Как лучше сдавать квартиру

Как лучше сдавать квартиру

Содержание

Шаг второй

Суть этого этапа в подготовке квартиры к сдаче. В любом случае придётся делать хотя бы мелкий косметический ремонт, чтобы придать квартире презентабельный вид.

  • Первоначально нужно избавиться от всякого хлама в квартире, который явно не пригодится будущим квартиросъёмщикам. Разные тумбочки в стиле «советского союза» явно не придадут квартире привлекательный вид. Желательно сделать интерьер максимально современным, «бабушкины варианты» сегодня не котируются.
  • Квартира обязательно должна быть оснащена всей необходимой мелкой бытовой техникой и мебелью. Конечно, некоторые арендодатели предлагают и немеблированные варианты, но такое помещение вряд ли будет пользоваться большим спросом, и арендная плата у них гораздо ниже.
  • Перед сдачей квартиры нужно заплатить все имеющиеся (если они есть) долги за коммунальные платежи, убрать личные вещи.
  • Обязательно проверьте состояние проводки, сантехники, бытовых приборов и т. д. Если случится какая-то экстренная ситуация, связанная с неисправностью того или иного прибора, который уже был в квартире, разбираться с последствиями придётся вам. Особенно будет неприятно, если от неисправной проводки пострадает дорогостоящая техника квартиросъёмщика, стоимость которой придётся возмещать вам.

Перед сдачей квартиры желательно её застраховать (неважно легально или нет вы собираетесь оформлять аренду), так вы обезопасите себя от возможных рисков и затрат в будущем. При страховании имущества нужно учесть любые возможные неприятности: пожар, потоп, взрыв и т. д. Если аренда оформляется официально, страховка — это обязательный пункт, но в таком случае страховой взнос будет немного выше.

Какая квартира будет пользоваться спросом

Конечно же, не каждое помещение будет интересно для потенциальных жильцов. Для того, чтобы квартира пользовалась большим спросом и начала приносить доход, она должна соответствовать некоторым требованиям:

  1. Один из основных факторов – это расположение квартиры. Естественно, помещения, расположенные ближе к центру пользуются большим спросом и имеют гораздо большую стоимость. К фактору расположения относится не только район города, но и общее расположение жилплощади. Сюда входят следующие моменты: солнечная сторона, этаж, угловая квартира или нет и т. д.
  2. Конечно же, квартиросъёмщики обращают внимание на красивый и современный ремонт. Даже если квартира очень чистая и аккуратная, помещение с евроремонтом будет пользоваться гораздо большим спросом, и арендная плата в таком случае будет на порядок выше.
  3. Мобилизованность. Квартиры с мебелью и бытовой техникой больше интересны потенциальным арендаторам. В квартире как минимум должны быть: холодильник, газовая плита, телевизор, диван, кровать, стол и т. п.

Шаг третий

Следующий этап уже имеет отношение к подаче объявления, но пока косвенное. Задача на этой ступени – правильно сфотографировать квартиру.

  • Потенциальный квартиросъёмщик будет обращать внимание в первую очередь на фотографии помещения. Поэтому они должны быть сделаны качественно, на хороший фотоаппарат.
  • Фотографируя своё помещение, нужно показать все самые выгодные его стороны. Нередко для этой задачи нанимают профессиональных фотографов, но можно и самостоятельно справиться с этой задачей.
  • Перед тем как начать делать фото, нужно внимательно посмотреть на свою квартиру. Посмотрите с какого ракурса будет выгоднее смотреться та, или иная комната.
  • Перед фотосессией нужно обязательно сделать влажную уборку. Пыль и грязь будет очень заметна на фото, чем сильно портить вид.
  • На фотографии желательно сделать уютный вид, можно добавить пару аксессуаров, которые сделают атмосферу более «домашней». Помогут справиться с этой задачей мягкие игрушки, подушки, цветы и прочее. Если вам жалко оставлять эти вещи, их можно не оставлять, а лишь запечатлеть на фото. Ведь потенциальный квартиросъёмщик будет при осмотре квартиры в живую не будет обращать внимания на эти мелочи, а на фото они создают милую, тёплую «картинку».
  • Фотосессию лучше проводить в светлое время суток и желательно, чтобы день был солнечный. При дневном, естественном освещении комната будет казаться более уютной, чем при искусственном свете люстры.
  • Снимков нужно сделать очень много, людей привлекает обилие картинок. Чем больше качественных снимков вы сделаете, тем выше будут ваши шансы сдать своё помещение.

Шаг четвёртый

Это один из самых ответственных этапов – написание объявления. Оно должно иметь максимум информации, но при этом не быть перегруженным и тяжёлым для восприятия.

  • В объявлении должно быть описание квартиры, наличие балкона, ремонта, район, инфраструктура и т.д.
  • Нужно указать особенности планировки и самой квартиры (балкон застеклённый или нет, санузел совмещённый или раздельный, солнечная сторона или нет, угловая квартира и т. д.).
  • Текст объявления может содержать также требования к потенциальным квартиросъёмщикам, например, кто-то сдаёт жильё только семейным парам, или исключительно студентам. Требования у каждого арендодателя индивидуальные, но не стоит доходить до крайностей и предъявлять завышенные запросы, особенно, если ваша квартира относится к эконом-классу.
  • Перед размещением объявления на сайт, нужно обязательно проверить текст на наличие ошибок, как орфографических и пунктуационных, так же речевых и грамматических. Обязательно прочтите текст перед отправкой, чтобы убрать неоправданные повторы и опечатки.

Шаг шестой

Когда объявление начнёт «работать», вы будете получать множество звонков от потенциальных клиентов. Самый первый телефонный разговор очень важен, арендодатель должен внушить доверие и чётко отвечать на все интересующие вопросы собеседника.

  • Во время разговора нужно быть вежливым, но не старайтесь навязывать клиенту свою квартиру. Достаточно сказать пару хвалебных слов и ответить на интересующие вопросы.
  • При первом общении с потенциальным арендатором нужно выяснить, согласен ли он на ваши условия, соответствует ли требованиям (т. е., если вы ищите некурящего жильца, нужно обязательно уточнить эту деталь во время самого первого разговора, чтобы не терять зря время).
  • Если по итогам телефонного разговора вас обоих всё устраивает, нужно договориться о встрече. Если у вас намечается несколько квартирантов, желательно назначать время всем в один день с разницей в 20 минут. Это делается для того, чтобы не ездить в квартиру каждый раз, а иногда люди совсем не приезжают на встречу, зачем себя утруждать лишний раз. В этом нет ничего страшного, люди в поисках квартиры так же рассматривают несколько вариантов.

Шаг седьмой

Этот этап один из самых ответственных – показ квартиры. В этот момент нужно быть максимально уверенным в себе, чтобы вызывать доверие у клиента.

  • Перед показом квартиры нужно приехать раньше квартиросъёмщика, чтобы успеть прибраться, навести красоту. Да и просто опаздывать не красиво, впечатление о вас будет складываться с первых же секунд.
  • Показывать нужно каждую комнату, включая кухню, ванную и т. д. Обязательно расскажите, как давно был сделан ремонт, какие приятные соседи и т. д.
  • Во время показа помещения арендодатель тоже должен приглядываться к своему будущему жильцу. Нужно ещё раз уточнить с кем он собирается проживать, имеются ли вредные привычки, маленькие дети и т. д. (если это принципиально важно, конечно).
  • Если клиент сомневается, не стоит на него давить. Если ваше помещение не приглянулось, никакие уговоры не помогут, а если человек всерьёз заинтересовался, он обязательно вернётся к вам.
  • Не всегда клиенты знакомы с районом, в котором расположена квартира, нужно обязательно рассказать о том какие рядом магазины, инфраструктура и т. д.
  • Не обязательно дожидаться каждого вопроса, расскажите обо всех особенностях квартиры сами (есть ли горячая вода, оставляете ли вы стиральную машинку, присутствует ли интернет и кабельное телевидение и т. д.). Но не будьте слишком навязчивы в своём рассказе и не стоит приукрашивать действительность.

Шаг восьмой

Этот этап чисто формальный – оформление договора. В документе нужно обязательно указать требования к жильцу, при несоблюдении которых договор может быть расторгнут.

  • Договор обязательно составляется в двух экземплярах: один остаётся у арендодателя, а второй – у квартиросъёмщика.
  • В документе, кроме требований к жильцам и состоянию квартиры, должен быть указан размер ежемесячной платы за аренду и примерный срок проживания жильцов, который может быть установлен конкретно. Не забудьте указать условия, при которых квартиросъёмщик может быть выселен из вашего жилища.
  • Перед составлением договора нужно записать показания счётчиков и сфотографировать паспорт будущего жильца, чтобы избежать неприятных ситуаций, или не стать жертвой мошенника.

Обязательные пункты договора

  1. ФИО обоих сторон, заключающих договор, обязательно указываются паспортные данные арендатора и арендодателя.
  2. Размер арендной платы, сроки, в которые арендатор обязан оплатить аренду. Дополнительно следует указать условия изменения стоимости (если этого пункта не будет, арендатор не в праве повышать размер ежемесячного платежа);
  3. Как часто арендатор может проверять квартиру. Если вы хотите иногда наведываться к жильцам без предупреждения, укажите в договоре пункт, разрешающий вам это делать. Без данного указания, арендодатель может посещать квартиросъёмщиков только после предупреждения, но в таком случае он не сможет уберечь себя от некоторых рисков, описанных ниже.
  4. В договоре обязательно должны быть указания, кто оплачивает коммунальные услуги. Если арендодатель соглашается взять на себя эти расходы (что бывает крайне редко), он так же прописывает это в документе.
  5. Если собственник квартиры хочет наложить какие-либо ограничения на пользование квартирой, он обязан указать это в договоре.
  6. В документе стоит указать список лиц, которые будут проживать в квартире. О том, что в квартире будут жить дополнительные люди, квартиросъёмщик обязан уведомить арендодателя и согласовать с ним возможность их проживания. При необходимости дополнительные лица могут вноситься в договор.
  7. Естественно, должны быть условия разрывания договора, здесь можно указать при каких обстоятельствах жилец может быть выселен.
  8. Другие условия по желанию собственника квартиры.

Иногда клиенты являются весьма дотошными людьми и могут потребовать у вас некоторые документы, чтобы убедиться в чистоте сделки, вот какие документы должны быть у вас при себе на такой случай:

  1. паспорт (можно копию);
  2. свидетельство о праве собственности на жильё;
  3. квитанции, которые подтвердят отсутствие долгов за коммунальные услуги.

Это пакет обязательных документов, клиент может потребовать всё что угодно, но стоит обратить внимание, если просьбы будущего жильца кажутся вам достаточно странными, следует подумать нужен ли вам такой арендатор.

Основные риски для арендодателя

Если вы собираетесь сдавать свою квартиру, будьте готовы к тому, что могут возникнуть определённые трудности и неприятные ситуации. Арендодатель всегда должен быть морально и физически готов с всевозможным неприятным ситуациям.

Повреждение имущества

Конечно же, квартиросъёмщик будет относиться к вашему имуществу не так как к своему. Будьте готовы, что после каждого жильца придётся делать косметический ремонт, особенно если это люди с маленькими детьми и животными. Обязательно нужно включить в договор пункт, подписывая который арендатор обязуется восстановить всё испорченное им имущество.

Субаренда

В последнее время очень распространённый вид мошенничества, особенно в больших городах. Схема этого вида мошенничества предельно проста: у вас снимают квартиру, а потом сдают её другим жильцам в несколько раз накручивая стоимость. Очень часто такой схемой сдают арендованные квартиры гасторбайтерам, так как они живут по несколько человек и сумму с них можно взять огромную. Раскрыть такой обман очень просто: чаще всего соседи докладывают, что жильцов в вашей квартире стало очень много и ведут они себя шумно. Так же можно иногда навещать арендаторов без предупреждения.

Огромное количество жильцов

Эта проблема похожа на предыдущую, но в этой ситуации арендатор пускает гостей безвозмездно. Некоторых арендодатель не смущает проживание многочисленных друзей и любовниц, особенно если они не причиняют большого неудобства (что бывает крайне редко). Иногда квартиросъёмщики устраивают бардели или наркопритоны, будьте внимательны, ведь в такой ситуации перед законом будет отвечать хозяин квартиры, даже если он понятия не имел, что в ней происходит. Контролировать такую ситуацию можно так же с помощью соседей или личными визитами.

Противоправные действия квартиросъёмщиков

Иногда бывают и такие случаи, когда арендаторы обворовывают, поджигают или продают имущество из квартиры. Именно для предупреждения таких ситуаций и нужно фотографировать паспорт человека, которого собираетесь пустить в своё жилище. Решать такую проблему нужно с помощью полиции, так как это уже уголовное преступление. Если человек отказывается показывать свой паспорт, тысячу раз подумайте стоит ли ему доверять и для каких целей ему нужна ваша квартира.

Избежать таких неприятных ситуаций можно сдавая квартиру официально, но в таком случае вы немного потеряете в доходах, зато полностью обезопасите себя от мошенничества. Вам нужно всего лишь выбрать агентство недвижимости с хорошей репутацией (посмотрите рекомендации именитых риелторов, отзывы в интернете и т. д.), и уже сотрудники фирмы помогут вам найти ответственных жильцов, провести опись имущества, составить и оформить договор и т. д.

Штрафы

По закону Российской Федерации доходы с аренды квартиры облагаются налогами. Если вы хотите сдавать квартиру неофициально, вы рискуете нарваться на огромный штраф. Кроме того, человеку, который избегает налоговую декларацию рискует лишиться свободы сроком на полгода (если сумма неуплаченных налогов составляет больше ста тысяч рублей).

Система налогообложения

Если вы хотите сделать всё по закону и оформляете аренду официально, вы будете обязаны выплачивать налоги со своего дохода. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбирать из нескольких предложений:

  • Общий режим налогообложения. В таком случае арендодатель обязан выплачивать 13 % своего дохода, собирать подтверждающие справки о том, что расчёты проведены верно.
  • Упрощённая система налогообложения. Здесь налоговый взнос рассчитывается на основе дохода, но в среднем он составляет около 6 % от общей суммы дохода.
  • Патентная система налогообложения. В этом случае определённой процентной ставки нет. Платить налоги вовсе не нужно, но необходимо будет купить патент, который стоит довольно-таки дорого. Стоимость патента в каждом регионе разная. Дополнительно при такой системе необходимо делать взносы в налоговые фонды.

Пытаясь снизить процент налоговых отчислений некоторые жильцы прописывают в договоре сумму за плату аренды ниже настоящей, но этот способ является незаконным. Подробнее о всех возможных системах налогообложения собственнику расскажут в агентстве, и обязательно помогут выбрать самый выгодный вариант.

Посуточная аренда квартиры

Сдавать квартиру в аренду можно не только на длительный срок, но и посуточно и даже по часам. Этот вид бизнеса намного рискованней. Самым лучшим вариантом для посуточной аренды является однокомнатная квартира, так как коммунальные платежи будут намного меньше, в «однушке» намного проще сделать современный ремонт, в следствие чего плату за аренду можно сделать значительно выше.

Идеальное расположение для квартиры, сдаваемой посуточно – это район около вокзала или центра города. Почему именно эти районы? Потому что в основном такими квартирами интересуются командированные люди.

Плюсы посуточной аренды

  • При необходимости всегда можно воспользоваться квартирой (если в этот момент, там нет жильцов);
  • Хороший доход. Такие квартиры пользуются большим спросом, особенно в период праздников (но в таком случае есть риск порчи имущества, не забывайте предусмотреть все меры предосторожности, описанные выше);
  • При таком виде аренды оформление ИП не требуется;
  • Если квартира изначально в хорошем состоянии – это неплохой источник дохода с нуля, требующий только размещения рекламы и небольшой подготовке помещения.

Минусы посуточной аренды

  • Жалобы соседей. Иногда квартиросъёмщики ведут себя очень громко, но эту проблему легко решить, ответственно подходя к выбору клиентов. Некоторых соседей беспокоит постоянный поток незнакомых людей.
  • Некоторые клиенты ведут себя не совсем ответственно, могут испортить ваше имущество. Чтобы предостеречь себя от такого рода проблем и финансовых затрат, связанных с ними, всегда фотографируйте паспорт каждого клиента.

При посуточной сдаче квартиры существует и определённый перечень расходов, в него входят такие пункты, как:

  1. Налоговые взносы (если вы собираетесь оформлять ИП);
  2. Рекламные материалы (можно воспользоваться бесплатными сайтами с объявлениями, но этот способ менее эффективен, так как на такие «доски» выкладываются объявления каждую минуту и ваше спустится в самый низ очень быстро. А для того, чтобы объявление было закреплено вверху, придётся за него заплатить);
  3. Уборка жилья и стирка постельного белья. Этих расходов можно избежать и делать действия собственноручно, но тогда большую часть своей жизни вы будете проводить за привидением в порядок квартиры. Гораздо проще обратиться в клининговую компанию.
  4. Затрата на расходные материалы (как правило они совсем небольшие), такие как туалетная бумага, мыло, сахар, чай и т. д.
  5. Оплата коммунальных услуг. При суточной аренде «повесить» этот пункт расхода на жильцов уже не получится.

Сдача квартиры в аренду – это неплохой способ дополнительного заработка. Но, как и любой бизнес, он имеет свои «подводные камни», определённые риски. На первых порах не всё может получаться, и в первое время доходы будут только покрывать первоначальные расходы, но спустя определённое количество времени, квартира станет отличным источником дохода. Сдавать квартиру не сложно как самостоятельно, так и с помощью агентства, но стоит помнить, что уклонение от уплаты налогов в Российской Федерации является уголовно наказуемым деянием.

Время – деньги. Особенно актуальным это выражение становится, когда нужно срочно сдать квартиру. В довольно экстремальных условиях спешки, зачастую владельцы частной недвижимости допускают множество промахов и ошибок, которые в конечном итоге обходятся слишком дорого, и цена им не только деньги, но и испорченные нервы. Кроме того, пустая жилищная площадь требует постоянных платежей, а потому сдавать ее необходимо уже хотя бы для того, чтобы их перекрывать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Очень часто хозяева оставляют квартиры пустыми, просто потому что не знают, как и что нужно делать, как правильно оформлять документацию и, в конце концов, чтобы просто не стать жертвой обыкновенных мошенников либо неблагонадежных жильцов. Давайте разберем, как сдать квартиру официально, что это даёт и как правильно всё оформить.

Официальная аренда частного жилья является наиболее оптимальной и выгодной сделкой с юридической точки зрения. Кроме того, такой способ сдачи квартиры наиболее безопасен, в первую очередь, для самих хозяев.

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

  1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
  2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ). Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем. Так что важно уделить ему максимум внимания при оформлении.

Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

  1. Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
  2. Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
  3. Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
  4. Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.

Какая информация в обязательном порядке должна быть зафиксирована в договоре:

  • размер месячной оплаты за аренду,
  • сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
  • использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
  • оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
  • обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
  • указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
  • обязательно обозначается количество будущих жильцов,
  • порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
  • дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.

Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры, в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон. Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится. Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой». Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем. В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны.

Вот пример типового договора, который вы можете взять за основу.

Передача денег в счет оплаты аренды

Заключительный и самый важный этап сделки – это передача денег. К нему важно относиться максимально серьезно. На сегодняшний день существует несколько способов осуществления данной процедуры:

  1. Из рук в руки – самый простой и быстрый способ. Но он может быть не всегда удобным обеим сторонам, так как необходимо находить время для осуществления этого процесса. Часто таким временем ни одна, на другая сторона не могут пожертвовать, особенно если это происходит днем. Объясняется это просто – зачастую днем люди находятся на своих рабочих местах. Если средства передаются наличными, обязательно заключайте акт приема-передачи денег или же пишите расписку с указанной суммой, датой, периодом платежа и подписью.
  2. Использование различных безналичных счетов, на которые в определенный срок жильцы перечисляют арендную плату за жилье. В таком случае арендатору важно сохранять все квитанции.

Абсолютно все манипуляции с оплатой проводятся на основе заключенного договора и не могут быть изменены в одностороннем порядке. Обе стороны должны следовать заранее оговоренным условиям сделки. Если это передача денег из рук в руки или же доверенным лицам, то обязательно необходимо предоставлять документы, которые подтверждают наличие доверенности. Передача денежных средств через банковские учреждения путем зачисления на счет упрощает весь процесс в несколько раз. Тем боле что факт передачи денег, если сохранены все квитанции, практически невозможно оспорить или отрицать.

Мелочей в таком важном деле не бывает. Любая мелочь может сыграть с Вами злую шутку и стоить очень дорого. Это значит, что личная перестраховка всегда намного лучше и целесообразнее кредита доверия малознакомым людям.

Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?

Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду официально, то вы должны знать и об уплате налогов. На практике в России применяются разные способы сдачи квартир и не всегда они подкреплены законом. Сдача жилищного имущества без уплаты налогов – это реальность, а не выдумка. По статистике около 60 % хозяев, которые самостоятельно занимаются арендой своего жилья, не платят налоги государству. Как правило, такой вариант чреват неприятными последствиями и проблемами с соответствующими государственными органами.

Чаще всего происходит банальная ситуация – именно соседи таких арендаторов выдают нечестных «дельцов», обычно это происходит, когда жилье нанимается непонятно кем и в случае хулиганского поведения в ночное время. Естественно, что соседи начинают жаловаться и наружу выплывает неофициальная аренда с неуплатой налогов.

Есть способ сдать квартиру официально и не платить налоги, обратившись к посредникам в лице агентств недвижимости. Но в таком случае и львиная часть прибыли уходит к ним. Выгоднее сделать все самому и по закону. Но как?

По закону предоставлять в аренду недвижимое имущество могут лица, которые занимаются частной предпринимательской деятельностью, так и лица без регистрации как предприниматель (согласно нормам Налогового кодекса).

В таком случае объект налогообложения определяется по расчету арендной платы, которая заранее указана в официальном договоре между арендодателем и арендатором жилплощади. Налог на аренду недвижимости предусматривается в обязательном размере ставки 13 % от полученного дохода от сдачи имущества. Этим доходом, как правило называется сумма, заранее прописанная в официальном договоре и уплаченная хозяину.

В отдельных случаях процентная ставка составляет 17 % от суммы превышения с учетом всех предусмотренных ранее налогов: если общая сумма полученного налогоплательщиком дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десятикратном размере.

Как происходит этот процесс на практике?

Хозяин квартиры, он же арендодатель, по окончании года в самостоятельном порядке подает налоговую декларацию физического лица (форма 3-НДФЛ). Данная декларация предоставляется в органы налоговой инспекции по месту непосредственного осуществления предпринимательской деятельности. В другом случае заполненная декларация подается по месту нахождения имущества.

Через какое-то время в почтовый ящик приходит квитанция, которую нужно оплатить. Срок подачи декларации и уплаты налога за прошедший год — до 30 апреля нового года.

На деятельность, связанную со сдачей недвижимости в аренду, можно зарегистрировать частное предприятие. Это существенно упростит всю схему уплаты налогов на доходы. Для этого необходимо произвести регистрацию субъекта предпринимательской деятельности – физического лица или индивидуального предпринимателя. Проще всего оформить ИП и платить 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения.

Возможные трудности при оформлении сделки

Не всегда сделки по оформлению аренды недвижимого имущества проходят гладко и быстро. Чтобы не учиться на своем горьком опыте, можно просто взять на заметку типичные ошибки, которые очень часто совершаются при оформлении:

  1. При заключении договора срок аренды лучше прописывать сразу. А если он превышает 12 месяцев, то его в обязательном порядке нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе. В таком случае сумму государственной пошлины выплачивает арендатор, а договор аренды регистрируется на ее собственника. Такой договор обретает полноправную юридическую силу и может выступать официальным документом в случаях разрешения различных спорных и конфликтных ситуаций.
  2. Чтобы избежать различных неприятных ситуаций в процессе сдачи жилья, важно самостоятельно контролировать весь процесс. Кроме того, не поленитесь и расспросите у будущих жильцов как можно больше информации. Желательно еще и проверить ее на достоверность, к примеру позвонить на работу и убедиться в том, что там действительно работает такой человек.
  3. Серьезное отношение к любым мелочам в этом серьезном деле — это гарантия избежания возможных проблем. Поэтому от Вашей ответственности и осознанности зависит благоприятный исход сделки и получение будущей прибыли в полном объеме без ненужных потерь.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно!

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

billiondigital/

По закону все доходы, которые люди или организации получают, сдавая в аренду недвижимость, облагаются налогом – НДФЛ. Этот налог обязаны платить все: и россияне, и граждане других государств. Важный момент: 13-процентная ставка налога распространяется лишь на физических лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ (то есть на тех, кто находился в стране более 183 дней). Если вы живете за границей и в течение года провели в России меньше времени, то налоговая ставка увеличивается до 30%.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как выгодно сдать квартиру?

Для того чтобы заплатить налог, доход нужно задекларировать. Образец декларации и всю информацию о том, как ее заполнять и когда подавать, легко найти на сайте налоговой службы.

«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф. Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей. За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

adamgregor/

«Мы часто слышим то там, то тут выражения «легальная аренда» и «официальная сдача квартиры», однако хочется пояснить, что в законодательстве РФ не зафиксированы такие понятия. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в простой письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, и будет являться официальным документом. Ни нотариального заверения, ни государственной регистрации (подразумевается Росреестр) не требуется, — поясняет директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Таким образом, любой собственник, получающий доход от сдачи недвижимости в аренду, обязан ежегодно платить налоги. Есть три основных формы уплаты налогов, и собственник сам выбирает тот, что будет ему удобнее».

Должны ли пенсионеры платить налог, сдавая квартиру?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Три способа платить налог на доход от аренды

Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.

Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.

Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.

Вместе с декларацией подаются копии:

  • договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
  • акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
  • документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
  • паспорта.

booblgum/

Налоговая обработает заявку и начислит плату (обычно это происходит до 1 июля). Оплатить начисленную сумму нужно не позднее 15 июля.

Второй вариант — оплата налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%). Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.

Налог с аренды: варианты для тех, кто сдает квартиру

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%. Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию. Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.

Третий вариант — купить патент для сдачи квартиры. В этом случае собственник квартиры также должен зарегистрироваться в качестве ИП. Патент может действовать от одного до 12 месяцев (но в рамках одного календарного года). Чем меньше срок, тем дешевле патент. Если вы покупаете патент на срок до полугода, то оплатить его нужно сразу. Если на срок до года, то платить можно частями. Стоимость патента определяется индивидуально: налоговая база (которая зависит от месторасположения и площади квартиры) умножается на 6%.

Как открыть мини-отель?

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Как сдать квартиру на длительный срок: 16 статей

Зарегистрировал в квартире иностранку на 3 года. Будут ли проблемы при выписке?

Налоговая служба объявила войну гражданам-арендодателям, которые «забывают» платить НДФЛ с полученного дохода. Как часто бывает, ФНС уже рассказывает о первых победах. «Главбух» выяснил, каким образом налоговики находят арендодателей и насколько опасно сдавать квартиру, не перечисляя 13 процентов в бюджет. Психологическая атака пока остается самым мощным оружием в арсенале налоговой службы. Собственники жилья уже изрядно напуганы масштабной кампанией, которую налоговики развернули в СМИ. В большинстве случаев ситуация выглядит так: от своих источников инспекторы узнают, что человек сдает квартиру. Они направляют хозяину письмо, где требуют заплатить НДФЛ, в противном случае грозят судом. Многие арендодатели предпочитают не спорить.

От инспекторов мы узнали, из каких источников налоговики обычно получают информацию о сдаче квартир. От юристов — в каких случаях имеет смысл спорить с инспекторами.

Кто рассказывает налоговикам о сдаче квартир

У инспекторов есть несколько источников информации.

Государственные ведомства

Узнать о «серой» сдаче квартир налоговикам в основном помогают два государственных ведомства: Федеральная миграционная служба РФ и Федеральная регистрационная служба РФ.

Федеральная миграционная служба. Каждый иностранец, легально приехавший в Россию, состоит на миграционном учете. Все юридические моменты прописаны в Федеральном законе от 18 июля 2006 г. № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации». Правила миграционного учета утверждены постановлением Правительства РФ от 15 января 2007 г. № 9. В этом документе сказано, что иностранец обязан подать в территориальный орган ФМС России заявление о регистрации по месту своего пребывания. Если речь идет о съемной квартире, то — в этой квартире.

«От ФМС мы узнаем, по каким адресам живут иностранцы, затем находим собственников этих квартир и предлагаем заплатить налог», — рассказывают «Главбуху» московские инспекторы.

Федеральная регистрационная служба. У чиновников есть сведения о людях, у кого в собственности находится две квартиры и более. Для налоговиков это повод заподозрить, что одна из них сдается. В итоге письма от инспекторов с предложением заплатить НДФЛ порой получают люди, которые и не думали сдавать квартиру.

Военные части. Сразу уточним: связи между налоговиками и военными частями налажены далеко не везде. Но в тех регионах, где это есть, например в Ульяновской области, налоговики располагают отличным дополнительным источником информации. Бухгалтерия выделяет военнослужащим деньги на съем жилья и требует предоставить копию договора аренды. Эта копия может быть передана налоговикам.

Коммерческие структуры

Разумеется, получить информацию от представителей бизнеса налоговикам труднее, чем от государственной структуры. Как правило, это удается только в одном случае — в рамках выездной проверки, когда инспекторы получают доступ ко всем документам.

Риэлторы. Когда арендаторы находят квартиру через посредника, они заключают два договора: с хозяином — о найме жилого помещения и с риэлтором — об оказании услуг. Экземпляр второго договора остается у риэлтора. Налоговики могут обнаружить этот документ во время проверки. Впрочем, рассказывают инспекторы, порой коммерческие структуры «сдают» своих клиентов и не дожидаясь проверки. Дальше дело техники — найти хозяина помещения и напомнить ему об обязанности перед бюджетом.

Крупные организации, которые снимают квартиры для сотрудников. Сотрудник приносит в бухгалтерию договор найма жилого помещения, получает компенсацию, а копия документа остается у работодателя. При проверке бухгалтеры вынуждены показывать эти документы инспекторам.

Другие источники

Соседи и участковые милиционеры — вот самые «разрекламированные» налоговиками источники. Глава ФНС России Михаил Мокрецов призывает людей рассказывать о соседях, сдающих квартиры. Это и есть психологическая атака: благодаря СМИ у собственника жилья должно сложиться стойкое убеждение, что рано или поздно соседи «доложат». На самом деле таких случаев пока немного. У участкового милиционера также нет стимула работать с «серыми» арендодателями. Ведь подобная деятельность не входит в его обязанности.

По-настоящему опасным источником являются сами бывшие арендаторы. Например, они поссорились с собственником и вынуждены искать новое жилье. Ничто не мешает им обратиться в налоговую и рассказать, в какие сроки и за какую плату они снимали квартиру. В качестве доказательства они могут показать договор о найме жилого помещения.

Как инспекторы «работают» с хозяевами квартир

Посмотрим, как работали налоговики с «серыми» арендодателями в 2007 году — именно тогда инспекторы стали уделять повышенное внимание сдаче квартир. Сначала они собирали информацию — итогом стал список потенциальных декларантов, то есть людей, которые в 2006 году сдавали квартиры, получали доход и, соответственно, обязаны были не позднее 30 апреля 2007 года его задекларировать. Затем вычеркнули тех, кто сдал декларацию, а остальным арендодателям направили письма с предложением явиться в инспекцию для «воспитательной беседы». Право вызывать к себе налогоплательщика инспекторам дает подпункт 4 пункта 1 статьи 31 Налогового кодекса РФ.

В ходе беседы налоговики предлагали собственнику квартиры самостоятельно (то есть без суда) уплатить НДФЛ по итогам 2006 года. Причем довольно часто у инспекторов не было документов, которые бы подтверждали получение дохода. То есть заставить собственника заплатить 13 процентов в судебном порядке они бы не смогли.

КОММЕНТИРУЕТ ЧИНОВНИК
Ольга ГАСАНОВА, начальник отдела камеральных проверок № 2 ИФНС России по Железнодорожному району г. Ульяновска

— Информацию о том, кто сдает квартиры, мы получаем от Федеральной миграционной службы, от военных частей, руководителей ЖКХ, риэлторов и от простых граждан по телефону доверия. Причем самого договора о найме помещения у нас может и не быть. Достаточно пригласить хозяина в инспекцию, рассказать, что нам известно о факте сдачи квартиры, и попросить уплатить налог. Как правило, уже через несколько дней люди подают декларации.

В каких случаях требования заплатить НДФЛ незаконны

Разумеется, НДФЛ, полученный от сдачи квартиры, нужно платить. Но, с другой стороны, тот факт, что хозяина квартиры пригласили «побеседовать» в инспекцию, вовсе не значит, что налоговики располагают стопроцентными доказательствами. Более того, бывают случаи, когда человек на самом деле не сдает квартиру, а инспекторы между тем требуют уплатить налог. Например, хозяин квартиры заключил договор о сдаче сроком на год, а потом поссорился с квартиросъемщиками, и те съехали намного раньше. Документ попал к инспекторам, и они требуют заплатить НДФЛ с дохода за все 12 (!) месяцев.

Как быть в таком случае? Можно привести следующие аргументы. Договор — это только намерение хозяина сдавать свою квартиру. В дальнейшем стороны могли передумать, расторгнуть договор, в конце концов, арендатор мог перестать платить. А базой для НДФЛ служит как раз фактически полученный доход. Значит, чтобы начислить налог, помимо договора нужно иметь документ, подтверждающий получение дохода, — расписку или платежное поручение.

В большинстве случаев у налоговиков такого документа нет. Соответственно, требования заплатить НДФЛ незаконны. Однако когда человек отказывается, начинается психологическая атака. Например, инспекторы грозятся, что устроят очную ставку с квартиросъемщиками или даже вызовут тех в суд. Впрочем, налоговики сами понимают — к тому времени, когда состоится заседание суда, эти люди уже скорее всего перестанут снимать квартиру и вряд ли их вообще удастся найти. Поэтому, потерпев фиаско в психологической атаке, налоговики скорее всего оставят собственника квартиры в покое.

В целом с физическими лицами налоговикам спорить намного труднее, чем с юридическими. С хозяина квартиры, если только он не является индивидуальным предпринимателем, нельзя взыскать налог в бесспорном порядке. Если собственник отказывается платить, у инспекторов не остается иного выхода, кроме как обратиться в суд. А делать этого налоговикам не хочется.

«В суд мы не пойдем. Зачем? В конце концов, на одного такого упрямого найдется десяток людей, которые заплатят НДФЛ. Лучше мы с ними будем работать, чем по судам ходить», — объясняет инспектор на условиях анонимности.

Что нужно знать тем, кто платит НДФЛ с арендной платы за жилье

Для тех, кто действительно обязан платить НДФЛ с доходов от сдачи жилья в аренду, мы привели ответы на самые часто задаваемые вопросы.

Нужно ли платить налог за предыдущие годы «серой» сдачи?

Многих пугает мысль: вдруг инспекторы заставят заплатить налог за все предыдущие годы аренды? Например, в 2007 году собственника вызывают в инспекцию, проводят «воспитательную беседу», в итоге он решает заплатить налог по доходам, полученным в 2006 году. Но на самом деле квартира также сдавалась и в 2005 году, и в 2004-м … Не придется ли платить налог и за эти периоды?

На практике инспекторы этого не требуют — они ограничиваются текущим налоговым периодом. В декларации 3-НДФЛ (раздел «Доходы от источников в Российской Федерации, облагаемые налогом по ставке … процентов») хозяин квартиры указывает «доход от сдачи квартиры в аренду в 2007 году», реквизиты договора, а также ставку — 13 процентов. Копия самого договора и расписка о получении денег прилагаются к декларации.

Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Особенности исчисления НДФЛ для граждан, сдающих квартиры, прописаны в статьях 228 и 229 Налогового кодекса РФ. Регистрироваться в качестве предпринимателя не нужно.

В какой срок подавать декларацию и уплачивать налог?

Налоговый кодекс предусматривает два варианта: собственник квартиры может получать доход до конца налогового периода (года) либо прекратить сдавать жилье где-то в середине года. Правда, второй случай не так часто встречается на практике.

Квартиру сдают до конца налогового периода (года) или дольше. Например, хозяин заключает с жильцом договор на год — с 1 марта 2007 года по 1 марта 2008 года. Он обязан заплатить НДФЛ с дохода, который был получен с 1 марта по 31 декабря 2007 года. Для этого не позднее 30 апреля 2008 года хозяин должен подать декларацию, а не позднее 15 июля 2008 года — заплатить налог.

Сдача квартиры в аренду прекращается раньше, чем заканчивается налоговый период (год). Продолжим наш пример. После 1 марта 2008 года собственник уже не сдает свою квартиру — вплоть до конца года. В этом случае он теоретически обязан подать декларацию в течение пяти рабочих дней с момента прекращения деятельности. И не позднее чем через 15 календарных дней после подачи декларации заплатить НДФЛ.

Сразу скажем: данная норма пункта 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ вызывает много вопросов. Ведь собственник жилья не может заранее, в марте, знать, будет ли квартира еще раз сдана до конца года или нет. Юристы советуют вообще не обращать внимания на эту спорную норму.

КОММЕНТИРУЕТ ЮРИСТ
Алексей МАСЛОВ, ведущий юрисконсульт компании «Налоговая помощь»:

— На мой взгляд, норма о пятидневном сроке — пункт 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ — сформулирована крайне невнятно. Что значит «прекращение деятельности и (или) прекращение выплат»? Допустим, кто-то сдает квартиру, в середине года заканчивается договор, жильцы съезжают. Значит, собственник прекращает получать доход. Но деятельность-то может продолжаться! Например, можно искать новых арендаторов. Если хозяин квартиры их найдет, он вновь начнет получать доход в текущем налоговом периоде. А если нет — собственник ведь не виноват, он действительно не мог заранее, в пятидневный срок, сказать, найдет он до конца года новых жильцов или нет. Поэтому требование пункта 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ о пятидневном сроке спокойно можно игнорировать.

Вызывает ли подозрение низкая цена в договоре аренды?

Некоторые собственники указывают в договоре найма заниженную цену. Правда, налоговики могут рассчитать налог самостоятельно, исходя не из цифры, указанной в договоре, а из рыночной цены. Такое право им дает статья 40 Налогового кодекса РФ. Но на практике это встречается редко.

«Хорошо, что собственник вообще решил заплатить НДФЛ — таких случаев пока не так много. Мы, конечно, имеем представление о рыночных ценах — сейчас много информации по сдаче квартир есть в Интернете, но вплотную с теми, кто занижает сумму договора, пока не работаем», — делятся налоговики.

Впрочем, хозяин квартиры, занижая цену в договоре, может столкнуться с другой, не налоговой проблемой. Квартиросъемщики заплатят только официальную часть, по договору, и у собственника не будет ни одного шанса доказать, что изначально речь шла о другой сумме. Получить от арендаторов «серую» часть не получится даже в суде. Поэтому если квартира сдается малознакомым людям, довольно рискованно сильно занижать цену договора.

В помощь тем, кто сдает квартиры: для чего нужен договор аренды и что там надо указать

С одной стороны, договор найма квартиры — опасный документ: если он попадет к налоговикам, то позволит им доначислить НДФЛ. Но, с другой стороны, попытка обойтись без договора может привести к еще более печальному результату, чем доначисление НДФЛ. Договор найма позволяет собственнику быть уверенным, что квартира и имущество останутся в полной сохранности, а арендатору — что хозяин неожиданно не выселит его из квартиры, не вернув залог.

Этот документ составляется по типовой форме, образец мы привели на стр.1, стр.2. Есть несколько принципиальных моментов, на которые мы хотели бы обратить внимание.

1. Приложите к договору опись ценного имущества. Если в квартире есть ценное имущество — дорогая мебель, бытовая техника, — то перед сдачей составьте опись и приложите ее к договору. Укажите, что в случае порчи арендатор должен возместить ущерб (п. 1.3, 3.15 договора). Обговорите, каким образом может быть возмещен этот ущерб, укажите цену данного имущества.
2. Уточните, кто оплачивает коммунальные услуги. Как вариант, коммунальные платежи может производить хозяин, а электроэнергию и телефон — арендатор. В этом случае перед сдачей необходимо снять показания счетчика электроэнергии (п. 3.6, 3.11 договора).
3. Уточните, за чей счет происходит ремонт в случае аварии или другого ЧП. Как правило, хозяин квартиры оплачивает ремонт в том случае, если в происшедшем нет вины арендатора. Например, ЧП произошло из-за того, что в квартире очень старая сантехника. Если же авария по вине жильца, то он и должен платить (п. 3.7, 3.14 договора).
4. Уточните порядок расторжения договора. Юристы советуют собственникам квартир использовать такую формулировку: «…договор также может быть расторгнут любой из сторон на основаниях, предусмотренных законодательством» (п. 5.1 договора). Одно из таких оснований — существенное изменение обстоятельств — статья 451 Гражданского кодекса РФ. Другими словами, если значительно выросли цены на квартиры, а договор не позволяет хозяину поднять плату, он может в одностороннем порядке расторгнуть договор, сославшись на существенное изменение обстоятельств. А затем найти новых арендаторов, согласных платить больше. Кстати, квартиросъемщики также имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

При досрочном расторжении одна сторона должна предупредить другую не позднее, чем указано в договоре (п. 5.2 договора).


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *