Ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения

Ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения

Содержание

Ограничения на площадь арендуемых земельных участков сельхозназначения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Ограничения на площадь арендуемых земельных участков сельхозназначения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Общий правовой режим для них заключается в предоставлении земельных участков непосредственно для сельскохозяйственных целей.

Т.е., иностранцы землю не получат. С 2003 года земли сельхозназначения иностранным компаниям отдавали в аренду на 15 лет. Однако с 2015 года этот срок увеличили до 25 лет. Это связано с тем, что сельскохоз бизнес достаточно капиталоёмкий и долго окупается. По расчетам специалистов, окупаемость таких проектов составляет минимум 13—15 лет. Поэтому, чтобы инвестор мог оправдать вложения и оставшиеся 10 лет получать прибыль, и был продлён срок аренды. Срок подачи заявления о заключении договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством, использующим такой земельный участок, увеличен с трех до шести месяцев.

> Что такое земли сельскохозяйственного назначения? Порядок приобретения и аренды, налогообложение

Определение понятия и состав

К сельскохозяйственным землям в России относят территории, которые не относятся к жилым поселениям, они предоставляются государством для развития сельского хозяйства, куда включены:

  1. ведение сельхоз производства;
  2. фермерского хозяйства;
  3. личного и подсобного хозяйства;
  4. скотоводства;
  5. садово-огороднической деятельности.

Также отдельно в структуру земель, имеющих сельское хозяйственное значение, законом включена и научная, учебная деятельность, создание защитных насаждений, но с учетом сельскохозяйственного производства. Точное определение, что означает рассматриваемое понятие, дано в Земельном кодексе РФ в статье №77.

Этот документ и регулирует все отношения, которые осуществляются с указанной категорией земель.

Правовой режим сельскохозяйственных угодий регламентирован Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

По качеству почв и характеристикам ландшафта этот вид земель считается неоднородным. При разделении важно учитывать природные условия, в том числе климатические, удаленность от объектов инфраструктуры и др. Эти характеристики разделяют земли на:

  • сельскохозяйственные угодья;
  • земли, занятые производственными объектами и объектами сельскохозяйственной инфраструктуры;
  • земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, замкнутыми водоемами.

Сельскохозяйственные угодья используются для выращивания различных растений, выпаса скота, заготовки кормов. К ним относятся пашня, сады, луга, сенокосы, пастбища. Отдельную категорию угодий составляют оленьи пастбища, обладающие самостоятельным правовым режимом и подлежащие особой охране. К угодьям относятся также залежные земли.

О том, что такое земли сельскохозяйственного назначения и на какие виды разрешенного использования они делятся, мы рассказывали в отдельной статье.

Особенности этой категории

К основной особенности относится то, что сельхоз земли используются не только для развития сельхозпроизводства, но и для различных других целей. Например, для создания защитных лесных насаждений, для научных и исследовательских целей, для создания огороднических товариществ и других обществ. Также допустимо использовать их в коммерческих целях и для строительства жилья.

Земли могут быть использованы и для строительства дорог, линий электропередач, нефтепроводов только при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель. Сельскохозяйственные угодья, где есть пашни, сенокосы, пастбища, сады и виноградники имеют особый статус, подлежат охране и имеют приоритет в использовании.

Минимальный размер участка

Отдельно можно сказать о минимальных участках. У каждого региона устанавливается свой минимум. Но есть и средние составляющие. Для зерновых культур он должен составлять 300 гектаров минимум, для иных целей – от одного гектара.

Об ограничении оборота сельхозземель

Есть масса ограничений, связанных с оборотом земель сельхозиспользования. Они установлены ФЗ №101, который жестко контролирует реализацию земель. К ограничениям относятся:

  • Оборот не допускается, если не обеспечено целевое и эффективное пользование указанной категории земель.
  • Оборот не допускается при сильном дроблении земель для пользования частниками.
  • Запрещено использовать земли, расположенные в заповедных зонах.
  • Запрет лежит и на землях, которые имеют особую публичную значимость.
  • Земли не выдаются, если их предполагается использовать не с целью ведения сельского хозяйства.

Об использовании иностранными гражданами в РФ

Считается, что иностранцам и лицам без гражданства даны равные права на землю. Исключение — право на земельную собственность.

Поэтому по закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане могут брать эту категорию только в аренду.

Кадастровый учёт

Кадастровый учёт земельных участков — предусматривает включение их в Единый госреестр земель, в результате чего каждый земельный участок получает инвидидуальные характеристики. Чтобы фермер мог получить указанную землю, например, в аренду, ему надо выделить его из всего земельного массива и поставить на государственный кадастровый учет в качестве самостоятельного земельного участка.

Зарегестрировать такое право могут отделы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает в себя ряд технических и административных мероприятий, которые помогают определить ее стоимость в границах территорий. К предметам оценки относятся: технологические характеристики участка, плодородие угодий, удаленность от пунктов реализации сельхозпродукции, экономические показатели.

При оценки земель существуют показатели:

  • Показатели плодородия. Качество земли, урожайность, окультуренность.
  • Рентный доход.
  • Площадь и конфигурация участков.
  • Расстояние от оцениваемых земельных участков до пунктов реализации сельскохозяйственных продуктов с учетом качества дорожного полотна.

Оценка таких земель производится на основе Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных Приказом Минэкономразвития России № 445 от 20.09.2010г.

Правовой режим

Правовой режим всех земель, в том числе и сельскохозяйственного назначения, определяется их категорией и видом разрешенного использования, определенном на основе зонирования территорий.

Земли сельскохозяйственного назначения отличаются от земель сельскохозяйственного использования. У последних есть возможность относиться к другим категориям, но при этом включать в себя земельные угодья. Земли же сельхоз назначения направлены только на выращивание продукции.

Перевод в другой вид собственности

Категории земель можно перевести на другую форму. Но существует и ряд ограничений. Изменение допустимо, если земли законсервирована, ее требуется перевести в категорию земель, охраняемых государством. Если меняются границы поселения, если планируется строительства дороги, если нужно добывать на них полезные ископаемые или размещать на территории социальные объекты — больницы, детские дома и др.

Запрещен перевод в другую категорию для особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий. Чтобы изменить категорию, собственник должен направить в местную администрацию ходатайство и провести государственную экологическую экспертизу.

О том, каковы особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию и как он осуществляется, можно прочитать .

Нецелевое применение

К нецелевым видам использования относятся различные виды нарушений. Например, земли сельхозназначения используют для личных построек, или на охраняемом участке возводят дороги и строят ферму. Часто встречается такой вид нарушения: землю берут в аренду для исследовательских целей, а по факту на ней строят сооружения с целью получения личной выгоды.

Может быть связано с различными видами наказаний. В зависимости от их тяжести могут наступить ответственности:

  1. гражданско-правовая;
  2. дисциплинарная;
  3. административная;
  4. уголовная.

Кстати, уголовная наступает только, если земля была испорчена, и это привело к порче окружающей среде и нанесло вред здоровью людей.

Информацию о том, какая ответственность грозит за нарушение правил использования таких участков и советы о том, как избежать штрафов, вы найдете .

Использование земельных участков сельхозназначения

Существует несколько категорий:

  • Для дачного строительства и хозяйства.
  • Для ведения садоводства.
  • Для скотоводства.
  • Для ведения сельскохозяйственного производства.

Земли сельхоз назначения для дачного строительства и хозяйства используются фермерами и садоводами. На них допустимо возведение дачного дома, построек для выращивания различных сельскохозяйственных культур, теплиц, сараев и др.

Земли сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства. На таких землях допустимо возводить хозяйственные постройки: гаражи, теплицы, садовые домики, сараи. Однако для строительства дома для постоянного проживания эта категория земель не подходит.

Изменение вида

Всего различают два метода перевода земельных участков:

  • смена действующей категории;
  • процедура изменения вида (без вывода из действующей категории).

Смене не подлежат земли, которые считаются особо охраняемыми территориями.

Для смены необходимо подать специальное заявление, которое будут рассматривать в муниципальных органах власти. После подачи необходимого пакета документов будет принято решение.

Можно также участвовать в слушаниях относительно пересмотра видов разрешенного использования. На них приглашаются люди, которые живут или владеют собственностью в непосредственной близости от участка. После слушаний комиссия составляет протокол и дает свои рекомендации. Протокол отравляется в администрацию, где принимается решение.

Пошаговую процедуру изменения вида разрешенного использования земель сельхозназначения вы найдете .

О возможности аренды

Участок можно передать от муниципалитета в аренду без проведения торгов, если на него претендует фермерское хозяйство. Для этого необходимо обратиться в местную инстанцию и подать заявление на передачу земли в аренду. При этом арендная плата не может превышать 0,3 процента от установленной кадастровой стоимости на участок.

О том, как можно взять землю сельскохозяйственного назначения в аренду у частного лица или у государства, написано в нашем материале.

Особенности договора аренды

Есть несколько нюансов:

  1. Договор аренды не может изменять вид разрешенного использования земельного участка.
  2. Обязанность постановки земельного участка на кадастровый учет и составления документов возлагается на заявителя.
  3. Для составления договора нужно получить специальное разрешение от представителей муниципальной власти.
  4. Не требуется обязательного нотариального заверения.
  5. В договоре требуется прописать технические данные арендуемого участка, его месторасположение и прочие характеристики.
  6. В качестве арендодателя могут выступать и физлица, и организации, и государство.
  7. В договоре необходимо ссылаться на правоустанавливающие документы арендодателя на предмет аренды.
  • Состав земель сельскохозяйственного назначения

    В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят следующие виды земельных участков:

    Сельхозугодья

    К ним относятся участки для посева и выращивания различных агропромышленных культур, а также для выпаса животных.

    Сельхозугодья — это наиболее плодородные территории, которые обеспечивают страну урожаями, поэтому они имеют приоритетный статус и находятся под защитой государства. Под особым контролем находятся сельхозугодья:

    • с искусственным поливом,
    • находящиеся в пользовании НИИ любого уровня,
    • с высокой кадастровой стоимостью (на 10% выше средней).

    В зависимости от выполняемых функций угодья делятся на:

    • пашни,
    • сенокос,
    • пастбища и т.д.

    К самым плодородным землям, наделенным минеральными ресурсами, относят пашни.

    Пашня — это вид земли, который ежегодно подвергается обработке и выращиванию на нем различных сельскохозяйственных культур.

    Сенокосы используются только для заготовки сена на зиму. Посев и сбор урожая на таких землях не осуществляется. Хотя бывают и искусственные сенокосы.

    Пастбища также обычно не засеваются и не обрабатываются. Используются только для выпаса скота.

    Можно выделить и различные типы сельхозугодий:

    • низкого качества,
    • среднего качества,
    • высокого качества.

    На сельхозугодьях допустимо строить лишь те здания и сооружения, которые необходимы для осуществления аграрной деятельности. Строить жилые или производственные объекты на таких территориях запрещено.

    Под внутрихозяйственные дороги и коммуникации

    К ним относятся дороги, необходимые для доступа и обслуживания сельхозземель. Они должны соответствовать определенным стандартам, указанным в СНиП 2.05.11-83.

    Внутрихозяйственные дороги в зависимости от своего назначения могут быть следующих видов:

    • соединяющие сельскохозяйственные объекты между собой (I категория дорог),
    • соединяющие сельхозобъекты с основными дорогами (II категория дорог),
    • полевые вспомогательные дороги для обслуживания отдельных угодий и их частей (III категория дорог).

    Внутрихозяйственные дороги должны занимать минимально возможную площадь.

    Они включают в себя:

    • непосредственно полосу для размещения дорожного полотна,
    • канавы для водоотведения,
    • предохранительную полосу по 1 метру с каждой стороны дороги.

    Засаженные деревьями и кустарниками

    Это земли, засаженные деревьями и кустарниками для защиты окружающей среды от влияния негативных факторов.

    Защитные лесополосы создаются:

    • на садоводческих и дачных хозяйствах,
    • вокруг полей,
    • вдоль автомобильных и железных дорог.

    Рубка и обновление растений происходит только по согласованию с органами местного управления.

    C водными объектами

    Территории с замкнутыми водными объектами входят в состав категории сельскохозяйственных земель только в том случае, если они находятся в границах этих земель. При этом, озера или пруды могут быть использованы как для разведения рыб, так и для полива близлежащих территорий. Такие объекты делятся на два вида:

    • водоемы искусственного происхождения,
    • водоемы естественного происхождения.

    Занятые сельхозпостройками

    Для эффективного осуществления сельхоздеятельности необходимы вспомогательные постройки.

    Они не являются жилыми и предназначены для хранения и первичной обработки выращенных продуктов. Для этих целей выделяются наименее плодородные участки.

    Помимо этого критерия есть и второй, весьма немаловажный — логистический. Расположение построек должно быть доступным для определенного пула окрестных обрабатываемых земель.

    Особенности сельхозугодий

    Сельхозугодья имеют ряд особенностей, по сравнению с другими видами сельхозземель. Они закреплены законодательно (ст. 79 ЗК РФ).

    1. Самые плодородные земли находятся под охраной государства, так как являются ее национальным достоянием и важнейшим ресурсом.
    2. Использоваться такие земли могут только по своему прямому назначению, то есть для осуществления с/х деятельности. Не целевое использование наказывается по закону.
    3. Сельхозугодья с высокой кадастровой стоимостью не подлежат переводу в другие категории земель
    4. Возведение любых видов построек на территориях, охраняемых государством, запрещено.

    В исключительных случаях, по согласованию с региональными органами власти, сельхозугодья с худшей по качеству почвой и с низкой кадастровой стоимостью могут быть переведены в другую категорию земель.

    Помимо прочего, законодательно установлены требования для лиц, использующих сельхозугодья:

    • участки должны быть освоены течение 2 лет,
    • при осуществлении своей деятельности поддерживать плодородие почвы,
    • при необходимости предоставлять властям сведения об использованных химикатах.

    Земли сельскохозяйственного назначения: виды разрешенного использования таких участков

    Российская Федерация обладает огромными земельными территориями и занимает 1/9 часть суши, а большая часть этих земель (22,6% – 386,5 млн. га) пригодна для выращивания:

    • фруктов,
    • овощей,
    • зерновых культур,
    • ведения животноводства.

    Такие плодородные земли относятся к категории сельхозназначения.

    Законодательно установлено определение территорий, предназначенных для ведения сельского хозяйства и перечень разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения (ЗК РФ ст. 77, 78):

    • ведение сельского хозяйства в промышленных масштабах;
    • устройства специальных насаждений для защиты полей от суховеев, выдувания плодородного слоя почвы, удержания снежного покрова и т.д.;
    • осуществление сельхоз- и экотуризма;
    • проведение научно-исследовательских работ и изысканий;
    • животноводство;
    • осуществление учебной и иной деятельности, связанной с сельским хозяйством;
    • создание крестьянско-фермерских хозяйств;
    • использование для нужд личного подсобного хозяйства;
    • садоводство;
    • огородничество.

    Также допустимо строительство жилых и вспомогательных объектов недвижимости на землях сельхозназначения.

    Чтобы не стать нарушителем закона и не попасть под действие Административного Кодекса РФ (КоАП РФ ст. 8.8), необходимо знать, к какому виду разрешенного использования относится ваш земельный участок сельскохозяйственного назначения и действовать строго в соответствии с Классификатором ВРИ.

    Какие ВРИ для земельных участков сельхозназначения существуют?

    Несмотря на свое название, земли сельхозназначения обладают широким спектром возможностей для своих владельцев.

    Разрешенное использование земли сельскохозяйственного назначения определяются Классификатором ВРИ ЗУ и позволяют гражданам и организациям в полной мере воплощать свои бизнес- и сельхозидеи, эко-фантазии.

    Благодаря классификатору ВРИ, а именно тому, что он охватывает всевозможные роды деятельности, которые могут вестись на землях сельхозназначения, на земельных участках возможно ведение следующих родов деятельности:

    1. осуществление предприятиями с/х деятельности;
    2. создание личных либо фермерских хозяйств;
    3. выращивание овощных, плодовых культур;
    4. создание дачных, садоводческих или огороднических товариществ;
    5. выращивание и разведение животных, насекомых и рыб;
    6. научно-исследовательская деятельность и т.д.

    Все земли сельскохозяйственного назначения по видам разрешенного использования условно можно разделить на две категории.

    Это земли, на которых:

    • разрешено жилое строительство (Коды по Классификатору ВРИ 1.16, 13.1-13.3.);
    • запрещено строить жилые здания, но допускается возведение капитальных строений с обязательным получением разрешения на строительство и не капитальных без получения оного (коды по Классификатору ВРИ 1.0-1.15, 1.17, 1.18).

    Наиболее популярными для частного строительства являются следующие виды разрешенного использования земельных участков сельхозназначения:

    • «Ведение садоводства» (код 13.2),
    • «Ведение дачного хозяйства» (код 13.3).

    «Ведение садоводства» – земли, чаще всего входящие в садоводческие сообщества. Позволяют владельцам выращивать:

    • овощи,
    • фрукты,
    • бахчевые,

    строить:

    • сезонные и жилые садовые домики,
    • вспомогательные строения.

    Регистрация в таком жилье запрещена, но с вступлением в силу 1 января 2019 года закона ФЗ № 217-ФЗ «О садоводстве и огородничестве» это ограничение снимается. Также с вступлением в силу этого закона все дачные земли станут садоводческими.

    «Ведение дачного хозяйства» – земельный участок можно использовать в тех же целях, что и в предыдущем пункте. Существенным отличием является возможность прописки только по решению суда после признания капитального строения жилым и соответствующим всем санитарным требованиям и норма безопасности.

    Дачные и садовые участки могут принадлежать к категории земель населенных пунктов. Есть несколько способов выяснить, к какой категории относится Ваш земельный участок, самый простой — по кадастровому номеру. А о том, какая категория земель больше подходит для строительства, читайте в этой статье.

    Несмотря на то, что новый Классификатор ВРИ ЗУ вступил в силу еще в 2015 году, не все землевладельцы привели свои правоустанавливающие документы на землю в соответствие.

    Если в вашем кадастровом паспорте указан ВРИ из старого классификатора земель, которого в настоящее время уже не существует, не стоит расстраиваться.

    Такой документ является действующим, а прописанные в нем виды разрешенного использования можно применять.

    При желании сменить ВРИ на новый можно, уточнив в местной администрации планирование данной территории.

    Перечень

    Чтобы определить весь спектр возможных видов разрешенного использования сельскохозяйственных земель, достаточно обратиться к Классификатору ВРИ ЗУ.

    1. Деятельность, направленная на выращивание растительных культур (коды 1.1-1.6). Подразумевает строительство хозяйственных построек, необходимых для осуществления для полного цикла агропроизводства.
    2. Деятельность, связанная с разведением и выращиванием продукции животноводства, птицеводчеством, кормопроизводством (коды 1.7-1.11). Допустимо возведение капитальных и некапитальных строений для содержания скота, птицы, пушного зверя и т.д., а также вспомогательных построек, необходимых для хранения и переработки продуктов производства (молочные, убойные цеха, кормохранилища, фермы и т.д.).
    3. Рыбоводство и пчеловодство (коды 1.12-1.13). Для успешной деятельности необходимо размещение хозяйственных и вспомогательных зданий и сооружений (ульи, точки медосбора, искусственные пруды для выращивания молодняка рыбы и т.д.);
    4. Деятельность, связанная с научным обеспечением агропромышленной сферы (код 1.14). Относятся работы по изучению, развитию и расширению агросферы, а также селекция растений и животных. Допускается строительство полевых и научно-исследовательских лабораторий, вспомогательных и хозяйственных построек.
    5. Деятельность, связанная с хранением и переработкой агропромышленной продукции (код 1.15). Разрешено возведение объектов недвижимости, необходимых для первичной и глубокой переработки и хранения продуктов растениеводства и животноводств.
    6. Личное подсобное хозяйство (код 1.16). На землях ЛПХ (полевой участок) допускается строительство любых некапитальных строений (без фундамента), необходимых землевладельцу.
    7. Питомники (код 1.17). Предполагает возведение построек, необходимых для осуществления деятельности, связанной с выращиванием и продажей рассады или семян растительных культур.
    8. Деятельность, связанная с производственным обеспечением агропромышленного комплекса (код 1.18). Предполагает строительство технических построек для обеспечения полноценной работы сельскохозяйственного оборудования, его хранения и поддержания надлежащего состояния.
    9. Деятельность, связанная с огородничеством, садоводством и ведением дачного хозяйства (коды 13.1-13.3). Допускается использование земельного надела в полном соответствии с нуждами землевладельца (выращивание растений, отдых и т.д.), а также возведение всех необходимых жилых и хозяйственных строений (кроме 13.1).

    Условия и ограничения

    Кроме того, что сельскохозяйственные земли необходимо использовать в строгом соответствии с ВРИ, существуют дополнительные условия и ограничения ее использования:

    • правовые – обусловлены правовым режимом территории, на которой расположены земли сельхозназначения;
    • экологические – обусловлены требованиями экологической защиты земель и охраны окружающей среды;
    • агротехнические – обусловлены необходимостью сохранения плодородия почв;
    • специальные.

    Также важно учитывать, что все виды использования земельных участков сельхозназначения могут быть разделены на три группы.

    1. Основные ВРИ – устанавливаются в строгом соответствии с Классификатором и целевым назначением участков.
    2. Условно разрешенные – определяются градостроительным регламентом в соответствии с условиями ПЗЗ для конкретной территории.
    3. Вспомогательные – не являются преимущественными для выбранного участка земли, направлены на обеспечение функционирования основного ВРИ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *