Индексация арендной платы за нежилое помещение

Индексация арендной платы за нежилое помещение

Заключая договор аренды, обе стороны традиционно уделяют большое внимание определению размера оплаты и порядку ее внесения. При этом не всегда подробно прописывается пункт об индексации исходя из уровня инфляции.

Подробно о том, что такое инфляция простыми словами и о ее темпах было написано ранее. Теперь разберемся, как будет лучше для арендатора и для арендодателя прописать механизм индексации в договоре аренды.

Содержание

Ставка арендной платы

Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:

  1. Арендодателю выгодно повышать плату регулярно, исходя из ситуации, сложившейся в экономике.
  2. Для арендатора предпочтительней закрепить суммы платежей на длительный срок, либо иметь четкое представление о рамках, в которых возможно повышение расходов на аренду помещения в будущем.

Следовательно, возможны следующие варианты:

  1. Неизменность ставки арендной платы и ее корректировка исключительно по дополнительному соглашению обеих сторон;
  2. Изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке путем уведомления арендатора.

Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.

Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.

Как производится индексация?

В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.

Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.

Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.

А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.

При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:

  • определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);
  • ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
  • показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
  • несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.

Вот пример условия договора об индексации:

«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».

В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.

Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.

При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.

Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение размера платежа НЕ может быть признано недействительным, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).

Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.

Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.

Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?

Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.

Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!

Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео об индексации рентных платежей:

Письмо об изменении цены на услуги

Письмо об изменении цены на услуги может понадобиться в любой момент сотрудничества. Эта бумага является вежливой формой уведомления делового партнера о необходимых для дальнейшего взаимодействия переменах.

ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк письмо об изменении цены на услуги .docСкачать образец письмо об изменении цены на услуги .doc

Договор

Обычно между сторонами уже бывает заключен договор об услугах, в котором прописан и такой немаловажный момент, как цена. Для того чтобы ее изменить, требуется согласие обеих сторон. Все юридические тонкости, в конечном итоге, сводятся к этому постулату. Идеальный вариант – это когда в договоре прописан порядок изменения цен, случаи, ситуации. Но даже если этого нет, поставщик услуг вправе поменять цену, основываясь на общих положениях и конкретных пунктах Гражданского кодекса. Именно последний регулирует описываемые взаимоотношения поставщика услуг и покупателя.

Письмо об изменении цены на услуги бывает удобно сформулировать один раз и разослать всем партнерам, с которыми запланировано изменение условий предоставления услуг.

Важный момент: на 100% оплаченные услуги поменять цену уже нельзя.

В судебной практике встречаются случаи, когда клиенты обращались в суд (и выигрывали его) только потому, что оплатили услугу в полном объеме до того, как были поставлены в известность об изменении цен. Таким образом, поставщику услуг необходимо учитывать этот момент в своей работе и не указывать в первоначальном договоре полную предоплату за услуги.

Распространенные случаи

Повышение цен на услуги может осуществляться во всех сферах, но наиболее часто к составлению таких писем прибегают:

  • Логистические компании. Цена конкретной перевозки складывается из многих факторов. Достаточно одного изменения, например, закрытия маршрута, удлинения расстояния, подорожания бензина, и компании уже невыгодно оказывать услугу перевозки по ценам, оговоренным ранее.
  • Туристические услуги. Неожиданный скачок либо падение курса валют могут подтолкнуть ценообразование отдельной компании в ту или иную сторону. Об этом необходимо информировать многочисленных клиентов, оформляющих путевку.
  • Медицинские услуги. Они также зависят от многих факторов, способных поменяться.
  • Услуги строительства и пр.

В целом ситуация изменения первоначальных цен постигает каждую из компаний, ведь инфляционные процессы сопровождают их на протяжении всего их существования. При достаточно продолжительном сотрудничестве это просто становится неизбежным.

Возможные причины

Увеличение цены связано чаще всего с неизбежными факторами. Для того чтобы адресат был более лоялен к предоставляемой информации, лучше причины указать веские, аргументированные. Например:

  • Инфляция. Падение рубля и пр.
  • Увеличение стоимости используемых при оказании услуги расходных материалов. Это может быть бензин, лекарственные средства, строительные материалы и пр.
  • Рост цен на коммунальные услуги, аренду помещений и пр.

Составные части письма

Документ строится просто и эффективно: шапка, основная часть, подпись руководителя. В приложенных бланке и образце письма все это имеется, так что общепринятые в Российской Федерации нормы оформления деловой переписки они не нарушают.

В шапке должны содержаться:

  • Наименование и реквизиты организации-отправителя.
  • ФИО и компания адресата, а также его должность.
  • Вежливое обращение. В деловых кругах к руководителям организаций принято обращаться по имени и отчеству. Могут быть приставка «уважаемый» или ей подобные, но можно обойтись и без них – это дело вкуса.

Основная часть расположена сразу под шапкой. Обычно она формулируется в свободной форме. Для того чтобы построить текст эффективно и с долей мотивации продолжения существующих отношений с потребителем услуг, есть смысл прописать в основной части письма об изменении цены на услуги:

  • Причину изменения. Она может быть связана как с внешними, так и с внутренними процессами, происходящими в организации.
  • Дату, с какого времени цена изменилась. Для единовременно оказываемых услуг может потребоваться уточнение счета-фактуры либо других документов. Однако в большинстве случаев подобного рода письма направляются в адрес постоянных заказчиков услуг.
  • Какие именно позиции претерпели изменения. Возможно, для удобства необходимо будет к письму приложить измененный прайс-лист в полным перечнем.
  • На сколько изменилась цена. Обычно в деловых бумагах выражают сумму в процентах от общей стоимости.
  • Предоставляемые преимущества и гарантии. Для того чтобы покупатель не разорвал договор и не отказался от дальнейшего сотрудничества, многие организации прибегают, одновременно с вынужденным увеличением цены, к обещанию продления срока совершения выплат, еще каких-либо привилегий по отношению к деловому партнеру.
  • Призыв. Выражение надежды на то, что покупатель услуги согласится с предложенными условиями.

Заканчивается бумага подписью руководителя. По возможности – печатью. Письмо об изменении цен на услуги регистрируется в журнале исходящей корреспонденции и отправляется.

Алгоритм действий

После того как поставщик услуг уведомил о своих намерениях предоставить услугу покупателю по другой цене, он должен получить от него письменное согласие в том, что тот принимает предложенные условия, или письменное уведомление того, что он их не принимает и прерывает сотрудничество. В любом случае это должно произойти до полной оплаты услуги.

К сведению! В деловой переписке можно отдельно договориться, в течение какого времени поставщику услуги ждать ответа.

Как в случае отказа, так и в случае согласия необходимо сохранять конструктивный вид общения. Деловая переписка создана специально для него. Письмо об изменении цен на услуги может как послужить началом глобальных перемен в политике обеих компаний, так и затеряться ввиду своей незначительности в масштабе общего сотрудничества контрагентов.

изменение цены

Смотреть что такое «изменение цены» в других словарях:

  • Изменение Цены Компенсированное — изменение цены товара при сохранении его общей полезности. Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 … Словарь бизнес-терминов

  • ИЗМЕНЕНИЕ ЦЕНЫ, КОМПЕНСИРОВАННОЕ — изменение цены определенного товара, при котором доход компенсируется таким образом, чтобы общая полезность для потребителей оставалась неизменной. Например, если при повышении цены на данный товар потребители стали переключать спрос на другие… … Большой экономический словарь

  • Компенсированное изменение цены — изменение цены определенного товара, при котором доход компенсируется таким образом, чтобы общая полезность для потребителей оставалась неизменной. Например, если при повышении цены на данный товар потребители… … Экономико-математический словарь

  • компенсированное изменение цены — Изменение цены определенного товара, при котором доход компенсируется таким образом, чтобы общая полезность для потребителей оставалась неизменной. Например, если при повышении цены на данный товар потребители стали переключать спрос на другие,… … Справочник технического переводчика

  • Чистое изменение цены — разница между ценой последней сделки за текущий день и ценой последней сделки за предыдущий день. По английски: Net change См. также: Биржевые котировки Финансовый словарь Финам … Финансовый словарь

  • Максимальное изменение цены — Максимальная сумма, на которую может измениться (упасть или вырасти) договорная цена в течение одной торговой сессии согласно биржевым правилам контракта. Терминологический словарь банковских и финансовых терминов. 2011 … Финансовый словарь

  • плюсовое изменение цены — Выражение, используемое в том случае, если операции с ценными бумагами проводятся по более высокой цене, чем предыдущие сделки по тем же самым ценным бумагам. Цена на акцию, указанная как 28 на консолидированной ленте (consolidated tape),… … Финансово-инвестиционный толковый словарь

  • Максимальное изменение цены — Максимальная сумма, на которую может измениться (упасть или вырасти) договорная цена в течение одной торговой сессии, согласно биржевым правилам контракта. См. также Limit price (лимитная цена) … Инвестиционный словарь

  • изменение стоимости — Изменение цены акции, скорректированной с учетом числа этих акций, находящихся на руках акционеров. Цена пакета скорректированных таким образом акций взвешивается по числу акций, например, данного типа. Единица изменения котировок в этой группе… … Финансово-инвестиционный толковый словарь

  • Цены на импорт — в США ежемесячный индекс изменение цен на импорт. Индекс является индикатором инфляции, характеризующим вклад цен на импорт в общую картину изменения розничных цен на корзину товаров и услуг. Оказывает ограниченное влияние на рынок. На финансовых … Финансовый словарь

  • — Реакция фирмы на изменение цен конкурентами

    Подойдем к проблеме с другой стороны и зададимся вопросом: как следует реагировать фирме на изменение цен, предпринятое кем-то из конкурентов? Для этого следует задуматься. 1) Почему конкурент изменил цену &… .

  • — Реакции потребителей на изменение цен

    Повышение цены или ее снижение наверняка затронет клиентов, конкурентов, дистрибьюторов и поставщиков, а также может вызвать интерес со стороны государственных учреждений. В данном случае мы с вами остановимся на реакциях покупателей. Потребители не всегда правильно… .

  • — Реакция участников рынка на изменение цен

    Изменение цены товара на рынке затрагивает интересы трех основных участников рынка: потребителей, конкурентов и само пред­приятие. Реакция потребителей на изменение цен может быть положи­тельной в случае, если: • товар стал ходовым и пользуется спросом у других… .

  • — Инициативное изменение цен.

    Установление дискриминационных цен. Цена более совершенного варианта (модели) товара может превышать цену менее совершенного на 20%, хотя дополнительные затраты на его производство составляют, например, всего 1% издержек производства. Товар может… .

  • — Эластичность предложения по цене показывает характер реакции продавца в ответ на изменение цены данного товара на рынке.

    Эластичность предложения по цене Перекрестная эластичность показывает характер реакции покупателя одного товара в ответ на изменение цены другого товара. Эластичность спроса по доходу показывает, как реагирует покупатель на изменение… .

  • — Реакция потребителя на изменение цен.

    Реакция потребителя на изменение дохода. Оптимум потребителя. Множество допустимых возможностей потребителя. Бюджетная линия. Понятие полезности блага. Теория потребительского… .

  • — Вопрос 7. Реакция потребителя на изменение цены и дохода. Эффект дохода и эффект замещения

    Изменение цены товара оказывает влияние на объем спроса двояким образом, вызывая разные эффекты. Рассмотрим один из подходом, предложенный английским экономистом Дж. Хиксом. На рисунке 8 первоначальное равновесие потребителя соответствует точке Е1 . при бюджетном… .

  • — Реакция потребителя на изменение цен и дохода. Эффект дохода и замещения

    Понижение цены продукта приводит к двум различным следствиям, в свою очередь обусловливающим рост количества продукции, на которую предъявлен спрос. 1. Эффект дохода. Если цена продукта, например говядины, падает, то реальный доход, или покупательная способность,… .

  • — Изменение цены и объема спроса

    Спрос и определяющие его факторы. Закон спроса. Эластичность спроса и ее измерение И РЫНОЧНОЕ РАВНОВЕСИЕ Тема 6. СПРОС, ПРЕДЛОЖЕНИЕ Цель лекции: Раскрыть сущность спроса, предложения, определяющих их факторов, эластичности и показателей их… .

  • — Изменение цен с течением времени

    Стабильность равновесия – это способность рынка, выведенного из состояния равновесия, вновь возвратиться к нему под воздействием только внутрених сил. Если по каким- либо причинам рынок будет выведен из состояния равновесия и действие рыночного механизма возвращает… .

  • Индекс потребительских цен как индексация. Выгодно или нет.

    Ранее я уже писала, что Индексация в Договоре аренды – это способ для Владельца Помещения защититься от негативных факторов инфляции. Собственно, индекс потребительских цен (далее — ИПЦ) – это и есть индекс инфляции, оцениваемый по соотношению средних цен на товары и услуги от периода к периоду.

    Как прописывается индексация по ИПЦ в Договоре.

    Некоторые Арендодатели не хотят указывать конкретный размер индексации, привязываясь к данным Росстата по ИПЦ как к уровню следующей индексации. В Договоре аренды индексация по ИПЦ прописывается следующим образом:

    «Стоимость Услуг может быть увеличена Исполнителем в одностороннем порядке, но не чаще, чем один раз в год, и не ранее чем по истечение 12 (Двенадцати) календарных месяцев после подписания Договора аренды №__ от «__» ____ 201_ года к настоящему Договору, на показатель Индекса потребительских цен (выраженный в процентном соотношении) Российской Федерации публикуемый Федеральной службой государственной статистики (далее – «Росстат») или ее правопреемником или иной уполномоченной организацией в случае изменения законодательства или реорганизации Росстата за предыдущий календарный год. При этом Стороны обязуются подписать соответствующее дополнительное соглашение в течение 21 (Двадцати одного) дня с даты направления Исполнителем Заказчику уведомления о соответствующем увеличении стоимости Услуг.».

    Почему индексация по ИПЦ неудобна.

    Лично мое мнение, что Индекс потребительских цен как индексации в Договоре аренды неудобна для обеих Сторон. Возникает куча путаницы, как правильно рассчитать размер индексации в %. Даже в крупных компаниях рядовые юристы и менеджеры зачастую не умеют пользоваться данными Росстата и не знают, как посчитать индексацию по ИПЦ. Одно дело, если нужно взять период с «01» января текущего года по «31» текущего года (или декабрь к декабрю). Эти данные хотя бы есть в общем доступе. Но совсем другая ситуация, когда нужно высчитать размер индексации, например с 17 апреля одного года до 17 апреля другого года. Здесь возможны ошибки.

    К тому же никогда нельзя быть уверенным в том, на какое конкретно количество % будет повышена Арендная плата. Есть благоприятные годы, когда индексация по Росстату может составить 3-4 %. Но есть такие как 2008 г., 2014 г., 2015 г. когда индексация по Росстату достигала 11-13 % в год.

    Понятно, что повышение Арендной платы на 12 % в год крайне негативно может сказаться на бизнесе и в дополнение к остальным отрицательным факторам послужить «точкой невозврата». Наверно, если бы мы жили в какой-то другой стране, Японии например, то мы бы не были озадачены этим вопросом.

    Вывод.

    Но, подводя итог, в современных российских реалиях, я бы предпочла согласованный уровень индексации в 6-7 %, нежели индексацию по ИПЦ.

    Если Вы все же рискнули, то рекомендую для расчета % индексации по ИПЦ использовать калькуляторы, которые можно найти в интернете.

    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

    Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18 апреля 2013 г. N Ф06-2375/13 по делу N А55-22943/2012

    18 апреля 2013 г.

    Дело N А55-22943/2012

    Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

    председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

    судей Королёвой Н.Н., Александрова В.В.,

    при участии представителя:

    ответчика — Гизатулина Р.Р. (доверенность от 30.10.2012),

    истца — извещен надлежащим образом,

    рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Торговая фирма «Самара-продукт»

    на решение Арбитражного суда Самарской области от 19.11.2012 (судья Каленникова О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи: Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

    по делу N А55-22943/2012

    по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Марченко Сергея Валерьевича, г. Москва (ОГРНИП 304770000512781) к обществу с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Самара-продукт», г. Самара (ИНН 6318214559, ОГРН 1026301518814) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 250 902 руб. 75 коп.,

    индивидуальный предприниматель Марченко Сергей Валерьевич (далее — истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Самара-продукт» (далее — ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.07.2012 в сумме 250 902 руб. 75 коп.

    Исковые требования основаны на положениях статей 309 , 310 , 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), условиях договора аренды от 05.12.2006 N 7/03/2006 и мотивированы тем, что пунктом 6.6 договора установлено условие об изменении размера арендной платы пропорционально изменению индекса потребительских цен (инфляции) за год, в связи с чем истец в адрес ответчика направлял уведомление и претензию об увеличении размера арендной платы, которые ответчиком оставлены без удовлетворения.

    Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.11.2012 в иске отказано.

    Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 решение суда первой инстанции от 19.11.2012 оставлено без изменения.

    В кассационной жалобе ответчик, не оспаривая резолютивную часть судебных актов, просит изменить решение суда первой инстанции путем исключения абзацев 11, 12, 13 страницы 3, абзацев 1, 2 страницы 4 из мотивировочной части решения. Заявитель жалобы указывает, что вывод судов о том, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, не соответствует нормам материального права и является основанием для исключения из мотивировочной части решения суда предложений, не соответствующих фактическим обстоятельствам дела.

    До рассмотрения кассационной жалобы по существу от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью обеспечить явку представителя в назначенное время по причине ремонта моста на автомобильной трассе Самара-Казань.

    Данное ходатайство рассмотрено и отклонено судом, поскольку оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), не имеется. В силу части 3 статьи 284 АПК РФ неявка в судебное заседание лица, участвующего в деле, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

    В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 16.04.2013 был объявлен перерыв до 15 ч. 20 мин. 18.04.2013. Информация о перерыве размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» Федерального арбитражного суда Поволжского округа. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.

    Проверив законность принятых по делу решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит мотивировочную часть судебных актов подлежащей изменению.

    Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды от 05.12.2006 N 7/03/2006, по условиям которого ответчик принял в аренду нежилое помещение общей площадью 589 кв. м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Бульвар Роз, д. 18, сроком на 10 лет.

    Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.12.2006.

    Пунктом 6.1.1 договора аренды стороны согласовали ежемесячную арендную плату в размере 353 400 руб.

    Пунктом 6.6 договора аренды стороны предусмотрели, что размер основной арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год пропорционально изменению индекса потребительских цен (инфляции) на основании данных Федеральной службы государственной статистики.

    Впоследствии стороны дополнительными соглашениями к договору аренды неоднократно изменяли площадь арендуемых помещений и размер ежемесячной арендной платы.

    Согласно подписанному сторонами дополнительному соглашению от 11.09.2010 N 6 площадь арендуемых помещений составила 470,6 кв. м, а размер ежемесячной арендной платы — 235 300 руб. Данное дополнительное соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке 26.10.2011.

    На уведомление истца от 17.02.2012 об увеличении суммы арендной платы с учетом уровня инфляции с 01.01.2012 до 282 360 руб. и предложением в случае необходимости для ответчика заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору, ответчик письмом от 26.03.2012 ответил отказом.

    Претензия истца от 18.04.2012 с требованием об увеличении суммы арендной платы до 299 536 руб. 90 коп. и заключении дополнительного соглашения к договору, ответчиком оставлена без внимания.

    Поскольку ответчик в период с января по июль 2012 года уплачивал арендную плату из расчёта 235 300 руб. за месяц, а по мнению истца, с учетом применения индексов потребительских цен (инфляции), ответчик за указанный период недоплатил арендную плату в сумме 250 902 руб. 75 коп., истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

    Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции пришли к выводу о том, что истец, обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, фактически изменяет размер арендой платы чаще одного раза в год, что является нарушением нормы пункта 3 статьи 614 ГК РФ.

    В указанной части судебные акты сторонами не обжалуются.

    Обжалуя мотивировочную часть судебных актов, ответчик не согласен с выводом судов о том, что в пункте 6.6 договора стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, и фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации (инфляции) не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. По мнению ответчика, стороны договора четко установили возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон и установили предел ее увеличения в случае достижения соглашения — не чаще одного раза в год пропорционально изменению индекса инфляции.

    Содержащиеся в судебных актах выводы о том, что стороны в договоре согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, суд кассационной инстанции находит несоответствующим материалам дела, действующему законодательству и существующей судебно-арбитражной практике.

    Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а пункт 2 указанной нормы предусматривает, что арендная плата может устанавливаться в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

    Порядок внесения изменений в договор — в одностороннем порядке или путем подписания двухстороннего соглашения к договору по пункту 1 статьи 452 ГК РФ, зависит от условий действующего между сторонами договора аренды.

    При заключении договора аренды от 05.12.2006 редакция пункта 6.1.1 предусматривала ежемесячную арендную плату в размере 353 400 руб., то есть в твердой сумме.

    В связи с этим, выводы судов о том, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, не основаны на условиях заключенного договора аренды от 05.12.2006.

    Исходя из пункта 6.6 договора аренды от 05.12.2006, стороны предусмотрели, что размер основной арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год пропорционально изменению индекса потребительских цен (инфляции) на основании данных Федеральной службы государственной статистики.

    Таким образом, в рассматриваемом случае в договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы только по соглашению сторон, и стороны не согласовали возможность одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае изменения уровня инфляции.

    В спорном случае истец, требуя взыскание арендной платы с 01.01.2012 исходя из размера арендной платы в сумме 271 143 руб. 25 коп. в месяц, который не был предусмотрен договором аренды и согласован сторонами, фактически изменил размер платы в одностороннем порядке, тогда как законом и договором предусмотрено иное.

    Данный вывод соответствует правовой позиции, выраженной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10 и от 15.11.2011 N 7121/11.

    Ссылка судов на судебно-арбитражную практику (пункт 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09 и постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.12.2009 по делу N А49-2786/2009) неправомерна, поскольку фактические обстоятельства указанных споров не тождественны с обстоятельствами по настоящему делу.

    Принимая во внимание, что вышеуказанные выводы судов о том, что стороны в договоре согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, не привели к принятию неправильного судебного акта, который сторонами по существу рассмотренных требований не обжалуется, суд кассационной инстанции полагает возможным, с учётом пункта 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», удовлетворить жалобу ответчика об исключении из мотивировочной части судебных актов оспариваемых выводов.

    На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287 , статьями 286 , 288 , 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

    решение Арбитражного суда Самарской области от 19.11.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 по делу N А55-22943/2012 изменить, исключив из их мотивировочной части выводы о том, что в пункте 6.6 договора аренды от 05.12.2006 N 7/03/2006 стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, и фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации (инфляции) не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

    В остальной части судебные акты оставить без изменения.

    Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

    Вопрос: Коммерческие организации заключили договор аренды недвижимости сроком на пять лет. Государственная регистрация договора произведена. Согласно условиям договора арендная плата подлежит ежемесячной индексации с учетом данных Росстата об индексе потребительских цен предыдущего месяца. Договор не содержит условия о подписании дополнительного соглашения, в связи с чем арендодатель письменно уведомляет арендатора о цене на следующий месяц. Соответствует ли такой порядок ст. 614 ГК РФ? Признается ли уведомление об увеличении арендной платы действующим до тех пор, пока не будет заключено и зарегистрировано в установленном порядке дополнительное соглашение?

    Ответ: Если договором аренды недвижимого имущества, зарегистрированным в установленном порядке, предусмотрено условие об арендной плате, подлежащей ежемесячной индексации с учетом данных Росстата об индексе потребительских цен предыдущего месяца, и при этом стороны не подписывают дополнительного соглашения, в связи с чем арендодатель письменно уведомляет арендатора о цене на следующий месяц, то такой порядок об изменении цены аренды на следующий месяц соответствует ст. 614 Гражданского кодекса РФ. Положения о государственной регистрации к уведомлению арендодателя о цене на следующий месяц неприменимы.

    Обоснование: Согласно ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
    Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
    Требование о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более одного года, вытекает из ст. ст. 131, 609, 651 ГК РФ, ст. ст. 4, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с 01.01.2017 вступает в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
    Положениями п. 1 ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
    По смыслу вышеуказанных норм на дополнительные соглашения об изменении договора аренды распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Согласно редакции п. 3 ст. 433 ГК РФ, действовавшей до 01.06.2015, при отсутствии регистрации соглашения о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды изменений относительно размера арендной платы такое соглашение считалось незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
    Однако с 01.06.2015 договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Таким образом, для сторон договора аренды факт его регистрации не имеет значения (Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2015 N 04АП-2643/2015 по делу N А10-5811/2014).
    Кроме того, согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
    Исходя из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны в данном случае определили, что арендная плата подлежит ежемесячной индексации с учетом данных Росстата об индексе потребительских цен предыдущего месяца. При этом стороны не подписывают дополнительного соглашения об изменении арендной платы, в связи с чем арендодатель письменно уведомляет арендатора о цене на следующий месяц.
    Таким образом, стороны в договоре предусмотрели определенный механизм изменения размера арендной платы, который применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
    Во исполнение указанной обязанности в результате принятия соответствующими органами нормативных актов (в данном случае — Росстатом) арендодатель направляет арендатору уведомление о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.
    Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Постановления Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09, от 11.05.2010 N 2015/10).
    Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 158 ГК РФ форма сделки может быть устная или письменная. То есть по смыслу закона государственная регистрация не является особой формой сделки или элементом ее формы.
    Направляемое арендодателем уведомление об изменении размера арендной платы, исходя из смысла ст. 153 ГК РФ, не направлено на прекращение, возникновение или изменение правоотношений сторон, а представляет собой лишь реализацию его права, предоставленного условиями уже имеющегося между сторонами правоотношения, оформленного договором аренды. Следовательно, к данному уведомлению не применяются требования п. 2 ст. 164 ГК РФ о государственной регистрации сделки, предусматривающей изменение условий зарегистрированной сделки. Обязанности по государственной регистрации такого рода одностороннего уведомления, в отличие от соглашения об изменении договора, не требуется (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2016 N 13АП-2035/2016 по делу N А26-8435/2014).
    Учитывая вышеизложенное, а также принимая во внимание диспозитивность положений ст. 614 ГК РФ, предоставляющей сторонам самостоятельно определять размер и порядок внесения арендной платы, а также отсутствие в законе запрета о возможности в одностороннем порядке уведомлять об изменении размера арендной платы в связи с индексацией, считаем, что рассмотренный порядок об изменении цены аренды на следующий месяц соответствует ст. 614 ГК РФ; положения о государственной регистрации к уведомлению арендодателя о цене на следующий месяц неприменимы.

    Л.В.Попова
    АКГ «Панацея ПРОФ»
    22.11.2016

    Коэффициент индексации арендной платы на 2019 год

    Повышение коснется ежегодного коэффициента динамики рынка недвижимости, устанавливаемого при расчете платы за городские земельные участки, и индекса ежегодного изменения размера ставки арендной платы, устанавливаемого при расчете арендной платы за городские нежилые помещения. Указанные коэффициент и индекс определяются с учетом уровня инфляции и ситуации на рынке недвижимости. Так, на период с 01.07.2018 до 31.12.2018:

    Санкт-Петербурге, муниципальных органах внутригородских муниципальных образований Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 21.12.2016 N 741-117 «О ежемесячной доплате к страховой пенсии по старости, страховой пенсии по инвалидности, пенсии за выслугу лет лицам, замещавшим муниципальные должности на постоянной основе в органах местного самоуправления и муниципальных органах внутригородских муниципальных образований Санкт-Петербурга»; размера пенсии за выслугу лет и ежемесячной доплаты к пенсии за стаж в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 21.12.2016 N 743-118 «О пенсионном обеспечении лиц, замещавших должности муниципальной службы в органах местного самоуправления в Санкт-Петербурге и муниципальных органах внутригородских муниципальных образований Санкт-Петербурга»; на 2018 год составляет 1,056. 2.

    Размер уровня инфляции на 2018 год для расчета арендной платы

    ИА «КИА» (Крымское информационное агентство) зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ от 6.06. 2016 ИА № ФС77-65918, свидетельство о регистрации как электронного СМИ от 27.01.2017 ЭЛ № ФС 77 — 68432.

    Какой коэффициент индексации пособий на 2018 установлен Правительством РФ? Не секрет, что от величины данного показателя зависит размер социальных пособий, установленных для отдельных групп граждан, в очередном году. Дело в том, что в целях компенсации потерь от инфляции действующим законодательством предусмотрен специальный механизм противодействия обесцениванию выплат. Поэтому новый коэффициент индексации на 2018 год призван минимизировать ущерб от инфляционных процессов.

    Повышение арендной платы с учетом уровня инфляции

    Итак, в договоре аренды арендная плата может быть определена как в твердой сумме, так и путем установления механизма ее определения (например в соответствии с формулой, заложенной в договоре). Во втором случае стороны договора получают возможность корректировать сумму арендных платежей в зависимости от изменения тех или иных переменных показателей, применяемых при расчете размера арендной платы (например курсы валют, индекс инфляции и т.п.). Происходящее при этом фактическое изменение размера арендной платы, как следует из Информационного письма, не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. В этом случае условие договора о размере арендной платы остается неизменным.

    Однако в любом случае в течение года условие договора о размере арендной платы (если он установлен в твердой сумме) либо механизме ее определения не может быть изменено ни в одностороннем порядке, ни по соглашению сторон (смотрите также постановления Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3484/07 и от 18.02.1997 N 1852/96, ФАС Центрального округа от 06.09.2007 N А23-279/06Г-8-13 и от 14.09.2006 N А23-279/06Г-8-13, ФАС Поволжского округа от 11.12.2008 N А06-6091/07, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.03.2009 N Ф04-1547/2009).

    Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции

    Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

    В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.

    Коэффициент инфляции в России 2019

    Инфляция — процесс повышения цен на услуги и товары. Она происходит из-за стремительного увеличения числа бумажных денег в стране. Вследствие чего национальная валюта обесценивается, а уровень жизни снижается. Какая статистика инфляции по данным Росстата сейчас и какие изменения будут в последующих годах по сведениям официальных источников — об далее в материале.

    Любая страна заинтересована в прогнозе инфляции, делая его важной составляющей экономической политики. При этом оптимальный уровень инфляции не является однозначным. С одной стороны, правительство должно стараться поддерживать инфляцию на уровне, стремящемся к понижению. Обесценение национальной валюты негативно сказывается на ведении бизнеса простыми гражданами. С другой, инфляция не должна снижаться более чем на 0,5% в год, что обеспечит государству стабильный экономический рост.

    Суммирование коэффициентов инфляции при расчете арендной платы

    При этом подход, содержащийся в пп.9 и 10 Правил, предполагает отсутствие учёта изменений размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете только на год, следующий за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (либо рыночной) земельного участка.*

    ОАО арендует земельный участок, находящийся в федеральной собственности. Арендная плата рассчитывается в соответствии с постановлением Правительства № 582 от 16.07.2009г. исходя из рыночной стоимости земельного участка. При этом Арендодатель увеличивает арендную плату, суммируя коэффициенты инфляции по каждому году аренды. Арендатор же считает, что необходимо применять только один коэффициент инфляции — на текущий год аренды (не учитывая и не суммируя коэффициенты инфляции за прошлые годы). Правомерны ли действия Арендодателя по увеличению арендной платы c применением коэффициентов инфляции за все предшествующие годы аренды?

    В помощь предпринимателю — арендная плата за нежилое помещение

    • Бап – годовая базовая ставка за 1 кв. м (без лестничных клеток, технических подвалов и др.).
    • Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.). Он определяется на законодательном уровне.
    • Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены.
    • Кт – тип нежилого помещения.
    • Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора.
    • Кнж – показатель качества нежилого помещения.

    Размер арендной платы должен быть обязательно прописан в договоре, иначе договор будет недействительным (п. 1 статьи 654 ГК). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне. В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.

    Стали известны коэффициенты-дефляторы на 2019 год для ЕНВД, УСН, ПСН и торгового сбора

    Плательщики торгового сбора используют коэффициент-дефлятор для корректировки ставки сбора, определенной для деятельности по организации розничных рынков (п. 4 ст. 415 НК РФ). Базовое значение такой ставки — 550 рублей на 1 квадратный метр площади розничного рынка. Значение коэффициента на 2018 год составляло 1,285. На 2019 год коэффициент увеличится до 1,317. Соответственно, ставка сбора по названному виду деятельности в 2019 году повысится и составит 724,35 рубля (550 руб. × 1,317).

    Напомним, что коэффициент-дефлятор ежегодно устанавливает Минэкономразвития России на следующий календарный год. Коэффициент учитывает изменение потребительских цен на товары, работы и услуги в предшествующем периоде. Коэффициенты-дефляторы применяются для расчета некоторых налогов.

    Какой коэффициент инфляции при расчете платы за негативное воздействие в 2019 году

    Представляемый расчет платы должен быть безошибочно заполнен, прошит, пронумерован и закреплен печатью, а затем сдан в вышеуказанные органы непосредственно по местонахождению объекта. Далее в тот же самый орган необходимо внести необходимый размер платы за негативное воздействие на окружающую среду.

    • выбросы вредных веществ в атмосферу;
    • выбросы вредных веществ и других загрязнений в водоемы и водные объекты, находящиеся непосредственно под землей;
    • разные виды загрязнения почв;
    • неприемлемое размещение разнообразных вредных отходов потребления и производства;
    • такие виды загрязнения, как шум, электромагнитное, тепловое и другие физические воздействия;
    • другие возможные виды негативного воздействия.

    Коэффициент индексации для расчета арендной платы за землю определяется от индекса инфляции

    Ставки земельного налога относительно населенных пунктов, денежная оценка которых не проведена, установленные частью второй ст. 7 Закона №2535, применяются с учетом коэффициентов индексации, определенных Законом Украины о Государственном бюджете Украины на соответствующий год.

    Согласно п. 9 Типового договора аренды земли, утвержденного постановлением КМУ от 03.03.2004 г. №220 (с изменениями и дополнениями), размер арендной платы устанавливается в гривнях с указанием способов внесения за земельные участки частной собственности, а за земельные участки государственной и коммунальной собственности также с указанием процентов нормативной денежной оценки земельных участков или размера земельного налога.

    Прогноз инфляции на 2019 год — официальные данные Минэкономразвития

    Тем не менее, даже эти товары не могут не подорожать из-за роста НДС. Если на саму детскую коляску или какое-либо лекарство налог не вырастет, он вырастет на бензин, которым заправляются автомобили, везущие товар до магазина или аптеки. Он вырастет на коммунальные услуги, которыми пользуется аптека или магазин. Перекладывать эти расходы кроме как на покупателя продавцам просто некуда.

    Поставщики услуг ЖКХ одни из первых начали бить тревогу после подписания закона о повышении НДС. Если большинство поставщиков товаров и услуг в стране вольно изменять отпускные цены в любом момент, коммунальные тарифы в России жестко регламентируются. Любая цифра в платежках за квартплату имеет под собой некое экономическое обоснование, и она утверждается на правительственном уровне.

    Прогноз инфляции для России на 2019 год

    Представители данного ведомства регулярно выпускают аналитические отчеты, в которых описывают текущую ситуацию в стране и делают прогнозы на будущее, исходя из ситуации на внутреннем и внешнем рынках. В последнюю модель были заложены обновленные сведения, которые гласят, что нефтяные котировки будут составлять от 50 до 60 долларов за единицу физического объема.

    Представители Агентства считают, что достигнуть плановых инфляционных значений в 2017 году правительственным ведомствам помогли исключительно инструменты жесткой денежно-кредитной политики и неожиданные смены конъюнктуры в лучшую сторону. Однако любая форс-мажорная ситуация (вероятность возникновения которой АКРА считает крайне высокой — около 70%) мгновенно повлияет на инфляцию. По прогнозам аналитиков, в 2018 году цены вырастут примерно на 4,6%, а в 2019 году – еще на 4,4%.

    Уважаемый Антон!
    В указанной Вами формулировке речь идет о возможности изменения стоимости работ лишь в случаях:
    1) изменения законодательства, которое напрямую связано с Вашим договором, с связи с которым договор подлежал бы изменению (полагаю, что такого изменения законодательства не произошло);
    2) изменения себестоимости выполняемых Вами работ (в этом случае Вам нужно документально подтвердить, что себестоимость действительно изменилась, и на сумму увеличения можно было бы поднять стоимость работ).
    Действующее законодательство уже не содержит (пока) запрета на привязку цены договора к курсам валют, поэтому можно в договоре указать, что стоимость работ уплачивается в бел. рублях из расчета некой суммы долларов США по курсу Нацбанка, или курса какого-либо определенного банка (продажи или покупки) и т.п.
    Также цену можно привязать к бюджету прожиточного минимума или другим величинам, которые постоянно меняются (растут).
    Как вариант — договор можно заключать на месяц/квартал, а потом каждый месяц/квартал подписывать новый договор с новой ценой.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *