Как покупать землю?

Как покупать землю?

Сегодня большая часть сделок, которые оформляются по недвижимости, принадлежит земельным участкам. Процедура нередко является длительной и утомительной, поэтому граждане прибегают к привлечению специалистов, а совершать такие крупные покупки предпочитают через проверенные компании.

Приобретение земли связано не только с достаточным вложением средств, которое, возможно, никогда не вернется с прибылью. Сделка с недвижимостью всегда сопровождается бумажной волокитой. Для потенциального покупателя важно перед началом процесса обратить должное внимание на категорию земли, будет ли возможность в дальнейшем ее изменить.

Важно также определиться, как конкретно планируется использовать участок, разрешен ли этот вид деятельность на нем. Благодаря Земельному кодексу, вышедшему в 2001 г., граждане получили возможность приватизировать государственную собственность.

Для владельцев дачных участок, членов гаражных кооперативов, крестьянских хозяйств и других категорий граждан стало возможным ранее оформленную аренду переводить в частную собственность путем приватизации. Но к сегодняшнему дню еще большая часть земель в России не перешла в руки граждан, причин тому много.

Другим вариантом, который предложил законодатель, является выкуп земли. Существуют определенные правила, как это сделать и кто имеет право. Предложение весьма заманчиво для тех, у кого нет прав на приватизацию, но есть желание иметь участок для строительства частного дома или ведения натурального хозяйства. Такую возможность дает гражданам государство, а стоимость участка будет меньше, чем при покупке у частного лица или компании.

Потенциальный покупатель также может обратиться к владельцам колхозных паев, т. е. сельским жителям, бывшим членам колхоза. Если кто-то из них не пользуется своим участком, он может ее продать по невысокой стоимости. Но такая земля будет относиться только к сельскохозяйственной категории.

Образец паспорта гражданина РФ

Законодательное регулирование

В дополнениях к Земельному кодексу, которые вышли в марте 2015 г., россиянам на законных основаниях была дана возможность выкупать муниципальную собственность, т. е. приобретать на платной основе или получать на бесплатной. На последний вариант имеют право только определенные категории лиц.

Возможность выкупа появилась и у юридических лиц, они могут использовать землю в коммерческих целях. Вступать в правовые отношения участники сделки (муниципалитет и другое лицо) могут через публичные торги, когда участок выставляется на продажу, или в частном порядке.

Кроме того у физических и юридических лиц с введением поправок к Земельному кодексу появилась возможность брать участки в:

  • аренду на непродолжительный срок, т. е. оплачивать за пользование;
  • безвозмездное пользование также на определенный срок;
  • возмездное пользование;
  • пользование на неопределенный срок, т. е. заключать бессрочный договор.

Законодатель указывает, что порядок выкупа земельного участка у администрации включает рассмотрение заявления, принятие решения и заключение с покупателем договора купли-продажи. В то же время необходимо учесть, что законодатель дает небольшую оговорку: без участия в торгах приобрести участок может далеко не каждое лицо.

Есть и другие оговорки:

  • у комплексных застройщиков перед теми, кто желает заняться индивидуальным строительством, есть преимущества по выкупу из-за того, что они делают вложения в инфраструктуру;
  • если участок имеет вид разрешенного использования, согласно которому необходимо только возводить здания и сооружения, то аукцион проводить можно в отношении аренды.

Предоставление земельных участков многодетным семьям регулируется соответствующим законом.

Читайте , как оформить участок.

Кто имеет право

Кому законодатель дает право выкупать участки у местной администрации по максимально низкой стоимости:

  • Это может сделать лицо, которое на арендованной у государства земле, взятой под ЛПХ или ИЖС, уже возвело жилое строение. Выкупить арендованную землю можно будет за 3% от кадастровой.
  • Можно любому лицу принять участие в аукционе, который инициируется и организовывается районной администрацией, юрлицом или частником. Стоимость участка будет устанавливаться в ходе торгов, хотя начальную цену и шаг торгов устанавливают местные власти.
  • Гражданин и глава крестьянско-фермерского хозяйства может сделать выкуп у сельской администрации, обычно стоимость земли приближается к кадастровой.
  • Когда гражданин взял землю в аренду для ведения сельского хозяйства и 3 года добросовестно исполнял условия договора.
  • Лицу возможно самому найти свободную землю под застройку, которая числится на кадастровом учете, и подать заявление на ее выкуп у администрации по стоимости кадастровой. В этом случае заинтересованное лицо может инициировать торги самостоятельно и сделать покупку, если участников аукциона будет меньше 2 и их признают несостоявшимся.

Порядок выкупа земельного участка у администрации

Обычно распоряжается землей в населенном пункте (городе, поселке, деревне, селе) исполнительный орган местного самоуправления, поэтому обращаться следует туда.

Потребуется обратить внимание на такие нюансы:

  • Юридические и физические лица могут быть претендентами на приобретение государственной собственности за деньги. Местные власти не могут отказывать за исключение случаев, если конкретная территория:
    • изъята из оборота;
    • ее запрещено приватизировать;
    • зарезервирована для муниципальных нужд.
  • Цель приобретения – это строительство и иные нужды.
  • Если претендент желает взять участок под строительство, то у него есть 2 варианта:
    • он проводит предварительное согласование о размещении на участке строительного объекта (выкуп осуществляется без торгов);
    • не проводит согласования о размещении строительных объектов, тогда покупка возможна только через торги.

    Во втором случае следует определить вид разрешенного использования участка, выяснить, как строительный объект подключить к инженерным сетям, а только потом принимать участие в торгах. Лицо, которое планирует заниматься на участке строительством, должно располагать определенными знаниями, если это частник, то ему лучше пригласить специалистов. Для возведения строения любого типа необходим технический проект. Претендент на покупку земли должен сначала убедиться, что у него получится его реализовать конкретно на данной земле, ведь помимо строения участок обычно дополнительно облагораживается. По результатам торгом необходимо будет заключить договор купли-продажи на землю, а затем оформить ее в собственность.

  • Приобрести участок можно и не под строительство, все равно заявление подается в администрацию с указанием цели покупки, размеров необходимой территории и приблизительного места ее расположения. Если администрация утвердить прошение, то она выдаст схему расположения конкретного участка, который подходит заявителю. Последнему будет необходимо провести кадастровые работы, т. е. отмежевать свою часть и поставить землю на учет в Кадастровой палате. После этого заключает договор купли-продажи.

Какие нужны документы

Выкуп у администрации без принятия участия в торгах осуществляется после подачи таких документов:

  • предварительное заявление на согласование;
  • паспорт для гражданина РФ или учредительные документы для юрлица;
  • кадастровый паспорт на участок, подает уже пользователь земли, например, он арендует ее длительное время;
  • другая техдокументация на землю;
  • документ, на основании которого лицо получило участок в пользование;
  • правоустанавливающие документы на строение, если пользователь земли успел его возвести;
  • технически бумаги на строение;
  • другие по требованию администрации.

В каждом индивидуальном случае список документов будет отличаться.

Заявление о согласовании

Заявление о выкупе земельного участка у администрации подается сначала предварительно. Его следует направить к главе администрации, указав, что выкуп будет проходить без участия в торгах.

К прошению подается схема расположения земли и копия гражданского паспорта. Обычно ответ приходит в течение месяца.

При наличии на участке постройки, которая принадлежит нескольким собственникам, все имеют право принять участие в процедуре выкупа земли, т. е. заявка подается коллективная. В другом случае совладельцы дают на имя одного из них доверенность на прохождение процедуры.

Постановка на кадастровый учет

Участок придется пользователю поставить на кадастровый учет самостоятельно, проведя работы по его межеванию за свои деньги. Обычно это делается, чтобы исправить ошибки, которые были допущены при первоначальной постановке на учет, когда это делали чиновники.

Также в этом есть необходимость, т. к. покупателю требуется определить четко границы земли, которой он пользуется, уточнить ее кадастровую стоимость. Возможно, покупателю необходимо присоединить или отделить какую-то часть.

Процедура межевания проводится специалистами из геодезической компании, они составляют межевой план, на его основании новые данные вносятся в госкадастр. Как правило, у таких участков уже есть кадастровые номера, но после изменения данных могут выдаваться новые.

Заявителю потребуется получить новый кадастровый паспорт со всеми изменениями. На учет можно ставить только земли, принадлежащие муниципалитету. Если это государственная собственность, и она не была ранее разграничена, то ее учесть невозможно.

Заявление о выделении

После того как участок будет поставлен на кадастровый учет, он отобразится на публичной кадастровой карте. Поэтому можно подавать заявление о его выделении без проведения аукциона. В этом случае в заявлении указывается кадастровый номер участка и его паспорт.

У отдела землеустройства при администрации есть право опубликовать информацию о продаже этого участка в местных СМИ.

Если в течение месяца никто не подаст заявление об участии в аукционе, то администрацией будет принято решение об отчуждении участка из муниципальной собственности в пользу заявителя.

Процедура покупки

Вся процедура покупки состоит из нескольких шагов:

  1. Подается заявление на выкуп земли в местную администрацию.
  2. Администрация информирует заинтересованных лиц и население административного образования о продаже земли для указанных в заявлении целей.
  3. Заявителю необходимо получить разрешение на проведение строительных работ или предъявить его, если оно было получено ранее, а постройка возведена.
  4. Согласовать размещение строительного объекта на участке, где планируется дополнительно развести подсобное хозяйство.
  5. После проведения кадастровых работ подать новое заявление о выделении земли под строительство.
  6. Получить от администрации положительный ответ.
  7. Заключить с местным муниципалитетом договор купли-продажи.
  8. Оформить землю в собственность в территориальном отделении Росреестра, подав заявление, договор купли-продажи и другие бумаги по требованию.

Особенности для юридических лиц

Если приобрести землю у государства планирует предприятие, то оно может это сделать в некоторых случаях, если:

  • желает на участке возводить жилой комплекс, т. е. осваивать территорию полностью;
  • планирует возвести важное для населенного пункта сооружение, имеющее культурное или социальное значение;
  • участок для дачи уже используется несколькими собственниками;
  • территория предназначается для организации или ведения крестьянского хозяйства с целью получения прибыли;
  • участок арендует крестьянско-фермерское хозяйство;
  • юридическое лицо уже пользуется арендованной землей для сельского хозяйства.

Между физическими и юр. лицами есть разница, поэтому процедура выкупа государственной земли будет отличаться.

Например, предприятию придется представить больше документов, это и право на участие в процедуре, документально оформленная информация о цели использования, другие бумаги по требованию администрации.

Поэтому юр. лицу лучше рассматривать вариант, когда землю выкупит частник без участия в торгах, с которым можно будет совершить классическую сделку купли-продажи.

Образец заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка

Стоимость

Выкуп без участия в торгах является более выгодным предприятием, т. к. аукцион организовывается так, что минимальная стоимость может легко превратиться в достаточно высокую цену, от которой откажутся многие потенциальные покупатели.

Определяется покупная цена исходя из кадастровой стоимости, указанной в кадастровом паспорте. В то же время учитывается, для каких целей приобретается участок.

К примеру, если планируется землю использовать под:

  • ИЖС, то может быть вставлена цена в пределах 3−100% от кадастровой, конечно, при условии, что дом еще не был возведен;
  • сельское хозяйство или производство сельхозпродукции, то нельзя поставить цену выше 3%.

Когда же потенциальный покупатель примет решение об участии в публичных торгах, ему следует понимать, что стоимость земли может колебаться в пределах кадастровой. Но чаще всего она подскакивает до рыночной, все будет зависеть от типа конкретного участка, его расположения размеров и др. факторов.

Право принимать решение о стоимости земли может администрация или конкретный организатор торгов. Сама кадастровая стоимость участков всегда ниже рыночной на 15−50%.

За участие в торгах юр. лицо оплатит госпошлину в большем размере, чем гражданин.

Можно ли получить землю бесплатно

У государства также реально получить землю на бесплатной основе, но все зависит от конкретной ситуации. Например, если лицо пользовалось неучтенным участком, и возвело на нем любую недвижимость. В каждом регионе есть временной показатель в отношении владения землей.

Если на протяжении 3, 5 или 10 лет участком никто не пользовался, он считается ничьим. Когда его занял какой-то гражданин самовольно, но облагородил, то у него есть преимущественное право на получение в собственность.

В тоже время такая ситуация таит за собой определенный риск, т. к. может объявиться настоящий собственник. Процедура оформления в собственность в таком случае обычно очень длительная.

Земельный кодекс в ст. 39.5 дает четкие основания для передачи муниципальной или государственной собственности в частную на бесплатной основе:

  • лицо заключило договор о развитии территории и собирается ее застраивать жильем;
  • на земле уже есть культовые здания, поэтому ее требуется передать той организации (религиозной, благотворительной), которая владеет постройками;
  • участок был ранее выделен в общую собственность некоммерческому садовому товариществу;
  • если землю, взятую по договору бессрочного пользования, в течение 5 лет использовали для крестьянского или подсобного хозяйства.

Статья 39.5. Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

На бесплатной основе земля может быть также передана многодетной семье, где воспитывается 3 и больше детей, льготной категории граждан, которая нуждается в социальной поддержке, например:

  • военнослужащие;
  • инвалиды;
  • жители сел и деревень;
  • молодые специалисты;
  • герои труда.

В других случаях возможна аренда или приобретение земли за деньги.

Аренда земельного участка возможна, если у владельца есть все документы.

Как происходит установление границ участка — мы расскажем .

Кто имеет право безвозмездного пользования земельным участком — узнайте из данной публикации.

Приобретение земельного участка у муниципалитета: что нового ожидает покупателя?

Изменения, внесенные в Земельный кодекс РФ, многие эксперты уже назвали крупнейшей реформой в сфере земельных отношений за последние 14 лет (с момента принятия Земельного кодекса РФ в 2001 году). Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) дает новое определение земельному участку (п. 1 ст. 1 Закона № 171-ФЗ), исключает нормы о постоянном (бессрочном) пользовании и пожизненном наследуемом владении, вводит в Земельный кодекс РФ шесть новых глав (главы V.1-V.6). В этом материале мы расскажем о новом порядке покупки земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. И хотя применяться он будет лишь с 1 марта 2015 года, рекомендуем ознакомиться с ним уже сейчас, чтобы решить, по нормам действующего или будущего законодательства выгоднее покупать земельный участок именно вам.

Необходимость реформирования законодательства

Сейчас для покупки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заинтересованному лицу необходимо осуществить его образование (ст. 11.3 Земельного кодекса РФ в действующей редакции). Различные нормативно-правовые акты требуют предоставления разных документов для образования земельных участков. В частности, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, для образования земельного участка необходимо иметь проект межевания территории; по Земельному кодексу РФ требуется схема образования земельных участков на кадастровом плане территории; согласно Лесному кодексу РФ, необходима лесоустроительная документация; а из норм Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» следует, что еще нужен проект организации и застройки территории. Кроме того, содержание указанных документов либо не установлено, либо установлено недостаточно четко. По словам Андрея Ивакина, заместителя директора по взаимодействию с органами власти и международным отношения ГК «Ренова», а также одного из разработчиков Закона № 171-ФЗ, раньше в Росимуществе по году лежали заявки от граждан об образовании земельных участков. «Думаю, что это было вызвано не только большим количеством заявок, но и наличием содержательной коллизии между образованием земельных участков и уже имеющейся проектной документацией. Например, орган местного самоуправления утвердил проект межевания, в соответствии с которым предусмотрен раздел большого участка, находящегося в федеральной собственности. Возникает вопрос, на каком основании федеральное ведомство будет принимать или не принимать решение об образовании земельного участка, если архитектор уже позаботился и спроектировал будущие участки? Чтобы исключить эту неопределенность, мы пошли на серьезный шаг и отменили решение о необходимости образования земельного участка», – поясняет Андрей Ивакин.

Некоторые юристы подвергли критике данную новеллу. По их мнению, после исключения из земельного законодательства такой процедуры, как образование участка, публичный собственник лишается возможности разделить свою недвижимую вещь. Представляется, что это не совсем правильно с точки зрения гражданского законодательства. Однако данное нововведение будет являться хорошим стимулом для утверждения проектов межевания органами местного самоуправления, потому что с того момента, когда они утвердили такие проекты, Росимущество, Управление делами Президента РФ и иные федеральные ведомства не смогут поделить участок иначе, чем это указано в проекте межевания территории.

МНЕНИЕ

Андрей Ивакин, заместитель директора по взаимодействию с органами власти и международным отношениям ГК «Ренова»:

«Самым важным изменением, внесенным в Земельный кодекс РФ, я считаю обязанность по безвозмездной передаче всех федеральных участков в муниципальную собственность. Сейчас у нас в стране очень большой объем федеральных земель, распоряжается которыми Росимущество. Естественно, что большая часть таких земель находится в пользовании граждан, а доход идет в федеральный бюджет. В соответствии с новой редакцией Земельного кодекса РФ, при наличии заявки Росимущество обязано принять решение о безвозмездной передаче участка в муниципальную собственность. Исключение сделано для участков, на которых находится федеральная недвижимость, а также для тех, которые зарезервированы для федеральных нужд, предоставлены федеральным учреждениям. Таким образом, в следующем году огромное количество федеральной земли может перейти органам местного самоуправления. Это изменит земельный баланс в стране».

Что касается порядка предоставления земельного участка для строительства, то в соответствии со ст. 31 Земельного кодекса РФ в действующей редакции заинтересованный гражданин должен обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Затем орган местного самоуправления (в том числе по обращению исполнительного органа государственной власти) обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего предоставления участка для строительства.

Стоит отметить, что порядок выбора земельного участка долгое время подвергался обоснованной критике. Дело в том, что многие нюансы процедуры подготовки акта о выборе земельного участка законодательно не урегулированы. Так, в земельном законодательстве не указаны ни сроки рассмотрения органом местного самоуправления предоставленных документов, ни основания для отказа. «Акт выбора земельного участка – это такой страшный документ, который возник в законодательстве еще далеко до Градостроительного кодекса РФ, – рассказывает Андрей Ивакин. – По своему содержанию этот документ практически полностью дублирует всю градостроительную документацию. Какой смысл в акте выбора, если у нас есть правила землепользования и застройки, градостроительные регламенты, проекты планировки, межевания? Единственное, для чего сегодня нужен акт выбора – это для удостоверения отсутствия на участке охранных и защитных зон». В большинстве западных стран информация об охранных и защитных зонах размещена в Интернете на кадастровой карте территории и может быть предоставлена заявителю в один клик. Однако в России такой услуги нет, в связи с чем граждане вынуждены получать эту информацию самостоятельно. «В некоторых регионах заявителям нужно поставить на акт выбора до 20 подписей и печатей, при этом нет никаких гарантий, что дойдя до 20-ой, им не откажут. И тогда вся предыдущая работа будет проделана впустую. Кроме того, порой сами организации не знают, где у них зарыт кабель, а где охранная зона линий электропередач. И если с наземными коммуникациями дело обстоит проще (потому что их хотя бы видно), то с подземными картина еще печальнее, – жалуется Андрей Ивакин. – Поэтому из новой редакции Земельного кодекса РФ мы исключили акт выбора. По нашим расчетам, это должно сэкономить гражданам от года до трех лет».

ПОЛЕЗНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ

Посмотреть внесенные изменения и сравнить разные редакции Земельного кодекса РФ можно в системе ГАРАНТ. Для этого откройте кодекс, затем на панели инструментов выберите «Изменения в документе», а в нем – «Сравнение редакций».

Помимо этого, на практике часто возникали споры по поводу необходимости поиска и извещения всех заинтересованных в приобретении участка лиц. Дело в том, что в Земельном кодексе РФ такой обязанности не закреплено, однако практика арбитражных судов настойчиво убеждает всех в обратном (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 декабря 2013 г. № Ф09-12643/13 по делу № А76-2250/2013; постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 июня 2013 г. № Ф04-2231/13 по делу № А45-23001/2012; постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18 августа 2014 г. № Ф01-3070/14 по делу № А79-3930/2013).

После 1 марта 2015 года предоставление акта выбора земельного участка не потребуется, а вместо предварительного согласования места размещения объекта заинтересованному лицу нужно будет подготовить документацию по планировке территорий и образованию соответствующих земельных участков. Органы государственной власти и местного самоуправления будут обязаны публиковать на своих официальных сайтах информацию о наличии свободных участков. Кроме того, новая редакция Земельного кодекса РФ делает четкое разграничение, какие участки предоставляются на торгах, а какие – без проведения торгов. Но обо всем по-порядку…

Подготовка к проведению аукциона

За некоторым исключением (например, в случае, если земельный участок был предоставлен некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства; если на земельном участке расположены здания или сооружения; если продажа участка производится в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, будет осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (ч. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77).

Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, будет приниматься уполномоченным органом по заявлениям граждан или по собственной инициативе. При этом органы государственной власти и местного самоуправления обязаны после получения от граждан заявлений выставлять на торги свободные участки.

В случае, если решение о продаже участка принимается по инициативе уполномоченного органа, данный орган самостоятельно готовит все необходимые для проведения аукциона документы. Примечательно, что Земельный кодекс РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77 расставил приоритеты между проектом межевания и схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории. С 1 марта 2015 года проект межевания будет являться основным документом, и схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории может использоваться только в том случае, если проект межевания не утвержден. Представляется, что данная мера позволит избежать ситуаций, когда разработана схема расположения земельного участка, утвержден проект межевания, а поставить образованный участок на кадастровый учет и зарегистрировать его еще не успели.

Таким образом, вначале уполномоченный орган составляет и утверждает схему расположения земельного участка (если такой участок предстоит образовать, и отсутствует утвержденный проект межевания территории). Теперь такая схема готовится в электронном виде, чтобы можно было сопоставить цифровой документ с межевым планом земельного участка. В случае несоответствия образованного земельного участка утвержденной схеме более чем на 10% уполномоченный орган откажет в заключении соглашения о перераспределении земельных участков (ч. 14 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77). К 1 марту 2015 году Росреестр должен разработать и запустить на официальном портале специальный сервис по подготовке схемы образования земельных участков. С его помощью заявители смогут самостоятельно начертить будущий участок на кадастровом плане территории.

Затем уполномоченные органы готовят документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета, на основании которых проводится кадастровый учет и государственная регистрация прав на земельный участок (за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена). Далее получаются технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений). После всех вышеназванных процедур уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона (ст. 39.11 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77).

Если проведение аукциона осуществляется по инициативе заинтересованного в предоставлении земельного участка гражданина, то образование участка и подготовка аукциона проходят в том же порядке, только все указанные действия выполняет сам заявитель. Данный порядок усложняется тем, что расходы по формированию земельного участка и подготовке всех необходимых документов ложатся на заявителя, при этом в случае его проигрыша на торгах потраченные денежные средства не возвращаются.

Необходимо учитывать, что подготовка схемы расположения земельного участка не допускается в случае образования участка из земель или земельных участков, расположенных в границах городов федерального значения – Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов. При обращении гражданина с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка должна быть указана цель его использования. В течение двух месяцев со дня поступления указанного заявления уполномоченный орган проводит проверку и направляет заявителю решение об утверждении схемы расположения земельного участка (и прилагает данную схему) или об отказе в ее утверждении. В решении об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка должны быть указаны все основания для отказа. После утверждения схемы расположения земельного участка проводятся кадастровые работы и осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка. Затем заинтересованное лицо проводит регистрацию права государственной или муниципальной собственности на земельный участок самостоятельно (если его образование осуществляется на основании схемы расположения земельного участка) либо через уполномоченный орган (если земельный участок образован в соответствии с проектом межевания территории или с утвержденной схемой размещения земельного участка). Если наличие технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения является обязательным для проведения аукциона, заявитель получает данные условия. Далее гражданин обращается в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона, в котором указывает цель использования такого участка и его кадастровый номер. Заявление может быть поданы лично, по почте либо через Интернет. После получения от гражданина всех вышеназванных документов уполномоченный орган проводит проверку и в срок не более чем два месяца принимает решение о проведении аукциона либо об отказе в его проведении.

Участок не может быть предметом аукциона, если:

  • его границы подлежат уточнению;
  • на земельный участок не зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если такой земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;
  • в отношении земельного участка не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений;
  • в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений;
  • в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона;
  • земельный участок не отнесен к определенной категории земель;
  • земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды;
  • на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения на условиях сервитута или объекта, размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием;
  • на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и их продажа является предметом другого аукциона либо они не продаются на этом аукционе одновременно с земельным участком;
  • земельный участок изъят из оборота;
  • земельный участок ограничен в обороте;
  • земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
  • земельный участок расположен в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, или территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении;
  • земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;
  • земельный участок предназначен для размещения здания или сооружения в соответствии с государственной программой России, государственной программой субъекта федерации или адресной инвестиционной программой;
  • в отношении земельного участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления;
  • в отношении земельного участка поступило заявление о предварительном согласовании его предоставления или заявление о предоставлении земельного участка, за исключением случаев, если принято решение об отказе в предварительном согласовании предоставления такого земельного участка или решение об отказе в его предоставлении;
  • земельный участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования;
  • земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (ч. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77).

В случае выявления хотя бы одного из вышеуказанных обстоятельств уполномоченный орган принимает решение об отказе в проведении аукциона.

Проведение аукциона

Чаще всего аукцион является открытым по составу участников. Его организатором может быть уполномоченный орган или специализированная организация, действующая на основании договора с уполномоченным органом.

Начальной ценой предмета аукциона может быть рыночная стоимость участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если государственная кадастровая оценка проводилась не позднее пяти лет назад. Цена участка будет определена по результатам аукциона. Если на участие в аукционе подана только одна заявка либо участником признано только одно лицо, цена участка будет равна начальной цене предмета аукциона, то есть рыночной или кадастровой стоимости земельного участка (ч. 1 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77). Если аукцион признан несостоявшимся и договор купли-продажи земельного участка не заключен, начальная цена предмета повторного аукциона может быть определена ниже ранее установленной, но не более чем на 30% (ч. 17 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77).

Время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона») устанавливает его организатор. Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте www.torgi.gov.ru не менее чем за 30 дней до его начала. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Кроме этого, на официальном сайте размещается проект договора купли-продажи земельного участка.

Для участия в аукционе заявителем представляются следующие документы:

  • заявка на участие с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка;
  • копия паспорта;
  • документы, подтверждающие внесение задатка (договор о внесении задатка).

Предоставление документов, подтверждающих внесение задатка, признается заключением соглашения о задатке (ч. 2 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77).

Организатор аукциона не вправе требовать представления иных документов.

Один заявитель может подать только одну заявку на участие в аукционе. Прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до дня его проведения. Заявка на участие в аукционе, поступившая по истечении срока приема заявок, возвращается заявителю в день ее поступления.

Заявителям, признанным участниками аукциона, и заявителям, не допущенным к участию в аукционе, организатор направляет уведомления о принятых в отношении них решениях. Результаты аукциона оформляются протоколом, который составляет организатор. Один экземпляр протокола передается победителю, а второй остается у организатора. Протокол о результатах аукциона размещается на официальном сайте в течение одного рабочего дня со дня его подписания.

Подведение итогов аукциона

Победителем аукциона признается участник, предложивший наибольшую цену за земельный участок. В течение трех рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона организатор обязан возвратить задатки проигравшим лицам.

Если на участие в аукционе по продаже земельного участка подана только одна заявка либо только один заявитель признан участником аукциона, аукцион считается несостоявшимся и продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу (ч. 3 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 75).

Уполномоченный орган в 10-дневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона направляет победителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи. При этом внесенный задаток засчитывается в оплату приобретаемого земельного участка. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

МНЕНИЕ

Екатерина Орлова, директор Real Estate Orlova Consulting & Development:

«Я советую гражданам поторопиться с приобретением земельного участка до 1 марта 2015 года, если ваш случай подпадает хотя бы под один из нижеперечисленных:

  • у участка отсутствуют технические условия, и совершение покупки без проведения торгов невозможно;
  • предстоит покупка через аукцион (за исключением участков в границах населенных пунктов, садовых и дачных хозяйств для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, а также крестьянского и фермерского хозяйства);
  • предстоит покупка участка для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов, садовых и дачных хозяйств, а также крестьянского (фермерского) хозяйства, – при наличии множества претендентов на участок».

В пояснительной записке к законопроекту, впоследствии ставшему Законом № 171-ФЗ, указано, что его принятие позволит устранить многочисленные пробелы и противоречия законодательства, создать необходимые условия для эффективной работы органов государственной власти и местного самоуправления, исключить излишние административные барьеры при взаимодействии с лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков.

Как купить участок у местной администрации под ИЖС: порядок действий

Какие процедуры предстоят потенциальному покупателю земли, находящейся в муниципальном ведомстве? С чего начать работу? Рассмотрим этот алгоритм поэтапно.

Этап 1. Обратиться в местные органы власти с документально оформленным прошением предоставить возможность выкупа земельного надела. В заявлении должны указываться конкретные цели приобретения участка, для чего его планируется задействовать. Нужно озвучить желаемые параметры земельного надела, который на этом этапе пока еще является неопределенным. В запросе важно подчеркнуть и приемлемый способ приобретения.

Этап 2. Нужно быть готовым, что рассмотрение запроса в муниципалитете будет процессом небыстрым. Финальное решение принимает глава администрации в виде постановления. Важно заметить, что далеко не всегда запросы граждан удовлетворяются – по ряду причин, например, в случае отсутствия подходящего земельного надела, в покупке могут отказать. Вместе с тем, граждане вправе оспаривать этот отказ в судебном порядке.

Этап 3. Если запрос продажи земельного надела одобрен местными властями, в компетенции последних – установить стоимость, в зависимости от способа реализации (с аукциона, без торгов). Остановимся на рассмотрении первого варианта.

Этап 4. Торги должны проводиться по итогу решения местного муниципалитета. В подготовке к аукциону местные власти формируют стартовую цену участка, презентуют его технические параметры. Устанавливается дата и место время проведения торгов, особенности сделки. Объявление о проведении аукциона публикуется в местном печатном СМИ.

Этап 5. По итогу проведения аукциона победитель (реальный покупатель земельного объекта) согласовывает порядок оплаты и готовит соответствующие документы для согласования с архитектурным ведомством, кадастровыми инженерами.

Этап 6. Заключение сделки купли-продажи с местной администрацией и оплата суммы полной стоимости земельного объекта.

Этап 7. На основании экспертиз и резолюций архитектурной инспекции, а также актов инженеров Кадастровой палаты по поводу возможности целевого использования участка под запросы покупателя, владелец участка может приступать к строительным действиям.

Внимание! В вопросах приобретения земельных наделов у муниципалитета для местных жителей действует право первоочередности: такие категории, как инвалиды, участники Великой отечественной войны и малообеспеченные семьи могут претендовать на бесплатное получение земельного участка исходя из действий региональных программ поддержки.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *