Просмотров 533

Купля-продажа недвижимости всегда сопряжена с имущественными рисками. Нотариальное заверение позволяет в определенной мере обезопасить сделку. Во всех ли случаях стоит обращаться в нотариальную контору, кто должен оплачивать эту статью расходов, могут ли быть допущены ошибки при оформлении?

Зачем нужен нотариус при оформлении ДКП?

Многие считают, что роль нотариуса при оформлении сделки минимальна и помощью этого специалиста можно пренебречь. Это далеко не так. В сферу его профессиональных обязанностей при оформлении ДКП входят:

• консультирование по юридическим аспектам соглашения, разъяснение последствий;
• проверка документов;
• установление дееспособности участников сделки, подтверждение факта добровольного ее заключения;
• оформление доверенности, если вместо продавца (покупателя) будет участвовать его законный представитель;
• заверение согласия от супруга (супруги);
• извещение совладельцев имущества о продаже доли в квартире;
• проверка юридической чистоты жилья;
• подготовка проекта ДКП;
• заверение договора;
• принятие на депозит денег – эта мера служит гарантией исполнения обязательств;
• передача запроса в Росреестр на государственную регистрацию – с 01.02.19 г. это не требует дополнительной оплаты за нотариальные услуги, нужно лишь заплатить госпошлину;
• внесение сведений в Единую информационную систему.

Многие из этих действий осуществляются по желанию сторон – в частности, это касается внесения денег на депозит, извещения совладельцев имущества о продаже или обращения в Росреестр для регистрации сделки.

Закон не запрещает самостоятельно составлять договор – эта услуга платная, поэтому многие хотят сэкономить. На практике это не рекомендуется делать, поскольку только юридически грамотный человек может правильно разработать текст, не упустив важных деталей.

Нотариальная сделка служит гарантией соблюдения закона, что значительно снижает риск ее оспаривания через суд самими участниками, их родственниками или наследниками. Однако не во всех случаях заверение ДКП является обязательным.

Обязательно ли заверять у нотариуса ДКП?

Во многих случаях ДКП можно заключить в простой письменной форме, не обращаясь к нотариусу за заверением – достаточно подписей сторон. К участникам предъявляются следующие требования:

• дееспособность – этот термин означает полное осознание значения действий и их последствий (дееспособными признаются лица, достигшие 18 лет и не признанные судом недееспособными из-за психических отклонений);
• правоспособность – в случае с ДКП этот термин обозначает наличие прав собственности на реализуемый объект;
• свобода действий – на стороны не должно быть оказано давления, понуждающего к заключению договора.

Не допускаются к подписанию ДКП лица, находящиеся в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Нарушение любого из этих требований – повод для обращения в суд с целью оспаривания сделки. Самостоятельно оформив документ и зарегистрировав переход прав собственности, можно уже в скором времени стать ответчиком по иску, составленному самим продавцом или его родственниками. Такие случаи нельзя назвать редкостью.

Пример. Гражданин Ермолаев, будучи запойным пьяницей, продал квартиру гражданке Семеновой. На момент оформления ДКП он был трезв, каких-либо сомнений в дееспособности продавца у покупательницы не возникло. После подписания ДКП гражданка Семенова была вызвана в суд по иску детей Ермолаева. Они заявили, что отец не осознавал последствий своих действий из-за многолетнего пьянства. Подтверждением послужили справки из лечебных заведений, а также заключение эксперта. Итогом разбирательства стало признание продавца ограниченно дееспособным и аннулирование сделки.

В каких случаях заверение считается обязательным?

Нельзя обойтись без нотариуса в случае продажи объекта недвижимости:

• несовершеннолетним;
• недееспособным (в процедуре должен участвовать его законный представитель – опекун);
• одним из участников долевой собственности.

Ранее в нотариальную контору нужно было обращаться даже в случае, если отчуждение долей в имуществе осуществлялась сразу всеми совладельцами по одной сделке. 01.05.19 г. были внесены изменения в ст.42 ФЗ-218 – президент РФ подписал №76-ФЗ, который отменил эту норму. Уже с 01.08.19 г. при отчуждении долей всеми участниками долевой собственности можно составлять договор в простой письменной форме. Все продавцы должны быть совершеннолетними и дееспособными (ст. 54 ФЗ -218).

Если участники решат для снижения налоговой нагрузки продать свои доли по отдельности, но одному покупателю, то обратиться в нотариальную контору придется. Это будет считаться заключением отдельных договоров.

Документы для нотариального оформления купли-продажи

Как оформляется ДКП? Для обращения в контору нужно подготовить пакет документов.

Покупатель

Для покупателя чаще всего достаточно одного лишь паспорта. Согласие супруга не потребуется, если жилье приобретается:

• на личные средства (например, перешедшие по дарственной или в наследство);
• без оформления ипотеки;
• с указанием размера долей обоих супругов.

Если квартира покупается с оформлением ипотеки или на общие семейные средства, если ДКП оформляется после развода, но до раздела имущества, то разрешение получить придется (документ заверяется нотариально).

Если задействуются кредитные средства или материнский капитал, то в первом случае дополнительно потребуется копия договора, а во втором – выписка о наличии средств на счету и копия сертификата. Если займ предоставляется бюджетной организацией, нужно взять копии договора о его предоставлении.

Помимо копий необходимо принести с собой для сверки оригиналы документов.

Если полномочия покупателя берет на себя его представитель, то потребуется доверенность.

Продавец

Продавцу придется подготовить:

• паспорт и документы, подтверждающие право на владение квартирой (ДКП, дарение, приватизация, наследство);
• доверенность, если функции продавца выполняет его законный представитель;
• выписка из ЕГРН.

Мнение эксперта Семен Фролов Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту Если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо, то понадобится разрешение от органов опеки и попечительства. То же самое касается недееспособных обладателей недвижимости, а также граждан, признанных судом частично дееспособными (функции продавца выполняют опекун или попечитель). В случае признания несовершеннолетнего дееспособным, необходимо подготовить документ, подтверждающий это (эмансипация может наступить уже в 16 лет).

Потребуется также разрешение супруга (супруги) – исключением является случай, когда жилье принадлежит только продавцу (было приобретено до свадьбы, получено в дар, перешло по наследству). Помимо разрешения необходимы удостоверение личности и свидетельство о браке.

Если продается доля в квартире, и она переходит третьему лицу, а не сособственникам, то понадобится письменно оформленный отказ с их стороны от покупки доли. Чтобы получить отказ, необходимо разослать извещение всем участникам долевой собственности о намерении продать свою часть. Если письменный отказ получить не удалось, то по истечении 30 дней после уведомления можно реализовать объект любому стороннему лицу. Подтверждением соблюдения требований закона служит квитанция об отправке ценного письма с описью вложений и уведомлением – даже если получатель откажется от получения, оно будет считаться врученным (ч.1 ст.165.1 ГК РФ).

Также продавцу придется заказать расширенную выписку из домовой книги о зарегистрированных лицах и справку, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

В зависимости от ситуации, могут потребоваться дополнительные документы, например, согласие получателя ренты или подтверждение того, что разрешение на перепланировку было получено. Для снижения риска признания продавца недееспособным иногда запрашиваются справки из наркодиспансера или психо-неврологического диспансера (справки НД, ПНД).

Порядок оформления

Как проходит сделка? Присутствовать должны обе ее стороны или их законные представители. Первый этап посвящается изложению сути обращения в нотариальную контору. Нотариус проверяет документы, запрашивает информацию о наличии юридически значимых обстоятельств (он узнает, имеются ли обременения, судебные акты о лишении дееспособности, права третьих лиц и пр.).

По полученным реквизитам стороны оплачивают госпошлину и нотариальный тариф. Подтверждением проведения оплаты служат квитанции, которые необходимо предоставить в контору.

Нотариус составляет проект договора, учитывая достигнутые сторонами договоренности. Он предупреждает участников о правовых аспектах сделки, после чего происходит подписание документа и его заверение. Данные вносятся в ЕИС. В Росреестр передается запрос на проведение государственной регистрации (эта процедура осуществляется бесплатно в оговоренные законом сроки).

Сведения, приводимые в ДКП

В договоре обязательно приводятся:

• наименование, дата, место составления;
• сведения об обеих сторонах;
• описание сути соглашения и характеристик продаваемой квартиры;
• основания возникновения прав собственности (реквизиты документа);
• точная стоимость объекта (пишется цифрами и прописью), порядок проведения расчетов;
• обязанности и права сторон;
• примечания (сведения об обременениях, наличии задолженности по коммунальным платежам и пр.);
• ответственность в случае неисполнения договоренностей;
• подписи.

В ряде случаев ДКП может одновременно выполнять функции акта приема-передачи жилья – информация об этом приводится в документе отдельным пунктом.

Сроки оформления

Вся процедура занимает несколько часов с учетом наличия в нотариальной конторе других посетителей (лучше записаться заранее, чтобы не стоять в очереди). Задержка возможна в случаях, если:

• на руках не окажется нужного документа (например, разрешения на проведение купли-продажи от органов опеки);
• возникнут разногласия, касающиеся условий сделки;
• будет выявлен факт наличия каких-либо обременений;
• возникнут претензии к предоставленным на проверку бумагам.

Риски покупки квартиры через нотариуса

Важно понимать, что нотариальное оформление не подразумевает полного сопровождения сделки – оно лишь позволяет обезопасить ее в юридическом плане. Но нотариусы тоже люди, им свойственно ошибаться и упускать из внимания важные факты.

Если должностное лицо не предложит четко и правильно изложить информацию, касающуюся порядка расчетов, то впоследствии участники купли-продажи могут столкнуться со сложностями. При отсутствии оплаты квартиры до регистрации перехода прав будет зарегистрирован залог (обременение), что совершенно не в интересах покупателя. Исходя из этого, нотариус часто рекомендует внести в текст договора информацию о том, что деньги получены в полном размере. Если фактически они не были заплачены, а в регистрации прав собственности регистратор откажет, то покупатель может потребовать вернуть деньги, ссылаясь на заверенный должностным лицом документ. Если регистрация прошла успешно, то он может заявить, что расчеты уже произведены.

Второй риск связан с совмещением в документе функций ДКП и передаточного акта. Нотариусы нередко советуют оформить его именно таким образом, чтобы не усложнять процесс. В итоге возникает риск получить жилье, не отвечающее изначальным характеристикам (может произойти затопление, пожар, прорыв канализации или ГВС). Именно поэтому рекомендуется составлять передаточный акт отдельно от ДКП по факту непосредственного приема жилья.

Следующий риск – отсутствие квалифицированной поддержки. На подписание договора в большинстве случаев не разрешается приводить консультантов, способных проверить текст договора на наличие несоответствий или расплывчатых формулировок. В результате стороны сделки просто не замечают допущенных по вине помощника нотариуса или его самого ошибок – обязательно следует проверять все данные, начиная с фамилии, имени, отчества, заканчивая номером банковской ячейки, через которую передаются деньги. Часто не учитываются высказанные сторонами пожелания. В итоге документ мало отвечает изначально достигнутым договоренностям. Положившись на авторитет должностного лица, стороны соглашаются на корректировки, что искажает смысл, приводит к появлению рисков.

Мнение эксперта Дмитрий Носиков Юрист. Специализация семейное, жилищное право. Стоит понимать, что нотариальная сделка не создает абсолютных гарантий и не упрощает покупку. Слепо доверять должностному лицу не следует. Поскольку оценить риски без юридического образования и опыта работы в правовой сфере невозможно, составленный нотариусом договор стоит обязательно показать юристу. При отсутствии такой возможности можно проконсультироваться с правовым экспертом по поводу выявления возможного ущемления прав.

Несет ли ответственность нотариус?

Нотариус в обязательном порядке страхует свою ответственность. Если из-за его неквалифицированных действий или в результате бездействия пострадал клиент, то выплачивается компенсация за счет личного имущества и страхового полиса должностного лица (ст. 17 законодательства о нотариате). При недостатке средств задействуется коллективная страховка региональной палаты. В случае с государственной конторой компенсация выплачивается из казны страны.

Специалист, действия или бездействие которого повлекло материальный или нематериальный ущерб, привлекается к дисциплинарной ответственности. Обратиться с жалобой можно в нотариальную палату или в судебную инстанцию (при нематериальном и материальном ущербе соответственно).

Можно ли продать квартиру без нотариуса?

Если законом не предусмотрена обязательная нотариальная форма, то продать квартиру без нотариуса можно. К правовой экспертизе договора и имеющихся документов можно привлечь юриста, для проведения расчетов потребуется надежный банк. Рассылка юридических уведомлений осуществляется с помощью курьерской службы и почты России, а оформление перехода прав собственности можно произвести самостоятельно, обратившись в многофункциональный центр. Если предварительно проконсультироваться с юристом, подойти к процессу оформления купли-продажи максимально ответственно, то сложностей возникнуть не должно.

Стоимость нотариальной сделки

При нотариальном оформлении ДКП придется оплатить не только положенную госпошлину, но также стоимость услуг нотариуса. Размер трат в первую очередь зависит от того, является ли заверение документа обязательным или осуществляется по собственному желанию.

Обязательное заверение

В зависимости от региона за составление договора придется заплатить от 3 до 9 тыс. руб. Заверение обойдется в сумму, равную стоимости жилья, умноженной на 0.5 (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Собственная инициатива

Если стороны обращаются по личному желанию, то за составление договора придется заплатить 4-11 тыс. руб. (стоимость устанавливается территориальной нотариальной палатой). Цена заверения:

Подача ДКП на регистрацию бесплатна. Госпошлина равна 2 тыс. руб. (при подаче в электронном виде – 1400 руб.).

Льготы на оплату услуг нотариуса

В соответствии со ст. 333.38 НК РФ, на 50% снижается госпошлина для:

• инвалидов I и II группы;
• несовершеннолетних;
• недееспособных и их опекунов.

Положена льгота и лицам, проживающим в аварийном/сносимом доме.

Обратившись к государственному нотариусу, 50% сэкономят на стоимости услуг правового/технического характера инвалиды и ветераны ВОВ, а также несовершеннолетние.

Для получения льготы необходимо подготовить документы, подтверждающие право на нее. Если это малолетние дети, то требуется свидетельство о рождении, если несовершеннолетние (с 14 лет) – паспорт, инвалиды и ветераны предоставляют секретарю нотариуса удостоверение, а действующий от имени недееспособного лица опекун – свой паспорт, постановление суда о признании недееспособности опекаемого и заключение органов опеки и попечительства.

Кто оплачивает услуги

Если нотариальная форма не является обязательной, то обычно услуги оплачивает инициатор обращения к нотариусу – как правило, это покупатель. Если продавец заинтересован в продаже и боится упустить покупателя, то он может взять на себя этот пункт трат. В большинстве же случаев стороны делят расходы пополам – это оптимальное решение.

Необходима ли нотариальная сделка купли-продажи или можно обойтись подписанием договора, составленного в простой письменной форме? Нотариальный договор не является гарантией того, что все юридически значимые аспекты будут учтены – избежать ошибок и недочетов помогут юристы сайта. Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените

Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 610 задать вопрос эксперту

Для избежания юридических злоупотреблений и мошеннических схем продажа квартиры через нотариуса— это обязательное условие сделок с недвижимостью. Эти же правила действуют и во времяпродажи доли в квартире. Данная поправка была внесена в законодательство летом 2016 года. Как теперь происходит купля-продажа жилья, и сколько стоят услуги нотариальной конторы? Исчерпывающие ответы на эти вопросы вы найдете в нашей статье.

Этапы сделки купли-продажи квартиры через нотариальную контору

Чтобы продать квартиру, мало создать и подписать соответствующий акт приема-передачи. Порядок продажи происходит в несколько этапов, рассмотрим каждый из них.

Узнать про новые схемы мошенничества с квартирами

I этап: подготовка требуемых документов

Обе стороны сделки обязаны подготовить пакет документов, состоящий из:

• предварительного договора, подписанного продавцом и покупателем. В этом документе должны быть прописаны все нюансы сделки,
• бумаг, подтверждающих получение права продавца распоряжаться данной недвижимостью,
• подтверждения процедуры регистрации на право собственности,
• согласия законного супруга/супруги на процедуру продажи и на покупку недвижимости. Данные документы обязательно должны иметь нотариальное заверение,
• согласия опекуна или попечителя на продажу квартиры, если ею владеет несовершеннолетний гражданин,
• бумаг, подтверждающих, что все собственники жилья получили уведомление, что один из владельцев хочет продать свою долю квартиры или дома. Эти документы относятся только к долевой продаже квартиры,
• выписки обо всех лицах, которые зарегистрированы в продаваемом жилье,
• справки об отсутствии долгов за комуслуги,
• копии сертификата о получении материнского капитала, а также выписки о наличии денег на счету. Бумаги нужны, если покупка квартиры будет происходить за счет материнского капитала,
• копии договора на оформление кредитных средств (если есть),
• копии документа, подтверждающего получение бюджетных средств, которые полагаются определенным категориям семей и лицам в качестве финансовой помощи,
• копии договора займа, если оплата нового жилья будет выполняться средствами бюджетного займа.

Стороны должны предоставить нотариусу копии и оригиналы всех вышеперечисленных бумаг.

II этап: составление договора

При составлении договора нотариус и стороны сделки преследуют разные цели. Для первого главное— провести все законно и защитить сделку от оспаривания. Стороны сами должны следить за правильностью выполнения указанных в договоре условий.

Чтобы избежать недоразумений, лучше задать вопрос юристу.

III этап: порядок оформления сделки

Оформление сделки купли-продажи— непростой процесс, состоящий из трех основных пунктов:

• продавец и покупатель подписывают предварительный договор. Этот документ должен содержать все нюансы купли/продажи и срок заключения соглашения. После этого стороны обязуются передать нотариусу полный пакет необходимых документов (оригиналы и копии),
• стороны подписывают договор. Нотариус должен присутствовать в этот момент и заверить подписи продавца и покупателя,
• новый владелец регистрирует право собственности на приобретенную квартиру.

Сроки оформления в собственность пока что четко не ограничены, но новому владельцу лучше не откладывать эту процедуру. Но если купля-продажа квартиры через нотариуса, тогда владелец должен подать заявление в течение трех рабочих дней после подписания соглашения.

Нотариус может предложить выполнить электронную регистрацию договора купли-продажи, но это обойдется не дешево. Специалисты советуют владельцам лично посетить отделение Росреестра или воспользоваться услугами МФЦ.

IV этап: передача денежных средств

Специалисты советуют обязательно оформлять передачу денег за покупку квартиры в письменном виде. Независимо от типа расчета, продавец должен выдать расписку, подтверждающую получение ним денег.

Эта бумага не заверяется нотариально, но ее могут удостоверить два свидетеля сделки. Поскольку нотариус не контролирует этот этап, продавцу лучше узнать обо всех способах и тонкостях передачи/получения денег, чтобы исключить вероятность обмана.

Цена нотариальных услуг

Нанять нотариуса — удовольствие не из дешевых. Клиенту нотариальной конторы в 2018 году в обязательном порядке нужно оплатить:

1. Прописанную НК РФ государственную пошлину. Она составляет 0,5 процента от стоимости договора. На практике в качестве госпошлины гражданину нужно заплатить 300-20000 рублей.
2. 0,5 процента кадастровой стоимости жилья. Эта выплата производится в случаях, когда в договоре о его продаже цена не указана.
3. Юридическая консультация обойдется в 7 тысяч рублей.
4. Стоимость технических работ (нотариус назначает ее лично).
5. Пошлину за действия нотариуса (согласно ст.333 НК).

Получившаяся сумма уже не маленькая, но она еще не окончательная. Помимо вышеперечисленных расходов, гражданин обязан оплатить:

• 2-5 тысяч рублей за то, что нотариус оформит согласие супруга/супруги на сделку или согласие владельцев частей общей собственности на продажу доли,
• 100-500 рублей за заверку ксерокопий бумаг, требуемых Росреестром.

Долевая собственность: особенности сделки

До начала лета 2016 года владельцу доли в общедолевой собственности разрешалось поступать со своей частью как угодно. Он мог поменять ее, продать или кому-то подарить, причём, оформление сделки через нотариуса не являлось обязательным.

Но уже с июня 2016 продажа долевой собственности в квартире или любое другое действие с недвижимостью,не зарегистрированное у нотариуса, является грубым нарушением закона. Согласно правительственному решению, теперь проведение сделки с недвижимостью, которая является долевой собственностью, должна обязательно иметь нотариальное заверение. В противном случае, документ не будет официально зарегистрирован.

Это изменение касается и тех случаев, когда проводят любые сделки с недвижимостью, принадлежавшей нескольким владельцам. Если же объектом владеет одно лицо или недвижимость не поделена по долям, присутствие нотариуса не требуется. Под «невыделенной долевой собственностью» подразумевают недвижимость, у которой, например, 2 собственника, но одно свидетельство на собственность.

Новый закон также касается сделок с недвижимостью, которой владеет несовершеннолетний гражданин РФ. Присутствие нотариуса является обязательным.

Поскольку присутствие нотариуса— это дополнительные затраты, многие граждане пытаются схитрить и сохранить свои деньги. Для этого они в договоре купли-продажи квартирыставят любую дату до первого июня 2016 года, и весь процесс обходится дешевле. Но как показывает практика, эта хитрость удается редко, поэтому лучше так не рисковать.

Цена вопроса

До лета 2016 года москвичам процедура оформления сделки обходилась в 5 тысяч рублей, госпошлина— в 2 тысячи. Проект договора купли-продажи недвижимости стоил 1,5-3 тысячи рублей. Если в сделке участвовали регистраторы, ее цена возрастала до 15 тысячи рублей.

Сколько стоит сделка с привлечением нотариуса? В среднем, плата за его работу оценивается в 5-15 тысяч.

Поскольку в Москве цены на квартиры значительно выше, чем, например, в Новосибирске или Крыму, правительство решило разработать определенный тариф. Согласно ему, чем выше стоимость недвижимости, тем большую сумму ее собственник должен заплатить нотариальной конторе.

Ответственность нотариуса

Помимо того, что нотариус обязан заверять договор, он также должен следить, чтобы сделка с недвижимостью соответствовала всем требованиям закона. При этом он не контролирует выполнение сторонами своих обязательств и выплату покупателем стоимости квартиры.

Расчет сделки можно провести через депозит нотариуса, но за эту услугу тоже нужно заплатить. Если стороны выбрали расчет наличными средствами, нотариус не принимает в этом участия и не заверяет записку.

Статья обновлена: 16 марта 2020 г. Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. Инструкцию как заверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры я разделила на 3 этапа: 1) выбираем нотариуса; 2) собираем документы; 3) обращаемся к нотариусу за услугой. Также ниже написано сколько стоит услуга.

Этап №1 — Сначала выберите нотариуса

При сделки купли-продажи можно обратиться к любому местному нотариусу по месту нахождения квартиры, но в пределах субъекта РФ — ст. 56 Основ о нотариате. Список субъектов РФ указан в ст. 65 Конституции РФ. Это значит, что если квартира находиться в Москве или Санкт-Петербурге, то можно обратиться к любому нотариусу Москвы или Санкт-Петербурга. Потому что эти два города считаются отдельными субъектами РФ. В остальных случаях можно к любому нотариусу области/края/республики/округа. Например, если квартира в Новосибирске, то к любому нотариусу Новосибирской области.

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это сервис и обслуживание, который он оказывает. Цены у нотариусов на все услуги практически одинаковые. Поэтому читайте отзывы — вежлив ли нотариус с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п. Я советую на этом заострять внимание, ведь с 2016 года около 90% сделок с недвижимостью проходят через нотариусов. Из-за этого у них нет проблем с заказами, поэтому многие перестают следить за качеством своих услуг, считают что все равно спроса много и народ будет обращаться.

Этап №2 – Собираем документы

Документы нужны в оригиналах. Лучше собственникам (продавцам) и покупателям заранее обратиться к нотариусу и рассказать детали сделки. Нотариус выслушает и составит весь список необходимых документов, которые необходимо будет собрать.

Документы от собственников (продавцов)

• Паспорта;

  Если одному из собственников от 14 до 18 лет, то нужен его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если до 14 лет, то его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).

• Свидетельство(а) о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;

  Эти документы нужны, чтобы подтвердить право собственности на квартиру. Свидетельства о регистрации отменены и не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше июля 2016 года, то принесите его.

  Если свидетельства нет, то подойдет бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Объект недвижимости в этом случае квартира. Выписка также подтверждает право собственности, т.к. в ней показаны собственники квартиры. Ее может заказать любой человек за 460р в МФЦ «Мои Документы» или в отделениях Росреестра — инструкция.

• Договор основания;

  Договор основания — это договор, на основании которого собственники владеет квартирой. Если квартира была куплена, то это договор купли-продажи. Если досталась квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве. При приватизации – договор приватизации и т.п.

• Технический паспорт на продаваемую квартиру. Заказать его можно в БТИ или в МФЦ;
• Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

  Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, такое согласие заверяется нотариально. Стоимость — примерно 1500 р. Я написала отдельную статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет.

• Выписка из домовой книги. Есть и другие названия — справка о зарегистрированных лицах или справка о составе семьи. Выдается бесплатно. Как и где получить выписку из домовой книги.
• Разрешение органов опеки и попечительства;

  Если продается квартира, в собственниках которой есть несовершеннолетние дети (до 18 лет), то нужно разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия) на продажу. Моя коллега Елена написала отдельную инструкцию как получить это разрешение и какие документы для этого потребуются.

• Справка из психоневрологического диспансера;

  Нотариусы редко требуют такую справку, чтобы удостоверится в адекватности продавца. Особенно, если продавцу больше 65 лет. Нотариусу важно, что пожилой человек понимает свои действия, что он добровольно продает квартиру и т.п. Причем некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование в психоневрологическом диспансере, а не просто справку о том, что продавец не состоит там на учете.

  Справка платная, цены уточняйте в самом психоневрологическом диспансере.

• Справка из наркологического диспансера;

  Здесь также как со справкой выше. Нотариус потребует эту справку, если ему покажется, что продавец или сильно пьющий, или употребляет наркотики, или состоит на наркологическом учете. Некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование, а не просто справку о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом диспансере.

• Когда за собственников в сделке участвует доверенное лицо, то его паспорт и нотариально заверенная доверенность. Заверить доверенность у нотариуса стоит 1 — 2 т.р.

Документы от покупателей

• Паспорта;

  Если есть покупатель от 14 до 18 лет, то нужен его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если до 14 лет, то свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).

• Свидетельство о заключении брака, если квартиру покупают супруги;
• Нотариально заверенное согласие супруга на покупку квартиры;

  Согласие нужно, если квартира покупается в браке и будет оформлена только на одного из супругов. Если будет оформлено на обоих супругов, то согласие не нужно. Согласие можно оформить у того же нотариуса за 1 — 2 т.р.

• Разрешение органов опеки и попечительства;

  Это разрешение нужно, если покупатели продают свою недвижимость, в которой есть несовершеннолетние собственники, и покупают новую. Выше я вставила ссылку на инструкцию как получить это разрешение. Хоть в инструкции показан упор именно на продажу квартиры, она универсальная и ее также можно использовать, если продается, например, частный дом.

• Если за покупателей обращается доверенное лицо, то его паспорт и нотариально заверенная доверенность. Заверить доверенность у нотариуса стоит 1 — 2 т.р.

Этап №3 – Нотариус заверяет договор купли-продажи и подает его на регистрацию

Далее собственникам и покупателям нужно прийти к нотариусу и отдать документы. Выше перечислены документы от собственников и от покупателей. Если одной из сторон до 14 лет, то его присутствия не потребуется.

По закону, нотариусу можно принести уже готовый договор купли-продажи, чтобы он его заверил. Но на практике, многие (если не все) нотариусы просто не принимают принесенный договор и настаивают, что они сами составят по своему образцу. Поэтому попробуйте сначала обзвонить нотариусов, может кто согласится.

Нотариус составит договора купли-продажи в нескольких экземплярах, которые стороны должны подписать в его присутствии. Если одной из сторон до 14 лет, то за них договор подписывают его представители (родители, опекуны, попечители). Когда одной из сторон от 14 до 18 лет, то он сам ставит подпись в договоре, плюс подпись ставит один из его представителей (родители, опекуны, попечители). После подписания нотариус заверит договора (удостоверит подписи).

Количество экземпляров договора зависит от количества участников сделки плюс один остается у нотариуса для архива. Например, если 2 собственника и 3 покупателя, то экземпляров будет 6. Каждому покупателю выдадут заверенный договор на специальном бланке с водяными знаками. Продавцам, и себе для архива, нотариус выдаст заверенные договора на обычной бумаге.

Далее нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подать договор на регистрацию сделки купли-продажи. Это уже входит в услугу по удостоверению сделки. Такие обязанности у нотариусов появились с февраля 2019 года на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ. Этот закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.1 Основ о нотариате, и там же добавил во 2-й пункт — нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги.

Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, то он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней. А срок регистрации будет 3 рабочих дня после подачи. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. ПО закону госпошлину оплачивают покупатели, т.к. они выгодоприобретатели, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

После того как сделку зарегистрируют в Росреестре, покупатели станут новыми собственниками квартиры. Документы можно будет забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы оповещают об этом по телефону, некоторым придется звонить самому.

Стоимость услуги

Я написала отдельную статью про стоимость договора купли-продажи квартиры у нотариуса. Внимательно ее прочтите, чтобы узнать сколько придется заплатить в вашем конкретном случае.