– Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение? А также какова схема перевода? Насколько это возможно с нашим законодательством?

Andriy Bezuglov/Fotolia

Отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков:

Перевод делается на основании технического заключения, инсоляционного расчета и факторов, не противоречащих нормам СанПин. Для перевода в Москве необходимо обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда с базовым пакетом документов: правоустанавливающий пакет, план БТИ, поэтажный план здания и заявление. Далее будет дополнительный запрос, который индивидуален по каждому случаю. Ключевое в данной ситуации – это инсоляция.

В чем разница между квартирой и апартаментами?

В чем подвох низкой цены апартаментов?

Отвечает юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Примеры переводов нежилых помещений в квартиры есть. Исходя из этого, можно сделать заключение, что наше законодательство это допускает. На данный момент в ряде проектов смешанных МФК (квартиры + апартаменты) были случаи, когда апартаменты становились квартирами. В таких ситуациях купившие получали статус квартиры «в подарок» либо доплачивали определенную сумму, утвержденную на момент перехода статуса помещения.

Отвечает юрисконсульт офиса «Октябрьское поле» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Левина Екатерина:

Да, перевести апартаменты в жилое помещение можно. Такой перевод возможен при соблюдении нескольких условий:

1. Вы должны являться собственником, и помещение ничем не должно быть обременено;
2. Помещение должно соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям многоквартирных домов.

Для перевода необходимо подготовить пакет документов:

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• правоустанавливающие документы на помещение;
• проект переустройства или перепланировки помещения;
• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К нему следует приложить: уведомления о проведении собрания; документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику; лист регистрации участников собрания; решения собственников по вопросам, поставленным на голосование; списки собственников;
• заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Вам будет нужно подготовить заявление на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое и подать его в Департамент городского имущества через МФЦ или отправить заявление через Портал государственных и муниципальных услуг. Если Ваше заявление будет одобрено, Вы получите решение о получении нежилым помещением статуса жилого. В противном случае Вам пришлют решение об отказе. Тогда Вы можете обратиться в суд для его обжалования. Не забудьте еще подать заявление в Росреестр через МФЦ о внесении соответствующих изменений в ЕГРН. Только после этого статус помещения будет изменен.

Документально это выглядит несложно, однако на практике процесс может затянуться, поскольку на сегодняшний день большое количество апартаментов расположено в многофункциональных зданиях и не отвечает требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Все же они проектировались и строились как нежилые.

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Перевести апартаменты в жилое помещение можно, но сложно.

Если помещение нежилое, прежде чем подписать договор долевого участия, нужно узнать, разрешен ли перевод помещения в статус жилого. В большинстве случаев никаких преград для этого нет, особенно если изначально помещение не проектировалось как офис или цех.

Одним из главных аспектов перевода квадратных метров в жилое помещение является инсоляция. В течение двух часов днем солнечный свет должен проникать в квартиру. Поэтому апартаменты с малой инсоляцией вы вряд ли переведете в статус жилого помещения. Требования, которым должны отвечать жилые помещения, оговариваются в ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (об обязательности санитарно-эпидемиологических условий в жилых зданиях).

Для перевода апартаментов в статус жилого помещения необходимы следующие документы:

• заявление на процедуру перевода;
• технические документы на жилплощадь;
• поэтажные планы всего дома;
• проект перепланировки, в случае если Вы хотите изменить план квартиры по собственному желанию;
• оплата государственной пошлины.

Стоит заметить, что на практике чаще встречаются случаи коллективного обращения собственников к застройщику. Здесь шансы сменить статус комплекса апартаментов намного выше.

Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы

Перевод нежилого помещения в жилое — 5 шагов

Отвечает председатель совета НП «ЖКХ Контроль Московской области», заместитель председателя Общественного совета при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области Олег Иванов:

Жилищное законотворчество не успевает за конъюнктурными изменениями, происходящими на рынке недвижимости. То, что де-факто является квартирой, де-юре не относится к жилым помещениям, поскольку в жилищном законодательстве такого понятия, как «апартаменты», не существует. В связи с этим граждане сталкиваются с непреодолимыми сложностями при переводе такого помещения в категорию жилищного фонда. Теоретически такая возможность существует: она зависит прежде всего от соблюдения застройщиком норм и требований, предъявляемых к жилым помещениям. Также важен и вид разрешенного использования земельного участка, на котором построены апартаменты. Следует отметить, что процедура перевода довольно затратна и требует проведения различных экспертиз и согласований. И даже если вы их получите, это не гарантирует, что апартаменты будут переведены в категорию жилых помещений.

Порядок признания нежилых помещений жилыми устанавливает Постановление Правительства РФ. Однако такой акт применяется к нежилым помещениям, которые находятся в многоквартирных домах, тогда как подавляющее большинство апартаментов располагается в деловых центрах.

Для того чтобы признать апартаменты жилым помещением, необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с соответствующим заявлением с приложением правоустанавливающих документов. Перед этим необходимо получить ряд экспертных заключений. К ним, в частности, относится техническая экспертиза, санитарно-эпидемиологическая и ряд других, которые будут подтверждать, что помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилью. Заявление рассматривает специальная муниципальная комиссия, куда могут входить представители надзорных ведомств. Срок оказания государственной услуги регламентируется муниципальными правовыми актами. В Москве это 48 дней.

Отвечает партнер Felicity Law Юлия Федонина:

Многие, покупая апартаменты, рассчитывают в дальнейшем перевести их в жилое помещение. Но на этом пути могут возникнуть сложности. Так, например, жилым не может быть признано помещение, которое напрямую освещается солнцем менее двух часов в день. Соответственно, апартаменты с окнами в «колодец» жилыми не признают.

Безусловно, помещение должно быть в нормальном, пригодном для проживания состоянии и соответствовать техническим нормам. Стоит обратить внимание также на расположение здания в зоне, пригодной для проживания, наличие развитой инфраструктуры, придомовую территорию. К зданию должен быть обеспечен беспрепятственный проезд автомобилей экстренных служб. Важно также, чтобы апартаменты не были в залоге.

В Департамент городского имущества города Москвы нужно предоставить следующие документы:

• выписку из ЕГРН о праве собственности на помещение,
• заявление собственника с просьбой о переводе,
• кадастровый и технический паспорта на апартаменты,
• поэтажный план многоквартирного дома,
• письменное согласие соседей (собственников соседних помещений).

Поскольку в большинстве случаев подача документов производится через МФЦ, то часть из них, например выписку из ЕГРН, специалисты центра получают самостоятельно по электронным каналам связи. Но в каждом конкретном случае могут потребоваться и некоторые другие документы.

Весь перевод состоит из нескольких этапов:

1. Экспертиза, позволяющая оценить возможность смены статуса помещения. Заявление об изменении принадлежности помещения к нежилому фонду рассматривается в течение 45 календарных дней. Лицу, подающему такое заявление, предоставляется официальный ответ о том, возможен или нет перевод помещения в разряд жилых.
2. Разработка предпроектной и проектной документации на перевод.
3. Согласование проекта в соответствующих инстанциях.
4. Получение разрешения.
5. Изменение данных в базе проектно-инвентаризационное бюро.
6. Получение свидетельства об изменении статуса объекта.

Как видите, процедура достаточно сложна и требует времени.

Такого рода изменения сейчас многие застройщики вносят сами, иногда даже еще до того, как вводят здание в эксплуатацию. Однако они эти процедуры осуществляют единовременно в отношении целых корпусов, а не каждых апартаментов отдельно.

Стоимость полного юридического сопровождения процедуры перевода в среднем составляет около 350 тысяч рублей. Юридические фирмы полностью принимают на себя все хлопоты и выдают клиенту готовый результат.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выбрать квартиру для инвестиций: 5 главных критериев

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Признать апартаменты жильем могут уже в этом году. По крайней мере, на это рассчитывает вице-премьер Марат Хуснуллин. Поправки будут рассматривать в Госдуме на осенней сессии. До сих пор ни один из законопроектов, меняющих статус апартаментов, не прошел одобрение депутатов, хотя тема обсуждается уже несколько лет.

Последний вариант поправок подготовили в Совете федерации. Марат Хуснуллин заявил в интервью РБК, что нужно законодательно закрепить за апартаментами статус жилых помещений: «Я действительно внес поправки, чтобы все-таки узаконить апартаменты, сделать их жильем. Споры по этой теме есть, последние три года эта тема регулярно возникала.

Но я надеюсь, что если даже мы в весеннюю сессию не успеем, то к осенней разрешим все разногласия.

Я считаю, что апартаменты нужно узаконивать, делать их жильем, потому что природа возникновения апартаментов либо по инсоляции не проходила, либо социальных объектов не хватало, либо парковочных объектов, либо зонирование, где строили, не соответствовало требованиям. Но люди там живут, и я считаю, что они должны иметь право на недвижимость, на снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг, поэтому социальную и экономическую справедливость по апартаментам нужно найти».

Перевод апартаментов в разряд жилых помещений потребует внесения поправок в целый ряд федеральных законов — в жилищное, градостроительное и земельное законодательство. По сути, правительство предлагает упразднить апартаменты как вид собственности. Суть поправок пояснил заслуженный юрист России, член научно-консультативного совета Следственного комитета Иван Соловьев:

«Инициатива направлена на то, чтобы для людей создать дополнительные опции при покупке апартаментов, которые им сегодня не предоставляют. Что это за опции? Это право на регистрацию по месту жительства и право на снижение стоимости услуг ЖКХ, потому что сегодня они исчисляются в твердых установленных цифрах для тех, кто живет в многоквартирных домах. Кроме того, требуется обеспечение жильцов апартаментов субъектами социальной инфраструктуры: детскими садами, магазинами — то, что закладывается уже при строительстве больших жилых центров, где есть нормативы, чем должны быть обеспечены люди.

Фактически на деле это приведет к тому, что такой вид жилья, как апартаменты, будут ликвидированы, они станут недорогими квартирами в жилых домах».

Основной плюс апартаментов — в их низкой стоимости. Как правило, они находятся на территории промзон, где нет социальной инфраструктуры. Это делает такие объекты на треть дешевле обычных квартир со схожими характеристиками. По данным компании «Метриум», сейчас средняя стоимость апартаментов в московских новостройках составляет чуть меньше 8 млн руб. В то время как квартира с такой же площадью обойдется в 11 млн. Но просто автоматически перевести все уже существующие апартаменты в статус жилья не получится, отметил вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев: «Апартаменты строились на территории, где жилье никогда бы не разрешили строить, потому что в определенной доступности не должно быть промышленных предприятий. Большая часть апартаментов построена на таких участках, которые не могут быть переведены. Получается, что таким простым решением достичь результатов, которые бы учли интересы жителей, не так просто. По этой причине законопроект пока не принят».

Как может измениться статус апартаментов

По данным агентства «НДВ-Групп», на рынке московской недвижимости апартаменты занимают около 19%. Большинство из них предназначены и используются для сдачи в аренду. Эксперты полагают, что если такие сервисные апартаменты будут признаны жилой недвижимостью, то это сразу поднимет стоимость квадратного метра в них. Тем самым снизится инвестиционный интерес к сегменту, а сама идея современной доходной недвижимости будет уничтожена.

Светлана Белова, Ульяна Миненкова

544 просмотров

В 2020 году получило распространение введение в заблуждение покупателей недвижимости. Недобросовестные риелторы продают неосведомленным гражданам в качестве объекта для проживания помещения, зарегистрированные в качестве апартаментов. К сожалению, апартаменты не включены в жилой фонд. Поэтому в них нельзя зарегистрироваться. Причем, оспорить сделку практически невозможно. Рассмотрим, как осуществить перевод апартаментов в жилой фонд.

Можно ли перевести?

Мнение эксперта Станислав Евсеев Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право. Задать вопрос эксперту

Для начала определимся с понятиями. Апартаменты – это помещение, не имеющее статуса жилого, но которое может использоваться для временного проживания граждан.

Зачастую апартаменты располагаются в новых бизнес-центрах, жилых комплексах, отелях. Они имеют свободную планировку, поэтому собственник может ее переоборудовать по собственному усмотрению.

Важно! На перепланировку апартаментов распространяются нормы перепланировки коммерческой недвижимости. Поэтому стоимость процесса значительно увеличивается.

Рассмотрим плюсы и минусы апартаментов.

Критерии	Апартаменты	Жилое помещение
Соответствие требованиям закона	Нормы, установленные для нежилых помещений	Строгие требования к санитарным, пожарным и техническим нормативам
Перепланировка	По нормам для коммерческих помещений	По требованиям для жилых помещений
Стоимость	На 20 – 30% дешевле, чем жилье	Более высокая, чем апартаменты
Регистрация	Временная, на срок не более 5 лет	Постоянная или временная, на усмотрение собственника
Инфраструктура	В зависимости от места застройки	Застройщик обязан возвести детскую площадку, место для спорта, парковки. Территория должна быть приближена к поликлинике, детскому саду, школе.

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, значительно увеличивается оплата коммунальных услуг и налогов.

Возможность перевода апартаментов в жилое помещение зависит от того, соответствует ли объект установленным нормам и требованиям СанПин. Поэтому гарантировать возможность перевода сложно.

Как перевести апартаменты в статус жилого помещения?

Возможность перевода существует в следующих случаях:

1. Помещение соответствует всем требованиям закона для жилых помещений.
2. Объект можно переоборудовать под установленные требования.

Важно! Не рекомендуется осуществлять перепланировку до согласования с уполномоченными органами. В противном случае работы могут нанести вред сохранности здания в целом.

А при выявлении нарушений, уполномоченный орган не только не выдаст разрешение на перевод в жилое помещение, но и заставит вернуть помещение в исходный вид.

Нюансы

Правом на инициацию переоформления имеет только собственник помещения. Если гражданин заключил с застройщиком договор долевого строительства, а по документам помещение считается апартаментами, то правом на обращение в уполномоченный орган наделяется застройщик.

Так как для строительства апартаментов устанавливаются сниженные требования к месту размещения, и стоимость проекта ниже, застройщик может специально оформить документы на нежилое помещение. При заключении договора долевого строительства, он может обещать вам переоформить апартаменты в квартиру в процессе строительства.

Однако никто не может дать гарантии, что процедура будет разрешена уполномоченным органом.

Закон не предусматривает возможность привлечения к ответственности застройщика, если в процессе строительства он не может переоформить помещение в жилое. Так как по договору вы заплатили за апартаменты.

Важно! Не стоит соглашаться на сомнительные схемы, если вы нуждаетесь в единственном жилом помещении для вашей семьи. В случае проблем с переоформлением вы лишитесь возможности получения прописки. Вследствие чего возникнут сложности с оформлением ребенка в поликлинику, детский сад, школу.

Порядок действий

Покупка апартаментов больше подходит для вложения денежных средств. Стоимость объекта значительно дешевле, а при сдаче его в аренду можно получить даже больше, чем за квартиру.

Но для постоянного проживания целесообразно отдать предпочтение жилому фонду. Если вы уже стали собственником апартаментов, то существует возможность переоформления объекта.

Процедура перевода включает:

1. Предварительную подготовку.
2. Сбор документации.
3. Подачу заявления в уполномоченный орган.
4. Получение разрешения или отказа.
5. Регистрация изменений в ЕГРН.

Предварительная подготовка

В процессе подготовки к переоформлению необходимо:

1. Получить право собственности на помещение. Если речь идет о площади в новостройке, то нужно дождаться сдачи объекта и поставить его на учет в Росреестре.
2. Снять обременения. Помещение не должно быть под арестом, залогом или обременено правами третьих лиц.
3. Провести экспертизу по соответствию помещения установленным нормам и правилам. В случае выявления несоответствий, необходимо определить, являются ли они устранимыми.
4. Перепланировка. При наличии технической возможности, нужно провести перепланировку. Все работ предварительно согласовываются с уполномоченными органами (пожарной инспекцией, СЭС, жилищным отделом).

Сбор документов

Перечень документации для переоформления:

• гражданский паспорт собственника;
• документ, подтверждающий право собственности заявителя на объект;
• выписку из ЕГРН;
• проект переустройства или перепланировки;
• протокол собрания собственников всех помещений в здании;
• уведомление о проведении общего собрания;
• список собственников;
• технический план;
• поэтажный план;
• решения владельцев помещений;
• лист регистрации собственников на собрании;
• заключение специализированных организаций о возможности перевода.

Подача заявления в уполномоченный орган

Заявление о возможности перевода апартаментов в жилой фонд подается следующим образом:

• через Госуслуги;
• через МФЦ;
• в жилищный отдел местной администрации по месту расположения апартаментов.

Точный бланк заявления не устанавливается законом. Но, как показывает практика, документ должен включать следующие сведения:

• наименование жилищного отдела местной администрации;
• данные руководителя;
• сведения о заявителе;
• наименование заявления;
• просьба о переводе апартаментов в жилой фонд;
• информация о помещении (площадь, адрес, этажность дома, этаж, на котором располагается помещение);
• сведения о правах на объект;
• данные об отсутствии обременений;
• перечень документации к заявлению;
• подпись и дата.

Образец заявления

Процесс одобрения

Процедура рассмотрения документов в законе носит весьма размытый характер. В связи с чем не существует единого подхода. Не установлены числовые параметры для безопасного расположения дверей, шумоизоляции, инсоляции, вибрации.

По сути, специалисты уполномоченного органа принимают решение на свое усмотрение. Поэтому оно не всегда бывает объективным.

В случае положительного решение, заключение органа местного самоуправления направляется собственнику и в ЕГРН.

При отрицательном решении, гражданин имеет право на обжалование в судебном порядке.

Важно! Популярной причиной отказа является наличие обременение объекта. Поэтому перед инициацией процесса погасите ипотеку.

Регистрация в ЕГРН

Для регистрации нового статуса в ЕГРН не требуется личное заявление собственника. Сведения передаются уполномоченным органом.

Процедура перерегистрации занимает не более 15 дней. После чего собственник может получить выписку из ЕГРН с новыми сведениями.

Стоимость

Рассмотрим, сколько стоит процедура перевода апартаментов в жилой фонд. Необходимо учесть следующие расходы:

1. Рассмотрение заявления о переводе уполномоченным органом – 20 000 р.
2. Проведение экспертизы о соответствии помещения нормам – от 20 000 до 70 000 р.
3. Перепланировка – от 200 000 р.

Таким образом, собственнику придется понести значительные расходы. Но даже в этом случае результат не гарантирован.

Изменения законодательства

В 2018 года в Государственную Думу поступил законопроект о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ. Предлагалось распространить на апартаменты, предназначенные для проживания граждан, нормы жилищного законодательства.

Действующие нормы создают ряд проблем как для собственников, так и для других граждан. С одной стороны, в помещении могут жить люди. С другой – постоянная регистрация запрещена.

Граждане не состоят на учете, поэтому на них не рассчитана местная инфраструктура. Не строятся детские сады, школы, поликлиники. Таким образом создаются проблемы для других граждан, проживающих в данном районе.

На 2020 год вопрос статуса апартаментов не был урегулирован. Поэтому при покупке объекта необходимо учесть минусы ситуации.

Судебная практика

В 2020 году отсутствует сложившаяся судебная практика по вопросам перевода нежилого помещения в жилое. Каждая ситуация рассматривается индивидуально, в зависимости от обстоятельств дела.

Основной причиной отказа судов является наличие обременений, отсутствие права собственности на объект и отсутствие согласия всех жильцов дома. Также отказ возможен при несоответствии помещения нормам жилого помещения.

Пример. В суд обратился собственник апартаментов в новостройке. При заключении договора долевого строительства застройщик убедил мужчину в том, что объект получит статус жилого. Но в процессе строительства возникли проблемы, застройщик разорился. Объект отдали на доработку другой компании. В результате помещение не получило статуса жилого. При обращении в уполномоченный орган, мужчина получил отказ, так как апартаменты не соответствуют требованиям к жилому помещению. Перепланировка также не представляется возможным. Суд изучил документы и назначил экспертизу. Но результаты подтвердили правомерность отказа. Суд вынес отрицательное решение.

Данный пример наглядно иллюстрирует сложности, которые могут возникнуть при покупке апартаментов на стадии долевого строительства. Хотя стоимость площади значительно ниже, гражданин подвергает себя необоснованному риску.

Если вы попали в сложную ситуацию при покупке апартаментов, целесообразно получить юридическую консультацию. Наши специалисты изучат документы и вынесут решение о перспективах перевода апартаментов в жилой фонд. Просто свяжитесь с дежурным юристом и получите исчерпывающую консультацию.

Автор статьи Юрист по семейному праву. Стаж с 2010 года. Рейтинг автора Написано статей 712 Задать вопрос эксперту

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Просмотров 381

Застройщики могут предлагать покупателям не только квартиры, но и апартаменты. Обычно такое жилье располагается в высотных зданиях с развитой инфраструктурой. Апартаменты имеют выгодные отличия в сравнении с жилым помещением. Отсюда и высокий спрос на коммерческие объекты жилого типа. По подсчетам, около трети покупателей в Москве выбирают апартаменты, планируя перевести их в жилой статус.

Но на пути переоформления могут возникнуть сложности. Далеко не все апартаменты можно превратить в квартиру. Да и сам рынок апарт-недвижимости является молодым. Здания строятся с коммерческим уклоном, что усложняет техническую перепланировку объекта в будущем. Для тех, кто все же намерен перевести апартаменты в жилой фонд – наша инструкция в помощь.

Что такое апартаменты?

Первая мысль при слове «апартаменты» – презентабельная и дорогая жилплощадь со всеми удобствами. Де-факто ее можно назвать квартирой, но де-юре понятия «апартаменты» не существует. Мы можем определить параметры лишь предметно.

Апартаменты – это формат коммерческой недвижимости с двумя и более комнатами (Приказ Минспорттуризма РФ № 35 от 25.01.2011). Все помещения имеют условия для временного проживания людей. Однако в общем смысле апартаменты – это нежилое помещение. На них не распространяется действие Жилищного кодекса РФ.

Апартаменты – это что-то среднее между гостиничным номером, офисом и жилой квартирой. Строение, где расположены апартаменты, может похвастаться развитой инфраструктурой, сервисом, услугами и удобной развязкой. Внешне апартаменты могут не отличаться от квартиры. Зачастую такие помещения даже лучше: идеальная планировка, новые материалы, евро-ремонт, мебель, техника и т.д.

Вместе с тем существуют дома смешанного типа (кондо-отели). Например, на нижнем этаже могут быть ТЦ, рестораны и караоке, на средних – офисы, а на верхних этажах апартаменты с видом на мегаполис. Недвижимость активно продается и арендуется. Апартаменты могут принадлежать как одному человеку, так и семье – при условии, что они вошли в состав долевых собственников. Со временем владельцы могут задуматься о переводе апартаментов в жилой статус.

Теоретически никаких запретов на перевод апартаментов в жилой фонд не предусмотрено. Практически – механизм требует тщательной подготовки и оценки ситуации. Ведь нужно придать апартаментам статус жилого помещения – квартиры. Процедура подчиняется нормам п. 4 ст. 22 ЖК РФ.

Примеров успешного переоформления накопилось достаточно. Например, в Москве придали статус жилых объектов апартаментам ЖК «Лица», «Водный», «Савеловский Сити» и ЖК «Фили Град». Зачастую помощь предлагает сам застройщик или крупный девелопер (риелтор). Впрочем, при должном отношении к делу, можно придать апартаментам жилой статус и самостоятельно.

Выделяют три основных условия для перевода:

1. Заявитель выступает собственником апартаментов.
2. Нежилой объект ничем не обременен – отсутствует арест, залог под кредит, притязания третьих лиц.
3. Недвижимость отвечает техническим требованиям, которые предъявляют к жилым помещениям в МКД.

Мнение эксперта Семен Фролов Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту

О требованиях подробнее:

Апартаменты пригодны для проживания, соответствуют Градостроительному регламенту (например, при двухъярусной планировке нельзя размещать кухню под санузлом).

Общая площадь не меньше стандартов: 1-комнатная – от 28 м², 2-комнатная – от 44 м². Число комнат не столь важно, куда важнее их назначение. Обязательное наличие кухни, туалета, ванной, жилой комнаты.

Допустимый уровень шума – не более 75 дБ.

Наличие канализации, отопления, вентиляции – инженерные узлы должны быть исправными.

Развитая инфраструктура важна, но по факту она не зависит от собственника. Современные ЖК и так имеют придомовую территорию, парковку, стоянку, «зеленые зоны», игровые/спортивные площадки, магазины и даже детские сады. Правда, бывает, что апартаменты выходят на промышленную площадку или магистраль. Вот тут могут быть проблемы с переводом в статус жилого фонда.

Еще один важный параметр – инсоляция. Окна помещения должны освещаться солнечными лучами. Согласно нормам СанПиНа 2.2.1/2.1.1.1076-01, оптимальной можно считать инсоляцию кухни и жилого помещения. Временной отрезок, в течение которого лучи проникают в комнаты – 2 часа или 150 минут. Если апартаменты не имеют «выходов» на солнечную сторону, признать их жилым помещением крайне сложно. Но в законе есть «лазейки», которые позволяют обойти правило. Например, установить, что солнечные лучи проникают через окна не сразу, а в несколько «подходов» (допустим, в 10:00 и 13:00 дня).

Зачем переводить апартаменты в жилой фонд?

Недвижимость апарт-формата пользуется немалым спросом. Однако все чаще ее стараются перевести в разряд жилых помещений. Причины кроются в выгодах для собственника и его семьи:

• стоимость – апартаменты на 20-30% дешевле квартиры, и если превратить их в жилое помещение, можно выгадать в цене;
• регистрация (прописка) – владелец апартаментов может оформить лишь временную регистрацию сроком на 5 лет, а квартира – это возможность получить прописку на постоянной основе;
• налоговый вычет – доступен только в отношение жилого помещения, коим апартаменты не являются:

Мнение эксперта Дмитрий Носиков Юрист. Специализация семейное, жилищное право. Например: апартаменты стоили 7,2 млн рублей, двое супругов оформили ипотеку и приобрели недвижимость. Если они захотят вернуть налоговый вычет при покупке, в ИФНС им откажут. Зато в случае с жилым помещением, можно подать на имущественный вычет и получить из бюджета 910 000 рублей. И это при том, что второй супруг сохранит налоговый вычет для дальнейших сделок с жильем. Выгода налицо!

• налоги – апартаменты облагаются 2% налогом, а квартира – 0,5% от кадастровой стоимости;
• снижение коммунальных платежей – тариф за коммерческие помещения выше, чем за ЖКУ в обычной квартире:

Правообладатель апартаментов оплачивает за холодную и горячую воду – на 10% больше, за отопление – на 25% выше, за электроэнергию – на 27% больше, чем собственник обычной квартиры. Итого: ежемесячная квартплата за коммерческий объект в 100 м² примерно на 2 000 рублей выше, чем за квартиру аналогичного размера.

• развитая инфраструктура – застройщик возводит социальные объекты в пределах дома;
• месторасположение – после переоформления статуса апартаментов, можно жить в непосредственной близости от места работы или учебы.

Нет смысла переводить апартаменты в жилье, если они принадлежат одинокому человеку, студенту, бизнесмену или инвестору. Задуматься о смене статуса можно семье с детьми или пенсионерам. Для них есть смысл оформить недвижимость как жилое помещение, например – с целью экономии или регистрации.

Практика говорит о том, что процесс перевода лучше применять не для апартаментов, а дома в целом. Тем более, что современные комплекса имеют жилую планировку. Даже если нужно перестроить отдельные части, особых проблем не возникнет.

А вот случаи, когда из всего дома статус меняет лишь один собственник – очень редко. Причина в том, что, если здание соответствует СНИП и нормам СанПиНа, значит требованиям соответствуют и все квартиры. И обратная сторона – если объект коммерческий, под офисы и залы конференций, перевод в жилой статус невозможен.

Читайте также «Перевод садового или дачного дома в жилое строение».

Варианты перевода

Итак, что нужно сделать для переоборудования апартаментов в квартиру? Прежде всего оценить текущее состояние объекта:

• апартаменты соответствуют правилам – наилучший из вариантов, когда собственнику нужно лишь собрать документы и обратиться в администрацию;
• апартаменты не соответствуют требованиям – придется приводить жилье в нормальное состояние, менять инженерные узлы, делать перепланировку, ремонт и т.д.

Оба варианта встречаются на практике. Важно знать, что делать в таких ситуациях. Сразу скажем, что процедура не из легких. Возможно вам не обойтись без помощи юриста. Если требуется консультация – оставляйте заявки прямо на нашем сайте.

Пошаговое руководство

Примерный план действий:

Шаг 1.

Вначале нужно уточнить, можно ли производить технические изменения с апартаментами? От этого зависит дальнейший перевод в статус жилого помещения. Городские власти выдадут заключение лишь в случае соблюдения технических нормативов.

Обратитесь в государственную или частную проектную организацию, например – в БТИ. Эксперты осмотрят апартаменты, составят заключение и сообщат о дальнейших перспективах. Если перепланировка возможна без ущерба для жилплощади, вам предложат составить проект изменений.

Шаг 2.

Готовый проект нужно направить в один из отделов местной администрации. Например, в Москве – это Департамент жилищной политики. Обратно придет ответ от уполномоченного органа. Департамент либо разрешит перепланировку по проекту, либо откажет в ней. Чаще всего выдают согласие. Но при условии, что вы подготовили грамотный проект изменений в апартаментах.

Шаг 3.

Техническое переоснащение нежилого помещения. Перепланировку лучше поручить фирме из СРО – саморегулируемой организации. Специалисты очертят и выполнят фронт работ в рамках проекта.

Шаг 4.

Заказ и изготовление нового техплана на квартиру. За ним нужно обращаться в БТИ. Предварительно инженер посетит объект и проверит его на соответствие стандартам. Технический документ выдадут в том случае, если нет отклонений от намеченного плана. Потребуется также акт приемки апартаментов.

Шаг 5.

Передать заявку в орган местного самоуправления (в Москве – ДГИ или Департамент жилищной политики, в Санкт-Петербурге этим занимается Жилищный комитет). Заявку можно подавать через МФЦ «Мои документы» или в режиме онлайн – через Госуслуги.

Разрешать перевод или отказать заявителю – решает межведомственная комиссия. Эксперты надзорных ведомств выносят вердикт на основании технического заключения, расчета инсоляции и норм СанПиНа. Затем решение отправляется на подпись замглавы администрации.

Шаг 6.

Наконец, происходит регистрация изменений в ФКП «Росреестра». Для этого нужно получить постановление администрации, приложить к нему ряд документов и отправить пакет в Кадастровую палату города, например – все через тот же МФЦ.

После внесения изменений в ЕГРН, апартаменты официально сменят статус на квартиру. Далее, если нужен документ о праве собственности, можно его заказать. Сейчас выдают выписку из ЕГРН, а ранее были свидетельства о праве собственности (устарели).

Документы

Первичную заявку в Департамент нужно дополнить документами на апартаменты. Обычно проект перепланировки уже разработан. Его, а также техпаспорт + поэтажный план, гражданский паспорт и договор о долевом участии (ДДУ) включают в состав документов для ДЖП или ДГИ.

Далее, собственник готовит документы для перевода:

• оригинал паспорта;
• по апартаментам – правоустанавливающие и регистрационные документы из Росреестра;
• новый техплан или паспорт;
• протокол общего собрания владельцев апартаментов + уведомление о собрании, лист регистрации, списки участников собрания – только в том случае, если решение о переводе касается всего дома.

Отдельные документы в МФЦ запросят самостоятельно, без участия заявителей. Если справки уже имеются в базе, можно обойтись без бумажных экземпляров.

Образец заявления о переводе апартаментов в жилое помещение

Для оказания государственной услуги по переводу апартаментов в состав жилья, нужно подать заявление установленной формы.

Заявитель выбирает способ обращения: лично в МФЦ или ДГИ, через представителя (по доверенности) или с помощью электронного портала Госуслуги. После одобрения заявления останется ожидать решения администрации.

Примерный образец вы найдете по ссылке ниже:

Переоснащение апартаментов в жилой фонд потребует серьезных затрат. Основные из них приходятся на ремонт и перепланировку помещения. Ведь собственнику придется создать из нежилого объекта хотя бы 1-комнатную квартиру с минимальными удобствами. Ответить на вопрос, сколько стоит реконструкция – довольно сложно. Где-то расходы могут составить от 10 000 рублей, а кому-то придется заплатить от 200 000 рублей.

Новый техплан и паспорт обойдутся в 1 500 рублей и выше, в зависимости от региона проживания. Затраты могут дойти до 5-10 тысяч рублей.

Юридическое сопровождение процедуры перевода – около 350 000 рублей. Однако в ряде случаев можно обойтись консультацией юристов.

Сроки оформления

Особенность перевода нежилых помещений в жилые – индивидуальность в подходе. Сроки, как и стоимость, могут отличаться. Многое зависит от самого заявителя, ремонтных работ в апартаментах, загруженности в администрации и МФЦ. На сроки также влияют ошибки, допущенные в ходе процедуры (например – недействительные документы, нехватка бумаг, ошибки в личных данных, нарушения норм СанПиНа).

Обозначим приблизительные сроки:

• оказание государственной услуги по переводу – 45 дней;
• уведомление заявителя о решении – в течение 3 рабочих дней;
• запись в ЕГРН, переоформление документов – в течение 10 рабочих дней;
• выдача новой выписки из Росреестра – от 3 до 5 дней.

Обо всех действиях по рассмотрению заявки администрация должна информировать заявителя. Для этого используют письма, SMS-сообщения, уведомления в ЛК на сайте Госуслуг и т.д.

Исходя из практики, перевод многоэтажных зданий из апартаментов в жилые квартиры не обходится без участия суда. Например, в Москве уже накоплен опыт успешных судебных дел по данному вопросу. Причем, не только в отношение одного собственника, но и сразу от группы владельцев недвижимости в многоэтажном доме (например: апелляционное определение Свердловского областного суда от 11 октября 2016 года по делу № 33-17810/2016).

Основная сложность в том, что законодательно этот вопрос урегулирован не до конца. Остаются спорные моменты, разночтения в нормативных актах и «решения» по усмотрению администрации. Последняя разновидность споров самая частая. Зачастую собственникам приходиться выступать в суде на стадии перепланировки апартаментов.

Пример:

Сергей обратился с иском против местной администрации г. Ростов-на-Дону. Мужчина имел в собственности апартаменты в центре города. За счет удобного расположения здания, объект рос в стоимости. Сергей решил увеличить ликвидность за счет перевода апартаментов в квартиру. Ему пришлось нанять ремонтную бригаду и привести объект в технический «идеал». Однако в переводе ему было отказано. Комиссия установила, что параметры межкомнатной двери не отвечают нормам СНИП. Фактически разница была 1-2 см, что и послужило поводом подать иск. Остальные критерии Сергей учёл, затратив на ремонт большие деньги. Суд встал на сторону собственника и обязал администрацию разрешить переоформление статуса апартаментов.

При наличии условий и желания собственник может сменить статус апартаментов на жилое помещение. Преимущества и выгоды очевидны. Но нужно понимать, что сложностей предостаточно. Одна из них – техническая невозможность переоборудования помещения. Именно поэтому лучше выбирать апартаменты, которые возводят по жилым стандартам СНИП (далее – их можно переводить в жилье без дополнительных затрат на ремонт). Обычно застройщик сразу ставит в известность дольщиков по ДДУ. Или же предлагает свои услуги.

Переводить апартаменты в жилой фонд или оставить все как есть? Каждый владелец решает по своему усмотрению. Но одного желания недостаточно. Юридические «рифы» могут сбить с толку, ввести в заблуждение, затянуть процедуру перевода. Да и отказ администрации встречается в 50% случаев. Если вы столкнулись с проблемой переоформления апартаментов, хотите знать о порядке действий, нюансах, подводных камнях – задайте вопрос нашим юристам. Они подскажут, что делать в вашем случае. Нередко это экономит и деньги, и время, и нервы собственников.

Смотрите видео-ответ на актуальный вопрос, чем апартаменты отличаются от квартиры?

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 610 задать вопрос эксперту