Ипотека на выкуп доли

Ипотека на выкуп доли

Содержание

Виды долевого имущества

Согласно статье 5 закона №102-ФЗ «Об ипотеке» в качестве залога при ипотеке можно использовать долю жилья, которая принадлежит физическому лицу на правах собственника, о чем свидетельствует запись в Государственном реестре недвижимости.

Жилая площадь должна быть ликвидной и пригодной к эксплуатации. Иначе его будет сложно реализовать, если заемщик окажется не в состоянии выполнить обязательства по кредиту.

Рассмотрим, как купить долю в квартире в ипотеку. Согласно текущему законодательству есть два вида долевой собственности:

  1. На правах общей собственности. У всех владельцев квартиры равные полномочия на использование своих долей. Размеры определяют квадратными метрами, принадлежащими им.
  2. Доля рассматривается как частная собственность. Самый выразительный пример — коммунальная квартира. У каждого физического лица отдельная комната, и полноценно свои метры может использовать только конкретное физическое лицо. Человек — владелец определенного участка.

Каждая единица частной собственности должна пройти регистрацию в Росреестре, иначе долевое владение считается общим.

Процедура приобретения доли усложняется наличием нескольких владельцев жилой площади, которые не всегда хотят делить квадратные метры с посторонними людьми. Из-за этого оформление ипотеки получить будет сложно.

Как оформить долевую ипотеку

Банки предлагают своим клиентам разнообразные программы кредитования, но ни одна из них не будет подходить абсолютно всем, необходимо рассматривать каждый случай отдельно.

Самые распространенные ситуации, при которых люди идут в банк за оформлением ипотеки:

  1. У заемщика уже есть во владении несколько долей, и ему нужна последняя для владения всем имуществом. В распоряжении банка будет отдаваться целая квартира, а не доля. И самым вероятным одобрением ипотеки будет именно этот случай.
  2. Заемщик владеет только одной долей, но желает расширить жилплощадь с помощью покупки еще одной. Шансов в получении ипотеки будет больше, если каждый из владельцев предоставит свое письменное согласие с условием залога. Процентные ставки обычно высоки, так как цена полноценной жилплощади на рынке выше, и продать ее легче, чем одну часть.
  3. Заемщик желает купить долю в квартире, при этом не является владельцем других частей. Здесь, вероятнее всего, будет отказ. Но если с владельцем квартиры хорошие отношения, можно обойти ограничения разделением долей.

В качестве долевого владения не может быть часть жилья общего назначения (кухня, туалет, коридор, кладовые и прочие нежилые зоны). Поэтому во время разделения их квадратуру не учитывают.

Документы

Одно из условий получения ипотеки – готовность физического лица, который берет заем, нести дополнительные расходы: оплачивать услуги нотариуса, риэлтора, государственную пошлину.

Чтобы получить разрешение банка, нужно собрать и предоставить:

  • паспорт;
  • СНИЛС;
  • свидетельство о браке, рождении детей (при наличии);
  • справка о доходах;
  • копия трудовой книжки.

Банком заявка рассматривается 2-5 рабочих дней.

Рассмотрим, как оформить ипотеку на долю в квартире. Процедура оформления выглядит следующим образом:

  1. Выбор банка. Заемщик рассматривает требования разных финансовых организаций.
  2. Подается заявка. Заемщик должен собрать пакет документов, который необходим для предоставления ипотеки (паспорт продавца, выписку из Росреестра о регистрации покупаемой жилплощади).
  3. Совладельцы пишут отказ от первоочередного права покупки доли (если часть квартиры последняя – согласие не нужно).
  4. Банк убеждается в том, что совладельцы не являются родственниками заемщика, также предоставляется документ о том, что квартира соответствует всем нормам.
  5. Продавец должен отдать в банк свидетельство на право собственности и договор на получение, выписку из домовой книги, подтвердить факт оповещения всех совладельцев и предоставить доказательства и разрешение супруга (при наличии).
  6. Если банк соглашается, оформляется договор с заемщиком.
  7. Поиск объекта недвижимости.
  8. Оценка доли в квартире, являющейся предметом залога. Оценку делает независимое лицо, которое имеет официальное разрешение на подобную деятельность. Услуги оплачиваются заемщиком.
  9. Заключается договор купли-продажи квартиры и ипотечного договора. Первый договор заключается с владельцем квартиры, второй – с банком.
  10. Сделка удостоверяется у нотариуса.
  11. Проводится государственная регистрация ипотеки. За заемщиком закрепляются права на покупаемую долю.
  12. Страхование ипотеки, что гарантирует финансовой организации возврат кредита, если имущество будет испорчено или утрачено.

В последовательности оформления всей процедуры есть свои нюансы в каждом конкретном случае.

Куда нужно обращаться, чтобы оформить ипотеку

Чтобы получить ипотеку на приобретение доли в квартире, нужно обратиться в любой банк, который предоставляет такую услугу.

Также нужно будет посетить:

  1. Риелтора. Заемщик сам может выбрать объект недвижимости.
  2. Нотариуса.
  3. Страховую компанию, если кредитор сам не будет оформлять защиту имущества.
  4. В Росреестре нужно зарегистрировать сделку.

Другие варианты покупки доли квартиры

При отказе банка в выдаче ипотеки на долю можно оформить потребительский кредит. Процентная ставка будет выше, процедура продажи будет проходить по договору дарения.

Потребительский кредит – один из разновидностей кредитования. Им может воспользоваться любой человек, чтобы купить товары, жилье, услуги. Кредитополучатель должен вернуть заемщику средства на условиях последнего, почти всегда – с процентами за определенный срок.

Другой путь – получить ипотеку под залог имеющейся недвижимости. Виды такой ипотеки:

  1. Ломбардная. Заемщик должен передать банку в качестве залога недвижимость, чтобы получить ипотеку. У заемщика должна быть собственная недвижимость, либо она должна быть у созаемщика/поручителя/другого лица, который готов заложить недвижимость за вас. Составляется дополнительный договор.
  2. Ипотека под залог приобретаемой жилплощади. Заемщик получает средства на приобретение нового для себя жилья. Оно находится в залоге у банка. А по ломбардной ипотеке в залог пойдет недвижимость, которая уже есть у заемщика.

Ломбардная ипотека имеет ряд преимуществ перед классической. Преимущества схемы:

  1. Необязательно отчитываться в том, для чего используются эти средства. Займ можно распределить по своему усмотрению.
  2. Такую ипотеку дают без первоначального взноса.
  3. Можно купить жилплощадь, которая не купишь с помощью обычной ипотеки (с перепланировкой, коммуналку, комнату в общежитии и так далее).

Недостатки:

  1. Банки не выдадут ипотеку под залоговую квартиру, если она будет в плохом состоянии.
  2. Обязательна страховка.
  3. ИП, собственникам бизнеса, топовым руководителям будет сложно получить такую ипотеку. Банк может посчитать, что лицо берет ипотеку под бизнес.
  4. Ставка выше, и разницы иной раз достигает 3%.

Можно ли ипотекой выкупить долю в квартире? Статья 224 ГК РФ указывает на возможность совместной собственности, т.е. одной и той же жилплощадью могут владеть несколько лиц, оформив свои в нем доли.

Согласно статье 246 ГК РФ владельцы имеют право распоряжаться частью своего имущества как хотят: они могут ее продать, передать по наследству, в дар, использовать в виде залога, если возникают кредитные обязательства.

Банки

Узнаем, какие банки дают ипотеки на долю в квартире в 2019 году:

  • Дельта банк;
  • Газпромбанк – продукт «Квартира на вторичном рынке», где можно купить и долю;
  • Анкор банк выдает под залог уже имеющейся недвижимости другую жилплощадь и долю;
  • Открытие – кредит «Квартира» позволяет купить жилье или его долю;
  • Азиатско-Тихоокеанский Банк;
  • Банк Образование – продукт «Комнаты и доли»;
  • Плюс Банк и Актив Капитал банк.

Ранее подобные программы были у Сбербанка и ВТБ. Но сейчас данные банки с настороженностью относятся к таким заемщикам, так как доля не совсем подходит в качестве залогового имущества. Но можно оставить предварительную заявку.

Ипотека на выкуп доли в квартире не будет предоставлена, если в имуществе есть доля у третьих лиц, которые не собираются его продавать. Перед началом поисков банка лучше заранее обсудить данный вопрос со всеми владельцами квартиры.

Почему банки ведут осторожную политику в сфере долевых ипотек

Представим, что есть трехкомнатная квартира и два собственника. Один владеет двумя комнатами, другой одной. Если второй не возражает, первый выплачивает ему денежную компенсацию, которая равна рыночной стоимости этой комнаты, и получает полную квартиру.

И единственный собственник будет иметь дело только с банком, так как ипотеку на приобретение доли ему выдало именно это учреждение. Но банки не очень часто соглашаются оформлять такого рода ипотеки.

Причины:

  1. В большинстве случаев такие ситуации случаются у родственников: доли делят разведенные супруги, дети и родители, братья и сестры. К примеру, заемщик получает ипотеку на долю в жилье. Отдает деньги родственникам, становится собственником квартиры и погашает ипотеку этими же деньгами, потому что родственники по договоренности вернули и их ему. Родственники ввязываются в это, потому что, возможно, сами задолжали по кредитам. Тут может быть масса предположений. Это не совсем чистая схема, а банки дорожат своей репутацией.
  2. Бывает так, что заемщик после получения ипотеки на долю не становится единоличным владельцем квартиры. На взятые средства покупает только одну комнату. В случае банкротства заемщика банку не будет пользы от такого имущества. Продать комнату сложнее, чем целую квартиру. В стране низкий спрос на доли в квартирах и частных домах. Финансовая организация останется с бесполезным для него грузом, с частью недвижимости, которую сложно перевести в деньги. По этой причине практически всегда обязательное условие банка – после выкупа доли заемщик должен стать единственным владельцем. Но в Москве с такой дорогостоящей жилплощадью больше шансов получить ипотеку на долю в квартире, чем в маленьком городе.
  3. Заемщик намерен купить долю квартиры, на которую кто-то из его родных уже имеет права, по завещанию или дарственной. Потенциальный законный владелец вправе оспорить акт купли-продажи через суд. После заемщик лишится доли, банк – залогового имущества.

Поэтому банки проводят проверки. Как тогда выкупить долю квартиры в ипотеку? Сбербанк также занимается долевым кредитованием, пусть и не очень охотно.

Но должны быть обязательно соблюдены условия:

  • после покупки доли с помощью ипотеки недвижимость должна перейти заемщику;
  • или оставшаяся часть квартиры закрепляется в собственности у супруга/супруги заемщика или заемщицы.

Почти невозможно получить ипотеку на покупку доли в квартире, если потенциальный заемщик желает купить долю жилплощади, на которое ранее не имел никаких прав. Или потенциальный заемщик желает купить долю в квартире, где он уже является владельцем какой-то части, но после сделки объект не станет его полной собственностью.

Сложно сказать со стопроцентной вероятностью, дадут ли банки ипотеку на долю в квартире, но если не терпится купить свой угол, можно также взять потребительский кредит или взять деньги в долг. Официально продать долю постороннему тоже не удастся, так как совладельцы имеют первоочередное право выкупа. И если у продавца с ними плохие отношения, получить от них письменный отказ будет очень сложно.

Если в собственности есть другая недвижимость, следует рассмотреть вариант оформления ее в залог. После того, как пройдет регистрация ипотечного договора, заемщик получит деньги, которые он потратит на расчет с продавцом по приобретению доли в квартире.

Можно поискать банк с более низкими процентными ставками в случае документального подтверждения целевого использования средств. После того как кредит будет получен, а договор купли-продажи подписан, в банк достаточно предъявить копию договора.

Почему банк с осторожностью относится к подобным заявкам?

По статистике ипотека на выкуп доли в квартире в Сбербанке составляет четверть от общего числа кредитования на покупку недвижимости. Однако, такого рода сделка относится к наиболее рискованной. Объясняется это следующим:

  • Большинство сделок осуществляется между близкими родственниками либо бывшими супругами. После получения денежных средств, они передаются обратно клиенту и при помощи них начинается погашение ипотеки. Цель действия – решение финансовых проблем родственников (задолженность или просрочка кредитных обязательств). Ипотечный кредит гасится, однако, возможны разногласия между договорившимися, что влечет за собой проблемы по исполнению договорных обязательств. Данная схема относится к мошенничеству.
  • После оформления сделки не устанавливается единоличное владение, а приобретается только часть владения. В этом случае, при невозможности возвращения средств банку, залоговое имущество будет достаточно трудно реализовать. После изъятия банк остается с бесполезным активом, который невозможно обратить в финансы, так как спрос на квартирные доли низок.
  • Выкуп доли в квартире, на которую имеет право другое физическое лицо. Например, осуществляется выкуп доли в квартире, которая была оставлена по завещанию совершенно другому человеку. В этом случае договор купли-продажи может быть успешно аннулирован через суд, а кредит останется без залогового обеспечения. В случае отсутствия оплаты, банк не сможет возместить потери.

Исходя из вышеперечисленных возможных ситуаций, приоритет имеют заявки на покупку последней доли, после чего клиент становится полноправным и единственным собственником объекта недвижимости. Это дает возможность снизить риски невозврата средств, а также обеспечивает ипотеку залоговым имуществом, имеющий реальный вес на рынке.

Условия ипотеки для выкупа доли в квартире от Сбербанка

Заявления на получение ипотечного займа данной категории подвергаются тщательной проверке. Поэтому потребуется приложить максимум усилий и документальных подтверждений платежеспособности. Заявление анкету рекомендуется заполнять с особым вниманием, информация в ней должна быть представлена точно и честно.

Условия предоставления заемных средств идентичны, как и для приобретения целого объекта недвижимости. К ним относятся:

  • Валютой является только российский рубль.
  • Срок погашения от одного года до 30 лет.
  • Размер первоначального взноса – от 20% общей стоимости приобретаемого имущества.
  • Минимальная предоставляема сумма – 300 тысяч рублей.
  • Ставка вознаграждения от 9,5%.

Данный перечень является стандартным, используется при предоставлении ипотеки на общих основаниях. Дополнительно Сбербанк выдвигает еще два условия, являющихся обязательными:

  • В результате сделки клиент становится единственным полноправным владельцем имущества.
  • Остальные доли в квартире принадлежат супругу или супруге.

Второй пункт предусматривает ситуацию, когда семейная пара владеет только частью недвижимости, а остаток принадлежит третьему лицу. В этом случае после приобретения право собственности может быть закреплено за любым из супругов, так как они автоматически являются созаемщиками, если иное не предусмотрено брачным контрактом.

Какие документы потребуются для оформления ипотеки на выкуп доли в квартире в Сбербанке?

Как говорилось выше, данный тип сделок относится к наиболее рискованным, поэтому банку потребуется максимум доказательств, подтверждающих своевременное исполнение договорных обязательств. Поэтому помимо стандартного пакета документов, потребуются дополнительные.

Требованием к каждому потенциальному заемщику является предоставление:

  • Паспорта гражданина Российской Федерации с отметкой о регистрации.
  • При наличии временной регистрации необходимо дополнительное подтверждение.
  • Дополнительный документ, подтверждающий личность. Используется водительское удостоверение, военный билет, страховое свидетельство пенсионного фонда.
  • Справки о ежемесячном заработке. Размер дохода должен обеспечивать выплату платежей.
  • Выписка из личного счета, подтверждающая наличие первоначального взноса.

Если в качестве созаемщика выступает супруг или супруга, то понадобится такой же перечень документов для второго участника сделки.

Так как приобретаемый объект недвижимости не имеет изначальной целостности, потребуется подтверждение правомерности заключения договора купли-продажи. Поэтому необходимо подготовить правоустанавливающие бумаги на долю квартиры:

  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на часть имущества.
  • Бумаги, являющиеся основанием приобретения права собственности владельцем. Договора купли-продажи, мена, дарственная или другое.
  • Официальный отчет о проведенной оценке недвижимости сертифицированным специалистом.
  • Согласие супруга или супруги на продажу собственности, если продавец состоит в браке. Потребуется нотариальное заверение. Если имеется брачный договор, то предоставляется он.
  • Ксерокопия паспорта продавца.
  • Технический паспорт приобретаемой квартиры.

Сотрудники Сбербанка, помимо вышеперечисленных документов, имеют право запросить дополнительные при возникновении сомнений. Рассмотрение заявки занимает от 5 до 10 рабочих дней. В случае одобрения заключается договор, деньги перечисляются продавцу.

После оформления договора ипотеки на выкуп доли в квартире в Сбербанке, залогом становится полностью весь объект. Часть жилища не может служить обеспечением по кредиту.

Получить ипотеку на приобретение части жилой площади реально. Требования и условия идентичны стандартным займам за исключением пакета документов. Также имеется дополнительная возможность использования материнского капитала в качестве первоначального взноса либо для частичного или полного погашения задолженности.

Сбербанк является ведущим финансовым учреждением на рынке Российской Федерации. Большое количество продуктов, ориентированных на удовлетворение потребностей всех слоев населения, дает возможность получения денежных средств на покупку доли в квартире на выгодных условиях любому гражданину.

Как выкупить долю в квартире в ипотеку у родственников, третьих лиц

Закон не делает разницы между покупкой квартиры у родственников или третьих лиц. Правила везде одинаковые. Но вот банки далеко не всегда согласны оформить кредит, когда получателем средств становятся родные (пусть даже и отдаленные) потенциального заемщика. Дело в том, что подобная схема имеет все признаки мошенничества. Получивший платеж от банка владелец доли может разделить ее с заемщиком и последний, что бывает нередко, может просто перестать выполнять свои обязательства по кредиту.

И это является второй причиной того, что банки позволяют взять ипотечный кредит на покупку доли в квартире не слишком часто. С ней сложной что-то сделать дальше. Отдельное жилье можно продать, но мало кому понадобиться небольшая (общая или раздельная) жилплощадь в одной квартире с абсолютно посторонними людьми.

Оптимальный вариант покупки доли в ипотеку, который будет одобрен банком с большой долей вероятности – приобретение последней оставшейся доли, когда у заемщика уже оформлена в собственность вся остальная квартира. К сожалению, подобное бывает не слишком часто.

Порядок действий

Чтобы получить ипотечный кредит на выкуп доли в квартире нужно следовать данной инструкции:

  1. Выбрать подходящий банк. Примерный перечень финансовых организаций, выдающих (пусть и не слишком часто) подобные кредиты представлен ниже, но помимо них можно пробовать обращаться абсолютно в любой банк, занимающихся ипотечными займами.
  2. Подготовить пакет документов (подробнее см.ниже).
  3. Собрать первоначальный взнос. Абсолютное большинство банков не выдают ипотечные кредиты без первоначального взноса. Единственный небольшой альтернативный вариант – использовать в качестве такого взноса материнский капитал.
  4. Обратиться в банк. Проще всего это сделать в режиме онлайн, однако если нужно обсудить все вопросы, нужно посещать отделение финансовой организации лично.
  5. Заполнить заявление по форме банка. Выполняется на месте. У каждой организации есть свой вариант такой бумаги.
  6. Передать менеджеру документы и заявление. Если это возможно, рекомендуется забрать ответную бумагу о том, что заявление принято и будет рассмотрено на кредитном комитете.
  7. Ожидать решение банка. В среднем, в зависимости от того, куда клиент обращается, на это может уйти от нескольких дней, до месяца.
  8. Получить решение. Если оно отрицательно – искать другой банк. Если положительное – двигаться дальше.
  9. Подписать кредитный и залоговый договора. Обычно это выполняется у нотариуса с одновременным заверением, однако у некоторых банков есть свои нотариусы, которые все это делают «на месте».
  10. Получить подтверждение факта оплаты.
  11. Оформить право собственности на приобретенную долю в квартире.

Конкретный перечень документов может сильно видоизменяться от банка к банку, однако чаще всего он выглядит примерно так:

  • Паспорт заемщика.
  • Справка о доходах (2-НДФЛ или аналоги).
  • Копия трудовой книжки.
  • Документы на долю в квартире.
  • Документы продавца.

Покупка доли в ипотеку предполагает достаточно большое количество всевозможных расходов связанных, в первую очередь, с требованиями банка. Усредненный список будет выглядеть так:

Тип расходов Сумма платежа
Оплата услуг нотариуса 1000-2000 рублей
Страхование жизни Индивидуально
Страхование недвижимости Индивидуально
Первоначальный взнос От 10% размера кредита
Оформление права собственности 2000 рублей с человека

И разумеется придется ежемесячно выплачивать полученный кредит + проценты. Также следует учитывать, что за обладание долей нужно ежегодно платить налог. Его размер также зависит от региона.

Сумма страховки напрямую зависит от суммы кредита и рыночной стоимости доли. Обычно банк заинтересован в том, чтобы оформить все быстро и получить максимальную выгоду. Как следствие, лучше соглашаться на его условия. В частности – на предложенную страховую компанию.

Отдельно нужно учитывать тот факт, что вариант с приобретением доли в ипотеку и так не слишком интересен банку и если клиент будет «качать права», то рискует тем, что ему просто откажут в кредитовании.

Как и многие другие элементы, сроки также зависят преимущественно от банка. Подготовка документации и обращение в банк вряд ли могут отнять больше 1 дня, а вот заявка может рассматривать и около 1 месяца. На практике, решение обычно выдается в течение 1 недели, но рассчитывать стоит на самый негативный вариант. Само оформление всех договоров и заключение сделки также обычно проходит в течение 1 дня, как и перечисление средств продавцу. Ну а на оформление права собственности уйдет еще порядка 1-2 недель. Итого, вся операция займет от 1 недели и до 1 месяца.

Какие банки дают ипотеку на долю в квартире

Представленный ниже перечень вряд ли можно назвать полным, ведь у банков регулярно появляются и исчезают новые продукты, однако именно тут вероятность получить ипотечный кредит на долю в квартире выше всего.

Сбербанк

Сбербанк является самым крупным, богатым и, что немаловажно, государственным банком на территории РФ. Как следствие, особой разборчивостью он не страдает и выдает кредиты практически всем, лишь бы человек подходил под условия займа. В нашем случае лучше рассматривать программу «Приобретение готового жилья». Этот кредит выдается:

  • В сумме от 300 тысяч рублей.
  • На срок до 30 лет.
  • Под 9,2% годовых.
  • С первоначальным взносом от 15%.
  • С возможностью онлайн оформления заявки.

Клиент должен быть:

  • Гражданином РФ.
  • Совершеннолетним в возрасте от 21 года.
  • Трудоустроенным (стаж от 6 месяцев на последнем месте).

Банк «Открытие»

Как и Сбербанк, «Открытие» не особо разбирается, кому выдавать кредиты и на что конкретно. Как следствие, тут есть большая вероятность оформить заем на покупку доли в квартире без особых проблем. Условия:

  • Ставка: от 9,3% годовых.
  • Первоначальный взнос: от 10%.
  • Сумма: до 30 миллионов рублей.
  • Срок кредитования: до 30 лет.

Требования к клиенту:

  • Возраст: от 18 лет.
  • Постоянная регистрация на территории России.
  • Трудоустройство (стаж до 1 года).

Банк «Тинькофф»

Эта финансовая организация тоже не отличается особым перебором клиентов. Получить ипотечный кредит на покупку доли квартиры тут можно на следующих условиях:

  • Ставка: от 8,5% годовых.
  • Первоначальный взнос: от 40%.
  • Сумма: до 100 миллионов рублей.
  • Срок кредитования: до 25 лет.

Требования к клиенту:

  • Возраст: от 20 лет.
  • Стаж: от 3-х месяцев.
  • Трудоустройство.

Как оформить долевую собственность на квартиру при ипотеке

После оформления ипотеки и перечисления средств продавцу доли, ее нужно оформить в собственность.

  1. Подготовить документы.
  2. Обратиться в Росреестр.
  3. Заполнить заявку.
  4. Дождаться ее обработки.
  5. Забрать выписку из ЕГРН о том, что у доли новый собственник.

Сразу после оформления права собственности долю нужно будет оформить в залог банка. Альтернативный вариант – предоставить другую недвижимость или имущество в качестве обеспечения кредита. Последний вариант для банка интереснее, так что при таком предложении вероятность одобрения займа будет выше.

Для оформления понадобятся следующие документы:

  • Паспорт заявителя-заемщика.
  • Ипотечный договор.
  • Подтверждение платежа.
  • Документы на долю в квартире предыдущего владельца.

Оформление ипотечного кредита на выкуп доли в квартире может быть очень сложной и затянутой процедурой. Многое зависит от клиента и о того, что именно за доля приобретается. На бесплатной консультации наши опытные юристы разберут и пояснят основные моменты, на которые следует обращать внимание. Кроме того, они же могут представлять интересы заемщика, что значительно повышает вероятность одобрения кредита и исключает возможные махинации. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 420 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

>Граждане спрашивают: как выкупить долю в квартире у родственника? Образец договора и необходимый пакет документов

Условия сделки

Никаких особых отличий процесс покупки в этом случае не содержит. Право дарить, продавать, закладывать или обменивать свое имущество действует и на родственников, и на тех, в ком нет общей крови. Главное, чтобы и покупатель, и продавец были полностью дееспособны. Продавцу также придется подтвердить свое право собственности на эту долю.

СПРАВКА: Однако, есть одно правило, переступать через которое нельзя, иначе сделка не будет законной. Это соблюдение правила преимущественного выкупа.

Некоторые думают, что им связаны члены одной семьи. В чем-то они правы – после приватизации квартиры именно члены одного домохозяйства становятся владельцами долей, но в действительности это правило такое: перед тем, как искать покупателя на долю со стороны, продавец обязан предложить эту сделку тем, кто является его долевыми сособственниками (ст. 252 ГК).

Список таких лиц можно узнать, заказав выписку из ЕГРП. На принятие решения, покупать или не покупать предлагаемую долю, им отводится тридцать дней.

И только получив их официальный отказ, можно привлекать других клиентов. В том числе и родственников.

В противном случае, если продавец попросту проигнорирует это право, или предложит выкуп по неправдоподобно высокой цене, заплатить которую сособственник не в состоянии, а затем продаст за более низкую – совладельцы запросто оспорят такую сделку через суд.

Можно, правда, этот момент законно «обогнуть». Например, продавец и покупатель, являющиеся братьями, хотели бы заключить сделку.

Одного устраивает во всех отношениях цена и сама квартира, другого – кандидат в покупатели. Брат, однако, не имеет доли в квартире. В этом случае продавец сперва дарит ему часть своей доли, переводя его в разряд первоочередных кандидатов (прежние сособственники уже таковыми являться не будут!).

Ну а затем все по правилам: уведомление, предложение выкупа, заключение сделки, регистрация прав в Росреестре. Безусловно это риск, но риск наименьший, по сравнению с полным дарением – когда долю дарят только для виду, на самом деле получая за нее некую сумму.

Дело даже не в том, что бдительные соседи и тут могут подпортить дело, обратившись в суд с требованием признать дарение ничтожным (а у них есть все шансы это сделать) – где гарантия, что получатель выплатит ту сумму, на которую договорились стороны? Дарение-то уже совершено и оно, если дарящий действовал по доброй воле и в здравом уме, не может быть отменено. Не пойдет же продавец сам на себя заявлять, что подарок на самом деле был вовсе не подарком, а средством для отвода глаз от получения денег.

Как будет происходить процесс покупки жилья?

Итак, понятно – о необходимости уведомить остальных дольщиков продавец осведомлен и он выполнил свое обязательство.

ВАЖНО: Однако, никто из них не захотел выкупать свою долю, о чем и был написан официальный отказ (для этого, если решении все единодушны, можно собраться в Регистрационной палате и подписать отказной документ).

Теперь можно искать кандидатов в покупатели на открытом рынке.

Для покупки или продажи понадобится пакет документов, состоящий из:

  • общегражданские удостоверения личности сторон;
  • договор купли-продажи;
  • отказы остальных владельцев долей (о том, что такое право преимущественной покупки доли в квартире и как составить отказ от приоритетного права выкупа, мы рассказывали );
  • документы, подтверждающие собственническое право на долю;
  • паспорт БТИ;
  • выписка из домовой книги;
  • акт приема-передачи;
  • выписка из ЕГРП;
  • чек госпошлины.

Каким будет способ оплаты – наличные деньги, через ячейку в банке или аккредитив – об этом принимают решение стороны до подписания документов. Он должен быть обязательно отражен в договоре сделки. Расчет осуществляется в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ (ст. 549-558). После вручения денег принимающей стороне следует подписать акт приема-передачи.

ВНИАМАНИЕ: Наличный способ самый распространенный и предполагает вручение денег покупателем продавцу напрямую. Все остальные операции производятся при посредстве нотариуса либо банковского депозитария. Иногда аренда ячейки или оформление аккредитива означает дополнительные затраты.

Зачастую стороны избирают передачу денег через банк – этот способ наиболее безопасный в плане вероятности ограбления. В этом случае на имя продавца открывается аккредитив или оформляется специальная пластиковая карта, либо счет. Любая денежная операция сопровождается чеками и квитанциями – их необходимо сохранить.

После заключения договора и передачи денег оговоренным способом – наличным или безналичным – нужно переходить к следующему этапу. А именно: оформление права собственности. Для этого необходимо будет с указанными документами обратиться в Регистрационную либо Кадастровую палату для оформления документов на нового собственника доли. Обычно это занимает до семи дней. Дату окончания процедуры следует смотреть в расписке, полученной на руки от представителя регпалаты.

После этого новый владелец доли сможет распоряжаться ею по своему усмотрению.

Составление договора и образец документа

Для составления официального документа о купле-продаже доли не стоит скупиться и рассчитывать на собственные знания, следует обязательно привлечь юриста. Дело в том, что если будет хотя бы малейшее нарушение, такую сделку не зарегистрируют.

А таковые будут практически гарантированно, если документ будет оформлять не профессионал – обыватель просто не может учесть всех мелочей, которые могут серьезно затруднить сделку или вообще сделать ее невозможной. Договор купли-продажи доли в квартире составляется в стандартной форме и содержит в себе :

  • дата и место составления;
  • информация о сторонах;
  • предмет договора – доля (ее технические характеристики, о какой квартире идет речь, по какому адресу, на каком этаже какого дома она расположена, информация о помещениях);
  • по какому праву продавец владеет долей;
  • кто еще числится в сособственниках;
  • кадастровая стоимость;
  • условия сделки;
  • форс-мажор;
  • дополнительные условия;
  • ответственность участников;
  • подписи.
  • Что же касается доверенности, то можно «бумажную» часть процедуры переложить на плечи доверенного лица и оформить это нотариально. Условие одно: нужно четко указать сроки действия такой доверенности и на что конкретно вы уполномочиваете своего протеже, что он будет иметь право делать от вашего имени.

    ВАЖНО: Не стоит оформлять генеральную доверенность – юристы настороженно относятся к такого рода сделкам. Кстати, если вы сами – покупатель и с вами беседует не сам хозяин, а его протеже, обязательно должен быть выход на реального продавца.

    Если связаться с ним не представляется возможным, лучше от такой сделки отказаться – такой прием часто используют при махинациях.

    Налогообложение

    Отдельно следует сказать о вопросе налогообложения. Да, безусловно, продажа недвижимости означает получение прибыли. Но тем не менее, налог не будет взиматься, если:

    • хозяин владел недвижимостью больше трех лет;
    • стоимость ее меньше 1 миллиона рублей;
    • хозяин продает долю за ту же цену, за какую покупал.

    Во всех остальных случаях налог придется платить и будет он составлять 13% от кадастровой стоимости жилплощади (если в документе о купле-продаже стоит именно она).

    Возможно ли использование мат.капитала?

    Нет. И сразу по двум причинам. Первая из них – согласно Федеральному закону №256-ФЗ, использование субсидии можно направить только на покупку квартиры, дома, либо части дома, но обязательно изолированной и имеющей отдельный вход. Доля же в квартире – это не помещение и не здание, это лишь часть собственнических прав на данную жилплощадь.

    Во-вторых, Пенсионный фонд не пропустит такую сделку даже в случае покупки целой квартиры – ведь она осуществляется между родственниками, а это в глазах закона означает попытку обналичивания государственных денег, что не допускается ни под каким видом.

    Как купить в ипотеку?

    К такому способу прибегают, если нет достаточного количества средств, чтобы выкупить долю сразу.

    СПРАВКА: Однако это встречается не так часто – как правило, в ипотеку берут не долю, а целую квартиру, хотя бы и однокомнатную, поскольку польза от такого кредита для гражданина практически нулевая.

    Какие проблемы могут возникнуть при получении ипотеки на покупку доли квартиры у родственника?

    Проблема может возникнуть одна – кредит попросту не дадут и лучше на это сразу настроиться. Банки крайне неохотно идут на выдачу кредита под покупку долей (да еще и с родственниками) именно из-за риска фальсификации. В этом их можно понять – довольно часто долю родственнику отдают просто так, а полученные средства тратят на совсем другие цели.

    И именно поэтому даже если удастся убедить кредитно-финансовую организацию, что намерения ваши чисты, лучше приготовиться к повышенной процентной ставке за такой кредит. Но тогда какой смысл брать долю?

    Гораздо выгоднее купить квартиру, даже однокомнатную, в которой вы станете полновластным хозяином и единственным жильцом – а в помещении, которым владеют несколько дольщиков, может быть прописано много людей и все они будут иметь право проживания.

    Что делать, если отказывают?

    Смотря в чем причина отказа. Одно дело, если нет какого-то одного документа или части их. Или какая-то из бумаг оформлена неправильно.

    ВНИМАНИЕ: Впрочем об этом уведомляют на стадии приема документации. Если причина в чем-то другом или банк просто решил, что давать кредит нецелесообразно – отказывают обычно без объяснения причин.

    В этом случае лучше всего либо отказаться от идеи ипотеки, либо попробовать обратиться к кредитному менеджеру, в обязанности которого как раз входит подбор банка, готового на такую сделку.

    Полезное видео

    Смотрите видео по теме:

    Если вы собираетесь выкупить долю в квартире, советуем посмотреть и другие важные материалы по этой теме:

    • Как происходит оформление предварительного ДКП?
    • Какие существуют риски для покупателя и продавца при оформлении такой сделки?

    Итак, для покупки долей в жилище родственниками нет ни препятствий, ни каких-то особых условий – если, конечно, продавец владеет им как минимум три года. Но в любом случае перед тем, как предлагать сделку родственнику, продавец обязан официально предложить выкуп доли сособственникам – в противном случае продажу признают незаконной.

    469 просмотров

    Потребность в оформлении ипотеки не на все жилье, а только лишь на его часть, может возникнуть по разным причинам. Чаще всего подобные кредиты пытаются взять владельцы комнаты в коммуналке или бывшие супруги при разводе. В каких случаях банк пойдет на такую сделку с клиентом и как оформить в собственность приобретенную в ипотеку долю, давайте разбираться.

    Законом покупка долей в ипотеку не запрещена. Но в реальной жизни с оформлением кредита могут возникнуть значительные проблемы. На возможность приобретения жилья или его доли в ипотеку влияют многие факторы. Если планируется выкуп доли у родственников, вы должны убедить банк, что данная операция не имеет мнимого характера. С нежеланием кредитными организациями одобряются заявки, если:

    • средства пойдут на приобретение квадратных метров в жилье, к которому человек ранее не имел никакого отношения;
    • планируется покупка доли в квартире, где у потенциального заемщика уже имеется одна доля, но после сделки, недвижимость останется в статусе долевой собственности.

    Дело в том, что, если кредитные обязательства заемщиком будут выполняться не в должном размере, залоговое имущество перейдет в собственность банка. А реализация долей осуществляется очень медленно. Такие объекты могут годами безуспешно продаваться, несмотря на то, что цена на принудительно реализуемое жилье обычно на 15-20% ниже рыночной.

    Намного охотнее банк даст вам ипотеку, если в качестве залога вы укажете не приобретаемые квадратные метры, а другую квартиру, если таковая имеется у вас в собственности.

    По сути приобретение в ипотеку доли ничем не отличается от покупки целой квартиры. Наличие или отсутствие родственных связей между сторонами никак не влияет на процедуру. Главное, чтобы и покупатели, и продавцы были дееспособными людьми и банк одобрил заявку на кредит.

    При продаже доли не следует забывать о праве преимущественного выкупа (ст. 252 ГК). Несоблюдение этого условия приведет к незаконности сделки и ее любой совладелец сможет оспорить в судебном порядке.

    Чтобы не забыть уведомить никого из соседей в МФЦ, закажите выписку из ЕГРН и посмотрите список собственников жилья. Если никто из соседей не захочет расширить свои жилищные условие, можно искать покупателя среди посторонних людей. На принятие решения дается месяц.

    Первое, что необходимо чтобы купить долю в квартире в ипотеку – получение банковского кредита. Легче всего получить одобрение, если в заявке вы укажете, что выкупив долю станете единоличным владельцем квартиры. О том, как объединить доли у одного собственника, мы уже рассказывали.

    Репутация самого заемщика тоже немаловажный фактор. Клиенты с плохой кредитной историей и с сомнительной работой имеют небольшие шансы на получение ипотеки.

    Перечень документов

    При первом визите в банк менеджеру необходимо предоставить следующие документы:

    • собственноручно заполненную анкету заемщика;
    • паспорт;
    • трудовую книжку или св-во ОГРНИП;
    • справку о доходах либо по форме 2-НДФЛ, либо по форме кредитной организации.

    Если вы планируете оформить ипотеку в банке, в котором у вас есть зарплатная карта, последние два документа не потребуются.

    Чтобы увеличить шанс на одобрение заявки, можете предоставить в залог уже имеющиеся доли в квартире, оставшуюся часть которой желаете приобрести в собственность. Для этого приложите к основному пакету:

    • выписку из ЕГРН на свое жилье;
    • документ, на основании которого ваша доля была приобретена в собственность (договор купли-продажи, дарственная, св-во о вступлении в наследство, договор о приватизации и прочее).

    Составление договора

    Если вы плохо разбираетесь в юриспруденции, лучше заказать составление договора купли-продажи у профессионалов. Так как при малейшем несоответствии текста документа с существующими требованиями, в регистрации сделки будет отказано.

    Договор должен быть составлен в трех экземплярах и содержать информацию о:

    1. Дате и месте его составления.
    2. ФИО и контактах покупателя.
    3. ФИО и контактах продавца.
    4. Предмете договора (адрес квартиры, ее технические характеристики и прочее).
    5. Документе подтверждающем право собственности продавца на долю.
    6. Других лицах, зарегистрированных по данному адресу.
    7. Кадастровой стоимости (указана в выписки из ЕГРН).
    8. Условиях сделки.
    9. Подписи сторон.

    Если документ будет составляться вами самостоятельно, обязательно скачайте его образец. Чтобы не запутаться и не упустить ни одного важного пункта.

    Несмотря на то, что продажа жилья является возмездной сделкой, продавец будет освобожден от уплаты подоходного налога, если:

    • реализованная доля находилась в его собственности 3 года и более;
    • ее цена не превышает одного миллиона рублей;
    • квадратные метры были проданы по той же цене, что и куплены.

    В остальных случаях бывшему владельцу доли придется заплатить 13% от полученной прибыли сверх установленных лимитов.

    Если банк отказывает в ипотеке, он не обязан уточнять по какой причине принял такое решение. Обратиться в суд и оспорить отказ кредитной организации у вас не получится. Поэтому либо, обратитесь за ипотекой в другой банк, либо откажитесь от этой идеи.

    Если кредитная история у вас отличная, доход постоянный и достаточный, вероятнее всего отказ поступил именно из-за типа приобретаемого жилья. В этом случае попробуйте взять не ипотечный, а потребительский займ, шансов на его одобрение намного больше, правда и процент по кредиту несколько увеличится.

    Сегодня практически все крупные банки дают ипотеку, правда условия ее предоставления несколько различаются.

    Сбербанк ​

    Возможность получить ипотеку от Сбербанка на долю в квартире есть у тех заемщиков, которые после сделки станут обладателями всего жилья или его части, когда оставшейся половиной владеет законный супруг/супруга. В качестве залога оформляется квартира целиком.

    Условия выдачи ипотечных займов:

    1. Размер от 300 000 до 15 000 000 рублей, но не более 80% от стоимости недвижимости.
    2. Ставка от 9% годовых.
    3. Срок – от полугода до 30 лет.
    4. Есть возможность привлечения созаемщиков, например, второго супруга.

    Как только регистрация ипотечного договора будет завершена, деньги переведутся на счет заемщика.

    Газпромбанк

    Оформить ипотеку получится также только на последнюю недостающую долю. Условия предоставление займа:

    1. Размер – до 45 000 000 рублей.
    2. Ставка – от 12% годовых.
    3. Срок – от полугода до 30 лет.
    4. Первоначальный взнос – от 15%.

    Оформление ипотеки в Газпромбанке всегда сопровождается обязательным страхованием объекта недвижимости от повреждений и потери. В некоторых случаях может потребоваться заключение договора титульного страхования.

    Не получится взять ипотеку даже есть после выкупа доли жилье полостью перейдет в вашу собственность, когда:

    • состояние дома где расположена квартира аварийное или требуется капитальный ремонт строения;
    • комната является частью коммунальной квартиры;
    • тип жилья: малосемейка;
    • внешние стены дома возведены из деревянных блоков;
    • тип жилья: «хрущевка» и распложено оно в Москве или МО.

    Русский ипотечный банк

    Один из редких банков, дающих ипотеку на комнаты, даже если после заключения сделки заемщик не становится единоличным владельцем квартиры.

    Условия выдачи займа:

    1. Размер – от 1 000 000 рублей.
    2. Первоначальный взнос – от 25% (можно использовать материнский капитал).
    3. Ставка – от 14,5% годовых.
    4. Срок – до 25 лет.

    При оформлении ипотеки в Русском ипотечном банке заключаются договора страхования:

    • жилья;
    • клиента;
    • титульного риска.

    Страхование залоговой недвижимости условие обязательное, от остальных двух договоров заемщик имеет возможность отказаться, но тогда процент по кредиту автоматически увеличится.

    Если после приобретения доли, квартира станет полностью принадлежать клиенту, базовая процентная ставка снизится на 0,5% и составит 14%.

    Банк «Зенит»

    Купить в ипотеку долю в квартире через банк «Зенит» получится на следующих условиях:

    1. Размер – от 800 000 до 14 000 000 рублей в Москве и МО, от 270 000 до 10 500 000 рублей – в остальных регионах.
    2. Ставка – от 15% годовых.
    3. Первоначальный взнос – от 20% (чем больше сумма, тем меньше процентная ставка по кредиту).
    4. Срок – до 25 лет.

    Если заемщик не будет страховать жизнь, здоровье и титульные риски, ставка по ипотеке автоматически увеличится на 3%.

    Транскапиталбанк

    Всем, кто желает приобрести комнату в Транскапиталбанке, ипотека будет предоставлена на следующих условиях:

    1. Размер – от 500 000 рублей.
    2. Первоначальный взнос – от 20%.
    3. Срок – до 25 лет.
    4. Возможность привлечения до 4 созаемщиков.

    Если заемщику 65 лет и более, обязательное условие – страхование жизни и здоровья, а также приобретаемого объекта недвижимости.

    После урегулирования финансовых вопросов и заключения договора купли-продажи, необходимо зарегистрировать приобретенное право собственности на долю в квартире.

    Процедура

    Сторонам следует собрать необходимые документы, приложить к ним заявления и сдать все в отделение Ростеестра по месту нахождения объекта недвижимости.

    После чего право собственности будет регистрироваться согласно установленному порядку:

    1. Сотрудник Росреестра примет пакет документов и даст заявителям соответствующую расписку;
    2. Регистратор проверит бумаги на подлнность;
    3. В случае выявления обстоятельств, препятствующих регистрации права собственности, в процедуре будет отказано, основания отказа вы узнаете при посещении Росреестра;
    4. Если с документами все в порядке в реестр внесутся необходимые изменения и на руки заявителям будут выданы выписки из ЕГРН с обновленными данными.

    Этот процесс займет не более 14 календарных дней с момента подачи заявки. Когда приходить за получением документов будет указано в расписке.

    Необходимые документы

    Чтобы зарегистрировать право собственности на долю в ипотечной квартире потребуются следующие документы:

    • паспорт покупателя;
    • паспорт продавца;
    • по одному заявлению от продавца и покупателя (составляются и подписываются в Росреесте в присутствии сотрудника регистратора);
    • квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины;
    • договор купли-продажи;
    • документ подтверждающий право собственности продавца на долю в квартире;
    • залоговый договор с банковским учреждением, который является основанием для регистрации обременения на жилье;
    • кадастровая документация;
    • выписка из домовой/поквартирной книги;

    Дополнительные документы:

    • если среди собственников отчуждаемого жилья присутствуют несовершеннолетние лица потребуется согласие на сделку опеки и попечительства;
    • если доля в квартире является совместно нажитым в браке имуществом потребуется письменное, заверенное нотариально согласие второго супруга.

    Пошаговый порядок действий

    Для того чтобы официально оформить права собственности на приобретенное в ипотеку жилье, необходимо действовать по следующему алгоритму:

    Этап Примечание
    Выясняем по какому адресу расположено нужно нам отделение Росреестра Информация есть на официальном интернет-портале ведомства
    Подготавливаем необходимые документы Чтобы не упустить ничего, желательно предварительно посетить отделение Росреестра и уточнить в консультанта подробный перечень бумаг. В зависимости от ситуаций, он может различаться. Учитывайте, что некоторые справки имеют ограниченный период действия
    Оплачиваем государственную пошлину Совершить платеж можно в отделении любого банка или в кассе Росреестра
    Берем талон электронной очереди, ждем когда на экране высветится наш номер и сдаем документы сотруднику Росреестра Приняв бумаги, сотрудник сообщит дату, когда можно будет прийти за результатом
    Если на телефон или указанную в заявлении электронную почту вам пришло уведомление о необходимости предоставления дополнительных документов, прийти и принести недостающие бумаги Пока этого не произойдет, регистрация права собственности осуществляться не будет, поэтому, чем быстрее проблему будет урегулирована, тем быстрее необходимые изменения внесутся в реестр
    Посещаем Росреестр в назначенный сотрудником при принятии документов день. При себе следует иметь паспорт и расписку. Поучаем выписку из ЕГРН и расписываемся о ее получении в специальном журнале. Все, с этого момента права собственности официально зарегистрированы. О чем свидетельствует имеющаяся у вас на руках выписка из ЕГРН.

    Новостройка

    Покупка в ипотеку долей в новостройках, еще не сданных в эксплуатацию, несколько отличается от приобретения остального жилья. Вместо договоров купли-продажи в этом случае заключаются договора об участии в долевом строительстве. В связи с чем оформление права собственности на такое жилье можно будет осуществить только после того, как строительство завершится.

    После чего участник долевого строительства сможет выбрать: самостоятельно заниматься документами или перепоручить это застройщику. Во втором случае вы избежите похода по инстанциям, но будьте готовы, что оформление может затянуться надолго. Так как дольщиков много, подача заявок осуществляется массово.

    Если вы захотите самостоятельно оформить право собственности на ипотечное жилье в новостройке в Росреестр потребуется предоставить следующие документы:

    • заверенная копия протокола о том, как распределены жилое пространство и коммерческая зона;
    • техпаспорт на дом из БТИ;
    • справка о том, что муниципалитетом разрешен ввод объекта в эксплуатацию;
    • Заверенная копия передаточного акта, выданного государственной архитектурно- строительной организацией;
    • кадастровая документация на дом;
    • документ о том, что строению присвоен почтовый адрес и индекс.

    Все эти бумаги вы можете получить у застройщика. К ним нужно будет приложить:

    • договор об участии в долевом строительстве;
    • кредитный договор;
    • паспорт,
    • квитанцию об оплате госпошлины.

    Расходы

    Помимо первоначального взноса, при приобретении доли в ипотеку и регистрации права собственности на нее в Росреестре придется заплатить:

    1. За страхование жилья, жизни и здоровья — от 0,5 до 2% от размера ссуды.
    2. Государственную пошлину в Росреестре в размере 2000 рублей.
    3. За услуги нотариуса по удостоверению согласия второго супруга и других документов – согласно прейскуранту нотариальной конторы, минимум 2000 рублей.

    Кроме того, большинство банков при выдаче ипотечных займов требуют предоставление профессионального оценочного расчета стоимости оставляемого в залог объекта недвижимости, который обойдется вам минимум в 2000 рублей.

    Если у вас возникли о том, как оформить ипотеку на часть в жилом помещении, то юристы нашего портала в любое время смогут бесплатно оказать вам консультационную помощь. Именно совет специалиста может сыграть решающую роль в выборе объекта недвижимости или банка.

    Автор статьи Юрист по гражданскому, семейному, жилищному, наследственному праву. Рейтинг автора Написано статей 302 Задать вопрос эксперту

    Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

    Согласно Гражданскому Кодексу человек может обладать объектом недвижимости не только в полной мере, но и его частью. Именно поэтому нередки ситуации, когда для приобретения недвижимости требуется оформление ипотеки на долю в квартире.

    Что нужно знать

    Можно ли взять долю квартиры в ипотеку?

    Как показывает практика, деятельность большинства кредитных организаций направлена на выдачу ипотечных кредитов для приобретения целых объектов имущества. Однако некоторые учреждения предоставляют жилищные займы на приобретение доли.

    Для принятия решения о выдаче ипотеки на покупку доли банки принимают во внимание отдельные особенности будущей сделки.

    Наиболее вероятным является одобрение в случае приобретения последней доли в квартире, вследствие чего заемщик после выкупа доли становится полноправным владельцем всего объекта. В такой ситуации банк может оформить в качестве залогового имущества всю квартиру и таким образом застраховать себя от риска невозврата заемных средств.

    При этом существует определенный ряд ситуаций, в которых наиболее вероятным является получение отказа:

    • приобретение доли у ближайшего родственника (банк заподозрит фиктивность сделки и попытку обналичить средства);
    • выкуп доли у бывшего супруга после развода (в данной ситуации значение имеет промежуток времени, прошедший после развода и наличие новых браков у каждой из сторон, так как банк должен быть уверен в том, что бывшие супруги действительно хотят урегулировать имущественные взаимоотношения, а не пытаются провести аферу).

    Кому не дадут

    Как показывает практика, получить одобрение по ипотеке на приобретение доли в квартире или дома практически невозможно, когда заемщик хочет приобрести жилье:

    • на которое он ранее не имел каких-либо прав;
    • где он уже владеет долей, но после совершения сделки объект не перейдет в его полное владение.

    Высокий процент отказов в таких ситуациях обусловлен низкой ликвидностью жилья: в случае неплатежеспособности заемщика банку будет сложно реализовать такое жилье и возместить собственные убытки.

    В таких случаях эксперты рекомендуют попробовать оформить потребительский кредит (при этом процентные ставки будут существенно выше) или предложить банку в качестве залогового имущества другой объект недвижимости, если таковой есть в собственности.

    Последняя доля

    Выкуп последней доли в квартире с помощью ипотеки является наиболее вероятным вариантом получения одобрения от банка. Обусловлено это тем, что чем меньше собственников у объекта, тем выше его ликвидность, и в случае наступления финансовых трудностей у заемщика, банк сможет с легкостью реализовать такое жилье и возместить собственные убытки.

    Ипотека на выкуп комнаты в коммунальной квартире

    Охотнее всего банки выдают жилищные займы на приобретение последней комнаты в коммунальной квартире, так как наличие только одного собственника существенно повышает ликвидность имущества.

    При этом приобретаемая комната должна соответствовать определенным требованиям банка и жилищным условиям, таким как:

    • надлежащее состояние и пригодность для проживания;
    • наличие удобств (канализации, санузла и других коммуникаций);
    • наличие электропроводки и отопления;
    • размер площади не менее 12 метров квадратных;
    • отсутствие деревянных соединений;
    • дата постройки дома позже 1970 года.

    Как выкупить долю квартиры в ипотеку: инструкция пошагово

    Алгоритм приобретения доли квартиры в ипотеку представляет собой последовательное выполнение следующих шагов:

    • подбор оптимального варианта;
    • проверка юридической чистоты недвижимости;
    • сбор документов;
    • оформление сделки.

    Специалисты настоятельно рекомендуют отказаться от рассмотрения варианта, если:

    • на приобретаемой площади был зарегистрирован человек: отбывающий наказание/объявленный без вести пропавшим или умершим;
    • приобретаемая жилплощадь находится в аварийном здании;
    • хотя бы один из совладельцев квартиры отказывается нотариально заверить отказ от приобретения данной доли.

    Внимание: Первоочередным правом на приобретение доли обладают собственники других долей в данной квартире.

    Для того чтобы убедиться в прозрачности будущей сделки, не будет лишним привлечь к процессу профессионального юриста. Грамотный специалист сможет не только проверить выписки из реестра и архива, но и чистоту прошлых сделок с данной долей, а также сможет убедиться в согласии супруга продавца на совершение сделки, что убережет потенциального заемщика от негативных последствий.

    До заключения соглашения заемщику предстоит собрать всех необходимые документы и провести определенные процедуры за собственный счет:

    • собрать справки и выписки для проведения сделки;
    • получить нотариально заверенное согласие совладельцев на продажу доли;
    • провести оценку жилья;
    • застраховать имущество.

    Для проведения оценочной экспертизы специалисту потребуется:

    • паспорт;
    • регистрационное свидетельство права собственности;
    • техническая документация:
      • домовая книга;
      • технический паспорт помещения.

    После того как все документы будут собраны, стороны заключают договор купли-продажи, регистрируют право собственности, а банк выдает кредит. Обязательным условием является заключение договора страхования.

    Внимание: Все расходы по оформлению сделки оплачиваются покупателем.

    Какие банки выдают: обзор предложений

    Рассмотрим предложения пяти самых популярных российских банков, выдающих ипотечные кредиты на покупку доли в квартире.

    «Сбербанк»:

    • выдается кредит только на приобретение последней долги в квартире;
    • под залог оформляется вся квартира;
    • сумма: от 300 тысяч до 15 миллионов рублей (но не более 80 процентов от стоимости объекта);
    • ставка: 12 процентов годовых;
    • срок кредитования: до 30 лет;
    • возможно привлечение созаемщиков.

    «Газпромбанк»:

    • выдается кредит только на приобретение последней долги в квартире;
    • сумма кредита: до 45 миллионов рублей;
    • ставка: от 12 процентов годовых;
    • срок кредитования: до 30 лет;
    • первоначальный взнос: не менее 15 процентов;
    • обязательно страхование от риска повреждений или утраты;
    • банк не одобряет кредиты в случае, если:
      • объект находится в аварийном состоянии;
      • объект подлежит капитальному ремонту;
      • комната находится в коммунальной квартире или малосемейке;
      • объект имеет деревянные внешние стены.

    «Русский ипотечный банк»:

    • возможно приобретение доли, когда после заключения сделки объект не переходит в полную собственность заемщика;
    • сумма кредита: не менее 1 миллиона рублей;
    • первоначальный взнос: от 25 процентов;
    • допускается использование материнского капитала со снижением суммы первоначального взноса;
    • ставка: от 14,5 процентов годовых (при приобретении последней доли – от 14 процентов);
    • срок кредитования: до 25 лет;
    • обязательно заключение договора страхования объекта, жизни и здоровья заемщика и титульного риска (от последних двух можно отказаться, но банк повысит ставку).

    «Зенит»:

    • сумма кредита: от 800 тысяч рублей до 14 миллионов рублей для столицы и от 270 тысяч рублей до 10,5 миллионов рублей для регионов;
    • ставка: от 15 процентов годовых;
    • первоначальный взнос: от 20 процентов;
    • срок кредитования: до 25 лет;
    • при отказе заемщика от страховки процентная ставка повышается на 3 пункта.

    «Транскапиталбанк»:

    • сумма кредита: от 500 тысяч рублей;
    • первоначальный взнос: от 20 процентов;
    • срок кредитования: до 25 лет;
    • допускается привлечение созаемщиков;
    • обязательно страхование недвижимости;
    • для заемщиков старше 65 лет обязательно страхование жизни и здоровья.

    Таким образом, несмотря на определенные нюансы приобретения доли в квартире или доме, получить ипотечный кредит для покупки комнаты возможно. Главное в этом вопросе – ответственно подойти к ситуации и в случае необходимости довериться специалистам.

    Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам кредитов, долгов и банкротства, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

    Москва и область: +7 (499) 110-71-84

    Санкт-Петербург и область: +7 (812) 407-15-68

    Также вы можете задать вопрос онлайн-консультанту:

    Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам кредитов, долгов и банкротства, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

    Москва и область: +7 (499) 110-71-84

    Санкт-Петербург и область: +7 (812) 407-15-68

    Виды долевой собственности

    Прежде чем приступить к рассмотрению вопроса о долевом ипотечном кредитовании, необходимо разобраться в видах частичной собственности. Суть данного вопроса заключается в том, что финансовые организации не смогут предоставить финансовые средства на покупку жилья, если оно не соответствует определенным требованиям.

    Согласно текущего законодательства существует два вида долевого имущества:

    1. На правах общей собственности. В таком случае все владельцы жилья имеют равные полномочия на использование своих долей, а их размеры определяются не конкретной частью, а квадратными метрами, которые им принадлежат.
    2. Доля, как частная собственность. Ярким примером такого долевого имущества является коммунальная квартира, где каждое физическое лицо имеет отдельную комнату, а полноценно пользоваться ей может только он, и никто другой. То есть, человек является фактическим владельцем того или иного участка.

    Важно! Каждая единица частной собственности, будь то доля или все жилое помещение в целом, проходит регистрацию в Росреестре. В иных случаях, долевое владение считается общим.

    Исходя из описанных видов долевого имущества, процедура покупки доли усложняется наличием нескольких владельцев жилья, которые могут быть не согласны с тем, что частью их жилья может стать совершенно посторонний человек, не говоря уже о законных ограничениях, благодаря которым оформление ипотеки может быть невозможна.

    Особенности оформления долевой ипотеки

    Мы уже разобрались с видами частичного владения имуществом, но долевая ипотека может быть оформлена только в определенных случаях. Работающие на территории нашей страны банки предлагают своим клиентам различные программы кредитования, но ни одна из них не является готовым решением для заемщика, так как каждый случай рассматривается отдельно.

    Существует три самых распространенных ситуации, при которых люди обращаются в банк для оформления доли в ипотеку:

    1. Заемщик уже является владельцем нескольких долей, и ему не хватает всего одной части для полноценного владения имуществом.
    2. Заемщик является владельцем всего одной из долей, но хочет расширить свое жилое пространство за счет приобретения еще одной.
    3. Клиент банка хочет приобрести долю в квартире, не являясь при этом владельцем других частей.

    Процедура оформления ипотеки подразумевает наличие залогового имущества, которым по факту является приобретаемое жилье. При этом, в распоряжение финансовой организации будет отдаваться не доля, а целая квартира, поэтому наиболее вероятным одобрение финансовой ипотечной помощи будет в первом случае, когда заемщику не хватает всего одной доли для полноценного приобретения жилья.

    Вторая ситуация немного сложней, но если каждый из владельцев даст свое письменное согласие с условием залога, шансы оформления ипотеки возрастают. К недостаткам можно отнести высокие процентные ставки, так как стоимость полноценного жилья на рынке гораздо выше, да и продать его намного легче, чем всего лишь часть.

    В третьем случае вам скорей всего откажут, но если вы состоите в хороших отношениях с владельцами жилья, можно обойти ограничения путем разделения долей. Придется потратить немного денег на процедуру оформления документов, а потом уже направляться в банк с подтверждением выкупленной доли. Но даже в этом случае шансы довольно малы, поэтому рисковать не стоит.

    Важно! В законодательстве существуют ограничения относительно минимального количества квадратных метров, которые необходимы для проживания одного человека. При этом, в качестве долевого владения не могут выступать часть жилья общего назначения (кухня, туалет, коридор, кладовые и другие нежилые зоны), поэтому при разделении на части их квадратура не учитывается.

    Условия банков ТОП-5

    Ситуация на рынке относительно долевой ипотеки обстоит достаточно печально, так как банкам невыгодно работать с неполноценным имуществом, пусть даже под залог оставляется вся квартира. Оформление ипотеки на часть квартиры возможно всего в нескольких финансовых учреждениях:

    1. Сбербанк предлагает возможность приобретения жилой недвижимости на общих условиях ипотечного кредитования. Минимальная сумма составляет 300 тыс. рублей, а сроки погашения до 30 лет. При этом, Сбербанк может похвастаться малыми размерами минимальной годовой ставки, которая составляет всего 11%. Рассчитывать на минимум не стоит, но именно это является показателем стабильности. Также Сберабанк кредитует пенсионеров и учитывает доп. Доход без документов.
    2. В Газпромбанке также имеется ипотека на выкуп доли в квартире, но данная программа распространяется только на выкуп последней доли в квартире или комнаты. Ставка от 11%. ПВ от 15%. Если есть материнский капитал, то ПВ 5%. Действуют скидки для сотрудников предприятий газовой промышленности, крупных партнеров банка, зарплатников и бюджетников. Срок до 30 лет. Сумма от 500 тыс. руб. до 45 млн.
    3. Тинькофф Банк. Преимуществом данной организации является возможность оформления ипотеки на отдельную долю, что можно назвать эксклюзивом на отечественном рынке. Процентная ставка составляет 13,35% (минимум), а минимальный взнос — 25% от жилья. Ипотеку будет выдавать не сам банк, а банки партнеры. Есть некоторые сложности со сбором, передачей документов. Тинькофф Банк выступает в роли ипотечного брокера.
    4. Финансовая Корпорация Открытие. Крупнейший частный банк предоставляет возможность приобретения в ипотеку долей квартиры (последней), на условиях 12%-ой годовой ставки и 20% первоначального взноса (если будет справка 2НДФЛ иначе только 30%). Банк достаточно придирчивый к клиентам.
    5. Дельтакредит один из самых гибких ипотечных банков. Он позволяет купить не только последнюю, но и просто долю в квартире. Ставка достаточно привлекательная от 10,75%, но они просят оплатить комиссию до 4% от суммы кредита, чтобы она была минимальной. Также на ставку влияет первый взнос. Он может составлять от 15%, но максимальная скидка будет если есть 50%. Срок ипотеки до 25 лет.

    Процедура оформления ипотеки на долю

    Прежде всего, нужно получить решение банка. Для этого необходимо предоставить стандартный пакет документов на заемщика и созаемщиков/поручителей (если требуются):

    1. Паспорта
    2. СНИЛСы
    3. Свидетельства о браке и рождении детей (если применимо)
    4. Справка о доходах
    5. Копия трудовой

    Банк рассматривает заявку от 2 до 5 рабочих дней. Когда решение получено, нужно собирать определенный пакет документов по доле в квартире.

    Оформление ипотеки на долю в квартире для каждого из случаев, которые описывались в первой части статьи, имеет свои особенности, но сама процедура выглядит примерно так:

    1. Заемщик собирает пакет документов, необходимый для предоставления ипотечных средств (паспорт продавца, выписку из Росреестра о регистрации приобретаемого жилья).
    2. Совладельцы письменно отказываются от первоочередного права покупки доли (если часть квартиры последняя — согласие не требуется).
    3. Банк собирает сведения о том, что совладельцы не являются родственниками заемщика, а последний предоставляет документы о том, что жилье соответствует всем нормам.
    4. Продавец предоставляет в финансовую организацию свидетельство на право собственности и договор на получение, выписку из домовой книги, подтверждение факта оповещения других совладельцев, если таковые имеются, а также разрешение супруга (если таковой имеется).
    5. Далее, финансовая организация рассматривает возможность предоставления ипотечных средств, и если все условия соблюдены, производится оформление договора с заемщиком.

    Описать последовательность процедуры достаточно сложно, так как подача различных документов производится на разных этапах. К тому же, некоторые совладельцы могут находиться за пределами страны.

    Альтернативные варианты покупки

    Если же банк отказал в оформлении ипотеки на долю, можно сделать несколько хитрых шагов, оформив потребительский кредит. В таком случае процентная ставка будет гораздо выше, а процедура продажи производится по договору дарения. Такой подход достаточно часто практикуется, так как предоставлять свое жилье в качестве залогового имущества, чтобы кто-то мог купить всего лишь его часть, никто не хочет.

    Также можно рассмотреть аналогичный вариант, но оформляется ипотека под залог имеющейся недвижимости.

    Современная банковская система предусматривает возможность приобретения жилья на условиях ипотеки. Такие долгосрочные кредиты отличаются низкими процентными ставками и довольно лояльными условиями. Но финансовые организации неохотно работают с неполным имуществом, а именно — долями, так как здесь существует множество нюансов, которые необходимо соблюдать.

    Практически со стопроцентной вероятностью банки предоставят ипотечные средства, если вы хотите выкупить последнюю долю, но если вы только хотите обзавестись собственным уголком, скорей всего придется оформлять потребительский кредит или же взять деньги в долг.

    Конечно, при покупке можно схитрить, подписав договор дарения отдельной части, но данная процедура также связана с некоторыми сложностями. Официально продать долю постороннему человеку также не получится, так как совладельцы имеют первоочередное право выкупа, и если продавец состоит с ними в отрицательных отношениях, добиться письменного отказа будет практически невозможно.

    Если у вас есть сложности с оформление доли в квартире и вам требуется грамотная юридическая помощь, то просто задайте вопрос нашему бесплатному онлайн-юристу в специальной форме в углу экрана.

    Как всегда ждем ваших вопросов ниже. Если статья вам помогла, просьба оценить её и нажать кнопку любимой соц сети. И, обязательно, подпишитесь на обновление проекта.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *