В 2019 году доход от сдачи в аренду недвижимого имущества продолжают облагать налогами. Владельцам помещений требуется декларировать выручку по форме 3-НДФЛ либо регистрировать предпринимательство. Если сотрудничество приобрело системный характер, придется озаботиться постановкой бизнеса на учет и выбором режима (постановление ВС РФ № 23 от 18.11.04). Чиновники настойчиво рекомендуют обратить внимание на патент. Насколько привлекательно решение на самом деле, решили разобраться независимые специалисты.

Правовое обоснование

Патентная система налогообложения подробно описана главой 26.5 НК РФ. Плательщики делают свой выбор самостоятельно. Принудить бизнесменов к переходу на режим нельзя. Помимо статей Налогового кодекса РФ, юридическая регламентация осуществляется:

1. Распоряжением ФНС РФ № ММВ-7-3/544@ от 11.07.17. Приказом утверждена форма заявления о покупке патента, а также методические рекомендации по ее заполнению.
2. Письмом налоговой службы № СД-4-3/6694@ от 10.04.17. Ведомство разъяснило порядок постановки на учет в Москве, Севастополе и Петербурге.
3. Приказом ФНС РФ № ММВ-7-3/599@ от 26.11.14. Документ вводит единый бланк для оформления патента (26.5-П).

Большое значение приобрели обзоры судебной практики. Так, ценная информация для плательщиков ПСН содержится в письме ФНС РФ № КЧ-4-7/14643 от 30.07.18. Поскольку при приобретении патента на аренду недвижимости необходимость формирования отчетности отпадает, пояснения Минфина РФ заметного влияния на отношения не оказывают. Министерство вносит свою лепту лишь в части организационных вопросов, определения статуса предпринимателей на ПСН и правил отчисления страховых взносов. Примером может служить ведомственное письмо № 03-11-09/57325 от 06.09.17.

Особое внимание юристы обращают на региональную специфику ПСН. Так, в Москве патенты выдаются в соответствии с законом № 53 от 31.10.12. Документ устанавливает виды облагаемой режимом деятельности, а также сумму потенциального дохода.

Право на покупку патента

Определение плательщиков ПСН приведено в ст. 346.44 НК РФ. Норма детально отвечает на вопрос, кто вправе купить патент. Подать заявление разрешено только индивидуальным предпринимателям. Возможность применения налогового режима без регистрации ИП не предусмотрена. Организациям система также недоступна.

Важным условием является ведение деятельности, подпадающей под действие режима. Аренда недвижимости входит в перечень ст. 346.43 НК РФ. Патенты выдают при предоставлении жилых и нежилых помещений, земель, дач во временное и платное пользования третьих лиц. При этом объекты должны находиться в собственности плательщика ПСН.

Статья 346.43 НК РФ предъявляет к предпринимателям и дополнительные требования. Применение режима невозможно при превышении следующих показателей:

• среднесписочная численность персонала за налоговый период – свыше 15 человек;
• заключение договоров простого товарищества, доверительного управления.

Кроме того, в течение срока действия патента плательщик должен контролировать валовую выручку. При преодолении годовым доходом отметки в 60 миллионов рублей придется перейти на другую систему обложения (п. 6 ст. 346.45 НК РФ). Фиксировать обороты необходимо в книге. Форма журнала утверждена приказом Минфина РФ № 135н от 22.10.12.

Порядок приобретения патента

Переход на режим осуществляется по письменному заявлению предпринимателя. Обращаться следует по месту жительства. Сделать это необходимо за 10 дней до фактического начала деятельности (п. 2 ст. 346.45 НК РФ). В нашем случае определяющим фактором становится адрес недвижимости. Если объект, передаваемый в аренду, расположен в другом регионе, документы для приобретения патента примет любая территориальная инспекция. Аналогичное правило действует в городах федерального значения. Здесь привязки к адресу проживания не будет (ч. 2 п. 2 ст. 346.45 НК РФ).

Обратите внимание! Купить патент разрешено одновременно с постановкой предпринимателя на государственный учет. Впоследствии вывести бизнес на режим можно в любое время. Подавать заявление в налоговую инспекцию разрешается в течение года – за 10 дней до фактического начала деятельности.

Способы перехода на режим остаются стандартными. Статья 346.45 НК РФ допускает предоставление документов:

• лично;
• почтой;
• доверенным представителем;
• телекоммуникационными каналами с условием удостоверения квалифицированной цифровой подписью.

На рассмотрение заявления налоговому органу отводится 5 рабочих суток. Отказать в выдаче патента могут в строго определенных случаях. Все они перечислены четвертой частью ст. 346.45 НК РФ. Основанием признаны неверное заполнение формы, указание срока применения режима, не соответствующего правилам главы 26.5, нарушение требований к плательщику ПСН, наличие недоимки по ранее выданным патентам.

Сроки действия и стоимость

Объем налоговых обязательств при переходе на патентный режим определяет инспекция ФНС РФ. На расчет стоимости влияют несколько факторов:

1. Период аренды. Патенты имеют ограниченный срок действия. Минимум установлен на отметке в 1 месяц, а максимум – 1 год. Временные границы вводит п. 5 ст. 346.45 НК РФ.
2. Количество и площадь помещений. В рамках режима действует правило «один объект – один патент». В пользу такого подхода Минфин России высказался в письме № 03-11-09/18174 от 22.05.12. Уточнения и дифференциация устанавливаются на региональном уровне. Ярким примером является московский закон № 53. Нормативный акт утверждает потенциальную доходность по типу объекта. Законом Москвы № 62 от 20.11.13 введено деление по площади. Менять расчетные показатели разрешено и с учетом места расположения недвижимости (№ 244-ФЗ от 21.07.14).

Налогоплательщикам предоставлена возможность оценить размер отчислений заблаговременно. На сайте ФНС РФ действует бесплатный онлайн-сервис. Программа рассчитывает стоимость патента по характеристикам объекта.

Внести денежные средства предприниматели могут единовременно либо в рассрочку. По патентам со сроком менее полугода оплата производится до истечения действия. В остальных случаях исполнить обязательства перед бюджетом можно по частям. Не менее 1/3 вносят не позднее 90 суток после перехода на ПСН и 2/3 – до завершения налогового периода (ст. 346.51 НК РФ).

Сравнительный анализ

Оценить преимущества и недостатки режима можно, сопоставив разные варианты налогообложения. С минимумом формальностей собственники недвижимости столкнутся в трех случаях:

Критерии	Патентная система налогообложения	Декларирование дохода рядового собственника	Налог на профессиональную деятельность
Налогоплательщики	Только предприниматели	Только физические лица	Предприниматели и физические лица, осуществляющие деятельность в Москве, Калужской области, Татарстане или Подмосковье
Порядок постановки на учет	Заявление по форме 26.5-П	Регистрация не предусмотрена законодательством	Плательщик встает на учет по собственной инициативе. Регистрация производится по личному заявлению, через обслуживающий банк или мобильное приложение
Налоги	Переход на ПСН освобождает предпринимателя от НДФЛ и НДС. Режим действует лишь в отношении деятельности, прямо указанной в патенте. Статья 346.43 НК РФ снимает обязанность по отчислению налога на имущество. Однако включение большинства арендуемых объектов в перечень ст. 378.2 НК РФ практически нивелирует эту льготу. В Москве, например, действует постановление № 700-ПП от 28.11.14. Уменьшить стоимость можно на затраты, связанные с применением онлайн-касс. Вычет в размере 18 тыс. рублей предусмотрен п. п. 1.1 ст. 346.51 НК РФ	Арендодатель обязан платить НДФЛ по правилам главы 23 НК РФ. Ставка зависит от налогового резидентства. При его наличии отчислять необходимо 13%, а при отсутствии – 30% (ст. 224 НК РФ). Граждане РФ могут пользоваться вычетами, предусмотренными ст. ст. 217–218 того же Кодекса. Кроме того, владельцы недвижимости обязаны платить налог на имущество	Переход на профессиональный налог освобождает от НДФЛ и НДС. Со всех поступлений плательщик отчисляет 4–6%. Ставка зависит от статуса контрагента. Правило закреплено ст. 10 закона 422-ФЗ от 27.11.18. При расчете обязательств инспекция применяет вычет в пределах 10 тыс. рублей. Льгота предоставляется в рамках ст. 12 того же нормативного акта
Взносы на обязательное медицинское, пенсионное обеспечение	Фиксированные сборы «за себя» и работников оплачиваются на общих основаниях. Из стоимости патентов они не вычитаются	Страховые взносы не удерживаются (п. 4 ст. 420 НК РФ)	Физические лица и предприниматели, не привлекающие наемных сотрудников, освобождаются от оплаты страховых сборов (ст. 2 закона 422-ФЗ). Делать отчисления они могут в добровольном порядке
Отчетность и учет	Обладатель патента фиксирует сумму фактически полученного дохода в специальной книге. Отчетность не предусмотрена (ст. ст. 346.52–346.53 НК РФ)	Декларация направляется в налоговые органы ежегодно до 30 апреля (ст. 229 НК РФ)	Информацию о поступлениях на расчетный счет в инспекцию передает мобильное приложение «Мой налог». Декларации и учетные формы не требуются (ст. ст. 13 и 14 закона 422-ФЗ)
Особенности заключения договоров аренды с организациями	Стоимость патента не меняется при работе с юридическими лицами	Если в статусе арендатора выступает компания, ей присваивается статус налогового агента по НДФЛ. Рассчитывать отчисления в бюджет фирма будет при выплате вознаграждения. Декларацию в этом случае собственнику подавать не понадобится (письма Минфина России № 03-04-05/49369 от 27.08.15 и № 03-04-06/12985 от 17.04.13)	При заключении договора аренды с организацией ставка налога вырастает до 6%

Простота ПСН обманчива, а заявления о минимальной фискальной нагрузке – недостоверны. Потенциальный доход, с которого рассчитывается цена патента, нередко завышен. Фактические поступления могут оказаться в разы ниже. Необходимость уплаты страховых взносов и запрет уменьшения на них стоимости патента также является существенным недостатком. Минусом следует считать утрату права на вычет по НДФЛ в случае продажи недвижимости. Воспользоваться льготой предприниматели на патенте не могут даже при владении объектом свыше 5 лет (ч.4 п.2 ст. 220 НК РФ). Режим явно проигрывает упрощенной системе.

Напомним, что переходя на УСН, предприниматель делает отчисления в бюджет с фактической выручки или чистой прибыли. При этом сумму единого налога разрешают уменьшать на взносы во внебюджетные фонды. Декларацию же плательщикам надлежит сдавать всего 1 раз в год.

Проигрывает ПСН и по уровню риска. Жесткие ограничения по численности персонала и размеру дохода создают немало проблем. Ситуации, при которых предприниматели теряют право применения патента, встречаются часто. В этом случае обязательства перед бюджетом приходится пересчитывать с начала налогового периода.

Таким образом, переход на ПСН становится выгодным решением лишь при внушительной арендной плате. Если недвижимость приносит небольшой доход, имеет смысл проанализировать альтернативные схемы обложения.

Кто составляет? Стороны соглашения На какой срок лучше заключить? Пункты документа Существенные условия Нужно ли регистрировать? Расторжение Каково налогообложение?

Может ли сдавать недвижимость индивидуальный предприниматель?

Зарегистрированный арендодатель как ИП может сдавать в аренду нежилое помещение индивидуальным предпринимателям и другим лицам. В этом случае с ИП арендодателя будет взиматься плата в размере 6%, ведь как такой постоянный доход считается за предпринимательскую деятельность.

ИП арендующие помещение указывают в своих расходах арендную плату, поэтому налоговая служба сможет легко отследить перемещения денег, даже если арендодатель не зарегистрирован как ИП.

Как сдать: общая пошаговая инструкция

1. Нужно подготовить все бумаги для сдачи в аренду.
2. Найм экспертного оценщика, который огласит реальную сумму аренды по рыночной стоимости.
3. Самостоятельная подача рекламных объявлений или с использованием услуг рекламных фирм.
4. Общение с потенциальными арендаторами и обсуждение всех вопросов касающихся сдачи помещения в аренду.
5. Устное обсуждение договора сделки.
6. Нужно найти нотариуса и явиться на встречу с ним обеим сторонам.
7. Составление договора аренды, его тщательное изучение и подписание сторонами.
8. Выдача ключей и документов для создания подходящих условий использования.
9. Регистрация договора аренды.
10. Оплата государственной пошлины за регистрацию арендного договора.

Это основные важные нюансы для быстрого получения дохода с соблюдением правил подобного рода предпринимательской деятельности.

Патент

Поскольку патентная система появилась сравнительно недавно, то многие ИП не знают, как ею пользоваться, что это вообще такое. Патент в разы облегчает подобную предпринимательскую деятельность, упрощая систему налогообложения.

Оплачивая его полную стоимость, ИП освобождается от уплаты иных видов налогов (НДС, НДФЛ и налог на имущество физ. лиц) и сдачи деклараций. Стоимость патента составляет 6% от возможного годового дохода по аренде.

Но, тем не менее, индивидуальные предприниматели не освобождаются от уплаты взносов в пенсионный фонд и в фонд по социальному страхованию. Такой патент можно приобрести на срок от 1 месяца до одного года.

Чтобы приобрести патент, нужно обратиться с заявлением в налоговый орган по месту, где ИП стал на учет. После получения заявления по истечении 5 дней налоговый орган должен выдать патент предпринимателю.

Важно! Чтобы применить патентную систему на нежилую недвижимость, приобретенную в браке, нужно взять согласие у супруга и подтвердить это нотариально.

Также есть пару таких нюансов по оплате патента:

1. Если вы приобретаете патент на срок до 6 месяцев, то его стоимость нужно оплатить не позднее 25 календарных дней с момента его действия.
2. Если такой документ выдан на срок от 6 до 12 месяцев, то платеж можно разделить на три части: 1 часть должна быть оплачена не позднее 25 дней с начала действия патента, остальные же 2 части оплачиваются не позднее месяца (а точнее 30 календарных дней) до окончания срока действия патента.

• Скачать бланк заявления на патент
• Скачать образец заявления на патент

Далее, на фото Вы можете увидеть образец патента:

Договор

Для составления договора по аренде нежилых помещений нужно учитывать несколько важных нюансов описанных ниже.

Кто составляет?

Чтобы договор был составлен правильно, и к нему не имела никаких претензий сторона, с которой заключают подобное соглашение или же налоговая служба, стоит обратиться за помощью к юристу. Договор аренды можно и приобрести за небольшую плату воспользовавшись сайтами юридических онлайн услуг.

Стороны соглашения

Сторонами соглашения могут быть как юридические, так и физические лица, как со стороны арендатора, так и арендодателя.

Арендодателям необязательно регистрироваться как ИП в том случае, если договор аренды заключается не на длительный срок с постоянным доходом.

На какой срок лучше заключить?

Договор стоит заключать не более чем на три года, так как могут появиться другие вопросы по аренде или же изменения в законодательстве.

Но, тем не менее, договор может быть заключен на: неопределенный срок, срок больше года и на срок менее одного года.

По закону, если договор заключается на срок более трех лет, то он должен быть подписан нотариусом.

Пункты документа

Договор аренды нежилых помещений аналогичен аренде жилых помещений, но все же имеет пункты, которые должны быть обязательно:

• Адрес здания, где будет арендоваться помещение.
• Точный адрес арендуемого места (этаж, номер комнаты и т.п.).
• Площадь нежилого помещения.
• Для чего будет использоваться это помещение (например, офис или склад).
• Цена аренды, в каком порядке выплачивается и периодичность.
• Срок действия договора (соответственно и аренды).

Существенные условия

В существенные условия договора аренды входят:

1. Объект аренды (что входит в аренду и стоимость всего имущества, учитывая индексацию).
2. Срок аренды (соотв. и договора аренды).
3. Цена за аренду учитывая индексацию.
4. В каком порядке использование амортизационных отчислений и восстановление имущества с условиями возврата.
5. Обязательства сторон и их выполнение.
6. Возможные последствия невыполнения условий: неустойки (штраф, пеня), гарантии, задаток и поручительства.
7. Порядок контроля за состоянием всего арендуемого имущества вместе с помещением.
8. Ответственность обеих сторон.
9. Страховка арендуемого имущества.
10. Пожарная безопасность.

• Скачать бланк договора аренды нежилого помещения с ИП
• Скачать образец договора аренды нежилого помещения с ИП

Нужно ли регистрировать?

Согласно п.2 ст.651 Гражданского Кодекса РФ договор аренды нежилого помещения заключенный на срок более одного года регистрировать обязательно. Если договор подписывается нотариусом, то информация о нем автоматически попадает в государственную базу данных, поэтому регистрация в этом случае необходима.

Расторжение

Ни в коем случае нельзя путать расторжение договора с прекращением, ведь расторжение договора – это прекращение его действия раньше срока, на который он заключался. Расторгнуть договор можно как в одностороннем порядке, так и при соглашении двух сторон. Также расторжение возможно через судебный процесс.

В первом случае это сделать намного сложнее, так как в самом договоре должен быть прописан пункт о возможном одностороннем расторжении. Чтобы расторгнуть договор по обоюдному согласию нужно подписать дополнительное соглашение. Так договор аренды утратит свою силу.

В случае если договор зарегистрирован, нужно зарегистрировать дополнительное соглашение о его расторжении для того чтобы он был снят в Едином государственном реестре.

Каково налогообложение?

Прежде чем заняться предпринимательской деятельностью, стоит зарегистрироваться как ИП, ведь тогда не возникнет никаких вопросов у налоговой службы, да и процент налога будет в два раза меньше.

Ссылаясь на статьи Налогового Законодательства, процентная ставка дохода физического лица составляет 13% от итоговой суммы. А это значит, что как законопослушный гражданин физическое лицо должно самостоятельно уплачивать налог в размере 13%. У лица зарегистрированного как Индивидуальный предприниматель эта плата составляет 6%.

Конечно, прежде чем сдавать в аренду нежилое помещение стоит зарегистрировать себя как ИП, так как могут возникнуть трудности с получением подобного дохода, такие как:

• Штрафы за незарегистрированную предпринимательскую деятельность.
• Увеличенный налог.
• Вопросы у другой стороны договора и т.д.

Казалось бы, такой простой процесс аренды недвижимого имущества, но в нем все же есть некоторые подводные камни. Чтобы быть в курсе всех изменений в условиях получения дохода от сдачи в аренду нежилых помещений, нужно регулярно изучать изменения в законодательстве и советоваться с юристом. Поэтому будьте всегда начеку!

Появившись относительно недавно патентная система налогообложения не получила очень широкого распространения среди индивидуальных предпринимателей, причин этому достаточно много, об этом писали в статье . Сегодня же рассмотрим вид деятельности, где они получили максимальное распространение это аренда недвижимости.

*

Аренда недвижимости всегда была достаточно специфическим видом деятельности, налогообложение которых вечная «головная боль» налоговиков. Сами взаимоотношения в данном сегменте способствуют максимальному укрывательству плюс нежелание владельцев связываться с учетом и отчетностью затрудняли администрирование таких доходов до максимума.

Решение проблемы (во всяком случаи в большей степени) стало появление патентов для вида деятельности «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности». В прошлой статье мы просмотрели все основные особости ПСН, сегодня остановимся исключительно на патентах на аренду.

Первое – сумма фактически полученного дохода и сума потенциального дохода.

Для патентной системы налогообложения это разные понятия никак не связанные между собой (аналогичная ситуация в ЕНВД, но в УСН противоположная) . На практике это означает, что:

Покупая патент, ИП сразу уплачивает сумму налога (ну или почти сразу) рассчитанную исходя из формулы:

Стоимость = Потенциальный доход * 6%

Величина же потенциального налога определяется исходя из соответствующего закона принятого субъектом Федерации, к примеру, величины потенциальных доходов в Москве регулирует Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 «О патентной системе налогообложения». Аналогичные нормативные документы принимаются по каждому региону. Как следствие фактически полученный доход от сдачи в аренду недвижимости прямо не облагается налогом, как пример:

Сдаем в аренду нежилой помещение в Москве за 200 000 рулей в месяц. За год, сумма дохода составляет 2 400 000 рублей, это наш общий доход, который ИП обязан учитывать в отдельной книги учета доходов от реализации (ведется по каждому патенту отдельно). В целях налогообложения эти суммы используется для определения валового дохода по всем видам деятельности, за год такой доход не должен превышать 64 млн. рублей.

Стоимость патента рассчитывается исходя из Закона г.Москвы №53 в котором потенциальный доход для данного вида деятельности указан в сумме 1 000 000 рублей, то есть он будет стоить:

1000000 (потенциальный доход) * 6% = 60 000 рублей

Правда, на этом уплаты ИП от деятельности не заканчиваются, ведь по закону нужно платить и пенсионные взносы и так рассчитаем, сколько нужно заплатить за год и сравним с уплатой УСН:

Сравнение сумм налогов по ПСН и УСН	УСН от аренды	Патент от аренды	УСН от аренды	Патент от аренды
Сумма дохода	2 400 000		1 000 000
Сума облагаемого дохода	2400000	1000000	1000000	1000000
Ставка	6.00%	6.00%	6.00%	6.00%
Сумма налога к уплате	144000	60000	60000	60000
Сумма фиксированных взносов до 300 тысяч	20727	20727	20727	20727
1% взносов сверх 300 тысяч	21000	7000	7000	7000
Итого взносов за год	41727	27727	27727	27727
Взносы уменьшающие уплату налогов	41727	***	27727	***
Всего нужно заплатить за год	102273	87727	32273	87727

Как видим простые расчеты показывают, что если доходы от аренды (предполагаемые) выше чем потенциально возможный доход приблизительно в 2 раза есть смысл покупать патент, если же нет, то дешевле платить УСН, при котором можно уменьшать единый налог на сумму уплаченных взносов.

Вторым важным моментом является тот факт, что при использовании данной системы налогообложения аренды облагается исключительно по принципу один объект – один патент.

Свою позицию по данному поводу высказал как Минфин так и ФНС:

• Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».
• Письмо Минфина от 22 мая 2013г. № 03-11-09/18174.

На практике это означает, что существует такие варианты:

• — Первый, если у вас один объект недвижимости, но Вы его сдаете внаем двум и более арендатора, то на каждый договор необходимо приобретать отдельный патент;
• — Второй, если у Вас несколько объектов и в каждом по одному арендатору, то и патент будет на каждый объект недвижимости;
• -Третий, два объекта и в каждом по два арендатора, то соответственно необходимо покупать 4 патента и по каждому из них налог уплачивается исходя из потенциального дохода закрепленного соответствующим региональным законом о ПСН.

Кроме того обязательно стоит учитывать региональную специфику ПНС, так в большинстве регионов России в законе о ПНС закреплен единая ставка потенциального дохода по виду деятельности – «Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности», но есть и исключения к примеру Приморском крае:

19. ¦Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных ¦

¦ ¦участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве ¦

¦ ¦собственности ¦

¦ +———————————————————T———+

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков до 100 кв. м ¦ 185000¦

¦ +———————————————————+———+

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 100 кв. м ¦ 500000¦

¦ ¦до 150 кв. м ¦ ¦

¦ +———————————————————+———+

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 151 кв. м ¦ 1000000¦

¦ ¦до 200 кв. м ¦ ¦

¦ +———————————————————+———+

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 201 кв. м ¦ 1500000¦

¦ ¦до 250 кв. м ¦ ¦

¦ +———————————————————+———+

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 251 кв. м ¦ 2000000¦

¦ ¦до 300 кв. м ¦ ¦

¦ +———————————————————+———+

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 301 кв. м ¦ 3000000¦

¦ ¦до 400 кв. м ¦ ¦

¦ +———————————————————+———+

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 401 кв. м ¦ 4000000¦

¦ ¦до 500 кв. м ¦ ¦

¦ +———————————————————+———+

¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 501 кв. м ¦10000000¦

*

Как видим в Приморье, использовать патент при аренде, достаточно спорно, так помещение или участок свыше 500 квадратов обойдется в 600 000 тысяч рублей, но в случаи с небольшими площадями это выгодней чем в Москве, пример:

Сдаете площадь в 700 квадратов одному арендатору:

Налог в Москве = 1000000 рублей (потенциальный доход)* 6% = 60 000рублей;

Налог в Приморском крае = 10 000 000рублей * 6% = 600 000 рублей.

Сдаете площадь в 700 квадратов в 8 арендаторам (при условии что площадь одного договора аренды недвижимости не превышает 100 квадратов)

Налог в Москве = (1 000 000 рублей* 8 (количество объектов ))* 6% = 480 000рублей;

Налог в Приморском крае = (185 000 рублей* 8 (количество объектов )* 6% = 88 000рублей;

Думаю, разница очевидна, так что перед тем как использовать ПСН в аренде стоит тщательно рассчитать, а сколько нужно будет платить при той или иной системе налогообложения.

Еще одним важным нюансом патента на сдачу в аренду – кто может его покупать?

Тут два аспекта:

Первый использовать ПСН могут исключительно индивидуальные предприниматели;

Второе покупать патент на сдачу в аренду недвижимости может только владелец, правда есть несколько исключений:

• — во-первых, если ИП принадлежит недвижимость на правах долевой собственности, то есть только часть имущества он может использовать ПСН.
• — во-вторых, если совместная собственность с супругой или супругом. Причем официально недвижимость может быть оформлена на супругу, а индивидуальный предприниматель (супруг) использует патент, с одной оговоркой на него должна быть оформлена нотариальная доверенность.

В целом использование ПСН для аренды дело достаточно тонкое, основные преимущества:

• -отсутствие отчетность;
• — фиксированная ставка налога;
• — возможность для ИП использовать ПСН совместно с другими видами налогообложения.

К минусам можно отнести:

• — завышенные ставки по потенциальному доходу, во всяком случаи для небольших объектов недвижимости;
• — невозможность учитывать в уплату патента взносов на пенсионное страхование (что ложится дополнительным грузом на плечи ИП).

Стоит или нет выбирать патент при сдаче квартиры или нежилого помещения во многом зависит от конкретной ситуации, в целом плюсов достаточно много, но есть и минусы. Если у Вас остались вопросы пишите, попытаемся найти ответы на Ваши вопросы.

1. Патентная система налогообложения – ПСН для ИП
2. Особенности применение базовой доходности и физических показателей для вмененки
3. Рассчитываем среднесписочное количество работников в упрощенках