Дополнительные услуги ЖКХ

Дополнительные услуги ЖКХ

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2009, N 8
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛУГИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ И ТСЖ
Управляющие организации и ТСЖ нужны собственникам для содержания и ремонта общего имущества и обеспечения жильцов коммунальными услугами. Помимо этих двух видов деятельности управляющие организации и ТСЖ зачастую выполняют ремонтные работы в отношении имущества, не являющегося общим, а находящегося у жильцов в частной собственности. Какие налоговые обязательства возникают у управляющей организации и ТСЖ? Как организовать раздельный учет по видам деятельности?
Работы на общем и частном имуществе
Договор управления многоквартирным домом, на основании которого действует управляющая организация, предусматривает ее обязанность выполнять работы и оказывать услуги по ремонту и содержанию общего имущества. Конкретный перечень работ, их периодичность и стоимость указываются в приложении к договору. В составе платы за жилое помещение собственники оплачивают работы по содержанию и ремонту только общего имущества. В Правилах содержания общего имущества приведен перечень объектов, входящих в состав общего имущества (п. 2), а также работ, которые относятся к его содержанию (п. 11). Определяющим признаком общего имущества является его предназначение для обслуживания двух и более помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ) .
———————————
Отдельные объекты могут стать предметом спора между собственниками и управляющей организацией. См. статью «Батареи и почтовые ящики — общее имущество?», с. 71.
Вместе с тем на основании п. 3 ст. 30 ЖК РФ каждый собственник обязан самостоятельно нести бремя содержания жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности. Границы общего и частного имущества применительно к инженерным сетям определяются согласно п. п. 5 — 7 Правил содержания общего имущества. Несмотря на используемый в ЖК РФ термин «плата за содержание и ремонт жилого помещения», платежи собственника не связаны с содержанием самого помещения, находящегося в частной собственности. В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Организовывать и оплачивать содержание и ремонт непосредственно жилого помещения и находящегося в нем оборудования и имущества собственник должен самостоятельно, независимо от собственников других помещений.
В п. 15 Правил содержания общего имущества названы некоторые услуги и работы, которые не относятся к содержанию общего имущества (а следовательно, являются содержанием и ремонтом частного имущества):
— содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
— утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
— уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.
Таким образом, перечисленные в п. 15 Правил содержания общего имущества услуги, а также все другие работы, связанные с содержанием и ремонтом объектов, не входящих в состав общего имущества, не охватываются действием договора управления многоквартирным домом. Следовательно, их выполнение возможно только на основании иных договоров с собственниками таких объектов. Заметим, что все чаще в договоре управления многоквартирным домом прописывается обязанность управляющей организации выполнять работы по ремонту санитарно-технического, электрического и иного оборудования и приборов, обслуживающих непосредственно помещение собственника, не относящееся к общему имуществу, по заявке собственника, за отдельную плату в соответствии с утвержденными расценками.
Точно так же, как и для управляющей организации, выполнение работ на частном имуществе товариществом собственников жилья возможно на основании отдельных договоров, но с тем отличием, что в рамках уставной деятельности ТСЖ не оказывает услуги своим членам: ТСЖ, заключая договоры на оказание коммунальных услуг, на эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, а также трудовые договоры со специалистами, выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов ТСЖ (Постановление Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 N 57). Товарищество ведет уставную некоммерческую деятельность по управлению общим имуществом, отношения между членами и товариществом в рамках этой деятельности регулируются уставом. Возможность ведения иных видов хозяйственной деятельности должна быть предусмотрена уставом ТСЖ. Правоотношения в рамках таких видов деятельности возникают на основании договоров.
И управляющая организация, и ТСЖ выступают подрядчиками (исполнителями) при выполнении работ (оказании услуг), касающихся содержания и ремонта частного имущества. При этом заказчиками выступают собственники помещений. Поскольку услуга не имеет материально-вещественного выражения, а результаты работ, наоборот, имеют, деятельность управляющей организации и ТСЖ состоит в проведении работ (по ремонту, установке, монтажу, замене каких-либо объектов), отношения с собственниками квартир строятся на основании договора подряда (если собственник-гражданин, заказывающий работы для удовлетворения своих бытовых потребностей, то действуют правила о бытовом подряде).
Система налогообложения
Главный вопрос, который обычно встает перед бухгалтером управляющей организации (ТСЖ), оказывающей услуги на частном имуществе граждан: нужно ли уплачивать ЕНВД? «Вмененный» спецрежим не может применяться по выбору налогоплательщика: если на местном уровне конкретный вид деятельности переведен на уплату единого налога, организация обязана исчислять и уплачивать именно его.
Бытовые услуги
Из всего перечня видов деятельности, которые могут быть переведены на «вмененку», нас интересуют только бытовые услуги (пп. 1 п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Согласно определению, данному в ст. 346.27 НК РФ, под бытовыми услугами понимаются платные услуги, оказываемые физическим лицам (за исключением услуг ломбардов и услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке автотранспортных средств), предусмотренные ОКУН , за исключением услуг по изготовлению мебели, строительству индивидуальных домов. Таким образом, из «группы риска» сразу исключаются услуги, оказываемые юридическим лицам. Например, если управляющая организация выполняет ремонт сантехники и электрики в жилом или нежилом помещении по договору, заключенному с организацией, она не обязана уплачивать ЕНВД. При этом заказчиком по договору может выступать как собственник, так и арендатор помещения.
———————————
Общероссийский классификатор услуг населению ОК 002-93 (ОКУН), утв. Постановлением Госстандарта России от 28.06.1993 N 163.
Если заказчиком по договору выступает индивидуальный предприниматель, нужно учитывать, что он также является физическим лицом. Об этом напомнил Минфин России в Письме от 17.07.2007 N 03-11-05/160 и сообщил, что деятельность налогоплательщика подлежит переводу на уплату ЕНВД. Вместе с тем арбитры полагают, что, если физическое лицо выступает в договоре как индивидуальный предприниматель и заказывает услуги для использования в целях ведения предпринимательской деятельности , нет оснований считать эти услуги бытовыми и у исполнителя нет оснований уплачивать ЕНВД (Постановления ФАС СЗО от 03.03.2009 N А42-577/2008, от 02.12.2008 N А52-5071/2007, ФАС ДВО от 03.03.2008 N Ф03-А51/08-2/371, ФАС ВСО от 16.11.2006 N А33-5662/06-Ф02-6003/06-С1). Добавим, что в п. 1 Письма от 30.07.2007 N 03-11-04/3/304 Минфин России согласился, что исполнитель бытовых услуг должен уплачивать ЕНВД, только если заказчик-предприниматель заказывает услуги для личного домашнего потребления, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности.
———————————
Например, сдает жилое помещение в аренду.
Открыв ОКУН, можно увидеть, что в группу бытовых услуг входит подгруппа «Ремонт и строительство жилья и других построек» (начиная с 2009 г. не переводится на уплату ЕНВД деятельность по строительству индивидуальных жилых домов, все остальные услуги, включенные в названную подгруппу, по-прежнему подлежат переводу на «вмененку»). Это означает, что ремонт нежилых помещений не относится к бытовым услугам, поэтому не является «вмененным» независимо от статуса заказчика (Письмо Минфина России от 29.05.2006 N 03-11-04/3/276).
Частичный ремонт квартир Vs коммунальные услуги
Итак, если управляющая организация (ТСЖ) по договору с физическим лицом выполняет услуги, относящиеся к виду «Ремонт жилья и других построек» (код ОКУН 016100), то ей прямая дорога на «вмененку». Однако перечень этих услуг ограничен, в связи с чем встает вопрос: как квалифицировать деятельность, если конкретная услуга не поименована в ОКУН? Минфин довел до сведения налогоплательщиков, что определение кода вида деятельности, подлежащего переводу на уплату ЕНВД, в том числе в целях заполнения налоговой декларации, возлагается на налогоплательщика, а по вопросам применения классификаторов направил в Ростехрегулирование (см., например, Письмо от 16.06.2009 N 03-11-09/213). Тем не менее некоторые разъяснения по конкретным услугам можно найти.
Чаще всего управляющие организации и ТСЖ оказывают собственникам помещений услуги, связанные с ремонтом сетей водо-, тепло-, электро-, газоснабжения, а также канализации. Кроме того, жильцы обращаются к управляющей организации по поводу ремонта сантехнического оборудования, электротехнических работ (замена электророзеток). Возникают ли у исполнителя обязательства по ЕНВД? Существует два мнения.
С одной стороны, самым «подходящим» для этих работ является код ОКУН 016102 «Частичный ремонт домов, квартир по заказам населения». Такой вывод сделан в Письме Минфина России от 20.06.2008 N 03-11-05/151: работы по установке ванн, душевых кабин, раковин, унитазов, смесителей в домах и квартирах граждан могут быть отнесены к группировке ОКУН 016102. Кроме того, в Письме от 30.03.2007 N 24-17/0261 специалисты УФНС России по Московской области отметили, что услуги по монтажу, ремонту и реконструкции внутридомовых сетей водоснабжения, отопления и канализации подлежат налогообложению единым налогом на вмененный доход, если их оказание является составной частью предпринимательской деятельности по комплексному или частичному ремонту индивидуальных домов и квартир.
С другой стороны, в Письме от 20.12.2005 N 02-10/12531 УФНС России по Ленинградской области сообщило, что установка сантехнического оборудования, замена и прочистка трубопроводов, электротехнические работы (замена и установка электророзеток, электросчетчиков и т.п.) не являются ремонтными работами, данные работы не перечислены в классификаторе ОК 002-93 по группе 01 «Бытовые услуги».
Важное дополнение — ремонт систем отопления (в том числе замена радиаторов), водоснабжения, канализации, а также электромонтажные работы предусмотрены в ОКУН в группе 04 «Жилищно-коммунальные услуги» (подгруппа «Коммунальные услуги»): по коду 042102 «Замена изношенных (включая монтаж), ремонт и обслуживание внутридомовых инженерных систем электроснабжения», по коду 042213 «Замена изношенных (включая монтаж), ремонт и обслуживание систем водоснабжения», по коду 042221 «Замена изношенных (включая монтаж), ремонт и обслуживание внутридомовых инженерных систем водоотведения», по коду 042405 «Замена изношенных (включая монтаж), ремонт и обслуживание внутридомовых инженерных систем центрального отопления». Поэтому в Письме от 20.04.2007 N 03-11-04/3/124 финансисты сделали вывод: услуга по замене радиаторов, систем водоснабжения, отопления, канализации не относятся к бытовым услугам, указанным в разд. 01 «Бытовые услуги» ОКУН. При этом независимо от того, имеет ли организация, оказывающая такие услуги, статус исполнителя коммунальных услуг согласно Правилам предоставления коммунальных услуг, ее деятельность не может быть переведена на систему налогообложения в виде ЕНВД. Аналогичные разъяснения были даны ранее в Письме Минфина России от 20.10.2006 N 03-11-04/3/464: предпринимательская деятельность организации по оказанию услуг, связанных с ремонтом систем отопления, водоснабжения, канализации, а также услуг по монтажу охранно-пожарной сигнализации и услуг, связанных с электромонтажными работами, не соответствует установленному ст. 346.27 Кодекса понятию бытовых услуг.
Нужно заметить, что внутридомовые инженерные системы входят в состав общего имущества. Услуга по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в свою очередь, предусмотрена среди жилищных услуг (код 041105). Можно предположить, что услуга по обслуживанию и ремонту внутридомовых инженерных систем «становится» коммунальной, если собственники выбрали непосредственное управление многоквартирным домом (то есть исполнитель коммунальных услуг отсутствует) и такая услуга в отношении разных инженерных систем заказана различным организациям (см. п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг), а также если заказчики владеют индивидуальными жилыми домами.
Однако внутридомовые инженерные сети не имеют ничего общего с внутриквартирным оборудованием. Как сказано выше, внутриквартирные сети и оборудование принадлежат жильцам (собственникам помещений в многоквартирном доме) на праве частной собственности. Поэтому, на наш взгляд, неправомерно считать их внутридомовыми инженерными сетями, ремонт и обслуживание которых относится к коммунальным услугам.
Одновременно, как неоднократно разъяснял Минфин, если конкретная услуга не предусмотрена в ОКУН в числе бытовых (код 01), то нет оснований считать ее таковой и уплачивать ЕНВД (Письма от 09.07.2008 N 03-11-04/3/322, от 24.06.2008 N 03-11-04/3/296). Например, услуги по изготовлению металлических решеток, ворот и ограждений названы в ОКУН (коды 013427, 013412), а услуги по изготовлению металлических дверей — нет, соответственно, первые переводятся на уплату ЕНВД, вторые — нет (Письмо от 05.06.2008 N 03-11-05/138). Точно так же полиграфические услуги по изготовлению и печати визитных карточек являются бытовыми (код 018328) и переводятся на уплату ЕНВД, а услуги по изготовлению и печати календарей в ОКУН не названы, следовательно, доходы от этой деятельности облагаются по иным правилам (Письмо от 20.02.2009 N 03-11-09/65).
Таким образом, учитывая, что ОКУН не делает различий между внутридомовыми и внутриквартирными

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ жилищно-коммунальные услуги — это ЖКУ, которые могут оказываться дополнительно к основным жилищно-коммунальным услугам по договору между исполнителем и потребителем.

Дополнительных жилищно-коммунальных услуг пять: установка и (или) техническое обслуживание запорно-переговорных устройств жилого дома; установка и (или) техническое обслуживание систем видеонаблюдения за жилым домом и придомовой территорией; организация работы и содержание вахтеров (консьержей) в многоквартирном жилом доме; аренда и (или) замена напольных грязезащитных ковровых покрытий; обустройство придомовых территорий элементами озеленения, благоустройство и их дальнейшее содержание.

Любая из этих услуг может быть оказана потребителю только при условии его добровольного согласия и подписания соответствующего договора.

Понуждение к оказанию дополнительных услуг, а также включение платы за них без договора в извещение об оплате за ЖКУ является нарушением действующего законодательства. Касается это организаций всех форм собственности, как ЖЭС, так и ТС, ЖСПК, поскольку форма извещения — единая для всех плательщиков жилищно-коммунальных услуг.

Чтобы решить вопрос о необходимости пользования дополнительной ЖКУ, следует обратиться к статье 166 Жилищного кодекса, которая гласит, что собственники жилья должны провести собрание, на котором определить порядок пользования дополнительными услугами и выработать механизм распределения расходов между собой. Иными словами, если собственники жилья всем подъездом решили установить видеонаблюдение, они должны обратиться в организацию, которая может предоставить им подобного рода услугу и заключит с каждым из них договор. Расходы за дополнительные ЖКУ делятся между всеми собственниками либо пропорционально доле в праве общей собственности, либо равными частями, либо по количеству проживающих в квартире — решение об этом также принимается на общем собрании. При этом плата за услугу по техническому обслуживанию запорно-переговорных устройств жилого дома должна выставляться по фактическим затратам, но не выше установленных предельно допустимых тарифов.

Если участники совместного домовладения решили отказаться от получения дополнительной жилищно-коммунальной услуги, то они могут просто не подписывать договор.

Образец заявления об отказе от договора на оказание дополнительной ЖКУ

В обслуживающую организацию_______________________

Место нахождения:

От: Иванов Иван Иванович

Место жительства:

Заявление

об отказе от договора

на оказание услуг

по техническому обслуживанию домофона

(любой другой дополнительной услуги)

Я, Иванов И. И., являюсь собственником жилого помещения, расположенного по адресу: __________________.

В подъезде жилого дома, в котором я проживаю, установлен домофон, который является запорно-переговорным устройством жилого дома.

Согласно постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 30 июня 2016 года № 518, а также ст. 4 Закона Республики Беларусь от 16.07.2008 г. № 405-З «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» техническое обслуживание запорно-переговорных устройств жилого дома относится к дополнительным жилищно-коммунальным услугам.

Собственники жилых и (или) нежилых помещений, в том числе собственники блокированных и одноквартирных жилых домов, наниматели и арендаторы жилых помещений, члены организации застройщиков, дольщики, заключившие договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, вправе отказаться от получения дополнительных жилищно-коммунальных услуг (ч. 2 п. 5 ст. 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь).

Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 19 Закона № 405-З потребитель, являющийся нанимателем жилого помещения государственного жилищного фонда, собственником жилого помещения, членом организации застройщиков, вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора на оказание жилищно-коммунальных услуг полностью или частично, если неоказание жилищно-коммунальных услуг конкретному потребителю технически возможно, предварительно не менее чем за месяц, а если такой договор заключен на срок менее одного месяца — не менее чем за пять дней, направив исполнителю письменное предупреждение следующего содержания:

Авторский проект Марины Королёвой «Говорим по-русски»

Текст: Марина Королёва/РГ
Карикатура Сергея Ёлкина/РИА Новости, ria.ru

Вечно мы всё путаем. Казалось бы, чего проще: есть «оплата услуг», а есть «плата за услуги». Ведь когда мы идем, например, в парикмахерскую, мы готовы к тому, что нам придется оплатить — что? — услуги мастера. Значит, оплата — чего? — услуг мастера.

Однако мы можем выразиться иначе. Когда мы идем в ту же парикмахерскую, надо захватить с собой деньги, потому что стрижку нам, конечно, сделают, но после этого мы должны будем платить за что? — за услуги мастера. Значит, плата за что? — за услуги.

В нашей жизни всё смешивается, одна речевая конструкция цепляется за другую, вот и появляются на свет неуклюжие выражения вроде «оплаты за услуги».

Едем в автобусе. Тесно, качает, до кошелька не дотянуться. А кондуктор пробирается по проходу — и как ей это удается, когда столько народу? Отсчитывает сдачу и выкрикивает — что? — правильно: «Граждане, оплатите проезд!»

Главное — не перепутать: оплата проезда — плата за проезд. Оплата проезда — у кондуктора. А вот за проезд бывает плата.

Ссылки по теме:

Сбить с панталыку персону нон грата — ГодЛитературы, 16.09.2015
В портàx на прудàх — ГодЛитературы, 03.09.2015

Оригинал статьи «Российская газета», 30.07.2015

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *