Делимый и неделимый земельный участок

Делимый и неделимый земельный участок

Общая собственность на земельный участок может возникнуть в результате, например, принятия наследства несколькими наследниками, приобретения земельного участка супругами в период брака за счет общих средств супругов и т.д. Случается так, что земельный участок приходится делить.

Но земельный участок может быть делимым и неделимым. От этого свойства зависит, будет ли удовлетворен иск о разделе земельного участка или выделе из него доли. Напомним, что разделить земельный участок его собственники могут по соглашению. И только в случае недостижения согласия спор о разделе земельного участка разрешит суд.

В настоящее время Земельный Кодекс РФ не дает определения делимого земельного участка. Ранее, согласно ст. 6 ЗК РФ, делимый участок определялся как участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. С 2008 года п. 2 ст. 6 ЗК РФ, содержащий данное определение, утратил силу.

Понятия делимого и неделимого земельного участка можно сформулировать из системного анализа законодательных норм.

В соответствии со ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Неделимый земельный участок — это земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (ст. 39.20 ЗК РФ). В отношении такого земельного участка невозможно установить право собственности на его часть, он выступает объектом земельных и гражданских прав в целом.

Делимый земельный участок — это участок, который может быть разделен на части и при разделе образует два или более самостоятельных земельных участка, разрешенное использование которых по целевому назначению возможно без осуществления перевода в состав земель иной категории.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены в ст. 11.9 ЗК РФ.

Условием делимости земельного участка является сохранение его разрешенного использования и категории, а также не упомянутый в ст. 6 Земельного кодекса РФ минимальный размер земельного участка. Критерий сохранения установленного разрешенного использования земельного участка имеет значение главным образом в границах категории земель населенных пунктов и не имеет универсального характера.

Такой вывод следует из того, что под разрешенным использованием земельного участка понимается его использование в соответствии с градостроительными регламентами, а последние не устанавливаются в отношении сельскохозяйственных угодий, земель лесного фонда, земель запаса и некоторых других категорий земель (ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).

Критерии делимости или неделимости земельных участков заключаются в том числе, в следующем: размеры земельного участка, образованного в результате объединения либо разделения, не должны превышать предельных размеров земельных участков, предусмотренных ст. 38 Градостроительного кодекса РФ; разделение земельного участка на два и более допускается только в случае наличия самостоятельных подъездов и подходов к каждому образованному земельному участку.

Вышеуказанные принципы и критерии конкретизированы в статьях 11.2 — 11.9 Земельного кодекса РФ, регламентирующих правоотношения по образованию новых земельных участков при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Только общая собственность на неделимый земельный участок

На неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.

В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ).

Необходимость разделить земельный участок может возникнуть в случае развода, при решении наследственных споров и в ряде других ситуаций. Однако на практике все может быть сложнее, чем кажется на первый взгляд. Такое понятие, как «неделимый участок», закреплено на законодательном уровне. И даже при согласии всех участников сделки, процедура раздела может осложняться рядом нюансов.

О неделимых участках

В первую очередь рассмотрим, что такое неделимый участок. Это земельный надел, который нельзя разделить на части, поскольку такие действия вызовут изменения его целевого назначения или нарушения использования.

Например, не подлежат делению в натуре те участки, на которых располагаются многоэтажные жилые здания. Теоретически раздел возможен лишь в том случае, если каждому из жильцов будет выделена доля, соразмерная площади его квартиры. Подобное невозможно как в физическом, так и в юридическом плане. То же самое касается административных и производственных зданий.

На делимость земельного участка могут оказывать влияние различные обременения, касающихся его территории. Причем речь может идти как обо всем наделе, так и о его части. К таким видам обременений относится:

  • сервитут, наложение запрета на возведение объектов;
  • обременения, касающиеся памятников культуры, расположенных на участке;
  • ограничительные меры на распоряжение землей ввиду кредита, ареста и т. д.

При наличии одного из вышеперечисленных факторов, участок могут признать неделимым только в том случае, если обременения запрещают раздел земли. Иначе надел считается делимым. Также нужно учитывать сроки ограничений и условия, при которых они будут сняты.

Рассмотрим несколько характеристик неделимого участка:

  1. По умолчанию принадлежит одному владельцу. Если собственников несколько, то они считаются дольщиками.
  2. Не может быть разделен ввиду обременений. Неделимость может быть также вызвана тем, что выделенные части не будут пригодны к эксплуатации.

Real estate.

В каких случаях делить землю запрещено

Список ситуаций, запрещающих разделение участков, приведен в статье 11.9 Земельного кодекса РФ. Итак, земля не подлежит разделению, если:

  1. Не удается обеспечить отдельный выход и подъезд для каждого вновь образованного надела.
  2. В случае раздела становится невозможной нормальная эксплуатация недвижимости, расположенной на участке.
  3. Обременения запрещают использовать надел по назначению.
  4. В результате разделения, границы новых участков будут пересекаться с границами лесничеств.
  5. После выделения части земли, надел станет непригодным для застройки или же нарушатся границы с другими участками. Также сюда относятся любые последствия, нарушающие правила охраны земель.

Надел считается неделимым еще и в том случае, если вновь созданные части не соответствуют минимальным или максимальным размерам участков, характерных для определенного региона РФ. Подобные величины устанавливаются на муниципальном уровне, поэтому для каждой области существуют свои ограничения.

Можно ли разделить неделимый участок

Если недвижимость имеет статус неделимой, то ее разделение запрещено на законодательном уровне. Тем не менее существует несколько способов урегулировать имущественные права владельцев таких участков. Как правило, деление требуется тогда, когда на один объект претендует несколько граждан.

Существует несколько выходов из подобных ситуаций. Самым простым из них является определение порядка использования спорной собственности. Этот вариант позволяет избежать долгих судебных тяжб и выяснения отношений. Однако его реализация возможна лишь в случае согласия всех собственников. Например, после развода супруги решили разделить дом, стоящий на участке, площадью 7 соток. Раздел в натуре в данном случае невозможен, потому бывшие муж и жена решили использовать дом по очереди, а прилегающий участок условно поделить на две части.

Передача права собственности другому совладельцу

В этом случае один сособственник передает другому свою часть имущества в обмен на денежную компенсацию. Этот вид сделок популярен среди родственников. Однако здесь нужно учитывать и возможные риски, ведь чаще всего стороны заключают устные договоренности, не имеющие юридической силы.

Распространены ситуации, когда после получения денег второй собственник не спешит передавать имущественные права плательщику. И добиться справедливости в суде не удастся. Чтобы обезопасить себя, участники подобных сделок могут использовать расписки.

Для передачи имущественных прав можно воспользоваться следующими способами:

  1. Дарение. Этот вариант чаще используется родственниками. Его преимущество – отсутствие налога. Если же участники сделки не состоят в родстве, одаряемый должен заплатить налог в размере 13%. Однако дарение – это безвозмездная сделка, а потому факт передачи денег нельзя отражать в договоре. Если же выяснится, что под видом дарственной была проведена друга операция, то договор будет признан ничтожным. Имущество в данном случае возвращается первоначальному владельцу.
  2. Продажа. Предполагается стандартная сделка купли-продажи участка.

Оба варианта позволяют избежать раздела участка, будучи выгодными для обеих сторон.

Продажа недвижимости с разделом вырученных средств

Если разделить объект нельзя, а договориться не получается, то стороны могут продать его, разделив полученные деньги поровну. Данный способ чаще всего используется при наследовании недвижимости несколькими гражданами. Это могут быть как делимые, так и неделимые земельные участки.

Например, после смерти отца, земельный надел перешел к его сыну и дочери. Поскольку никто из них не был заинтересован в такой собственности, участок решили продать. Для этого сестра написала отказную в пользу брата, что позволило ему стать единственным владельцем недвижимости. Затем мужчина продал землю, а половину вырученных средств отдал своей сестре.

Нюансы обращения в суд

Если стороны не смогли найти компромиссное решение, то проблема решается через суд. Процедура предполагает следующие этапы:

  1. Истец обращается в суд, требуя раздела спорной недвижимости. Также предметом иска может быть установление порядка пользования земельным наделом. Заявление подается в суд, расположенный по месту нахождения спорного объекта.
  2. Сотрудник принимает иск и проверяет его предмет соответствия законодательным нормам. При выявлении нарушений, в рассмотрении будет отказано.
  3. В назначенный день проводится судебное слушание. Каждый из участников процесса может привести свои аргументы, подкрепив их доказательной базой. Затем судья выносит решение.

При рассмотрении подобных дел, к судебному разбирательству привлекается экспертная организация. Ее задача – установить, возможен ли раздел земли. Также эксперты определяют границы участков и прочие параметры. В некоторых случаях для участия в процессе приглашаются представители муниципалитета, кадастровые инженеры и прочие специалисты.

Если предметом спора является неделимый объект недвижимости, то суд в большинстве случаев принимает решение об установлении порядка пользования общей собственностью. Также сторонам может быть предложен альтернативный вариант в виде отказа от долей с получением соразмерной денежной компенсации.

Неделимый земельный участок нельзя разделить, не нарушив базовые требования к измененным или образуемым наделам (подробнее – статья 39.20 ЗК РФ).

При этом необходимость в его разделе может возникать в натуре либо долях в самых разных случаях – например, споры наследников, развод, выделение доли одного собственника.

Сделать это возможно, главное, чтобы заинтересованные лица были согласны на раздел.

Неделимость земельного участка зависит от целого ряда показателей, которые прописаны в законе, но требуют индивидуальной трактовки.

Главная особенность таких территорий – невозможность их раздела, поскольку он обычно приводит к нарушению порядка пользования землей либо меняет целевое назначение.

Рассмотрим распространенный пример. Разделить в натуре участок, где расположено многоэтажное здание, населяемое людьми, теоретически нельзя. Возможные пути решения вопроса – выделение каждому владельцу квартиры земли соразмерной площади.

С точки зрения закона выделить в натуре надел жильцу с пятого этажа невозможно ни юридически, ни физически. То же самое можно сказать об административных, производственных зданиях.

Когда земельный участок считается неделимым, при его разделе обязательно рассматриваются возможные обременения.

Эти обременения могут распространяться на всю площадь либо отдельный надел:

  • ограничение прав пользования на зонах под охраной государства, сервитуты;
  • ограничительные меры, которые возникают на арендованных, арестованных, залоговых ипотечных территориях;
  • обременения по объектам вроде памятников культуры.

Участок будет признан неделимым, если обременения накладывают полный запрет на разделение, в остальных случаях раздел возможен.

Как определить делимый или неделимый земельный участок конкретно в вашем случае? Нужно уточнить все особенности владения, узнать о возможных обременениях.

В спорных и просто непонятных ситуациях лучше всего будет обращаться к юристу. При этом неделимый надел может принадлежать одному человеку либо группе лиц.

Когда раздел законодательно запрещен

Подробный список ситуаций, в которых раздел земель по закону не осуществляется, прописан в ст. 11.9 Земельного кодекса. Это:

  1. Только что созданный участок с расположенным на нем объектами недвижимости.
  2. Наличие обременений.
  3. Нарушение границ других участков в случае выделения долей в натуре.
  4. Пересечение границ нового надела с границами территорий лесничества.
  5. Отсутствие отдельных выходов, подъездов к территории.

Если новый надел установленным для конкретного региона РФ минимальным и максимальным размерам не соответствует, он также признается неделимым.

Как произвести раздел

Если территория признана неделимой, разделить ее будет сложно, но возможно.

Для начала все собственники должны определиться с порядком применения спорного участка. Если хотя бы один владелец не дает добровольного согласия, дело придется решать в суде.

Передача прав собственности

В данном случае один владелец доли передает свое право собственности другому и получает за это денежную компенсацию, которая соизмерима стоимости спорной недвижимости.

Это делается путем:

  1. Дарения – родственникам или любым другим лицам. Во втором случае взимается налог 13%.
  2. Продажи доли – обычная сделка купли-продажи.

То есть реальный раздел не происходит, передается право собственности. Неделимые земельные участки при наследстве по закону передаются родственникам первой степени родства, если другое дополнительно не было оговорено в завещании.

Через суд

Если добровольного компромисса достичь не получается, остается действовать в судебном порядке.

Рассмотрим, как разделить неделимый земельный участок через суд:

  1. Заинтересованное лицо составляет и подает иск на раздел спорной недвижимости и/или определения порядка пользования ей.
  2. Суд принимает заявление, изучает обстоятельства дела и инициирует производство либо возвращает документ истцу.
  3. По результатам рассмотрения дела суд выслушивает доводы сторон, изучает доказательства и принимает решение.

Обязательным в процессе судебного раздела является участие экспертной организации, третьих лиц, специалистов кадастровых инженеров, официальных представителей муниципалитета землепользования.

Специфика споров по вопросам раздела участка, по закону признанного неделимым, требует грамотной юридической помощи. Помните, что каждая проблема уникальна и требует индивидуального профессионального подхода.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *