Итак, несет ли арендодатель ответственность за имущество арендатора? Здесь есть 2 случая. Сейчас специалисты отдела арендных отношений компании elitearenda.ru разъяснят все нюансы ответственности арендодателя «понятным языком».

Если очень коротко, то, обычно арендодатель не несет ответственности, но обо всем по порядку.

Случай 1. У арендатора украли имущество в офисе или квартире, которую он арендовал.

В данном случае решающую роль играет договор аренды.

Посмотрите, есть ли в нем следующие пункты:
1. Арендодатель обязан следить за сохранностью имущества или несет ответственность за имущество, размещенное в помещении, которое снимает его арендатор.
2. Составлен перечень имущества, сохранность которого обязан обеспечить арендодатель. При этом стоит подпись арендодателя о том, что он согласен с полным перечнем и описанием данного имущества;
3. Каждый день ведется акт сверки имущества, где арендодатель подтверждает наличие данного имущества в офисном помещении, либо подобный акт сверки заполняется сотрудником ЧОП или иным ответственным лицом, нанятым арендодателем. Если речь идет о хранении денежных средств, то они ежедневно пересчитываются.
4. Арендодатель нанял ЧОП или иную организацию, которая охраняет имущество, расположенное в арендованном помещении. В том числе – с помощью сигнализации.

Если в помещении арендатора кто-то что-то украл или испортил, то у него появляется существенный шанс взыскать с арендодателя понесенный им ущерб только в том случае, если в договоре есть пункты с 1 по 3-й. Если арендодатель решил проверять наличие имущества не лично, а с помощью ЧОП, то с 1-го по 4-й. Только при наличии в договоре аренды этих пунктов суд может встать на сторону арендатора.

Все остальные, всякие «расплывчатые формулировки» в договоре аренды о том, что в некоторых случаях арендодатель несет ответственность за имущество, судом, скорее всего, будут проигнорированы в случае кражи или порчи имущества у арендатора. Особенно, если в договоре аренды отсутствует перечень имущества с подписью арендодателя.

В случае кражи МВД может взяться за расследование. Если в результате расследования будет доказано, что кража или порча произошла по вине или при пусть даже косвенном участии арендодателя, то с него можно будет взыскать понесенный арендатором ущерб.

Кстати, если вы планируете съезжать от арендодателя в другой офис, то мы можем посоветовать Вам одну компанию, которая занимается офисными переездами в Санкт-Петербурге: https://ofisnyi-pereezd.ru. Если Вы арендатор и у Вас что-то украли, то Вам наверняка пригодится переезд по выгодной цене.

Случай 2. Несет ли арендатор ответственность в случае, если имущество испорчено при возникновении пожара или потопа? Читайте об этом в продолжении статьи.

Также специалисты нашей компании хотели бы Вам посоветовать следующее. Если вы – арендатор и у вас что-то украли, не нужно конфликтовать с арендодателем «сразу». Все мы люди. Если арендодатель сам понимает, что охрана была некачественная, а замки – старые, то, возможно, он добровольно согласится компенсировать Вам часть убытков без судебного разбирательства. Иногда можно договориться мирно даже в наше «непростое» время.

1.3. Улучшения арендованного Имущества производятся Арендатором за свой счет и только с письменного разрешения Арендодателя. По окончании срока действия настоящего Договора неотделимые улучшения арендованного Имущества переходят в собственность Арендодателя, а их стоимость возмещению Арендатору не подлежит.

1.4. Арендодатель передает Имущество в аренду Арендатору по Акту приема-передачи, который подписывается полномочными представителями Сторон. После подписания Акта приема-передачи в аренду Арендатор вправе пользоваться арендуемым Имуществом.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

2.1. Арендодатель имеет право:

2.1.1. В одностороннем порядке расторгнуть Договор до истечения срока его действия в случае нарушения Арендатором условий настоящего Договора.

2.1.2. Требовать от Арендатора надлежащего исполнения его обязанностей и совершения всех предусмотренных настоящим Договором действий.

2.1.3. Контролировать исполнение Арендатором своих обязанностей и условий настоящего Договора, в том числе беспрепятственно посещать и обследовать арендованное Имущество на предмет соблюдения Арендатором п. 1.2. настоящего Договора, в присутствии представителя Арендатора.

2.1.4. Вносить по согласованию с Арендатором необходимые изменения и уточнения в Договор в случае изменения действующего законодательства;

2.1.5. Пересмотреть размер арендой платы, при наличии объективных причин, в одностороннем порядке не более одного раза в течение срока действия настоящего Договора и не более чем на 10 (десять) процентов;

2.1.6. Выдавать предписания по выявленным нарушениям использования Имущества. Предписания, выданные Арендодателем, являются для Арендатора обязательными и подлежат исполнению в установленные Предписанием сроки;

2.1.7. Удержать имущество Арендатора в случае нарушения обязательства по своевременному внесению арендной платы (п. 4.1.)

2.2. Арендодатель обязан:

2.2.1. Предоставить Помещение Арендатору по Акту приема-передачи.

2.2.2. Содержать временное сооружение в соответствии с требованиями электрической и пожарной безопасности, принимать за свой счет необходимые меры для восстановления состояния Имущества в случае аварии, произошедшей по вине Арендодателя, приведшей к ухудшению состояния сданного в аренду Имущества.

2.2.3. Обеспечивать предоставление коммунальных услуг: электроснабжение. Электроснабжение электроприемников Помещения выполняется по 3 категории, согласно требований ПЭУ по обеспечению надежности электроснабжения (п. 1.2.21 ПЭУ).

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

3.1. Арендатор имеет право:

3.1.1. Использовать имущество только по целевому назначению, указанному в п. 1.2. настоящего Договора.

3.1.2. По истечении срока действия настоящего Договора Арендатор имеет право на заключение Договора на новый срок на согласованных сторонами условиях или продление действующего договора на условиях, действующих на момент продления договора за исключением сохранения размера арендной платы. Величина арендной платы на предстоящий период аренды подлежит обязательному согласованию сторонами до момента продления договора аренды на новый срок. О своем желании заключить договор аренды на новый срок или пролонгировать действующий договор аренды Арендатор должен письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 30 календарных дней до истечения срока действия настоящего Договора. В противном случае Арендодатель имеет право отказать Арендатору в заключение Договора аренды на новый срок или продлении действующего договора аренды.

3.1.3. Использовать самостоятельно, передавать в субаренду, переуступать право аренды Имущества с соблюдением его назначения указанного в п.1.2. настоящего Договора, с обязательным уведомлением об этом Арендодателя.

3.1.4. Производить перепланировку или реконструкцию Имущества только на основании проекта, согласованного Арендодателем;

3.1.5. Благоустроить прилегающую к Имуществу территорию.

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. В течение одного дня с момента получения уведомления о готовности Помещения к использованию, подписать акт приема-передачи, принять Помещение в аренду и использовать его в соответствии с назначением, указанным в п. 1.2. Договора.

3.2.2. Своевременно вносить арендную плату и иные платежи в порядке и размерах, определенных в разделе 4 настоящего Договора и Протоколом согласования арендной платы.

3.2.3. Содержать используемое Имущество в полной исправности, санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, соблюдать пожарную и электрическую безопасность. Обеспечивать уборку Имущества и прилегающей территории, а также вывоз ТБО собственными силами и за свой счет.

3.2.4. При обнаружении признаков аварийного состояния инженерных коммуникаций электро, водоснабжения, систем сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщить об этом Арендодателю, а при необходимости уполномоченным службам города:

— при пожаре по телефону 01;

— при неисправности водопровода, канализации по телефону (в рабочее время с 09.00 до 18.00).

— о повреждении электрического освещения по телефону (в рабочее время с 09.00 до 18.00).

3.2.5. Согласовывать с Арендодателем режим работы и обеспечить соблюдение работниками и представителями Арендатора установленного режима. Незамедлительно уведомлять Арендодателя о планируемом изменении установленного режима работы.

3.2.6. Не производить без письменного согласования с Арендодателем:

— ремонт, реконструкцию, устройство дополнительных инженерных сетей, установку оборудования, переоборудование;

— ремонт, реконструкцию, отделимые и неотделимые улучшения Имущества.

Все улучшения арендованного Имущества производятся Арендатором за свой счет, либо в ином, согласованном сторонами порядке.

3.2.7. Не передавать прав и обязанностей по настоящему Договору другим лицам, не сдавать арендуемое Имущество в субаренду, не допускать любого иного использования арендуемого Имущества третьими лицами и не обременять каким-либо иным образом свои арендные права без предварительного письменного согласия Арендодателя.

3.2.8. Не допускать действий, которые могут нарушить нормальные условия работы или жизни третьих лиц.

3.2.9. Обеспечить в любое время свободный доступ в арендуемое Имущество представителей, работников Арендодателя и сопровождающих их лиц, служб государственного надзора и эксплуатации для осмотра помещения, выявления и устранения нарушений эксплуатации Имущества, а также для проведения технического обслуживания или иных работ.

3.2.10. Предоставить Арендодателю на согласование в срок не менее чем за 5 (пять) рабочих дней до прекращения договора аренды, график съезда и перечень вывозимых материальных ценностей из арендуемого Имущества.

3.3. Арендатор обязан полностью компенсировать затраты Арендодателя по восстановлению Имущества или здания в случае, если зданию в котором находится арендуемое Имущество, или арендуемому Имуществу в результате любых действий Арендатора или бездействия Арендатора (непринятия им необходимых и своевременных мер) будет причинен какой – либо ущерб, либо состояние данного Имущества (здания) станет аварийным. Компенсация осуществляется в денежной форме.

Сумма компенсации может быть определена двумя способами:

А. На основании установленного экспертной организацией размера причиненного ущерба. Расходы по оплате услуг экспертной организации возлагаются на Арендатора.

Б. На основании суммы затрат необходимых для восстановления имущества.

Способ определения суммы компенсации за причиненный ущерб определяется Арендодателем.

3.4. Арендатор обязан не позднее последнего дня срока действия настоящего Договора или иного дня его расторжения полностью освободить арендуемое Имущество от находящихся там товарно-материальных ценностей Арендатора и передать его Арендодателю свободным, в пригодном для использования состоянии с учетом естественного износа. При этом составляется Акт приема-передачи из аренды, подписываемый полномочными представителями обеих сторон.

3.5. При наличии замечаний к состоянию Имущества, лицами, подписывающими акт приема-передачи из аренды, составляется и подписывается дефектная ведомость, на основании которой определяется необходимая для восстановления Имущества сумма затрат.

Арендатор оплачивает сумму затрат, необходимую для восстановления состояния Имущества, а также выплачивает Арендодателю сумму, эквивалентную арендной плате за весь период восстановительных работ, считая со дня, следующего за днем прекращения настоящего договора аренды. Такая выплата производится Арендатором до начала восстановительных работ (предварительно, не позднее последнего дня срока аренды по настоящему договору).

3.6. За свой счет и не реже одного раза в год производить текущий ремонт Имущества.

3.7. Соблюдать правила внутреннего распорядка Арендодателя и режим работы.

3.8. Выполнять требования «Правил по охране труда, техники безопасности, производственной санитарии», гостехнадзора, энергобезопасности.

3.9. Установить за свой счет необходимые контрольные приборы учета потребления коммунальных услуг.

3.10. Не хранить в арендуемом Имуществе взрывчатые, ядовитые, радиоактивные материалы и жидкости, а также иные продукты и материалы, хранение и переработка которых запрещена законодательством РФ.

3.11. Предоставить по требованию Арендодателя необходимые документы, в том числе разрешение на вид деятельности, обеспечить экологическую безопасность производственной деятельности.

3.12. В случае передачи Арендатором Имущества в субаренду нести ответственность перед Арендодателем за все действия третьих лиц;

3.13. Арендатор самостоятельно осуществляет природоохранную деятельность, в том числе:

а) своими силами производит уборку арендуемой территории и (или) помещений от производственных отходов,

б) отходы, оставленные Арендатором в контейнере для сбора отходов Арендодателя являются собственностью Арендатора.

в) осуществляет плату за негативное воздействие на окружающую среду.

3.14. Обеспечить сохранность своего имущества своими силами, либо силами Арендодателя по соглашению Сторон.

4. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

4.1. Арендатор обязан уплачивать Арендодателю плату по Договору, именуемую в настоящем Договоре «арендная плата» или «плата за аренду». Общая стоимость аренды составляет 15 000 (Пятнадцать тысяч) рублей в месяц, НДС не предусмотрен.

4.2. Арендная плата оплачивается Арендатором до 25 числа текущего месяца за последующий, путем перечисления денежных средств на расчетный счет или внесением наличных денежных средств в кассу Арендодателя.

4.3. Помимо обязанности Арендатора предусмотренной п. 4.1., 4.2. настоящего Договора, Арендатор обязан своевременно вносить платежи за эксплуатационные услуги в последний день текущего месяца за предыдущий. В случае, если обязательство, предусмотренное настоящим пунктом не будет исполнено, Арендодатель имеет право ограничить возможность Арендатора в потреблении электроэнергии до момента погашения задолженности. Повторное предоставление возможности в пользовании электроэнергией оплачивается Арендатором отдельно и составляет 1 000,00 (одна тысяча) рублей единовременно.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Арендатор самостоятельно отвечает за соблюдение действующего законодательства РФ при осуществлении им деятельности в соответствии условиями настоящего договора на арендуемом Имуществе и несет ответственность в полном объеме за его нарушения.

5.2. Ответственность за сохранность находящихся в арендуемом Имуществе материальных ценностей Арендатора несет Арендатор, который обеспечивает их надлежащее хранение и, при необходимости, самостоятельно заключает договор страхования своего имущества от ущерба, причиненного действиями третьих лиц, а также пожаром, авариями и другими случаями. Арендодатель не несет ответственности за сохранность имущества Арендатора и не возмещает убытки, причиненные действиями третьих лиц, а также пожаром, авариями и другими случаями, за исключением тех случаев, когда ущерб Арендатору причинен по вине Арендодателя.

5.3. При нарушении сроков внесения платежей, указанных в п. 4.2. настоящего Договора, Арендодатель имеет право требовать штрафную неустойку в размере 500 рублей за каждый день просрочки.

Любые получаемые Арендодателем платежи погашают, в первую очередь – неустойку, оставшаяся сумма засчитывается в счет платы за аренду.

5.4. За неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств, зафиксированных в п. п. 3.2.1, 3.2.6, 3.2.9, настоящего Договора Арендатор в пятидневный срок с момента получения соответствующего требования уплачивает Арендодателю штраф в размере 10% от месячной суммы платы за аренду. Данное требование не применяется при расторжении Договора в порядке п. 3.2.1. настоящего Договора. В случае неоплаты штрафа Арендатором в течение указанного срока Арендодатель вправе удержать сумму штрафа из остатка авансовых платежей Арендатора по арендной плате.

Арендодатель вправе требовать неоднократной уплаты указанного штрафа, а Арендатор обязан оплатить указанный штраф неоднократно, если Арендатор не исполнит своих обязательств надлежащим образом или не устранит допущенные им нарушения в течение 30-ти дней с момента предъявления Арендодателем соответствующего требования об устранении нарушений.

5.5. Риск утраты или повреждения находящихся в арендуемом Помещении материальных ценностей и любого имущества, а также ответственность за их утрату или повреждение перед третьими лицами несет Арендатор.

Арендодатель не несет ответственности за сохранность данного имущества и не возмещает убытки, причиненные действиями третьих лиц, а также пожаром, затоплением, авариями и другими случаями.

5.6. Если одна из сторон нарушила свои обязательства по настоящему Договору и не устранила такое нарушение в течение 30 (тридцати) дней со дня получения требования об исправлении, другая сторона может расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, направив нарушившей стороне письменное уведомление. В этом случае договор считается расторгнутым по истечению 7 дней с момента направления уведомления. Данное условие не применяется при расторжении Договора в порядке п.6.2. или п.6.3. настоящего Договора.

5.7. В случае нарушения Арендатором срока внесения арендной платы, указанный в п. 4.2. настоящего Договора или порядка пользования арендуемым Помещением, Арендодатель вправе отказать Арендатору в пользовании своими коммуникациями для снабжения тепло- электроэнергией (другими услугами жизнеобеспечения), а также ограничить доступ к арендованному Имуществу. Арендодатель не несет ответственности за перебои в подаче электроэнергии, возникшие не по вине Арендодателя.

5.8. За неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств, стороны несут имущественную ответственность в соответствии с требованиями действующего законодательства и условиями настоящего Договора.

5.9. Арендодатель не несет ответственности за отключение или перебои в подаче тепла- электроэнергии, других услуг жизнеобеспечения, произошедших не по вине Арендодателя.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

6.1. Срок аренды — 11 (одиннадцать) месяцев с момента заключения настоящего договора. Прекращение действия Договора не освобождает стороны от исполнения своих обязательств, вытекающих из Договора.

6.2. Арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор, а Арендатор подлежит выселению в день расторжения договора в случаях, когда:

(а) Арендатор пользуется Помещением с существенным нарушением условий Договора, цели использования (п.1.2.) или назначения Помещения, либо с неоднократными нарушениями;

(б) Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние Помещения;

(в) Арендатор допустил (более чем на 5 (пять) дней) просрочку внесения арендной платы;

(г) в законодательство РФ внесены изменения, прямо или косвенно ухудшающие положение Арендодателя.

(д) Арендатор использует помещение в целом или частично для целей, не предусмотренных настоящим договором, а также при не использовании Арендатором помещения в целях настоящего договора сроком более 10 (десяти) календарных дней со дня подписания акта приема-передачи №1 независимо от действий третьих лиц.

(е) Если Арендатор не согласовывает в течение 5 (пяти) рабочих дней предложенный Арендодателем размер арендной платы на предстоящий период аренды.

(ж) При неуплате Арендатором арендной платы в течение 3 (трех) первых дней с момента подписания Акта приема-передачи, Арендатор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть Договор.

(з) В случае, если Арендатор отказывается подписать акт приема-передачи в соответствии с п. 3.2.1, Арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор.

6.3. О расторжении Договора Арендодатель обязан уведомить Арендатора письменно. Договор считается расторгнутым с момента вручения уведомления Арендатору о расторжении (прекращении) Договора аренды.

6.4. Прекращение действия договора аренды влечет за собой прекращение заключенных Арендатором договоров субаренды.

6.5. О расторжении Договора Арендатор обязан уведомить Субарендатора письменно. Договор признается расторгнутым с момента вручения уведомления Субарендатору о расторжении (прекращении) Договора субаренды.

6.6. Настоящий договор, может быть, расторгнут также в любое время по соглашению сторон.

6.7. Прекращение действия договора субаренды влечет за собой прекращение заключенных Субарендатором договоров субсубаренды.

7. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

7.1. Споры, возникающие при заключении, исполнении и расторжении настоящего Договора разрешаются сторонами в Арбитражном суде Новосибирской области.

7.2. Вопросы, не урегулированные настоящим Договором, регулируются действующим законодательством РФ. Все условия настоящего Договора регулируются и толкуются в соответствии с законодательством РФ.

8. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ И ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один для Арендодателя, второй для Арендатора.

8.2. Все приложения к настоящему Договору являются его неотъемлемой частью.

8.3. Заключая настоящий Договор, Арендатор подтверждает, что согласен с определением границ Помещения, обозначенных в приложении №1 к настоящему договору и общей площадью аренды, указанной в Приложении №2 к настоящему Договору, претензий к порядку их определения не имеет.

Приложения к договору:

№1 План помещения – 1 лист;

№2 Акт приема передачи имущества в аренду -1 лист;

9. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Отношения по договору аренды регулируются главой 34 ГК РФ. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Например, не может являться объектом аренды крыша здания, поскольку она представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости (см. п. 1 информационного письма президиума ВАС РФ от 11.01.02 г. N 66).

Большое значение придается обеспечению сохранности имущества, являющегося предметом договора аренды. Такое имущество должно быть: передано арендодателем арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ);

возвращено арендатором арендодателю при прекращении договора аренды в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа (ст. 622 ГК РФ).

Кроме того, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором аренды или его назначением. В противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

При использовании в течение срока действия договора аренды имущество может быть повреждено или утрачено.

Порча (утрата) имущества по вине арендатора

Согласно пп. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Для возложения ответственности необходимо наличие в совокупности следующих элементов:

• наступление вреда;
• противоправность поведения причинителя вреда;
• причинная связь между действиями лица и наступившим вредом;
• вина причинителя вреда.

Следовательно, арендатор должен возместить арендодателю ущерб, если не докажет, что повреждение арендованного имущество произошло не по его вине. Если в повреждении имущества отсутствует вина арендатора, то взыскать с него ущерб от повреждения имущества бывает затруднительно, а в ряде случаев — невозможно.

Пример 1. ЗАО обратилось в суд с иском к ОАО о взыскании вреда, причиненного аварией предоставленного в пользование ОАО крана. Согласно договоренности сторон ЗАО должно было передать ОАО колесный кран. Однако ввиду отсутствия такого крана был передан кран на гусеничном ходу. Авария, в результате которой переданный в аренду кран был поврежден, явилась результатом проседания почвы под гусеницей крана.

Суд, рассмотрев все обстоятельства дела, отметил, что правоотношения сторон должны быть квалифицированы как отношения аренды транспортного средства с экипажем. В соответствии со ст. 639 ГК РФ в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды. Между тем арендодателем не доказано, что повреждение крана произошло по обстоятельствам, за которые арендатор должен отвечать в соответствии с законом или договором аренды. Вследствие этого суд правомерно отказал ЗАО в иске (см. постановление ФАС Уральского округа от 16.08.04 г. N Ф09-2590/04ГК).

В связи с изложенным важную роль приобретает документальное оформление арендных отношений. В частности, в качестве доказательств понесенных убытков необходимы:

• документы, подтверждающие собственность арендодателя на переданное в аренду имущество;
• договор аренды со всеми необходимыми реквизитами, зарегистрированный в установленном порядке;
• акты приема-передачи (от арендодателя арендатору и от арендатора арендодателю) с подробным описанием технического состояния объекта аренды.

Во избежание спорных ситуаций представляется целесообразным в договоре указать:

• все случаи, в которых арендатор будет возмещать ущерб арендодателю;
• расчет суммы возможного ущерба в зависимости от повреждения, в том числе можно предусмотреть, что в ряде случаев необходимо привлекать независимого оценщика;
• форму возмещения (перечисление денежного эквивалента, проведение ремонтных работ за счет арендатора, предоставление аналогичного имущества и т.п.).

Пример 2. Предприниматель обратился в суд с иском к ЗАО о возмещении затрат по ремонту автомобиля КамАЗ. Суд, изучив материалы дела, удовлетворил иск предпринимателя. Автомобиль КамАЗ был передан предпринимателем ЗАО по договору аренды транспортного средства без экипажа. После расторжения договора аренды автомобиль возвращен предпринимателю с неисправным двигателем, что подтверждается отметкой в акте приема-передачи, подписанном обеими сторонами. Стоимость ремонта двигателя определена по смете автоэксперта (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.07.02 г. N А82-142/01 — Г/2).

Пример 3. Потребительское общество обратилось в суд с иском к предпринимателю о возмещении ущерба, причиненного пожаром в арендованном помещении. При этом общество уже получило от страховой компании возмещение, которое частично возмещает причиненный вред. Сумма претензии к арендатору — разница между остаточной стоимостью помещения и страховым возмещением. Предприниматель представил доказательство своей невиновности в возникновении пожара. Суд направил данное дело на новое рассмотрение, несмотря на то, что в договоре аренды содержался пункт, обязывающий арендатора устранять последствия пожара за свой счет. Суд вынес постановление на основании того, что в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие собственность потребительского общества на помещение. Кроме того, договор аренды не зарегистрирован в соответствующем учреждении юстиции. В этом случае договор можно рассматривать как незаключенный, и в отсутствие вины арендатора в повреждении имущества именно собственник должен нести риск последствий повреждения имущества (см. постановление ФАС Центрального округа от 25.06.04 г. N А64-4585/03-12).

Повреждение арендованного имущества может произойти не по вине арендатора, а из-за действий третьих лиц или вследствие обстоятельств непреодолимой силы (землетрясения, наводнения, пожара и т.п.).

Порча (утрата) имущества по вине третьих лиц

В этом случае арендатор может потребовать от третьего лица возместить расходы, связанные с восстановлением поврежденного арендованного имущества или его утратой. При этом арендатору необходимо доказать причинную связь между действиями этого лица и повреждениями имущества, а также реальность понесенных затрат, связанных с восстановлением поврежденного имущества.

Пример 4. ООО обратилось в суд с иском к предпринимателю о взыскании ущерба, причиненного в результате дорожно-транспортного происшествия. Предприниматель в свою очередь заявил встречный иск о возмещении ущерба в размере затрат, необходимых для восстановления автобуса, находящегося у него в аренде. Суд в качестве материалов дела рассмотрел справку начальника ЭКУ УВД и постановление начальника МОБ ОВД. В документах указано, что установить причину ДТП и вину той или иной стороны не представляется возможным из-за противоречивых показаний водителей, очевидцев и невозможности экспертизы решить вопрос о соответствии действий водителей требованиям ДТП. Суд отказал в удовлетворении обоих исков, поскольку степень вины каждого из участников спорна (см. постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.07.03 г. N А78-7077/ 02-С1-28/26-Ф02-2069/03-С2).

Пример 5. ООО обратилось в арбитражный суд с иском к театру о возмещении убытков, причиненных в результате пролива арендуемого ООО помещения. Общество предъявило иск о возмещении ущерба в размере стоимости материалов для восстановления потолка арендуемого помещения. Однако суд иск отклонил, поскольку ООО не представило убедительных доказательств, что поврежденные плиты потолка были заменены. Общество не представило акты об уничтожении поврежденных плит и документы, свидетельствующие о проведении ремонтных работ (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.06.04 г. N А17-31/12-206/9).

В ряде случаев повреждение арендованного имущества может произойти из-за действий или бездействия работников организации-арендатора. Статьей 238 ТК РФ установлена материальная ответственность работника как за прямой действительный ущерб, непосредственно причиненный им работодателю, так и за ущерб, возникший у работодателя в результате возмещения им ущерба иным лицам.

Статьей 243 ТК РФ установлено, что на работника возлагается материальная ответственность в полном размере причиненного ущерба в случаях:

• когда в соответствии с ТК РФ или иными федеральными законами на работника возложена материальная ответственность в полном размере за ущерб, причиненный работодателю при исполнении работником трудовых обязанностей;
• обнаружения недостачи ценностей, вверенных ему на основании специального письменного договора или полученных им по разовому документу;
• умышленного причинения ущерба;
• причинения ущерба в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения;
• причинения ущерба в результате преступных действий работника, установленных приговором суда;
• причинения ущерба в результате административного проступка, если таковой установлен соответствующим государственным органом;
• разглашения сведений, составляющих охраняемую законом тайну (служебную, коммерческую или иную), в случаях, предусмотренных федеральными законами;
• причинения ущерба не при исполнении работником трудовых обязанностей.

Материальная ответственность в полном размере причиненного работодателю ущерба может быть установлена трудовым договором, заключаемым с руководителем организации, заместителями руководителя, главным бухгалтером. Если сумма ущерба превышает средний месячный заработок работника или работник не согласен добровольно возместить ущерб, то взыскание должно производиться в судебном порядке (ст. 248 ТК РФ). При этом в общем случае сумма удержаний не может превышать 20% заработка работника (ст. 138 ТК РФ).

Отметим, что право арендатора требовать от третьих лиц возмещения от потерь от порчи или утраты арендованного имущества не означает, что арендатор освобождается от обязательств перед арендодателем. Речь идет лишь о том, что арендатор компенсирует свои убытки за счет третьих лиц.

Порча (утрата) имущества вследствие обстоятельств непреодолимой силы

Страхование

В ряде случаев установить виновника ущерба от порчи имущества невозможно. Тогда потери от порчи и утраты имущества являются убытками арендодателя. Кроме того, ущерб может компенсироваться за счет страховых выплат. Причем страхователем и получателем страховых сумм могут являться как арендодатель, так и арендатор. Правоотношения сторон в области страхования регулируются главой 48 ГК РФ и Законом Российской Федерации от 27.11.92г. N4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации».

По договору страхования имущество страхуется от определенных событий, рассматриваемых в качестве страхового риска (п. 1 Закона N 4015-1). Такие события должны обладать признаками вероятности и случайности их наступления. Например, имущество можно застраховать на случай гибели от пожара, взрыва, затопления в результате аварии в системах водоснабжения, кражи, стихийного бедствия и т.п.

Кроме того, в случае, когда выгодоприобретателем по договору страхования является арендодатель и при наступлении страхового случая страховое возмещение не покрывает сумму ущерба, арендодатель имеет право требовать с арендатора разницу между страховой суммой и суммой фактического ущерба. Однако по общему правилу арендатор возмещает убытки от утраты арендованного имущества, только если будет доказана его вина или в договоре аренды прямо предусмотрена такая обязанность арендатора.

Бухгалтерский и налоговый учет

У арендатора возмещение убытков, связанных с утратой или повреждением арендованного имущества, признается внереализационным расходом как в бухгалтерском учете (п. 12 ПБУ 10/99), так и в налоговом учете (п.п. 13 п. 1 ст. 265 ПК РФ).

У арендодателя соответственно полученная компенсация признается внереализационным доходом в бухгалтерском учете (п. 8 ПБУ 9/99) и в налоговом учете (п. 3 ст. 250 НК РФ).

Пример 6. Организации «А» и «Б» заключили договор аренды оборудования. Первоначальная стоимость оборудования 30 000 руб., сумма начисленной амортизации — 11 000 руб. За время использования оборудование было повреждено, что привело к невозможности его дальнейшего использования. Виновные лица не установлены. Договором аренды предусмотрено, что в таком случае арендатор обязан возместить арендодателю ущерб в размере 24 000 руб.

В бухгалтерском учете арендатора — организации «А» производятся записи:

Если возмещение убытков покрывается за счет виновных лиц, то у организации-арендатора возникает внереализационный доход (п. 8 ПБУ 9/99, п. 3 ст. 250 НК РФ) в размере поступлений от третьего лица.

Пример 7. Работник организации по неосторожности повредил арендованное оборудование. Характер повреждений не позволяет восстановить оборудование путем проведения ремонтных работ, поэтому в соответствии с условиями договора аренды организация должна возместить стоимость утраченного имущества в размере 24 000 руб. Работник признал вину и согласился возместить причиненный ущерб. Оклад работника составляет 10 000 руб. в месяц.

В бухгалтерском учете организации производятся записи:

Пример 8. В условиях примера 1 оборудование было застраховано арендатором на случай пожара на всю сумму возмещаемого арендодателю ущерба, т.е. на 24 000 руб. В арендованном помещении произошел пожар, и имущество было утрачено. Страховая компания на основании составленного акта выплатила всю сумму страхового возмещения.