Обмен муниципальной квартиры

Обмен муниципальной квартиры

Понятие договора мены

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓
Бесплатная юридическая консультация
Москва, Московская область звоните: +7 (499) 938-60-73

Звонок в один клик

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24

Звонок в один клик

Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12

Звонок в один клик

Договор мены имеет ряд свойств, среди которых:

  • Должен быть подписан в трех экземплярах;
  • Должен быть подписан всеми участниками сделки и зарегистрирован;
  • Передает права и обязанности, прописанные в договоре мены другим лицам.

Процедуру обмена можно осуществить после получения разрешения от местной администрации, затем оригиналы договора обе стороны передают в местные органы власти.

Обмен подразумеваетпод собой прекращение действия первоначальных договоров найма и заключение новых соглашений о предоставлении жилой площади. На переоформление всех документов выделяется десять дней.

Документы, которые нужно собрать для процедуры обмена

Помимо самого договора обмена жилья, полученного по договору социального найма, нужно будет собрать такую документацию:

  • Заявление о необходимости проведения процедуры обмена квартир;
  • Договор найма жилого помещения;
  • Копия паспорта;
  • Разрешение органов местной власти на осуществление обмена;
  • Разрешение органов опеки в случае проживания с нанимателем несовершеннолетних детей;
  • Квитанции об оплате коммунальных платежей;
  • справка о составе семьи и письменное согласие членов семьи нанимателя, которые будут с ним совместно проживать.

Перечисленные бумаги необходимо подать в местную администрацию лично либо по почте.

Субъекты, которые могут проводить обмен

Процедура обмена жилья по договору социального найма может проводиться при помощи нескольких вариантов. Рассмотрим их в таблице.

Субъект Описание действий

Агенство недвижимости

Если наниматель обращается в агенство недвижимости, то оно возлагает на себя все обязанности по подбору жилья, сбору всей документации, заключению договора мены

Наниматель самостоятельно

При таком варианте сбором документов занимается сам наниматель и далее передает их наймодателю.

Рассмотрим пример. Гражданин Луковцев Е.П. проживает в комнате в общежитии со своей семьей к количестве трех человек по договору социального найма на протяжении четырех лет. 05.03.2018 года в семье появился еще один ребенок и семья принимает решение об улучшении своих жилищных условий. Луковцев Е.П. собрал все необходимые документы самостоятельно и подал заявление в администрацию о необходимости обмена жилого помещения на более подходящий вариант для его семьи.

Алгоритм действий нанимателя при обмене жилья

Для того, чтобы совершить обмен жилого помещения, находящегося в пользовании нанимателя по договору социального найма, рассмотрим пошагово действия гражданина.

Шаг 1 – Поиск и подбор возможных вариантов обмена жилого помещения с другим нанимателем по договору социального найма. Если самостоятельно найти помещение не удалось, можно обратиться за помощью к наймодателю с заявлением о подборе другого жилого помещения и приложить договор социального найма. Если подходящее жилье в государственном фонде найдется, наймодатель уведомит об этом.

Шаг 2 – Оформить договор мены жилыми помещениями в простой письменной форме, подписанным нанимателями. Главное условие подписания сторон – это согласие всех членов семьи, проживающих с нанимателем, разрешение органов опеки на процедуру обмена при наличии несовершеннолетних лиц и нетрудоспособных граждан, письменное согласие временно отсутствующих членов семьи.

Шаг 3 – Собрать все необходимые документы для совершения обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Их перечень указан выше в статье.

Шаг 4 – Предоставить собранные документы наймодателю для вынесения решения на проведение процедуры обмена. Как уже говорилось, решение выносится местной администрацией в течение десяти рабочих дней от даты подачи заявления лично нанимателю либо по почте, если такое условие было прописано в заявлении.

Шаг 5 – Прекратить действия старого договора социального найма жилья и заключить новый договор. В администрацию снова необходимо подать заявление о расторжении старого договора и оформлении нового. Также нужно подать паспорт заявителя, документы удостоверяющие личности членов семьи, проживающих с нанимателем, либо доверенного лица и доверенность с перечнем его полномочий. Сроки оформления договоров также составляют десять рабочих дней от даты подачи соответствующего заявления. Договоры передаются сторонам лично в руки.

Бланк соглашения о расторжении договора социального найма можно скачать здесь ⇒ Соглашение о расторжении договора социального найма.

Процедура обмена жилого помещения, переданного в пользование по договору социального найма не требует особых денежных затрат, если действовать самостоятельно, но отнимает достаточное количество времени для поиска варианта обмена жилья и сбора дата всей необходимой документации.

Читайте также статью ⇒ “Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика“.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓
Бесплатная юридическая консультация
Москва, Московская область звоните: +7 (499) 938-60-73

Звонок в один клик

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24

Звонок в один клик

Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12

Звонок в один клик

Как разменять муниципальную квартиру

Собственникам жилья, чтобы разъехаться с одной жилплощади, достаточно выгодно продать имеющуюся недвижимость, и купить на вырученные деньги, с доплатой или без, две квартиры поменьше. Нанимателям социального жилья в этом вопросе куда сложнее: из крайне ограниченного предложения муниципальных квартир им нужно найти для размена варианты, которые устроят всех жильцов.
По обоюдному согласию
Согласие всех проживающих в квартире граждан – определяющее условие размена жилплощади. На обмен квартир с перспективой дальнейшего переезда должны быть согласны все совершеннолетние члены семьи, зарегистрированные по данному адресу, в том числе и временно отсутствующие.
В том случае, если в квартире проживают несовершеннолетние дети и недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, дополнительно требуется согласие органов опеки и попечительства. У них есть право отказать в выдаче согласия, если в результате обмена, по их мнению, права этих граждан будут нарушены. Свое согласие органы опеки, согласно Жилищному Кодексу РФ (ЖК), должны выдать в письменной форме в течение 14 дней со дня подачи заявки.
Трудности выбора
Если обоюдное согласие на размен квартиры получено, то можно приступать к подбору вариантов жилья для обмена. Правда, именно на этом этапе могу возникнуть значительные трудности. Дело в том, что разменивать жилое помещение, предоставленное вам по договору социального найма, можно только на муниципальное жилье, принадлежащее другому нанимателю на тех же основаниях. А таких квартир в нашей стране, в связи с действующим по сей день правом на бесплатную приватизацию жилплощади, осталось немного. В целом по стране в муниципальной собственности остается всего 20% жилого фонда, уточняет депутат ГД РФ, глава комитета по жилищной политике Галина Хованская. На уровне чуть выше этот показатель сохраняется только в Москве. В связи с этим, рассчитывать на большой выбор разменных вариантов не стоит. Приступая к выбору квартир, следует быть готовым идти на компромисс, так как найти варианты, полностью удовлетворяющие вашим требованиям, едва ли удастся.
Ситуацию усугубляет еще и то, что с муниципальным фондом жилья редко работают профессиональные риелторы, поэтому искать квартиры придется самостоятельно по объявлениям и в интернете. С просьбой подобрать квартиры для размена жилья можно обратиться в ГУП «Московский центр арендного жилья» – у них есть наиболее полная информация о городском фонде жилой недвижимости. Правда, и от них не стоит ожидать богатого ассортимента вариантов для обмена. Специалисты центра гарантируют только юридическую чистоту сделки.
Подобранные варианты в первую очередь должны быть одобрены членами семьи. Ведь иногда кому-то в процессе размена достается двухкомнатная квартира, а кому-то и комната в коммуналке. Поэтому тут согласие всех участников сделки опять же выходит на первый план.
Мнение собственника
Когда квартиры подобраны, наниматели заключают договор об обмене жилыми помещениями. После чего оригиналы договоров необходимо предоставить наймодателям участвующих в обмене квартир. Они должны дать официальное согласие или обоснованный отказ на осуществление размена. Свое решение наймодатели должны вынести в течение 10 рабочих дней со дня обращения.
Отказать в обмене наймодатель может по ряду причин, установленных ЖК РФ.
Итак, вам откажут, если:
— К нанимателю предъявлен иск о расторжении (изменении) договора соцнайма,
— ваше право пользования жильем оспаривается в судебном порядке,
— жилье признано непригодным для проживания,
— принято решение о сносе дома, в котором находится обмениваемая квартира,
— приято решение о проведении капремонта дома с переустройством и перепланировкой жилых помещений.
Кроме того, наймодатель не согласует размен, в результате которого в коммунальную квартиру вселится гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, например, туберкулезом. Других причин для отказа у наймодателя нет. К тому же ЖК допускает возможность обжаловать в суде решение собственника.
При одобрении обмена, с нанимателями в установленном порядке расторгаются прежние договора соцнайма и заключаются новые, причем опять же в течение 10 рабочих дней.
Принудительный размен
Немного иначе будет проходить процедура размена, если изначально среди членов семьи найдутся противники этой затеи. Однако, когда согласия достигнуть невозможно, заинтересованная сторона может обратиться в суд с требованием принудительного размена.
Доводы у истца должны быть «заслуживающими внимания», говорится в ЖК. Но, к сожалению, хроника бытовых конфликтов среди ближайших родственников из-за пресловутого квартирного вопроса, обычно предоставляет очень веские доводы для суда. Жильцы часто не могут поделить единое имущество, считая, что кому-то должно отойти все, а кому-то ничего, и в результате становятся злейшими врагами.
Конечно, случаи размена муниципального жилья с привлечением органов судебной власти единичны, говорит директор управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. Но они все-таки есть.
При таком развитии событий, варианты для обмена квартир обязана найти та сторона, которая инициирует размен. Причем, альтернативное жилье необходимо подобрать прежде, чем обращаться в суд. Иск можно подавать, только имея на руках разменные варианты.
Согласно жилищному кодексу условия проживания тех, кто вынужден по суду осуществлять размен квартиры, не должны ущемляться и ухудшаться. Поэтому по суду противники получат жилые помещения, соответствующие долям, которые им принадлежат в разменянной квартире, не больше, не меньше, рассказывает Хованская. Так что, если доля тянет лишь на комнату в коммуналке, она-то им и достанется.
Конечно, суд рассмотрит и решение органов опеки и попечительства, а также учтет то, что в коммуналку нельзя переселять тяжелобольных. Но, как ни крути, принудительный размен, обычно оказывается невыгоден обеим сторонам.
Тем, кто выступает против размена, как показывает практика, не удастся принять участие в выборе квартир. Выбор за них совершает суд: если он считает, что при переселении в подобранное жилье, их права не будут ущемлены, то им придется смириться с любым вариантом и переехать. А истцы теряют драгоценное время: редкие наниматели квартир готовы ждать, когда суд одобрит принудительный размен.

Порядок обмена муниципальной квартиры

В Жилищном кодексе РФ установлено, что обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма (обмен неприватизированных квартир) может быть осуществлен только с согласия наймодателей (т.е. муниципалитетов, либо иных собственников жилья).

Чтобы его получить, наниматели должны предоставить договор об обмене каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма. Согласие последних (либо отказ) должно быть выражено в письменной форме и выдано обратившемуся за согласием нанимателю (представителю нанимателя) не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Отказать в обмене вам могут в случае если:
— к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
— право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке на момент обмена квартиры;
— обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
— принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
— принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
— в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (перечень в ст. 51 ЖК РФ).

Кроме того, для совершения любых операций с муниципальной квартирой требуется письменное согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи (в том числе временно отсутствующих). Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Да, это сложно, но в любом случае обмен муниципальной квартиры — один из способов и возможностей для людей решить свои жилищные вопросы и при грамотном исполнении вполне для этого пригоден.

Читайте так же о практике обмена муниципального жилья


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *