Категория земли промышленности

Категория земли промышленности

Правовой режим и положение

Правовой режим земель промышленности – это система правового регулирования отношений по охране и использованию этих земель, направленная на обеспечение эксплуатации промышленных объектов.

Положение – это свод установленных норм и правил, которые необходимо соблюдать. Производственная деятельность промышленного предприятия является источником повышенной опасности. Уникальностью правового режима земель промышленности является установление санитарно – защитных зон, цель которых заключается в обеспечении безопасности населения и окружающей среды от промышленных отходов.

Ст. 42 ЗК РФ обязывает промышленные предприятия:

  1. использовать земельные участки только с их целевым назначением методами, которые не должны наносить вред окружающей среде;
  2. сохранять геодезические, межевые и другие специальные знаки, которые установлены на земельных участках;
  3. осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных резервов, в том числе меры пожарной безопасности, не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв;
  4. своевременно приступать к использованию земельных участков (при договоре аренды);
  5. своевременно производить платежи за землю.

Виды разрешенного и запрещенного использования земельных участков

Виды разрешенного использования земельных участков, на которые не распространяется градостроительный регламент определяются на основании Государственного кадастра недвижимости.

Государственный кадастр недвижимости – это свод о информации об учтенном недвижимом имуществе и Государственных границах населенных пунктов, муниципалитетов, зон с особыми условиями эксплуатации. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» утвержден соответствующий классификатор, содержащий перечень разрешенных видов использования, включая коды к ним, которые применяются на всей территории РФ. Промышленность, коды 6.2 .- 6.6.:

  1. тяжелая 6.2. (машиностроение, металлургия, горная промышленность, когда необходимо введение специальных зон);
  2. легкая 6.3. (производство ткани, одежды, керамики);
  3. пищевая 6.4. (хлебопечение, напитки, консервирование);
  4. нефтехимическая 6.5. (переработка сырья, химической продукции бытового назначения);
  5. строительная 6.6. (производство кирпичей, цемента, лифтов, крепежных элементов).

Справка. Согласно ст. 14 ЗК РФ земельные участки, которые подверглись загрязнению химическими или радиоактивными веществами, а также расположенные на них сооружения используются в порядке, определенном Правительством РФ.

На таких землях и земельных участках запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции. Несоблюдение закона ведет к штрафам и взысканиям.

Возведение производственных объектов

Что можно и что нельзя строить?

Разрешено возводить:

  • производственные здания (заводы, фабрики, производственные цехи);
  • культурно-бытовые помещения (санитарно-бытовые, медицинские, учебные учреждения, помещения общего питания);
  • иные сооружения (склады, подсобные помещения);
  • водные объекты (пруды, бассейны с подпорными сооружениями на водооттоках).

Запрещено:

  • индивидуальное жилое строение (жилые дома, квартиры);
  • личное подсобное хозяйство (огороды: выращивание сельскохозяйственной продукции);
  • дачные постройки (бани, дровяники, сараи);
  • иные сооружения, противоречащие целевому назначению земельного участка (вольеры для животных).

Важно! Если жилая застройка проходит в зоне с ограничениями эксплуатации участка, возможно изменение категории земель с промышленных на земли сельскохозяйственного назначения или населенных пунктов.

Что требуется для строительства?

Согласно федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для строительства объекта необходимы следующие документы:

  1. Документ, устанавливающий право на владение земельным участком.
  2. Технический план земельного участка.
  3. Разрешение на строительство (оформляется по документам пунктов 1 и 2, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения участка – ч. 4 ст. 51 ГрК РФ).
  4. Технический план сооружения.

Методы государственной кадастровой оценки

Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» пунктами 6.1. – 6.3. устанавливает порядок проведения оценки для промышленных земель:

  1. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков: рассчитываются исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования, граничащих с указанными земельными участками.
  2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков: определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Расчет стоимости

Кадастровая стоимость – это условная денежная оценка, предназначенная в основном для исчисления налога. Кадастровый учет в РФ регламентируют законы «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 № 221-ФЗ и «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Пример расчета кадастровой стоимости.

Расчет КС – сложный процесс. Предварительно оценить КС участка можно по упрощенной формуле:

КС=ПЛ*(КИ+КЛ)*КП,

где:

  • КС(руб.) – кадастровая стоимость.
  • ПЛ(м2) – площадь участка.
  • КИ, КЛ(руб./м2) – коэффициенты инфраструктуры и специфики.
  • КП – переходный коэффициент.

Согласно регламенту Росреестра расчет КС земельных участков производится не реже раза в 5 лет и не чаще, чем через 3 года. Необходимые коэффициенты для предварительного расчета можно узнать у профессиональных оценщиков.

Можно ли арендовать, перевести в собственность и при каких условиях?

На земли промышленного назначения могут распространяться договоры:

  1. купли – продажи;
  2. аренды;
  3. безвозмездного пользования;
  4. дарения и другие допустимые соглашения, касающиеся недвижимого имущества.
  • невозможны какие-либо воздействия на промышленные земли если выполняются соглашения международного характера;
  • происходит реконструкция или строительство федеральных (местных) объектов обороны, безопасности, энергетики, транспорта и иных коммуникаций;
  • если участок изымается в соответствии с судебным постановлением;
  • при наличии других обоснованных причин, не противоречащих федеральному законодательству.

Особенности и порядок аренды

Аренда у частного лица:

  1. Найти собственника с подходящим земельным участком.
  2. Определить предмет отношений, цену, период аренды и подписать договор в 2 экземплярах для каждой стороны. Если аренда превышает 12 месяцев, подлежит регистрация в Росреестре.

Аренда у муниципалитета:

  1. Подать заявление в администрацию, которой принадлежит земля.
  2. Подать заявление на участие в аукционе.
  3. Внести фиксированный задаток, который возвращается в случае проигрыша на аукционе.
  4. Подписать соответствующий договор с муниципалитетом.

Необходимые документы:

  • Документ, удостоверяющий личность для физического лица.
  • Выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ для ИП и юридических лиц.
  • Заявление установленной формы.
  • Кассовый документ об уплате задатка.

Для регистрации в Росреестре:

  • Заявление от арендодателя.
  • Постановление администрации о выделении участка.
  • Удостоверяющие личность документы арендатора.
  • Три подписанных экземпляра договора.
  • Учредительные документы на земельный участок.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.

Расчет налога

Налог на землю устанавливается ст. 31 НК РФ и местными нормативно-правовыми актами. Максимальной налоговой ставкой для земель промышленности является 1,5% от кадастровой стоимости участка, которую обязаны рассчитать бесплатно местные кадастровые органы (Постановление Правительства РФ от 7 февраля 2008г. № 52).

Местные налоговые службы имеют право устанавливать коэффициент, понижающий эту ставку.

Местное муниципальное управление вправе запрашивать авансовые ежеквартальные или полугодовые платежи. Сумма годового налога уменьшается на сумму совершенных авансовых платежей.

Рассчитать налог 1 квартал года можно по формуле:

ЗН = ¼ × КС× НС,

где:

  • ЗН – земельный налог.
  • КС – кадастровая стоимость участка.
  • НС – налоговая ставка.

Актуальные данные по конкретному земельному участку можно узнать в Росреестре и ФНС.

Многих интересует и информация о том, возможно ли перевести промышленные земли в другую категорию, а также можно ли осуществить перевод земель других категорий в промышленные. Материалы об этом вы найдете на нашем сайте.

Желание рационального использования всей территории Российской Федерации определило отдельную категорию земель промышленности. Благодаря чему населением эксплуатируются земли с низкой производительностью сельскохозяйственных угодий или полным отсутствием таковых для решения не менее важных задач, которые играют огромную роль в благоприятном проживании и развитии страны.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Виды разрешенного использования земель промышленности

Наименование вида разрешенного использования земельного участка* Описание вида разрешенного использования земельного участка** Код (числовое обозначение) вида разрешенного использования земельного участка***
1 2 3
Производственная деятельность Размещение объектов капитального строительства в целях добычи недр, их переработки, изготовления вещей промышленным способом. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 6.1-6.9 6.0
Недропользование Осуществление геологических изысканий; добыча недр открытым (карьеры, отвалы) и закрытым (шахты, скважины) способами; размещение объектов капитального строительства, в том числе подземных, в целях добычи недр; размещение объектов капитального строительства, необходимых для подготовки сырья к транспортировке и (или) промышленной переработке; размещение объектов капитального строительства, предназначенных для проживания в них сотрудников, осуществляющих обслуживание зданий и сооружений, необходимых для целей недропользования, если добыча недр происходит на межселенной территории 6.1
Тяжелая промышленность Размещение объектов капитального строительства горно-обогатительной и горно-перерабатывающей, металлургической, машиностроительной промышленности, а также изготовления и ремонта продукции автомобилестроения, судостроения, авиастроения, машиностроения, станкостроения, а также другие подобные промышленные предприятия, для эксплуатации которых предусматривается установление охранных или санитарно-защитных зон, за исключением случаев, когда объект промышленности отнесен к иному виду разрешенного использования 6.2
Легкая промышленность Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства тканей, одежды, электрических (электронных), фармацевтических, стекольных, керамических товаров и товаров повседневного спроса 6.3
Пищевая промышленность Размещение объектов пищевой промышленности, по переработке сельскохозяйственной продукции способом, приводящим к их переработке в иную продукцию (консервирование, копчение, хлебопечение), в том числе для производства напитков, алкогольных напитков и табачных изделий 6.4
Нефтехимическая промышленность Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для переработки углеводородного сырья, изготовления удобрений, полимеров, химической продукции бытового назначения и подобной продукции, а также другие подобные промышленные предприятия 6.5
Строительная промышленность Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции 6.6
Энергетика Размещение объектов гидроэнергетики, атомных станций, ядерных установок (за исключением создаваемых в научных целях), пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, тепловых станций и других электростанций, размещение обслуживающих и вспомогательных для электростанций сооружений (золоотвалов, гидротехнических сооружений); размещение объектов электросетевого хозяйства, за исключением объектов энергетики, размещение которых предусмотрено содержанием вида разрешенного использования с кодом 3.1 6.7
Связь Размещение объектов связи, радиовещания, телевидения, включая воздушные радиорелейные, надземные и подземные кабельные линии связи, линии радиофикации, антенные поля, усилительные пункты на кабельных линиях связи, инфраструктуру спутниковой связи и телерадиовещания, за исключением объектов связи, размещение которых предусмотрено содержанием вида разрешенного использования с кодом 3.1 6.8
Склады Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов 6.9
Обеспечение космической деятельности Размещение космодромов, стартовых комплексов и пусковых установок, командно-измерительных комплексов, центров и пунктов управления полетами космических объектов, пунктов приема, хранения и переработки информации, баз хранения космической техники, полигонов приземления космических объектов, объектов экспериментальной базы для отработки космической техники, центров и оборудования для подготовки космонавтов, других сооружений, используемых при осуществлении космической деятельности 6.10
Транспорт Размещение различного рода путей сообщения и сооружений, используемых для перевозки людей или грузов, либо передачи веществ. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 7.1 -7.5 7.0
Железнодорожный транспорт Размещение железнодорожных путей; размещение объектов капитального строительства, необходимых для обеспечения железнодорожного движения, посадки и высадки пассажиров и их сопутствующего обслуживания, в том числе железнодорожные вокзалы, железнодорожные станции, погрузочные площадки и склады (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов); размещение наземных сооружений метрополитена, в том числе посадочных станций, вентиляционных шахт; размещение наземных сооружений для трамвайного сообщения и иных специальных дорог (канатных, монорельсовых) 7.1
Автомобильный транспорт Размещение автомобильных дорог вне границ населенного пункта; размещение объектов капитального строительства, необходимых для обеспечения автомобильного движения, посадки и высадки пассажиров и их сопутствующего обслуживания, а также объектов, предназначенных для размещения постов органов внутренних дел, ответственных за безопасность дорожного движения; оборудование земельных участков для стоянок автомобильного транспорта, а также для размещения депо (устройства мест стоянок) автомобильного транспорта, осуществляющего перевозки людей по установленному маршруту 7.2
Водный транспорт Размещение искусственно созданных для судоходства внутренних водных путей, размещение морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для обеспечения судоходства и водных перевозок 7.3
Воздушный транспорт Размещение аэродромов, вертолетных площадок, обустройство мест для приводнения и причаливания гидросамолетов, размещение прочих объектов, необходимых для взлета и приземления (приводнения) воздушных судов, размещение аэропортов (аэровокзалов) и иных объектов, необходимых для посадки и высадки пассажиров и их сопутствующего обслуживания и обеспечения их безопасности 7.4
Трубопроводный транспорт Размещение нефтепроводов, водопроводов, газопроводов и иных трубопроводов, а также иных зданий и сооружений, необходимых для эксплуатации названных трубопроводов 7.5
Обеспечение обороны и безопасности Размещение объектов капитального строительства, необходимых для подготовки и поддержания в боевой готовности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов управлений ими (размещение военных организаций, внутренних войск, учреждений и других объектов, дислокация войск и сил флота), проведение воинских учений и других мероприятий, направленных на обеспечение боевой готовности воинских частей; размещение зданий военных училищ, военных институтов, военных университетов, военных академий 8.0
Обеспечение вооруженных сил Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для разработки, испытания, производства ремонта или уничтожения вооружения, техники военного назначения и боеприпасов; обустройство земельных участков в качестве испытательных полигонов, мест уничтожения вооружения и захоронения отходов, возникающих в связи с использованием, производством, ремонтом или уничтожением вооружений или боеприпасов; размещение объектов капитального строительства, необходимых для создания и хранения запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационном резервах (хранилища, склады и другие объекты); размещение объектов, для обеспечения безопасности которых были созданы закрытые административно-территориальные образования 8.1
Охрана Государственной границы Российской Федерации Размещение инженерных сооружений и заграждений, пограничных знаков, коммуникаций и других объектов, необходимых для обеспечения защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации, устройство пограничных просек и контрольных полос, размещение зданий для размещения пограничных воинских частей и органов управления ими, а также для размещения пунктов пропуска через Государственную границу Российской Федерации 8.2
Обеспечение внутреннего правопорядка Размещение объектов капитального строительства, необходимых для подготовки и поддержания в готовности органов внутренних дел и спасательных служб, в которых существует военизированная служба; размещение объектов гражданской обороны, за исключением объектов гражданской обороны, являющихся частями производственных зданий 8.3
Обеспечение деятельности по исполнению наказаний Размещение объектов капитального строительства для создания мест лишения свободы (следственные изоляторы, тюрьмы, поселения) 8.4

Стоимость услуг по смене вида разрешённого использования — от 60000 рублей.
Стоимость услуг по изменению категории участка (при наличии проекта) — от 200000 рублей.

Образование новых участков категории земель промышленности

После подачи заявления в местный муниципалитет, представители администрации оценивают целесообразность размещения на конкретном участке производственных объектов. Также изучаются характеристики земли и рельефа местности, доступность территории для транспортного сообщения, близость к населенным пунктам и другие параметры. Законом запрещено предоставлять землю для ведения промышленной деятельности, если она располагается неподалеку от жилых объектов.

Вид разрешенного использования подобных наделов влияет на площадь конкретного участка. Для каждой отрасли законом определены свои индивидуальные размеры наделов. Многое зависит и от технической документации, разработанной для определенного промышленного объекта. Учитывая нехватку земель данной категории, при высоком росте необходимости в таких участках, допускается перевод в промышленные территории наделов с другим назначением. Наши юристы оказывают полное сопровождение процедуры выделения и оформления промышленных земельных участков из государственной или муниципальной собственности.

Что надо знать об изменении категории земель промышленности?

Чтобы в итоге процедуры получилась категория земли промышленности, и появились подходящие виды разрешенного использования, необходимо изучить положения Земельного кодекса в части перевода территории в другое назначение.

  1. Если в промышленную категорию переводят сельскохозяйственные наделы, придется доказать, что они имеют низкую ценность или полностью непригодны для сельского хозяйства.
  2. В некоторых случаях приходится обращаться за проведением экологической экспертизы, изучать близость природоохранных и водоохранных зон.
  3. Предварительно потребуется запросить действующие правила застройки и землепользования в отношении данного участка, составить проект будущего использования участка, утвердить документацию и добиться согласия местных властей.
  4. Необходимо согласовать границы будущего земельного участка, провести межевые работы и иные мероприятия.

Процедура эта довольно сложная, с множеством нюансов и подводных камней. Даже выполнение всех регистрационных действий без отказов и приостановок, не позволяет сократить срок изменения категории участка до менее полугода.

Значимость соответствия ВРИ при эксплуатации земельного участка категории земли промышленности

Стать собственником участка, относящегося к данной категории, вправе не только организация или муниципалитет, но и государство, либо частное лицо. Владелец земли может сдавать ее в аренду, продавать или дарить, главное, чтобы при этом виды разрешенного использования соответствовали реальной эксплуатации.

Если территория предназначена для размещения складов, то станцию технического обслуживания или автозаправочную станцию здесь уже не построишь. Придется менять ВРИ или нарушать закон, возводя объекты без разрешения и рискуя их последующим сносом. Поэтому, приобретая промышленный надел в собственность или аренду, учитывайте текущий вид разрешенного использования.

В случае несоответствия текущего вида разрешенного использования планируемому использованию земельного участка, вы можете обратиться к нашим специалистам за изменением ВРИ. Мы проведем необходимые согласования, соберем пакет документов,подадим ходатайства и добьемся положительного решения в сжатые сроки.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *