Достаточно часто возникает ситуация, когда единственным способом приспособить жильё под индивидуальные потребности и вкусы владельца являются его переустройство и (или) перепланировка.

Многие собственники приступают к переустройству или перепланировке без учёта правовых и технических аспектов в полной уверенности, что со своей жилплощадью они могут совершать любые действия. Но на самом деле в многоквартирном доме (МКД) все жилые и нежилые помещения неразрывно связаны друг с другом и перепланировка (переустройство) одной квартиры может затронуть конструкцию всего дома. Поэтому такая ошибочная уверенность может впоследствии привести к ряду серьезных проблем.

Если Вы предполагаете осуществить в своей квартире переустройство и (или) перепланировку, советуем до их начала ознакомиться с данным материалом.

1. Что такое переустройство и перепланировка жилого помещения?

Оба эти понятия закреплены в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее — ЖК РФ).

В ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения определено как установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в его технический паспорт (материалы).

В то же время перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, также требующее внесения изменения в технический паспорт.

В повседневном употреблении эти термины, как правило, взаимозаменяемы и обозначают любое преобразование эксплуатационных и технических параметров жилой площади, улучшения её характеристик, требующее получения разрешительной документации в соответствующих службах:

• изменение местонахождения стен, окон и дверных проемов, лестниц между этажами, шкафов, встроенных в конструкции, санузлов и кухонных приборов, канализации и вентиляционных люков;
• изменение функциональности помещений внутри квартиры (переделка жилых помещений в бытовые и наоборот);
• реорганизация фасадов, установка сетчатых перекрытий и другие переделки, сказывающиеся на архитектурном облике строения;
• изменение перекрытий (заложение новой стяжки, включение системы полов с подогревом и др.).

Переустройство и перепланировка жилья должны проводиться с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ст. 26 ЖК РФ).

Подробнее… Такое решение служит юридическим основанием для осуществления переустройства и перепланировки жилого помещения с учетом проекта, который представляется на согласование.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

В случае отсутствия разрешительных документов перепланировка считается самовольной, что может повлечь за собой не только длительные судебные тяжбы, но в некоторых случаях, необратимые последствия.

Подробнее… За самовольную перепланировку с 2018 года предусмотрена административная ответственность: на виновное лицо накладывается штраф от 2000 до 2500 рублей (ст. 7.21 Кодекса АП РФ). Кроме того, судебные органы могут обязать собственника привести квартиру в прежнее состояние, либо вынести решение о продаже такого помещения с торгов (п. 6 ст. 29 ЖК РФ).

2. Распространённые ошибки, допускаемые при перепланировке

Обратите внимание, что законом не допускается перепланировка квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, повреждению противопожарных устройств (п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).

На практике это означает, что такая перепланировка не сможет быть узаконена.

Рассмотрим несколько распространённых ошибок перепланировки и переустройства жилья, которые приводят к нарушению установленных законом требований:

Ошибка 1. Нарушение прочности несущих конструкций здания, изменение фасада.

Серьезной ошибкой при перепланировке квартиры, является снос или существенное ослабление прочности несущих конструкций здания. Например, запрещается убирать несущие стены, расширять помещения за счет лоджий и балконов, поскольку такое изменение может привести к повреждению соседних квартир и всего здания. Кроме того, нельзя создавать сверхнормативную нагрузку на перекрытия, возводя дополнительные перегородки.

Также запрещается проводить перепланировку, если есть вероятность нарушения фасада здания, кровельной конструкции и/или работы его инженерных систем. Это, к примеру, означает, что самостоятельно пристроенный балкон Вы узаконить не сможете.

Ошибка 2. Нарушение системы общих коммуникаций и доступа к ним.

При перепланировке жилья особое внимание следует уделять общим коммуникациям. Запрещено:

• сносить или уменьшать сечения коробов вентиляции и каналов для иных коммуникаций;
• замуровывать отопительные стояки, вентили и прочие коммуникации в стены или закрывать их несъёмными коробами;
• устанавливать радиаторы отопления на балконе или лоджии, а также монтировать «теплый пол» с жидкостным подогревом и т.д.;
• устанавливать радиаторы отопления на балконах и лоджиях, подключаемые к центральной системе;
• работы по переносу или установке сантехнического или иного оборудования, если это влечет за собой увеличение объема потребления воды или энергии, а также, если для этого требуется проложить дополнительные подводящие сети;
• устанавливать или переустанавливать дополнительное газовое оборудование, если оно требует прокладки дополнительных сетей и/или приведет к увеличению потребления газа;
• заменять газовые кухонные плиты на электрические и пр.

Ошибка 3. Перенос вспомогательных помещений (кухня, ванная, туалет).

Запрещено переносить кухни, ванные и туалеты в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами газо- и водоснабжения, водоотведения.

Не допускается, например:

• объединение кухни, оснащенной газовой плитой и жилой комнаты в единое помещение;
• расширение санузла в сторону кухни или жилой комнаты, если под квартирой расположено жилое помещение;
• устройство кухни над жилым помещением и т.д.

Ошибка 4. Присоединение к квартире технических помещений.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие: реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 40 ЖК РФ).

Согласие всех собственников, которое должно быть оформлено с соблюдением требований, установленных статьями 44–48 ЖК РФ.

После того как помещение общего пользования будет включено в площадь квартиры и объект будет введен в эксплуатацию, на него должно быть зарегистрировано право собственности.

3. Как правильно оформить перепланировку?

После того, как Вы убедились в том, что запланированный Вами объём и перечень работ по перепланировке и (или) переустройству квартиры, не противоречит ни одному из перечисленных выше пунктов, Вам следует предпринять следующие шаги:

Шаг 1 — обратиться в проектную организацию, являющуюся членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, для заключения договора подряда на подготовку проекта перепланировки (ч. 1 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ).

Шаг 2 — согласовать перепланировку с органом местного самоуправления(администрацией муниципального образования).

Для этого собственник или наниматель по договору социального найма (самостоятельно, либо через уполномоченное лицо) должен обратиться в муниципалитет по месту нахождения квартиры с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (форма предусмотрена административным регламентом соответствующего муниципального образования, при отсутствии — произвольная). К заявлению необходимо приложить следующие документы (ст. 26 ЖК РФ):

• правоустанавливающие документы жилого помещения;
• проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
• технический паспорт жилого помещения;
• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является наниматель жилого помещения по договору социального найма);
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Местными нормативно-правовыми актами может быть установлена необходимость согласования подготовленного проекта в соответствующих надзорных органах (в территориальных органах Роспотребнадзора, федерального государственного санитарно-эпидемиологического надзора, с государственным инспектором по пожарному надзору).

Шаг 3 — дождаться разрешения органа местного самоуправления на перепланировку (распоряжения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения).

Срок получения разрешения не должен превышать 45 дней с момента получения органом, осуществляющим согласование, Вашего заявления.

Шаг 4 — осуществить перепланировку квартиры в соответствии с проектом перепланировки и полученным решением о согласовании перепланировки.

Шаг 5 — обратиться в орган, выдавший решение о согласовании перепланировки, для оформления акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки.

Для получения акта приемочной комиссии нужно представить:

• правоустанавливающие документы на переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение;
• распоряжение комитета о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
• технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения после проведения его переустройства и (или) перепланировки.

Если у Вас возникают вопросы относительно документов и их содержания, рекомендуем обратиться за помощью к специалистам. Для этого просто воспользуйтесь .

Акт приемочной комиссии направляется муниципалитетом в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН (ст. 28 ЖК РФ; ст. 32 Закона о недвижимости; п. 1 Положения «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457).
Подробнее…

Через 15 рабочих дней в ЕГРН будут внесены уточненные сведения об объекте недвижимости, о чем Вы получите уведомление на электронную почту (при наличии сведений о Вашем электронном адресе в Росреестре), либо на почтовый адрес.

При необходимости Вы можете получить выписку из ЕГРН, содержащую актуальные данные о перепланированном жилом помещении, в том числе в виде электронного документа.

Если в установленный срок сведения не были внесены в ЕГРН, Вы вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН. В случае, если изменились сведения о квартире, подлежащие внесению в кадастр недвижимости, например площадь, нужно представить в Росреестр технический план. Учет изменений в кадастре недвижимости ЕГРН производится без взимания госпошлины.

Что может включать в себя в перепланирование по закону?

Законодательные акты, регулирующие перепланировку в жилом помещении, следующие:

1. Жилищный кодекс РФ. Глава 4.
2. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилого фонда».

В статье 25 Жилищного Кодекса РФ разграничиваются виды возможных изменений в зависимости от затрагиваемых при выполняемом собственникам ремонте элементов и конструкций квартиры.

Внимание! Переустройство или переоборудование жилого помещения касается всего, что связано с переносом инженерных сетей помещения, электричества, санитарно-технического оборудования.

К перепланировке могут быть отнесены следующие работы:

• замена газовых плит электрическими;
• перенос газовой плиты;
• перенос отопительных батарей;
• перенос трубопроводов, прокладка новых трубопроводов;
• установка оборудования, которое увеличивает потребление воды, электричества (насосы при установке джакузи, душевых кабин, дополнительные инженерные сети для стиральных машин высокой мощности);
• изменение места санузла и кухни;
• объединение квартиры.

Перепланировка жилого помещения заключается в изменении конструктивных особенностей квартиры.

Перепланировка включает в себя следующее:

1. снесение или возведение перегородок, перенос перегородок;
2. перенос дверных проемов, закладка проема;
3. устройство дополнительных комнат, объединение комнат;
4. переоборудование тамбуров;
5. установка балкона или лоджии, увеличение площади балкона, обустройство лоджий на первом этаже;
6. изменение и установка лестниц;
7. закрепление на внешнем фасаде здания антенн, кондиционеров.

Важно! Все перечисленные изменения требуют обязательного согласования в Жилищной инспекции.

Факт перепланировки может всплыть при продаже недвижимости, что значительно отодвинет ее сроки отчуждения.

Является ли совмещение санузла предметом согласования?

Совмещение санузла и его расширение за счет смежных жилых и нежилых помещений (кухни, коридора) считается перепланировкой и требует проектного согласования.

Для согласования потребуется предоставить в жилищную инспекцию необходимые документы. Список бумаг, обязательных для согласования, следующий:

• заявление гражданина на перепланировку;
• технический паспорт квартиры;
• проект перепланировки, выполненный в специализированной организации;
• результаты оценки допустимости вносимых изменений в конструкцию помещения.

Расширение санузла запрещается проводить над кухнями и жилыми комнатами расположенных снизу квартир. Всю подробную информацию о перепланировке санузла вы найдете в отдельном материале.

Что считается переоборудованием, а что нет при остеклении балкона?

Остекление балкона относится к спорной категории работ, которая часто становится причиной судебных разбирательств. Законодательство прямо не указывает, является ли остекление переоборудованием квартиры или нет. Однако, в Постановлении Госстроя РФ N170 указывается на то, что в случае самовольного переоборудования балкона или лоджии, гражданин обязуется демонтировать внесенные изменения, кроме того, это влечет за собой наложение административного штрафа.

Справка. Судебная практика показывает, что на решение суда о законности или незаконности остекления влияет степень безопасности установленных окон.

Остекление балкона включает в себя монтаж дополнительных конструкций, которые имеют вес, что увеличивает нагрузку на балконные плиты. По этой причине не стоит рисковать и составить проект остекления, а также согласовать его в ответственных инстанциях. О том является ли остекление и другие ремонтные работы на балконе перепланировкой, читайте в этой статье.

Нужен ли проект для гипсокартонной перегородки?

Считается перепланировкой, так как наличие перегородки меняет конфигурацию жилого помещения, и должно быть указано в техническом паспорте квартиры. Для возведения перегородки из гипсокартона хозяину квартиры не нужно разрешение гос.органов, но уведомить их о проведении работ он должен. Для уведомления гос.органов потребуется составление проекта, а также проведение оценки безопасности планируемых работ и т.д. Подробнее об этом читайте .

Относится ли перенос двери к работам, на которые нужны документы?

Перенос дверного проема относится к перепланировке и требует обязательного согласования. Особенно, если новый проем затронет несущую стену дома, что может увеличить нагрузку на нее и привести к тяжелым последствиям. Об этом мы подробно рассказывали .

Чаще всего при любых изменениях, касающихся несущих конструкций здания требуется техническое заключение автора проекта дома. Если дверь расположена в несущей стене, то в случае переноса или расширения проема в проект должно быть включено усиление проема с помощью специальных металлоконструкций.

Что не входит в перепроектирование жилого помещения?

Важно! Не требуют согласования в Жилищной инспекции работы, которые не затрагивают проектную конфигурацию помещений.

К работам, не требующих согласования, относятся следующие:

• косметический ремонт, в том числе замена штукатурки, обоев, плитки, замена полов (без затрагивания их конструкции), натяжные или навесные потолки;
• замена окон и дверей без увеличения проемов;
• замена сантехники, труб горячей и холодной воды без переноса трубопроводов;
• замена электрических и инженерных сетей помещения на аналогичные;
• ремонт столярных элементов внешнего покрытия дома;
• замена внутренних материалов балкона, лоджии;
• замена внутренних перегородок.

Как можно согласовать переустройство?

Хозяин жилого помещения может столкнуться с необходимостью согласования переустройства квартиры на этапе планирования и когда переустройство уже произведено, но заранее не было согласовано.

До начала работ

Процедура получения разрешения зависит от того, насколько переоборудование затронет основные конструктивные элементы здания:

1. Без затрагивания несущих конструкций – этом случае составляется проектная документация на запланированный ремонт, проводится комплексная оценка безопасности изменений, появившихся в конструкции вследствие перепланировки.
2. С затрагиванием несущих конструкций здания – дополнительно к разработанному и утвержденному проекту и оценке безопасности потребуется компетентное техническое заключение от организации-автора проекта здания.

Справка. В зависимости от того, затронуты ли несущие конструкции, оценку производит либо частная компания, либо автор проекта здания.

После выполнения

Часто бывает, что хозяева производят ремонт и меняют устройство и план квартиры по своему усмотрению и без получения разрешения на это от государственных органов. Впоследствии такие хозяева при продаже квартиры сталкиваются с необходимостью предоставления актуального технического паспорта продаваемой недвижимости.

Для составления плана вызывается техник БТИ, который отмечает несоответствия фактической планировки квартиры поэтажному плану дома.

Получается, что собственник такой квартиры не может продать ее до тех пор, пока не приведет жилье в соответствие с планом, либо пока не узаконит имеющиеся изменения.

В таком случае, для согласования переоборудования жилища потребуется комплексная экспертиза, которая определит его соответствие строительным нормам и правилам, а также установление факта отсутствия негативного влияния на состояние здания в целом.

Полезные видео

Видео о согласовании перепланировки задним числом:

Видео о том, что считается перепланировкой квартиры:

Перепланировка помещений является ответственной работой, а своевременное уведомление органов жилищной инспекции о планируемых ремонтных работах, включающих переоборудование помещения, освободит собственника от судебных тяжб с соседями, проблем с продажей недвижимости.

Очень часто при выполнении нового ремонта в квартире одновременно выполняются работы по перепланировке и переоборудованию. Однако собственники недвижимости, не слишком искушенные в строительной и близкой к ней сферах, порой слабо разбираются в таких понятиях, как перепланировка, переоборудование и переустройство помещений, считая, что это все явления одного порядка. Однако это не совсем так.

Поэтому предлагаем внести ясность в этот вопрос и сразу определиться, в чем отличие переоборудования от перепланировки. Тем более, что владельцу квартиры или нежилого помещения, решившего делать капитальный ремонт, это знать желательно, поскольку не все ремонтные работы разрешены законом, и, чтобы не обременять себя ненужными проблемами в дальнейшем, лучше сразу начать разбираться в данной теме.

В первую очередь стоит отметить, что целью перепланировки и переоборудования является улучшение условия проживания в квартире или, если мы говорим о нежилом помещении, подготовка его под решение конкретных задач, например, коммерческих.

Под перепланировкой принято понимать проведение работ в помещении по улучшению или изменению его конфигурации.

Чтобы было понятней, о чем именно идет речь, перечислим основные действия, которые считаются перепланировкой:

• демонтаж ненесущих перегородок;
• возведение легких межкомнатных перегородок;
• заделка или устройство нового дверного (оконного) проема в несущей стене или перекрытии;
• расширение существующих дверных проемов;
• изменение конструкции пола.

А теперь рассмотрим, что входит в понятие «переоборудование». В ППМ №508-ПП используется специальный термин – «переустройство», обозначающий разные способы переоборудования квартир и нежилых помещений.

Он используется для обозначения работ по замене, перестановке и переносу инженерного оборудования, которое обозначено на планах БТИ. В первую очередь сантехнического (унитазы, раковины, биде, мойки, душевые кабины, ванны), газового и электрического (кухонные плиты). А также того, которое требует подводки инженерных сетей.

Перепланировка и переоборудование квартиры в кирпичном доме с объединением санузла​, переносом и заменой сантехнических приборов:

Например, вы желаете не просто заменить сантехнику на более новую и современную, а собираетесь поменять ее расположение, то такие действия будут трактоваться как переоборудование. И, также, как и перепланировка, любое перемещение этих приборов в габаритах квартиры обязательно должно быть предварительно согласовано с жилищной инспекцией с последующим внесением изменений в документы БТИ.

При этом перенос или замена бытовых приборов (холодильник, кулер для воды, стиральная машина, вытяжка, посудомоечная техника и т.п.), наличие и расположение которых никак не отмечено в планах БТИ, переоборудованием не является и согласования не требует.

Как вы можете видеть, разница между перепланировкой и переоборудованием существует, но есть у них и одно общее сходство, которое заключается в том, что все перечисленные действия и в одном и в другом случае можно совершать только после получения соответствующего разрешения у государственных органов в установленном законом порядке.

За перепланировку, переоборудование квартиры без предварительного согласования, отечественным законодательством установлено достаточно серьезное наказание – от административного наказания в виде денежного штрафа и лишения возможности осуществления любых операций с недвижимостью (дарение, наследование, продажа, обмен и т.д.) до принудительной продажи квартиры с молотка по решению суда (в Москве такие случаи уже были).

Штраф за незаконную перепланировку квартиры

Чтобы не допустить столь нежелательных и малоприятных последствий собственникам необходимо соблюдать порядок проведения перепланировки и переоборудования, который подразумевает до начала проведения капитальных ремонтно-строительных работ разработку проектной документации – технического заключения на перепланировку и проект с новыми планировочными решениями (проект перепланировки).

Порядок согласования переоборудования помещений аналогичен порядку согласования перепланировки. Причем перепланировка и переоборудование чаще всего согласуются единым проектом. В этом случае документация дополняется соответствующими разделами: аксонометрической схемой трубопроводов холодного и горячего водоснабжения, расстановкой сантехприборов в квартире и т.д.

В целом процедура перепланировки и переоборудования выглядит следующим образом:

1. разработка проектной документации;
2. согласование проекта и получение разрешения на ремонт;
3. выполнение ремонта;
4. подписание акта о завершенной перепланировке и переоборудовании помещения;
5. внесение произведенных изменений в документы БТИ и получение нового технического паспорта.

Наше законодательство разрешает заниматься оформлением документации для перепланировки и переоборудования только официальным проектным организации с допуском СРО.

Уверены, что вы не пожалеете, если доверите разработку проекта перепланировки специалистам нашего проектного бюро.

Подготовленная нашей компанией документация с успехом проходит процедуру согласования во всех госструктурах, а это означает, что разрешение на перепланировку и переоборудование вы получите максимально быстро без лишней траты денег и нервов.

Нужно отметить, что число документов, которые понадобится собирать, и инстанций, куда придется идти за согласованием зависят от сложности перепланировки и переоборудования, а также от здания, в котором они проводятся.

Это может быть:

1. перепланировка и переоборудование жилого помещения (согласуется с Мосжилинспекцией);
2. перепланировка и переоборудование нежилого помещения:

• в отдельном здании (согласуется с БТИ, при затрагивании фасада понадобится разрешение от ГУП ГлавАПУ и Москомархитектуры);
• на нижних этажах жилого многоквартирного дома (согласуется с Мосжилинспекцией).

С перечнем документов для согласования перепланировки и переоборудования можно ознакомиться на нашем сайте.

Для экономии времени и сил вы можете поручить всю работу по согласованию вашей перепланировки специалистам нашей компании. Получить предварительную консультацию удобнее всего по телефону. Также можно воспользоваться нашей онлайн-консультацией или электронной почтой. Звоните или пишите, наши советы и ответы на ваши вопросы абсолютно бесплатны.