарения нужно выделить долю, зарегистрировать изменения в Росреестре, а затем оформить ДД и повторно обратиться для регистрации в госорган.

Дарение коммерческой недвижимости

Коммерческой недвижимостью признается нежилое помещение или здание, предназначенное для ведения бизнеса. Согласно пп.4 п.2 ст. 575 ГК РФ, не допускается дарение между юридическими лицами. Если дар принадлежит компании, она может подарить его физическому лицу. Допускается дарение в обратном порядке – от физического лица организациям.

Коротко: дарится любая недвижимость: дом, квартира, дача, гараж, земельный участок, коммерческий объект.

Кто вправе выступать дарителем?

К дарителям устанавливаются минимальные требования:

  • совершеннолетний возраст;
  • дееспособность;
  • наличие права собственности на даримую недвижимость.

Не допускается дарение имущества детей до 18 лет. Если ребенок достиг указанного возраста, он может дарить недвижимость.

Есть и другие ограничения согласно ст. 576 ГК РФ:

  1. Недвижимость, принадлежащую организации по праву оперативного управления или хозяйственного ведения, дарится только с согласия собственника.
  2. Если имущество находится в совместной собственности без выделения долей, потребуется согласие всех владельцев.
  3. Можно подарить ипотечное жилье, но с согласия кредитора.

На практике получить разрешение банка на дарение заложенной квартиры проблематично. Если же кредитор соглашается на сделку, вместе с недвижимостью даритель получает обязательство по погашению ипотеки. На другие условия финансовое учреждение не согласится. Если подарить ипотечное жилье без участия кредитора, впоследствии он признает сделку недействительной.

Когда дарение запрещено?

Нельзя дарить недвижимость в нескольких ситуациях:

  1. От лица детей до 18 лет или недееспособных.
  2. Запрещено дарение между юридическими лицами;.
  3. Нельзя просто так подарить недвижимость сотрудникам социальных, образовательных, медицинских учреждений от лиц, обучающихся или получающих иные услуги в них. Такие сделки запрещены законом.
  4. Запрещается дарение государственным, муниципальным работникам, если это связано с их должностями Исключение – передача дара стоимостью до 3 000 руб. при дарении в рамках официального мероприятия. Если цена подарка превышает 3 000 руб., он передается по акту в соответствующую организацию и признается ее собственностью.

В остальном для оформления ДД коммерческой недвижимости применяются общие правила (как для домов и квартир), указанные выше.

Нужна помощь по договору дарения? Юристы бесплатно и подробно ответят на ваш вопрос по дарственной. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение! Задать вопрос

Кому можно подарить недвижимость?

Жилье, дачу, земельный участок или иной объект дарится кому угодно: супруге, родителям, брату или сестре, другу, ребенку.

Право выбора одаряемого остается за дарителем. Но в каждом случае у сделки есть свои особенности.

От супруга супруге

Супруги могут дарить недвижимость друг другу. Если сделка совершается в пользу второго супруга и дарится доля в общенажитом имуществе, получать его согласие не нужно.

Есть и другие моменты:

  • подарив долю в совместном имуществе, супруг не сможет поделить ее в случае развода;
  • не дарится недвижимость ребенка – имущество родителей и детей разграничивается.

Ребенку

Если дарение осуществляется в пользу ребенка от 14 до 18 лет, в сделке он ставит свою подпись, но понадобится согласие родителей. В дальнейшем дарственная регистрируется в его присутствии. При дарении несовершеннолетнему ребенку (до 14 лет) за него все действия совершают законные представители.

При дарении недвижимости ребенку одним из родителей согласие второго тоже потребуется, если она приобретена в браке. Если квартира куплена до брака, согласие тоже не понадобится: у матери и отца на детей одинаковые права, и они в равной мере представляют их интересы даже в случае развода.

От родителей совершеннолетним детям

Родители вправе подарить недвижимость совершеннолетним детям, но здесь обязательно потребуется согласие на сделку от одаряемого. Интересы детей старше 18 лет мать и отец уже не представляют.

Как и в предыдущих случаях, для передачи дара в виде совместно нажитого имущества нужно заручиться нотариальным согласием супруга.

Совет юриста: самый лучший вариант – это оформление дарственной на ребенка, особенно если он состоит в браке. При разводе его супруг не сможет претендовать на подаренное имущество.

От дочери матери

Дети вправе дарить родителям любое принадлежащее им по праву собственности имущество. ДД оформляется как на одного, так и на обоих родителей, распределив доли за ними.

Также сыновья и дочери могут выступать в качестве дарителей по одному договору, оформив его на родителей или только на мать, отца. Ограничений в этом плане нет.

Близкому родственнику

Под близкими родственниками подразумеваются дети, родители, братья, сестры, бабушки и дедушки.

Дарение в их адрес не запрещено, и при соблюдении нескольких правил сделку провести можно:

  • обязательно согласие одаряемого;
  • если передается в дар жилье, купленное в браке, нужно нотариальное согласие супруга;
  • договор оформляется письменно и регистрируется в Росреестре.

От физического лица юридическому

Под физическим лицом подразумевается гражданин, не занимающийся коммерческой деятельностью. Несмотря на то, что ИП являются тоже физ.лицами, подарить имущество ООО они не могут.

Для граждан ограничений по дарению недвижимости предприятиям нет, главное – добровольность сделки. Единственное исключение, про которое нельзя забывать, это запрет на сделку в адрес банка, государственного или муниципального учреждения, если она связана с исполнением должностных обязанностей конкретных лиц.

Если даритель хочет передать право или вещь в общеполезных целях, вместо стандартной дарственной лучше заключить договор пожертвования. Для него не нужно согласия одаряемого, и в документе можно указать, для каких целей передается дар (ст. 582 ГК РФ).

Совет юриста: одаряемому (организации) следует учитывать, что представленное в дар жилье не может использоваться в коммерческих целях – для этого объект нужно признать нежилым. Процедурой переоформления придется заниматься самостоятельно. Нежилые объекты тоже нельзя использовать для проживания людей.

От юридического лица физическому

Компания вправе дарить недвижимость сотрудникам: например, за примерную работу, особые заслуги. Наиболее распространено это среди государственных, муниципальных учреждений.

Если же дарение осуществляется коммерческой организацией и уставом предусмотрено предварительное согласование сделки всеми собственниками, придется проводить собрание и составлять по результатам протокол.

Если у предприятия единственный собственник, достаточно единоличного решения.

Дарение в будущем

Оформление договора дарения в будущем допускается, но нужно указать в документе конкретную дату или события, после которого дарственная вступит в силу, а одаряемый сможет ее зарегистрировать.

Пример из практики:

Мать решила подарить дочери квартиру, купленную несколько лет назад совместно с отцом. Но она захотела, чтобы подарок был вручен на свадьбу. Для сделки женщина оформила у нотариуса письменное согласие вместе с супругом, а также стороны подписали договор.

После регистрации брака девушка смогла оформить ДД в Росреестре, и право собственности на жилье перешло к ней.

Планируете оформление договора дарения? Подскажем как правильно оформить и составить договор, чтобы его не оспорили в будущем Консультация

Дарение квартиры с прописанными людьми

Регистрация в конкретном помещении дает лишь право проживания, а не право собственности. Владелец может дарить недвижимость с зарегистрированными в ней людьми кому угодно, не спрашивая их разрешения.

Какие моменты следует учесть:

  1. В квартире прописан ребенок, нужно предоставить ему другое место регистрации, заручившись разрешением органов опеки;.
  2. Нельзя выписать человека, которому предоставлено право собственности по договору ренты, или ребенка, оставшегося без родительской опеки. Снятие с регистрации не допускается даже в принудительном порядке.
  3. Выписать граждан можно в любое время: как до оформления ДД, так и после. Если регистрация аннулируется после заключения сделки, нужно указать в договоре, в какой срок люди выпишутся.

Обратите внимание! Если граждане не выписываются в установленные сроки, одаряемый после регистрации договора дарения вправе самостоятельно снять их с учета в добровольном порядке или через суд. Право собственности с этого момента переходит к нему.

Нужно ли заверять дарственную у нотариуса?

Нотариальное удостоверение договора дарения нужно в нескольких ситуациях:

  • дарится доля в жилье, у которого несколько владельцев;
  • от имени ребенка или ограниченно дееспособного человека действуют родители или законные представители.

Если все собственники помещения дарят свои доли человеку или нескольким людям, заверять договор у нотариуса необязательно.

Совет юриста: лучше не экономить, и обратиться за заверением к нотариусу. Наличие его подписи и печати позволит в случае оспаривания ДД подтвердить, что даритель был в адекватном и дееспособном состоянии, не действовал под угрозами, психологическим или физическим давлением. В первую очередь это нужно одаряемому, чтобы не лишиться подаренного имущества в результате оспаривания сделки.

Важно! Если договор удостоверяется не во всех случаях, то заверение согласия супруга на сделку строго обязательно.

Планируете оспорить договор дарения? Расскажем как подготовить иск, какие документы потребуются, объясним план действий Консультация

Как оформить договор дарения недвижимости: пошаговая инструкция

Чтобы заключить сделку, нужно сделать несколько шагов. Рассмотрим их более подробно.

Шаг 1: получение согласия супруга и составление договора

Заручитесь согласием супруга, если даримая недвижимость приобретена в браке. Заверить документ можно у любого нотариуса.

Форма и содержание согласия

Заявление о согласии должно содержать:

  • Ф.И.О. супруга, дарителя;
  • адрес, площадь недвижимости, количество комнат, технические данные;
  • выражение согласия на сделку;
  • дату составления, подпись.

Образец заявления о согласии супруга на дарение квартиры:
alt: Заявление о согласии супруга на дарение квартиры

Шаг 3: Оформление договора дарения

Дарственную можно оформить самостоятельно или заказав соответствующую услугу у нотариуса.

Если ДД подлежит нотариальному удостоверению, допускается самостоятельное составление с последующим обращением в нотариальную контору для подписания обеими сторонами.

Форма и содержание договора

Дарственная должна содержать полные данные о сделке, предмете и сторонах:

  • Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации дарителя и одаряемого;
  • адрес, площадь, этаж, год строительства дома, передающегося в дар;
  • площадь земельного участка, кадастровый номер, если дарится частный дом или земля;
  • стоимость объекта;
  • отсылка на наличие согласия супруга;
  • дата вступления ДД в силу;
  • подписи.

Образец договора дарения недвижимости (квартиры):
alt: Договор дарения недвижимости (квартиры)

Шаг 4: Обращение к нотариусу

Составив договор самостоятельно, для подписания нужно обратиться к нотариусу, если документ требует нотариального удостоверения. При отсутствии такого требования приступайте к следующему шагу.

Кроме того, сейчас нотариусы могут самостоятельно отправлять документы для регистрации. Услуга предоставляется бесплатно.

Стоимость услуг нотариуса:

Нотариусу за удостоверение платится пошлина в размере 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 руб. Если нужно, чтобы он составил договор самостоятельно, это оплачивается отдельно. Тариф устанавливается нотариальной палатой региона.

Дополнительно за заверение согласия супруга взимается 500 руб.

Важно! Стоимость, от которой ведется расчет пошлины нотариусу, выбирается заявителем самостоятельно. Это может быть инвентаризационная, кадастровая, рыночная – по его усмотрению.

Можно ли обойтись без нотариуса?

Без участия нотариуса оформить дарственную можно, но только в случаях, когда он не требуется. Важно учитывать, что дарственную, составленную сторонами без его присутствия, оспорить проще.

Шаг 5: оформление акта приема-передачи

Составление акта приема-передачи – необязательное, но желательное условие. Договор подтверждает намерение дарителя передать имущество, а акт указывает на принятие дара другой стороной.

Имея на руках акт, дарителю будет проще оспорить ДД, если после сделки одаряемый плохо обращается с имуществом, и есть угроза безвозвратной утраты.

Форма и содержание акта приема-передачи

Акт составляется в простой письменной форме и содержит информацию о:

  • сторонах и предмете сделки;
  • реквизиты дарственной;
  • состоянии даримой недвижимости.

Образец акта приема-передачи квартиры:
alt: Акт приема-передачи квартиры

Шаг 6: регистрация договора в Росреестре

Регистрация осуществляется в присутствии обеих сторон. Для этого стоит обратиться в Росреестр или в МФЦ.

Если даритель не может присутствовать, он вправе оформить нотариальную доверенность на другого человека, кроме одаряемого – он является заинтересованным лицом.

Перечень документов

При посещении МФЦ или Росреестра нужно взять:

Документ Кем выдается
Паспорта УВМ МВД, МФЦ
Свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН МФЦ, Росреестр
Техпаспорт БТИ, МФЦ
Кадастровый паспорт на участок земли МФЦ
Согласие мужа или жены (необязательно) Нотариус
Разрешение от органов опеки при дарении от имени ребенка Органы опеки по месту регистрации несовершеннолетнего
Дарственная Оформляется самостоятельно или у нотариуса

После принятия документов сотрудник учреждения выдаст расписку с указанием сроков внесения изменений – 10 дней.

Стоимость:

Перед подачей заявления одаряемым уплачивается госпошлина. Для физ. лиц сумма равна 2 000 руб., для предприятий – 22 000 руб. Квитанцию предоставлять необязательно, но она может потребоваться для подтверждения платежа, если его поступление не отразится в общей базе.

Шаг 7: получение выписки из ЕГРН

Выписка будет готова через 10 дней. Одаряемый может самостоятельно прийти и забрать ее. Присутствие дарителя не требуется.

Налоги

Получение недвижимости в собственность считается налогом, поэтому придется платить НДФЛ -13%. От уплаты освобождаются близкие родственники дарителя: родители, дети, супруги.

Переоформив недвижимость в собственность, гражданину нужно представить декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля. В дальнейшем после сверки налог уплачивается до 15 июля.

Что выбрать дарственную или завещание? Расскажем, что лучше выбрать в вашем конкретном случае Задать вопрос

Отмена дарения недвижимости

Дарение отменяется на основании ст. 578 ГК РФ в нескольких ситуациях:

  • покушение одаряемым на жизнь и здоровье дарителя;
  • убийство дарителя по одаряемым (ДД отменяют наследники);
  • плохое обращение с недвижимостью, влекущее риск утраты.

Важно! По требованию кредитора сделка, произведенная в течение полугода до обращения в суд, может отмениться, если физическое или юридическое лицо-даритель участвует в процедуре банкротства.

Судебная практика

При представлении достаточного количества доказательств людям удается аннулировать дарственные, но есть и обратные ситуации, когда суды принимают сторону ответчиков и отказывают в удовлетворении требований:

Решение № 2-1710/2019 2-1710/2019~М-1088/2019 М-1088/2019 от 17 мая 2019 г. по делу № 2-1710/2019

Женщина хотела отменить дарственную, сославшись, что ее дочь после сделки избила ее. Подтвердить факт избиения истица не смогла – в возбуждении уголовного дела полицией было отказано

Решение № 2-1205/2019 2-1205/2019~М-946/2019 М-946/2019 от 16 мая 2019 г. по делу № 2-1205/2019

Мужчина подарил 1/3 доли в квартире, после чего отношения с одаряемым испортились. Тот допускал оскорбления, унижение. Новый собственник сделал неграмотную перепланировку, в результате возникла угроза утраты имущества. Суд в удовлетворении требований отказал из-за отсутствия доказательств

Заключение Эксперта

Подводя итог, отметим следующие важные моменты:

  1. Договор дарения заключается на добровольной основе, это двусторонняя сделка. Требуется согласие одаряемого.
  2. Подарить можно любую недвижимость – коммерческую, жилую.
  3. Дарителем вправе выступать совершеннолетний дееспособный гражданин – собственник подарка.
  4. Для дарения общенажитого имущества или жилья, находящегося в совместной собственности с несколькими людьми, понадобится нотариально удостоверенное согласие.
  5. Дарственная на недвижимость регистрируется в Росреестре, имеет письменную форму.
  6. К нотариусу можно не обращаться, если дарение совершается не от имени ребенка, и дарится не доля объекта.

Если вам требуется профессиональная помощь, оставьте заявку нашим юристам. Они дают консультации круглосуточно и помогут вам быстро решить любой вопрос!

Ответы юриста на популярные вопросы

Где взять реквизиты для оплаты госпошлины за регистрацию дарственной в Росреестре?

Реквизиты можно взять на официальном сайте ведомства, или у сотрудника при подаче заявления, а затем представить квитанцию в этот же день. Также на сайте представлен сервис автоматического формирования квитанции и оплаты пошлины.

Можно ли подарить квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Теоретически это возможно, но фактически придется предоставлять техпаспорт сроком действия не более 5 лет, после чего должна проводиться инвентаризационная оценка. Если не обновить техпаспорт и не узаконить изменения, этим придется заниматься одаряемому в дальнейшем.

Нужно ли указывать в дарственной кадастровую стоимость участка и дома?

Необязательно, но желательно это сделать, т.к. от нее рассчитывается пошлина нотариусу и налог.

Нужно ли получать согласие жены, если дом приобретен мужем в результате наследования?

Нет, унаследование имущество признается единоличной собственностью.

Хочу подарить сыну гараж, внутри находится дорогостоящее оборудование. Дарится ли оно вместе со зданием?

Нет, расположенные внутри помещения вещи не переходят в собственность одаряемого. Вы можете указать их передачу в договоре.

Собственник недвижимости имеет законное право не только продать или обменять её, но и подарить. Дарение, без сомнений, является достаточно распространенным способом передачи имущества.

К дарению недвижимого имущества прибегают довольно часто в тех случаях, когда хотят передать родным или близким по договору дарения квартиру, дом или земельный участок. Мотивы для выбора этого способа передачи недвижимости могут быть разными. Кто-то не хочет обременять своих близких проблемами, связанными с принятием наследства, особенно если в семье сложные отношения. Кто-то хочет передать права собственности на недвижимость при жизни дарителя. Случается и так, что договором дарения под разными предлогами подменяют договоры купли-продажи, ренты, со всеми вытекающими последствиями.

Процедура оформления передачи подаренного имущества достаточно проста, однако имеет ряд особенностей, о которых стоит знать заранее.

Прежде всего, речь идёт о правильности оформления договора дарения так, чтобы в дальнейшем он не был признан недействительным.

Обо всех нюансах дарения недвижимости, включая составление договора, Вы сможете узнать, прочитав наш материал.

1. Дарение: понятие, основные требования к договору

С юридической точки зрения, дарение недвижимости – это урегулированная гл. 32 Гражданского кодекса РФ двусторонняя безвозмездная сделка, в процессе которой одна сторона (даритель) безвозмездно передает второй стороне (одаряемому) недвижимость в собственность, а вторая — в принимает дар.

Подробнее

Помимо вещи предметом дарения могут также выступать:

  • имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу;
  • освобождение или обязательство освобождения одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Дарение недвижимости оформляется договором дарения, часто в обиходе именуемым «дарственной». Договор дарения составляется в простой письменной форме, за исключением случаев, когда сделка по отчуждению недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Мы поможем Вам с составлением договора, для этого !

Законом предъявляется ряд обязательных требований к содержанию договора дарения. В частности, в таком договоре должны содержаться сведения о сторонах договора (дарителе и одаряемом), предмете дарения, сведения о передаче и принятии предмета дарения. Предметом договора дарения, при необходимости и соответствующем волеизъявлении сторон, может быть любое количество объектов недвижимого имущества.

Право собственности одаряемого возникает с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а право собственности дарителя, соответственно прекращается.

1.1. Требования к содержанию договора дарения недвижимости в части сторон сделки (даритель и одаряемый)

Сторонами договора дарения недвижимости могут выступать юридические и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, за исключением случаев прямого запрета, предусмотренного законом.

Так, по закону дарителями недвижимости не могут быть:

  • коммерческие организации в отношении коммерческих организаций;
  • лица, находящиеся под опекой, т.е. не допускается дарение от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями.

Подробнее

Закон предъявляет к дарителю два основных требования:

  • дееспособность;
  • владение недвижимостью, которая выступает предметом дарения, на законных основаниях.

Одаряемыми по договору дарения недвижимости, согласно нормам закона, не могут быть:

  • работники образовательных и медицинских организаций, а также организаций, оказывающих социальные услуги, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (в случае, если дарителями выступают граждане, находящиеся в них на лечении, содержании или воспитании, супруги и родственники этих граждан);
  • лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности; государственные и муниципальные служащие; служащие Банка России (в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей).

На любой стороне сделки дарения недвижимости допустима множественность. Это означает, например, что если предметом сделки является недвижимость, находящаяся в общей долевой собственности, в роли дарителя должны выступать все собственники долей.

Если предметом дарения является недвижимость, находящаяся в совместной собственности супругов, необходимо письменное согласие супруга, не являющегося титульным собственником, заверенное нотариально ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации.

1.2. Требования к содержанию договора дарения недвижимости в части предмета и условий сделки

Поскольку основным признаком сделки дарения является безвозмездность, в договоре дарения недвижимого имущества не должно содержаться указаний на встречную передачи вещи, права или обязательства.

Согласно ГК РФ наличие в договоре дарения встречных обязательств влечет ничтожность такого договора дарения как притворной сделки. А к той сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания договора, применяются соответствующие правила.

В договоре дарения не могут предусматриваться условия об ограничении прав одаряемого как нового собственника в отношении полученного жилья в пользу дарителя.

Кроме упомянутого выше, в ГК РФ в отношении договора дарения установлены прочие основания для квалификации такой сделки в качестве ничтожной (т.е. недействительной с момента ее совершения, независимо от признания ее судом таковой). В частности, договор дарения недвижимости квалифицируется как ничтожный, если в нём прописано условие, предусматривающее передачу дара одаряемому после смерти дарителя.

Тем самым законодатель в императивной форме исключает конкуренцию с нормами наследственного права ГК РФ и возможность их обхода с помощью дарения на случай смерти, защищая права, как законных наследников, так и кредиторов наследодателя.

Если права дарителя на предмет дарения ограничены определенными условиями (недвижимость является памятником истории и культуры, обременено договором аренды или найма и др.), все эти условия должны быть прописаны в договоре дарения.

Важно понимать, что принимая объект недвижимости, ограниченный определенными условиями, одаряемый как новый собственник принимает их на себя (т.е. несет дополнительные расходы по сохранению памятника, становится стороной в действующем договоре аренды или найма и др.)

После того, как дар принят с определенными ограничениями, их наличие и вытекающие из этого последствия и расходы не могут являться основанием для признания сделки дарения недействительной.

В связи с этим рекомендуем Вам до принятия дара получить всю необходимую информацию о передаваемом недвижимом имуществе в форме аналитического документа — «ПАСПОРТ ОБЪЕКТА». Этот документ можно заказать на нашем сайте.

2. Отмена дарения: основания, порядок и последствия

В отличие от большинства гражданско-правовых договоров сделка дарения, по закону, может быть отменена по воле одной из сторон. Ст. 578 ГК РФ предоставляет дарителю (а в некоторых случаях — его прямым наследникам) право отменить дарение после его фактического исполнения. Таким образом, указанная норма позволяет дарителю возможность лишить одаряемого права собственности на недвижимость и аннулировать уже исполненную сделку.

2.1. Основания отмены дарения дарителем

В ГК РФ определены основания для отмены дарения. По факту в ней приведен исчерпывающий перечень обстоятельств, при которых даритель может аннулировать сделку.

Так, согласно ст. 578 ГК РФ, даритель вправе отменить дарение, если одаряемый:

  • совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников; Подробнее В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
  • умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
  • обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

В договоре дарения недвижимостиможет быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В таких случаях воля дарителя на отмену дарения выражается в заявлении о государственной регистрации его права, ни судебный акт об отмене дарения, ни какой-либо иной документ, подтверждающий отмену дарения, не требуется.
Подробнее Следует отличать отмену дарения от недействительности дарения. Поскольку среди оснований для отмены дарения законом не предусмотрено каких-либо нарушений или пороков, существовавших на момент совершения сделки, правила, применяемые к недействительным сделкам, не могут применяться в этом случае.
Законом установлены случаи, когда дарение может быть отменено, без учёта воли дарителя. В частности, суд может по требованию заинтересованного лица отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ (далее — Закон о несостоятельности) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).

2.2. Порядок отмены дарения недвижимости

Исходя из норм ст. 578 ГК, отмена дарения совершается в порядке судебного разбирательства (за исключением отмены дарения в случае, если даритель пережил одаряемого).

Согласно ст. 28 Гражданско-процессуального кодекса РФ (ГПК РФ), иск подается в суд общей юрисдикции, по месту жительства ответчика. Если одаряемым является организация, подавать иск следует в арбитражный суд, по месту нахождения такой организации.

Подробнее

Алгоритм отмены дарения в судебном порядке:

  • собрать доказательства (согласно ст. 56 ГПК РФ, дарителю придется доказывать факт наличия оснований для отмены дарения, ввиду чего, ему необходимо собрать соответствующие документальные подтверждения);
  • уплатить госпошлину;
  • собрать пакет необходимых документов (в зависимости от особенностей конкретного дела, перечень необходимых документов, прилагаемых к иску об отмене дарения, может существенно отличаться. Ввиду этого, рекомендуем обратиться за консультацией к специалисту);
  • составить и подать исковое заявление в суд (в исковом заявлении, следует описать свою позицию, обосновав ее нормами закона; определить перечень исковых требований, в частности, аннулирование дарения и возврат одаряемым полученного недвижимого имущества);
  • поддержать свою позицию и требования в ходе судебного рассмотрения (привести новые доказательства, пригласить свидетелей и т.п. — от обоснованности требований дарителя будет прямо зависеть решение, которое будет вынесено судом по итогам рассмотрения);
  • исполнить решение (в случае вынесения решения об отмене дарения и отказа одаряемого от добровольного исполнения, дарителю придется инициировать открытие исполнительного производства).

2.3. Последствия отмены дарения

Последствием отмены дарения является возврат подаренной вещи дарителю. Это возможно, если вещь сохранилась к моменту отмены дарения. В противном случае даритель не вправе требовать возмещения стоимости вещи в деньгах. Исключение составляют случаи, когда установлена вина одаряемого в том, что требование дарителя не может быть исполнено.

Подробнее

Если одаряемый произвел отчуждение вещи или права с целью избежать их возврата либо преднамеренно совершил иные действия, делающие возврат невозможным (например, уничтожил дар), к нему может быть предъявлено требование о возмещении вреда по нормам главы 59 ГК РФ.

Кроме того, в подобных случаях могут быть применены положения об обязательствах из неосновательного обогащения (в форме неосновательного сбережения имущества за счет дарителя). Конкретная норма, которая может служить основанием для соответствующего требования дарителя, содержится в п. 1 ст. 1105 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, когда узнал о неосновательности обогащения.

3. Отказ дарителя от исполнения договора дарения

Право отказа от исполнения договора дарения, согласно закону, закреплено только за дарителем.

При этом отказ от исполнения договора дарения возможен только в отношении договора дарения в будущем.

В ст. 577 ГК РФ прямо перечислены случаи, когда даритель может воспользоваться этим правом. Так, даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения в будущем, если после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

Кроме того, даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь, по тем же основаниям, что дают ему право отменить дарение (п.1 ст. 578 ГК РФ).

Подробнее

Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения только в случае, если:

  • обещание сделано в надлежащей форме предварительного договора (п. 2 ст. 574 ГК РФ);
  • содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности;
  • содержит указание на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п.5 ст. 429 ГК РФ).

В отличие от дарителя, одаряемый имеет право отказаться не от исполнения договора дарения, а от принятия дара. При этом отказаться принять в дар недвижимое имущество одаряемый может только до момента государственной регистрации перехода права собственности, что приравнивается к расторжению договора дарения (ст. 573 ГК РФ). После государственной регистрации права собственности на предмет дарения за одаряемым отказ от владения им может осуществляться только в форме новой сделки по отчуждению (обратное дарение, купля-продажа, мена).

4. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество по договору дарения

Завершающим этапом надлежащего оформления дарения недвижимости является обязательная государственная регистрация перехода права собственности на предмет дарения в Росреестре.

Для оформления документов обеим сторонам сделки нужно обратиться в МФЦ, имея при себе:

  • договор дарения (в 3-х экземплярах, один из которых остается в Росреестре);
  • правоустанавливающий документ дарителя на недвижимость;
  • нотариально удостоверенное согласие супруга, если недвижимость является совместно нажитым имуществом;
  • дополнительные документы в случае необходимости (например, разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет и гражданам, признанным судом ограниченно дееспособными, на распоряжением имуществом);
  • нотариальная доверенность, если сделка совершается по доверенности.

В доверенности на совершение дарения представителем должен быть назван одаряемый и указан предмет дарения. В противном случае ничтожной является как доверенность (ст. 576 ГК РФ), так и сделка, совершенная по ней (ст. 168 ГК РФ). Т.е. представитель дарителя не может действовать на основании «генеральной» доверенности либо доверенности, содержащей общие полномочия на совершение сделок по отчуждению.

Специалист МФЦ:

  • Оформит Ваше заявление о государственной регистрации права собственности.
  • Укажет реквизиты для оплаты госпошлины и ее размер (2000 руб. для физического лица; 22000 руб. для юридического лица).
  • Выдаст Вам на руки расписку о принятии документов с указанием сроков получения документов.

Вы также можете подать документы в электронном виде на официальном сайте Росреестра или Едином портале государственных и муниципальных услуг «Госуслуги», а также посредством почтового отправления.

В результате Вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую, что объект недвижимости принадлежит Вам на праве собственности, а также договор дарения со штампом о проведенной государственной регистрации права.

5. Особенности налогообложения доходов, полученных в качестве дара

Необходимо обратить внимание, что доходы, полученные физическим лицом в качестве дара, облагаются НДФЛ.

При этом налоговая база при дарении недвижимости между физическими лицами может определяться, исходя из кадастровой стоимости или инвентаризационной стоимости полученного в дар имущества. Соответствующие сведения могут быть получены из ЕГРН, а при их отсутствии в ЕГРН от органов технической инвентаризации (БТИ).

В ряде случаев налоговая база по НДФЛ рассчитывается исходя из рыночной стоимости недвижимого имущества, определяемой независимым оценщиком.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае сделки между членами семьи и (или) близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Членами семьи и близкими родственниками являются:

6. Особенности договора дарения недвижимости с участием юридических лиц

В гражданском обороте встречаются случаи, когда дарение недвижимости совершается между юридическими лицами. Подобные сделки имеют свои особенности и зависят от вида юридического лица.

Как уже упоминалось выше, ГК РФ содержит запрет на дарение в отношениях между коммерческими организациями (п. 4 ч. 1 ст. 575 ГК РФ), поскольку дарение противоречит сути взаимоотношений между субъектами предпринимательской деятельности.

Не является дарением и, следовательно, не подпадает под установленный запрет на дарение между коммерческими организациями:

  • внесение вкладов акционеров в имущество акционерного общества или участников в имущество общества с ограниченной ответственностью;
  • передача имущества от основной (материнской) компании к дочерней (или наоборот).

При этом сделка дарения недвижимого имущества (безвозмездная передача) между коммерческой и некоммерческой организациями не противоречит действующему законодательству. В этом случае коммерческая организация выступает в роли жертвователя, а само дарение носит характер пожертвования.

Подробнее

Согласно ст. 582 ГК РФ пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. Как установлено ст. 582 ГК РФ, а также ст. 5 Федерального закона от 11.08.1995 N 135-ФЗ «О благотворительной деятельности и добровольчестве (волонтерстве)», благотворители вправе определять цели и порядок использования своих пожертвований.

Юридическое лицо, принимающее пожертвование, для использования которого установлено определенное назначение, должно вести обособленный учет всех операций по использованию пожертвованного имущества.

Дарение имущества юридическим лицом, которому это имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только с согласия собственника (п. 1 ст. 576 ГК РФ).

Вам также может быть интересно:

«Что нужно знать о налоге на имущество физических лиц?»

«Наследование по закону»

«Наследование по завещанию»

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *