Новая редакция Ст. 44 ЗК РФ

Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Комментарий к Статье 44 ЗК РФ

Комментируемая статья является цивилистической конструкцией, перенесенной из п. 1 ст. 235 ГК на «почву» земельных отношений. Несущественное различие технико-юридического характера в триаде оснований прекращения права собственности на земельный участок касается только третьего из них: в ст. 44 ЗК это принудительное изъятие земельного участка, тогда как в п. 1 ст. 235 ГК — утрата прав собственности на имущество в случаях, предусмотренных законом. В главе VII ЗК, которая открывается комментируемой статьей, разновидностями принудительного изъятия земельного участка названы изъятие путем выкупа (ст. ст. 49, 55 ЗК), конфискация (ст. 50 ЗК) и реквизиция (ст. 51 ЗК). В главе 15 ГК это соответственно ст. ст. 239, 242 и 243 ГК.

В главе VII ЗК специально не называются и не рассматриваются способы отчуждения собственником своего земельного участка другим лицам. В ст. 44 ЗК не содержится даже традиционной отсылки к ГК. И даже в ст. 37 ЗК об особенностях купли-продажи земельных участков оговариваются только некоторые условия договора купли-продажи земельного участка, а также вопросы, возникающие до и после его продажи. Таким образом, законодатель подразумевает использование в целях отчуждения земельного участка способов, с помощью которых отчуждается любое другое имущество сделки (договоры), а именно: договор купли-продажи (ст. ст. 549 — 557 ГК), мены (ст. ст. 567 — 571 ГК), дарения (ст. ст. 572 — 583 ГК).

Согласно правилу ст. 52 ЗК отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных ст. 27 ЗК ограничений оборотоспособности земельных участков.

Такие основания прекращения права собственности на земельный участок, как отказ от права собственности, рассматриваются нами в комментарии к ст. 53 ЗК, а принудительное изъятие — в комментариях к ст. ст. 49 — 51, 55 и 63 ЗК.

Другой комментарий к Ст. 44 Земельного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья выделяет три основания прекращения права собственности на земельный участок. Первым основанием является случай, когда собственник отчуждает принадлежащий ему земельный участок. В качестве второго основания признается отказ собственника от своего права на участок. Третьим основанием является принудительное изъятие у собственника его земельного участка в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Основания прекращения права собственности указаны в ст. 235 ГК РФ. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда такие основания предусмотрены законом.

Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, путем национализации производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК РФ.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает четыре основные группы оснований прекращения права собственности:

1) добровольная передача права собственности на имущество другому лицу путем отчуждения;

2) добровольный отказ от права собственности;

3) гибель или уничтожение имущества;

4) принудительное изъятие имущества у собственника.

Что касается прекращения права собственности на земельный участок в результате его изъятия для государственных или муниципальных нужд, то этот случай гражданское и земельное законодательство рассматривает в качестве особого основания прекращения права собственности. В этом случае речь идет о выкупе земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ) (см. комментарий к ст. 49 ЗК РФ). О реквизиции и конфискации земельного участка см. комментарий к ст. 50 и 51 ЗК РФ.

2. Право собственности на земельный участок может быть прекращено по воле собственника участка в результате отчуждения его другим лицам, т.е. совершения различных сделок, например продажи, дарения, передачи по наследству и т.д.

В этом случае право собственности на земельный участок у лица, которое его отчуждает, прекращается, а другое лицо приобретает право собственности на него.

Согласно ст. 52 ЗК РФ (см. комментарий) отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных ограничений оборота земельных участков.

3. Основанием прекращения права собственности на земельный участок может быть отказ собственника от своего права на земельный участок. Согласно ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Согласно п. 2 ст. 53 ЗК РФ отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

4. Гибель или уничтожение имущества — земельного участка в результате действия непреодолимой силы является основанием прекращения права собственности на участок. Это — совершенно особый случай. Несмотря на то, что земля как пространственный базис не может быть уничтожена, возможны случаи уничтожения или порчи земельного участка как объекта права собственности. Прибрежный земельный участок может быть уничтожен в результате размыва его водой, изменения русла реки. Земельный участок может быть уничтожен вследствие оползня, обвала, провала в карстовую пустоту*(13) и т.п.

5. В российском законодательстве на конституционной основе закреплен принцип неприкосновенности собственности. Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса России на основе этой конституционной нормы прямо говорит о неприкосновенности собственности. Однако право собственности может быть прекращено принудительно при наличии условий и в порядке, предусмотренных законом.

Когда право собственности прекращается не по воле собственника, а вопреки ей, то такие случаи рассматриваются как основания прекращения права собственности в результате принудительного изъятия у собственника земельного участка.

Наиболее важные основания прекращения права собственности на земельный участок заключаются в следующем. Согласно ст. 237 ГК РФ изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

Эта норма применима к случаям, когда в качестве такого имущества выступает земельный участок. Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ).

Статья 446 ГПК определяет перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Так, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на земельный участок, на котором расположено жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случая, если земельный участок является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 340 ГК РФ при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора — судом.

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации указаны в ст. 68 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В законодательстве определены случаи, когда обращение взыскания на земельные участки не допускается. Так, в соответствии с п. 6 ст. 37 Федерального закона от 8 декабря 1995 г. N 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» взыскание по долгам члена кооператива или ассоциированного члена кооператива не может быть обращено на неделимые фонды кооператива и его земельные участки.

Пункт 5 ст. 21 Федерального закона «О свободе совести и о религиозных объединениях» предусматривает, что на движимое и недвижимое имущество богослужебного назначения не может быть обращено взыскание по претензиям кредиторов. Перечень видов имущества богослужебного назначения, на которое не может быть обращено взыскание по претензиям кредиторов, устанавливается Правительством РФ по предложениям религиозных организаций.

Изъятие земельного участка по решению суда, вступившего в законную силу, производится на основании выдаваемых судом исполнительных документов. Статьи 69-88 Федерального закона «Об исполнительном производстве» определяют порядок обращения взыскания на имущество должника. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

По общему правилу право собственности на земельный участок не может быть прекращено в силу ст. 238 ГК РФ. Данная статья предусматривает прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать. Согласно п. 1 ст. 238 ГК РФ, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, то это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.

Указанная ситуация не может быть основанием прекращения права частной собственности на землю. В земельном законодательстве (ст. 27 ЗК РФ) перечислены земельные участки в составе соответствующих категорий земель, которые не могут находиться в частной собственности. Такие участки изъяты из гражданского оборота и являются государственной или муниципальной собственностью. Если лицу был предоставлен в собственность такой участок с нарушением требований земельного законодательства, то это означает, что оно не приобрело права собственности на него. Нельзя лишить права собственности то лицо, которое не является собственником. Соответственно нельзя говорить и о прекращении права собственности на такой земельный участок.

Возможность практической реализации норм ст. 238 ГК РФ применительно к земельным участкам предусмотрена в ст. 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Так, в случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований ст. 3 и (или) п. 2 ст. 4 названного Закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником. Согласно ст. 3 названного Закона иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Пункт 2 ст. 4 этого Закона закрепляет правило о том, что максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

Следует иметь в виду еще один случай, когда закон требует от лица продажи земельного участка, который не может ему принадлежать. Согласно п. 4 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 названного Закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со ст. 238 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 238 ГК РФ если в собственности гражданина или юридического лица по основаниям, допускаемым законом, окажется вещь, на приобретение которой необходимо особое разрешение, а в его выдаче собственнику отказано, эта вещь подлежит отчуждению в порядке, установленном для имущества, которое не может принадлежать данному собственнику. Данная норма не может служить основанием прекращения права собственности на земельный участок. Объясняется это тем, что законодательство не требует получения никаких особых разрешений на приобретение земельного участка.

Статья 239 ГК РФ определяет порядок отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, то это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.

Установлены гарантии соблюдения прав собственника такого недвижимого имущества. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Однако ст. 239 ГК РФ не может рассматриваться как основание прекращения права собственности на земельный участок, поскольку она регулирует вопрос о прекращении права собственности на недвижимое имущество, расположенное на изымаемом земельном участке земли, а не непосредственно на сам земельный участок.

Статья 240 ГК РФ регулирует вопросы выкупа бесхозяйственно содержимых культурных ценностей. В случаях, когда собственник культурных ценностей, отнесенных в соответствии с законом к особо ценным и охраняемым государством, бесхозяйственно содержит эти ценности, что грозит утратой ими своего значения, такие ценности по решению суда могут быть изъяты у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов. При выкупе культурных ценностей собственнику возмещается их стоимость в размере, установленном соглашением сторон, а в случае спора — судом. При продаже с публичных торгов собственнику передается вырученная от продажи сумма за вычетом расходов на проведение торгов.

В соответствии со ст. 54 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в случае, если собственник объекта культурного наследия, включенного в реестр, либо земельного участка, в пределах которого располагается объект археологического наследия, не выполняет требований к сохранению объекта культурного наследия или совершает действия, угрожающие сохранности данного объекта и влекущие утрату им своего значения, в суд с иском об изъятии у собственника бесхозяйственно содержимого объекта культурного наследия, включенного в реестр, либо земельного участка, в пределах которого располагается объект археологического наследия, обращаются в отношении объектов культурного наследия федерального значения — федеральный орган охраны объектов культурного наследия; в отношении объектов культурного наследия регионального значения, выявленных объектов культурного наследия — орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный в области охраны объектов культурного наследия; в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения — орган местного самоуправления муниципального образования.

В случае принятия судом решения об изъятии объекта культурного наследия, включенного в реестр, либо земельного участка, в пределах которого располагается объект археологического наследия, у собственника, содержащего данный объект либо данный земельный участок ненадлежащим образом, по представлению федерального органа охраны объектов культурного наследия, либо органа исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, либо органа местного самоуправления соответствующий орган по управлению государственным или муниципальным имуществом выкупает данный объект либо данный земельный участок или организует их продажу с публичных торгов. Собственнику объекта культурного наследия возмещается стоимость выкупленного объекта в порядке, установленном ГК.

Статья 252 ГК РФ регулирует вопросы раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли. Нормы этой статьи применяются и в отношении земельных участков. Так, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. Эти правила раздела такого имущества и выдела из него доли часто применяются в случаях перехода права собственности на земельный участок по наследству.

В некоторых случаях закон не разрешает выдела доли в общем имуществе. В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами РФ в соответствии с требованиями земельного законодательства предельного минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель.

Пункт 2 ст. 54 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» предусматривает, что памятники и ансамбли, находящиеся в общей собственности, включая памятники и ансамбли, относящиеся к жилищному фонду, а также земельные участки, в границах которых расположены указанные памятники и ансамбли, разделу не подлежат. Выдел собственникам их доли в натуре не осуществляется.

6. Особое значение имеет вопрос о возможности изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, который не используется в соответствии с его назначением или используется с нарушением законодательства. В соответствии с комментируемой статьей право собственности на земельный участок прекращается в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Эта норма имеет бланкетный характер. Это значит, что данный вопрос должен быть решен в гражданском законодательстве.

Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как предусмотрено в ст. 285 ГК РФ, земельный участок может быть изъят у собственника, если участок используется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Процедура изъятия земельного участка в таких ситуациях регулируется ст. 286 ГК РФ. Так, орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным выше, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством. Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.

Однако в ЗК РФ не определен орган государственной власти или местного самоуправления, к компетенции которого было бы отнесено решение вопроса об изъятии земельных участков по указанным основаниям. Нет в земельном законодательстве процедуры обязательного заблаговременного предупреждения собственников. В ст. 45-48 ЗК РФ закреплены основания, а в ст. 54 ЗК РФ установлена процедура прекращения прав на землю только лиц, не являющихся собственниками земельных участков.

Резюмируя изложенное, можно прийти к следующему выводу. Земельный участок, находящийся в частной собственности и используемый с нарушением законодательства, изъять нельзя. Исключением из этого правила являются случаи, когда земельный участок находится в составе земель сельскохозяйственного назначения и когда на земельном участке расположен объект культурного наследия.

Согласно ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с ЗК.

Статья 54 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» закрепляет основания прекращения права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, либо на земельный участок, в пределах которого располагается объект археологического наследия. В случае если объект культурного наследия, включенный в реестр, уничтожен по вине собственника данного объекта или пользователя данным объектом либо по вине владельца земельного участка, в пределах которого располагается объект археологического наследия, земельный участок, расположенный в границах территории объекта культурного наследия, являющийся неотъемлемой частью объекта культурного наследия, либо земельный участок, в пределах которого располагается объект археологического наследия, может быть безвозмездно изъят по решению суда в виде применения санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискации) в соответствии с законодательством РФ.

Граждане, являющиеся собственниками земельных участков, имеют право отчуждать земельные участки Минскому городскому, городским (городов областного, районного подчинения), районным, сельским, поселковым исполнительным комитетам на основании заявлений собственников по решению местного исполнительного комитета, принятому в соответствии с его компетенцией, а также гражданам Республики Беларусь либо негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.

Негосударственные юридические лица Республики Беларусь, являющиеся собственниками земельных участков, имеют право отчуждать земельные участки Минскому городскому, городским (городов областного, районного подчинения), районным исполнительным комитетам на основании заявлений собственников по решению местного исполнительного комитета, принятому в соответствии с его компетенцией, а также гражданам Республики Беларусь либо негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.

Отчуждение местным исполнительным комитетам земельных участков, находящихся в частной собственности и предоставленных их собственникам без внесения платы, не производится, за исключением случая, когда земельный участок предоставлен без внесения платы взамен изъятого для государственных нужд. Земельные участки, предоставленные их собственникам без внесения платы, могут быть добровольно переданы в государственную собственность в порядке, предусмотренном статьей 54 настоящего Кодекса.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями), незавершенными законсервированными капитальными строениями. Жилые дома, дачи, садовые домики и иные капитальные строения (здания, сооружения), а также незавершенные законсервированные капитальные строения могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если эти земельные участки находятся в частной собственности, кроме случаев отчуждения жилых домов, дач, садовых домиков и иных капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений на снос.

Земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства и находящиеся в частной собственности граждан, могут отчуждаться соответствующему исполнительному комитету либо гражданам Республики Беларусь, зарегистрированным по месту жительства в сельском населенном пункте, поселке городского типа или в ином населенном пункте, находящемся на территории соответствующего сельсовета.

Отчуждение земельных участков, находящихся в частной собственности и предоставленных для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), запрещается, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения (здания, сооружения), за исключением:

отчуждения земельных участков областному, Минскому городскому, городскому (города областного, районного подчинения), районному, сельскому, поселковому исполнительному комитету в соответствии с его компетенцией;

отчуждения земельных участков с расположенными на них незавершенными законсервированными капитальными строениями.

Отчуждение земельных участков и расположенных на них капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений осуществляется одновременно, за исключением отчуждения указанных строений на снос.

В пригородных зонах г. Минска и областных центров запрещаются, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, отчуждение (купля-продажа, мена, дарение) предоставленных в частную собственность для коллективного садоводства земельных участков, в том числе земельных участков, образованных в результате их раздела, слияния, а также отчуждение капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, расположенных на земельных участках, предоставленных для коллективного садоводства, в том числе на земельных участках, образованных в результате их раздела, слияния, до истечения пяти лет со дня государственной регистрации возникновения прав на такие земельные участки, за исключением отчуждения земельных участков и (или) расположенных на них капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений местным исполнительным комитетам.

Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Отчуждение земельного участка — это передача прав собственности владельцем данной территории иному лицу либо изъятие этого надела против воли собственника.

Отчуждение земельного надела может быть добровольным или принудительным. Оно может проводиться с возмещением стоимости земли или безвозмездно.

Закон гласит, что такое действие подразумевает прекращение права частной собственности на участок.

Если владелец решил передать свой надел, часть территории или долю другому лицу во временное пользование (сдав в аренду, оформив доверительное управление), это не является отчуждением. Ведь при таких действиях не передаются все права собственности на данную территорию.

Вот какие могут быть основания для отчуждения:

• административные акты;
• сделки;
• решения суда;
• нецелевое использование земли и т.д.

Отчуждение наделов бывает добровольным или принудительным

Добровольное действие подразумевает передачу земли по желанию собственника, например, по завещанию, в результате обмена, купли-продажи, дарения. При добровольном волеизъявлении прежнего владельца надела право собственности на этот участок переходит к другому лицу.

При принудительном отчуждении право собственности отбирают у прежнего хозяина земли без его согласия. Оно передается иному физическому или юридическому лицу, независимо от волеизъявления бывшего владельца. Это возможно, если надел подлежит конфискации, согласно решению органа правосудия, после проведения судебного процесса, если вверенная территория необходима для городских, региональных либо государственных нужд и т.д.

Также можно проводить отчуждение, используя безвозмездный или возмездный путь. Выбор не зависит от того, в принудительном или добровольном порядке проводится данная процедура.

Возместить полную или частичную стоимость владельцу участка могут как при изъятии этой территории в принудительном порядке, так и в том случае, если процедура проводится добровольно

Сделки без выплаты компенсации — это завещание и дарение. Помимо этих добровольных действий, безвозмездное отчуждение возможно при принудительном изъятии территории.

Отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности

При добровольной передаче, продаже, дарении участка соблюдаются интересы частного собственника. Если эта территория необходима для нужд государства, ее обладатель получит компенсацию в виде денежных выплат или другого надела.

Чтобы владелец не лишился своего надела, который у него заберут на безвозмездной основе, частный собственник обязан:

• использовать землю по назначению. Применяемые частным собственником способы эксплуатации вверенной ему территории не должны приводить к отрицательному влиянию на окружающую среду. Лучше, если от его деяний будет только польза;
• сохранять специальные знаки (геодезические, межевые и иные), которые были установлены ранее законным путем;
• пользоваться водными, лесными, иными природными объектами, соблюдая принципы охраны окружающих земель;
• эксплуатировать территорию, следуя нормам закона;
• если в договоре прописано, что частный собственник должен осваивать землю, нужно делать это в оговоренные сроки;
• вовремя вносить платежи за свой участок;
• не захламлять, не загрязнять территорию, не проводить мероприятий, которые способствуют ухудшению плодородия земель (касается некоторых категорий почв);
• при использовании частного надела соблюдать противопожарные, санитарные, гигиенические, градостроительные, экологические требования.

Также необходимо следовать другим регламентам, прописанным в договоре. Например, если на вверенном участке не предусмотрено сооружение дома, не следует возводить на нем такое строение.

Обратите внимание!

Территория должна отчуждаться с использованием соответствующих законодательных актов гражданского права.

Как провести отчуждение земельного участка?

Данный процесс подразумевает выполнение следующих процедур:

• составление и последующее заключение договора, касающегося отчуждения земли;
• регистрацию документа в Управлении госрегистрации кадастра и картографии.

Если собственник нарушил пункты договора, ненадлежащим образом эксплуатирует участок, это может привести к отчуждению

Для судебного разбирательства достаточно написать заявление в суд, изложить суть дела, приложить документальные доказательства того, что территории наносится явный вред. Тогда отчуждение будет принудительным, и виновнику не только не выплатят компенсацию за отобранный надел, но еще и могут присудить штраф за нарушение закона. Поэтому нужно соблюдать порядок эксплуатации земельных участков, следовать нормам права.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Уж если с кого-то что-то спрашивать, то, наверное, с лидеров: как же это вверенный вам город, вверенная вам страна оказалась в таком состоянии?

В этой книге есть такие слова: «Если славят отважного Ермака и Шелихова, то Баранов станет конечно не ниже их, ибо он удержал и упрочил завладания Шелихова и до возможной степени просветил и образовал народ, ему вверенный.

Начальник края выдал Виктору деньги и охранный лист, а местная полицейская префектура снабдила казака секретной инструкцией: по ней он должен был заботится 1) о том, чтобы вверенный его попечению натуралист не сбежал и 2) не занимался зловредной пропагандой и агитацией…

О’Киф, подбадривая себя, изучал смутно различимые в сгустившейся темноте очертания маленькой бухты, неподалеку от которой покачивался на волнах вверенный ему корабль.

В руках у солдата был автомат, а в плоских стеклах очков противогаза сверкала решимость до последнего патрона удерживать вверенный ему пост.

Товарищ капитан, вверенный мне взвод охраны в количестве шестидесяти двух человек, прибыл для прохождения дальнейшей службы.

Закономерность созданных для него предпосылок, когда кто-то не закрыл канализационный колодец, или не закрепил на высоте груз, или не отчистил от льда вверенный ему участок тротуара, или оставил в доступном месте ядовитое вещество, или не отремонтировал вовремя тормоза у своей машины.

Так вот, этот подполковник, увидев, что вверенный ему личный состав близок уже к окончательной потере не только общечеловеческих, но и офицерских качеств, понял, что нас надо спасать.

Когда русская армия, предводимая Кутузовым, вступила в 1805 году в Австрию на помощь беспрестанно побиваемым французами австрийцам, Милорадович командовал в этом походе бригадою, и первое сражение, в котором он принял самое живое участие, было при Амштете (24 октября); вслед за ним у города Кремса отряд, вверенный Милорадовичу, дрался целый день.

Продать, подарить или поменять что-либо означает, что юридически собственник имущества теряет на него все права, которые переходят к приобретателю. И земля – не исключение. По общему правилу, отчуждение земельного участка реализуется в соответствии с нормами гражданского законодательства, но происходить это должно только по договору в письменной форме и с последующей регистрацией перехода права в Росреестре. Существует несколько вариантов отчуждения надела. Это зависит от воли собственника и его правового положения.

Отчуждение чаще всего производится на добровольной основе, но законодатель предусматривает ситуации, когда надел может изыматься и принудительно. В любом случае, процедура требует чёткого соблюдения правовых норм, в противном случае может быть признана недействительной или несостоявшейся.

Понятие и особенности процедуры

Отчуждение – это лишение права собственности. Собственник земельного участка либо теряет своё право на основании определённого акта или судебного решения, либо передаёт его добровольно, на основании заключенного договора.

Условия и порядок отчуждения определяются документом, на основании которого процедура реализуется. Особенность передачи земельных участков заключается в том, что в итоге все должно заканчиваться государственной регистрацией.

Любое возникновение или прекращение права собственности на землю требует государственной регистрации. Даже если смена собственника проходит по решению суда, заинтересованное лицо подаёт решение в Росреестр для регистрации перехода права.

Под отчуждением нельзя понимать временную передачу каких-то прав на участок, например, аренду или безвозмездное пользование. Это только прекращение права собственности на законных основаниях.

Виды отчуждения

Разделение по видам отчуждения земли возможно по различным основаниям. Так, в первую очередь, нужно выделить наличие либо отсутствие волеизъявления собственника:

1. добровольное прекращение права собственности производится на основании заключенного договора, например, дарения, купли-продажи, мены;
2. принудительное подразумевает вынесение судебного решения или административного акта, например, постановления об обращении взыскания.

В то же время оба случая могут подразумевать как возмездную, так и безвозмездную передачу земельного надела в собственность другому лицу:

1. на возмездной основе участок передаётся по договору купли-продажи, а также при выкупе участка для государственных нужд;
2. безвозмездно земля отдаётся при дарении, а также, например, при конфискации.

Надел может быть передан как на коммерческой основе, так и бесплатно на основании судебного решения. Всё зависит от обстоятельств дела и его особенностей.

Правовое регулирование

Процедура реализуется прежде всего на основании норм Гражданского кодекса РФ. Так, статья 454 вводит понятие договора купли-продажи, а статья 572 вводит понятие дарения.

Также обязательно нужно учитывать нормы Земельного кодекса РФ. Так, статья 52 определяет условия и порядок отчуждения прав на земельный участок.

Немаловажными остаются и иные правовые акты, такие как ФЗ «Об исполнительном производстве», Гражданско-процессуальный кодекс, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и другие законодательные нормы, определяющие порядок, условия и особенности процедуры.

Ссылка на документ:

Ссылка на документ:

Условия отчуждения земельных наделов

Основное условие отчуждения земельного участка заключается в том, что право собственности на надел полностью передаётся иному лицу. При этом отчуждается объект только на основании письменного документа – заключенного соглашения или административного акта. Передача права собственности на недвижимость в устном порядке не допускается.

Также в обязательном порядке должен быть учтен правовой режим земли. То есть, к примеру, нужно иметь информацию о том, не изъят ли участок из оборота. Если да, то передача прав на такой объект не представляется возможной.

Добровольная процедура осуществляется на условиях, оговоренных в тексте сделки. Принудительная – подразумевает установленный законом порядок.

Чтобы собственник не лишился своих прав на участок в принудительном порядке, ему рекомендуется:

• использовать принадлежащий ему участок только в соответствии с установленным назначением. При этом использование не должно приносить отрицательного влияния на окружающую среду;
• соблюдать установленную границу и не нарушать геодезических и межевых знаков;
• соблюдать правила охраны окружающих земель;
• использовать участок только с соблюдением правовых норм, не использовать землю в преступной деятельности;
• осваивать землю, если это прямо предусмотрено договором передачи;
• оплачивать налоги и иные законные платежи;
• не нарушать санитарные и прочие нормы, которые могут привести к загрязнению окружающей среды.

Дополнительно следует обратить внимание на иные ограничения, оговоренные не только законодательством, но и заключенным договором о передаче объекта в собственность.

Процедура отчуждения

Основное отличие такой процедуры от передачи объектов движимого имущества заключается в обязательной государственной регистрации. До момента регистрации новый собственник не получает полного перечня прав и обязанностей, связанных с наделом.

Процедура отчуждения производится в следующем порядке:

1. составление договора для сделки, направленной на передачу участка. Это может быть, например, купля-продажа или дарение. Документ содержит условия такой передачи и особенности, с соблюдением которых надел передается;
2. проведение государственной регистрации договора в Росреестре. Можно обращаться для регистрации и в МФЦ. Такие центры имеются во многих населённых пунктах;
3. получение новым собственником документов. Сейчас собственность подтверждается выпиской из ЕГРН, свидетельство более не выдаётся.

Если же процесс реализуется на основании административного акта или судебного решения, то первым шагом выступает вынесение такого документа компетентным органом, а затем уже производится государственная регистрация.

Каждый тип сделки будет иметь свои особенности, в каждом конкретном случае используются свои существенные условия, без которых договор не может считаться заключенным.

Абсолютно в каждом случае договор должен быть заключен в письменном виде. Устная реализация недвижимости юридической силы иметь не будет.

Возможно ли отчуждение части земельного надела?

Законодатель наделяет собственника широкими возможностями по распоряжению своим имуществом. Хозяин может продать, подарить или реализовать иным способом не весь надел, а его конкретную долю. В данном случае вариантов действий два:

1. произвести фактический выдел части участка, например, выделить 4 сотки из 10 имеющихся. При этом важно, чтобы вновь образованный участок соответствовал требованиям законодательства относительно минимального размера земельного надела. Такие нормы определяются местным законодательством;
2. реализовать долю в праве.

Во втором случае гражданин не лишается права собственности, то есть фактически отчуждение не производится, просто собственность становится совместной.

Совместная собственность предполагает, что каждый её участник владеет определённой частью имущества. При желании и наличии технической возможности, впоследствии доля каждого может быть выделена в индивидуальную собственность, однако, это не всегда реализуемо в связи с наличием правовых ограничений.

Подведем итоги

Отчуждение участка земли – это процедура по передаче права собственности на земельный надел другому лицу. Может быть реализована как добровольно, так и принудительно, также возможна как возмездная, так и безвозмездная передача земли. После процедуры предыдущий собственник полностью теряет право собственности, а новый его приобретает.

Государство установило ряд требований к отчуждению недвижимости. Эта процедура требует регистрации через Росреестр, в противном случае старый собственник не лишится своего права, а новый его не получит. Прочие ограничения касаются каждого варианта отчуждения в отдельности.

Прочтите: Как переоформить земельный участок на другого человека?