Часть помещения как объект аренды

Нормы гл. 34 ГК РФ, регулирующей гражданские правоотношения в сфере аренды, прямо не предусматривают передачи части нежилой недвижимости. Более того, п. 1 ст. 607 ГК РФ в перечне объектов, которые могут быть переданы в аренду, не упоминает части нежилого помещения.

Тем не менее такая сделка может быть заключена в силу ряда норм гражданского законодательства, так как:

1. Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства в силу п. 1 ст. 1 ГК РФ является свобода договора.
2. Часть недвижимости не может быть перемещена без ущерба для нее, что свидетельствует о ее прочной связи с землей. Это означает, что она на основании п. 1 ст. 130 ГК РФ является недвижимым объектом.
3. Такой объект при использовании не теряет своих свойств, что позволяет отнести его, в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ, к непотребляемой вещи, которая может быть передана в аренду по договору.
4. Часть недвижимого объекта не имеет характеристик, которые свидетельствовали бы о невозможности ее участия в гражданском обороте согласно ст. 129 ГК РФ.

Судебная практика поддерживает эту точку зрения, предполагая возможным передать в аренду часть объекта недвижимости, в том числе нежилой. В частности, Пленум Высшего арбитражного суда РФ в своем постановлении от 17.11.2011 № 73 (п. 9) отметил, что ГК РФ не приводит ограничений на возможность передачи в пользование арендатору части помещения.

При этом важно лишь правильно определить объект арендных отношений и передать его арендатору (как правильно составить соответствующий акт, рассказано в одной из наших статей).

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Существенные условия, форма и образец договора аренды части нежилого помещения 2018 года

Существенными условиями рассматриваемой сделки являются:

• объект аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ);
• размер платы за пользование объектом (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Только достаточно индивидуализированный объект может выступать предметом данной сделки, т. е. в противном случае договор не может считаться заключенным. В то же время на основании п. 15 постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 № 73 при фактической передаче части помещения и ее использовании арендатором стороны не могут требовать признания договора недействительным даже тогда, когда она недостаточным образом описана.

О необходимости определения в данном случае суммы арендной платы в договоре свидетельствует судебная практика (например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.09.2007 № Ф08-5489/2007 по делу № А53-10422/2006-С4-11).

Подпишитесь на рассылку

Кроме того, рассматриваемый договор, в соответствии со ст. 609, 651 ГК РФ, подлежит государственной регистрации, если заключается на срок от 12 месяцев.

Также в информационном письме от 01.06.2000 № 53 Президиум ВАС отметил, что к договору о передаче нежилого помещения в аренду, несмотря на его отличие от таких объектов, как здания и сооружения, в части регистрации применяются нормы, касающиеся последних.

Учесть иные требования законодательства и оговорить все необходимые с точки зрения практики пункты и разделы поможет образец договора аренды части нежилого помещения, подготовленный нашими специалистами.

Скачать образец

***

Таким образом, часть нежилого помещения может выступать объектом аренды. Существенными условиями при этом являются объект и размер платы за пользование им.

Договор аренды части нежилого помещения в здании или сооружении можно заключить без возведения капитальных конструкций, либо с установкой временных ограничений и перегородок. На период аренды такая часть помещения может ставиться на временный кадастровый учет. Для этого в договоре между сторонами описываются границы и площадь части помещения, после чего они закрепляются в техническом плане кадастрового инженера. При заключении договора на срок от одного года, его нужно регистрировать в Росреестре.

Читайте в материале, в чем заключаются особенности договора аренды на часть помещения, какие пункты и положения необходимо указать в документе, когда проходит кадастровый учет и регистрация сделки.

Что такое договор аренды на часть нежилого помещения

Договоры аренды нежилого помещения или их частей можно заключать между юр. лицами, ИП, физ. лицами. Аренда – это гражданская сделка, по которой объект или его часть передаются во временное пользование другому лицу за плату. С принятием Закона № 218-ФЗ была официально подтверждена возможность ставить на временный учет часть помещений, зданий или сооружений, тогда как ранее эта практика была неоднозначной.

Вот самые важные моменты, которые нужно учитывать для заключения договора аренды:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• чаще всего в аренду сдаются части помещений в торговом центре, объектах коммерческой недвижимости;
• чтобы заключить договор на часть помещения, не обязательно ограждать ее конструкциями или стенами (например, для передачи части для офиса или под торговую точку можно установить временную перегородку, прилавок);
• границы и площадь части помещения нужно описать в договоре между физическими или юридическими лицами, ИП;
• часть помещения сохраняет то же целевое назначение, что и основной объект (например, на этаже в большом торгом центре можно выделить несколько мест под прилавки, вендинговые аппараты, банкоматы);
• все условия договора определяются сторонами (ответственность, состояние помещения, размер платы и т.д.).

Договор аренды нежилого помещения заключается между собственником и арендатором, регистрируется через Росреестр при сроке действия от 1 года. Целью аренды части объекта обычно является ведение коммерческой деятельности. Назначение, по которому можно использовать арендуемую часть, описывается в договоре. Размер арендной платы и меры ответственности определяется по согласованию между сторонами.

Комментарий эксперта. Арендовать часть помещения под коммерческие цели может предприятие или ИП. Для заключения договора нужно определить размер площади и границы части. В законе нет ограничений по размеру арендуемых частей здания и помещений. Но всю площадь большого помещения разделить на части под аренду нельзя, так как нужно обеспечить проход персонала и посетителей, оставить места общего пользования. Подробнее об этих нюансах вы можете узнать у специалистов компании Смарт Вэй.

План помещение после перепланировки

Нормативные акты

Нюансы заключения договоров аренды на части объектов указаны в следующих нормативных актах:

• Гражданский кодекс РФ (скачать) – описывает порядок заключения договоров между юр. лицами, ИП и гражданами;
• Закон № 218-ФЗ (скачать) – содержит правила кадастрового учета объектов и их частей, регистрации договоров;
• Приказ Минэкономразвития № 953 (скачать) – содержит положения о подготовке технического плана на часть помещения.

Часть помещения нельзя указывать в качества адреса при регистрации юр. лица или ИП. Для постановки предприятия или предпринимателя на учет в ИФНС указывается адрес офиса, отдельного помещения или здания.

Для сдачи в аренду государственного или муниципального имущества могут приниматься отдельные положения и нормативные акты. Например, в столице такие положения принимает Правительство Москвы, ДГИ. Арендная плата для муниципального недвижимого имущества также определяется местными нормативными актами. Уточнять эти нюансы нужно на официальных сайте органов власти.

Договор аренды части помещения. Вопросы эксперту. Евгений А. Эксперт в сфере кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет. Задать вопрос Вопрос эксперту Если ли единая методика раздела помещения на отдельные части для сдачи в аренду? Четких правил для раздела помещения на части нет. Собственник и арендатор сами определяют площади и местоположение части, иные условия договора. Здравствуйте! Если в пределах срока договора аренды мы договорились об увеличении площади части, что нужно сделать? Достаточно доп. соглашения? Если часть помещения была поставлена на временный кадастровый учет, изменения ее площади по доп. соглашению также нужно отразить в ЕГРН. Для его необходимо заказать технический план на увеличенную площадь. Если арендатор не хочет платить за кадастровый учет и регистрацию договора, что делать? Будет ли штраф за отсутствие регистрации? Штраф за непрохождение кадастрового учета или регистрации не предусмотрен. Однако при возникновении спора проблемы возникнут о обеих сторон. Незарегистрированный договор долгосрочной аренды нельзя использовать как доказательство. Я правильно понимают, что с 2017 года на часть помещения обязательно нужен технический план. Раньше мы сами оформляли схему к договору. Да, с принятием Закона № 218-ФЗ кадастровый учет на части объектов ведется только по техническому плану. Если не представить этот документ, Росреестр вынесет приостановление или отказ. Досрочно расторгаем договора на части торгового помещения. Что делать с ЕГРН, как снять с учета? Для этого собственник обращается в Росреестр, представляет соглашение о досрочном расторжении аренды. В ЕГРН будет снято обременение с объекта.

Когда договор аренды на часть помещения нужно регистрировать

Если предметом договора аренды является объект недвижимого имущества, а срок действия составляет не менее одного года, сделку нужно регистрировать в Росреестре. Если не пройти регистрацию такого договора, его условия не повлекут юридических последствий для третьих лиц. Регистрация осуществляется путем представления документов в Росреестр, внесения сведений в ЕГРН. Несмотря на указанную норму ГК РФ, есть возможность обойтись без регистрации:

• можно заключать договор аренды на часть помещения на срок до года, после чего продлевать его дополнительным соглашением;
• можно указать в договоре пункт о неопределенном сроке (в этом случае также нет обязанности проходить регистрацию).

Указанные варианты можно использовать только для аренды частной (коммерческой) недвижимости. Для государственных и муниципальных учреждений правила о сроках заключения договоров утверждаются собственниками недвижимого имущества, поэтому обойти их нельзя.

Комментарий эксперта. Если вам нужна часть помещения для торговли, под офис или с другими целями, нужно обращаться к собственнику объекта. Типовой образец и заполненный договор можно скачать на нашем сайте. При необходимости, помощь в заполнении договора окажут юристы компании Смарт Вэй.

При выделении в аренду части помещения не обязательно возводить перегородки и стены. Выделяемую часть необходимо описать в договоре, зафиксировать в техническом плане.

Как в 2020 году оформить аренду на часть помещения?

Отличительной чертой части нежилого помещения от объекта в целом является то, что часть не зарегистрирована и не поставлена на кадастровый учет в ЕГРН. Это значит, что она не рассматривается как единица недвижимого имущества. Чтобы право на использование объекта возникло у арендатора, этот объект нужно индивидуализировать. Для этого и нужен временный кадастровый учет.

В 2020 году регистрация договора аренды на часть нежилого помещения осуществляется только одновременно с ее учетом в ЕГРН. Для этого при подаче на регистрацию договора аренды в комплекте документов должен присутствовать технический план. Вот основные особенности оформления этого документа:

• типовой образец технического плана утвержден Приказом МЭР № 953;
• техплан может составляться на помещения зданий, сооружений, многоквартирного дома, либо на части этих объектов под аренду;
• составить технический план может только кадастровый инженер, который отметит местоположение и границы части помещения на схеме, опишет эти данные в текстовом виде.

При представлении технического плана в Росреестр нужно подтвердить. что эта площадь ранее не сдана в аренду другому физическому или юридическому лицу, ИП. При регистрации аренды в ЕГРН фиксируется временное обременение объекта. На продажу недвижимости оно не влияет, однако учитываться при регистрации арендных правоотношений.

Мнение эксперта. Кадастровые инженеры компании Смарт Вэй ежедневно изготавливают технические планы для регистрации аренды на объекты и их части. Преимущество работы с нами — изготовление технического плана за один рабочий день, т.е. максимально быстро. Мы работаем с физ. лицами, предприятиями и предпринимателями.

Для каких целей вам нужно выделить часть помещения в аренду? Для торговли 50% Для установки вендинговых аппаратов. банкомата 9.09% Для офисных мест 31.82% Для оказания бытовых услуг 9.09% Проголосовало: 22

Как правильно составить договор аренды

Заполненный бланк договора аренды можно скачать на нашем сайте. Однако эти типовой вариант, который должен дорабатываться с учетом интересов сторон. Также при заключении договора и его представлении в Росреестр нужно убедиться, что условия сделки не противоречат закону, иначе будет вынесено решение или приостановке или отказе в регистрации.

Вот несколько важных моментов, которые нужно учесть при оформлении договора:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• предмет договора должен четко описывать часть помещения, его границы и площадь, содержать адрес и кадастровый номер основного объекта;
• чтобы точно описать местоположение части помещения, желательно приложить к договору схему или чертеж (для этого можно использовать схему из выписки ЕГРН, поэтажных планов БТИ);
• чтобы разделить основное помещение на арендуемые части, можно установить временные конструкции, но на схемах и в техническом плане они не указываются;
• ответственность, фактическое состояние части помещения по договору стороны тоже прописывают сами.

Существенным условием для аренды является только предмет, т.е. описание объекта недвижимого имущества или его части. Остальные положения в содержании договора стороны определяют самостоятельно. Например, если целевое назначение основного объекта заключается в торговой деятельности, для части помещения можно конкретизировать вид работы (выпечка, кофейня, установка банкомата и т.д.). Размеры части стороны тоже определяются сами. Например, для банкомата будет достаточно разделить помещение на части по 1-2 кв.м.

Комментарий эксперта. Часть земельного участка тоже можно сдать в аренду с постановкой на временный кадастровый учет. На практике, сделать это сложнее, чем для объектов капитального строительства. Для части земельного участка нужно обеспечить беспрепятственный доступ, подъезд или подход через основную территорию. Это может оказаться проблемой для собственника земельного участка. Поэтому части участком редко выступают предметом аренды.

Основные условия договора аренды, порядок их согласования между сторонами:

№ п/п	Условия договора аренды	Описание
1	Предмет договора аренды	Нужно описать характеристики и адрес здания или помещения, в том числе площадь. Данные берутся из ЕГРН.
2	Срок аренды	Срок определяют стороны. При сроке аренды до 1 года, договор не нужно регистрировать в Росреестре.
3	Условия оплаты по договору	Размер платежей и порядок оплаты определяют стороны. Для объектов государственной или муниципальной собственности аренда рассчитывается по нормативным актам.
4	Ответственность сторон	Стороны могут предусмотреть неустойку за нарушение сроков внесения платежей, меры ответственности за повреждение объекта, за ненадлежащее техническое состояние.
5	Целевое назначение объекта	Арендодатель может указать целевое назначение и состояние объекта, которое не вправе нарушить арендатор. Типичным примером является сдача помещения под торговлю.

Для больших помещения в торговых центрах сдача частей в аренду является обычной практикой.

Как регистрировали договор аренды части объекта раньше?

До 2013 года для регистрации в Росреестре представлялся договор аренды, к которому в качестве приложения заявители передавали план помещения с выделенными границами арендуемой части. При этом требований к содержанию этого плана фактически не было. Поэтому стоны использовали технический паспорт БТИ, технический план, кадастровый паспорт, другие документы. Более того, даже разъяснения и письма учреждений Росреестра нередко противоречили друг другу.

С принятием Закона № 218-ФЗ порядок сдачи в аренду и кадастровый учет части объекта недвижимого имущества был официально легализован. Физические и юридические лица сами готовят документы, заказывают технический план. При наличии этого документа Росреестр обязан присвоить часть помещения временный кадастровый номер, внести в ЕГРН сведения об обременении объекта недвижимого имущества.

Комментарий эксперта. Специальные нюансы есть для сдачи в аренду нежилых помещений в многоквартирном доме. Принять решение о передачи в аренду должны собственники МКД (физ. лица, организации). Такое решение принимается на собрании собственников многоквартирного дома, прописывается в содержании протокола. Также в протоколе будет указано, какую деятельность может вести арендатор.

План части этажа для арендуемой части указывается в текстовой и графической части технического плана.

Технический план для регистрации договора аренды части

Для регистрации и кадастрового учета долгосрочного договора аренды части помещения требуется изготовление технического плана. Согласно Приказу МЭР № 953 техплан представляет собой совокупность сведений об объекте недвижимости, сведения от кадастрового инженера, а также дополнительных документов, на основании которых технический план изготовлен. С 2017 года основанием для изготовления техплана на часть объекта для аренды является сам договор аренды. Он в виде скан-копии прикрепляется в технический план. Получение такого электронного документа обязательно.

Техплан изготавливает кадастровый инженер, имеющий квалификационный аттестат. Для оформления технического плана изучается договор аренды, запрашиваются кадастровые сведения. Также инженер проведет обследования на месте, перенесет границы части помещения в схему технического плана. Кадастровые инженеры Смарт Вэй выполнят все необходимые работы максимально быстро, в строгом соответствии с Приказом № 953. Заполненный технически план будет выдан на диске.

Необходимые документы для изготовления технического плана

Для оформления технического плана и его представления в учреждения Росреестра необходимо представить кадастровому инженеру:

• правоустанавливающий документ на основной объект (выписку ЕГРН, желательно расширенную и с поэтажными планами);
• поэтажные планы, в случае их отсутствия в выписке ЕГРН;
• сканированная копия договора аренды, в том числе описание части помещения.

Для изготовления технического плана можно обратиться в компанию Смарт Вэй по одному из наших телефонов. Технический план изготовим быстро (за 1 день). Наш опыт работы — более 50 технических планов для договоров аренды каждый месяц с 2013 года!

При описании предмета договора указываются целые помещения или их части, передаваемые в аренду.

Меняется ли право собственности арендатора на объект при учете его части?

При постановке на учет части объекта, право собственности не меняется, хотя вместо одного целого помещения сдаются в аренду его несколько частей. Согласно ГК РФ и закону № 218-ФЗ, при выделении части объекта недвижимости и постановки его на учет, право собственности остается неизменным. С 01.01.2017 года при учете части объекта происходит добавление записи в раздел ЕГРН о наличии обременения объекта на указанную в техплане площади арендуемого части помещения (здания).

Кадастровый учет аренды части помещения

Договор аренды части нежилого помещения, строения или частей заключается сторонами. После получения техплана нужно обратиться для регистрации в Росреестр. Для этого применяются нормы ГК РФ, Закона № 218-ФЗ:

• заявитель предоставляет документы в Росреестр или МФЦ;
• если необходимо пройти кадастровый учет, это можно сделать по одному заявлению с регистрацией (содержание документов должно подтверждать образование временной части);
• если договор заключается на часть помещений, будет проведен временный учет с присвоением временного кадастрового номера;
• на все время аренды в ЕГРН будет указано, что на объект возникло обременение.

Вид деятельности арендатора в ЕГРН не отражается. По итогам процедуры выдается договор со штампом Росреестра, выписка ЕГРН. После прекращения аренды временный кадастровый номер будет автоматически аннулирован.

Технический план для регистрации аренды нужен, если проводится перепланировка, либо сдается часть помещения.

Выписка ЕГРН для аренды

В случае учета части помещения (здания) для аренды Росреестр самостоятельно определяет временный кадастровый номер и регистрирует за ним обременение – договор аренды. В содержание выписки входит:

• описание основного объекта и арендуемой части;
• указание на временный кадастровый учет;
• временный кадастровый номер части объекта;
• описание обременения основного объекта недвижимости.

Фактическое состояние помещений, вид деятельности, размер арендных платежей, ответственность сторон и иные пункты договора в содержание выписки не входит. Однако целевое назначение основного объекта останется неизменным.

Договор аренды части нежилого помещения образец

Если вам требуется составление договора аренды на помещение или его часть, воспользуйтесь услугами специалистов компании Смарт Вэй. В наши услуги входит:

• разъяснение норм закона и судебной практики, по которым заключается договора аренды в нежилых зданиях, МКД;
• согласование условий сделки между сторонами;
• изготовление технического плана в максимально сжатые сроки;
• сопровождение процедур кадастрового учета и регистрации в Росреестре.

Для составления договоров и иных документов можно воспользоваться образцами в таблице ниже.

Выписка ЕГРН после кадастрового учета и регистрации аренды подтверждает возникновение временного обременения объекта.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п	Ссылки	Описание
1		Образец договора аренды
2		Образец технического плана на часть помещения
3		Образец технического плана
4		Образец заявления о кадастровом учете
5		Образец выписки ЕГРН
6		Образец договора аренды, прошедший регистрацию в Росреестре
7		Инструкция для заявителя при подаче документов на кадастровый учет и регистрацию
8		Образец заявления о снятии с кадастрового учета после аренды

Стоимость услуг

Наша компания предоставляет полный комплекс услуг в сфере недвижимости и кадастра. Мы поможем с образованием части помещения под сдачу в аренду, правильным составлением документов. Предварительные расценки на наши услуги можно увидеть ниже.

№ п/п	Услуга, документ	Стоимость
1	Разработка договора аренды	от 5000 руб.
2	Разработка договора аренды на часть помещения или здания	от 5000 руб.
3	Оформление технического плана на сдаваемое помещение	от 8000 руб. (зависит от вида и характеристик объекта).
4	Сопровождение кадастрового учета и регистрации	от 15000 руб.

Выводы

• Договор аренды части нежилого помещения представляет собой документ, подтверждающий образование временной части из основного объекта.
• На период аренды такая часть помещения может ставиться на временный кадастровый учет. Для этого заявитель предоставляет технический план.
• При заключении договора на срок от одного года, его нужно регистрировать в Росреестре.

Если вам нужно составить и зарегистрировать договор на часть помещения, обращайтесь в компанию Смарт Вэй. Мы поможем даже в самой сложной ситуации!

Часто задаваемые вопросы Что такое договор аренды части помещения? Договор аренды можно заключить на часть помещения без перепланировки, возведения капитальных конструкций. Часть помещения по договору будет поставлена на временный кадастровый учет в Росреестре. Как выделить часть помещения под аренду? В договоре нужно указать описание границ. площади и местоположения части. Для кадастрового учета эти данные будут указаны в техническом плане кадастрового инженера. Как оформить технический план на часть помещения? Технический план изготовит кадастровый инженер на основании договора аренды, результатов обследования. По техническому плану пройдет кадастровый учет в Росреестре.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 4 апреля 2017 года N Д23и-1881
Относительно государственного кадастрового учета части объекта недвижимости

Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев в пределах своей компетенции обращение, сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
В соответствии с пунктом 8 части 6 статьи 30 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон N 221-ФЗ) функцией саморегулируемой организации кадастровых инженеров является в том числе организация информационного и методического обеспечения своих членов. Согласно части 3 статьи 30 Закона N 221-ФЗ, основанием для включения сведений об ассоциации (союзе) в государственный реестр саморегулируемых организаций кадастровых инженеров является наличие предусмотренных Законом N 221-ФЗ органов управления, в том числе методического органа.
Также обращаем внимание, позиция Минэкономразвития по вопросам применения нормативных правовых актов в сфере государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе в связи с вступлением в силу Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ), размещаются на официальном сайте Минэкономразвития России в разделе «Недвижимость» (Главная/Документы/Письма Минэкономразвития России, содержащие позицию по вопросам регистрации прав и кадастрового учета объектов недвижимости).
В этой связи рекомендуем до подготовки письменного обращения в Минэкономразвития России по вопросам организации кадастровой деятельности, в том числе разъяснения положений нормативных актов, подлежащих применению при кадастровых работах, обращаться, прежде всего, в методический орган соответствующей саморегулируемой организации, а также ознакомиться с информацией, размещенной на официальном сайте Минэкономразвития России.
Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.
Документы-основания для подготовки технического плана здания предусмотрены статьями 24, 40, 70, 71 Закона N 218-ФЗ, пунктом 20 Требований к подготовке технического плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 года N 953 (далее — Требования).
В частности согласно пункту 20 Требований в отношении объектов недвижимости, законченных строительством до 1917 года, в том числе объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании Декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости либо правообладателем земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, или уполномоченным на предоставление земельных участков органом государственной власти, органом местного самоуправления, а в отношении бесхозяйного объекта недвижимости — органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости.
В соответствии с пунктом 4 части 5 статьи 14, части 3 статьи 40 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета всех помещений осуществляется по заявлению собственника здания (сооружения), если право собственности на здание зарегистрировано, к которому прилагается технический план здания, содержащий необходимые для государственного кадастрового учета всех помещений сведения.
Вопрос подтверждения органу регистрации прав факта отсутствия необходимых для выполнения кадастровых работ и подготовки технического плана документов законодательством Российской Федерации не урегулирован.
В силу части 1 статьи 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что:
в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования;
в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации осуществляется органом регистрации прав в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей (что является не только описанием таких объектов, но и подтверждением факта существования предмета сделки).
При учете зданий, сооружений, помещений в них (в связи с образованием, изменением характеристик, либо прекращением существования объекта недвижимости) описываются реально существующие объекты недвижимости, объективными границами которых являются конструктивные элементы зданий, помещений и сооружений (стены, перегородки, потолки и т.п.).
При этом в соответствии с пунктами 19, 34 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в том числе в случаях, если:
объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с Законом N 218-ФЗ;
помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест).
Отдельные конструктивные элементы здания (фундаменты, стены и перегородки, перекрытия, кровли (крыши), полы, проемы, отделка, внутреннее сантехническое и электротехническое оборудование) действующим законодательством не отнесены к объектам недвижимого имущества, вследствие чего такие объекты в силу Закона N 218-ФЗ не подлежат и кадастровому учету. Вещные (и иные) права на них также не подлежат и государственной регистрации в соответствии с Законом N 218-ФЗ, поскольку в силу пункта 4 части 3 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации, за исключением случая, предусмотренного пунктом 11 части 5 статьи 14 Закона N 218-ФЗ.
Учитывая положения части 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ, пункта 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», части недвижимого имущества — обособленные и/или изолированные помещения в зданиях, сооружениях — могут быть объектом аренды, если, как следует из статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, они являются индивидуально-определенными вещами.
Если предметом договора аренды будет являться не поставленная на кадастровый учет часть поставленного на кадастровый учет помещения, то необходимо одновременное осуществление государственного кадастрового учета такой части и государственной регистрации ее аренды. При этом для осуществления кадастрового учета части помещения необходима подготовка технического плана помещения, содержащего сведения об образуемой части.
Исходя из части 1 статьи 15 Закона N 218-ФЗ, государственный кадастровый учет в связи с образованием части помещения и государственная регистрация аренды осуществляются на основании заявления собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости.
При этом с учетом части 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Если сведения о части помещения содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация ограничения осуществляется без государственного кадастрового учета. В таком случае, принимая во внимание часть 3 статьи 15 Закона N 218-ФЗ, с заявлением в орган регистрации прав вправе обратиться:
правообладатель объекта недвижимости и (или) лицо, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, — при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено Законом N 218-ФЗ;
стороны договора — при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено Законом N 218-ФЗ.
Как представляется, в случае изменения конфигурации и площади части помещения речь должна идти об образовании новой части помещения, сведения о которой, в том числе ее обозначение, должны указываться в техническом плане в соответствии с пунктом 45 Требований. При этом ранее сформированная и учтенная в Едином государственном реестре недвижимости часть объекта недвижимости должна быть снята с кадастрового учета в связи с изменением предмета аренды (одновременно с государственной регистрацией дополнительного соглашения к договору аренды или государственной регистрацией нового договора аренды и прекращения (расторжения) прежнего).
В силу части 3 статьи 14 Закона 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в том числе в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации, за исключением случая, предусмотренного пунктом 11 части 5 названной статьи.
Поскольку договор аренды (если его срок более одного года) подлежит государственной регистрации, учет части объекта недвижимости и государственная регистрация аренды будут осуществляться одновременно. Исходя из пункта 46 Требований, включение в состав приложения технического плана копии договора аренды в рассматриваемом случае не требуется.
Перечень сведений о представителе правообладателя объекта недвижимости, в том числе лице, имеющем право действовать без доверенности от имени соответствующего юридического лица, органа государственной власти, органа местного самоуправления, которые указываются в реквизите «Сведения о представителе правообладателя объекта недвижимости (земельного участка, на котором находится здание, сооружение, объект незавершенного строительства)», определены в пункте 20 Требований к подготовке декларации.
Требованиями к подготовке декларации не предусмотрено обязательное подтверждение полномочий представителя правообладателя объекта недвижимости нотариально удостоверенной доверенностью.
В силу пункта 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 432, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом (за исключением случаев, когда указанные полномочия в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляют иные федеральные органы исполнительной власти), является Росимущество.
Таким образом, в отношении недвижимого имущества, «закрепленного» за Российской Федерацией, декларация об объекте недвижимости может быть заполнена физическим лицом, действующим на основании надлежащим образом оформленного документа, подтверждающего его полномочия действовать от имени Росимущества, либо иного федерального органа исполнительной власти (если соответствующие полномочия в отношении федерального недвижимого имущества осуществляют такие федеральные органы исполнительной власти).
Как следует из пункта 8 Требований к подготовке декларации, декларация об объекте недвижимости в форме бумажного документа должна быть прошита и скреплена подписью лица, заполнившего декларацию; оттиском печати соответствующего юридического лица (при наличии печати) или органа государственной власти, органа местного самоуправления заверяется подпись лица, которое вправе действовать от имени юридического лица без доверенности, или подписью представителя соответствующего органа.
Частью 1 статьи 15 Закона N 218-ФЗ установлено, что при государственном кадастровом учете в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются соответствующие ограничения прав и обременения, и государственной регистрации таких ограничений прав и обременений объекта недвижимости, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости.
При этом в силу части 4 статьи 15 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в том числе в части 1 названной статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Согласно части 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
С учетом изложенного, а также части 2 статьи 19 Закона N 218-ФЗ, статей 295, 608, 618 Гражданского кодекса Российской Федерации полагаем, что государственное или муниципальное унитарное предприятие, выступая в качестве арендодателя или арендатора недвижимого имущества, вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением о государственном кадастровом учете в связи с образованием части объекта недвижимости и государственной регистрации аренды (субаренды).
Как следует из части 4 статьи 70 Закона N 218-ФЗ, орган регистрации прав снимает с государственного кадастрового учета часть помещения, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости до дня вступления в силу Закона N 218-ФЗ, в случае:
снятия с государственного кадастрового учета соответствующего помещения или здания, сооружения, в котором расположено помещение, в связи с прекращением их существования;
прекращения прав на такую часть помещения.
В соответствии с частью 2 статьи 44 Закона N 218-ФЗ в случае государственной регистрации прекращения обременения земельного участка или здания, сооружения, в связи с установлением которого была образована и поставлена на государственный кадастровый учет часть такого земельного участка или таких здания, сооружения, снятие с государственного кадастрового учета части земельного участка либо части здания, сооружения осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией прекращения обременения соответствующих земельного участка или здания, сооружения при отсутствии сведений о том, что в отношении такой части земельного участка или такой части здания, сооружения зарегистрировано другое обременение.
Как представляется, правило, указанное в части 2 статьи 44 Закона N 218-ФЗ, учитывая также пункт 4 части 3 статьи 14 Закона N 218-ФЗ, может быть применено также в случае прекращения обременения помещения, в связи с установлением которого после вступления в силу Закона N 218-ФЗ была образована и поставлена на государственный кадастровый учет часть такого помещения.
Электронный текст документа
подготовлен АО «Кодекс» и сверен по:
официальный сайт
Минэкономразвития России

по состоянию на 24.04.2017

Технический план для регистрации договора аренды не входит в перечень обязательных документов. Однако он нужен, если в аренду передается временная часть помещения или здания, либо для целей арендатора на объекте делается перепланировка. Регистрация аренды в Росреестре нужна, если срок действия договора превышает 1 год. На период действия такого договора в ЕГРН будет отражено обременение на сдаваемое помещение.

Читайте в этом материале, по каким правилам оформляются и регистрируются договоры аренды в РФ, когда и где нужно заказать технический план, что нужно учесть при образовании временной части помещения.

Общие правила заключения и регистрации договора аренды

При передаче помещения в аренду контрагенты должны не только согласовать условия договора, но учесть требования закона о кадастровом учете и регистрации в Росреестре. Если договор заключен на длительный срок, регистрации не избежать. Если при сдаче в аренду происходит изменение характеристик здания или помещения, сторонам предстоит пройти кадастровый учет.

Суть аренды заключается в передаче здания, помещения или их части во временное пользование арендатору. Сдаваемое помещение может находиться в частной, государственной или муниципальной собственности. Для частных объектов все условия договора определяются сами стороны. Если арендодателем выступает государственный или муниципальный орган, правила аренды могут определяться нормативными актами, ведомственными положениями.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Согласно Гражданскому кодексу РФ (скачать), при оформлении аренды нужно учесть следующие правила:

• обязательным (существенным) условием договора является предмет сделки, т.е. сторонам нужно указать точные характеристики объекта;
• регистрация предусмотрена только для договоров, чей срок превышает 1 год (для договоров со сроком до 12 месяцев, либо заключенных на неопределенный срок, эта процедура не проводится);
• с 2018 года в долгосрочную аренду можно сдать только объект, прошедший кадастровый учет (здание или помещение можно поставить на учет непосредственно при регистрации аренды).

В ГК РФ нет требований об оформлении технических планов на сдаваемое помещение или здание. Однако такие нормы есть в Законе № 218-ФЗ. Одновременно с регистрацией должен проводиться кадастровый учет, если происходит образование временной части объекта, либо меняется планировка (конфигурация) помещения или здания. В этих случаях нужно заказать техплан у кадастрового инженера, на котором будут указаны новые или временные характеристики арендуемого объекта. На основании технического плана в Росреестре проведут кадастровый учет.

Комментарий эксперта. Если собственник своевременно поставил свой объект на кадастровый учет, а параметры здания или помещения не меняются, технический план для регистрации договора аренды не нужен. В этом случае стороны обращаются в Росреестр. Договор будет зарегистрирован, а сведения о возникшем обременении объекта будут внесены в ЕГРН. При продаже объекта в период действия арендного договора указанное обременение сохранится.

При выделении части помещения под аренду не обязательно возводить перегородки и стены. Выделяемую часть нужно описать в договоре, зафиксировать в техническом плане.

Когда необходимо оформление технического плана при аренде

Как указывалось выше, в некоторых случаях без оформления технического плана при регистрации аренды не обойтись. Расскажем подробнее о каждой из таких ситуаций:

• если в аренду сдается объект, ранее не поставленный на учет в кадастровых органах – с начала 2018 года установлен запрет для совершения любых сделок с недвижимостью, если сведения о нем отсутствуют в ЕГРН;
• если в аренду сдается часть здания или помещения – в этом случае учет проводится с присвоением временного кадастрового номера на весь срок договора (после прекращения аренды временный кадастровый номер автоматически аннулируется);
• если для целей арендатора или арендодателя происходит изменение конфигурации и планировки здания или помещений – перепланировка недвижимости должна быть зафиксирована в техническом плане и учтена в ЕГРН.

В каждом из перечисленных случаев, по заявлению сторон будет проводиться одновременная процедура кадастрового учета и регистрации.

Если объект повторно сдается в аренду без изменения кадастровых сведений, оформление нового техплана не требуется. Учтите, что сведения об арендуемых частях объекта вносятся в реестр только на срок действия договора. Поэтому даже при продлении аренды на аналогичную часть нужно заново оформить техплан. Временный кадастровый номер, присвоенный части объекта, аннулируется после истечения срока договора или его досрочного прекращения.

Комментарий специалиста. Федеральный закон № 218-ФЗ признает технический и межевой план основанием для учетных и регистрационных действий в Росреестре. Даже если на объект ранее был выдан технический паспорт БТИ, для внесения в государственный реестр достоверных сведений на объект недвижимости должны проводиться кадастровые работы с составлением техплана. Быстрое оформление этого документа обеспечат специалисты компании Смарт Вэй. В большинстве случаев, срок обследования и составление техплана займет 1-2 дня.

Самые важные условия договора аренды, которые должны оговорить стороны:

№ п/п	Условия договора аренды	Описание
1	Предмет договора аренды	Нужно описать характеристики и адрес здания или помещения, в том числе площадь. Данные берутся из ЕГРН.
2	Срок аренды	Срок определяют стороны. При сроке аренды до 1 года, договор не нужно регистрировать в Росреестре.
3	Условия оплаты по договору	Размер платежей и порядок оплаты определяют стороны. Для объектов государственной или муниципальной собственности аренда рассчитывается по нормативным актам.
4	Ответственность сторон	Стороны могут предусмотреть неустойку за нарушение сроков внесения платежей, меры ответственности за повреждение объекта.
5	Целевое назначение объекта	Арендодатель может указать целевое назначение объекта, которое не вправе нарушить арендатор. Типичным примером является сдача помещения под торговлю.

Под банкоматы, устанавливаемые в ТЦ и ТРК, также оформляются договоры аренды на часть помещения. Для этого достаточно выделить и описать 1-2 кв.м., а возводить капитальные конструкции не нужно.

Нюансы оформления технического плана в 2020 году

Для проведения кадастровых работ и изготовления технического плана применяются нормы Федерального закона № 218-ФЗ (), Приказа Минэкономразвития № 953 (). Заказчиком кадастровых работ является арендодатель, которому объект принадлежит на праве собственности. По договоренности между сторонами, договор с кадастровым инженером может заключить и арендатор.

Кадастровые работы, которые будет выполнять инженер, проводятся на основании подрядного договора с собственником. Для этого нужны следующие документы:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• паспорт заявителя или правоустанавливающие документы на юридическое лицо;
• арендный договор и передаточный акт на целый объект недвижимости или его часть;
• документы на земельный участок, если техплан оформляется на вновь построенное здание;
• проектная документация и акт приемки работ – если техплан будет оформляться после перепланировки;
• правоустанавливающие документы на объект – выписка ЕГРН, свидетельство о праве.

Если в аренду передается здание, может потребоваться составление межевого плана земельного участка. В этом случае проводится межевание с установлением точек границ, а на схеме земельного участка будет фиксироваться местоположение здания. Также инженер запросит кадастровые сведения ЕГРН, материалы БТИ (выкопировка, поэтажный план, экспликация помещений).

Если происходит образование части помещения или здания, стороны должны изначально описать ее в договоре. Также обычно составляется схема основного объекта, на котором указывается местоположение, границы временной части. Для подготовки схемы используется поэтажный план, экспликация их техпаспорта БТИ, другие графические материалы.

Комментарий эксперта. Подготовка проекта договора и согласование его условий является обязанностью сторон. Пока арендодатель и арендатор ну договорятся обо всех положениях договора, Росреестр не примет его на регистрацию. Чтобы избежать проблем на всех стадиях оформления и регистрации, воспользуйтесь услугами специалистов компании Смарт Вэй. Типовой образец и заполненный договор аренды можно скачать в списке полезных документов.

Технический план для регистрации договора аренды. Вопросы эксперту. Евгений А. Эксперт в сфере кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет. Задать вопрос Вопрос эксперту Я раньше сдавал часть помещения в аренду. Сейчас пришел другой арендатор, но часть помещения под сдачу не изменилась. Я могу использовать старый техплан, если ничего не поменялось? Нет, технический план. прошедший кадастровый учет, фактически утрачивает силу. Для нового арендатора нужно заново проходить кадастровый учет, поэтому и техплан необходимо заказать снова. Где получить технический план под аренду если я не знаю кадастровых инженеров? Вы можете найти кадастрового инженера через базу данных на сайте Росреестра. Если ваш объект в Москве или Санкт-Петербурге, обратитесь в компанию Смарт Вэй. Здравствуйте! В одном техническом плане можно указать сразу несколько частей для разных арендаторов? Или нужны отдельные документы? Так как арендаторы и их договоры разные, нужно оформлять несколько технических планов. На кадастровый учет нескольких объектов или их частей можно подать единое заявление. Кто должен платить за регистрацию и кадастровый учет при аренде? У нас с арендатором возник спор. Такие вопросы решаются по договоренности между сторонами. По умолчанию, стороны несут равные обязанности при оплате расходов. За кадастровый учет части помещения вообще не нужно платить пошлины. Если договор аренды закончился, я могу забрать в Росреестре технический план? Технический план из Росреестра не выдается. Этот документ фактически вообще утратит силу после кадастрового учета. Если у ас остался письменный экземпляр техплана, его можно использовать в справочных целях.

Этапы оформления технического плана для аренды

В соответствие с Приказом Минэкономразвития № 953, оформление техплана происходит по следующим правилам:

• заказчик передает инженеру договор аренды с приложениями, правоустанавливающую документацию, другие бланки и формы;
• если у помещения менялась планировка, передается акт приемочной комиссии, исходная проектная документация;
• инженер запрашивает актуальные кадастровые сведения из ЕГРН на обследуемый объект, архивные документы БТИ (при необходимости);
• проводится обследование здания и помещений в натуре – фиксируется площадь и размеры контура всех помещений или их части, изменения в конфигурации после перепланировки;
• по итогам обследования, полученные данные переносятся в текстовой и графический блок техплана – каждое помещение отражается на плане этажа здания, на чертежах и схемах отмечаются арендуемые части помещений, вспомогательные помещения и комнаты, и т.д.;
• оформление техплана происходит в электронной форме – если заказчику необходимо получить письменный документ, такое условие нужно предусмотреть в договоре с инженером.

Если в аренду сдается часть здания или помещения, не обязательно отграничивать ее стенами и перегородками. В соответствие с условиями договора, инженер отметит местоположение арендуемой части на плане помещения и этажа здания. Сведения о частях помещения, которые передаются в аренду разным лицам, указываются в отдельных технических планах.

Чтобы оформить техплан на помещение после перепланировки, инженеру необходимо получить акт приемки работ. Этот документ выдается только при соблюдении требований проектной документации, а при выявлении нарушений инженер отразит их в своем заключении. Для обследования таких объектов учитываются исходные и фактические характеристики недвижимого имущества. При необходимости, инженер самостоятельно запросит архивные документы БТИ – технический паспорт здания или сооружения, поэтажный планы и т.д.

Комментарий эксперта. По итогам учета и государственной регистрации аренды сторонам будет выдана выписка ЕГРН. В этом документе будет отражено возникновения обременения на объект – оно сохранится на весь срок арендного договора. При продлении аренды или заключении нового договора потребуется оформление новых документов. Услуги специалистов компании Смарт Вэй помогут быстро провести обследование и межевание, подготовить полный комплект технической документации на помещение или здание, пройти учетные и регистрационные процедуры в Росреестре.

Для больших помещения в торговых центрах сдача частей в аренду является обычной практикой. Но при каждом последующем перезаключении договора с новыми арендаторами нужно вновь заказывать техплан. проходить кадастровый учет.

Документы для скачивания:

№ п/п	Ссылки	Описание
1		Образец договора аренды
2		Образец технического плана на часть помещения
3		Образец технического плана
4		Образец заявления о кадастровом учете
5		Образец выписки ЕГРН
6		Образец договора аренды, прошедший регистрацию в Росреестре
7		Инструкция для заявителя при подаче документов на кадастровый учет и регистрацию
8		Образец заявления о снятии с кадастрового учета после аренды

По каким основаниям вам нужно оформить технический план при аренде? Сдаваемое помещение ранее не проходило кадастровый учет 0% Выделяется часть помещения в аренду 100% В помещении была проведена перепланировка 0% Проголосовало: 4

Что делать с техническим планом

После оформления технического плана, документы направляются кадастровым инженером в Росреестр или МФЦ. Срок проверки документов будет зависеть от варианта обращения. Единая процедура учета и государственной регистрации через Росреестр займет 10 дней, при обращении через МФЦ этот срок займет на 2 дня дольше. За регистрацию нужно уплатить госпошлину – 2000 руб. для граждан и 22000 руб. для предприятий.

После учетных и регистрационных действий технический план утрачивает свое практическое значение, поскольку сведения будут перенесены в реестр ЕГРН. Выписка из госреестра будет отражать фактическое состояние объекта по итогам кадастровых работ – при последующих изменениях параметров технический план нужно оформлять заново.

Комментарий специалиста. От правильности оформления технической документации зависит отсутствие претензий со стороны специалистов Росреестра. Услуги специалистов компании Смарт Вэй позволят устранить все основания для приостановки и отказа в учетных и регистрационных действиях, которые регламентированы Законом № 218-ФЗ. Мы окажем консультационное сопровождение сделок аренды, возьмем на себя подготовку любой технической документации на помещение, здание и земельный участок.

№ п/п	Услуга, документ	Стоимость
1	Разработка договора аренды	от 5000 руб.
2	Разработка договора аренды на часть помещения или здания	от 5000 руб.
3	Оформление технического плана на сдаваемое помещение	от 8000 руб. (зависит от вида и характеристик объекта).
4	Сопровождение кадастрового учета и регистрации	от 15000 руб.

Образец технического плана, который нужно оформить при выделении части помещения или после перепланировки:

Переходит ли право собственности при аренде?

Аренда влечет возникновение временного обременения на объект. Для долгосрочных договоров это будет отражено в ЕГРН после регистрации. Обременение будет действовать на весь срок аренды, после чего автоматически снимается. Суть обременения заключается в невозможности повторно сдать в аренду тот же объект, пока не истек срок действия текущего договора.

Право собственности на арендуемое помещение или здание не меняется. Более того, арендные отношения не препятствуют продаже объекта другому лицу. Для нового собственника обременение объекта будет действовать до истечения срока аренды. Пока договор действует, новый собственник может расторгнуть аренду только при существенных нарушениях со стороны арендатора.

Наши преимущества

Компания Смарт Вэй оказывает полный комплекс услуг для бизнеса при оформлении документов на недвижимость, сопровождении сделок. Для регистрации аренды вы можете заказать проект перепланировки, технический план, поэтажные планы, экспликации. Также мы поможет оформить договор аренды в строгом соответствии с законодательством, окажем услуги на стадии кадастрового учета и регистрации. С нашей поддержкой у вас не возникнет проблем при обращении в Росреестр, при согласовании перепланировок и иных строительных работ.

• Технический план для регистрации договора аренды нужен, если в аренду передается временная часть помещения или здания, либо для целей арендатора на объекте делается перепланировка.
• Регистрация аренды в Росреестре проводится, если срок действия договора превышает 1 год.
• Одновременно с регистрацией может проводиться кадастровый учет для внесения изменений после перепланировки, при образовании части помещения.

Компания Смарт Вэй окажет услуги по подготовке документов для регистрации и кадастрового учета аренды. Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать по телефонам. указанным на сайте.

Часто задаваемые вопросы Зачем нужен технический план при регистрации аренды? Технический план для регистрации договора аренды нужен, если в аренду передается временная часть помещения или здания, либо для целей арендатора на объекте делается перепланировка.
Одновременно с регистрацией будет проводиться кадастровый учет для внесения изменений после перепланировки, при образовании части помещения. Где получить технический план на сдаваемое помещение? Технический план может изготовить только кадастровый инженер. Список всех инженеров России можно найти на сайте Росреестра. Сколько стоит технический план для регистрации аренды? Стоимость технического плана определяется по площади объекта, его виду и особенностям. В нашей компании стоимость техплана составляет от 8000 руб.

Договор аренды регистрируется в Росреестре, если срок его действия превышает 1 год. В противном случае условия договора не повлекут юридических последствий для третьих лиц. Если в аренду передается объект после перепланировки, либо часть помещения, при регистрации договора нужно представить технический план.

На период действия зарегистрированного договора в ЕГРН будут внесены сведения об обременении права. Подробнее о том, как составить договор аренды, какие есть нормативные и законодательные требования, что такое технический план и как он оформляется — подробнее в статье.

Договор аренды

Что такое договор аренды простым и юридическим языком

Аренда подразумевает передачу движимого или недвижимого имущества другому лицу (арендатору) за вознаграждение. Выделим ключевые правила совершения таких сделок в 2019 году:

• передать имущество в аренду может только собственник, либо уполномоченное им лицо (если у объекта несколько собственников, все они должны участвовать в заключении договора, либо выдать доверенность на одно лицо);
• договор заключается в письменной форме, а его условия стороны определяют по взаимной договоренности;
• срок действия договора законом не ограничен, а для аренды недвижимости на период более 1 года обязательным требованием является регистрация в Росреестре.

В аренду можно передать жилое или нежилое помещение, здание, часть объекта недвижимости. На срок арендных отношений возникает временное ограничение права собственности. Это не запрещает собственнику продавать объект, однако арендатор сохранит право пользования на весь срок договора.

Краткосрочный договор недвижимости (менее 1 года) не нужно регистрировать, а вступает в силу он с момента подписания сторонами. Долгосрочный договор подлежит обязательной регистрации, а в подтверждение этого факта стороны получат выписку ЕГРН.

Правила заключения, исполнения и расторжения договоров аренды определены главой 34 ГК РФ. Для аренды зданий, сооружений и предприятий предусмотрены специальные правила (параграфы 4 и 5 главы 34 ГК РФ). Правила регистрации определены нормами Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Комментарий специалиста. Не зарегистрировав долгосрочный договор, вы не сможете защитить свои интересы при нарушениях со стороны контрагента. На такой договор нельзя ссылаться в суде, а доказывание договорных отношений иными способами будет крайне сложно. Мы рекомендуем соблюдать все требования ГК РФ и Закона № 218-ФЗ, чтобы избежать потери денежных средств и иных неблагоприятных последствий.

Нормативное регулирование регистрации договора и части помещения по ФЗ № 218

С принятием Федерального закона № 218-ФЗ был существенно изменен порядок регистрации договоров с недвижимостью:

• распоряжаться, в том числе передавать в аренду, можно только объект, поставленный на кадастровый учет (если учет не был проведен ранее, это можно сделать одновременно с регистрацией аренды);
• разрешено сдавать в аренду часть помещения или здания даже без соблюдения правил изолированности и обособленности (часть объекта будет поставлены на временный кадастровый учет, который аннулируется после прекращения срока договора);
• если для целей арендатора была проведена перепланировка помещения, ее можно согласовать путем кадастрового учета одновременно с регистрацией.

В ст. 24 Закона № 218-ФЗ предусмотрены требования к специальному документу, который может потребоваться при регистрации – техническому плану. Этот документ является основанием для первичного кадастрового учета недвижимости, для внесения изменений в ЕГРН после перепланировки или переустройства, для регистрации аренды на часть помещения. Изготовить техплан может только кадастровый инженер, а правила подготовки документа содержатся в Приказе МЭР от 18.12.2015 № 953.

Комментарий специалиста. Если по договору передается объект, ранее поставленный на кадастровый учет, заказ технического плана потребуется только для перепланировки, либо в отношении части помещения. Если же объект вообще не проходил кадастровый учет, это будет сделано одновременно с регистрацией.

Технический план вы можете заказать в МосОблРег. Наши специалисты обладают аттестатом кадастрового инженера, который дает право проводить обследования недвижимости, выдавать технические планы. Все документы будут оформлены в максимально сжатые сроки.

Требования для долгосрочного договора – срок его действия, порядок регистрации

Если ваш договор заключен на срок более 1 года, вам придется подавать заявление в Росреестр или МФЦ на регистрацию. Для того, чтобы договор без проблем прошел регистрацию, в нем нужно указать описание объекта, подтвердить полномочия собственника по распоряжению имуществом. Если от имени арендодателя или арендатора выступает представитель, в документе нужно указать реквизиты нотариальной доверенности.

В период действия договора стороны могут менять его условия по взаимной договоренности. Для этого заключается дополнительное соглашение. Если основной договор проходит госрегистрацию, такую же процедуру нужно провести и юля допсоглашения. Следовательно, каждое дополнительное соглашение нужно изложить в письменной форме, представить в Росреестр или МФЦ.

При оформлении договора нужно проанализировать содержание выписки ЕГРН. Если в ней указаны действующие обременения (ограничения) права собственности, в регистрации может быть отказано. Например, при наличии судебного ареста любые способы распоряжения недвижимостью запрещены. Также возникнут проблемы, если нежилое помещение находится в залоге. Чтобы сдать его в аренду или изменить характеристики, нужно получить согласие (разрешение) залогодержателя.

Комментарий специалиста. Все требования к содержанию договора аренды можно соблюсти только при сопровождении юриста. Если же необходимо оформить технический план, изменить характеристики объекта, выделить часть площади для арендатора, не обойтись без обращения к кадастровому инженеру. Полноценную поддержку при оформлении договоров и дополнительных соглашений вы сможете получить в МосОблРег.

Что такое технический план и почему он требуется при регистрации договора

Как указывалось выше, без оформления техплана можно обойтись, если объект уже проходил кадастровый учет, а при сдаче в аренду не меняются характеристики помещения. По нормам ГК РФ и Закона № 218-ФЗ, технический план нужно представить вместе с договором в следующих случаях:

• если арендодатель провел перепланировку или переустройство, чтобы сдать объект в аренду;
• если собственник передает арендатору объект, ранее не проходивший кадастровый учет и регистрацию права собственности;
• если предметом договора выступает часть помещения (здания).

Для изготовления техплана можно выбрать любого кадастрового инженера. При подписании договора нужно убедиться, что у специалиста есть аттестат кадастрового инженера. Если вы обращаетесь в организацию, она должна состоять в СРО кадастровых инженеров, а ее специалисты обязаны подтвердить свою квалификацию аттестатом. Наличие членства в СРО кадастровых инженеров будет отражен в содержании техплана.

Выделим наиболее важные правила оформления технических планов, которые отражены в ст. 24 Закона № 218-ФЗ и в Приказе МЭР № 953:

• кадастровый инженер запрашивает исходные кадастровые сведения ЕГРН, т.е. уточняет характеристики помещения до внесения изменений;
• фактические характеристики объекта определяются по итогам обследований и обмеров в натуре (естественно, собственник должен обеспечить инженеру доступ к объекту);
• техплан будет содержать текстовой и графический блок, с описанием фактических параметров объекта, отражением его границ на схемах и поэтажных планах;
• для регистрации техплан изготавливается в электронной форме, передается инженером в Росреестр по онлайн-каналам (если заказчику нужен техплан в письменной форме, такое условие нужно оговорить в договоре).

Приведем пример, если в аренду сдается часть нежилого помещения (торговой площади). В этом случае не обязательно проводить перепланировку, огораживать часть площади конструкциями, стенами или перегородками. Инженер определит виртуальные границы временного объекта, отразит их на схемах, опишет в текстовом блоке техплана.

После кадастрового учета технический план утратит ситу. При последующих изменениях в характеристиках объекта нужно заказывать новый техплан. Например, если допсоглашение предусматривает изменение площади арендуемого объекта, кадастровый инженер отразит все изменения в новом документе.

В Архитектурном МосОблРег вы можете заказать техплан на максимально выгодных условиях. У наших специалистов есть аттестат кадастровых инженеров, что гарантирует законность выданных документов. Мы окажем содействие в регистрации договоров и допсоглашений, устраним основания для приостановки или отказе в проведении кадастрового учета.

Часть помещения из технического плана

Одновременная регистрации договора и технического плана

Одним из ключевых преимуществ, которые дает Закон № 218-ФЗ, является возможность одновременно провести регистрацию и кадастровый учет. Для этого нужно представить в МФЦ:

• заявление о регистрации и кадастрового учета (образец заявления утвержден Приказом МЭР от 08.12.2015 № 920);
• не менее 2 подлинных экземпляров договора аренды, субаренды или допсоглашения (в зависимости от того, по какому вопросу вы обращаетесь в МФЦ);
• технический план в электронной форме, подписанный ЭЦП кадастрового инженера;
• правоустанавливающий документ на объект;
• документы, подтверждающие полномочия сторон (паспорт гражданина, приказ на руководителя организации, доверенность на представителя);
• платежное поручение госпошлины.

Сроки проведения процедур будут отличаться. В зависимости от варианта подачи документов. Если вы сдавали документы в МФЦ, регистрация и кадастровый учет пройдут за 12 рабочих дней. При обращении через Росреестр срок будет меньше — не более 10 рабочих дней.

Образец договора аренды

Законом не утвержден типовой образец договора аренды. Учитывая требования ГК РФ и Закона № 218-ФЗ, в тексте документа нужно предусмотреть следующие условия:

• дата и место заключения (как правило, по месту нахождения объекта недвижимости);
• сведения об арендодателе и арендаторе, их представителях по доверенности;
• описание объекта, который передается во временное пользование арендатору – адрес, кадастровый номер, основные характеристики (эти данные заполняются по выписке ЕГРН);
• срок действия договора;
• порядок, размер и сроки выплаты арендных платежей (аренда относится к возмездным сделкам, а размер выплат стороны могут определить по взаимной договоренности);
• возможность передать объект в субаренду (если такое правило не указать, субаренда будет невозможна);
• целевое назначение, по которому арендатор может использовать объект (например, для размещения магазина или офиса);
• распределение обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта объекта;
• ответственность сторон за нарушение условий договора (например, пени или неустойка);
• распределение расходов на регистрацию договора (например, порядок оплаты госпошлины);
• иные положения, по которым стороны достигли договоренности.

Специалисты Росреестра будут проверять только обязательные условия договора, которые нужны для регистрации. Например, для регистрации или кадастрового учета не имеют значения условия об оплате, ответственности сторон.

Образец договора аренды нежилого помещения

Комментарий специалиста. Внимательно проверяйте реквизиты оплаты госпошлины. При непоступлении платежа в бюджет, регистрационные действия будут приостановлены. Это может существенно затянуть процесс выдачи готовых документов.

Образец технического плана

Форма технического плана утверждена Приказом МЭР № 953. Типовой образец этого документа можно найти на нашем сайте.

Технический план здания образец

Сложности при регистрации долгосрочных договоров. Приостановки Росреестра по основаниям Закона № 218-ФЗ

Отказать в регистрации договора аренды могут только в случае, если стороны не устранят замечания специалистов Росреестра, вынесенные при приостановлении этой процедуры. Выделим наиболее распространенные примеры, когда допускается приостановка по ст. 26 Закона № 218-ФЗ:

• отсутствие у арендодателя полномочий на распоряжение недвижимостью (например, если помещение сдается в субаренду при отсутствии такого разрешения в основном договоре);
• если представлен неполный комплект документов (например, при отсутствии техплана, когда это требуется для кадастрового учета изменений объекта);
• если на объект уже установлено обременение права по другому арендному договору (закон не позволяет сдавать один объект двум разным арендаторам);
• если право собственности на объект обременено или ограничено по основаниям, указанным в законе, судебном акте;
• если имеются противоречия между исходными кадастровыми сведениями и фактическими характеристиками объекта (например, если владелец недвижимости не обращался на кадастровый учет после перепланировки).

Это только примерный перечень оснований приостановки, с которыми могут столкнуться арендодатель и арендатор. Обращаясь в МосОблРег, вы устраните любые проблемы для быстрой регистрации договора аренды.

Образец приостановки

Одно из решений борьбы с приостановками — апелляция Росреестра

Стоимость изготовления технического плана и регистрации договора аренды

Кадастровые инженеры оказывают услуги по рыночным ценам. На стоимость изготовления технических планов влияет множество факторов, от вида и размера площади объекта до срочности выполнения работ. Актуальную цену на изготовление техплана уточняйте на нашем сайте или на консультации у специалистов МосОблРег. Средняя стоимость работ составляет от 12000 до 25000 рублей.

Договор аренды недвижимости, заключенный на срок более 1 года, должен регистрироваться в Росреестре. Подать документы на регистрацию можно в указанное ведомство, либо через МФЦ. При оформлении договора нужно соблюдать требования ГК РФ, Федерального закона № 218-ФЗ.

При регистрации договора аренды может потребоваться изготовление технического плана:

• если проведена перепланировка или переустройство арендуемого объекта;
• если арендатору передается объект, ранее не проходивший кадастровый учет;
• если предметом договора выступает часть помещения (здания)

Получить техплан можно через организации и специалистов, состоящих в СРО кадастровых инженеров.

Полный комплекс услуг по изготовлению технических планов, оформления и регистрации договоров аренды оказывает МосОблРег. Уточнить цены и сроки оказания услуг, иные условия сотрудничества, вы можете на сайте, либо на консультации наших специалистов.

Поделиться ссылкой: