Можно ли строить дома на землях сельхозназначения?

Можно ли строить дома на землях сельхозназначения?

Содержание

Законодательство о возможности построить жилой дом на землях сельхозназначения

Вопрос разрешения строительства, в том числе жилых домов, на землях сельхозназначения в РФ регламентируется следующими нормативно правовыми документами:

Для справки. Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» № 66-ФЗ утрачивает силу с 1 января 2019 года в связи с изданием Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Но прежде чем отвечать на вопрос, можно ли построить жилой дом на земельном участке категории «земли сельхозназначения», рассмотрим термины:

  • жилой дом,
  • жилое строение,
  • земли сельхозназначения.

Термин «жилой дом»

Понятие «жилой дом» раскрывается Жилищным кодексом РФ:

  • «Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании».

Пункт 2 Статьи 16 «Виды жилых помещений» Жилищного кодекса РФ (ред. от 31.12.2017)

Термин » жилое строение»

Понятие «жилое строение»:

  • введено в оборот Федеральным законом № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»,

  • однако расшифровки данного понятия действующим законодательством не предусмотрено.

Единственное, что разъясняет данный закон о жилом строении, это то, что в данном строении нельзя зарегистрироваться и, следовательно, проживать.

Термин «земли сельхозназначения»

Земельный кодекс РФ устанавливает, что землями сельхозназначения признаются:

  • земли, находящиеся за границами населенного пункта и

  • предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Пункт 1 Статьи 77 «Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения» Земельного кодекса РФ (ред. от 31.12.2017 г.)

Земли категории сельхозназначения выступают как:

  • основное средство производства в сельском хозяйстве, главный источник производства собственных продуктов питания и сельскохозяйственного сырья для промышленности, а также

  • в качестве предмета труда и условия занятости сельского населения.

Это определяет приоритет в использовании земель сельхозназначения, их особый правовой режим, необходимость охраны, направленной на сохранение их площади.

Согласно Земельному кодексу РФ в составе земель сельхозназначения выделяются:

  • сельскохозяйственные угодья,

  • земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также

  • зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Пункт 2 Статьи 77 «Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения» Земельного кодекса РФ (ред. от 31.12.2017 г.)

Состав земель сельхозназначения неоднороден:

  • лучшие, наиболее ценные из них — это сельскохозяйственные угодья, на которых, собственно, и произрастает продукция аграрного производства;

  • поэтому законодательством установлен особый режим предоставления, использования и изъятия таких земель;

  • остальные земли сельхозназначения имеют вспомогательный по отношению к сельскохозяйственным угодьям характер.

Можно ли на землях сельхозназначения построить жилой дом

Согласно ст. 78 ЗК РФ земли сельхозназначения могут использоваться:

  • для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства);

  • крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

  • хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

  • некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

  • казачьими обществами;

  • опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;

  • общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов;

  • при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов;

  • для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства.

Статья 78 «Использование земель сельскохозяйственного назначения» Земельного кодекса РФ (ред. от 31.12.2017 г.)

Из данного положения Земельного кодекса следует, что законодатель ограничивает перечень использования земель сельхозназначения:

  • в данный перечень видов разрешенного использования земель сельхозназначения не входит использование земель сельхозназначения для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

Целевое назначение сельскохозяйственных земель по Земельному кодексу сводится к их использованию только для нужд сельского хозяйства, в связи с чем на этих землях могут находиться только здания, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, к которым жилые дома не относятся.

С одной стороны, это так:

  • к использованию земель сельхозназначения не относится строительство жилых домов в целях их проживанием.

Однако, с другой стороны:

  • на законодательном уровне конкретизированного соотношения между правилами землепользования и застройки, видами разрешенного использования и категориями земель нет,

  • что приводит к спорным ситуациям и частым обращениям в суд.

Кроме того, рассматривая вопрос строительства жилого дома на земельном участке категории «земли сельхозназначения», стоит обратить внимания на Федеральный закон № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и введенное данным Федеральным законом в оборот понятие «жилое строение».

Федеральный закон № 101-ФЗ разделяет земельные участки на две категории:

  • первая категория — земельные участки, где предусмотрено исключительно ведение сельского хозяйства;

  • вторая категория — земельные участки, на которых можно заниматься личным подсобным хозяйствованием, сооружать гаражи и дачные домики в соответствии с классификацией земель.

На землях сельхозназначения строительство жилого дома недопустимо, если они относятся к земельным участкам первой категории. Это прямо запрещено в Федеральном законе № 101-ФЗ.

А на земельные участки второй категории действие Федерального закона №101-ФЗ не распространяется, следовательно, строительство жилого дома на землях сельхозназначения второго типа непосредственно не запрещено.

Как определить, можно ли на своем земельном участке построить жилой дом

Чтобы выяснить возможность постройки дома, предназначенного для жилья, а не подсобной постройки для обслуживания земельного участка, на строительство которой нет ограничений, необходимо в первую очередь выяснить назначение земельного участка.

С 2014 года дифференцирование земельных участков производится на основании земельного классификатора, введенного в действие Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 (ред. от 6 октября 2017 г.):

В соответствии с этим земельным классификатором определяются виды разрешенного использования земельных участков, в частности:

Наименование вида разрешенного использования земельного участка Описание вида разрешенного использования земельного участка Код (числовое обозначение) вида разрешенного использования земельного участка
Сельскохозяйственное использование Ведение сельского хозяйства.Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 — 1.18, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельхозпродукции 1.0
Растениеводство Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельхозкультур 1.1
Выращивание зерновых и иных сельхозкультур Осуществление хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях, связанной с производством зерновых, бобовых, кормовых, технических, масличных, эфиромасличных и иных сельхозкультур 1.2
Овощеводство Осуществление хозяйственной деятельности на сельхозугодьях, связанной с производством картофеля, листовых, плодовых, луковичных и бахчевых сельхозкультур, в том числе с использованием теплиц 1.3
Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельхозугодьях, связанной с производством чая, лекарственных и цветочных культур 1.4
Садоводство Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельхозугодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур 1.5
Выращивание льна и конопли Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельхозугодьях, связанной с выращиванием льна, конопли 1.6
Животноводство Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с производством продукции животноводства 1.7
Скотоводство Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с разведением сельскохозяйственных животных 1.8
Звероводство Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением в неволе ценных пушных зверей 1.9
Птицеводство Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением домашних пород птиц, в том числе водоплавающих 1.10
Свиноводство Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением свиней 1.11
Пчеловодство Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, по разведению, содержанию и использованию пчел и иных полезных насекомых;
размещение ульев, иных объектов и оборудования, необходимого для пчеловодства и разведениях иных полезных насекомых
1.12
Рыбоводство Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением и (или) содержанием, выращиванием объектов рыбоводства 1.13
Научное обеспечение сельского хозяйства Осуществление научной и селекционной работы, ведения сельского хозяйства для получения ценных с научной точки зрения образцов растительного и животного мира;размещение коллекций генетических ресурсов растений 1.14
Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции 1.15
Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках Производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства 1.16
Питомники Выращивание и реализация подроста деревьев и кустарников, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян;размещение сооружений, необходимых для указанных видов сельскохозяйственного производства 1.17
Обеспечение сельскохозяйственного производства Размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства 1.18
Жилая застройка Размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них.К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека, за исключением зданий (помещений), используемых:
— с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха);
— для проживания с одновременным осуществлением лечения или социального обслуживания населения (санатории, дома ребенка, дома престарелых, больницы);
— как способ обеспечения непрерывности производства (вахтовые помещения, служебные жилые помещения на производственных объектах);
— как способ обеспечения деятельности режимного учреждения (казармы, караульные помещения, места лишения свободы, содержания под стражей).
2.0
Для индивидуального жилищного строительства Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей);
выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур;
размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений
2.1
Для ведения личного подсобного хозяйства Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей);
производство сельскохозяйственной продукции;
размещение гаража и иных вспомогательных сооружений;
содержание сельскохозяйственных животных
2.2

Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (ред. от 6 октября 2017 г.)

В соответствии с этим земельным классификатором могут быть использованы коды 1.1 – 1.18, запрещающие строительство объектов на землях сельхозназначения, предназначенных для проживания граждан. Однако классификация 2.1 и 2.2 дает право производить постройку жилого дома. Это возможно, если земельный участок предназначен для ведения подсобного хозяйства, постройки индивидуальных сооружений – дачных или садовых домиков.

Регулирование использования таких земельных участков производится в соответствии Федеральным законом № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Для ведения хозяйствования, и как следствие, строительства дома на землях сельхозназначения для садоводства, граждане могут объединиться в специальное общество, членство в котором не обязательно.

Кроме права возводить жилой дом, есть и ограничения, которые обязательно следует соблюдать, чтобы постройка считалась законной:

  • дом должен быть предназначен для индивидуального проживания. Возвести гостиницу, многоэтажное здание, разделенное на квартиры, нельзя;

  • сооружать жилой дом можно только на территории садоводческого общества;

  • возводить можно только «Малоэтажные жилые постройки», то есть здания не выше 3-х этажей высотой.

На земельных участках категории 2.2 возведение домов происходит на практике чаще, чем разработка самих земельных участков. Причина в том, что такие земельные участки преимущественно уже используются под застройку и личное подсобное хозяйство в рамках населенных пунктов – в основном деревень.

Но, приобретая земельный участок, на котором ранее располагался дом, все же до начала строительства стоит изучить документацию и узнать вид разрешенного использования земельного участка. Ведь нет гарантии, что предыдущий владелец не нарушил условия его целевого использования.

Как узнать вид разрешенного использования земельного участка

Чтобы узнать вид разрешенного использования земельного участка, поставленного на кадастровый учет, необходимо запросить выписку из ЕГРН в Росреестре.

Сделать это можно:

  • в местном отделении Росреестра,

  • на официальном сайте Росреестра или

  • через сайт госуслуг.

Заявление можно подать и через многофункциональный центр госуслуг (МФЦ).

Если на руках имеются документы в виде свидетельства о праве собственности на земельный участок, выданного после 24.12.2014 г., то в нем также должен быть указан код вида разрешенного использования земельного участка. Сведения о коде вида разрешенного использования земельного участка являются общедоступными.

Можно ли использовать земельный участок не по целевому назначению

Статья 40 Земельного кодекса РФ предусматривает:

  • что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения

  • в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием

  • с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

п.2 Статьи 40 «Права собственников земельных участков на использование земельных участков» Земельного кодекса РФ

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков обязаны:

  • использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и

  • принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

абз. 2 Статьи 42 «Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков» Земельного кодекса РФ;
ч. 1 Статьи 6 «Принудительное изъятие земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения при неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации и особенности приобретения прав на такие земельные участки» Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Таким образом, использовать земельный участок не по целевому назначению запрещено действующим законодательством РФ.

Ответственность за нецелевое использование собственником земельного участка категории «земли сельхозназначения»

Функции государственного контроля за целевым использованием земель сельхозназначения законодательством возложены на следующие государственные структуры:

  • Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр),

  • Федеральную службу по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор),

  • Федеральную службу по надзору в сфере природопользования и их территориальные органы (Росприроднадзор).

Вышеуказанные государственные органы наделены такими полномочиями Постановлением Правительства РФ от 02.01.2015 № 1 «Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре».

Если на земельном участке сельхозназначения не предназначенном для строительства жилых домов был возведен жилой дом, то, кроме того, что дом будет считаться незаконной постройкой, указанные государственные органы заставят уплатить штраф в размере:

Тип нарушения использование земельного участка Размер штрафа за нарушение использование земельного участка
Для населения Для должностных лиц Для организации
Нецелевое использование земельного участка при определении кадастровой стоимости (КС) 0,5-1% от КС min. 10 000 руб. 1-1,5% от КС min 20 000 руб. 1,5-2% от КС min 100 000 руб.
Нецелевое использование земельного участка без определения кадастровой стоимости 10 000 — 20 000 руб. 20 000-50 000 руб. 100 000-200 000 руб.
Не использование земельного участка по назначению по Закону № 101-ФЗ 0,3-0,5% от КС min. 3 000 руб. 0,5-1,5% от КС min. 10 000 руб. 2-10% от КС min. 200 000 руб.
Не использование земельного участка по назначению по Закону № 66-ФЗ при определении кадастровой стоимости 1-1,5% от КС min. 20 000 руб. 1,5-2% от КС min 15 000 руб. 3-5% от КС min 40 000 руб.
Не использование земельного участка по назначению по Закону № 66-ФЗ без определения кадастровой стоимости 20 000 — 50 000 руб. 50 000-100 000 руб. 400 000 – 700 000 руб.
Не проведение разработки земельного участка для использования 20 000 — 50 000 руб. 100 000 — 200 000 руб. 20 000 – 40 000 руб.
Самозахват земельного участка при определении кадастровой стоимости 1-1,5% от КС min. 5 000 руб. 1,5-2% от КС min. 20 000 руб. 2-3% от КС min. 100 000 руб.
Самозахват земельного участка без определения кадастровой стоимости 5 000 – 10 000 руб. 20 000 – 50 000 руб. 100 000 – 200 000 руб.

Статья 8.8 «Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению» Кодекса РФ об административных правонарушениях № 195-ФЗ (ред. от 07.03.2018)

Дополнительно может быть вынесено решение о сносе дома, если для этого есть основания, например, нанесение вреда окружающей среде, порча имущества, ограничения прав третьих лиц, прочее. Решение суда о сносе дома можно оспорить в общем порядке.

Следует отметить, что судебная практика по вопросу изъятия у собственника земельного участка, предназначенного для ведения сельского хозяйства, на котором построен жилой дом или возведено жилое строение, отсутствует, в связи с чем можно сделать вывод, что на сегодняшний день нарушение в данной части зачастую остается незамеченным контролирующими органами.

Однако при покупке и строительстве на землях сельскохозяйственного назначения следует осознавать риск привлечения к ответственности собственника земельного участка в соответствии с действующим законодательством.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Регламент смены классификации вида разрешенного использования земельного участка прописан в ст. 39 Градостроительного кодекса РФ и включает в себя следующие последовательные шаги:

  • Шаг 1. Заинтересованным лицом направляется прошение в местную администрацию, в ведении которой находится земельный участок. Запрос подается с обязательным приложением документов на земельный участок, а также документов, необходимых для идентификации заявителя;

  • Шаг 2. На базе локальных нормативных актов, действующих в конкретной местности, учреждается специальная комиссия для рассмотрения запроса. В различных регионах РФ возможен отличный от других регионов порядок;

  • Шаг 3. Специальная комиссия проводит слушания для рассмотрения запроса и целесообразности выдачи разрешения. Слушания проводятся обязательно публично и с привлечением всех лиц, которые могут быть заинтересованы;

  • Шаг 4. Проведя рассмотрение запроса, комиссия выносит решение – отказать или разрешить – и дает рекомендации по целевому использованию конкретного земельного участка;

  • Шаг 5. Решение обязательно публикуется в официальном издании для публикации решений местной администрации;

  • Шаг 6. После принятия решения комиссией дело попадает в ведение главы местной администрации. Основываясь на рекомендациях и выводах комиссии, глава местной администрации принимает свое итоговое решение – разрешить или отклонить запрос. Для этого предоставляется срок в 3 дня;

  • Шаг 7. Независимо от результата (отказ или разрешение) итог рассмотрения вопроса главой местной администрации также публикуется.

Статья 39 «Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства» Градостроительный кодекс РФ № 190-ФЗ (ред. от 31.12.2017)

Такой способ получения разрешения на изменение вида разрешенного использования земельного участка сопряжен с довольно большими расходами, так как все затраты, необходимые для проведения слушаний, возлагаются на того, кто запросил изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Гарантий того, что решение комиссии и главы местной администрации будет положительным, не существует, формально отказать могут всегда. Однако на практике, местные администрации обычно не возражают против выдачи разрешения на строительство на землях сельхозназначения, если изменение вида разрешенного использования земельного участка положительно скажется на общей ситуации в районе.

Такой вариант смены вида разрешенного использования земельного участка применяется, если необходимо провести массовое коттеджное или дачное строительство на землях сельхозназначения, не относящихся к коду 2.1 земельного классификатора.

Как построить жилой дом для проживания на землях сельхозназначения без смены кода вида разрешенного использования земельного участка

Действующее в настоящее время законодательство предусматривает возможность, как построить дом для проживания на территории, предназначенной исключительно для ведения сельского хозяйства:

  • Ст. 11 Федерального закона № 74-ФЗ позволяет крестьянско-фермерских хозяйствам производить строительство капитальных сооружений, необходимых для поддержания работы крестьянско-фермерского хозяйства;

  • поэтому постройка жилого дома на категориях земель 1.1 – 1.18 для крестьянско-фермерского хозяйства разрешена.

Статья 11 «Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для осуществления фермерским хозяйством его деятельности» Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003 № 74-ФЗ (ред. от 23.06.2014 г.)

Но при этом нужно учитывать, что главное назначение и задача крестьянско-фермерского хозяйства – ведение фермерского хозяйства:

  • то есть, использовать земельный участок необходимо строго по назначению;

  • если на земельном участке не будет вестись хозяйствование без оснований более 3-х лет, то его могут принудительно конфисковать.

Наличие жилого дома на земельном участке не является помехой для его конфискации. Кроме этого, крестьянско-фермерское хозяйство – это общество, создаваемое для предпринимательства, поэтому нужно обязательно пройти государственную регистрацию и подавать регулярную отчетность.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать вас по данному вопросу.

ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО И ЗЕМЕЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В РФ

Российское законодательство в части земельного кодекса довольно запутанно и зачастую требует разъяснений. Особенно в тех случаях, когда определяется возможность возведения жилых построек на тех или иных землях.

Возникает закономерный вопрос о том, какого же назначения земля лучше для строительства и, главное, какие есть категории земель и разрешенные виды их использования. В земельном кодексе Российской Федерации все земли подразделяются на несколько категорий. Отбросим сразу те, на которых никому не придет в голову строиться. Это территории водоемов, лесов, особо охраняемые и промышленные.

Для жилого строительства чаще всего рассматривают земли поселений и сельхозназначения. Земли поселений — это территории, которые предназначены для строительства и развития различного вида поселений и отделены от земель иных категорий, которые не предназначены для строительства на них жилых объектов. Для жилищного строительства подходят территории, на которых разрешены поселения с любым возможным видом использования.

С некоторых пор, однако, с рядом оговорок, разрешено строиться на сельскохозяйственных землях с определенным видом использования. Эти оговорки и прочие аспекты стоят более подробного рассмотрения.

Самым удобным на сегодняшний день является вариант индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Он может быть применен только на землях для поселений. В построенных на таких наделах домах разрешено регистрировать постоянное проживание. К тому же, проведение всех коммуникаций к таким участкам является обязанностью муниципальных властей, как и организация подъездных путей к объектам государственного значения, таким как образовательные, здравоохранительные и культурные учреждения.

Более универсальный вариант, применимый как на землях для поселений, так и на сельскохозяйственных, это дачное строительство. В последнее время в таких домах тоже можно регистрировать постоянное проживание, но подвод необходимых коммуникаций и подъездных путей ляжет на плечи дачников. Немного отличается от дачного варианта садоводческий. В домах, построенных на садовых участках, нельзя регистрировать проживание, они считаются летними, хотя жить в них можно круглогодично.

Еще для земель сельскохозназначения используется такой вариант, как личное подсобное хозяйство. Для детального ознакомления с этим видом разрешенного использования не помешает изучение Федерального закона о ЛПХ. Впрочем, смысл таков: при нахождении участка в черте населенного пункта строительство жилого дома разрешено, в случае же нахождения участка за чертой муниципального образования строить нельзя, можно только выращивать различные культуры. Считается, что такие участки годны только для огородничества.

Есть еще один, довольно неплохой вариант, это крестьянско-фермерское хозяйство. Эта возможность обязывает заниматься фермерством в случае постройки жилого дома, зато участок может быть довольно большим, порядка нескольких гектаров.

Остальные категории перечисленных земель рассматривать нет никакого смысла, так как какое-либо частное жилищное строительство на таких участках запрещено. Даже крупные строительные компании получают особое разрешение не только на жилищное, но и на любое строительство капитальных объектов, вплоть до прокладки канатных дорог.

Сейчас формально такое право крестьян закреплено в законе о крестьянском (фермерском) хозяйстве, пояснил президент АККОР, первый заместитель председателя аграрного комитета Госдумы Владимир Плотников. Однако, по его словам, норма не работает — для этого необходимо внести изменения в земельное законодательство. «Сейчас зачастую земельный участок находится на большом расстоянии от места проживания фермера, что вызывает массу трудностей, — считает Плотников. — Фермер должен иметь возможность жить на своей земле, а не ездить на свой участок каждый день как на работу».

С просьбой предоставить право фермерам строить дом рядом с хозяйством обратились к президенту России Владимиру Путину делегаты съезда российских фермеров еще в 2011 году. И президент дал соответствующее поручение. На последнем съезде АККОР к проблеме вернулись. «Мы не можем жить на территории своей фермы. Можем там строить общежитие и проживать в нем, однако получить прописку на территории фермы невозможно. Это бред. Мы фермеры, мы живем на территории своей фермы. Дайте нам возможность построить там дом и прописать себя и своих детей», — говорил президент АККОР Приморского края, фермер Алексей Раченков.

Для строительства жилья на сельхозземлях в прошлом году разработаны поправки в Земельный кодекс и ряд других законов. А чтобы избежать злоупотреблений, в поправках предложен ряд ограничений. Так, общая площадь фермерского дома не может превышать 600 кв. метров, а площадь застройки должна занимать не более 5% от общей площади участка. Кроме того, предусмотрено, что в гражданском обороте фермерский дом следует судьбе земельного участка. Другими словами, собственник не сможет продать дом без остального земельного участка или, наоборот, продать землю, а дом оставить себе. Все это должно уберечь сельхозземли от застройки жильем, предназначенным для последующей продажи. Однако до сих пор этот законопроект не принят. В АККОР рассчитывают, что его принятие ускорит включение в план правительства соответствующего пункта.

«Переселение» фермеров и их семей к месту ведения бизнеса потянет за собой развитие инфраструктуры (дорог, объектов соцкультбыта) отдаленных сел и деревень, уверен Плотников.

Формально и сейчас строить дом на своем участке фермеру можно. Но норма не работает — нужны поправки в земельное законодательство

По данным АККОР, на начало 2020 года количество крестьянских и фермерских хозяйств в России составляло 176,3 ты­сячи, микропредприятий — 26,1 тысячи, малых предприятий — 6,1 тысячи. Общий размер обрабатываемых малыми формами хозяйствования посевных площадей составляет 47,9 млн га. Это около 60,2% от всей посевной площади. Фермеры производят 14% продовольствия, тогда как в 90-х вклад фермеров в производство сельхозпродукции составлял всего 1%. По прогнозам Россельхозбанка, в ближайшие пять лет показатель увеличится до 18-20%. По данным АККОР, в последние 10 лет посевные площади в фермерских хозяйствах ежегодно увеличиваются почти на 1 млн га. По зерну доля фермеров составляет 29,5%, подсолнечнику — 35%.

Хотите проконсультироваться у юриста бесплатно? Пишите в чат справа внизу или звоните на горячую линию 7 800 350 61 98 — звонок по РФ бесплатен.

Земельный кодекс РФ строго регламентирует назначение государственных земель и разрешенные на них виды деятельности. Значительная часть территории страны отведена под сельхозугодия. Владелец такого участка вправе построить на своем участке любые сооружения в зависимости от их целевого назначения. Отдельный вопрос – можно ли строить дом на землях сельхозназначения в 2020 году.

Что такое земли сельхозназначения

Земельные угодья сельхозназначения включают земли, расположенные вне пределов городских поселений и предназначенные для проведения сельхозработ. Однако данные земли сильно отличаются друг от друга, в том числе и по назначению.

Земельные участки на таких землях –объекты недвижимого имущества, выделенные для ведения хозяйственной, научной, учебной, исследовательской деятельности.

Часть из них может быть отведена для организации личного подсобного хозяйства, что допускает строительство гаражей и домов дачного типа в соответствии с принятой классификацией.

К землям сельхозназначения можно отнести пашни, сенокосы, пастбища, насаждения, лесополосы, дороги, постройки, дворы, возведенные на сельхозучастке. Эти объекты находятся под защитой государства и их использование регулируется государством.

Возможно ли строительство дома на землях сельхозназначения в 2020

Возможность строительства и использования построек на таких участках определяется видом хозяйственной деятельности на таком участке. Подойдут земли сельскохозяйственного назначения для садоводства, дачной и приусадебной деятельности.

Перечень разрешенных видов деятельности на определенном участке вносится в кадастровый паспорт данного участка. Это могут быть:

  • приусадебное хозяйство;
  • ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
  • садоводство и огородничество;
  • пашни;
  • животноводство и выпас;
  • сельхозпроизводство.

Каждое направление для успешной деятельности требует специальных построек разного целевого назначения. Например, дачникам требуется дачный домик, фермерам – ангар для хранения собранного зерна или инструментов.

Строительство на землях сельхозназначения разрешается для:

  • домов для индивидуального пользования и хозяйственной деятельности;
  • коттеджей;
  • дачного или садового домика;
  • хозяйственных построек;
  • ангаров, погребов, складов для производства и хранения собственной продукции;
  • фермерского хозяйства (фермы);
  • обустроенных водоемов для разведения рыб.

Из приведенного списка разрешается постройка жилого дома на участке категории ИЖС и садоводство.

Если земельный участок к данной категории не относится, но есть необходимость построить дом на земле сельхозназначения, то потребуется изменить категорию участка, то есть перевести ее в категорию садоводства и ИЖС. Для этого следует обращаться в местную администрацию.

Перед покупкой участка на землях сельхозназначения рекомендуется заранее выяснить, разрешено ли здесь построить дом или возможен ли перевод данного участка в другую категорию с целью строительства дома.

На каком участке можно строить дом

На садоводческом участке разрешено дачное строительство и хозпостройки, независимо от того, каким будет назначение участка в будущем.

Согласно новому закону о садоводстве (ФЗ №217 ст.3, ссылка на закон – http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_221173/), действующему с 01. 01. 2019, садовым участком называется земельный участок, направленный на выращивание гражданами сельскохозяйственных культур для личных целей с правом возведения садовых домиков, жилых домов, гаражей и хозпостроек.

Понятие «дача» более не используется в законе. Все товарищества подразделяются на садовые земельные участки и огородные:

  1. На огородных разрешается только выращивание сельхозкультур, строительство хозпостроек, но возведение капитальных построек запрещено.
  2. На садовых участках разрешается построить дом и зарегистрироваться в нем в установленном порядке. Обязательным стало получение разрешения на строительство жилого дома.

На участке, отведенном для фермерской деятельности, разрешается построить коттедж, так как семья фермера должна жить в комфортных условиях. Кроме того, ферма предполагает наличие животных, за которыми требуется круглосуточный уход, поэтому строительство дома для семьи фермера считается само собой разумеющимся. Главное условие – фермерское хозяйство должно быть официально зарегистрированных в местных органах власти.

Многих людей, намеревающихся строить дом на землях сельхозназначения, отпугивает покупка участков, выделенных, например, для дачного строительства.

Подробно о том, что можно строить на землях ЛПХ, читайте у нас.

Однако в ст. 1 ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения» подчеркивается, что действие данного закона не распространяется на участки, предоставленные из земель сельхозугодий гражданам для:

  • строительства индивидуальных домов и гаражей;
  • ведение ЛПХ;
  • дачного хозяйства;
  • осуществления садоводства;
  • животноводства;
  • огородничества.

Что требуется для начала строительства

Для постройки дома на садоводческом участке требуется получить разрешение на строительство на землях сельхозназначения, для этого уже недостаточно иметь Устав садоводческого товарищества, где прописаны все ограничения и правила.

Для начала строительства потребуется собрать множество документов. В первую очередь потребуется согласовать постройку, затем утвердить план строительств. После чего приступить непосредственно к сбору документов.

Если участок еще не находится в собственности, то необходимо его оформить.

С 01.01.2019 введен уведомительный порядок строительства и оформления права собственности. То есть перед началом стройки необходимо обратиться в местные органы власти. В уведомлении следует указать:

  • ФИО и адрес владельца участка;
  • паспортные и контактные сведения;
  • номер участка по кадастру;
  • ссылки на правоустанавливающие документы на участок;
  • информацию о видах разрешенного использования;
  • параметры будущего дома.

Следует помнить, что высота дома не может превышать 20 метров и трех этажей. Разрешается постройка на землях сельхозназначения категории садоводческого и дачного товарищества:

  • индивидуальных жилых домов;
  • коттеджей;
  • дачных домиков.

Если необходима постройка нескольких сооружений на таком участке, потребуется их оформить. При этом одна постройка будет оформлена как дом для проживания в течение круглого года, остальные будут отнесены к категории гостевых и временных построек.

На фермерских землях возможно построить коттедж и ферму для того, чтобы проживать с комфортом, а также обеспечивать должный уход за животными. При этом кадастровый паспорт участка, независимо от размера, должен содержать категорию земли. Также должна быть документация с обоснованием и доказательством целевого использования земли.

Если дом построен без разрешительной документации на участке, который для этого не предназначен, в дальнейшем это приведет к крупным неприятностям. Например,строительство дома на землях сельхозназначения в 2020 году без разрешительной документации может быть обременено последствиями:

  • постройка решением суда признается незаконной;
  • накладывается штраф от 1 до 50 тысяч рублей в зависимости от того, на каком участке построен дом, и кто является застройщиком;
  • выносится решение о сносе дома при наличии серьезных оснований, например, если постройка наносит ощутимый вред окружающему пространству, чужому имуществу, ограничивает интересы и права других лиц.

Их сказанного выше можно сделать вывод, что земли сельхозназначения разрешается использовать только по прямому назначению, а именно для различных видов сельскохозяйственного производства. Разрешается строить сезонные или технические постройки. Капитальные строения для постоянного проживания допускаются только на территории фермерских и садоводческих участков.

Если у вас возникли вопросы, то можете задать их нашему земельному юристу.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *