Что это такое?

Право собственности – это один из институтов гражданского права, соответственно, основным регулятором отношений собственности выступает ГК РФ (гл. 13 – 20).

Возникновение права собственности, означает, что лицо может (ст. 209 ГК РФ):

• владеть своим имуществом;
• пользоваться им;
• распоряжаться по своему усмотрению (продавать, менять, дарить, сдавать в аренду и т.д.)

В соответствии со ст. 131 ГК РФ права на недвижимость подлежат государственной регистрации в Росреестре и наступают только тогда, когда она завершена. Порядок данной процедуры регулируется отдельным законодательным актом – ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Способы возникновения

Покупка в новостройке или на вторичном рынке

Тип договора-основания будет зависеть от того, где приобретается квартира. Для вторичного рынка заключается договор купли-продажи между продавцом, который обязуется передать жилье и права на него покупателю, который, в свою очередь, обязуется передать деньги в сумме, установленной договором, и принять жилье, подписав акт приема-передачи.

Приобретение квартиры на первичном рынке характеризуется заключением договора долевого строительства с компанией-застройщиком. Эта процедура более долгая, чем покупка жилья, но в ней есть плюс: дольщик с самого начала выбирает наиболее удобный для себя вариант, согласно плану, а если строительство еще не началось, то в некоторых случаях может и поучаствовать в создании плана будущего жилья.

На вторичном рынке выбор не такой большой, а любые перепланировки необходимо согласовывать с БТИ и Росреестром.

Приватизация

Лицо, проживающее в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма вправе оформить ее в свою собственность. Совершеннолетний вправе участвовать в программе приватизации только один раз, тогда как несовершеннолетние дети могут это сделать два раза: вместе с родителями до достижения 18 лет, и после совершеннолетия.

Правом на приватизацию обладают все зарегистрированные в квартире лица. Отсутствие лица (командировка, военная служба, отбывание наказания и т.д.) предполагает возможность участвовать в приватизации позже.

Лица, добровольно отказавшиеся от приватизации, оставляют за собой право бессрочного проживания и пользования.

Наследство

Не имеет значения, было составлено завещание или лицо получило квартиру по законному наследству, спустя полгода после его открытия он вправе оформить жилье в собственность. Основанием послужит свидетельство о вступлении в наследство от нотариуса.

Получение в дар. Дарение – это безвозмездное получение жилья в собственность. Можно прописать в договоре определенные условия:

• подарить только долю квартиры;
• оставить за собой право бессрочного проживания в ней и т.д.

Если квартиру дарит неблизкий родственник или лицо, не являющееся родственником вообще, одаряемому придется заплатить 13% налога от рыночной стоимости жилья, т.к. по закону получение в дар – это прибыль.

Сделка между близкими родственниками (родителями и детьми, бабушками и дедушками и т.д.) налогом не облагается.

Виды

Виды собственности делятся на три большие группы:

1. Государственная (федеральная или региональная).
2. Муниципальная (городская, сельского поселения или муниципального образования).
3. Частная (физических или юридических лиц).

Частная, в свою очередь, делится на:

• индивидуальную (когда собственник один);
• общую совместную (доли не указываются);
• общую долевую (нет четкого разделения долей, они равны меду собственниками);
• долевую (доли неравны и разделены по договору или по закону);
• коллективную (несколько физических лиц объединяются в жилищный кооператив и т.д.).

С какого момента возникает?

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности на вещи, подлежащие госрегистрации (а квартира относится к таковой), возникает с момента окончания регистрационной процедуры при положительном решении о признании прав. Какая дата будет указана в Реестре недвижимости и выписке ЕГРН, такая и будет считаться моментом возникновения прав.

Момент регистрации на новостройки определяется ст. 219 ГК РФ.

Алгоритм регистрации

Регистрация осуществляется в Росреестре. Подать заявку можно:

• лично (если отдел указанной Службы есть по месту жительства);
• через МФЦ;
• онлайн (сайт Росреестра или портал Госуслуги).

При передаче документов через интернет необходимо наличие электронной цифровой подписи у всех лиц, указанных в заявлении (продавец и покупатель или даритель и одаряемый).

Сам алгоритм регистрации зависит от того, где было приобретено жилье.

Вторичный рынок

1. Подать заявление и пакет документов.
2. Получить от регистрирующего органа или МФЦ расписку, которая содержит номер, позволяющий отслуживать статус рассмотрения заявки.
3. Получить от Росреестра уведомление о регистрации, договор-основание с печатью и выписку ЕГРН в которой будет указан новый собственник.

Новостройка

1. Получить оповещение от застройщика о том, что квартира введена в эксплуатацию. К оповещению должны быть приложены документы:
   • проектная декларация;
   • технический паспорт на квартиру;
   • акт о вводе жилого дома в эксплуатацию;
   • акт приема-передачи квартиры и т.д.

   Документы от застройщика подвергаются экспертизе, которая длится от 1 месяца.

2. Написать заявление и приложить к нему пакет документов.
3. Получить от Росреестра или МФЦ расписку.
4. Получить от Росреестра уведомление о регистрации, ДДУ с печатью органа и выписку ЕГРН, в котором дольщик будет числиться собственником.

Документы

С июля 2016 года в регистрационном законодательстве произошло множество изменений, и коснулись они в первую очередь бумажной волокиты и замены нескольких документов на один – выписку ЕГРН.

Свидетельство

Свидетельство о праве собственности до 2015 года выдавалось на номерном бланке, позднее было заменено на обычный документ А4, а 15 июля 2016 года – полностью отменено.

Оно является важным документам в сделках по отчуждению квартир, приобретенных до указанной даты (продавец или даритель прикладывает его к пакету документов, предназначенных для ДКП или договора дарения). В настоящее время ее занимает выписка ЕГРН.

Выписка ЕГРП

Выписка ЕГРП реформой 2016 года была заменена на единую справку ЕГРН. По сути, она содержала такие же сведения (о собственнике, об объекте недвижимости, обременениях и т.д.).

Выписка из Реестра недвижимости в настоящее время является основным правоподтверждающим документом.

Что будет, если не зарегистрировать?

Длительный отказ от регистрации может повлечь следующие риски:

1. Банкротство застройщика. Если лицо не зарегистрировало квартиру, приобретенную в новостройке по ДДУ, а застройщик обанкротился, то лицо останется без жилья и, соответственно, деньги ему тоже не вернут.
2. Продавец на вторичном рынке решит вернуть квартиру себе. Расторгнуть договор купли-продажи проще, если жилье еще числится за предыдущим собственником. Кроме того, отсутствие прав на квартиру влечет невозможность ее отчуждения, передачи в аренду и т.д.

Сколько собственников может быть?

Закон не ограничивает количество собственников до какого-либо конкретного числа — их может быть 2, все члены семьи или один человек.

Если жилье было приобретено на средства материнского капитала, право собственности должно быть оформлено на обоих супругов и всех детей с выделом доли каждого.

Можно ли оформить на ребенка?

Ребенок, конечно же, может являться полноправным собственником. Порядок регистрации зависит от его возраста:

• до 14 лет от его имени все регистрационные вопросы решают родители;
• с 14 до 18 лет несовершеннолетний ставит свою подпись самостоятельно, но требуется письменное разрешение от родителей.

Порядок регистрации квартиры зависит от того, где она была приобретена: на первичном или вторичном рынке. Не рекомендуется тянуть с данной процедурой, ведь отсутствие права собственности влечет не только определенные риски, но и невозможность полноправного пользования и распоряжения жильем по своему усмотрению.

Новая редакция Ст. 551 ГК РФ

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Комментарий к Ст. 551 ГК РФ

1. Необходимо обратить внимание на то, что сам договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит. Исключение установлено для договора купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ).

Судебная практика.

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

2. Договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.

Наука.

Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны, — продавец и покупатель — исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

В.В.Витрянский

3. Положение п. 2 комментируемой статьи свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может служить препятствием для обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.

Другой комментарий к Ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. В п. 1 комментируемой статьи говорится о государственной регистрации перехода прав, которая всегда происходит при совершении сделки купли-продажи недвижимости (для отдельных разновидностей купли-продажи недвижимого имущества необходима и государственная регистрация самой сделки, например, купля-продажа жилых помещений (см. комментарий к п. 2 ст. 558)).

Переход права собственности на недвижимое имущество имеет определенную специфику. Согласно ст. 223 (п. 2) в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, при отчуждении недвижимого имущества путем купли-продажи государственная регистрация перехода прав определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности. Другими словами, именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом.

По общему правилу обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения имущества покупателю и подписания соответствующего документа о передаче. В связи с этим возникает временной разрыв между переходом права собственности к покупателю (момент определяется моментом регистрации) и фактической передачей имущества, которая может быть осуществлена (как правило, так и происходит) уже после государственной регистрации перехода права собственности. При этом следует учитывать положения п. 1 ст. 459 ГК (см. комментарий), предусмотревшего переход риска случайной гибели или случайного повреждения товара на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим обязанность по передаче товара покупателю, т.е. в данном случае с момента передачи недвижимости покупателю и подписания документа о передаче. Таким образом, возможна ситуация, когда риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества будет нести не собственник (у которого уже возникло право собственности в силу государственной регистрации перехода права собственности), а отчуждатель, который утратил право собственности на недвижимость, но не передал ее новому приобретателю.

2. Исполнение договора отчуждения недвижимого имущества, в том числе передача недвижимости отчуждателем и принятие недвижимости приобретателем, могут осуществляться как до государственной регистрации перехода прав, так и после.

Требование государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество само по себе не лишает стороны конкретной сделки права оговорить такой переход выполнением определенных условий (например, передачей объекта недвижимости от продавца к покупателю, зафиксированной в акте приема-передачи, или условиями о предварительной оплате имущества, подлежащего передаче). Если эти условия не были выполнены, то отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным.

3. Уклонение от государственной регистрации предполагает, что одна из сторон договора купли-продажи недвижимости не заявляет об отказе от государственной регистрации перехода прав, однако фактически делает все, чтобы ее избежать (не представляет необходимых документов, не является в регистрирующие органы и т.д.).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 374 «Объект налогообложения» главы 30 «Налог на имущество организаций» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Общество (продавец) заключило предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.12.2014. Согласно предварительному договору моментом отчуждения объектов недвижимого имущества для целей бухгалтерского учета считается дата подписания сторонами предварительного договора. С этого момента общество перестало уплачивать налог на имущество в отношении недвижимого имущества, упомянутого в предварительном договоре. Впоследствии между сторонами заключен договор купли-продажи, подписан акт приема-передачи от 24.07.2015. Право собственности контрагента на недвижимость зарегистрировано 06.08.2015. Инспекция доначислила обществу налог на имущество за 2014 и 2015 годы. Суд признал доначисление налога неправомерным, так как для целей исчисления налога на имущество следует учесть момент перехода права собственности на объекты недвижимого имущества и снятия с баланса, а не момент регистрации перехода прав. Фактическое исполнение договора купли-продажи как в части обязательства продавца передать покупателю недвижимое имущество, так и в части обязательства покупателя по его оплате было произведено на основании предварительного договора купли-продажи от 25.12.2014 и подписанного к нему акта приема-передачи от 25.12.2014. Следовательно, характер данного договора и возникшие из него правоотношения сторон не соответствуют положениям ст. 429 ГК РФ, а позволяют рассматривать данный договор в качестве основания для передачи недвижимого имущества покупателю.

Новая редакция Ст. 223 ГК РФ

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

Комментарий к Ст. 223 ГК РФ

1. Комментируемая статья посвящена основному производному способу приобретения права собственности, но не по всякой сделке, а в части, касающейся перехода права собственности по договору.

Возникновение права собственности у приобретателя имеет важное практическое и теоретическое значение, поскольку по общему правилу с этого момента на приобретателя переходит риск случайной гибели (повреждения) имущества (см. ст. 211 ГК РФ) и бремя содержания имущества (ст. 210 ГК РФ).

2. Комментируемая статья не содержит известной некоторым законодательствам дифференциации для индивидуально-определенных вещей и вещей, определенных родовыми признаками. Различие проводится в зависимости от того, требуется ли государственная регистрация отчуждения имущества. Фактически речь идет о различии для движимого имущества и недвижимости.

3. Для движимого имущества в качестве общего правила моментом перехода права собственности установлен момент передачи вещи (система традиции). В то же время договором может быть установлен иной момент, например в зависимости от оплаты уже переданного имущества (ст. 491 ГК РФ). Не установлено запрета на переход права собственности в момент заключения договора (система соглашения), если это предусмотрено самим договором.

4. Для недвижимости моментом перехода права собственности императивно установлен момент государственной регистрации (система регистрации — ст. 131 ГК РФ).

Судебная практика.

До государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8).

5. В ч. 2 п. 2 комментируемой статьи указан случай возникновения права собственности на имущество, добросовестно приобретенное у неуправомоченного лица. Этот случай является самостоятельным первоначальным способом приобретения права собственности. Подробно данный способ обсуждается применительно к условиям удовлетворения виндикационного иска (ст. 302 ГК РФ).

Другой комментарий к Ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья определяет момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, т.е. эта норма охватывает случаи производного приобретения права собственности.

Возникновение права собственности предполагает, как об этом уже говорилось (комментарий к ст. 218), наличие определенного юридического состава. В хозяйственной жизни разные факты, образующие юридический (фактический) состав, могут возникать в разной последовательности. В связи с этим встает вопрос, с каким именно фактом увязывается возникновение права собственности.

2. Каждая из этих систем производного возникновения права собственности имеет свои преимущества. Например, система консенсуса точно отвечает действительным отношениям прежнего собственника (отчуждателя) и приобретателя. Когда они достигли соглашения, тогда и перешло право. Недостаток этой системы состоит в том, что третьи лица не могут точно определить, кто именно является собственником, пока состоявшийся переход каким-либо образом не станет публичным. Вследствие этого создается неопределенность в гражданском обороте — его участники не могут достоверно судить, кто является в данный момент собственником товара и от кого зависит юридическая судьба конкретной вещи. Невозможно определиться и с реальной кредитоспособностью того или иного лица.

Эти недостатки устраняются системой традиции, которая увязывает фактическую передачу вещи с переходом права собственности. В рамках этой системы действует презумпция: владелец считается собственником фактически принадлежащего ему имущества. Однако система традиции не всегда удобна, если отношения сторон сопряжены с дополнительными условиями, связанными со взаимными обязательствами по поводу отчуждения вещи.

Наконец, система регистрации устраняет всякую неясность в вопросе юридической принадлежности вещи, одновременно позволяя установить любые дополнительные права и обязательства сторон по поводу имущества.

Публичность регистрации позволяет третьим лицам получить достаточную информацию о кредитоспособности того или иного лица, что положительно сказывается на обеспеченности оборота.

Однако эта система довольно дорога и не способствует оперативности. Поэтому она применима лишь для недвижимости и некоторых иных крупных объектов.

Выбор той или иной системы перехода права собственности определяется рядом факторов: историческими, экономическими, политическими и т.д.

3. Действующий ГК придерживается системы традиции, т.е. перехода права собственности в момент передачи вещи. Для объектов недвижимости избрана система регистрации. Такой выбор является достаточно традиционным для отечественного гражданского права.

Как уже указывалось, любая система сопряжена с определенными неудобствами. Поэтому из принятого правила традиции допускаются исключения — как соглашением сторон, так и законом.

В то же время система регистрации не допускает частных исключений, так как в этом случае разрушается сам принцип регистрации. Из правила о том, что право собственности на недвижимость переходит в момент регистрации, исключения могут быть сделаны только законом.

4. Система традиций порождает проблему соотношения договора об отчуждении вещи и ее передачи. Если в момент заключения договора не происходит по общему правилу перехода права собственности, то возникает вопрос о зависимости передачи вещи от договора. На основе системы традиции можно сконструировать юридический механизм, в котором передача отрывается от договора об отчуждении вещи и переносит право собственности даже независимо от действительности самого договора. Такой механизм называется механизмом абстрактной традиции и имеет место, например, в германском праве, широко применяющем конструкцию так называемого вещного договора, т.е. договора исключительно о передаче собственности, заключаемого в момент фактической передачи вещи. Механизм абстрактной традиции создает несомненные удобства в обороте, поскольку не ставит действительность передачи собственности в зависимость от каких-либо пороков договора об отчуждении имущества.

Законодатель придерживается иного подхода, который можно назвать системой каузальной традиции. Поскольку в ст. 218 ГК договор об отчуждении вещи охарактеризован как основание приобретения права собственности (кауза), именно договор определяет действительность перехода этого права. И хотя переход права собственности происходит в момент практической передачи вещи, эффект этой передачи, т.е. перенос ею права собственности, предопределяется договором. Действительность передачи, стало быть, ставится в зависимость от действительности договора. Эта зависимость и есть проявление каузальности традиции.

5. Частным следствием каузальности традиции является то, что отчуждатель должен быть собственником не только в момент передачи вещи (переноса права собственности), что вполне очевидно, но и в момент заключения договора, если только самим договором не было прямо обусловлено, что предметом соглашения об отчуждении является вещь, которая будет изготовлена или приобретена в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Иными словами, договор о продаже или ином отчуждении находящейся в наличии вещи, не принадлежащей продавцу (отчуждателю) на праве собственности или ином праве, позволяющем распорядиться ею, является недействительным, при том что обе стороны или хотя бы один приобретатель добросовестно считали, что продавец (отчуждатель) имеет правомочие на отчуждение вещи. Это приводит к ситуациям так называемых цепочек недействительных сделок: если вещь отчуждена лицом, не имеющим права на отчуждение или с иными пороками, влекущими недействительность отчуждения, то все последующие приобретатели не приобретают право собственности.

Нужно особо подчеркнуть, что если отчуждатель не является собственником передаваемой вещи в момент ее передачи или в иной момент, который договором или законом указан как момент перехода права собственности, то приобретатель в любом случае не может стать собственником вещи независимо от действительности договора об отчуждении этой вещи.

Традиция должна быть совершена собственником (отчуждателем) или иным лицом по воле собственника (отчуждателя). Если приобретатель вещи добудет владение собственными действиями, помимо воли отчуждателя, такое приобретение традицией не является и создать приобретателю право собственности не сможет. Приобретатель окажется незаконным владельцем вещи. А право собственности останется за прежним собственником.

6. Стороны договора об отчуждении вещи вправе отступить от правила традиции, поскольку предметом договора не является недвижимость или иное имущество, подлежащее регистрации, и указать иной момент в качестве момента перехода права собственности. В частности, продавец может сохранить за собой право собственности на продаваемое имущество до полной его оплаты покупателем. В этом случае передача товара во владение покупателя не создает у него права собственности. Возможна и противоположная ситуация: стороны могут договориться, что имущество остается во владении продавца, но его собственником является покупатель. Это может иметь место, например, в том случае, когда продавец не имеет возможности хранения купленного товара и не намерен пользоваться им, а приобретает имущество исключительно с целью дальнейшей продажи. В этом случае он может впоследствии дать указание продавцу передать (отгрузить) товар третьему лицу (подробнее см. комментарий к ст. ст. 312, 313).

7. Договором может быть предусмотрено, что право собственности переходит не в момент передачи вещи, а при возникновении иного юридического факта (оплаты и т.д.). Но нельзя исключить правило традиции и при этом вовсе не указать, в какой момент переходит право собственности. Отсюда следует важное правило, которое часто упускается из виду: невозможно отступить от принципа традиции, т.е. определить моментом перехода права собственности не момент передачи, а иной момент, если отчуждателем в принципе утрачена фактическая возможность передачи вещи. Это правило можно сформулировать так: передача собственности возможна лишь постольку, поскольку возможна передача владения. Данное правило универсально и действует и для отчуждения недвижимости. Например, если собственник потерял владение вещью вследствие утраты, хищения, вероятной гибели, то он не вправе прибегнуть к диспозитивному правилу ст. 223 и оговорить, что право собственности переходит, например, в момент соглашения или в момент оплаты вещи даже в том случае, когда приобретатель права согласен на такое условие. При этом сам договор о купле-продаже или ином отчуждении утраченной вещи будет действительным, поскольку стороны договорились об этом.

Передача права собственности без владения возможна была бы лишь путем уступки (цессии) приобретателю вещного иска собственника к незаконному владельцу вещи в порядке ст. 301 ГК. Однако ГК не допускает цессии вещных прав (см. статью 382 Гражданского кодекса). Этот запрет не только исключает передачу права собственности на вещь, но и суброгацию соответствующих прав страховщику (ст. 965 ГК РФ), что, очевидно, существенно сужает возможности по преследованию страховщиком нарушителей имущественных прав.

В то же время, если вещь находится у третьих лиц по основаниям, вытекающим из обязательственных (личных) требований собственника (хранение и т.п.), последний вправе либо дать основанное на этом обязательственном правоотношении указание этим лицам (законным владельцам имущества) передать вещь приобретателю в порядке ст. ст. 312, 313 ГК, либо передать приобретателю обязательственное право требования в порядке ст. 382 ГК с тем, чтобы приобретатель уже от своего имени истребовал имущество. Тогда моментом перехода права собственности, если стороны не оговорят иного, будет момент поступления вещи во владение приобретателя.

Стало быть, собственник имеет возможность передать вещь, если он сам владеет вещью либо вещью владеет иное лицо (законный владелец), который обязан собственнику передать вещь.

8. Если не оговорено иное, риск гибели вещи переходит вместе с правом собственности на нее (см. комментарий к ст. 211). Однако если передача вещи и переход права собственности не совпадают во времени, стороны обычно договариваются о переложении риска случайной гибели или повреждения вещи на то лицо, которое владеет вещью и имеет возможность контролировать ее сохранность. Но при этом, если владение вещью осуществляется в интересах другой стороны, на нее могут быть возложены издержки по содержанию вещи.

9. Определенной спецификой обладает передача имущества в качестве вклада в уставный капитал вновь создаваемого хозяйственного общества или иного юридического лица. До регистрации этого общества у него не может возникнуть право собственности, так как нет самого субъекта данного права. Поэтому моментом возникновения права собственности на полученное в качестве вклада в уставный капитал имущество следует считать момент регистрации соответствующего юридического лица. Если же имущество подлежит регистрации, то действует правило п. 2 ст. 223 — право собственности юридического лица возникает с момента такой регистрации.

10. Право сторон отступить от правила традиции и определить момент перехода права собственности иным образом позволяет более гибко регулировать отношения сторон. Прежде всего это позволяет получить гарантии на случай неплатежеспособности и несостоятельности покупателя. В таком случае его кредиторы не смогут приобрести права на имущество, поскольку оно еще не принадлежит приобретателю. В то же время особые условия договоров об отчуждении имеют безусловное действие только для сторон договора. В отношении третьих лиц, не являющихся кредиторами, эти условия не могут иметь абсолютного действия: даже если приобретатель, получив владение, не стал еще собственником и не вправе распорядиться вещью, третье лицо, совершившее сделку с приобретателем, может и не знать об этом, но защищено против требований собственника (отчуждателя) возражением о доброй совести.

Особенно слабым является действие особых условий договора, отклоняющихся от правила традиции, если товар передается в другую страну, в которой действует иная правовая система. Здесь может быть парализована защита не только от добросовестного приобретателя, но и против требований кредиторов. Характерным примером является следующее дело.

Немецкий продавец продал голландскому покупателю — строительной компании бетономешалку с условием, что право собственности не переходит до полной оплаты. Покупатель не оплатил купленную машину, а после объявления его несостоятельным бетономешалка была реализована в пользу кредитора — налогового органа, поскольку голландское законодательство предусматривает обращение взыскания на все имущество, находящееся на строительной площадке несостоятельного должника. Судебный спор, возбужденный по иску покупателя, был решен в пользу кредитора.

Продавец, посчитав, что нарушено его право собственности, обратился в Европейский суд по правам человека в Страсбурге.

Суд, отказывая в иске, отметил: «Обычно продавец и покупатель оба обладают ограниченным правом на имущество (limited property right), защищаемым ст. 1 Протокола N 1 к Конвенции, но точный объем права, имеющегося у каждой стороны, различается соответственно применяемому праву. В частности, от национального права зависит, до какой степени удержание титула защищается против требований кредиторов покупателя» (дело Gasus Dosier против Нидерландов).

Что касается «ограниченного права на имущество (или собственность)» (limited property right) у обеих сторон, то это — свидетельство более широкого понимания собственности, как вообще имущественных прав (в некоторых делах защита по ст. 1 Протокола дается правам, которые можно рассматривать и как неимущественные). В действительности, в каждый момент времени только одно лицо является собственником вещи, у другого имеются лишь имущественные права, права требований к другой стороне договора.

11. Если предметом договора об отчуждении имущества является имущество, подлежащее регистрации, то стороны не вправе определять иной момент перехода права собственности, чем тот, который указан в законе.

Определенные сложности возникают при применении нормы ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость, где говорится о том, что регистрации подлежит возникновение, переход и прекращение права собственности. Ведь если право собственности переходит в момент регистрации, то до этого оно перейти не может, а значит, налицо некоторое противоречие. На самом деле, как уже отмечалось в комментарии к ст. 218, право вообще не переходит. В этом смысле всякая терминология относительно перехода права собственности, как и иного права, является неточной (заметим, что в ст. 153 ГК, содержащей определение сделки, переход права как следствие сделки не указан) и может быть оправдана лишь давней традицией и практическими удобствами.

В ст. ст. 218, 223, 224 говорится о возникновении права собственности на основании тех или иных юридических фактов, с которыми закон или договор связывает возникновение права собственности.

Предметом регистрации, следовательно, является тот или иной юридический состав, который в целом признан законом или договором достаточным для возникновения у приобретателя права собственности. Важно подчеркнуть, что регистрируется именно юридический факт. Необходимо отметить, что для регистрации в любом случае должен быть представлен договор об отчуждении или иной документ о возникновении или переходе прав, в то время как документы, отражающие исполнение договора, в том числе содержащие сведения о фактическом владении объектом недвижимости, для регистрации не требуются (ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость). Следовательно, данные государственной регистрации подтверждают права собственности на недвижимость, иные вещные права и обременения, но не содержат достаточных сведений о владении объектами недвижимости.

12. Правила о регистрации не отменяют прав сторон оговорить переход права собственности выполнением определенных условий, например передачей объекта, что обычно и совершается. Передача недвижимого имущества отражается в акте передачи, представляемом вместе с договором на регистрацию. Не исключено в качестве условия перехода собственности и условие об оплате имущества, подлежащего передаче. В случае невыполнения этого условия отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным, и суд должен отказать в иске покупателю, если в договоре прямо указано, что он не может быть передан на регистрацию раньше, чем покупатель выполнит свои обязательства.

Однако, если такое условие не сформулировано, но имеется иное условие — о том, что договор подлежит расторжению в случае отказа от оплаты или несвоевременной оплаты приобретенной недвижимости, — договор может быть зарегистрирован в порядке ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимость, но это не лишает продавца права требовать в дальнейшем расторжения договора в общем порядке.

Однако если договор нотариально удостоверен, то после этого ни одна из сторон не вправе более выдвигать возражения против его регистрации и, следовательно, возникновения права собственности у покупателя (ст. 16 указанного Закона).

13. Следует отличать регистрацию прав собственности от регистрации сделок с недвижимостью, которая требуется не всегда. Закон предусматривает обязательную регистрацию сделок по продаже жилых помещений (ст. 558 ГК РФ), предприятий (ст. 560 ГК РФ), дарения недвижимости (ст. 574 ГК РФ). В то же время продажа зданий, сооружений, помещений, не относящихся к числу жилых или не являющихся предприятиями, не требует регистрации.

Однако для того, чтобы у приобретателя возникло право собственности на приобретенную по такому договору недвижимость, регистрация обязательна. В этом случае наглядно обнаруживается несовпадение обязательственного и вещного эффекта договора об отчуждении имущества. Если договор об отчуждении недвижимости, не требующий регистрации, облечен в надлежащую форму единого письменного документа, то он становится обязательным для сторон и дает им соответствующие права требования. Например, покупатель вправе требовать передачи ему объекта недвижимости независимо от того, зарегистрировано ли за ним право собственности на данный объект. Заявляя это требование, покупатель выступает не как собственник, а как сторона в договоре, как кредитор. Поэтому ему и не нужно обосновывать свое право собственности, а достаточно опереться на действительный договор. Действие договора и состоит в том, что возникает требование о его исполнении.

Притом и фактическая передача недвижимого имущества в порядке исполнения не влечет еще возникновения права собственности у приобретателя — требуется акт государственной регистрации. До этого собственником имущества остается продавец.

Эта практически распространенная ситуация стала предметом рассмотрения Пленума ВАС РФ. В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 указывается, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за неисполнение договора.

Из этого разъяснения следует, что продавец не лишен юридической возможности распорядиться имуществом и после его передачи покупателю, поскольку продолжает оставаться собственником недвижимости до совершения акта регистрации права собственности за покупателем. Однако продавец не может передать проданное имущество другому покупателю, так как оно уже находится в законном владении первого покупателя, у которого никак не может быть истребовано. Таким образом, продавец несет ответственность за неисполнение заключенного договора в размере убытков, причиненных тем, что во второй раз проданная недвижимость не передана покупателю. В то же время вполне очевидно, что заключенный продавцом договор является действительным, так как, если бы он был ничтожным, отпали бы основания для ответственности за причиненные неисполнением этого договора убытки.

14. Более сложным оказался бы случай, когда зарегистрировано право собственности того покупателя, который не получил недвижимости во владение, а владельцем является другой покупатель. При этом не имеет значения, какой из договоров был заключен прежде другого, так как продавец сохраняет возможность совершать сделки по отчуждению имущества, пока является собственником. В таком случае возможность применения общего правила — владелец имеет преимущество перед другими покупателями, сохраняющее силу, пока право собственности не возникло ни у кого из покупателей, — утрачивается. В то же время у приобретателя отсутствует и юридическая возможность истребовать имущество у другого покупателя, поскольку тот является законным владельцем и не отвечает по виндикационному иску, действующему только против незаконных владельцев (ст. 301 ГК РФ). Если договор об отчуждении имущества, совершенный без передачи владения, не является недействительным как мнимый или притворный (ст. 170 ГК РФ) или по иным основаниям, то возникает ситуация несовпадения права собственности и владения, причем владелец имеет основания для использования вещи и защиту против третьих лиц (ст. 305 ГК РФ), а собственник лишен возможности предъявить иск из неосновательного обогащения, который возможен лишь против незаконного владельца. В то же время собственник лишен и возможности отчуждения вещи, так как не может обеспечить передачи владения покупателю.

15. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ в п. 2 комментируемой статьи были сделаны добавления, согласно которым у добросовестного приобретателя (см. комментарий к п. 1 ст. 302) право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Исключение составляют случаи, когда недвижимое имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (см. комментарий к п. 1 ст. 302).

Эти дополнения являются попыткой корректировки содержания ст. 234 ГК о приобретательной давности (см. комментарий к ст. 234 ГК РФ). Высказывались мнения, что статус владельца для давности вызывает затруднения на практике. На самом деле, владелец для давности — новая фигура в нашем праве (хотя давно известна европейскому праву, в том числе праву России до 1917 г.). Задача состояла в том, чтобы практически усвоить норму о приобретательной давности, а не изменять ее под состояние практики. К сожалению, был избран именно второй вариант, который и нашел свое отражение в дополнениях к п. 2 ст. 223. Фактически в ГК существует теперь две формы добросовестного приобретения недвижимости — одна в порядке ст. 234 ГК, вторая — в порядке п. 2 ст. 223 ГК. Конечно, наличие таких противоречий в законе нисколько не способствует повышению надежности оборота недвижимости.

Применительно собственно к содержанию нового механизма можно сказать следующее.

Добрая совесть приобретателя недвижимости в ст. 223 ГК не раскрывается. Поскольку эта норма прямо отсылает к ст. 302 ГК, мы должны исходить из имеющегося там понятия добросовестности. Применительно к ст. 302 ГК добросовестным приобретателем является тот незаконный владелец, который, приобретая имущество от лица, не имевшего права на его отчуждение, не мог знать об этом. Следовательно, в силу п. 2 ст. 223 ГК, если владелец не может знать, что продавец не имеет права на отчуждение имущества, то он становится собственником приобретенного объекта недвижимости с момента регистрации. Закон однако допускает спор между бывшим собственником и приобретателем по правилам ст. 302 ГК (т.е. в рамках виндикации). Это означает, что закон исходит из того, что приобретатель недвижимости является ее владельцем. Иначе, впрочем, и быть не может, т.к. невозможно приобрести добрую совесть, не получив владения законным образом от лица, управомоченного на передачу владения.

Известно, что добросовестность налицо лишь тогда, когда она имеется как в момент совершения договора об отчуждении вещи (в этот момент добрая совесть состоит в том, что приобретатель извинительно заблуждается относительно права продавца или иного отчуждателя на отчуждение), так и в момент получения владения (в этот момент добрая совесть состоит в извинительном заблуждении приобретателя относительно того, что лицо, передающее владение, не имеет права на передачу объекта недвижимости). Только если добрая совесть имеется и в момент совершения договора, и в момент получения владения, приобретатель может считаться добросовестным.

Приобретатель, который еще не имеет владения, не имеет еще и доброй совести, и на него норма п. 2 ст. 223 ГК не распространяется. Поэтому получившие распространение с момента принятия поправки в п. 2 ст. 223 ГК попытки захвата зданий «добросовестными приобретателями», ссылающимися на выданное на их имя свидетельство о праве собственности на объект недвижимости и на норму п. 2 ст. 223 ГК, на самом деле являются незаконными, потому что лицо, не ставшее владельцем в установленном законом порядке, не может считаться добросовестным применительно к ст. 302 ГК.

Добросовестное владение предполагает не только получение владения от лица, имеющего права на передачу владения (обычно таким лицом является действительный собственник или надлежаще уполномоченные им лица). Добросовестность также предполагает предварительный тщательный осмотр объекта недвижимости перед приобретением, установление фактических владельцев этого объекта и выяснение прав, на которых они владеют этим объектом. Если приобретатель не интересуется этими и иными существенными в коммерческом и хозяйственном смысле обстоятельствами, то его невозможно признать осмотрительным, рачительным хозяином, т.е. добросовестным лицом.

Насильственный захват объекта недвижимости, равно как и занятие пустующего объекта, либо занятие объекта при помощи обманных или мошеннических действий не создают добросовестности на стороне приобретателя. Получение объекта от лиц, не имеющих права на распоряжение объектом (например, от охранной организации) также не создает добросовестности приобретателя.

Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2017 N 310-ЭС17-6621 по делу N А23-7172/2014 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании отсутствующим права собственности РФ на земельные участки. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу, что регистрация права собственности ответчика на спорные земельные участки нарушает право собственности истца на земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Определение Верховного Суда РФ от 07.04.2017 N 301-КГ17-758 по делу N А43-35374/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконными действий по государственной регистрации ограничений/обременений (залога в силу закона) права собственности на объект недвижимости. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку требования заявителя о признании незаконным действия фактически направлены на оспаривание зарегистрированного обременения спорного земельного участка залогом в силу закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а также ограничения этих прав, в том числе ипотека.

Определение Верховного Суда РФ от 19.05.2017 N 310-КГ17-4560 по делу N А68-3677/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке постановления по делу о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации прав. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что срок договора аренды земельных участков истек, и соглашение о продлении срока договора представлено в регистрирующий орган не было.

При таких обстоятельствах, руководствуясь частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 131, пунктом 1 статьи 450, пунктом 1 статьи 452, пунктами 1, 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 4, пунктами 1, 2 статьи 16, статьей 17, пунктом 1 статьи 20, пунктом 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд округа в удовлетворении требования отказал.

Определение Верховного Суда РФ от 25.05.2017 N 306-ЭС17-2124 по делу N А57-3068/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу об обязании зарегистрировать право собственности. Решение: Дело передано для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ, поскольку заслуживает внимания довод заявителя о том, что сделка об отступном заключена в надлежащей форме, исполнена сторонами, партнерство владеет и пользуется спорным имуществом на правах собственника, но при этом в связи с ликвидацией прежнего собственника имущества, оно лишено возможности осуществить государственную регистрацию права собственности на него, считает, что отсутствуют законные основания для отказа в удовлетворении заявленных им требований.

Отказывая партнерству в удовлетворении заявленного им требования, суды руководствовались положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 8, 58, пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 218, статей 223, 551, 1110, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), разъяснениями, изложенными в пунктах 60, 61, 62 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22) и исходили из того, что партнерством не представлены доказательства возникновения права собственности общества на спорный объект недвижимости. Поскольку общество в порядке, предусмотренном действующим законодательством на момент заключения договора о предоставлении отступного от 15.12.1997, а также в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона N 122-ФЗ при заключении договора займа с залоговым обеспечением от 10.05.2003 и соглашения об отступном от 11.06.2003, не зарегистрировало право собственности на спорное нежилое строение, суды пришли к выводу о том, что у общества права собственности на спорное имущество не возникло, в связи с чем оно не могло перейти к партнерству.

Определение Верховного Суда РФ от 04.05.2017 N 308-ЭС17-3880 по делу N А53-25791/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что установлен факт пользования ответчиком в спорный период земельным участком в отсутствие надлежащим образом оформленных прав на него.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт пользования обществом в спорный период земельным участком в отсутствие надлежащим образом оформленных прав на него, учитывая, что расчет задолженности за фактическое использование земельного участка произведен истцом на основании постановлений правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120, от 02.03.2015 N 135, постановлений администрации от 25.12.2009 N 3374, от 30.12.2011 N 2599 (с учетом изменений к ним), от 08.05.2015 N 911, суд, руководствуясь подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 131, статьями 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», требования удовлетворил в указанной части.

Определение Верховного Суда РФ от 24.04.2017 N 306-КГ17-3785 по делу N А55-1554/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилые здания. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как отсутствовали разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь пунктом 2 статьи 8.1, пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», установив, что заявления от уполномоченного органа муниципального образования — г.о. Самара и от муниципального предприятия г.о. Самара «Городской земельный центр» о регистрации прекращения права собственности и о регистрации прекращения права хозяйственного ведения на прежние объекты недвижимости в Управление Росреестра по Самарской области не подавались, пришли к выводу о соответствии закону оспариваемого отказа.

Определение Верховного Суда РФ от 13.02.2017 N 305-ЭС16-20089 по делу N А40-189771/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании права собственности на земельный участок. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу, что право собственности истца на спорный объект не возникло, следовательно, не подлежит защите путем предъявления вещного иска. Иск предъявлен к ненадлежащему ответчику.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2017 N 304-ЭС16-19741 по делу N А67-8365/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании отсутствующими права собственности РФ и права оперативного управления учреждения на недвижимое имущество. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что сохранение в ЕГРП записей о правах ответчиков на нежилое строение, расположенное на земельном участке, препятствует истцу в реализации его права на безвозмездную передачу этого участка в муниципальную собственность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Определение Верховного Суда РФ от 15.02.2017 N 77-КГ16-15 Требование: О признании незаконным отказа в регистрации права собственности на земельный участок. Обстоятельства: Истцам в регистрации права общей долевой собственности было отказано. Решение: Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку, принимая и оценивая новые доводы административного ответчика, суд апелляционной инстанции фактически предоставил ему не предусмотренную процессуальным законом возможность рассмотрения дела в апелляционной инстанции по правилам судебного разбирательства в суде первой инстанции с представлением в материалы дела дополнительных оснований отказа в осуществлении регистрационного действия, отсутствующих в оспариваемом административными истцами решении Управления Росреестра.

Свои требования заявители мотивировали тем, что 18 сентября 2015 года они обратились в Управление Росреестра по Липецкой области с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <…> площадью <…> кв. м, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером <…>; к заявлению было приложено определение Елецкого городского суда Липецкой области от 27 июля 2015 г. об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу о выделе доли из права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <…>. Решением Управления Росреестра по Липецкой области от 2 ноября 2015 года N 48/001/146/2015-59 в регистрации права общей долевой собственности Федоровой И.Г. и Плехановой С.И. отказано на основании пункта 2 статьи 8.1 и пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации со ссылкой на то, что за регистрацией права общей долевой собственности обратились не все собственники (л.д. 14).