С поиском ответа на вопрос «где дешевле ипотечное страхование?» часто сталкиваются люди, которые решили взять в банке кредит на покупку жилья, а страхование ипотеки является одним из условий для получения ипотеки.

Является ли она обязательной или от этой услуги можно отказаться? Важно знать, что нежелание заемщика застраховать ипотеку может привести к отказу в выдаче кредита со стороны банка.

Учитывая, что процедура ипотечного страхования влечет за собой дополнительные финансовые расходы, каждый заемщик стремится найти, где дешевле и выгоднее условия. Для тех, кому лень читать статью и разбираться в вопросе, предлагаем сразу позвонить по номеру +7 499 322-14-22 — специалисты Prosto.Insure подскажут вам, где лучше оформить ипотечную страховку и как сэкономить на ней.

Для начала, разберемся, что можно застраховать по ипотечной страховке:

• Объект недвижимости (конструктив);
• Жизнь и здоровье;
• Право на владение собственностью (титул).

Краткий обзор и рейтинг от Prosto.Insure поможет определиться с правильным выбором и найти выгодный тариф среди всех страховых компаний.

Комплексная или отдельная страховка: что лучше?

По закону заемщик имеет право застраховать только залоговое имущество, но на самом деле во всех страховых компаниях предлагают оформить комплексную страховку.

Клиент может отказаться от страхования всех позиций, но банк, который не хочет терять свой доход, может отказать в предоставлении кредита либо одобрит заявку по стандартной ставке, без снижения.

Если вы действительно хотите получить ипотеку, важно знать, что комплексная страховка ипотеки стоит не так уже и дорого – до 1% от суммы займа и может быть снижена до 0,2%-0,5%.

И еще – комплексная страховка имеет ряд преимуществ. Вы получаете один полис по выгодному тарифу, максимально охватывающий ваши интересы, связанные со страховкой жизни, залогового имущества и права на собственность. Банк в свою очередь получает свой доход и доверяет вам, как ответственному клиенту.

Ипотечная страховка: тарифы

При формировании итоговой цены тарифа учитывается ряд важных факторов:

• Ставки банка, выдавшего кредит;
• Возраст заемщика. Размер тарифа увеличивается пропорционально возрасту заемщика;
• Пол заемщика. В отличие от мужчин, женщины могут оформить страховку по сниженному тарифу. Это связано с тем, что у женщин продолжительность жизни выше, а, значит, снижаются риски, что заемщик не сможет погасить ипотеку;
• Вес клиента. При избыточном весе у человека повышаются риски серьезно заболеть. Учитывая это, страховая компания может отказать заемщику в страховании жизни. Иногда компания идет на страхование жизни с повышенным тарифом;
• Профессиональная деятельность. Для рискованных профессий расчет тарифа производится по дополнительному повышающему коэффициенту.

Чтобы заинтересовать клиентов, часто страховые компании могут предлагать персональные скидки или поощрение за переход от конкурентов.

Обзор страховых компаний

Сравнение тарифов позволит составить объективную картину условий, предлагаемых различными страховыми компаниями.

Сбербанк

Здесь сумма страховки залогового имущества ограничивается лимитом в 15 млн. рублей. Ее стоимость составляет 0,25% от ипотеки с ежегодным начислением этого процента на остаток от общей задолженности.

Стоимость страхования жизни составляет 1%. При этом, если заемщик принял это решение добровольно, то это несет ему финансовую выгоду. Например, при оформлении кредита под 14,9% годовых добровольное страхование жизни и здоровья поможет снизить этот показатель до 13,9%.

Заметим, что только в Сбербанке не требуют оформлять комплексную страховку ипотеки. Некоторые заемщики решают сменить страховую компанию, и тут у каждой компании тоже имеются свои условия.

В Сбербанке можно получить страховую премию за оставшиеся месяцы только при условии, если будет полностью погашен кредит. Премия в полном объеме выплачивается только в том случае, если клиент принял решение прекратить сотрудничество с компанией до вступления страхового полиса в действие.

РЕСО

Компания сотрудничает с другими банками по следующим тарифам:

Сбербанк

• 0,18% – конструктив;
• 1% – жизнь и здоровье.

Для ВТБ и других банков комплексная страховка, включая жизнь и здоровье, стоит в пределах 1%, страховка конструктива около 0,1%, титула – около 0,25%.

Полную премию можно получить, если договор досрочно расторгается в течение 5 дней после его заключения и до начала вступления соглашения в действие. Из возвращаемой суммы высчитываются понесенные расходы, если в договоре отсутствуют другие условия.

Сегодня РЕСО предлагает клиентам привлекательную акцию под названием «Выгодная ипотека», согласно которой клиент получает 40% скидки в течение первого года ипотеки.

ВСК Страховой дом

Эта компания практикует оформление полиса со страховыми пунктами конструктив и жизнь. Страхование жизни обойдется вам приблизительно в 0,55%. Величина стоимости определяется с учетом факторов, которые содержит анкета по здоровью.

Страховка конструктива будет стоить около 0,43%. При наличии нескольких этажей в доме или системы газификации тариф может повышаться.

Что касается страховой премии, то при желании сменить компанию, то она может быть возвращена в полном объеме, если заемщик озвучил свое решение до вступления соглашения в действия, а период от момента заключения договора и отказа от сотрудничества не превышает 5 дней.

ВТБ-страхование

Компания предлагает комплексное страхование:

• залогового имущества;
• титула;
• жизни и здоровья.

Срок действия договора такой же, как и срок погашения ипотечного кредита. Со сторонними банками соглашение заключается на 1 год, после чего продлевается каждый год.

Средняя стоимость страхования составляет 1% от суммы ипотеки и предусматривает ежегодное начисление 1% на оставшиеся кредитные средства. Для смены страховой компании в ВТБ действуют условия, аналогичные Сбербанку.

К сведению в 2019 году из-за несвоевременной подачи документов у страховой компании нет аккредитации, поэтому клиенты сторонних банков не могут здесь застраховать жизнь и здоровье.

Если страховой полис оформляется на срок от 1,5-2 лет и более, то он может рассчитывать на выгодную скидку.

Росгосстрах

Своим клиента компании предлагает следующие тарифы:

Для Сбербанка:

• 0,6% – жизнь и здоровье (для мужчин);
• 0,3% – жизнь и здоровье (для женщин);
• 0,2% – конструктив.

Для ВТБ и других банков эти показатели выглядят так:

0,56% – страхование жизни (для мужчин);

0,28% – страхование жизни (для женщин);

0,17% – страхование конструктива;

0,15% – титульное страхование.

Компания может по согласованию с Центральным офисом предложить клиенту скидки, размер которых зависит от каждого конкретного случая. Условием для досрочного расторжения договора является полное досрочное погашение кредита. Заемщику выплачивается часть премии с вычетом 65% от оплаченных страховочных средств.

Других причин для получения страховой премии при смене компании не существует.

Альянс (Росно)

Недавно в регионах были закрыты офисы этой компании, поэтому обслуживанием клиентов занимается Центральный офис в Москве. Здесь условия страхования ипотеки такие:

0,87% – жизнь и здоровье;

0,16% – имущество;

0,18% – титул.

Сегодня в компании действует акция, на оформление страховки на дополнительные риски внутренняя отделка недвижимости мебель, инженерные системы при ипотеке по льготным ценам.

Ингосстрах

В Ингосстрахе можно оформить как комплексную страховку, так и отдельную на выбранную позицию. У них отсутствуют примерные тарифы, но можно произвести примерный расчет стоимости страхования с учетом средних тарифов.

В Ингосстрахе существует возможность заключения страхового договора на весь срок ипотеки с ежегодным продлением. Расторжение договора может происходить на тех же условиях, что и в других страховых компаниях. Если вы перешли в Ингосстрах из другой компании, то вас ждет приятный бонус в виде скидки от 5 до 15%, но ее точный размер зависит о решения руководства.

Если страховая сумма не превышает 3 млн. руб., то принятие решения остается в компетенции регионального филиала. При суммах, превышающих вышеуказанное значение, решение будет принимать Центральный офис в Москве.

У компании есть интересное предложение для клиентов, заключивших договор ипотечного страхования в виде 20% скидки, если заемщик решил добровольно застраховать инженерные сети, имущество, внутреннюю отделку.

СОГАЗ

Тарифы на ипотечное страхование в СОГАЗ считаются одними из самых дешевых.

0,1% стоит страховка конструктива, если заемщик добровольно застрахует мебель, отделку, сантехнику или гражданскую ответственность на минимальную сумму 1150 руб.

• 0,08% – право собственности;
• 0,17% – жизнь и здоровья;
• 1,17% – (страховка) от невыплаты займа.

В случае, если заемщик решил досрочно погасить кредит и соответственно, досрочно отказаться от страхования, он имеет право на частичное возмещение страховой премии.

Другие причины для возврата страховой премии компанией не рассматриваются.

Альфа-страхование

Компания оформляет комплексное ипотечное страхование на тот же срок, что и ипотечный кредит. Вместе с уменьшением суммы погашаемого займа, будет происходить и ежегодное снижение страховых выплат.

Досрочное расторжение договора осуществляется на условиях, аналогичных тем, что действуют в Страховом доме.

Переход заемщика из другой компании в Альфа-страхование дает ему право на оформление договора сроком на один год на выгодных условиях по упрощенной схеме.

Компания сотрудничает с различными банками по разным программам. На заметку клиентам. Сейчас компания не имеет аккредитации, позволяющей страховать жизнь и (здоровье) клиентам Сбербанка. Доступным является страхование здоровья по тарифу 0,18%.

Выводы

Очевидно, что страховые компании предлагают большое количество вариантов, условий и тарифов, среди которых можно выбрать подходящий каждому заемщику вариант. Надо понимать, что страховка – это «подушка безопасности», которая всегда сработает в нужный момент. Например, наличие ипотечной страховки, является защитой при возможном появлении третьих лиц, которые попытаются завладеть недвижимостью домом или квартирой, взятым в ипотеку.

В специальном калькуляторе страховки для ипотеки от Prosto.Insure вы можете самостоятельно ознакомиться с актуальными тарифами по всем видам страховок для ипотеки.

Не знаете на каком варианте остановиться или где дешевле и лучше ипотечное страхование? Позвоните нам по номеру +7 499 322-14-22 и мы рассчитаем для вас выгодный тариф бесплатно!

Сравнительная таблица

Узнайте где дешевле ипотечное страхование

По данным Банка России, страховки являются наиболее распространенным видом навязанных банковских услуг. Ежемесячно в службу по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг ЦБ поступает около тысячи соответствующих жалоб от граждан. Бывали случаи, когда «в нагрузку» клиенту продавали целый пакет полисов – по цене сопоставимой со стоимостью услуги, за которой человек пришел в банк.

Впрочем, это не значит, что все страховки – навязанные и ненужные. В зависимости от ситуации они в перспективе могут оказаться весьма полезными.

В случае с ипотекой существует три вида профильных страховок:

1. Страхование самой недвижимости, оформленной как залог по ипотеке (страхование «конструктива»): от порчи и полного уничтожения – вследствие аварий, пожаров, стихийных бедствий.

2. Страхование права собственности на жилье (титульное страхование) – от посягательств на него неизвестных ранее владельцев, интересы которых не были учтены при подписании договора, мошеннических схем продажи и т. д.

3. Страхование жизни и здоровья – от временной потери трудоспособности, наступления инвалидности и смерти вследствие травм или болезни.

Как правило, при получении ипотеки банк предлагает заемщику комплексную страховку, включающую в себя все эти виды страхования.

Миф 1. От страхования при оформлении ипотеки нельзя отказаться.

В большинстве открытых источников вы найдете информацию с комментариями специалистов о том, что имущественное страхование при получении кредита на жилье является обязательным по закону «Об ипотеке» (статья 31). И точка – отказаться от него невозможно вообще.

Однако это не совсем так. Там же, в законе, есть приписка: «если иное не оговорено в договоре». И существуют банки, которые допускают отказ от всех видов страхования. К примеру, в банке «ДельтаКредит» действует специальная программа «Назначь свою страховку», позволяющая клиентам самостоятельно выбрать актуальные риски и соответствующие виды страховки. В том числе, есть опция отказа от страхования риска утраты и повреждения недвижимого имущества. Естественно, не бесплатно – процентная ставка по кредиту при выборе этой опции увеличивается на 1,5%.

Другое дело, что в подавляющем большинстве случаев кредитные организации не готовы принимать на себя имущественные риски и включают в договоры закрепленное законом условие обязательного страхования имущества. «Недвижимость, которая покупается в ипотеку, является залоговой и при ее утрате банк, выдавший кредит, может понести значительные убытки. Вполне естественно, что страхование объекта недвижимости за счет клиента – обязательная процедура при оформлении жилищного займа, которая действует до тех пор, пока имеется обременение», – поясняет директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан.

Кроме того, как отмечает руководитель инвестиционно-коммерческого блока компании «Интеко» Евгений Семенов, застраховав имущество, сам заемщик может быть спокоен по поводу того, что при форс-мажоре ипотека будет погашена за счет страховых выплат. Алексей Лухтан подтверждает: на практике заемщики, как правило, даже не думают об отказе от этого вида страхования.

Важно помнить, что в случае с ипотекой имущественное страхование – единственный обязательный по закону вид страхования. При этом в некоторых случаях (с согласия банка) от него можно отказаться.

Миф 2. Страхование – выброшенные на ветер деньги.

Смысл ипотечного страхования в том, что в условиях длительных сроков и больших сумм кредитов страховой полис для клиентов, как говорит руководитель кредитного департамента банка «ДельтаКредит» Алексей Просвирин, является важным инструментом снижения собственных рисков в непредвиденных ситуациях.

Да, титульное страхование и страхование жизни и здоровья – личный выбор заемщика, банки формально не могут заставить покупать его соответствующие полисы. Однако при отказе клиента от этих страховок они получают дополнительные риски и поэтому могут пропорционально повышать ставку по кредиту. «От страхования жизни отказаться можно, правда, банк в этом случае может повысить годовую процентную ставку от 0,2 до 5%», – предупреждает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. При отказе от «титула» стандартная процентная ставка по кредиту, по словам Евгения Семенова, может быть увеличена на 1%.

Кроме того, заемщик сам должен понимать: если с ним произойдет несчастный случай, и он потеряет возможность зарабатывать деньги, то никто не будет заниматься благотворительностью – все положенные по договору ипотеки средства придется вернуть. «Если выплаты по кредиту для заемщика станут затруднительны, или хуже – невозможны, но при этом страхование жизни не было оформлено, то обязательства переходят на его родных и близких, наследников. В случае, если и они не смогут платить по кредиту или откажутся от наследования, имущество заберет банк», – говорит Алексей Лухтан.

Воспользовавшись же страхованием жизни и трудоспособности, заемщик при наступлении страхового случая, как объясняет Евгений Семенов, гарантированно получит страховую выплату, которая во много раз превышает стоимость самой страховки. «Оформляя соответствующий полис, человек совершает грамотную инвестицию, обеспечивает себе уверенность и финансовую свободу в условиях погашения ипотеки», – добавляет специалист.

Страхование жизни заемщика высчитывается исходя из его возраста, пола, имеющихся заболеваний и суммы кредита. Коэффициент по страхованию для молодых людей небольшой. Чем старше заемщик, тем дороже страховка.

Когда речь идет о приобретении жилья на вторичном рынке, то по тем же причинам имеет смысл застраховать право собственности на жилье. Страховка сработает, если, к примеру, выяснится, что при продаже квартиры были нарушены права несовершеннолетних наследников бывшего владельца или в истории квартиры были какие-то мошеннические схемы, и договор купли-продажи может быть расторгнут.

Страхование не стоит воспринимать как дополнительные расходы. Это, скорее, более серьезный и ответственный подход к планированию жизни. Хотя, конечно, оформлять страховку или нет, это выбор заемщика.

Ирина Доброхотовапредседатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»

Миф 3. Страхование нужно оформлять в банке, где клиент берет ипотеку.

Это не так. «Заемщик вправе сам выбрать компанию, в которой он планирует застраховаться», – говорит Алексей Лухтан. Однако следует учесть: при выборе страховой компании, которая не входит в предложенный банком список, клиент также может получить повышенную – на 1-2% – ставку по кредиту.

У каждого банка есть свой список страховых компаний. При оформлении ипотечной сделки крупные банки по умолчанию предлагают заемщикам страховые продукты своих дочерних структур. «Часто клиент даже не знает, что у него есть право выбирать среди других страховых компаний, которые, вполне вероятно, могут предложить более выгодные условия», – говорит Евгений Семенов.

Если у крупных банков списки рекомендуемых страховщиков достаточно широкие, и обычно состоят из надежных, проверенных компаний, то у небольших банков выбор, как говорит Алексей Лухтан, как правило, ограничен 3-5 страховыми фирмами, и если заемщик выбирает страховщика вне этого списка, то банк может вообще отказать в выдаче кредита.

Не пожалейте времени и хорошо изучите рынок страхования. Найдите те страховые, условия которых будут самыми оптимальными по цене и набору услуг. Если банк, который вы выбрали для оформления ипотечного кредита, заинтересован в потенциальном заемщике, он может предложить вам индивидуальные условия страхования со значительным дисконтом и максимально полным набором услуг.

Алексей Лухтандиректор по маркетингу и продажам компании Lexion Development

Миф 4. Комплексная страховка покрывает все страховые случаи.

Это заблуждение. «Обычно в договоре страхования должно быть прописано, какие страховые случаи могут быть покрыты страховкой, а какие нет. Прежде, чем подписывать договор страхования, правильно будет разобраться, какие случаи не подлежат покрытию. Так, при страховании жизни и здоровья из страховых случаев исключаются суицид, травмы или смерть из-за алкоголя или наркотиков, онкологические заболевания, туберкулез», – уточняет Ирина Доброхотова. Как правило, в страхование жизни заемщика входит потеря трудоспособности вследствие получения первой и второй группы инвалидности и летальный исход.

При страховании имущества и титула не покрываются случаи, связанные с порчей из-за ремонта, затоплением квартиры соседями или протечки крыши. Иногда, к примеру, в новостройках происходит естественная усадка дома и появляются трещины на всю стену. Ущерб в таких случаях по комплексной страховке, по словам Ирины Доброхотовой, тоже не компенсируется. «Есть дополнительные виды страхования, которые обычно не входят в основной договор страхования, но могут быть приобретены заемщиком дополнительно», – говорит Алексей Лухтан. То есть, клиент должен сам инициировать заключение договоров по страхованию риски по потере основного места работы и дохода, протечки крыши, если он покупает квартиру на верхних этажах.

«При заключении договора нужно внимательно изучать условия страхования, чтобы отказ в компенсации не стал неожиданностью», – предупреждает Евгений Семенов.

Миф 5. При досрочном погашении кредита сумму страхования вернуть невозможно.

Все зависит от условий договора. Сегодня многие страховые компании, стремясь завоевать лояльность клиента, идут на то, чтобы включать в договоры пункты о возврате части страховой премии в случае досрочного расторжения договора.

Ознакомившись с договором страхования, нужно удостовериться, что нет ограничений на возврат средств после досрочного погашения кредита. Но нужно понимать, что размер возвращаемой суммы будет связан со сроками действия и оплаты договора.

Евгений Семеновруководитель инвестиционно-коммерческого блока компании «Интеко»

В то же время, если в договоре нет соответствующих опций, то страховщики далеко не всегда возвращают деньги за «неиспользованный» период страховки, ссылаясь на нормы закона.

В соответствии со статьей 958 Гражданского кодекса РФ:

1. Договор страхования прекращает свое действие до наступления срока, на который он был изначально заключен, в том случае, если после его вступления в силу риски наступления страхового случая исчезли, или же по другим причинам, в том числе:

— в случае гибели застрахованного имущества;

— в случае прекращения предпринимательской деятельности лицом, застраховавшим предпринимательский риск или риск гражданской ответственности, связанной с ведением предпринимательской деятельности.

2. Страхователь или выгодоприобретатель имеет право отказаться от договора, подав в любое время соответствующее заявление, если к моменту отказа возможность наступления страхового события не отпала по обстоятельствам, описанным в п. 1.

3. Страховщик имеет право на получение части страховой премии пропорционально времени, в течение которого действовал страховой полис в случае досрочного прекращения договора страхования в связи с обстоятельствами, описанными в п. 1.

Страховщик имеет право не возвращать страховую премию (если договором не предусмотрено иное) в случае досрочного отказа от страхования выгодоприобретателя или страхователя (п. 2.).

Однако и в этом случае ситуация может быть не безнадежной. Как правило, в кредитном договоре есть формулировка о «заключении договора страхования на весь срок действия кредитного договора». То есть, смысл такой, что если кредитный договор перестает действовать в связи с досрочным погашением ипотеки, то и обязательства страховщика также должны прекратиться. На это чаще всего ссылаются юристы, защищающие интересы заемщиков при возникновении споров.

При покупке квартиры в ипотеку клиенту банка есть о чем волноваться, помимо страхования, но внимательно подойти к оформлению полиса все же необходимо — чтобы потом не кусать локти.

Кредитное страхование — один из двигателей всего рынка: и life, и nonlife. Именно на него (помимо ОСАГО) чаще всего жалуются клиенты. Причина не только в том, что между страховой и клиентом есть «прослойка» в виде банка, но и в комплексности этого вида. Обычно банк требует застраховать не только сам объект залога (квартиру или дом), но и жизнь заемщика, а также право собственности (титул). И продавец (банк), и «поставщик услуги» (страховая компания) заинтересованы в навязывании клиенту максимального пакета. А клиент, которому и так платить проценты по кредиту, естественно, хочет минимизировать затраты. Давайте разбираться, что из ипотечного пакета обязательно, а от чего можно отказаться.

Начнем с того, что единственным обязательным по закону видом страхования при ипотеке является страхование залога — согласно ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статья 35 данного закона гласит, что, если нарушается непрерывность страхования, банк вправе потребовать досрочного исполнения обязательств по кредиту, то есть возврата всей суммы.

Вопрос страховой суммы — отдельная тема, причем очень важная, так как от нее зависит размер платежа по договору. Как правило, в большинстве договоров страховая сумма равна телу кредита (иногда плюс 10—15% для гарантий того, что она покроет все, с учетом штрафов за просрочку платежей). Эта сумма уменьшается вместе с телом кредита год от года. Правило действует вне зависимости от того, заключили вы договор сразу на весь срок кредита или только на год с последующим перезаключением.

Однако стоит рассмотреть возможность расширения суммы, обозначенной в полисе, до полной рыночной стоимости квартиры. В противном случае при утрате жилья вы не сможете вернуть свой первоначальный взнос по кредиту. Вы можете заключить дополнительный договор страхования не только конструктива, но и отделки квартиры, а также имущества внутри нее. Рекомендуется включить также страхование своей ответственности перед третьими лицами, так как нанесенный соседям ущерб от аварии в вашей квартире обычное страхование имущества, естественно, не включает. А платить по кредиту и оплачивать соседям восстановительный ремонт может оказаться слишком большой нагрузкой для ипотечника.

Страхование жизни и титула по закону не является обязательным, так что в теории от них можно отказаться. На практике же большинство банков предлагают «льготный» (пониженный) процент по кредиту при заключении комплексного договора ипотечного страхования. И если вы отказываетесь страховать жизнь, то вам могут предложить такую ставку, что уже и кредита не захочется. Отказ от страхования жизни и титула может снизить страховой взнос на 60—80%, но обычно повышение ставки банком даже на 1,5—2 процентных пункта сводит на нет экономию на этой части страховки.

К тому же риск смерти заемщика и потери им трудоспособности / получения инвалидности, на мой взгляд, все-таки стоит застраховать, чтобы долги перед банком не ложились на плечи наследников или родственников, вынужденных содержать потерявшего трудоспособность.

Если банк требует оформить полис в какой-то конкретной компании, это нарушение ФЗ «О защите конкуренции» и постановления правительства РФ № 386 — можете смело жаловаться в ФАС. У вас в любом случае должен быть выбор из аккредитованных банком страховых компаний.

То есть в теории вы можете предоставить при оформлении кредита уже действующий договор страхования жизни со сроком не менее срока кредитного договора и на сумму не меньшую, чем тело кредита. Однако на деле банк вряд ли примет ранее заключенный договор с неаккредитованной компанией. Во-первых, страховая документация (полис и правила) вашего личного договора, скорее всего, отличается от согласованной банком. Во-вторых, банк точно не устроит, что выгодоприобретателем являетесь вы, а не он.

К тому же набор рисков в стандартном полисе страхования жизни (СЖ) может отличаться от того, который требует кредитор. Например, применительно к кредитному страхованию некоторые госбанки требуют обязательного включения в договор риска временной потери трудоспособности, что не входит в базовый набор риска по страхованию жизни (смерть по любой причине, смерть от несчастного случая, инвалидность I и II группы по любой причине и в результате несчастного случая).

Можно заключить с компанией договор-райдер на страхование дополнительных рисков. Например, онкострахование или от террористических актов (обычно эти риски не входят в стандартное покрытие СЖ). Многие ипотечники полагают, что полис, купленный при выдаче кредита, покрывает такие риски, как сломанный палец или ожог. Однако это заблуждение. Если вы не заключили договор на страхование от несчастного случая, никаких выплат вам не положено — палец придется лечить за свой счет.

Стоит отметить, что по любому дополнительному договору выгодоприобретателем являетесь вы сами, а не банк. А вот стандартный договор страхования вашей жизни и залогового имущества всегда заключается в пользу банка: при наступлении страхового случая ваш кредит будет погашен, а остатки суммы получите вы или ваши наследники.

Необязательным, но желательным хотя бы в первые три года видом, обычно включающимся в пакет ипотечника, является страхование титула, то есть права собственности. Оно нужно на случай, если договор купли-продажи квартиры будет по какой-то причине признан недействительным.

Многие банки не возражают против оформления титульного страхования только на первые три года владения недвижимостью. Однако при этом нужно понимать, что если объявятся собственники квартиры, не участвовавшие в сделке, но имевшие на нее права (например, незаконно обойденные во время приватизации), то риск ее потери ляжет на вас. Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной составляет три года — если один из участников сделки ее опротестовал. Но в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, срок исковой давности не может превышать десять лет со дня сделки.

Отказ от страхования титула даст вам возможность сэкономить около 0,15% от суммы кредита в год (то есть при теле кредита в 5 млн рублей — около 7 500 рублей). Так что решайте сами, стоит ли рисковать.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Если заемщик покупает в ипотеку квартиру на вторичном рынке, некоторые банки потребуют от него застраховать свой титул. Сегодня разберемся, что такое титульное страхование и от чего защищает, зачем оно нужно при ипотеке и что будет, если от него отказаться.

Титул – что это и зачем его страхуют?

Титул – это документ, подтверждающий право гражданина на владение имуществом. В случае с ипотекой и недвижимостью таким документом является выписка из ЕГРП или свидетельство о регистрации права собственности.

Титульное страхование – это страхование риска утраты права собственности на приобретаемое жилье.

Страховая компания (СК) – фирма, которая оказывает страховые услуги.

Смысл титульного страхования в том, что после покупки квартиры и регистрации собственности на нее в Росреестре, могут появиться лица, которые имели право на эту квартиру. Они захотят отсудить ее у покупателя.

Такие ситуации возникают, когда объявляются наследники на квартиру, или лица, права которых были нарушены при продаже. Это могут быть несовершеннолетние дети, недееспособные в момент совершения сделки лица, находящиеся в наркотическом или алкогольном опьянении, и т. д.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. К титульному страхованию прибегают только при покупке квартиры на вторичном рынке. Страховать титул при покупке квартиры в новостройке не нужно. Покупатель становится ее первым владельцем, до него никто не был собственником этой квартиры, а значит, не может на нее претендовать.

Титульное страхование защищает заемщика от полной потери денег в случае оспаривания права собственности на приобретенную квартиру. Если заемщик попадет в такую ситуацию без страховки – у него не останется ни денег, ни квартиры. А платить ипотеку придется в любом случае.

Поэтому при покупке вторичной недвижимости банки настаивают на этой страховке, а в случае отказа могут поднимать процентную ставку, чтобы сократить свои риски.

Пример: Алексей купил квартиру в ипотеку на вторичном рынке у Елены. Зарегистрировал право собственности. При покупке документы проверял юрист банка. Все было чисто. У Елены есть брат Андрей, который имел долю в квартире. Перед сделкой он несколько месяцев находился в состоянии алкогольного опьянения, и Елена убедила Андрея отказаться от своей доли.

Выйдя из этого состояния, Андрей заявляет в суд. Он ссылается на то, что в момент подписания отказа находился в недееспособном состоянии и требует вернуть его долю. Суд может принять его сторону, и тогда покупатель квартиры (Алексей) останется без денег и без жилья. Если у него было оформлено титульное страхование, он получит страховую выплату.

Какие банки требуют страховать титул при получении ипотеки?

Требовать страхование титула банки не могут. По закону обязательно только страхование недвижимости, которая передается в залог банку. Его требуют в каждом банке. Что касается титула, застраховать его отдельно получится не во всех СК. Обычно компании в такой ситуации предложат вам полис комплексного страхования.

Комплексное страхование требует Райффайзенбанк, Газпромбанк, ВТБ, Альфа-банк, ДельтаКредит, и т. д. В Сбербанке в дополнение к обязательной страховке недвижимости попросят застраховать только жизнь и здоровье. При отказе поднимут процент на 1 пункт.

От чего защитит титульная страховка?

Страховой случай при страховании титула возникает, когда сделку признают ничтожной (недействительной) и владелец теряет право собственности на жилье.

Сделку могут признать недействительной, если:

• Она совершена продавцом в недееспособном, частично дееспособном или невменяемом состоянии.
• Она совершена лицом, дееспособность которого ограничена судом.
• Лицом, которое не понимает значения своих действий или не может ими руководить.
• Человеком, введенным в заблуждение.
• Были нарушены права несовершеннолетних – если бывшему несовершеннолетнему собственнику родители не предоставили новое жилье.
• Доказан факт мошенничества – например, с поддельной доверенностью.
• Предыдущий владелец недвижимости получил ее обманом, угрозами или мошенничеством. Если продавец получил жилье не честно, предыдущий владелец оспорит право собственности в суде, и оно аннулируется у текущего владельца.
• Сделка совершена под угрозой, влиянием насилия или стечения негативных обстоятельств.
• Один из супругов распорядился общим имуществом без согласия второго супруга.
• Плательщик ренты продал недвижимость без согласия получателя рентной платы.
• Продавец получил квартиру в наследство и продал ее без уведомления других наследников, которые не знали об открытом наследстве и не могли принять или отказаться от него.

Все вышеперечисленные случаи ведут к потере права собственности и возникновению страхового случая. Если титул был застрахован, страховая компания выплатит компенсацию.

Как можно утратить право собственности?

Право собственности можно утратить, если третье лицо оспаривает его в форме судебного иска.

Юристы выделяют 2 типа подобных исков:

1. Иск о признании сделки недействительной.
2. Виндикационный иск.

Виндикационный иск

Виндикационным называется иск истребования имущества из чужого незаконного владения. Такой иск может подать только законный собственник недвижимости, который докажет свои права.

Если ипотечный заемщик сталкивается с такой ситуацией, ему нужно доказать, что:

1. На момент совершения сделки он не знал о существовании других собственников помимо фактического продавца.
2. Он получил недвижимость не безвозмездно, а приобрел ее за счет личных и заемных средств.

Однако если суд установит, что фактический продавец не имел законного права на продажу недвижимости, или истец лишился имущества против своей воли – сделку признают недействительной. Случай с пьющим братом, который мы приводили выше, является классическим примером виндикационного иска.

Мнение эксперта Николай Шпедт Руковожу агентством недвижимости. Имею большой опыт продаж, помогаю клиентам в оформлении ипотеки. По закону, собственник может подать виндикационный иск в течение 3 лет с момента, когда он узнал о выбытии недвижимости из его собственности. Это является причиной того, почему банки настаивают на страховке титула при покупке квартиры в ипотеку, которая находилась в собственности менее 3 лет.

Иск о признании сделки ничтожной (недействительной)

Гражданский кодекс РФ гласит, что сделку могут признать недействительной, если будет доказан факт мошенничества, нарушения прав несовершеннолетних, наследников или по другим причинам.

Пример: Петр родился в 1993 году. Поскольку он был несовершеннолетним, его не включили в список участников приватизации. С 1994 года закон разрешил несовершеннолетним участвовать в приватизации. Закон действует с обратной силой. В 2014 году квартиру продали, и Петр подал иск о признании сделки ничтожной. Он заявляет, что не был поставлен в известность о возможности получения доли в собственности и требует восстановить свои права.

Согласно постановлению №6 Конституционного суда от 23 апреля 2003 года, иск о признании сделки ничтожной не будет рассмотрен, если ответчиков признают в суде добросовестными приобретателями. По такому иску оспаривают только первую сделку с проблемной недвижимостью. Если собственник объявился после того, как первый покупатель квартиры перепродал ее другому человеку, то используют виндикационный иск.

Из чего складывается стоимость полиса?

Средняя стоимость титульного страхования составляет 0,2 – 2,5% от суммы ипотеки.

Цена на титульное страхование зависит от 5 факторов:

1. Сумма кредита. Чем больше сумма, тем дороже ипотечная страховка.
2. Условия конкретного банка. Для ипотеки банка ВТБ страховка дороже, чем для ипотеки ЮниКредитБанка.
3. Город покупки недвижимости. В Москве застраховать титул будет дороже, чем в Новосибирске.
4. Степень риска. Чем больше риск – тем дороже страховка.
5. Срок договора. В первый год стоимость взноса существенно выше, чем в последующие.

Пример: Ольга берет ипотечный кредит 5 000 000 рублей в банке ВТБ. Процентная ставка 10%. Она планирует купить квартиру на вторичном рынке в Москве. Для получения кредита ей необходимо застраховать титул. Стоимость титульного страхования на 1 год составит 14 375,00 рублей. Это составляет 0,29% от суммы ипотеки.

Этот пример был рассчитан на онлайн калькуляторе, который вы найдете ниже. С помощью этого инструмента вы можете рассчитать стоимость страховки титула по своим данным.

Как стоимость страхования показывает чистоту квартиры?

Перед тем, как застраховать титул недвижимости, страховая фирма тщательно проверяет ее историю.

После проверки события могут развиться по 3 вариантам:

1. СК предложит страховку по рыночной цене.
2. СК предложит застраховаться по цене выше рыночной.
3. СК откажется страховать титул без аргументирования причин.

Если события пошли по 3 варианту – отказывайтесь от покупки этой недвижимости, она не чиста. Если наступил 2 вариант – риск есть, но он в пределах допустимого. При 1 варианте рисков нет, можно смело покупать такую недвижимость, она чиста.

Онлайн калькулятор

Чтобы узнать стоимость страховки титула, заполните все поля и отметьте галочкой строку «Риск потери права собственности на жилье». Вместе с этим пунктом автоматически будет отмечен «Риск порчи залога (страхование имущества)». Нажмите на кнопку «Рассчитать».

В появившемся окне напротив соответствующей строки вы увидите стоимость каждого типа страховки и итоговую сумму. Вы можете отправить заявку на оформление страхового полиса онлайн прямо с нашего сайта. Для этого нажмите на кнопку «Отправить заявку» и заполните необходимые поля.

9 случаев, когда страховая компания не обязана платить

При наступлении страхового случая, фирма будет выяснять обстоятельства произошедшего. Далеко не в каждом случае страхователь получит выплату.

Так, компания не обязана выплачивать страховку, если утрата права собственности произошла в результате:

1. Гражданской войны, военных операций или их последствий.
2. Конфискации недвижимости по решению государственных органов.
3. Изъятия квартиры, если страхователь не выполняет обязательства (за долги).
4. Изъятия имущества, которым страхователь не может владеть по закону.
5. Повреждения или гибели имущества (в этом случае действует страховка имущества).
6. Сноса здания.
7. Умышленных действий страхователя, которые направлены на получение страховой выплаты.
8. Изъятия земельного участка, используемого с нарушениями.
9. Окончания права собственности на землю.

Страховая компания может отказать в выплате, если:

• Застрахованное лицо обратилось за выплатой после установленного срока.
• Страхователь уже получил возмещение от виновного лица.
• Наступление страхового случая не было подтверждено.
• Страхователь предоставил ложные данные и не препятствовал отчуждению недвижимости.
• Наступил случай из списка исключений: наводнение, взрыв, землетрясение, и др.
• Перепланировка квартиры была изменена без согласия банка и СК.
• Недвижимость использовали не по назначению.
• Заложенная квартира была продана или подарена другому лицу.
• Заложенную недвижимость сдавали в аренду.

Перед заключением договора обязательно изучите отзывы клиентов о выбранной страховой фирме.

Важные моменты, которые нужно знать при оформлении титульной страховки

Сроки. Максимальный срок титульного страхования – 10 лет. Эта цифра установлена Гражданским кодексом РФ как период, в течение которого сделку с недвижимостью можно оспорить.

Оформить страховку можно и на 3-5 лет. Однако при этом будьте готовы к долгим судебным разбирательствам при наступлении страхового случая.

Если срок договора закончится до того, как суд вынесет решение о снятии титула, компенсацию не выплатят. В спорных ситуациях фирма в исключительных случаях идет на уступки клиенту и продляет страховку.

Расчет суммы компенсации. Размер суммы возмещения в случае утраты титула должен быть равен рыночной стоимости застрахованной недвижимости на момент вынесения решения суда. Это должно быть прописано в договоре.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. Если в договоре этого нет, то сумма возмещения рассчитают исходя из стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи на момент ее покупки. За несколько лет стоимость недвижимости вырастет, эта схема не выгодна для страхователя. Поэтому внимательно читайте в договоре, как рассчитывается сумма компенсации.

В договоре должен присутствовать пункт, согласно которому страховая фирма должна возместить понесенные вами судебные издержки. Обязательно это проверьте.

Выводы и полезные советы

Титульное страхование защищает от потери права собственности на квартиру. При ипотеке отказаться от него можно, однако при возникновении страхового случая вы будете самостоятельно погашать долг перед банком.

Мнение эксперта Николай Шпедт Руковожу агентством недвижимости. Имею большой опыт продаж, помогаю клиентам в оформлении ипотеки. Рекомендую последовать совету банка и оформить титульное страхование. Напомню, что страховать титул потребуется только при покупке вторичной недвижимости. Чтобы сэкономить, можно оформить комплексное страхование, которое включает в себя страховку квартиры, жизни и титула.

Страховая фирма может отказать в продлении договора или повысить стоимость оказываемых услуг. Поэтому рекомендуем заключать договор сразу на длительный срок.