Ипотека по переуступке

Ипотека по переуступке

Кратко об основах

Если после прочтения статьи «О переуступках» (ссылка) вы убедились, что покупка квартиры по уступке прав требования – законная, несложная и выгодная сделка, то, возможно, у вас могло появиться желание приобрести подобную недвижимость.

Но не всегда наши желания сходятся с возможностями. Однако материальные проблемы, в данном случае, решаемы. При отсутствии необходимой суммы на руках, вы всегда можете приобрести квартиру в новостройке по договору цессии в ипотеку. Так как многие банки с радостью предоставят вам эту возможность. И число таких банков, кредитующих приобретение жилья по переуступке права требования, растёт.

В список федеральных банков, которые без проблем кредитуют подобные формы сделок, уже входят: «Сбербанк», «ВТБ24», «Банк Москвы», «Промсвязьбанк», «DeltaCredit» и другие, входящие в топы надежнейших банков России. На данный момент подключаются и более мелкие.

Законность

В соответствии со статьёй № 382 Гражданского Кодекса РФ и статьёй №11 214-Федерального Закона, дольщики обладают правом уступить свои права требования на недвижимое имущество другому лицу, начиная с момента регистрации ДДУ до фактической приёмки квартиры. При этом у каждой из сторон есть свои права и обязанности, которые они обязаны выполнить перед сделкой.

Условия проведения уступки

Выплата цены договора

Уступка разрешается к проведению исключительно после выплаты дольщиком всей цены договора. Что подтверждается Актом сверки, полученным от застройщика.

Ниже мы затронем два основных вопроса:

1) Покупка «чистой», без обременения ипотекой квартиры. Но при этом используя ипотеку при покупке.

2) И покупка квартиры, которая находится в залоге у банка.

В обоих этих случаях условие о выплате всей цены договора выполнено. А именно: в первом случае квартира как раз таки является «чистой». Нынешний дольщик, который хочет переуступить вам свои права на квартиру, в своё время приобрел её за собственные средства. Это перед сделкой он должен обязательно доказать вам документами:

  • подтверждением платежа (например, открытием аккредитива или приходно-кассовым ордером с печатью застройщика, если он вносил свои деньги в кассу);
  • актом сверки, полученным от застройщика.

Во втором же случае, первый дольщик приобретал квартиру с применением ипотеки, то есть деньги на покупку кредита он взял у банка. А банк, в свою очередь, перевел эти деньги застройщику. Наш продавец ничего не должен строительной компании — он должен банку. Поэтому условие о полной выплате суммы ДДУ безапелляционно выполнено. Это также будет подтверждено актом сверки с застройщиком и платежным документом из банка, скорее всего, опять же, аккредитивом.

Единственно допустимый случай, когда ДДУ не будет полностью оплаченным, — продавец купил свою квартиру, взяв деньги взаймы у застройщика, то есть в рассрочку. В этом случае переуступка также возможна, но её надо будет обязательно согласовывать с рассрочкой.

Согласие застройщика

Для проведения покупки квартиры по переуступке в ипотеку покупателю потребуется официально оформленное согласие от застройщика, если это необходимо по договору.

Напомним, что ни гражданский кодекс, ни 214 федеральный закон такого согласия не предусматривает. Однако застройщики обычно стремятся вписать данное условие в договор. Были случаи, когда суд признавал сделку недействительной из-за несоблюдения данного условия договора.

Согласование с банком

Также при переуступке прав по ипотеке обязательно потребуется согласование с банком-заёмщиком, если квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита.

Выбор банка

Допустим, вы уже выбрали желаемый объект покупки и остановились на стадии выбора банка для оформления ипотеки. Обратить внимание следует на тех, кто аккредитован на объекте. Узнать список банков, которые представлены в доме, можно на сайте строительной компании.

Помните, что постоянных партнёров-банков у девелопера может быть много, но необязательно, что все они будут представлены на объекте.

При обращении в подобный банк, оформление будет идти по их регламентам и правилам. Если у вас хорошая кредитная история и все необходимые справки в порядке, то всё пройдет хорошо. Сложнее, если вы хотите кредитоваться в банке, которого нет на объекте.

Допустим, вы сами являетесь сотрудником такого банка. У вас особые «корпоративные условия» или просто этот банк выдаёт самую низкую процентную ставку. В случае, когда банк на объекте не представлен, потребуется собрать в разы больше справок. И возможно, вы в процессе неоднократно пожалеете о том, что ввязались в этот процесс. Потому что, по факту, вы сами будете проводить аккредитацию объекта в банке. И для этого вам потребуется собрать массу учредительных документов Застройщика:

  • Свидетельство о государственной регистрации Застройщика и о постановке его на налоговый учет;
  • Правоустанавливающие документы на землю, на которой строится объект недвижимости (зарегистрированный договор аренды земельного участка, свидетельство о праве собственности, Кадастровый план земельного участка и т.п.);
  • Разрешение на строительство;
  • Проектная декларация;
  • Справка о степени готовности объекта;
  • Календарный график строительства объекта.

Документы для оформления ипотеки

Вернемся к более простому и самому распространенному случаю: вы приобретаете квартиру в ипотеку по переуступке от физического лица в банке, который является партнером застройщика и кредитует объект.

Процесс оформления сделки в данном случае крайне прост и требует минимального перечня документов, требуемых от покупателя для предоставления в банк.

Каждый банк устанавливает свои требования к документам, чтобы рассмотреть ваше заявление. И этот список может очень разниться. Но некоторые пункты совпадают у всех банков.

Например, многие банки выдают ипотеку по двум документам: по паспорту и по еще одному документу, удостоверяющему личность. Например, по водительским правам.

Важно понимать, что банк, выдавая вам кредит на подобных условиях, рискует. Потому что не проверяет ваше трудоустройство и доходы, а рисковать банки не любят. Единственное, что заставляет их поступиться своими убеждениями, — выгода. Поэтому обязательный первоначальный взнос по ипотеке у вас должен быть до 50% в зависимости от банка. А также по такой схеме вам гарантирован повышенный процент на 0.5 пунктов или более.

Более распространенный перечень документов для того, чтобы получить ипотеку с минимальным первоначальным взносом и чтобы обеспечить себе минимальный процент, будет примерно следующим (в зависимости от банка):

  1. Заявление-Анкета.
  2. Паспорт РФ.
  3. Заверенная копия трудовой книжки.
  4. Трудовой договор.
  5. Документы, подтверждающие доход за 6 месяцев: по форме 2-НДФЛ, по форме банка, справка о доходах в свободной форме, выписка по зарплатной карте.

Также, если банк не удовлетворят и эти основные документы, могут потребоваться дополнительные. Их список гораздо шире и узнавать его вам лучше в самом банке.

После сбора и представления банку всех необходимых документов, можно спокойно отправиться домой и ожидать одобрения. Как правило, это занимает от трех до пяти дней.

Документы для оформления сделки

Пока мы ждём одобрения, можно приступить к сбору необходимых документов для сделки. Потому что список, озвученный выше, — это только документы, необходимые вам для получения ипотеки в банке. Во втором пакете документов банк будет проверять то, на что он выделяет деньги. То есть он будет изучать все документы по сделке, которую он кредитует.

Это дополнительный аргумент в пользу безопасности сделок по покупке/продаже квартир по переуступке. Эти сделки кредитуют банки, а они не ввязываются в рискованные и непроверенные схемы.

Необходимый для банка список документов не сильно отличается от документов, которые необходимо предоставить в Росреестр для сделки. Этот список мы публиковали в нашей статье по переуступкам (ссылка).

Итак, в банк вам нужно отнести:

  • паспорт продавца;
  • копия ДДУ;
  • копия Акта сверки с застройщиком;
  • разрешение на проведение уступки, если того требует ваш договор;
  • оригиналы документов, подтверждающих оплату застройщику. Например, платёжное поручение или открытие аккредитива;
  • составленный договор цессии.

Если вы неуверены, что сможете правильно составить договор переуступки, то лучше обратитесь к нотариусу, в профильное агентство или, в конце концов, к застройщику. Порой составить правильный договор очень сложно.

В некоторых случаях банки настаивают на собственной форме договора «по форме банка». В этом нет ничего страшного. Как правило, это хорошо и юридически грамотно составленный договор.

Но если вы составляете договор самостоятельно, будьте готовы к бесчисленному количеству правок и длительному согласованию этих самых правок с юридическими службами банка. Поэтому рекомендуем начать процедуру согласования договора с банком как можно раньше. Тут стоит отметить, что некоторые банки, например, «Банк Санкт-Петербург», выдают кредит только в случае трёхстороннего договора. И если вы хотели избежать дополнительных расходов у застройщика, то тут не получится. Придётся пойти к застройщику и заплатить ему сумму, которую он запросит за уступку.

В сделках по переуступке прав требования важно учитывать, что продавец продаёт свою квартиру по более высокой цене, чем покупал. Поэтому, в целях избежать уплаты налога, разница между изначальной и продажной стоимостью недвижимости в договоре уступки не прописывается. При оформлении ипотеки этот момент очень важен, потому что банк будет учитывать ту стоимость квартиры, которая значится в договоре. То есть покупателю необходимо иметь наличные средства на покрытие этой разницы и внесение первоначального взноса.

Проведение сделки

После того как банк одобрил займ, проверил все документы и внёс все последние правки в договор, он даёт вам своё согласие и назначается день сделки.

В день сделки подписывается сама цессия. Уже в банке подписывается кредитный договор и происходят взаиморасчеты. Тут все опять упирается в банк. Можно воспользоваться местной ячейкой для закладывания в неё разницы между первоначальной ценой и продажной, а также всей остальной суммы по договору, если банк выдаёт займ наличными.

Если же банк переводит деньги на счёт продавца через аккредитив, то для закладывания разницы можно воспользоваться и сторонней банковской ячейкой.

Помните, что все ячейки и аккредитивы открываются строго после предоставления оригинала зарегистрированного договора цессии с пометкой об обременении.

Не забудьте добавить в список необходимых документов для подачи на регистрацию (который опубликован в статье о покупке переуступки ) ваш кредитный договор. Иначе, в лучшем случае, Росреестр приостановит регистрацию сделки до того момента, пока вы не донесёте недостающий кредитный договор. И вы потеряете от трёх до пяти дней. В худшем случае Росреестр не обратит внимания на то, что в договоре у вас во взаиморасчётах прописана ипотека и зарегистрирует ваш договор без обременения. А без этого штампа раскрыть ячейку или аккредитив невозможно. И вам придётся вновь подавать вашу цессию, но уже на регистрацию обременения. В этом случае вы потеряете от двух недель до месяца, в зависимости от региона проживания.

Уведомите застройщика о том, что произошла переуступка, если вы не брали его разрешение. Хоть это разрешение вам и не нужно, но Гражданский кодекс обязывает покупателя незамедлительно после совершения сделки уведомить об этом застройщика. Например, можно передать ему копию зарегистрированной уступки.

Подытожим все этапы сделки:

  1. Поиск и выбор объекта.
  2. Изучение документов продавца.
  3. Выбор банка и подача документов на одобрение займа.
  4. Получение одобрения.
  5. Сбор необходимой документации для сделки и для банка.
  6. Составление цессии.
  7. Процесс согласования и одобрения сделки с банком.
  8. Сделка. Подписание договора цессии, кредитного договора и взаиморасчеты.
  9. Подача на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
  10. Получение зарегистрированного договора и раскрытие ячеек.
  11. Уведомление застройщика о совершении сделки.

Переуступка квартиры в ипотеке

Более сложный вопрос, который многих ставит в тупик, — это продажа квартиры, которая УЖЕ в ипотеке. Как быть? Тут все немного сложнее, но все решаемо.

Банки, как и застройщики, не сильно любят переуступки. Застройщики – потому что продавцы уступок являются их прямыми конкурентами. А банки, в свою очередь, заинтересованы в постоянном притоке денег и не особо заинтересованы в досрочном погашении ипотеки, так как это лишает их части прибыли.

Сейчас на рынке недвижимости можно отчасти увидеть последствия бума продаж 2014-го года. Тогда из-за нестабильности экономики и резкого падения рубля, люди стремились сохранить свои сбережения, скупая в ажиотаже недвижимость. И по итогу на сегодняшний день мы имеем достаточно большое количество продающихся на рынке квартир. Потому что покупатель не справляется с платежами по ипотеке и ему необходимо от квартиры избавиться. В большинстве случаев переоформление ипотечной квартиры по переуступке – это невыгодная для продавца сделка. Чтобы найти покупателя, владельцу придётся предложить на свою квартиру существенный дисконт, что, в свою очередь, очень выгодно для покупателя.

Узнав, что квартира, которую вы хотите купить, находится в залоге у банка, можно смело просить большую скидку, чтобы сделать квартиру более привлекательной относительно других и «чистых».

1) Первое, что нужно сделать покупателю, после того как они с продавцом договорились о цене, — это узнать сумму задолженности перед банком.

2) Следующим шагом нужно озвученную задолженность погасить. Это и есть самый рискованный элемент подобных сделок.

Как обезопасить покупателя от риска закрыть за продавца ипотеку и в итоге не выйти на сделку и потерять свои средства. Есть два выхода.

Помощь нотариуса

У нотариусов есть следующая форма договора: «Предварительный договор с обеспечением платежа». Это документально заверенная обязанность сторон заключить основной договор в срок и на условиях, указанных в предварительном договоре. После заключения подобного договора, покупатель обязуется выйти на сделку после погашения ипотеки. Но эта сделка также рискованная для покупателя. И не каждый согласится, даже пусть на основании договора, гасить ипотеку за продавца. Если случится так, что продавец передумает продавать квартиру после закрытия ипотеки, то покупатель будет обременён судами, чтобы вернуть свои деньги обратно. Он, конечно же, их выиграет, и продавец вернет ему задаток в двойном размере, но это, согласитесь, очень хлопотно, а возврат средств может затянуться на долгие годы.

Помощь банка

Есть банки, которые сами страхуют подобного рода сделки, уберегая покупателя от рисков потерять деньги. Но такая услуга, как правило, платная и дорогая.

После того, как покупатель погасил ипотеку продавца, банком подаются документы на снятие обременения в Росреестр. Эта процедура занимает длительный срок и может доходить до двух недель.

После того, как обременение снято, мы можем просто оформить уже самую обычную уступку права требования и подать её на регистрацию. Подробное описание процедуры переуступки читайте в статье «Покупка квартиры по переуступке».

Также есть более безопасный для покупателя и продавца вариант:

  • покупатель берёт ипотеку в том же банке, что и заложена квартира;
  • сам банк гасит этими средствами ипотеку продавца;
  • покупатель сразу же гасит свою собственную ипотеку из своих собственных средств.

По факту оформляется перевод долга на другого заёмщика. А другой заёмщик уже в состоянии погасить свою ипотеку самостоятельно. Или нет, если покупатель тоже хотел купить квартиру при помощи ипотеки. Это самый безопасный способ, пусть практикуемый далеко не в каждом банке.

Понятие переуступки права требования на квартиру в строящемся доме

Переуступка может совершаться физическим или юридическим лицом в пользу другого гражданина или компании. Право на нее гарантировано законом – человек, заключивший с застройщиком договор о покупке жилья на стадии строительства, имеет право продать еще не построенное жилье посредством переуступки права требования. Проще говоря, происходит смена покупателя: после сдачи новостройки оформление произойдет на нового собственника, а не того, кто изначально финансировал строительство.

Еще один документ, о котором следует знать сторонам, так как на его основании переходит право собственности, называется договором цессии. Стороны, принимающие участие в сделке называются:

  • цедент – продавец,
  • цессионарий – покупатель.

Кроме вышеуказанных лиц в процессе принимает участие застройщик и банк (в случае покупки в ипотеку).

Существует две разновидности переуступки прав на имущество:

  1. Через договор ДДУ – сторона договора передает покупателю свои права по нему. Пока дом не будет сдан в эксплуатацию, подобные сделки можно заключать бесконечное количество раз.
  2. Посредством предварительного договора купли-продажи – по этому документу стороны берут на себя обязательство в будущем (после сдачи дома в эксплуатацию) заключить договор купли-продажи на заранее оговоренных условиях. Но банки такую форму сделок не кредитуют, полагая их слишком рискованными.

Переуступка права требования по договору долевого участия возможна только в случае полного исполнения обязательств по оплате перед застройщиком.

Возможные сложности и на что обратить внимание

Приобрести права на квартиру по переуступке в ипотеку, хоть это и не стандартная процедура, не сложно. Главное собрать все необходимые документы и быть уверенным в репутации застройщика. Ведь пока дом не сдан в эксплуатацию, существуют риски замораживания строительства, в результате чего покупатель может потерять свои средства.

Также есть ряд других сложностей:

  1. Банки неохотно дают ипотеку на покупку квартир по договору переуступки. Если стороной сделки является застройщик, причем из числа аккредитованных в банке, вероятность одобрения намного выше, чем если квартира приобретается у частного лица. Исключением может являться покупка через партнерские с банком агентства недвижимости.
  2. Налоги – в соответствии с действующим налоговым законодательством продавец обязан оплатить 13% подоходного налога с разницы цены на недвижимость, указанной в ДДУ и договоре цессии. Например, первый владелец приобрел права на жилье за 1 млн. рублей, но так как дом за некоторое время уже почти готов к сдаче в эксплуатацию, стоимость квартиры выросла на 700 тысяч рублей, до 1,7 млн. рублей. И именно по такой цене она будет продаваться. В таком случае 700 тысяч рублей облагается подоходным налогом 13%. Продавец обычно не желает переплачивать и просит записать в договоре сумму меньшую, чем получает фактически. Но при ипотеке такая схема невозможна – ни один банк на это не пойдет.
  3. Приобретение квартиры по переуступке у частного лица не подходит под программы господдержки ипотечных заемщиков.

Покупатель имеет полное право получить имущественный вычет после подписания акта приема-передачи жилья.

Гражданину необходимо после получения последнего документа обратиться в налоговую с заявлением о предоставлении имущественного вычета по доходам в тот налоговый период, когда был подписан передаточный акт. С собой нужно принести договор, по которому был осуществлен переход права собственности.

Основные риски, который несет покупатель квартиры:

  1. Объект не будет вовремя передан в эксплуатацию.
  2. Продажа прав требования без согласия застройщика может привести к признанию договора цессии недействительным. Закон не устанавливает обязанности согласовывать переуступку с застройщиком, но большинство компаний включает такой пункт в ДДУ.

Выгода же от покупки квартиры подобным образом заключается в возможности приобрести жилье дешевле, пока оно находится на стадии строительства. На этапе котлована и подготовки фундамента цена на жилье минимальная, но в тоже время покупатель берет на себя и самые высокие риски. В настоящее время такой тип сделок не пользуется особой популярностью по простым причинам:

  • сложно найти банк, который готов предоставить кредит на переуступку от частного лица;
  • кризис в строительной отрасли и обилие предложения квартир в новостройках позволяют покупателю найти квартиру с более простым оформлением.

Если говорить об ипотеке на квартиру по переуступке, которая сама покупалась в кредит – то такой вариант практически невозможен. Стандартные ипотечные программы этого не предусматривают, решение можно найти лишь при индивидуальном рассмотрении банком конкретного обращения заемщика.

Как правило, переуступка ипотеки на квартиру является трёхсторонней сделкой между кредитором, старым заёмщиком и новым заёмщиком. Реже встречается уступка долга от банка другому кредитору. Наконец, кредитором не всегда выступает банк. Когда и кому может понадобиться эта юридическая процедура? К ней прибегают и обеспеченные, и терпящие проблемы заёмщики. По договору переуступки новый собственник квартиры принимает на себя обязательство по выплате остатка долга банку и получает квартиру в собственность.

Договор один – стороны разные

Приобретая ипотечное жильё, которое было куплено продавцом с помощью банка, продавцы должны попросить у банка согласия на переуступку прав по ипотеке (а равно и обязанностей) им, покупателям, как новым должникам. Приобрести квартиру по переуступке в ипотеку, в принципе, не сложнее, чем взять ипотеку «с нуля», поскольку начальные процедуры ипотечного кредитования были пройдены ещё продавцом. Так, покупка квартиры по переуступке прав может привлекать покупателя «юридической чистотой» квартиры.

Покупатель предпочитает ипотеку по переуступке потому, что срок выплаты может быть относительно недолгим, если сравнивать с обычными 10–20-летними ипотечными договорами.

Согласие банка на переуступку ипотеки влечёт для нового заёмщика принятия всех условий кредитного договора, подписанного с предыдущим заёмщиком.

Новый собственник должен, среди прочего, страховать квартиру так же, как это делал предыдущий хозяин. Если в договоре ипотеки было предусмотрено право внесудебного обращения взыскания на залог, новому заёмщику также приходится принимать это правило. Ещё одно условие, связанное с аннуитетным характером платежей, это фиксированная сумму процентов, которую нельзя пересчитать и уменьшить, если это не предусмотрено договором (как правило, не предусмотрено). Покупая квартиру, уже находящуюся в ипотеке, новый хозяин должен понимать, что он принимает на себя не только остаток долга перед банком, но и тот период, в течение которого долг должен платиться.

Права собственности на квартиру переходят с момента регистрации такого перехода в Росреестре. До окончания регистрации стороны могут обратиться с заявлением об отмене сделки. В этом случае договор о переуступке ипотеки не вступит в силу, поскольку предмет ипотеки не сменил собственника.

При проверке нового заёмщика аналитик кредитного отдела оценивает, можно ли считать его достаточно надёжным клиентом по сравнению с продавцом квартиры. Если продавец отдаёт квартиру по переуступке ипотеки из-за личных финансовых проблем, выбор у банка невелик: старый заёмщик, так или иначе, не сможет платить. Но если старый заёмщик просто хочет поменять жильё на более просторное, банк может отказать, если оценит потенциального покупателя квартиры как менее надёжного клиента по сравнению с уже проверенным.

Как уже отмечено выше, переуступка квартиры может быть вынужденной мерой заёмщика, который потерял работу, но может быть вызвана и его желанием взять новое жильё, избавившись от уже ненужного. И новое жильё необязательно должно быть больше, его преимущество может состоять в том, что оно не обременено ипотекой. Ведь ипотека является исключением из общего запрета на изъятие у гражданина единственного жилья.

Рекомендуем ознакомиться: Гражданский процессуальный кодекс запрещает изымать жильё, если оно единственное; но даже единственное жильё может быть изъято, если оно было в ипотечном залоге.

Для получения согласия банка на переуступку ипотеки необходимо обратиться в отдел ипотечного кредитования, который оценит платёжеспособность нового заёмщика. Если кредитный инспектор находит, что уступка возможна и не увеличивает риск банка, юридический отдел готовит договор цессии в пользу нового заёмщика, предварительно купившего квартиру у старого.

После завершения сделки возникнет следующая правовая ситуация:

  1. Покупатель является новым собственником и новым заёмщиком.
  2. Продавец больше не является ни собственником, ни заёмщиком.
  3. Кредитор и условия займа остаются теми, какими были на момент покупки.

Поскольку последнее слово остаётся за банком, покупателям следует дать рекомендацию по составлению предварительного договора купли-продажи: если покупается квартира, уже находящаяся в ипотеке, необходимо проверить, чтобы договор не накладывал штраф, если сделка сорвётся по вине банка.

Преимущества переуступки для покупателя

Когда покупатели выбирают, как купить квартиру наиболее безопасно, вариант с выкупом чужой ипотеки один из лучших; и чем дольше квартира была в ипотечном залоге, тем безопаснее будет покупка. Квартира, приобретаемая по договору долевого участия, тоже может быть предметом ипотеки.

При покупке квартир по договору долевого участия (ДДУ) исключается возможность появления потенциального наследника, так как квартира только что возникла и не могла быть ни у кого в собственности.

Приобретение квартиры на вторичном рынке связано с потенциальными рисками появления настоящих правообладателей, о которых покупатель не знал. Титульное страхование призвано защитить имущественные интересы покупателя, если он потеряет квартиру; в этом случае он получает страховую выплату. При этом у вторички преимущества и риски по отношению к новым квартирам носят «зеркальный характер»: вторичка, как правило, полностью была построено и зарегистрирована законно, но теоретически может возникнуть претендент на ту же собственность.

Итак, преимущества переуступки для покупателя:

  • высокая «юридическая чистота» квартиры;
  • меньший остаток задолженности;
  • меньший срок уплаты;
  • участие банка как гаранта сделки.

Наконец, немаловажным понятием является и кредитная история. Покупатель, беря на себя оставшуюся часть кредита, относительно быстро выплачивает его и получает ещё один выплаченный кредит к своей истории.

Иные случаи ипотеки и переуступки

Рекомендуем ознакомиться:

При покупке квартиры в ипотеку банки просят подтверждения доходов, несмотря на то, что квартира сама по себе является обеспечением кредита как залоговое имущество. Другие кредитные организации могут выдавать ипотечные кредиты и без подтверждения доходов, если посчитают для себя приемлемыми риски. Например, при кредитовании покупателей жилья небанковскими организациями в качестве меры обеспечения применялся договор о перечислении средств материнского капитала.

При приобретении жилья от физического лица с рассрочкой или отсрочкой платежа до окончательного расчёта устанавливается ипотека в силу закона. К ней применимо то же правило об обязательном согласии кредитора на замену должника, хотя данный вид ипотеки и не удостоверяется закладной.

Переуступка прав также называется цессией. Обычно договоры цессии заключаются между банком и коллектором, когда банк считает взыскание бесперспективным или нерентабельным, и продаёт долг коллектору. Поскольку ипотечные кредиты обеспечены самой недвижимостью, банк редко переуступает право требования по ипотечным договорам. Такая ситуация может возникнуть, если предмет залога разрушился, но при этом не был застрахован, или разрушился в результате нестрахового случая. Это также может произойти, если ипотека выдавалась под покупку квартиры на вторичном рынке, после покупки объявился пострадавший собственник, который истребовал квартиру себе, а договор титульного страхования не заключался, поэтому банк и заёмщик остались ни с чем: банк без залога, заёмщик без квартиры. В этом случае, если заёмщик по договору не освобождается от уплаты кредита, он может прекратить выплаты по нему, но обязательства, которые нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, всё равно сохраняют силу, а право требования по ним банк может уступить коллектору.

В случае банкротства банка новым кредитором по договорам ипотеки становится Агентство по страхованию вкладов, которое возвращает деньги вкладчикам и осуществляет получение платежей с заёмщиков.

В общем случае на переуступку прав нужно согласие кредитора, но не нужно согласия должника. Иногда банки просят ипотечного заёмщика привести ещё и поручителя. Это двойная гарантия возврата кредита: возврат обеспечивается и заложенной квартирой, и поручительством другого лица. Если основной заёмщик не сможет расплатиться, то поручитель, расплатившись за него, приобретёт права кредитора и сможет обращать взыскание на заложенную квартиру. Если ипотечная недвижимость переуступается новому заёмщику, то поручитель не обязан сохранять поручительства, если не давал на это согласия.

Если заёмщик приобрёл квартиру в доле (один из самых простых способов покупки жилья супругами), продать долю он может, если другие совладельцы не воспользовались правом преимущественного выкупа. Применительно к жилым квартирам продажа доли постороннему — довольно редкий случай, но если квартира расположена на первом этаже и может быть легко перестроена в коммерческий объект, такая доля вполне может заинтересовать покупателя.

Иногда ипотечную квартиру вместе с задолженностью принимает на себя один из супругов в ходе раздела супружеской собственности. Квартира при этом, как правило, куплена в браке и оформлена на имя одного супруга, а при разделе недвижимости супруг-заёмщик может получить отступное в виде денег или другой недвижимости и перевести квартиру и обязанности по ипотеке (с согласия банка) на другого супруга.

Итак, переуступка ипотеки может приводить к следующим основным ситуациям:

  • замена должника с согласия кредитора по купле-продаже квартиры;
  • замена должника при соглашении супругов о разделе имущества;
  • прекращение поручительства;
  • замена кредитора с согласия или без согласия должника при цессии или при банкротстве.

Договор, заключённый продавцом с банком, после закрытия сделки ляжет на покупателя, поэтому очень важно изучить его перед принятием переуступки.

Равно и для покупателя права ипотечного требования следует изучить ипотечный договор и закладную, чтобы убедиться в правильном составлении документов, иначе ипотека может оказаться ничтожной, а обеспечение по уступленному праву прекратит существование. Банкротство банка не является основанием для отказа от выплат или прекращения платежей. Данные нарушения могут привести к иску со стороны агентства страхования вкладов, взысканию штрафных сумм или даже изъятию ипотечной квартиры. Указанное агентство также должно давать согласие на переуступку квартиры покупателю.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *