Если вы сдаете кому-то земельный участок или, напротив, собираетесь его арендовать, то простого подписания договора будет недостаточно.

Согласно Гражданскому законодательству РФ, оформленный сторонами договор должен пройти процедуру регистрации договора аренды земельного участка. Для этого есть специальное учреждение: Федеральная служба госрегистрации, кадастра и картографии, известная многим как Росреестр.

Сотрудники Росреестра внесут данные из предоставленных вами документов в Единый государственный реестр прав, и с этой поры можно будет спать спокойно: договор аренды вступает в законную силу.

В какой момент после подписания договора арендцы земли нужно будет его зарегистрировать? В соответствии с Земельным кодексом, вы должны это сделать, если арендуете участок как минимум на год. На меньший срок необходимость регистрации не распространяется. Можно даже подписывать договор на 11,5 месяца, а потом бесконечно его продлевать на те же самые 11,5 месяца. Но если такой вариант вам не подходит, то эта статья снабдит вас информацией о всех нюансах оформления регистрации.

Одной из опций заключения договора является субаренда. Это значит, что арендатор зарегестрировавший сдачу может стать арендодателем и сам сдавать землю другим лицам.

Другая опция — сдача в аренду всех или некоторых построек на земельном участке, которыми арендатор может пользоваться и извлекать выгоду, например, выращивая помидоры на продажу в теплицах. Без регистрации в этих двух случаях не обойтись: как вы будете доказывать свою правоту при возникновении финансовых споров?

Также важно знать, что любые изменения, которые будут внесены в договор позже, пусть и с согласия обеих сторон, приведут к тому, что процедуру регистрации нужно будет пройти снова.

Пошаговый алгоритм регистрации

зарегистрировать договор аренды земельного участка в 4 шага:

1. Собрать нужные документы;
2. Оплатить госпошлину за оказание услуги;
3. Отправить документы.
4. Получить оригинал вашего договора, на котором будет надпись о регистрации.

В этой части статьи разберем 1 и 3 пункты, о госпошлине будет подробнее рассказано в главе «Стоимость».

Необходимы список документов

В базовый минимум входят три документа:

1. Заявление от арендатора или арендодателя о госрегистрации договора. Если ваш договор заверял нотариус, он или его помощник тоже может подать заявку. Бланк, который нужно заполнить, можно скачать из интернета (портал Росреестра), а также получить в офисах Кадастровой палаты, МФЦ и Росреестра.
2. Паспорт или другой документ, подтверждающий вашу личность, при невозможности предъявления паспорта.
3. Оригинал договора аренды в 2 экземплярах или, если есть нотариальное заверение, 2 экземпляра, один из которых может быть копией. Убедитесь, что вы подаете договор со всеми приложениями (о субаренде, о сдаче помещений на земельном участке в пользование).

Для юридического лица помимо этого потребуются:

1. Учредительные документы. Можно подать оригинал или нотариально заверенную копию.
2. Подтверждение полномочий для человека, представляющего юрлицо, действовать от его имени. Оригинал или копию, заверенную у нотариуса.

Дополнительные документы, которые могут пригодиться:

• Подтверждение полномочий лица со стороны сделки подписывать договор аренды (копию и оригинал.
• Кадастровый паспорт участка земли (копию и оригинал), если вы сдаете не всю землю, а только долю от нее. Эта доля должна быть отмечена.
• Если участок сдается в аренду под капстроительство, то нужно подтверждение собственности на здание (оригинал и копия), в случае если право не было зарегистрировано до этого.
• Подтверждение того, что заявитель оплатил госпошлину. Если вы забудете этот документ, Росреестр запросит информацию об уплате, используя свою базу данных.
• Если планируется что-то строить на участке, то по желанию стороны, подающей заявку, можно предоставить заверенную копию (2 экземпляра) решения о предоставлении земли в аренду и согласовании предполагаемого места, где будет построен объект.

Строительство пройдет без согласования местоположения будущего объекта:

1. Если торги не будут проводиться, то решение о сдаче в аренду земельного участка без торгов, при этом заранее нужно опубликовать информацию о том, что земельные участки есть в наличии (2 заверенные копии). Также нужны оригинал и копия подтверждения публикации органом госвласти субъекта РФ или местного самоуправления.
2. Если торги будут, то можно приложить постановление органа госвласти или местного управления о том, что торги состоятся (2 заверенные копии), а также оригинал и копию протокола, в котором описаны результаты торгов, и подтверждения публикации о торгах.

К сожалению, даже столь подробный список нужных бумаг является примерным: в конкретном регионе и при конкретных обстоятельствах могут потребоваться дополнительные документы.

Сотрудник, принимающий заявление, может потребовать подтверждения достоверности бумаг, если что-то вызовет у него подозрение.

Как подать документы?

После того, как все документы собраны, у вас есть четыре способа регистрации:

1. Отдать документы в МФЦ (многофункциональный центр, где предоставляются госуслуги).
2. Записаться на прием в Росреестр или Кадастровую палату по телефону или через официальный портал Росреестра.
3. Отправить документы почтой в Росреестр или Кадастровую палату. Не забудьте приложить опись всех бумаг, которые находятся в посылке, и попросить о вручении уведомления.
4. Подать все документы в электронном виде через портал Росреестра — ищите графу «Электронные услуги». Этот способ подходит тем, у кого есть электронная подпись.

Однако он работает не всегда, и перед отправкой лучше уточнить информацию у сотрудника колл-центра Росреестра.

Какой бы способ вы не выбрали, на портале Росреестра вы сможете отслеживать статус своего заявления.

Стоимость

В отличие от списка документов, стоимость госпошлины всегда одинакова: 2 тысячи рублей для физических лиц и 22 тысячи рублей — для юридических.

Если у вас нет опыта в регистрации договоров аренды или подобных им, то будет нелишним обратиться за помощью к юристу. Правда, за его услуги тоже придется заплатить:

• 1,5 тысячу рублей за первичную консультацию;
• 3,5 тысячи за правовую экспертизу предоставленных вами бумаг;
• 6,5 тысяч за полную экспертизу и подачу пакета документов юристом.

Эти расценки являются средними, точная стоимость зависит от специалиста, к которому вы обратитесь.

Могут ли отказать в регистрации или приостановить ее?

Если вы предоставили пакет документов и соглашение и все идет гладко, то регистрация будет выдана не позднее 18 дней после обращения.

Однако, регистратор может на время остановить оформление вашей заявки в следующих случаях:

• возникли сомнения в подлинности бумаг и они подлежат проверке или несоответствии указанных в них данных фактам;
• регистратор не может найти нужную ему информацию о документах по запросам между ведомствами;
• арендатор иили арендодатель попросил приостановить регистрацию права на регистрацию договора аренды в форме письменного обращения;
• суд прислал решение о запрете регистрации.

Есть и более жесткие нарушения, в случае которых в регистрации может быть и вовсе отказано:

• ваши бумаги не отвечают требованиям законодательства;
• вы отправили неполный комплект документов и не можете их предоставить;
• уже зарегистрированные вами договоры противоречат нынешнему;
• земельный участок не стоит на учете в кадастре недвижимости;
• из органа госвласти или местного самоуправления на запрос нужного для регистрации документа пришел ответ, что его нет, при этом вы не предоставили этот документ сами.

Право аренды земельного участка может переходить по наследству.

Максимальный срок аренды земли составляет 49 лет. Подробнее об условиях данного вида аренды читайте .

Хотите взять ипотеку в «Абсолют банке”? Описание условий и ипотечных программ вы найдете в нашей статье.

Ответственность за незарегистрированный документ

Учитывая сложность, которую для многих предоставляет сбор документов на земельный участок, встает очевидный вопрос: а что будет, если договор аренды земли не регистрировать? Надо понимать, что такой документ по прошествии года просто не будет иметь законной силы.

В первую очередь, это ставит под угрозу арендатора.

У него не будет никаких преимущественных прав на аренду земельного

участка по отношению к третьим лицам: владелец может заключить новый договор с кем угодно, а не продлевать его со старым арендатором. Особенно часто прекращают аренду по незарегистрированному договору, если владелец участка меняется. Новый хозяин может и не согласиться на продление деловых отношений.

В то же время зарегистрированный договор дает арендатору определенные преимущества: например, арендодатель не может в одностороннем порядке расторгнуть такой договор, заключенный на 5 лет и более. Для этого ему пришлось бы обратиться в суд, который удовлетворил бы его просьбу только при наличии серьезных нарушений арендатором условий договора.

Поэтому не стоит лениться и надеяться на «авось»: процедура регистрации была придумана для того, чтобы упростить жизнь обеим сторонам сделки и защитить их права в случае возникновения конфликтных ситуаций.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно. Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

Форма и государственная регистрация договора аренды земельного участка

См. Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

В отличие от договора аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ), законом не установлено специальных требований к форме договора аренды земельного участка. Как и любой договор аренды, он должен быть заключен в письменной форме в случае, если срок договора составляет год и более, а для договора аренды, хотя бы одной из сторон которого является юридическое лицо, письменная форма договора требуется независимо от срока (п. 1 ст. 609 ГК РФ). По общему правилу требование о письменной форме договора может быть соблюдено с использованием различных способов оформления договорных отношений. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (п. 4 ст. 434 ГК РФ). Вместе с тем ни гражданское, ни земельное законодательство прямо не требует, чтобы договор аренды земельного участка обязательно заключался путем составления одного документа, подписанного сторонами. Следовательно, если иное не предусмотрено соглашением сторон (например, предварительным договором — ст. 429 ГК РФ), он может быть заключен и иными способами, в частности, путем обмена документами, а также путем совершения конклюдентных действий, иначе говоря, действий по выполнению условий договора лицом, получившим предложение о его заключении (ст. 434 ГК РФ, постановление Второго ААС от 19.03.2012 N 02АП-934/12). Однако в судебной практике существует мнение, согласно которому договор аренды земельного участка, требующий государственной регистрации, должен быть составлен в виде одного документа (см. например, постановление Одиннадцатого ААС от 16.05.2011 N 11АП-3937/11).

Как правило, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Законом могут быть установлены случаи, когда такая регистрация не требуется (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Для земельных участков, передаваемых в аренду или в субаренду, такое правило предусмотрено п. 2 ст. 26 ЗК РФ: договоры аренды (субаренды), заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами*(1).

Необходимо отметить, что, если в аренду передается часть земельного участка, для государственной регистрации договора аренды необходимо, чтобы эта часть участка была учтена в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если часть земельного участка не поставлена на кадастровый учет, в орган регистрации прав должны быть представлены документы, необходимые для ее кадастрового учета; в этом случае договор аренды регистрируется одновременно с государственным кадастровым учетом части земельного участка (ч. 2 ст. 14, ч. 3 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — Закон N 218-ФЗ).

Кроме того, следует учитывать, что в случае, если право на земельный участок уже было зарегистрировано за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части земельного участка, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Если договор аренды земельного участка заключен с множественностью лиц на стороне арендатора (в частности, когда такой договор заключают несколько собственников здания (помещения), находящегося на неделимом земельном участке), договор подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор. С заявлением о государственной регистрации договора аренды в этом случае может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора земельного участка, или его арендодатель (ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ, п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

_____________________________

*(1) В связи с принятием и изменением Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, сначала отменившего правило о государственной регистрации для договоров аренды недвижимого имущества, заключенных после 01.03.2013, а затем восстановившего его с 04.03.2013, существовала неопределенность в отношении договоров аренды земельного участка, заключенных на срок не менее года 2 и 3 марта 2013 г. В настоящее время эта неопределенность устранена разъяснениями Пленума ВАС (см. п.п. 14, 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Для чего проводят процедуру?

ГК РФ в статье 609 предусматривает, что договора аренды, заключаемые сроком больше одного года, подлежат обязательной регистрации. Если в правовых земельных отношениях одна из сторон является лицом юридическим, то соглашение регистрируется в обязательном порядке, даже если договор предусматривает краткосрочную аренду (об особенностях договора аренды земли юридическим лицом мы писали ).

Любой составленный в письменном виде договор подлежит обязательной государственной регистрации.

ЗК РФ в статье 26 подтверждает обязательность регистрации договорных отношений между субъектами.

Регистрируемые в законодательном порядке данные о правовых отношениях лиц, которые подписали соглашение, позволяет сохранить базу данных о сторонах, вступивших в сделку, а также информацию об арендуемых территориях.

Такие действия позволяют держать в сохранности уже готовые сведения о земельных наделах для возможного осуществления с арендованными участками последующих действий, предполагающих куплю-продажу земли, переуступку или бесплатный переход территорий в собственность (о нюансах составления договора переуступки прав аренды ЗУ читайте ).

Для решения внезапно возникших между сторонами подписанных договорных обязательств споров, отделения Росреестра готовы предоставить в судовые инстанции, зарегистрированные в законодательном порядке и хранящиеся в учреждении сведения.

Договора аренды земли подаются на регистрацию в нескольких экземплярах сразу же после их подписания и получения свидетельства о выделенной арендатору территории.

Обратите внимание! Пользователь вступает в свои права со дня регистрации договора аренды земельного участка в Росреестре.

Регистрация договора аренды земельного участка: пошаговая инструкция

Как зарегистрировать договор аренды земли? Регистрация сделки осуществляется после процедуры, предусматривающей обращение заинтересованного лица в уполномоченные органы законодательной власти, с просьбой о выделении земельной территории.

Проведение межевания земельного надела, получение кадастровой документации и подписание договора аренды является основанием для обращения субъекта в одно из отделений ЕГРП.

Процесс регистрации договора аренды земли предполагает следующие действия будущего арендатора:

1. Подготовить предусмотренные законодательством необходимые для регистрации документы, согласно утвержденному законом списку.

2. Произвести соответствующую законодательным нормам оплату государственной пошлины и приложить к подготовленным документам копию о ее оплате.

3. Предоставить в региональные отделения Росреестра документы, используя для этой цели один из предлагаемых способов:

   • почтовым сообщением;
   • электронной почтой;
   • лично в учреждение ЕГРП, которое уполномочено совершать регистрацию прав субъекта;
   • лично в отделение региональной службы Росреестра.

4. Получить утвержденные в отделении экземпляры договоров аренды, на которых стоит регистрационная надпись.

Справка: Предоставить документы на регистрацию аренды земельного участка можно и заказав выезд специалистов ЕГРП по указанному адресу, для чего необходимо сделать заявку на предлагаемую услугу по телефону.

Необходимые документы

Регистрация договоров аренды предполагает наличие для проведения процедуры некоторых документов, перечень которых, в зависимости от способа аренды, а также ее целевого предназначения, может быть разным.

В различных случаях государственная регистрация предусматривает подачу следующих документов для регистрации договора аренды земельного участка в Росреестр:

1. Заполненный бланк заявления о проведении государственной регистрации (предоставляется любой стороной участвующей в правовых отношениях).

2. Документ, подтверждающий личность заявителя.

3. Договор аренды со всеми существующими к нему приложениями в количестве не меньше двух экземпляров (при заверенном у нотариуса договоре к экземплярам прилагается оригинал соглашения).

4. Кадастровый паспорт надела земли с указанием сдаваемой в аренду части территории (если сдается только определенная часть участка).

5. Оригинал и копию документа, подтверждающего наличие у арендодателя права собственности на построенный объект капитального строительства, который сооружен на выделяемом в аренду участке.

6. Документ, подтверждающий оплату госпошлины.

• Скачать бланк заявления о государственной регистрации договора аренды земельного участка

• Скачать образец заявления о государственной регистрации договора аренды земельного участка

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам: 8 (800) 350-29-87Москва

Юридическим лицам в регистрационный отдел необходимо будет предоставить дополнительную документацию:

1. Копии заверенных нотариусом учредительных документов (предусматривается возможность подтверждения подлинности предоставленной документации руководителем организации).
2. Нотариально заверенный документ, который доказывает полномочия представителя субъекта правовых отношений.

Юридические лица могут приложить к установленной законодательством обязательной документации дополнительные документы:

• копия документа, который может подтвердить публикацию в информационных источниках сообщения о состоявшихся торгах;
• копия решения местной администрации, о проведении предусмотренного законодательством аукциона;
• копия протокола, содержащего информацию о результатах проведенных торгов.

При обращении в ЕГРП с заявлением о регистрации аренды земле в Росреестре представителей субъектов правовых отношений, также предоставляется заверенная у нотариуса доверенность.

ВАЖНО! Предоставляемый в региональные представительства ЕГРП перечень документов в определенных ситуациях может содержать требования к получению отделением дополнительных сведений.

Перед подачей документации на регистрацию субъектам правовых отношений необходимо обратиться за разъяснениями в Росреестр.

Срок регистрации специалистами ЕГРП

Согласно ФЗ РФ № 218 от 03.07.2016 года оговаривающим срок регистрации недвижимости, предусматривается, что в течение семи дней с момента приема отделением ЕГРП заявления, а также прилагаемой к нему документации договор аренды должен быть зарегистрирован.

Срок установлен по процедуре вынесения регистрационного решения, но не предусматривает временной отрезок для подачи документов на государственную регистрацию сторонами заключившими между собой договор аренды.

Штрафные санкции

Административную ответственность субъектов правовых отношений за нарушение установленного законом порядка регистрации недвижимого имущества предусматривает КоАП в статье 19.21, где указывается сумма возлагаемых наказаний:

• для гражданских лиц – предусматривается штраф 1500-2000 рублей;
• для должностных лиц – предусмотрена сумма штрафа 3000-4000 рублей;
• для официальных юридических лиц – наказание предусмотрено в сумме 30000-40000 рублей.

Но для осуществления данной процедуры нужны законодательные основания, которые регулируют сроки подачи документов на государственную регистрацию. Законодательство РФ на сегодняшний день не предусматривает такого ограничения. О порядке процедуры регистрации говорит ФЗ №218 от от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».

Внимание! Установленные требования не предоставляют возможности привлекать любую из сторон сделки к ответственности за нарушение срока подачи документов на регистрацию, потому что такие нормы не предусмотрены законодательством.

По всей видимости, разработчики законодательных актов, которые регулируют земельные отношения, учли тот факт, что арендатор лично заинтересован в быстром процессе регистрации соглашения, чтобы оно как можно раньше могло вступить в действие.

Наши эксперты подготовили для вас и другие полезные материалы про договор аренды земли. Советуем вам прочитать следующие наши статьи:

• Существенные условия договора и требования к нему.
• Особенности составления для безвозмездной аренды и на часть земельного надела.
• Порядок прекращения договора и составления соглашения о его расторжении.
• Как происходит продление соглашения?

Оплата госпошлины

Оплата государственной пошлины за регистрацию аренды земли осуществляется субъектом предоставившим заявление о государственной регистрации заключаемой сделки. Сумма внесенной оплаты составляет:

• для гражданских лиц – 2000 рублей;
• для официальных юридических лиц – 22000 рублей.

За регистрацию установленных законодательством дополнительных соглашений к заключаемому договору также предусмотрена оплата госпошлины:

• для гражданских лиц она составляет 350 рублей;
• для официальных юридических организаций – 1000 рублей.

Квитанций об оплате госпошлины предоставляются в отделения ЕГРП вместе с пакетом необходимых для регистрации документов одним из способов, который предусмотрен для подачи документации.

Процедура государственной регистрации договоров аренды является бесплатной. Материальные издержки субъекты, вступающие в правовые отношения, могут понести только в случае необходимости заверения документов у нотариусов, где расценки в зависимости от важности документа составляют от 200 до 500 рублей.

Теперь вы знаете, что договор аренды земельного участка подлежит регистрации в региональных отделениях Росреестра и что данный процесс не отличается особой сложностью, если необходимая для предоставления документация правильно оформлена и имеется в наличии. Специалисты ЕГРП обычно не задерживаются с вынесением своих решений, и арендатор в большинстве случаев законодательно вступает в свои права.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.