Виды использования участков в новом Классификаторе

Всем собственникам и владельцам земельных участков известно:

• наделы должны использоваться в соответствии с их назначением и видом разрешённого использования (ВРИ)
• при необходимости изменения ВРИ приходится ориентироваться на те варианты, что включены в набор ВРИ для территориальной зоны, в которую попадает земельный участок

С наименованиями ВРИ нередко возникали сложности:

1. у местных органов власти – при комплектации видов использования участков для градостроительных регламентов территориальных зон при градостроительном зонировании
2. у собственников – при выборе ВРИ для конкретного земельного участка.

Недостаток количества ВРИ ЗУ в классификационном перечне был причиной обострения проблем. Собственникам требовалось подобрать такой вид использования, который:

1. наиболее соответствовал фактическому использованию
2. минимизировал риски наложения штрафов за нецелевое использование участка

Нередко необходимых ВРИ в Классификаторе, действовавшем с 2015 года, просто не существовало. Он не справлялся с затруднительным положением. Назрела необходимость внесения существенных поправок. Так и произошло.

Приказом Министерства экономического развития № 44 от 4 февраля 2019 года в Классификатор ВРИ ЗУ были внесены изменения. Новый перечень видов использования земельных наделов представил:

• расширенный набор ВРИ
• подробные сведениями о назначении земельных наделов
• понятные наименованиям видов
• подробную текстовую информацию о видах

Из описаний некоторых ВРИ были удалены излишние уточнения, а в других, наоборот, они стали более глубокими, исключающими многие неясности.

Например, в описании земель, предназначенных для ведения садоводства с выращиванием с/х культур для собственных нужд, уже нет уточнения о том, что к этим культурам должны относиться плодовые, ягодные, овощные, бахчевые или иные декоративные культуры. При этом устранение таких подробностей в описании ВРИ не влечёт ни ограничения, ни запрет на их выращивание.

Обязательность соответствия ПЗЗ Классификатору ВРИ – 2019. Выбор ВРИ только по классификатору

Роль прежнего Классификатора в наведении порядка при разработке Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) несомненна. Она не утратила своей злободневности со вступлением в силу нового перечня наименований видов разрешённого использования ЗУ.

Виды использования ЗУ устанавливаются органами местного самоуправления в соответствии с ПЗЗ. Правоообладатели земельных наделов могут делать выбор ВРИ из состава:

1. основных
2. вспомогательных

без получения дополнительных разрешений и согласований.

Если же необходимый ВРИ включён в перечень условно разрешённого использования, то для изменения существующего вида нужно решать вопрос на общественных слушаниях, получать одобрение и согласовать итоги с администрацией.

Если же будущий правообладатель участка получает первичный надел, то он также может самостоятельно выбрать основной и вспомогательный виды использования. Помощь Классификатора ВРИ в этом вопросе незаменима.

С введением нового Классификатора ситуация в плане выбора вида использования для владельцев участков не изменилась. Она даже улучшилась по причине обилия этих видов. Но вот для муниципалов работы прибавилось. В срок до 1 января 2020 года им необходимо внести изменения в действующие ПЗЗ и привести наименований ВРИ ЗУ в соответствие с классификатором.

Соответствие Классификатору может быть установлено решением органа местного самоуправления и по заявлению самого правообладателя земельного участка. И это решение о присвоении нового кода ВРИ будет основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН о разрешённом использовании земельного участка.

Если вид использования участка:

1. был установлен до вступления в законную силу Классификатора ВРИ 2019
2. не противоречит нормам Земельного кодекса

то его наименование менять не нужно. Это положение действует даже в случае отсутствия наименоания в новом Классификаторе. При отсутствии у собственника необходимости замена ВРИ не производится.

Классификатор в официальной публикации

В новый классификатор добавлено около 40 новых разделов, в 42 подкатегории внесены изменения.

Нет смысла копировать здесь десятки страниц всего перечня видов, увеличивая до безмерных масштабов объём статьи. Проще воспользоваться ссылками:

• на Приказ Минэкономразвития РФ
• на страницу Публичной кадастровой карты Российской Федерации с перечнем ВРИ

Полезнее сейчас остановится только на главных моментах и некоторых пояснениях.

Для каждого ВРИ в Классификаторе введены:

1. подробные сведения о принадлежности
2. цифровая комбинация
3. краткое текстовое наименование каждого вида
4. детальное описание ВРИ

Категории земельных участков в Классификаторе ВРИ (2019) не представлены. По этому поводу ожидается официальная публикация ещё одного важного федерального документа – официального регламента, который станет дополнением к классификатору.

Разделы Классификатора ВРИ — 2019

• 1.0 Сельскохозяйственное использование

Раздел содержит 20 видов разрешённого использования с кодами 1.1 – 1.18.

Допускается строительство зданий и сооружений, предназначенных:

1. для хранения и переработки сельхозпродукции
2. содержания с/х животных

Подробности .

• 2.0 Жилая застройка

Раздел включает в себя содержание 9 видов разрешённого использования участков с кодами 2.1 – 2.3, 2.5 – 2.7.1

Включённые в этот раздел ВРИ допускают строительство и размещение зданий с помещениями, где может постоянно жить и проживать человек.

Исключения

• здания для предпринимательской деятельности, ведущейся в целях извлечения прибыли:

1. пансионаты
2. дома отдыха
3. отели
4. здания для проживание и одновременно для лечебных целей или социального обслуживания населения:
5. дома ребёнка
6. дома престарелых и инвалидов
7. санатории
8. больничные комплексы
9. пункты ночлега для бездомных граждан
10. объекты капитального строительства для временного размещения вынужденных переселенцев, признанных беженцами

• здания, используемые для непрерывной производственной деятельности:

1. служебные помещения
2. вахтовые комнаты
3. помещения, используемые для производственных целей
4. помещения и здания для деятельности режимного характера:
5. казармы
6. караульные комнаты
7. здания для содержания осуждённых и подозреваемых лиц
8. и т.д.

• 3.0. Общественное использование объектов капитального строительства

Раздел содержит перечень из 33 видов разрешённого использования с кодами 3.1 – 3.10.2

Допускается размещение ОКС для бытовых, социальных и духовных потребностей человека.

• 4.0. Предпринимательство

В раздел включены 18 видов разрешённого использования участков с кодами 4.1 – 4.10 для размещения объектов, связанных с ведением предпринимательской деятельности в целях извлечения прибыли. Включается также эксплуатация ЗУ для банковской и торговой деятельности.

• 5.0. Отдых (рекреация)

Раздел включает в себя содержание 13 видов разрешённого использования с кодами 5.1 – 5.5.

Эксплуатация ЗУ связана с обустройством мест для следующих задач:

1. занятие спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками
2. отдых и туризм
3. наблюдение за природой
4. пикники, охота, рыбалка и иная деятельность
5. создание и уход за городскими лесами, скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также обустройство мест отдыха в них

• 6.0. Производственная деятельность

Разрешённое использование распространяется на субъекты предпринимательства, ведущие производственную деятельность в сфере добычи полезных ископаемых, их переработки, изготовления продукции промышленным способом

В раздел включены 16 видов разрешённого использования участков с кодами 6.1 – 6.12.

Среди них есть новый ВРИ «Научно-производственная деятельность» (код 6.12), обеспечивающий размещение технологических, промышленных, агропромышленных парков, бизнес-инкубаторов.

• 7.0. Транспорт

Раздел содержит перечень из 10 видов разрешённого использования участков, предназначенных для следующих задач:

• обслуживание транспортных сетей, в том числе для перевозки людей и передачи грузов или вещных материалов
• обслуживание транспортных средств

В раздел включены ВРИ участков с кодами 7.1 – 7.5.

• 8.0. Обеспечение обороны и безопасности

Для поддержания в боевой готовности Вооруженных Сил РФ, других войск, воинских формирований и органов управлений ими используются зоны и участки, имеющие оборонное значение:

1. для размещение военных организаций, внутренних войск, учреждений и других объектов
2. для дислокации войск и сил флота
3. для строительства, эксплуатации и размещения инженерных сооружений и заграждений, пограничных знаков, коммуникаций и других объектов, необходимых для обеспечения защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации, а также для устройства пограничных просек и контрольных полос
4. для строительства зданий пунктов пропуска через Государственную границу Российской Федерации
5. для проведения воинских учений и других мероприятий
6. для разработки, испытания, производства ремонта или уничтожения вооружения, техники военного назначения и боеприпасов
7. для размещения объектов капитального строительства, необходимых для создания и хранения запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационном резервах (хранилища, склады и другие объекты)
8. сооружения и объекты военного назначения:
   • для сухопутных участков
   • для водных участков
   • для обслуживания авиации на местах

Также ВРИ земельных распределены в соответствии со спецификой оборонных сооружений и объектов:

1. для боевого дежурства действующих воинских частей и т.д.
2. военные институты, училища, академии и университеты, имеющие статус военно-образовательного цикла

В данный раздел включены и ВРИ земельных участков под строительство, эксплуатацию и размещения объектов:

1. для таможенной деятельности
2. для подготовки и поддержания в готовности органов внутренних дел, Росгвардии и спасательных служб, в которых существует военизированная служба
3. для размещения объектов гражданской обороны, за исключением объектов гражданской обороны, являющихся частями производственных зданий

В этом разделе коды трёх видов ВРИ: 8.1 – 8.3

• 9.0. Деятельность по особой охране и изучению природы

К этому разделу относятся территории и участки, связанные:

1. с природоохранной деятельностью
2. с охранением окружающей среды и биоресурсов

Запрещена хозяйственная деятельность на данных ЗУ, связанная:

1. с извлечение прибыли
2. со строительством промышленных объектов

Территория по границам не может изменена ни при каких условиях, как и статус временного использования, если участки находятся в границах:

1. государственных природных заповедников
2. национальных и природных парков
3. памятников природы
4. дендрологических парков
5. ботанических садов
6. оранжерей

Разрешена только деятельность, связанной с охраной и изучением природы.

В раздел включены виды использования участков в курортных и санаторных целях, а также участков, связанных с историко-культурной деятельностью

Коды 4 видов разрешённого использования земельных участков в этом разделе: 9.1 – 9.3.

• 10.0. Использование лесов

Эксплуатация лесных участков связана со следующими вариантами деятельности:

1. заготовка
2. первичная обработке
3. вывоз древесины и недревесных лесных ресурсов
4. охрана и восстановление лесов
5. иные цели

Коды 4 видов использования земельных участков в этом разделе: 10.1 – 10.4.

• 11.0. Водные объекты

К водным объектам относятся:

1. ледники
2. снежники
3. ручьи
4. реки
5. озёра
6. болота
7. территориальные моря
8. другие поверхностные водные объекты, имеющие схожую водную структуру

• 12.0. Земельные участки (территории) общего пользования

Земельные наделы, имеющие статус общего пользования и предназначенные для решения таких задач:

1. строительство и эксплуатация объектов уличной сети:
   • автомобильных дорог
   • трамвайных путей и пешеходных тротуаров в границах населённых пунктов
   • пешеходных переходов
   • бульваров
   • площадей
   • проездов
   • велодорожек
   • объектов велотранспортной и инженерной инфраструктуры
2. строительство, эксплуатация, с последующим размещением придорожных стоянок (парковок) транспортных средств в границах городских улиц и дорог
3. благоустройство территории с размещением:
   • декоративных, технических, планировочных, конструктивных устройств,
   • элементов озеленения
   • различных видов оборудования и оформления
   • малых архитектурных форм
   • некапитальных нестационарных строений и сооружений
   • информационных щитов и указателей, применяемых как составные части благоустройства территории
   • общественных туалетов
4. ритуальная деятельность:
   • размещение кладбищ
   • крематориев и мест захоронения
   • размещение соответствующих культовых сооружений
   • осуществление деятельности по производству продукции ритуально-обрядового назначения
5. запас:
   • отсутствие хозяйственной деятельности

Комплексное содержание земельных наделов общего пользования включает в себя коды: 12.0.1 – 12.0.2.

• 13.0. Земельные участки общего назначения

Это земельные участки, имеющие граничащую территориальную расположенность в пределах населённых пунктов.

Такие участки являются имуществом общего пользования и предназначены для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории, где граждане занимаются садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) для размещения объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования.

Земельные наделы имеют право принадлежности к конкретному собственнику садового участка СНТ или ОНТ.

В соответствии с выбранной категорией для таких участков:

1. или допускается строительство объектов недвижимости, сооружений, временных построек
2. или устанавливается полный запрет на строительство объектов недвижимости, сооружений, временных построек

Коды ВРИ земельных участков в этом разделе: 13.1 – 13.2.

Значение Классификатора ВРИ-2019 для государства и местных властей

О взаимосвязи Классификатора ВРИ (2019) и ПЗЗ уже было отмечено выше. Классификатор применяется для широкого круга задач, решаемых государством и местными властями.

Кодирование наименований ВРИ с присвоением цифрового обозначения каждому наименованию соответствует разделам и подразделам. классификатора. Земельные участки систематизированы. Этим обеспечивается:

1. рациональное использование и управление ЗУ
2. выполнение оценки земель
3. ведение учёта и регистрации прав собственников
4. определение допустимых действий по распоряжению землёй

Присвоение кода виду разрешённого использования ЗУ позволяет определить:

1. максимально допустимый размер участка
2. ограничения по распоряжению, застройке и заключению сделок любого характера (при необходимости)
3. нормы налогообложения, применительно к ставкам, льготам
4. имущественные права собственника в отношении участка и строений на нём
5. субсидирование
6. другие параметры

Значение Классификатора для собственников

Владельцы наделов ставят перед собой конкретные цели:

1. построить дом
2. разбить сад или огород
3. заняться фермерским хозяйством
4. разместить торговый центр
5. организовать цех по металлообработке
6. другие

Разом все эти задачи не решаются ни на одном из участков. Содержание ВРИ предоставляет возможность реализации целого комплекса направлений, но только таких, что связаны с назначением надела. Именно поэтому невозможно увидеть пастбища возле многоэтажек, среди сельхозугодий — гипермаркеты, а на стадионе – бетонный завод.

Разобраться с тем, что можно делать, скажем, на участке, предназначенном под магазин, поможет содержание кода 4.4 Классификатора ВРИ:

1. можно построить ОКС, назначение которого — продажа товаров
2. торговая площадь не должна превышать 5000 кв.м

Следовательно, Классификатор помогает понять, как эффективно и по закону можно распорядиться своим земельным наделом. Этому способствует также уточнение описания видов коснулось следующих разделов:

1. «Жилая застройка»
2. «Общественное использование объектов капитального строительства»
3. «Предпринимательство»
4. «Отдых (рекреация)»

Введены дополнительные виды, связанные с предоставлением коммунальных услуг:

1. административные здания организаций
2. дома социального обслуживания
3. общежития
4. здания для медицинских организаций особого назначения

Уточнены характеристики жилых домов на участках:

1. для ИЖС
2. для ЛПХ
3. для малоэтажной многоквартирной жилой застройки
4. для блокированной жилой застройки

Все эти новшества расширяют возможности использования земельных участков.

Полезно знать

• Как получить участок от муниципалитета или государства – читать здесь
• Что такое «пятно застройки» земельного участка – читать
• Риски от установления красных линий на земельном участке – здесь
• Что такое обременение земельного участка можно узнать
• Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться
• С особенностями подключения к электричеству в СНТ в ОНТ с 2019 года можно ознакомиться

Как узнать категорию земель по кадастровому номеру

1. Откройте публичную кадастровую карту Росреестра;
2. Введите в поисковую строку кадастровый номер земельного участка;
3. Получите данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн.

Чтобы документально подтвердить сведения рекомендую заказать выписку из ЕГРН.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите узнать категорию земель быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Что такое категория земель (целевое назначение)

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии. Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории — это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель — это законодательно закрепленное описание стандартных свойств.

Обратите внимание, что категория земель и целевое назначение — это равнозначные понятия, вы можете использовать как первое, так второе. Земельный Кодекс РФ определяет 7 категорий земель:

1. Населенных пунктов (поселений);
2. сельскохозяйственного назначения (с/х);
3. специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
4. особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
5. лесного фонда;
6. водного фонда;
7. государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства — это земельный резерв страны. Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Далее рассмотрим каждую категорию и входящие в неё виды разрешенного использования подробнее.

Земли населенных пунктов

Это категория земли, отведенная специально для компактного проживания людей и размещения объектов инфраструктуры. Земли поселений имеют чёткую границу, отделяющую их от земель других категорий.

В рамках категории земель населенных пунктов выделяют следующие виды разрешенного использования:

1. Размещение объектов многоэтажной жилой застройки. Объекты могут располагаться хаотично, образуя улицы, или территориальными блоками, образуя микрорайоны;
2. Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ИЖД);
3. Рекреационные зоны. Могут располагаться как внутри самого поселения, так и в пригородной полосе. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. П. 2 ст. 98 ЗК РФ устанавливает состав земель рекреационного назначения в которые входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристические и оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. П. 5 ст. 98 ЗК РФ запрещается деятельность, не соответствующая целевому назначению такого ЗУ. Земли рекреации предназначены для оздоровительных функций как граждан так и сохранения природных свойств, строить на них можно, но только то, что указано в ст. 98 ЗК РФ. Кроме того, ст.ст. 285 — 286 ГК РФ предусмотрена ответственность за ненадлежащее использование земельного участка. В том случае, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, данный земельный участок может быть изъят у собственника;
4. Участки, застроенные промышленными объектами, административными зданиями, сооружениями коммунального хозяйства, продовольственного и не продовольственного снабжения и т.п;
5. Земли, отводимые под транспортные узлы — вокзалы, аэропорты, речные и морские вокзалы и т.п;
6. Расположение объектов электроснабжения;
7. Земли, входящие в состав населенного пункта, но занятые водоемами;
8. Участки, отведенные для размещения дорог, каналов, причалов, трубопроводов, воздушных, наземных и подземных объектов связи и т.п;
9. Особо охраняемые природные территории в черте населенного пункта. Обычно к ним относят: парки, памятники природы, заказники, объекты, имеющие особую культурную и историческую ценность, ботанические и зоологические сады, музеи под открытым небом и т.п;
10. Земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования. Несмотря на созвучность с названием одной из категорий, эти земли все равно находятся в рамках целевого назначения земель поселений. К ним относят личные подсобные хозяйства (ЛПХ);
11. Все остальные земли, которые могут быть представлены пространством улиц, площадей, участками резерва, особыми объектами, находящимися вне оборота, полосами отчуждений, охранными зонами и т.п;
12. Зоны резерва развития поселения.

Не стоит путать разрешенное использование с формой собственности земли. На землях поселений могут размещаться объекты, находящиеся в федеральной, частной собственности, в собственности муниципалитета, субъекта федерации.

Кроме того, не стоит путать размещение отдельных строений с населенными пунктами. Например, дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не могут быть частью населенного пункта до тех пор, пока земля под ними не поменяет свою категорию.

Земли сельхозназначения

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

• Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
• земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
• участки, занятые под хозяйственные строения;
• пашни;
• сенокосы;
• пастбища;
• сады;
• залежные земли.

Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием. Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.

Подкатегории земель сельхозназначения

Как следует из названия, на этих землях должны проводиться сельскохозяйственные работы, а сами с/х земли должны находиться за пределами поселений. Категориальное деление земель определяет цель и содержание использования. Для сельхоз земель законодатель выделяет две подкатегории:

1. сельскохозяйственные;
2. и не сельскохозяйственные угодья.

Несмотря на кажущееся противопоставление, оба вида угодий подчинены одной цели — обеспечению условий для ведения сельскохозяйственного производства.

Сельскохозяйственные угодья

К ним относят земельные участки, используемые только для целей земледелия или животноводства. В свою очередь, сельскохозяйственные угодья делятся на пашни, сенокосы, пастбища, залежи (временно не обрабатываемые земли), участки с многолетними древесными насаждениями. Причем такое деление не произвольное, все виды сельхозугодий имеют специальный правовой статус, который не может быть изменен в произвольном порядке.

Особый статус имеют участки, подвергшиеся мелиорации. Это связано с тем, что для того, чтобы они приобрели необходимые ресурсные свойства, проводились затратные мероприятия по осушению, обводнения, восстановлению плодородия почвы, минимизации эрозии. Часто такие земли нуждаются в обеспечивающих бесперебойную мелиорацию работах.

Не сельскохозяйственные угодья

Не сельскохозяйственные угодья заняты различными сооружениями вспомогательного характера. К ним могут относиться: дороги, коммуникации, защитные лесополосы, водоёмы, строения, обеспечивающие сельскохозяйственное производство.

Этот не сельскохозяйственный статус находится под действием градостроительного регламента, в то время как на сельскохозяйственные угодья его нормативы не распространяются.

Отличия первого от второго

Следует отметить разницу между землями сельскохозяйственного назначения и участками земель селитебных территорий, на которых разрешено ведение сельского хозяйства. В первом случае земли являются категорией и имеют целевое назначение, во втором — находятся в черте населенного пункта и имеют специфическое разрешенное использование.

Сельскохозяйственные угодья неоднородны и имеют свои подразделения по принципу кадастровой стоимости:

• Угодья с низким и средним уровнем стоимости. К ним обычно относятся земли длительных залежей, участки, обладающие низким плодородием, подвергшиеся эрозии, загрязнению и т.п;
• Угодья с кадастровой стоимостью значительно выше (50% и более), чем в среднем по данной территориальной единице;
• Угодья, обладающие особой ценностью. Их кадастровая стоимость намного превышает средние величины. Обычно к ним относятся пашни, давно вовлеченные в сельскохозяйственный оборот и обладающие высоким плодородием.

Земли лесного и водного фонда

Категория земель лесного и водного фондов предполагает их хозяйственное использование, но только в рамках разрешенного вида деятельности:

• На землях лесного фонда ведется лесное хозяйство, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По его результатам все земли этой категории делятся на участки, где ведутся рубки и на участки, где лес восстанавливается;
• Земли водного фонда — это территории с водными объектами, водоохранные зоны естественных водоёмов, зоны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений.

Земли запаса и ООПТ

Эти две категории земель изъяты из оборота. Земли особо охраняемых природных территорий являются, как правило, государственной собственностью, хотя закон допускает нахождение этих участков в частной собственности. Просто в России еще не было подобных прецедентов.

Земли, признанные особо ценными для общества, переводятся из одной категории в другую, изымаются из оборота и хозяйственного использования. Их обратный перевод в другую категорию законом не предусмотрен. Земли запаса нельзя использовать в хозяйственных целях, но можно перевести в иную категорию и с определенным разрешенным использованием.

Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)

Понятие разрешенного использования земельного участка носит уточняющий характер в рамках целевого назначения. Введение этого понятия является следствием более детального зонирования территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления. Однако, земельный участок, находящийся в собственности фермера, в рамках одного и того же целевого назначения может иметь иное разрешенное использование.

Кроме того, существует деление разрешённого вида использования на следующие типы:

1. основные;
2. условно разрешённые;
3. вспомогательные.

Таблица основных видов разрешенного использования земельного участка

Номер в классификаторе
1.0-1.18	Сюда относят земли, находящиеся вне населенных пунктов, которые предназначены для выращивания сельскохозяйственных культур, скота, пушных зверей, разведения птиц, рыб, насекомых. Разрешено возводить здания, необходимые для нужд сельского хозяйства.
2.0-2.7.1	На этих землях можно возводить здания, как одноэтажные, так и многоэтажные, которые используются для проживания, а также объекты инфраструктуры, необходимые для их содержания.
3.0-3.10.2	На землях можно размещать объекты капитального строительства, которые необходимы для удовлетворения социальных и духовных потребностей — коммунальные предприятия, объекты здравоохранения, школы, ДОУ и т.д.
4.0-4.10	Земли предназначены для объектов капитального строительства, которые используются с целью получения выгоды.
5.0-5.5	Участки выделяют под размещение спортивных, туристических объектов, баз отдыха, конных прогулок и т.д.
6.0-6.11	На землях разрешено размещать добывающие и производственные объекты.
7.0-7.5	На участках размещают различные пути сообщения и строения, необходимые для их обслуживания.
8.0-8.4	Размещают объекты, предназначенные для Вооруженных сил, а также таможни.
9.0-9.3	Земли, на которых располагаются особо охраняемые природные территории.
10.0-10.4	Разрешена деятельность, связанная с выращиванием, рубкой, заготовкой леса, охраной лесов.
11.0-11.3	На землях размещаются водные объекты и гидротехнические сооружения.
12.0-12.3	На участках размещены дороги, кладбища, парки, скверы и т.д. Сюда же относят земли запаса.
13.1	Разрешена деятельность, связанная с выращиванием с/х культур для собственных нужд. Стоить жилые дома нельзя. Можно строить хозпостройки для хранения урожая и инвентаря.
13.2	Разрешена деятельность, связанная с выращиванием плодовых деревьев и кустарников для собственных нужд. Можно строить жилые дома, садовые домики (не для постоянного проживания), гаражи, хозпостройки.
13.3	Строка утратила силу с 1 января 2019 г. — Приказ Минэкономразвития России от 9 августа 2018 г. N 418

Условно разрешенный вид использования земельного участка

Условно разрешенный вид использования земельного участка выполняет функцию дополнения в рамках категории и разрешенного использования. Такое дополнении возникает когда нет возможности составить классификатор на все случаи жизни.

Для того, чтобы установить дополнительную норму, необходимо пройти специальную процедуру согласований и публичных слушаний в Комиссии по землепользованию и застройки. Такое расширение ВРИ возможно только в случае, если оно предусмотрено местными градостроительными нормами.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования уточняют действия, производимые в рамках других типов использования. Уточняющий характер может заключаться, например, в размещении каких-нибудь мелких объектов — гаражей, трансформаторной будки, забора и т.п. Таким образом, потенциальному застройщику необходимо вписаться в целевое назначение и основной вид разрешенного использования своей территории.

Другие типы разрешенного использования можно изменить в официальном диалоге потенциального и состоявшегося владельца участка с органами государственной или муниципальной власти.

К примеру, земельный участок для строительства дома должен иметь категорию (целевое назначение) — земли населенных пунктов, а вид разрешенного использования (ВРИ) — для индивидуального жилого строительства (ИЖС).

Полный перечень ВРИ является исчерпывающим, содержится в специальном классификаторе и не подлежит изменению в произвольном порядке. Если устанавливается новый для данной территории ВРИ, то он должен соответствовать перечню данного классификатора.

Как узнать характеристики земельных участков для каждого ВРИ

• В соответствии с пунктом 3 части 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
• Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
• Частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и частью 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
• В соответствии с пунктом 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 (далее — Порядок), сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. Если образование земельных участков не связано с изменением вида разрешенного использования исходного земельного участка, вид разрешенного использования образуемых земельных участков в реестре объектов недвижимости должен соответствовать виду разрешенного использования исходного земельного участка.
• Согласно пункту 52 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 (далее — Требования), вид разрешенного использования образуемых земельных участков должен соответствовать сведениям государственного кадастра недвижимости о виде разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации. В таких случаях вид разрешенного использования образуемого (образуемых) земельного участка в реквизите «4» раздела «Сведения об образуемых земельных участках и их частях» указывается при наличии оформленной на основании градостроительного регламента в произвольной форме декларации заинтересованного лица о выбранном виде разрешенного использования земельного участка либо при наличии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, определяющего вид разрешенного использования образуемого земельного участка (декларация или копия акта, в соответствии с которым сведения о виде разрешенного использования земельного участка внесены в межевой план, включаются в состав Приложения к межевому плану).
• Пунктами 6 — 7 статьи 11.9 Земельного Кодекса РФ предусматривается, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

На основании изложенных выше норм можно сделать вывод, что при установлении вида разрешенного использования образуемого земельного участка, необходимо учитывать цель его образования, рациональность использования, а также наличие законодательных актов, устанавливающих исключения из положений пункта 3 части 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, основные требования к образованию земельных участков закреплены в Земельном кодексе РФ, основные требования к установлению тех или иных ВРИ на территории содержатся в ПЗЗ вашего региона. К примеру, характеристики земельных участков под ЛПХ закрепляются в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и в вашем региональном законе об обороте сельхоз земель.

При этом, любое решение органа власти или должностного лица может быть оспорено в судебном порядке. Установить точную возможность принадлежности той или иной земли к необходимому ВРИ может только соответствующая экспертиза.

Что будет, если использовать землю не по назначению

Правовой режим — это система запретов, ограничений, разрешений и обязанностей. Владельцы земель сельскохозяйственной категории обязаны:

1. использовать землю в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием;
2. принимать меры по недопущению любых воздействий на земельный участок, которые могут привести к существенным потерям плодородия и других значимых свойств;
3. поддерживать оптимальное состояние мелиорированных земель;

Владельцы земель сельскохоз назначения имеют право:

1. приобретать, продавать, дарить, передавать в наследство принадлежащие им участки;
2. получать от государства бесплатно или на возмездной основе земли данной категории в собственность или в пользование;
3. выходить с ходатайством об изменении статуса, категории и разрешенного использования земель.

Основные ограничения и запреты можно свести к следующему:

• Не использование земель с/х назначения запрещено. Это требование распространяется на любые участки, находящиеся во владении физических и юридических лиц. Не использовать землю может только государство, которое владеет землями ГосЗемЗапаса и участками резерва;
• Иностранные граждане в обороте сельскохозяйственной земли участвовать не могут. Однако они могут брать землю в аренду и использовать её по назначению, выполняя все обязанности по поддержанию участков в надлежащем состоянии;
• Произвольный перевод с/х земель в другую категорию или разрешенное использование запрещен и наказуем;
• Существуют ограничения по срокам и содержанию аренды. Законом определяются максимальные и минимальные сроки, а также режим использования участков;
• При территориальном зонировании определяются особо ценные земельные участки, изъятые из оборота. Они находятся в списках территорий, запрещенных к приватизации. Изымают из оборота и нарушенные земли, которые переводятся в залежь до момента восстановления плодородия и иных значимых свойств.

Обратите внимание, что не выполнение или ненадлежащее выполнение обязанностей влечёт за собой предусмотренное законом наказание в виде, штрафов, уголовной ответственности и иных мер, включая материальную ответственность, носящую компенсационный характер.

Летом 2016 года был упрощен порядок изъятия земли, которая не используется вовсе или с какими-либо нарушениями. По данным министерства с/х хозяйства, после введения этих поправок в оборот было возвращено более 120 тыс. гектар земель.

В заключение

С точки зрения перспективы строительства дома целесообразно использовать следующие виды разрешенного использования:

1. Для строительства индивидуального жилого дома (ИЖС);
2. С целью ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
3. Для ведения хозяйства дачного типа и строительства садового домика, который признается жилым по дачной амнистии;
4. Для сельскохозяйственного производства и крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ).

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Что такое зонирование земельного участка

Земель­ные участ­ки (ЗУ) долж­ны исполь­зо­вать­ся в соот­вет­ствии с раз­ре­шен­ны­ми вида­ми исполь­зо­ва­ния:

• на одних раз­ре­ше­на сель­ско­хо­зяй­ствен­ная дея­тель­ность и про­из­вод­ство;
• на дру­гих — жилое стро­и­тель­ство;
• на тре­тьих — капи­таль­ное стро­и­тель­ство быто­вых, соци­аль­ных, ком­му­наль­ных, здра­во­охра­ни­тель­ных объ­ек­тов и т.д.

Пер­вая попыт­ка систе­ма­ти­зи­ро­вать виды раз­ре­шен­но­го исполь­зо­ва­ния (ВРИ) земель­ных наде­лов про­изо­шла 1.09.2014 г.: имен­но тогда вышел при­каз Минэко­но­мраз­ви­тия РФ за номе­ром 540 об утвер­жде­нии клас­си­фи­ка­то­ра ВРИ ЗУ. С тех пор в него вно­си­лись изме­не­ния в 2015, 2017 и 2018 годах. Послед­няя редак­ция вышла пер­во­го янва­ря 2019 г. Про­ве­дем обзор при­ло­же­ния, вклю­ча­ю­ще­го в себя уста­нов­лен­ный при­ка­зом № 540 клас­си­фи­ка­тор видов раз­ре­шен­но­го исполь­зо­ва­ния земель­ных участ­ков.

Классификатор ВРИ ЗУ: содержание, структура, описания и коды

Доку­мент содер­жит наиме­но­ва­ние, опи­са­ние и чис­ло­вые коды ВРИ. В насто­я­щее вре­мя клас­си­фи­ка­тор ВРИ вклю­ча­ет 115 кодов. В вер­сии 2014 г. насчи­ты­ва­лось 93 кода. Клас­си­фи­ка­тор име­ет вло­жен­ную струк­ту­ру: один вид исполь­зо­ва­ния может вклю­чать в себя несколь­ко дру­гих видов (под­ви­дов) исполь­зо­ва­ния. Код состо­ит из двух или трех цифр, раз­де­лен­ных точ­кой:

• пер­вая циф­ра кода обо­зна­ча­ет кате­го­рию ВРИ (груп­пу);
• вто­рая и тре­тья — вид (ино­гда под­вид) ВРИ.

Основные категории ВРИ

Теперь лег­ко разо­брать­ся, что все­го в клас­си­фи­ка­то­ре 13 групп видов раз­ре­шен­но­го исполь­зо­ва­ния для раз­ме­ще­ния объ­ек­тов:

• сель­ско­го хозяй­ства;
• жилых зда­ний;
• обще­ствен­но­го исполь­зо­ва­ния;
• пред­при­ни­ма­тель­ской дея­тель­но­сти;
• рекре­а­ци­он­ной дея­тель­но­сти, свя­зан­ной с отды­хом;
• про­мыш­лен­но­го про­из­вод­ства;
• транс­порт­но­го сооб­ще­ния и инфра­струк­ту­ры;
• обо­ро­ны и без­опас­но­сти;
• осо­бой охра­ны и изу­че­ния при­ро­ды;
• лесо­поль­зо­ва­ния;
• при­вя­зан­ных к вод­ным объ­ек­там;
• тер­ри­то­рий обще­го поль­зо­ва­ния;
• ЗУ обще­го назна­че­ния.

Рас­смот­рим подроб­нее каж­дую кате­го­рию клас­си­фи­ка­то­ра ВРИ.

ВРИ — сельское хозяйство (1.0)

В этой кате­го­рии пере­чис­ле­ны виды раз­ре­шен­но­го исполь­зо­ва­ния ЗУ в обла­сти сель­ско­го хозяй­ства и с/х про­из­вод­ства под кода­ми 1.1 — 1.20.

Основ­ной код 1.0, кото­рый обо­зна­ча­ет веде­ние сель­ско­го хозяй­ства. Он вклю­ча­ет в себя:

• все ВРИ под кода­ми от 1.1 до 1.20 (все­го 11 видов и 9 под­ви­дов ВРИ);
• раз­ре­ше­ние о раз­ме­ще­нии поме­ще­ний для хра­не­ния и пере­ра­бот­ки с/х про­дук­ции, кото­рый при­ме­ня­ет­ся при всех видах раз­ре­шён­но­го исполь­зо­ва­ния в этой кате­го­рии (добав­лен в клас­си­фи­ка­тор в 2019 г. на осно­ва­нии при­ка­за № 418 Минэко­но­мраз­ви­тия от 9.08.2018 г.).

Пере­чис­лим содер­жи­мое дан­но­го ВРИ:

• Рас­те­ние­вод­ство (или выра­щи­ва­ние с/х куль­тур) — код 1.1, в кото­рый вхо­дят:
  • зер­но­вые и дру­гие с/х куль­ту­ры (бобо­вые, мас­лич­ные, кор­мо­вые и пр.) — 1.2;
  • ово­ще­вод­ство, в т. ч. и теп­лич­ное (кар­то­фель, лук, пло­до­вые, бах­че­вые, листо­вые) — 1.3;
  • лекар­ствен­ные рас­те­ния, цве­ты, чай — 1.4;
  • садо­вод­ство (пло­до­вые дере­вья, вино­град­ни­ки, ягод­ные куль­ту­ры и др.) — 1.5;
  • лен и коноп­ля — 1.6.
• Живот­но­вод­ство (свя­за­но с раз­ве­де­ни­ем живот­ных, в т. ч. и пле­мен­ных, заго­тов­кой сена и выпа­сом ско­та, стро­и­тель­ством поме­ще­ний для содер­жа­ния живот­ных и пере­ра­бот­ки про­дук­ции) — код 1.7, кото­рый вклю­ча­ет в себя:
  • ско­то­вод­ство (все виды домаш­не­го ско­та) — 1.8;
  • зве­ро­вод­ство (раз­ве­де­ние пуш­ных зве­рей) — 1.9;
  • пти­це­вод­ство — 1.10;
  • сви­но­вод­ство — 1.11.
• Пче­ло­вод­ство (раз­ве­де­ние пчел, дру­гих насе­ко­мых и пере­ра­бот­ка про­дук­ции) — 1.12.
• Рыбо­вод­ство (аква­куль­ту­ра) — 1.13.
• Науч­ные сель­ско­хо­зяй­ствен­ные иссле­до­ва­ния (селек­ци­он­ная дея­тель­ность по раз­ве­де­нию новых пород ско­та, пти­цы, сор­тов рас­те­ний, созда­ние с/х гено­фон­да) — 1.14;
• Хра­не­ние и обра­бот­ка с/х про­дук­ции (раз­ме­ще­ние про­из­вод­ствен­ных поме­ще­ний для хра­не­ния и обра­бот­ки) — 1.15;
• Веде­ние ЛПХ (на поле­вом участ­ке без пра­ва раз­ме­ще­ния ОКС) — 1.16;
• Созда­ние питом­ни­ков (сажен­цы, рас­са­да, семе­на, поме­ще­ния для их хра­не­ния) — 1.17;
• Сель­ско­хо­зяй­ствен­ное про­из­вод­ство (МТС, ремонт­ные мастер­ские, гара­жи и пло­щад­ки для с/х тех­ни­ки, ангар­ные и амбар­ные соору­же­ния, водо­на­пор­ные систе­мы, транс­фор­ма­тор­ные поме­ще­ния и пр. тех­ни­че­ское обо­ру­до­ва­ние) — 1.18;
• Сено­ко­ше­ние — 1.19;
• Выпас ско­та — 1.20.

Послед­ние два ВРИ (сено­ко­ше­ние и выпас) добав­ле­ны в 2019 г.

Вид разрешенного использования — жилая застройка (2.0)

Эта кате­го­рия ВРИ про­хо­дит в клас­си­фи­ка­то­ре под кодом 2.0. и име­ет 7 видов и два под­ви­да.

Что отно­сит­ся к жилым построй­кам

В опи­са­нии ВРИ под кодом 2.0 содер­жат­ся кри­те­рии, исклю­ча­ю­щие из жилых постро­ек сле­ду­ю­щие жилые поме­ще­ния (ЖП):

• ком­мер­че­ско­го типа (гости­ни­цы, дома и базы отды­ха и пр.);
• ЖП, в кото­рых про­жи­ва­ние соче­та­ет­ся с лече­ни­ем или ухо­дом (боль­ни­цы, сана­то­рии, пан­си­о­на­ты для пре­ста­ре­лых, дет­ские дома и т.д.);
• ЖП в режим­ных учре­жде­ни­ях (казар­мы, поме­ще­ния для охра­ны, тюрем­ные каме­ры, жилые бло­ки в коло­ни­ях и пр.);
• про­из­вод­ствен­ные слу­жеб­ные поме­ще­ния.

Пере­чис­лим, какие виды раз­ре­шен­но­го исполь­зо­ва­ние и под каким кодом содер­жит ВРИ «жилая застрой­ка” (далее ЖЗ) с кодом 2.0:

Мало­этаж­ные, бло­ки­ро­ван­ные, средне — и мно­го­этаж­ные жилые застрой­ки отно­сят­ся к мно­го­квар­тир­ным домам (МКД).

При­ве­дем опи­са­ния каж­до­го ВРИ жилой застрой­ки.

Застрой­ка для ИЖС (2.1)

• Резуль­та­том стро­и­тель­ства может быть зда­ние не выше трех эта­жей.
• На тер­ри­то­рии застрой­ки раз­ре­ше­но выра­щи­вать пло­до­вые, овощ­ные, бах­че­вые, ягод­ные куль­ту­ры, цве­ты и др. с/х куль­ту­ры.
• Мож­но воз­во­дить вспо­мо­га­тель­ные при­строй­ки и гара­жи.

Раз­но­вид­но­стью ИЖС явля­ет­ся мало­этаж­ный МКД (2.1.1):

• этаж­ность — не более 4 эта­жей (вме­сте с ман­сард­ным);
• име­ет­ся общая тер­ри­то­рия, на кото­рой раз­ре­ша­ет­ся:
  • раз­ве­де­ние пло­до­овощ­ных и ягод­ных куль­тур, дере­вьев (в т.ч. деко­ра­тив­ных);
  • стро­ить гара­жи и дру­гие при­строй­ки;
  • обу­стра­и­вать дет­ские пло­щад­ки, места для отды­ха;
  • созда­вать объ­ек­ты для обслу­жи­ва­ния внут­ри дома (в при­стро­ен­ных либо встро­ен­ных поме­ще­ния), в том слу­чае если они зани­ма­ют не более 15 % пло­ща­ди МКД.

Застрой­ка под ЛПХ (2.2)

В застрой­ке под лич­ное под­соб­ное хозяй­ство раз­ре­ше­ны сле­ду­ю­щие виды раз­ре­шен­но­го исполь­зо­ва­ния земель­но­го участ­ка:

• стро­и­тель­ство жило­го дома не выше 3‑х эта­жей;
• про­из­вод­ство для лич­но­го потреб­ле­ния с/х про­дук­ции, в том чис­ле и выра­щи­ва­ние живот­ных;
• раз­ме­ще­ние инди­ви­ду­аль­но­го гара­жа, дру­гих хозяй­ствен­ных постро­ек.

Бло­ки­ро­ван­ная жилая застрой­ка (2.3)

К бло­ки­ро­ван­ной ЖС отно­сит­ся жилой дом:

• пред­на­зна­чен­ный для одной семьи;
• име­ю­щий одну или две общие сте­ны без про­емов с дру­гим блоч­ным домом (дома­ми);
• кол-во эта­жей не более трех;
• кол-во сов­ме­щен­ных домов — не более 10;
• име­ет­ся выход на общую тер­ри­то­рию из каж­до­го дома;
• веде­ние хозяй­ства, стро­и­тель­ство и обу­строй­ство общей тер­ри­то­рии — такое же, как в мало­этаж­ной ЖС.

Раз­ме­ще­ние пере­движ­но­го жилья (2.4)

К пере­движ­ной (или мобиль­ной) жилой застрой­ке отно­сят­ся:

• пала­точ­ные лаге­ря, кем­пин­ги, трей­ле­ры, вагон­чи­ки, кон­тей­не­ры и пр.

В дан­ной ЖС долж­на быть преду­смот­ре­на воз­мож­ность под­клю­че­ния к инже­нер­ной ком­му­ни­ка­ци­он­ной сети, поэто­му раз­ме­щать их мож­но на ЗУ, обо­ру­до­ван­ных необ­хо­ди­мы­ми объ­ек­та­ми ком­му­ни­ка­ции.

Сред­не­этаж­ная жилая застрой­ка (2.5)

Осо­бен­но­стью сред­не­этаж­ных жилых МКД явля­ет­ся:

• этаж­ность — не выше 8;
• коли­че­ство квар­тир в доме — две и более;
• воз­мож­ность бла­го­устрой­ства обще­до­мо­вой тер­ри­то­рии (озе­ле­не­ние, под­зем­ные гара­жи и авто­сто­ян­ки, дет­ские, спор­тив­ные пло­щад­ки и пр.);
• общая доля пло­ща­ди вспо­мо­га­тель­ных поме­ще­ний в доме, необ­хо­ди­мых для обслу­жи­ва­ния дома, не долж­на быть боль­ше 20 % от S общ. дома.

Мно­го­этаж­ная (высот­ная) застрой­ка (2.6)

К этой ЖС отно­сят­ся МКД с кол-вом эта­жей не мень­ше 9. Бла­го­устрой­ство и застрой­ка тер­ри­то­рии отве­ча­ет тре­бо­ва­ни­ям дру­гих типов МКД, пере­чис­лен­ных выше. Доля общей S вспо­мо­га­тель­ных обслу­жи­ва­ю­щих поме­ще­ний внут­ри дома — не более 15% от общей S дома.

Обслу­жи­ва­ю­щие объ­ек­ты (2.7)

Раз­ме­щать на земель­ном участ­ке ВРИ под кодом 2.7 мож­но:

• объ­ек­ты обще­ствен­но­го исполь­зо­ва­ния и пред­при­ни­ма­тель­ской дея­тель­но­сти, обо­зна­чен­ные в клас­си­фи­ка­то­ре под кате­го­ри­я­ми 3 и 4, кро­ме сле­ду­ю­щих объ­ек­тов:
  • ста­ци­о­нар­ных мед­учре­жде­ний (3.42);
  • обра­зо­ва­тель­но-про­све­ти­тель­ных учре­жде­ний (3.5), за исклю­че­ни­ем учре­жде­ний под кодом 3.5.1 (дет­ские сады, ясли, шко­лы, гим­на­зии, худо­же­ствен­ные, музы­каль­ные шко­лы, твор­че­ские круж­ки и т.д.);
  • объ­ек­тов обще­ствен­но­го управ­ле­ния (3.8);
  • науч­ной дея­тель­но­сти (3.9);
  • гид­ро­ме­тео­ро­ло­ги­че­ских и подоб­ных им объ­ек­тов (3.91);
  • при­юты для живот­ных (3.10.2);
  • тор­го­вых и раз­вле­ка­тель­ных цен­тров (4.2);
  • бан­ков и стра­хо­вых ком­па­ний (4.5);
  • раз­вле­ка­тель­ных объ­ек­тов (ноч­ных клу­бов, кази­но, дис­ко­тек и т.д.) — 4.8;
  • авто­за­пра­вок, авто­мо­ек, при­до­рож­ных гости­ниц и др. объ­ек­тов при­до­рож­но­го сер­ви­са (4.9.1);
  • ярма­рок и выста­вок (4.10).
• гара­жи и им подоб­ные объ­ек­ты (отдель­ные, под­зем­ные, обо­ру­до­ван­ные мой­ка­ми) — код 2.7.1.

Раз­ме­ще­ние объ­ек­тов обслу­жи­ва­ния долж­но быть про­дик­то­ва­но необ­хо­ди­мо­стью, не вре­дить окру­жа­ю­щей сре­де и людям.

Классификатор ВРИ: ОКС общественного использования (3.0)

Это круп­ная кате­го­рия ВРИ с кодом 3.0 раз­ре­ша­ет исполь­зо­ва­ние земель­ных участ­ков для удо­вле­тво­ре­ния раз­лич­ных потреб­но­стей и прав граж­дан (обра­зо­ва­ние, здра­во­охра­не­ние, куль­ту­ра, быто­вые вопро­сы, духов­ная жизнь и пр.). В груп­пу видов раз­ре­шен­но­го исполь­зо­ва­ния с кодом 3.0 вхо­дят ВРИ от 3.1 до 3.10.2:

• Ком­му­наль­ное обслу­жи­ва­ние (3.1): раз­ме­ще­ние объ­ек­тов для обес­пе­че­ния ком­му­наль­ных услуг (котель­ных, водо­за­бор­ных стан­ций, газо- и водо­про­во­дов, ЛЭП, очист­ных соору­же­ний, теле­фон­ных стан­ций, линий свя­зи, гара­жей и сто­я­нок для улич­ной тех­ни­ки, зда­ний для при­е­ма граж­дан и пр.).
• Объ­ек­ты соци­аль­ной инфра­струк­ту­ры (3.2):
  • ока­за­ние соци­аль­ной помо­щи (дома для без­дом­ных, пре­ста­ре­лых, сирот, ноч­леж­ные пунк­ты, соци­аль­ные мага­зи­ны, цен­тры ока­за­ния пси­хо­ло­ги­че­ские и юри­ди­че­ской помо­щи, пен­си­он­ные отде­лы и пр.);
  • поч­то­вые отде­ле­ния;
  • бла­го­тво­ри­тель­ные орга­ни­за­ции.
• ОКС для быто­во­го обслу­жи­ва­ния (3.3): ремонт­ные мастер­ские, парик­ма­хер­ские, ате­лье, бюро риту­аль­ных услуг, хим­чист­ки и т.д.
• Объ­ек­ты здра­во­охра­не­ния (3.4) пред­на­зна­че­ны для ока­за­ния меди­цин­ской помо­щи. Вклю­ча­ют два под­ви­да:
  • амбу­ла­тор­ные мед­учре­жде­ния (3.4.1): поли­кли­ни­ки, фельд­шер­ские пунк­ты, цен­тры диа­гно­сти­ки, лабо­ра­то­рии, молоч­ные дет­ские кух­ни, стан­ции пере­ли­ва­ния кро­ви и т.д.);
  • ста­ци­о­нар­ные мед­учре­жде­ния (3.4.2): боль­ни­цы, род­до­ма, меди­цин­ские НИИ и цен­тры, стан­ции ско­рой помо­щи.
• Обра­зо­ва­тель­но-про­све­ти­тель­ские объ­ек­ты (3.5): пред­на­зна­че­ны для дошколь­но­го вос­пи­та­ния, полу­че­ния обще­го сред­не­го, про­фес­си­о­наль­но­го, выс­ше­го обра­зо­ва­ния, пере­ква­ли­фи­ка­ции кад­ров; вклю­ча­ют два под­ви­да:
  • дошколь­ное вос­пи­та­ние, началь­ное и сред­нее общее обра­зо­ва­ние (3.5.1): ясли, дет­ские сады, шко­лы (в том чис­ле худо­же­ствен­ные, музы­каль­ные), гим­на­зии и т.д.;
  • про­фес­си­о­наль­ное обра­зо­ва­ние сред­нее и выс­шее (3.5.2): тех­ни­че­ские кол­ле­джи, ПТУ, тех­ни­ку­мы, учи­ли­ща, инсти­ту­ты, уни­вер­си­те­ты, ака­де­мии, кур­сы пере­под­го­тов­ки и повы­ше­ния ква­ли­фи­ка­ции и т.д.
• Объ­ек­ты куль­ту­ры (3.6): музеи, теат­ры, биб­лио­те­ки, филар­мо­нии, кар­тин­ные гале­реи, кон­церт­ные пло­щад­ки, цир­ки, зоо­пар­ки, дель­фи­на­рии.
• Объ­ек­ты рели­ги­оз­но­го зна­че­ния (3.7): церк­ви, хра­мы, мона­сты­ри, цер­ков­но-при­ход­ские шко­лы, семи­на­рии и пр.
• Обще­ствен­ное управ­ле­ние (3.8): поме­ще­ния для орга­нов гос. вла­сти, ОСМУ, адми­ни­стра­ции, проф­со­ю­зов, поли­ти­че­ских пар­тий и орга­ни­за­ций, диппред­ста­ви­тельств, кон­сульств, отрас­ле­вых и твор­че­ских объ­еди­не­ний и сою­зов.
• Науч­ная дея­тель­ность (3.9):
  • ОКС, пред­на­зна­чен­ные для про­ве­де­ния науч­ных экс­пе­ри­мен­тов, опы­тов, иссле­до­ва­ний и раз­ра­бо­ток, селек­ци­он­ных работ (НИИ, ака­де­мия наук, науч­ные и опыт­ные отрас­ле­вые цен­тры и пр.);
  • вклю­ча­ет гид­ро­ме­тео­ро­ло­ги­че­ские наблю­де­ния и др. иссле­до­ва­ния окру­жа­ю­щей сре­ды (3.9.1): метео­стан­ции, объ­ек­ты для изу­че­ния харак­те­ри­стик поч­вы, воды, воз­ду­ха, кос­ми­че­ско­го про­стран­ства, солн­ца и др.
• Вете­ри­нар­ное обслу­жи­ва­ние (3.10), состо­ит из двух раз­но­вид­но­стей ВРИ:
  • амбу­ла­тор­ные вет­кли­ни­ки (3.10.1);
  • при­юты для живот­ных (3.10.2): содер­жа­ние живот­ных, ока­за­ние им вет­по­мо­щи; раз­ве­де­ние и дрес­си­ров­ка; созда­ние гости­ниц.

Классификатор ВРИ: предпринимательство (4.0)

Чет­вер­тая груп­па видов раз­ре­шен­но­го исполь­зо­ва­ния вклю­ча­ет сле­ду­ю­щие ВРИ:

• Дело­вое управ­ле­ние (4.1):
  • сле­ду­ет раз­ли­чать от обще­ствен­но­го управ­ле­ния;
  • раз­ме­щен­ные объ­ек­ты пред­на­зна­че­ны для дело­вых сде­лок и бир­же­вой дея­тель­но­сти.
• Тор­го­вые объ­ек­ты (ТЦ и ТРЦ) — 4.2:
  • пло­щадь объ­ек­та — не менее 500 м2;
  • тор­го­вый или тор­го­во-раз­вле­ка­тель­ный центр вклю­ча­ет не толь­ко тор­го­вые поме­ще­ния, но и бан­ков­ские фили­а­лы, кафе, игро­вые пло­щад­ки, дру­гие раз­вле­ка­тель­ные объ­ек­ты, гара­жи и авто­сто­ян­ки.
• Рын­ки (4.3) — обо­ру­до­ван­ные поме­ще­ния, кры­тые пави­льо­ны, пло­щад­ки для тор­гов­ли:
  • одно тор­го­вое место не может пре­вы­шать 200 м2;
  • на рыноч­ной тер­ри­то­рии воз­мож­но раз­ме­ще­ние гара­жей либо сто­я­нок для работ­ни­ков и поку­па­те­лей.
• Мага­зи­ны (4.4): тор­го­вые зда­ния с пло­ща­дью до 5000 м2.
• Бан­ки и стра­хо­вые орга­ни­за­ции (4.5).
• Обще­пит (4.6): ресто­ра­ны, кафе, пиц­це­рии, буфе­ты, сто­ло­вые и пр.
• Гости­ни­цы (4.7).
• Объ­ек­ты раз­вле­че­ния (4.8):
  • клу­бы, дис­ко­те­ки, танц­пло­щад­ки, залы игро­вых авто­ма­тов, кази­но, иппо­дро­мы, раз­лич­ные аттрак­ци­о­ны;
  • в зоне раз­ме­ще­ния с ВРИ под кодом 4.8 допус­ка­ет­ся виды исполь­зо­ва­ния 4.6 (поме­ще­ния обще­ствен­но­го пита­ния) и 4.7 (гости­ни­цы).
• Обслу­жи­ва­ние авто­транс­пор­та (4.9): сто­ян­ки, пар­ков­ки, гара­жи (в т. ч. и ярус­но­го типа).
• При­до­рож­ный сер­вис (4.9.1): при­до­рож­ные кафе, мага­зи­ны и гости­ни­цы, заправ­ки, авто­сер­ви­сы, пунк­ты вул­ка­ни­за­ции, авто­мой­ки и пр.
• Орга­ни­за­ция выста­вок и ярма­рок (4.10): раз­ме­ще­ние соору­же­ний и поме­ще­ний под выстав­ки, экс­по­зи­ции, про­ве­де­ние кон­грес­сов и фору­мов; допус­ка­ет­ся раз­ме­ще­ние объ­ек­тов пита­ния.

Классификатор ВРИ: рекреационные объекты (5.0)

Раз­ре­шён­ное исполь­зо­ва­ние земель­ных участ­ков: раз­ме­ще­ние спор­тив­ных, тури­сти­че­ских объ­ек­тов, созда­ние и обо­ру­до­ва­ние пар­ков, лес­ных и бере­го­вых бла­го­устро­ен­ных для отды­ха зон, мест для охо­ты и рыбал­ки.

В кате­го­рию 5.0 вхо­дят сле­ду­ю­щие объ­ек­ты:

• Спор­тив­ные (5.1):
  • спор­тив­ные залы и клу­бы;
  • ста­ди­о­ны, бас­сей­ны, иппо­дро­мы, тиры;
  • обо­ру­до­ван­ные для спор­тив­но­го транс­пор­та при­ча­лы и поме­ще­ния;
  • спорт­ба­зы и лаге­ря.
• Тури­сти­че­ские при­род­но-позна­ва­тель­ные (5.2):
  • раз­ме­ще­ние тур­баз и лаге­рей;
  • орга­ни­за­ция тур­по­хо­дов и экс­кур­сий;
  • раз­ме­ще­ние инфор­ма­ци­он­ных щитов;
  • меро­при­я­тия по охране и вос­ста­нов­ле­нию при­ро­ды.
• Тури­сти­че­ское обслу­жи­ва­ние (5.2.1):
  • гости­ни­цы, тури­сти­че­ские лаге­ря и базы;
  • пан­си­о­на­ты отды­ха, не свя­зан­ные с лече­ни­ем;
  • дет­ские лаге­ря.
• Объ­ек­ты для охо­ты и рыбал­ки (5.3):
  • обо­ру­до­ван­ные спе­ци­аль­ные места для лов­ли рыбы и охо­ты;
  • лес­ные доми­ки;
  • объ­ек­ты вос­ста­нов­ле­ния чис­лен­но­сти зве­рей и рыб.
• При­ча­лы для неболь­ших судов (5.4): лодок, яхт и кате­ров.
• Спор­тив­ные поля для заня­тий голь­фом и кон­ным спор­том (5.5).

Объекты для производственной деятельности (6.0)

Эта кате­го­рия вклю­ча­ет в себя сле­ду­ю­щие виды раз­ре­шён­но­го исполь­зо­ва­ния:

• Недро­поль­зо­ва­ние (6.1):
  • гео­ло­ги­че­ская раз­вед­ка;
  • стро­и­тель­ство карье­ров, шахт, буро­вых сква­жин и пр.;
  • раз­ме­ще­ние ОКС, необ­хо­ди­мых для добы­чи иско­па­е­мых;
  • пере­ра­бот­ка и транс­пор­ти­ров­ка;
  • жилые объ­ек­ты для сотруд­ни­ков, если раз­ра­бот­ка ведет­ся на меж­се­лен­ной тер­ри­то­рии.
• Объ­ек­ты тяже­лой про­мыш­лен­но­сти (6.2):
  • метал­лур­ги­че­ской, гор­но­до­бы­ва­ю­щей отрас­лей;
  • судо­стро­и­тель­ной, маши­но­стро­и­тель­ной пром-сти, стан­ко­стро­е­ния, авиа­стро­е­ния;
  • ваго­но­стро­е­ние и дру­гие виды про­из­вод­ства, свя­зан­ные с созда­ни­ем охран­ных либо защит­ных зон.
• Авто­мо­биль­ная пром-сть (6.2.1): про­из­вод­ство авто­мо­би­лей, кузо­вов, при­це­пов, кон­тей­не­ров для пере­воз­ки авто­мо­би­лей и пр.
• Лег­кая пром-сть (6.3): элек­трон­ная, тек­стиль­ная, пр-во фар­фо­ра и фаян­са.
• Фар­ма­цев­ти­ка (6.3.1): объ­ек­ты фарм. пром-сти, при кото­рых созда­ют­ся охран­но-сани­тар­ные зоны.
• Пище­вая пром-сть (6.4): хле­бо­вы­печ­ка, кон­сер­ва­ция, пр-во коп­че­ных изде­лий, табач­ной и алко­голь­ной про­дук­ции.
• Неф­те­хи­ми­че­ская пром-сть (6.5): пере­ра­бот­ка неф­те­про­дук­тов, пр-во удоб­ре­ний, быто­вой хими­че­ской про­дук­ции.
• Стро­и­тель­ная пром-сть (6.6): пр-во строй­ма­те­ри­а­лов, кре­пеж­ных изде­лий, сан­тех­ни­че­ско­го и газо­во­го обо­ру­до­ва­ния, лиф­тов, и пр.
• Энер­ге­ти­че­ская пром-сть (6.7):
  • элек­тро­стан­ции, элек­тро­се­ти, гид­ро­тех­ни­че­ское и вспо­мо­га­тель­ное обо­ру­до­ва­ние (кро­ме ком­му­наль­ных объ­ек­тов 3.1);
  • атом­ная энер­ге­ти­ка (6.7.1): АЭС, ЯУ (кро­ме науч­ных), хра­не­ние ядер­но­го сырья и отхо­дов, вспо­мо­га­тель­ное обо­ру­до­ва­ние.
• Объ­ек­ты свя­зи (6.8): теле- и радио­ве­ща­ние, радио­связь, спут­ни­ко­вая и кабель­ная связь и др.
• Скла­ды для хра­не­ния (6.9).
• Кос­ми­че­ская отрасль (6.10): кос­мо­дро­мы, ЦУПы, поли­го­ны для при­зем­ле­ния, цен­тры под­го­тов­ки кос­мо­нав­тов и др.
• Цел­лю­лоз­но-бумаж­ная пром-сть (6.11): пр-во бума­ги, кар­то­на, дре­ве­си­ны, книг, поли­гра­фи­че­ских изде­лий, носи­те­лей инфор­ма­ции и пр.

Классификатор ВРИ: Транспортные объекты (7.0)

Кате­го­рия вклю­ча­ет в себя:

• транс­порт­ные пути;
• объ­ек­ты, необ­хо­ди­мые для экс­плу­а­та­ции и ремон­та транс­пор­та и путей сооб­ще­ния;
• поме­ще­ния для орга­ни­за­ции пере­воз­ки пас­са­жи­ров (вок­за­лы, аэро­пор­ты).

Все­го в груп­пу видов раз­ре­шен­но­го исполь­зо­ва­ния 7.0 вхо­дят пять ВРИ:

• Желез­но­до­рож­ный транс­порт (7.1).
• Авто­мо­биль­ный тр‑т (7.2).
• Вод­ный (7.3).
• Воз­душ­ный (7.4).
• Тру­бо­про­вод­ный (7.5).

Объекты оборонного значения (8.0)

В эту груп­пу вхо­дят:

• Объ­ек­ты для обес­пе­че­ния ВС (8.1):
  • раз­ра­бот­ка новых воен­ных про­ек­тов;
  • испы­та­тель­ные поли­го­ны;
  • объ­ек­ты для уни­что­же­ния ору­жия и отхо­дов;
  • скла­ды бое­при­па­сов и ору­жия;
  • засек­ре­чен­ные воен­ные объ­ек­ты.
• Охра­на госу­дар­ствен­ной гра­ни­цы РФ (8.2).
• Объ­ек­ты для соблю­де­ния внут­рен­не­го пра­во­по­ряд­ка (8.3): объ­ек­ты спа­са­тель­ной служ­бы, граж­дан­ской обо­ро­ны, вое­ни­зи­ро­ван­ная охра­на.
• Пени­тен­ци­ар­ные учре­жде­ния (8.4): СИЗО, тюрь­мы, коло­нии.

Классификатор ВРИ: Охрана и изучение природы (9.0)

В зоне с видом раз­ре­шён­но­го исполь­зо­ва­ния 9.0 запре­ще­ны дру­гие виды дея­тель­но­сти, кро­ме охран­ной, позна­ва­тель­ной и рекре­а­ци­он­ной (созда­ние и охра­на запо­вед­ни­ков, пар­ков, памят­ни­ков исто­ри­че­ско­го и куль­тур­но­го насле­дия и т.д.).

Дан­ная кате­го­рия вклю­ча­ет сле­ду­ю­щие ВРИ:

Лесопользование (10.0)

На тер­ри­то­рии, кото­рая име­ет дан­ный клас­си­фи­ка­тор ВРИ, раз­ре­ше­ны:

Вод­ные объ­ек­ты (11.0)

К этой кате­го­рии отно­сят­ся при­мы­ка­ю­щие к вод­ным объ­ек­там земель­ные участ­ки, на кото­рых суще­ству­ют такие виды раз­ре­шён­но­го исполь­зо­ва­ния:

Земельные территории общего пользования (12.0)

К тер­ри­то­ри­ям обще­го поль­зо­ва­ния (ТОП) отно­сят­ся доро­ги, ули­цы, тро­туа­ры, пеше­ход­ные пере­хо­ды, пар­ки, скве­ры, рас­по­ло­жен­ные в гра­ни­цах посе­ле­ний, а так­же:

• Риту­аль­ные объ­ек­ты (12.1): клад­би­ща, кре­ма­то­рии, места захо­ро­не­ний, памят­ни­ки.
• Объ­ек­ты спе­ци­аль­но­го назна­че­ния (12.2): их назна­че­ние — ути­ли­за­ция и обез­вре­жи­ва­ние отхо­дов (про­из­вод­ствен­ных, ядер­ных, меди­цин­ских, от ско­то­мо­гиль­ни­ков, мусо­ро­пе­ре­ра­ба­ты­ва­ю­щих заво­дов и мусор­ных поли­го­нов).
• Зем­ли запа­са (12.3): на них запре­ще­на любая хоз. дея­тель­ность.

Классификатор ВРИ: ЗУ общего назначения (13.0)

Земель­ные участ­ки кате­го­рии 13.0 пред­на­зна­че­ны:

• для веде­ния граж­да­на­ми таких видов с/х дея­тель­но­сти, как садо­вод­ство и ого­род­ни­че­ства, для удо­вле­тво­ре­ния сво­их нужд;
• раз­ме­ще­ния ОКС, явля­ю­щих­ся общим иму­ще­ством.

Эта кате­го­рия появи­лась в клас­си­фи­ка­то­ре в новой редак­ции при­ка­за № 540 с 1 янва­ря 2019 г., на осно­ва­нии при­ка­за Мини­стер­ства эко­но­ми­че­ско­го раз­ви­тия РФ № 418 от 9.08.2018 г.

На земель­ном участ­ке обще­го назна­че­ния раз­ре­ша­ют­ся сле­ду­ю­щие ВРИ:

• Ого­род­ни­че­ство (13.1): выра­щи­ва­ние для лич­но­го потреб­ле­ния с/х куль­тур плюс стро­и­тель­ство вспо­мо­га­тель­ных нека­пи­таль­ных стро­е­ний.
• Садо­вод­ство (13.2): выра­щи­ва­ние для сво­их нужд с/х куль­тур; отдых; раз­ме­ще­ние жилых и садо­вых домов, хоз­по­стро­ек, гара­жей.

ВРИ под кодом 13.3 «дач­ное хозяй­ство” утра­тил силу по при­ка­зу № 418 Минэко­но­мраз­ви­тия Рос­сии.

Что делать, если использование участка не соответствует ВРИ

Пере­во­дить свой надел в дру­гую кате­го­рию не нуж­но, если пра­ва на земель­ный уча­сток воз­ник­ли до 01.09.2014 г. , то есть даты, когда был при­нят зако­ном № 540 клас­си­фи­ка­тор видов раз­ре­шен­но­го исполь­зо­ва­ния земель­ных участ­ков.

Участ­ки, полу­чен­ные граж­да­на­ми и физи­че­ски­ми лица после при­ня­тия зако­на № 540 Минэко­но­мраз­ви­тия РФ, долж­ны исполь­зо­вать­ся в соот­вет­ствии с раз­ре­шен­ны­ми вида­ми исполь­зо­ва­ния.

Нередко, классификация земельных участков вызывает много затруднений. Непонятные аббревиатуры и сложная бюрократическая работа сильно утомляют любого человека. Однако, если вам необходимо оформить земельный участок для строительства и правильно обозначить его вид разрешенного использования, в этой теме следует тщательно разобраться. Изучить вопрос по основным направлениям и учесть все законодательные нюансы поможет данная статья.

ВРИ: что это?

ВРИ (вид разрешенного использования) – это понятие Земельного кодекса РФ, определяющее правовой режим пользования земельного участка. Он определяет предельные максимальные и минимальные размеры участка, особенности его передачи из муниципальной собственности, а также спектр допустимых действий на земле. Сам ВРИ зависит от типа зонирования и, при этом, влияет на рыночную и кадастровую стоимость недвижимости, а так же на размер ставки налога.

Для чего нужен классификатор?

Классификатор ВРИ определяет участки с точки зрения разрешенной на нем деятельности. Характеристиками объекта являются их описание, кодовое обозначение и наименование. Такое ранжирование помогает получить полную информацию об участке и возможность подписания законных имущественных договоров с выпиской из портала ЕГРН.

В своей базовой структуре ВРИ определяет:

1. Правовой статус земельного участка;
2. Стоимость надела;
3. Границы земли;
4. Требования к постройке зданий на участке.

Приказом Министерства экономического развития № 44 от 04.02.2019 года в Классификатор ВРИ ЗУ были внесены изменения, которые коснулись частных изменений по всем пунктам и редактирования нюансов. Например, была дополнена информация о назначении земельных участков, а из некоторых пунктов о видах ЗУ были удалены чрезмерные уточнения.

Сейчас различают три вида разрешенного использования, все они установлены статьей 37 Градостроительного кодекса РФ:

1. Основной вид возможно изменять и устанавливать самостоятельно, если это не противоречит законодательству в сфере землепользования. Для оформления необходимо обратиться в систему Росреестр и подать в ЕГРН информацию об изменении ВРИ участка.
2. Условно разрешенный вид является дополнительным и устанавливается по желанию владельца в рамках гос. услуги. Она предоставляется областным или региональным комитетом по градостроительству. Решение принимается на основе закона землепользования (ПЗЗ) и результатов публичных обсуждений.
3. Вспомогательный вид не существует самостоятельно, а является лишь дополнением к двум предыдущим. Впоследствии законодательно установить его вместо одного из них также невозможно.

Для изменения ВРИ на не предусмотренный Градостроительным кодексом РФ, необходимо обращаться в специальную комиссию по внесению изменений и правок в ПЗЗ.

Законодательные органы, устанавливающие ВРИ земельных участков в составе населенных пунктов, — это местные муниципалитеты. Они принимают генплан и порядок землепользования, а также правила ведения застройки.

Стоит отметить, что Земельный кодекс РФ также разделяет участки по категориям — более широкой группе, из которой выделяют следующие подвиды:

1. Сельхозугодий;
2. Поселений;
3. Лесного фонда или хозяйства;
4. Природных территорий;
5. Спецназначения;
6. Водного фонда;
7. Национального запаса.

Если данные категории показывают только общий список ЗУ, то виды разрешенного использования охватывают весь спектр применения земли согласно Государственному классификатору.

Отличия нового и старого классификатора

До 2014 года существовала старая версия классификатора, принятого Федеральным законом от 22.07.10 г., под № 167-ФЗ. Согласно этому документу, возможность на установление ВРИ имели органы власти на местах. А значит, не было общего государственного стандарта по принципу применения земельных участков.

Отсутствовал единый Государственный реестр и это усложняло контроль за земельными наделами и административными сведениями.

Улучшенный классификатор ВРИ ЗУ ввел в использование систему шифров и общего стандарта, а также увеличил эффективность анализа данных.

В соответствии с принятым в 2014 году новым приказом 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» выделяют следующие виды разрешенного использования ЗУ:

По новому документу в разделе Кода 1 обозначены все типы сельскохозяйственных участков. А в новообразованном Коде 13 показаны виды садового хозяйства. При этом крестьянско-фермерское хозяйство не указывается вовсе, а типы жилого строительства стали более упорядочены.

Узнать к какой котегории относится ваш участок, можно закзава официальную выпискиу из Росреестра на портале ЕГРНка за 15 минут.

Найти объект

Общая структура классификатора (ВРИ)

Наименование обобщенного вида разрешенного использования земельных участков	Наименование уточненного вида разрешенного использования земельных участков
1.0 – Сельскохозяйственное использование	1.1 – Растениеводство 1.2 – Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур 1.3 – Овощеводство 1.4 – Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур 1.5 – Садоводство 1.6 – Выращивание льна и конопли 1.7 – Животноводство 1.8 – Скотоводство 1.9 – Звероводство 1.10 – Птицеводство 1.11 – Свиноводство 1.12 – Пчеловодство 1.13 – Рыбоводство 1.14 – Научное обеспечение сельского хозяйства 1.15 – Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции 1.16 – Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках 1.17 – Питомники 1.18 – Обеспечение сельскохозяйственного производства
2.0 – Жилая застройка	2.1 – Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных и садовых домов); 2.2 – Приусадебный участок личного подсобного хозяйства 2.3 – Блокированая жилая застройка 2.4 – Передвижное жилье 2.5 – Среднеэтажная жилая застройка 2.6 – Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) 2.7 – Обслуживание жилой застройки
3.0 – Общественное использование объектов капитального строительства	3.1 – Коммунальное обслуживание 3.2 – Социальное обслуживание 3.3 – Бытовое обслуживание 3.4 – Здравоохранение 3.5 – Образование и просвещение 3.6 – Культурное развитие 3.7 – Религиозное использование 3.8 – Общественное управление 3.9 – Обеспечение научной деятельности 3.10 – Ветеринарное обслуживание
4.0 – Предпринимательство	4.1 – Деловое управление 4.2 – Торговые центры (Торгово-развлекательные центры) 4.3 – Рынки 4.5 – Банковская и страховая деятельность 4.6 – Общественное питание 4.7 – Гостиничное обслуживание 4.8 – Развлечения 4.9 – Обслуживание автотранспорта
5.0 – Отдых (рекреация)	5.1 – Спорт 5.2 – Природно-познавательный туризм 5.3 – Охота и рыбалка 5.4 – Причалы для маломерных судов 5.5 – Поля для гольфа и конных прогулок
6.0 – Производственная деятельность	6.1 – Недропользование 6.2 – Тяжелая промышленность 6.3 – Легкая промышленность 6.4 – Пищевая промышленность 6.5 – Нефтехимическая промышленность 6.6 – Строительная промышленность 6.7 – Энергетика 6.8 – Связь 6.9 – Склады 6.10 – Обеспечение космической деятельности
7.0 – Транспорт	7.1 – Железнодорожный транспорт 7.2 – Автомобильный транспорт 7.3 – Водный транспорт 7.4 – Воздушный транспорт 7.5 – трубопроводный транспорт
8.0 – Обеспечение обороны и безопасности	8.1 – Обеспечение вооруженных сил 8.2 – Охрана Государственной границы Российской Федерации 8.3 – Обеспечение внутреннего правопорядка 8.4 – Обеспечение деятельности по исполнению наказаний
9.0 – Деятельность по особой охране и изучению природы	9.1 – Охрана природных территорий 9.2 – Курортная деятельность 9.3 – Историческая
10.0 – Лесная	10.1 – Заготовка древесины 10.2 – Лесные плантации 10.3 – Заготовка лесных ресурсов 10.4 – Резервные леса
11.0 – Водные объекты	11.1 – Общее пользование водными объектами 11.2 – Специальное пользование водными объектами 11.3 – Гидротехнические сооружения
12.0 – Общее пользование территории	12.1 – Ритуальная деятельность 12.2 – Специальная 12.3 – Запас

Условно разрешенные

Как было сказано, условно разрешенный ВРИ – это необязательный пункт, который добавляется по инициативе владельца участка. Этот вид не имеет строгой регламентации, но при этом имеет такую же силу, как и Основной.

Примерами условнгого разрешения могут стать любые виды объектов, но в одной ситуации они будут относиться к Основным, а в другой – к условно-разрешенным. Такое решение принимается на уровне местного муниципалитета.

Среди условно-разрешенных видов выделяют следующие подвиды:

1. Сверхгабаритные частные жилые дома;
2. Спортзалы и бассейны;
3. Медицинские учреждения;
4. Здания администрации;
5. Офисные объекты;
6. Парковочные станции;
7. Торговые точки.

Для официального присвоения этого вида к участку земли нужно пройти строгую процедуру. Сначала происходит согласование решения с Управлением по землепользованию, далее инициируются публичные слушания. В них участвуют все заинтересованные в рассмотрении лица: жители города, чиновники, представители общественных организаций. И только после суммирования мнений и официального принятия решения земельному наделу меняют статус.

В случае если условия постройки объектов данного вида не соблюдены и официальное согласие на право использования не получено, то такое строительство будет признано незаконным и объект будет подлежать сносу.

Возможные проблемы

Несмотря на то, что процедура установления ВРИ предельно упорядочена, существует ряд недоработок в Классификаторе, к которым стоит проявить внимательность.

Так, например, в нем отсутствует раздел жилых домов, возведенных на месте фермерского землевладения.

В случае похожем на этот, когда в перечне ВРИ нет нужного типа использования, вносится ходатайство об изменениях в правилах землепользования по части градостроительного раздела. Такая процедура занимает пару месяцев и происходит через общественные слушания. В случае согласия статус объекта меняется, а в случае отказа решение оспаривается в судебном порядке.

Важно знать, что изменение статуса ВРИ – необходимая процедура, если участок меняет свое целевое назначение. Не стоит ее избегать, а ином случае есть вероятность привлечения к административной ответственности.

Способы определения по выписке ЕГРН

Определение ВРИ ЗУ происходит тем же образом, как и выделение категорий земельных наделов. Основным методом является получение выписки из портала ЕГРН – Единого Государственного Реестра Недвижимости.

Сделать это можно при помощи сайта Росреестра, заполнив на нем специальную форму, при обращении в кадастровую палату, лично обратившись в МФЦ или заказав выписку в сервисе egrnka.ru

Информационный портал ЕГРНка.ру предоставляет клиентам удобную систему интерфейса с возможностью просто и без потери времени и денег находить нужные документы.

Оформление справки на портале ЕГРНка занимает несколько минут и не требует физического присутствия в уполномоченной инстанции. Выписка придет на указанный электронный адрес, после онлайн оплаты. Для заказа справки из Государственного Реестра с информацией о недвижимом имуществе нужно выполнить следующие шаги:

1. В строке поиска ввести адрес или кадастровый номер объекта недвижимости и нажать кнопку «Найти”.

2. Если данные по объекту недвижимости занесены в базу Росреести, после завершения поиска система предложит выбирать нужный объект. Выбираем нужны и кликаем на кнопку «Подробнее”.

3. Перейдя по кнопке подробнее, вы увидете общедоступные сведения об объекте имущества и доступные варианты оформления справок ЕГРН.

Бесплатно получить расширенные сведенья об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидить все данные объекта недвижимости, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида виписки.

4. После выбора требуемого вида документа, заполнения адреса электронной почты и нажатия на кнопку «Заказать документы”.

5. Появится форма оплаты заказа. После оплаты, заверенную электронной цифровой подписью справку в электронном формате, отправим на указанный почтовый адрес, сразу же как сайт Росреестра обработает запрос. Обычно это происходит в течении 10-15 минут, если на официальном сайте не проводятся технические работы, из за которого срок может увеличиться до 24 часов.

Стоит учитывать, что при обращении в МФЦ или на сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронный документ заверенный ЭЦП — он обладает одинаковой юридической силой, что бумажный вариант.

Найти объект

До того, как заявка оформлена, вы можете посмотреть, есть ли информация о недвижимости в системе ЕГРН. Можете не беспокоиться, что вы оплатите заявку и получите ответ, что такой информации в базе нет.

Все выписки формируются только через официальную базу Росреестра и подписываются электронно-цифровой подписью. Для заполнения опроса желательно (но не обязательно) знать кадастровый номер ЗУ, также возможно потребуется условный или ранее данный номер.

Вывод

При оформлении земельного участка требуются максимально точные данные о нем. Вид разрешенного использования – это только одна из важнейших законодательных сторон, которая регулирует отношения между владельцем и государством. Кроме того, ВРИ всегда полезно при оценке стоимости земли и роста налогообложения.

Изменение статуса участка происходит только через официальные государственные органы, а неправильное оформление грозит административной ответственностью и штрафами. Именно поэтому важно вовремя получить своевременную выписку ЕГРН и удостовериться в правильности всех данных, а возникающие вопросы решать только в правовом поле.

Найти объект