Использование имущества без договора аренды

Использование имущества без договора аренды

ПОЛЬЗОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПРИ ОТСУТСТВИИ ЗАКЛЮЧЕННОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Эксперт по бухгалтерскому
учету и налогообложению
Е.Л. Веденина

В прошлом номере журнала (стр. 71-74) мы рассмотрели вопросы регистрации договора аренды, изменения его условий и прекращения (расторжения) договора. В этой статье рассмотрены отдельные юридические и налоговые последствия фактического пользования объектом недвижимости при незаключенном договоре аренды, в том числе из-за отсутствия обязательной регистрации.

Не арендная плата, а неосновательное обогащение

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Эти же положения применяются к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении (см. п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).
Таким образом, незарегистрированный долгосрочный договор аренды недвижимого имущества считается незаключенным. Это можно доказать в судебном порядке. Расторгнуть или признать недействительным незаключенный договор аренды нельзя (см. постановление ФАС Московского округа от 24.01.2006 № КГ-А41/13800-05).
Существует обширная арбитражная практика, в которой одна из сторон договора аренды, подлежащего регистрации, но не зарегистрированного в установленном порядке, через суд добивается признания такого договора незаключенным.
В случае, когда фактическое пользование недвижимым имуществом имеет место в период отсутствия государственной регистрации договора аренды, платежи за такое пользование не считаются арендной платой.
Можно ли в такой ситуации взыскать с «арендатора» плату за фактическое пользование недвижимым имуществом при незаключенном (незарегистрированном) договоре аренды? На какую сумму возмещения может рассчитывать «арендодатель»?

Подраздел 6.1. Объекты недвижимого имущества, находящиеся в пользовании

При заполнении раздела справки указывается недвижимое имущество (муниципальное, ведомственное, арендованное и т.д.), находящееся во временном пользовании государственного служащего (гражданина), его супруга (супруги) и несовершеннолетних детей, а также основание пользования (договор аренды, фактическое предоставление и другие).

Пользование — употребление, применение, использование вещей в соответствии с их предназначением, извлечение из имущества полезных свойств, выгоды, получение доходов.

Подлежат указанию сведения:

о жилой площади (дом, дача, квартира и т.д.), не принадлежащей государственному служащему или членам его семьи на праве собственности или на праве нанимателя, где он (они) фактически проживает по состоянию на отчетную дату без заключения договора аренды, безвозмездного пользования или социального найма;

о квартирах, занимаемых по договорам социального найма, аренды, найма на период прохождения службы в Следственном комитете и т.д.;

о ином недвижимом имуществе (земельные участки, гаражи, эллинги, дачи, бани и др.), находящемся в пользовании.

Если государственный служащий (работник, гражданин) фактически проживает на объекте недвижимого имущества, находящемся в его собственности, то эти сведения повторно не указываются, так как они должны быть указаны в разделе 3 справки.

В графе 2 (Вид имущества) указывается вид недвижимости (земельный участок, жилой дом, квартира, дача и др.) находящиеся в пользовании по состоянию на отчетную дату.

В графе 3 «Вид и сроки пользования» указывается вид (аренда, субаренда, наем жилого помещения, социальный наем жилого помещения, безвозмездное пользование и др.) и срок пользования государственным служащим (гражданином) недвижимым имуществом (в том случае, если конкретный срок пользования не установлен, то указывается — бессрочно).

В графе 4 (Основание пользования) указывается основание пользования недвижимым имуществом (договор, фактическое предоставление и др.).

Кроме того, указываются реквизиты (дата, номер) соответствующих договоров и других документов (при наличии таких документов), послуживших основанием для предоставления недвижимого имущества государственному служащему (гражданину) в пользование.

В том случае, если в качестве основания пользования жилым помещением указано «фактическое предоставление», указывается дата регистрации в данном месте жительства.

ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ (ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

ПО ДОГОВОРУ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ одна сторона — собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или государственного жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо уполномоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.

Основанием для предоставления жилого помещения в порядке социального найма является договор социального найма либо, если данный договор не заключался, — ордер.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (в случае, если супруг (супруга) или несовершеннолетние дети зарегистрированы по месту жительства в данном жилом помещении), имеют равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением. Данное право пользования принадлежит членам семьи нанимателя на основании статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В этом случае в графе «Вид пользования» у всех членов семьи указывается «социальный наем», в графе «Основание пользования» — договор социального найма со всеми необходимыми реквизитами.

ПО ДОГОВОРУ НАЙМА СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (пункт 1 статьи 10 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда перечислены в ст. 92 Жилищного кодекса Российской Федерации (например, жилое помещение в общежитии; жилое помещение фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами).

Жилые помещения, предоставленные государственным служащим на период службы в Следственном комитете, указываются в данном разделе справки следующим образом:

вид и сроки пользования — «наем служебного жилого помещения на период службы в Следственном комитете Российской Федерации»;

основание пользования — «договор найма служебного жилого помещения от 10.01.2011 N 000123/11».

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Оформление договора безвозмездного пользования предусмотрено в случаях, когда жилое помещение находится в муниципальной или государственной собственности или же квартира является коммунальной.

Обращаем внимание на то, что подлежат указанию сведения о жилой площади (дом, квартира, дача и т.д.), не принадлежащей государственному служащему и/или членам его семьи на праве собственности или на праве нанимателя, где он (они) фактически проживает (проживают) по состоянию на отчетную дату без заключения договора аренды, социального найма, безвозмездного пользования и пр.

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении (в случае, если супруг (супруга) или несовершеннолетние дети зарегистрированы по месту жительства в данном жилом помещении), имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством Российской Федерации, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Данное право пользования принадлежит членам семьи собственника на основании и в порядке статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При заполнении справок на членов семьи в случае, если супруге (супругу) или несовершеннолетним детям не принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества, который находится в собственности государственного служащего (гражданина), но при этом находится у них в пользовании, следует указать, что эти объекты находятся в их безвозмездном бессрочном пользовании. В графе 4 при этом указывается «фактическое предоставление».

Аналогично в справке государственного служащего (работника, гражданина) указываются объекты недвижимого имущества, которые не принадлежат ему на праве собственности, но находятся в собственности его супруги (супруга) или несовершеннолетних детей.

В случае, если жилое помещение, иное недвижимое имущество безвозмездно предоставлено государственному служащему (членам его семьи) в пользование иными лицами, рекомендуется пояснение, кем именно и в связи с чем оно предоставлено.

Необходимо учитывать, что объекты недвижимого имущества могут находиться в пользовании на разных основаниях. Например, земельный участок может предоставляться в пользование на основании договоров аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования, в пожизненное владение; квартира — на основании договора найма жилого помещения, договора поднайма жилого помещения, договора социального найма, договора найма специализированного жилого помещения, договора безвозмездного пользования жилым помещением.

В графе 5 (Место нахождения (адрес) указывается место расположения (адрес) недвижимого имущества, находящегося в пользовании государственного служащего (гражданина).

В графе 6 (Площадь) в квадратных метрах указывается общая площадь объекта недвижимого имущества, находящегося в пользовании государственного служащего (гражданина).

Обращаем внимание на то, что распространенными ошибками при заполнении справок являются:

неуказание сведений о нахождении в собственности либо в пользовании жилого помещения, расположенного по адресу, указанному государственным служащим на титульном листе Справки в качестве места его проживания;

отсутствие сведений о жилых помещениях по месту проживания членов семьи государственного служащего.

В соответствии с пунктами 7, 9, 18 приложения к постановлению Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 марта 2017 года № 90-п «О порядке определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений для целей налогообложения» и о внесении изменения в приложение 2 к постановлению Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 4 мая 2007 года № 115-п «О создании комиссии по мобилизации дополнительных доходов в бюджет Ханты-Мансийского автономного округа – Югры», п р и к а з ы в а ю:

1. Утвердить формы:

1.1. Заявления о проведении обследования фактического использования здания (строения, сооружения) и помещения для целей налогообложения (приложение 1);

1.2. Согласия на проведение обследования фактического использования здания (строения, сооружения) и помещения для целей налогообложения (приложение 2)

1.3. Акта обследования фактического использования здания (строения, сооружения) и помещения (приложение 3).

2. Разместить настоящий приказ на официальном сайте Департамента финансов Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Директор Департамента финансов –

заместитель Губернатора автономного округа В.А.Дюдина

Приложение 1

к приказу Департамента финансов

Ханты-Мансийского автономного

округа – Югры

от » 07 » 04 2017 г. № 40-о

Форма

заявления о проведении обследования фактического использования здания (строения, сооружения) и помещения для целей налогообложения

Заявление

о проведении обследования фактического использования здания (строения, сооружения) и помещения для целей налогообложения

(наименование объекта недвижимого имущества)

с кадастровым номером: _____________________________________________________,

площадью _________________________________________________________________,

расположенного по адресу: ___________________________________________________

Обязуюсь предоставить доступ в обследуемые помещения.

_______________________________ _______________

(Ф.И.О руководителя организации / ИП / физ. лица) (подпись)

«____»___________ 20___г.

Приложение 2

к приказу Департамента финансов

Ханты-Мансийского автономного

округа – Югры

от » 07 » 04 2017 г. № 40-о

Форма

согласия собственника (владельца) объекта недвижимого имущества на проведение обследования фактического использования здания (строения, сооружения) и помещения для целей налогообложения

Согласие

на проведение обследования фактического использования здания (строения, сооружения) и помещения для целей налогообложения

(наименование организации / Ф.И.О. ИП, физического лица)

настоящим дает свое согласие на проведение обследования объекта недвижимого имущества _________________________________________________________________

(наименование объекта недвижимого имущества)

с кадастровым номером: _____________________________________________________,

расположенного по адресу: ___________________________________________________

___________________________________________________________________________, в целях определения вида фактического использования для целей налогообложения.

Обязуюсь предоставить доступ в обследуемые помещения.

_______________________________ _______________

(Ф.И.О. руководителя организации / ИП / физ. лица) (подпись)

«____»___________ 20___г.

Приложение 3

к приказу Департамента финансов

Ханты-Мансийского автономного

округа – Югры

от » 07 » 04 2017 г. № 40-о

Форма акта обследования

фактического использования здания (строения, сооружения) и помещения

Акт обследования

фактического использования здания (строения, сооружения) и помещения

(кадастровый номер объекта недвижимого имущества)

Акт составлен по состоянию на «_____» ______________________ 20_____ г.

1. Общие сведения

1.1. Адрес (описание местоположения) объекта недвижимого имущества

Ханты-Мансийский автономный округ – Югра

Район _____________________________________________________________________

Город _____________________________________________________________________

Населенный пункт ___________________________________________________________

Улица (проспект, переулок и т.п.) ______________________________________________

Дом (владение) _____________________________________________________________

Корпус (строение) ___________________________________________________________

Помещение _________________________________________________________________

1.2. Общие сведения о здании (строении, сооружении) и помещении

Кадастровый номер __________________________________________________________

Собственник(-и)_____________________________________________________________

Пользователь(-ли)___________________________________________________________

Количество этажей (этаж) <*>_________________________________________________

Общая площадь (Sобщ.), кв. м <*>_______________________________________________

1.3. Общие сведения о земельном участке,

на котором расположен объект недвижимого имущества

Кадастровый номер (при наличии)_____________________________________________

Местоположение____________________________________________________________

Площадь, кв. м______________________________________________________________

Вид разрешенного использования ______________________________________________

2. Данные расчетов площадей для определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений для целей налогообложения

Наименование показателя

Обозначение показателя

Единица измерения

Значение показателя

Фактическая площадь объекта недвижимого имущества, используемая в целях делового, административного, коммерческого назначения

(Sфакт.-оф.)

кв. м

Фактическая площадь объекта недвижимого имущества, используемая для размещения объектов общественного питания

(Sфакт.-пит.)

кв. м

Фактическая площадь объекта недвижимого имущества, используемая для размещения торговых объектов

(Sфакт.-торг.)

кв. м

Общая площадь объекта недвижимого фактически используемая в целях делового, административного, коммерческого назначения, для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания

(Sфакт.)

кв. м

Доля площади недвижимого имущества, фактически используемая в целях делового, административного, коммерческого назначения, размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания

(Sфакт., %)

%

3. Особые отметки _________________________________________________________

4. Заключение о виде фактического использования ______________________________

5. Приложения (при наличии)

Подписи участников обследования:

_________________________________ _____________________ _________________

(наименование должности) (расшифровка подписи) (подпись)

_________________________________ _____________________ _________________

(наименование должности) (расшифровка подписи) (подпись)

_________________________________ _____________________ _________________

(наименование должности) (расшифровка подписи) (подпись)

Ознакомлен:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *