Перевод ИЖС в ЛПХ

Перевод ИЖС в ЛПХ

Земельный Кодекс Российской Федерации предусматривает семь категорий земельных участков, которые могут существовать в России. Одной из таких категорий считаются земли населенных пунктов, в рамках разрешённого использования которых функционируют участки для осуществления индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и организации личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

Для того, чтобы перевести участок из одного вида разрешённого использования в другой существует свой специальный порядок.

Содержание

Правовая основа

Общее регулирование вопросов, связанных с переводом участка из одного вида разрешённого использования в другой, а также изменение существующих категорий, находится в ведении Земельного Кодекса Российской Федерации. Именно этот нормативный акт предусматривает возможность изменить не только ранее установленный вид разрешённого землепользования, но и возможная перемена ранее установленной категории участка.

Прежде чем осуществлять изменение эксплуатационных возможностей участка с ИЖС на ЛПХ, следует определить, изменится ли принадлежность к ранее установленной категории или нет. Если принадлежность к ранее установленной категории изменится, необходимо воспользоваться положениями Федерального закона «Об изменении категории земельного участка…», который содержит подробную регламентацию всей процедуры, направленной на осуществление такого изменения. В рамках указанного федерального закона проработан не только порядок необходимых действий для проведения изменения, но и содержится основной перечень документов, которые могут пригодиться для оформления перевода.

Если земельные участки находятся в одной категории и относятся к землям населенных пунктов, то изменения будут происходить в рамках существующего вида разрешённого использования, что находится в компетенции Градостроительного Кодекса и принятых в соответствии с ним регламентов, а также внутрирегиональных регламентов изменения вида разрешённого использования.

Когда необходим перевод?

Перевод земельного участка из одного вида использования в другой или из одной категории в другую может потребоваться в следующих случаях:

  • когда конкретный участок необходимо использовать исключительно в виде ресурса для осуществления сельскохозяйственного производства, предназначенного для обеспечения собственных интересов;
  • если на участке планируется осуществить организацию крестьянского или фермерского хозяйства, которое не будет производить продукцию на продажу, а только обеспечивать интересы участников такого производства;
  • участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, не планируется использовать для возведения дома, так как в этом нет необходимости с финансовой и юридической точки зрения;
  • необходимо существенно снизить кадастровую стоимость участка, так как она представляет собой неоправданно завышенную величину.

Другие случаи могут быть выбраны непосредственно собственником участка или его пользователем в качестве причин необходимости такого перевода при обосновании такой необходимости.

Какие документы следует подготовить?

Для того, чтобы заявление о переводе участка из земель, используемых для индивидуального жилищного строительства в земли, пригодные для осуществления организации личного подсобного хозяйства, необходимо, кроме заявления и декларации о переводе, подготовить еще и такие документы, как:

  • паспорт заявителя (в случае, если заявитель и собственник или пользователь участка – одно лицо; если же речь идет о разных физических лицах, то на доверенного представителя потребуется также подготовить нотариально заверенную доверенность, в которой будет указан срок ее действия и пределы полномочий доверенного лица, а также паспорт доверенного лица);
  • документы на участок, в которых есть сведения о том, какой присвоен кадастровый номер участку, адрес (почтовый), какова площадь и фактическое расположение; а также состояние участка, было ли проведено его межевание и, если было, какие координаты имеют узловые точки такого участка, кто проводил процедуру межевания, и когда она была осуществлена; а также информация о проводимой кадастровой оценке участка и установленной по ее итогам стоимости (наиболее полные сведения содержатся в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости, которая получена не ранее, чем за месяц до подачи заявления);
  • результаты проведенных экологических и землеустроительных экспертиз, если таковые проводились для установления фактического состояния участка и возможности его эксплуатации под другими видами разрешенного использования, нежели был ранее определен;
  • другие документы, обосновывающие высказанное ходатайство об изменении существующих вида разрешенного пользования или категории земельного участка.

Все перечисленные документы предоставляются в качестве сопровождающего пакета для подаваемого заявления и декларации о вносимых изменениях.

Порядок действий

После того, как все документы были собраны, наступает период собственно оформления новых данных на участок. Для этого необходимо:

  • в уполномоченный орган государственной власти субъекта федерации или специальное подразделение муниципальной администрации подать заявление о переводе земельного участка из одной категории в другую или оформлении нового вида разрешенного пользования;
  • приложить к поданному заявлению все документы, собранные для идентификации земельного участка, а также для подтверждения необходимости такого перевода;
  • в случае, если заявитель или его представитель будет вызван на непосредственное рассмотрение его заявления, обосновать свою позицию;
  • получить готовое решение в виде специально оформленного постановления руководителя органа или отказ в письменной форме с наличием объяснений причины такого отказа;
  • в случае получения положительного решения направить документы в Росреестр для внесения соответствующих изменений в данные, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

Сроки и стоимость

Общий срок рассмотрения поданных документов составляет не более двух месяцев с момента их подачи в уполномоченные органы (срок отсчитывается со дня, следующего за днем принятия заявления, который отмечен на втором экземпляре такого заявления). В том случае, если речь идет об отказе в переводе, документы направляются заявителю по почте в течение месяца с момента получения заявления.

Стоимость такого перевода может колебаться в зависимости от нескольких факторов:

  • наличие ранее проведенного межевания земельного участка, так как с 1 января 2018 года его наличие является обязательным, иначе участок полностью выпадает из гражданско-правового оборота (стоимость межевания в регионах колеблется от 15 до 70 тысяч рублей в зависимости от сложности участка, его удаленности от транспортных сетей, необходимости установки дополнительных межевых знаков, а также в зависимости от стоимости работы самого кадастрового инженера);
  • необходимость заказа различных дополнительных документов и проведения экспертиз;
  • оформление изменений данных в отношении конкретного участка в Росреестре.

Изменить вид разрешенного пользования с индивидуального жилищного строительства на личное подсобное хозяйство возможно, если для этого есть необходимые условия. Для того, чтобы правильно осуществить всю процедуру, необходимо подготовить определенный пакет документов, в котором придется обосновать свою позицию.

Статья обновлена: 20 апреля 2020 г.
Автор статьиДевяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2005 г.

Здравствуйте. Предупреждаю сразу — здесь я написал про перевод из ЛПХ в ИЖС лишь тех участков, которые находятся в частной собственности. Для участков в аренде/владении/пользовании, я опубликую отдельную инструкцию про перевод.

Похожие статьи: — Переводим участок с ИЖС в ЛПХ; С ИЖС в «коммерческую недвижимость»; дачный/садовый участок в ИЖС.

  • Требования к участку для перевода с ЛПХ в ИЖС
  • Этап №1 — Определяем территориальную зону участка и разрешенные виды использования
  • Этап №2 — Получаем выписку/справку из ИСОГД
  • Этап №3 — Определяем по ситуации дальнейшие действия
  • Ситуация №1: Если ИЖС указан как основной вид использования
  • Ситуация №2: Если ИЖС указан как условно разрешенный вид использования — получаем разрешение у администрации
  • Этап №4 — Меняем ЛПХ на ИЖС в Росреестре
  • ИЖС и ЛПХ: в чём разница?

    ЛПХ расшифровывается как «личное подсобное хозяйство»; это вид разрёшенного землепользования, предназначенный для ведения хозяйства в своих (т.е. не промышленных) целях. Заниматься хозяйством без ограничений вправе один человек сам или вместе со своей семьёй.

    Под ведением личного хозяйства имеется в виду:

    • выращивание и переработка с/х продукции;
    • разведение скота и домашних птиц.

    Несмотря на то что земля ЛПХ не предназначена для ведения предпринимательской деятельности, владельцу участка не запрещается реализовывать излишки своей продукции.

    Участки под ЛПХ могут располагаться как в черте населённых пунктов, так и на сельскохозяйственных землях; по этому принципу они делятся на 2 категории: приусадебные и полевые.

    Можно ли перевести участок ЛПХ в категорию ИЖС? Такая процедура возможна только для приусадебных участков, но не для полевых. Полевой земельный участок используется исключительно для производства с/х продукции без права возведения на нём любых строений.

    Вид разрешённого землепользования ИЖС позволяет строить на этой земле дом до 3 этажей. Участок в черте населённого пункта, используемый как ЛПХ, предназначен также для возведения жилого дома высотой до 3 этажей, но, помимо того, ещё и для производства с/х продукции.

    Несмотря на то, что эти земельные категории схожи, они имеют ряд отличий, а именно:

    1. ИЖС и ЛПХ предназначены для некоммерческого использования. Однако в первом случае приоритет отдаётся строительству дома, во втором — выращиванию и переработке с/х продукции.
    2. Земельный надел под ИЖС может быть выделен только на территории населённых пунктов, участок под ЛПХ может быть отведён как в поселении, так и за его пределами.
    3. Кадастровая стоимость участков под ИЖС значительно выше, чем под ЛПХ.
    4. Не на каждом участке ЛПХ можно возвести дом. Комиссия вправе наложить запрет на строительство дома; а вот запретить строить дом на землях ИЖС невозможно.
    5. Земельный налог на участки ЛПХ ниже, чем на ИЖС.

    Минусы и плюсы обоих видов участков

    Среди несомненных преимуществ участка ИЖС можно отметить:

    • наличие юридического адреса;
    • возможность постройки жилого дома и прописки в нём;
    • наличие инфраструктуры;
    • возможность проведения всех необходимых коммуникаций.

    Минусы участков ИЖС:

    • необходимость получения разрешения и согласований на строительство в соответствующих инстанциях;
    • обязательное выполнения норм СНиПов и ГОСТов;
    • высокие налоговые выплаты.

    Преимущества участка ЛПХ:

    • возможность перевода в ИЖС (если он находится в черте поселений);
    • низкая налоговая нагрузка (не более 0,3% от КС).

    На землях под ЛПХ можно:

    • легально получать доход от продажи с/х продукции;
    • получить сертификат соответствия выращенной продукции;
    • получить кредит на производство продукции под залог участка.

    При этом владельцу участка не нужно оформляться в качестве юрлица, как этого требует статус КФХ (Крестьянско-фермерское хозяйство). Если владелец пожелает возвести дом, то не потребуется разрешение для этого и разработка проекта.

    Основной недостаток категории земель, предназначенных под ЛПХ, — отсутствие чёткой законодательной базы и наличие определённых сложностей и правовых рисков. В большинстве случаев владельцы таких земельных участков стараются перевести их в ИЖС, чтобы возвести на них жилой дом.

    Что лучше?

    Так что же лучше — ЛПХ или ИЖС? Можно сказать, что ЛПХ почти во всём лучше ИЖС, за исключением расположения участка и отсутствия полной инфраструктуры. Кроме того, владельцы ЛПХ могут пользоваться льготами от государства, поощряющими их на ведение собственного хозяйства.

    Как перевести земли СНТ в ИЖС?

    Данная процедура будет производиться в соответствии с Федеральным Законом №172 от 21.12.2004 года.

    Преимущества и недостатки

    Земли садовых товариществ – это не самый лучший вариант, чтобы оформлять ИЖС. Во-первых, земли СНТ – сельскохозяйственного назначения. Необходимо добиться всех разрешений, чтобы перевести землю в жилой фонд.

    Но это не так проблематично, как то, что земли садоводческих товариществ по обыкновению не оснащены всеми необходимыми коммуникациями, которые нужны для того, чтобы жилье можно было считать круглогодичным.

    Возвращаясь к тому, что речь идет о землях сельскохозяйственного назначения, могут возникнуть проблемы с получением всех нужных разрешений на проведение коммуникаций. Это длительный процесс, стоящий больших денег, так как СНТ не обязано проводить собственникам коммуникации бесплатно.

    Процедура перевода садового участка

    Процесс перевода СНТ в ИЖС происходит по определенному порядку смены категории землевладения. Составляется ходатайство, к которому прикладывается пакет необходимых документов, подается в городскую, либо районную администрацию. Ответ приходит через один или два месяца.

    Необходимые документы

    Пакет документации должен включать в себя все перечисленные пункты, так как в случае обратном уполномоченный орган попросту откажет в принятии заявления. Итак, к ходатайству должны быть приложены:

    1. Паспорт владельца;
    2. Бумага, подтверждающая право собственности;
    3. Кадастровая выписка из паспорта участка;
    4. * Если у участка несколько собственников, необходимо предоставить от каждого нотариально заверенные согласия на предстоящую процедуру.

    Конечно, чтобы избежать всех трудностей со сбором документов, составлением заявления, можно обратиться за услугами юриста, что обойдется примерно от 15 до 50 тысяч рублей. Сама же стоимость процедуры перевода напрямую будет зависеть от размеров участка и его расположения. При сборе документации могут потребоваться такие сборы как: сбор за кадастровый паспорт, цена процедуры межевания и другие возможные траты.

    Возможные трудности

    Основная проблема – колоссальные траты времени. Никто не защищен от стояния в очередях и томительных ожиданий решения администрации.

    Но это только побочный эффект процедуры. Самая большая сложность – это получение отказа.

    Его можно получить, если хотя бы один документ в пакете отсутствует/неправильно оформлен/содержит ошибку, если в ходатайстве допущена одна погрешность. Отказ получается в письменной форме с указанием причин для отказа в рассмотрении.

    Можно ли использовать земли ЛПХ под ИЖС?

    На приусадебном участке ЛПХ разрешено строить:

    • частные жилые дома (не более 3 надземных этажей);
    • подсобные помещения (сарай, гараж, кладовка);
    • иные сооружения, предназначенные для личного пользования: баня; летняя кухня и пр.

    Все построенные объекты необходимо строить с соблюдением норм и правил местного градостроительного регламента; строительство должно быть согласовано с местной администрацией.

    Однако в законе есть одна оговорка: кроме основного ВРИ такой земельный участок должен иметь также вспомогательный вид землепользования, который используется совместно с основным. В этом случае для возведения построек на участках ЛПХ не нужно брать отдельного разрешения.

    На участке с основным видом использования ЛПХ, вспомогательный вид землепользования позволит возвести на участке строения бытового и хозяйственного назначения.

    При необходимости строительства на землях ЛПХ коммерческих сооружений (например, магазина, столовой, парикмахерской) необходимо получить соответствующее разрешение о наделении участка условно разрешённым ВРИ.

    Особенности процедуры

    При переводе землевладения в личное подсобное хозяйство нужно учесть, что у участков, отведенных под ЛПХ, имеются предельные площади. Размеры предельных площадей меняются в зависимости от местоположения землевладения. О предельных размерах можно узнать в Администрации региона.

    Иными особенностями перевода можно назвать следующие ситуации, которые могут возникнуть в процессе.

    1. Может быть такое, что у участка, который планируется перевести в ЛПХ, может попросту не быть иного варианта землепользования.
    2. Согласование в уполномоченных органах может занять достаточно длительное время.

    Можно сказать и об особенности ведения ЛПХ – сразу после регистрации необходимо завести похозяйственную книгу. Затем, каждый год 1 июля в ней должны обновляться следующие сведения:

    • сведения о лицах, ведущих ЛПХ;
    • сведения о площади, которая занята под посадку различных сельскохозяйственных культур на участке;
    • информация о количестве сельскохозяйственных животных, птиц, пчел;
    • сведения о сельскохозяйственной технике и оборудовании, а также о транспортных средствах.

    Важно. Выписка из похозяйственной книги может пригодиться в получении кредитов и субсидий, направленных на развитие сельского хозяйства.

    Зачем переводить участок из ЛПХ в ИЖС?

    Основное преимущество земель ИЖС — возможность частично компенсировать затраты на строительство жилья за счёт имущественного налогового вычета.

    Приведём ещё несколько причин, которые могут послужить основанием для смены вида разрешённого землепользования:

    1. Земли ИЖС подключаются к сетям коммунальной и инженерной инфраструктуры в преимущественном порядке.
    2. Приобретение земельного надела с видом «ЛПХ для строительных работ» может стать финансово выгодной сделкой, так как такие участки стоят дешевле земель под ИЖС.
    3. Желание продать участок подороже.
    4. Реализация сертификата на маткапитал (не во всех регионах страны разрешено строительство домов с применением сертификата на землях ЛПХ).

    Итак, целесообразность перевода земель из ЛПХ в ИЖС понятна: в основном это увеличение их стоимости и улучшение своих жилищных условий.

    Когда необходим перевод

    Участки сельскохозяйственного назначения, в зависимости от цели использования, могут полностью запрещать возведение капитальных строений или разрешать строительство времянок, подсобных помещений, предназначенных для хранения и производства сельскохозяйственной продукции.

    При намерении узаконить на сельхозземлях домик для проживания необходимо осуществить присвоение наделу ВРИ ЛПХ (приусадебный участок), если по каким-то причинам ИЖС вам не подойдет.

    Планируемая продажа земельного участка или использование его в качестве залогового фонда — экономически весомый повод для перевода надела в ЛПХ.

    Построить на законных основаниях баню на сельхозземле, без перевода участка в ЛПХ не удастся. Такой объект не получится признать сельскохозяйственным строением.

    Желание организовать небольшое сельскохозяйственное производство силами членов своей семьи — еще одна причина для перевода земли из сельхозназначения в ЛПХ.

    Приятный бонус такого перевода — отсутствие необходимости уплаты налогов и сборов на доходы, полученные от реализации произведенной продукции. Такая форма организации предприятия как КФХ подобным преимуществом не обладает.

    Процедура смены ВРИ участка на «ЛПХ» может не потребоваться, если вас интересует возможность строительства и регистрации на земле жилья, при имеющемся разрешенном использовании вашего надела:

    • Дачное хозяйство. О возможностях строительства на дачной земле читайте в статье.
    • Садовое товарищество. О вариантах использования садовых земель читайте в статье.

    Перевод земли из ЛПХ в ИЖС: требования к участку в 2020 году

    Не каждый участок ЛПХ можно перевести в категорию ИЖС. Какие требования выдвигаются? Перечислим их:

    1. Земля должна быть поставлена на кадастровый учёт (п. 7 ст. 1 ФЗ-№ 218 от 13.07.2015). Как проверить, числится ли участок в кадастре? Для этого откройте свидетельство или выписку из ЕГРН/ЕГРП на землю. Если там указан кадастровый номер, значит земля учтена. Если же в документах обозначен его условный номер или адрес места расположения, то зайдите на сайт Росреестра и введите этот номер или адрес. Не получилось? Значит участок не учтён в кадастре, и чтобы изменить вид разрешённого землепользования, сначала нужно провести процедуру постановки участка на учёт. В некоторых случаях это можно сделать одновременно с переводом в ИЖС.
    2. Второе требование — у участка должны быть чётко обозначены границы. Узнать, проведена ли процедура межевания на интересующем вас участке, можно на кадастровой карте Росреестра. С левой стороны нажмите кнопку «лупа» и введите кадастровый номер участка. Если границы обозначены, то на карте участок будет подсвечен жёлтым. В ином случае выйдет запись «Ничего не найдено» или «Без координат границ» и тогда сначала нужно будет пройти процедуру межевания участка, потом уже — заниматься переводом из ЛПХ в ИЖС.
    3. Участок ЛПХ должен быть расположен в черте населённого пункта. Изменить вид разрешённого землепользования полевых участков невозможно. Как узнать категорию земельного участка? Опять же — из правоустанавливающих документов на участок или же из кадастровой карты Росреестра (ссылка на карту указана выше). Категория участка подаётся здесь в разделе «Информация».
    4. Территориальная зона участка должна предусматривать ИЖС как основной или условно разрешённый вид землепользования. Узнать эту информацию поможет ПЗЗ и Карта зонирования города/посёлка. Оба документа утверждаются местной администрацией.
    5. Согласие всех собственников на перевод земли из одной категории в другую.

    Помимо этих требований, учитывается также максимально разрешённая площадь участка при переводе. В каждом городе, селе, посёлке местная администрация устанавливает максимальный размер участка того или иного вида разрешённого использования.

    К примеру, если участок ЛПХ может быть максимум 55 соток, а ИЖС — максимум 30, то перевести его из ЛПХ в ИЖС никак не получится.

    Порядок перевода земли ЛПХ в ИЖС: пошаговая инструкция

    Итак, Как перевести землю из ЛПХ в ИЖС? Распишем всё по шагам.

    Шаг №1 — Определите территориальную зону участка и ВРИ

    Данные сведения необходимы, чтобы узнать, является ИЖС в этой зоне основным или условно разрешённым видом землепользования.

    Это важно знать, так как разные варианты предполагают неодинаковые инструкции. Если ИЖС не обозначен ни как основной, ни как условно разрешённый, то перевести участок ЛПХ в ИЖС нельзя.

    В каждом населённом пункте местная администрация утверждает свой ПЗЗ (План Застройки и Землепользования) и Генеральный План территории. Из этих документов можно узнать территориальную зону участка и виды разрешённого землепользования.

    Если ИЖС указан как один из основных видов разрешённого землепользования, то сначала нужно будет запросить выписку из ИСОГД, а затем оформлять перевод в кадастре.

    В том случае, если ИЖС указан как один из условно разрешённых видов, то нужно:

    1. Запросить выписку из ИСОГД.
    2. Получить разрешение на перевод.
    3. Осуществить перевод в кадастре.

    Если же ИЖС вообще не указан, то придётся сначала менять статус территориальной зоны вокруг участка (т.е. внести изменения в ПЗЗ населённого пункта) путём подачи соответствующего заявления в местную администрацию.

    Этот вопрос будет рассматриваться специальной комиссией. Но следует отметить, что положительное решение по данному вопросу выносится очень редко.

    Шаг №2 — Запросите выписку из ИСОГД

    Справка из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) необходима для подтверждения того, что зона участка предусматривает ИЖС как основной или условно разрешённый вид землепользования.

    Её получают в отделе архитектуры местной администрации посёлка или в Департаменте градостроительства. В некоторых крупных городах эту выписку можно получить и в МФЦ («Мои документы»).

    Один из собственников надела (или доверенное лицо) обращается в указанные организации, даёт сотруднику свой паспорт и выписку из ЕГРН на участок, а также пишет заявление на предоставление сведений из ИСОГД (бланк заявления выдаётся на месте). Сотрудник забирает заявление с выпиской и выдаёт расписку об их получении.

    В дальнейшем заявителю отправят на электронную почту реквизиты на оплату госпошлины (1000 руб.). Внести средства можно в любом банке. Кстати, оплату госпошлины могут потребовать и до подачи заявления. В этом случае чек об оплате будет приложен к заявлению.

    Остаётся ждать получения справки из ИСОГД. Если участок находится в поселковой зоне, то её выдадут в течение 30 дней. Если же земля расположена в черте города, то срок может составлять от 5 до 14 рабочих дней (срок устанавливает администрация). В назначенный день можно забрать выписку и переходить к следующему этапу.

    Пошаговая инструкция

    Для любого перевода земель, в том числе и в переводе земель в ЛПХ, требуется определенный пакет документов. ФЗ №172 от 21.12.2004 существенно упорядочил порядок перевода земель из категории в категорию. Он установил список необходимых документов, сроки рассмотрения заявления и так далее.

    1. Подготовка того пакета документов. Который нужно будет приложить к ходатайству о переводе. К ходатайству необходимо приложить пакет документов, который будет включать в себя:
        выписку из земельного кадастра;
    2. копии документов, которые удостоверяют личность человека, подающего ходатайство;
    3. выписку из ЕГРН;
    4. заключение государственной экологической экспертизы (в том случае, если таковая экспертиза предполагается законом);
    5. согласие правообладателя участка на перевод земли;
    6. расчеты потерь с/х производства и потерь лесного хозяйства.
    7. Составление самого ходатайства, в нем необходимо указать следующую информацию:
        кадастровый номер земельного участка;
    8. категорию земель, в которую входит участок;
    9. категорию земель, в состав которой желается осуществить перевод;
    10. обоснование требуемого перевода (по закону орган не может отказать в переводе, основываясь на недостаточности обоснования причин желаемого перевода);
    11. права на участок земли.
    12. Подача заявления (ходатайства). Заявление подается в муниципальный орган, во владении и распоряжении которого находится землевладение.
    13. Ожидание. Ходатайство рассматривается два месяца, в результате рассмотрения выносится согласие, либо отказ в переводе землеучастка.

    Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

    Задать вопрос

    Стоимость

    Эту процедуру нельзя назвать дешёвой. Большая часть средств, внесённых собственником, приходится на уплату компенсации государству за потерю с/х земель.

    Стоимость складывается из суммы следующих взносов:

    • госпошлина за вывод с/х угодий из оборота (30% от кадастровой стоимости участка);
    • получение выписки из ЕГРН;
    • подготовка документов и разработка проекта на строительство жилого дома;
    • экологическая экспертиза.

    Виды разрешенного использования ЛПХ


    Согласно ФЗ о ЛПХ №112-ФЗ в целях ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться:

    • земли в пределах населенного пункта, на которых допускается не только ведение сельскохозяйственной деятельности, но и возведение жилых, производственных и бытовых зданий и строений (код 2.2. из Классификатора ВРИ);
    • земли за пределами поселений – полевой участок, на котором не допускается возведение построек, а только ведение сельскохозяйственной деятельности (код 1.16 из Классификатора ВРИ).

    Таким образом, если дом расположен на участке в пределах населенного пункта, то здесь допускается строительство жилого дома, тогда как на сельскохозяйственных землях это запрещено.

    Заявление на перевод не будет рассмотрено, если с ним обратился человек, не являющийся собственником. Также оно будет возвращено в случае, когда к нему приложены неправильно оформленные документы.

    Установлены 3 основания для отказа в переводе:

    1. Земля не подлежит переводу в связи с фактической невозможностью выполнения данной процедуры (ценные с/х угодья, участок не находится в черте поселений и т.д.).
    2. При проведении экспертизы было дано отрицательное заключение.
    3. Целевое использование земли в виде ИЖС невозможно по техническим причинам.

    Акт об отказе выносится в течение 2 месяцев с момента принятия ходатайства. Он может быть оспорен в суде.

    Документы для перевода земель сельхозназначения в ЛПХ

    Сбор документов является очень важным моментом для процедуры по смене земельного статуса, ибо большинство отказов происходит по причине недостаточного количества нужной документации.

    Среди необходимых для смены статуса сельскохозяйственных земель документов выделяют следующие:

    • Кадастровый паспорт на участок;
    • Непосредственный паспорт заявителя;
    • Выписка из Росреестра, подтверждающая право на участок;
    • Согласие собственника на смену статуса при условии, что заявитель не является таковым.

    Данный список не является полным, поскольку он отличается в регионах в зависимости от их требований и объекта пользования.

    Перевод земель сельхозназначения в СНТ.

    Как земли сельхозназначения перевести в земли под дачное строительство, читайте тут.

    О переводе земель сельхозназначения в земли промышленности читайте по ссылке:

    Пакет документов подавайте в уполномоченный орган вместе с соответствующим ходатайством, в котором четко и лаконично описана причина необходимости подобного перевода.

    Также необходимо передать документацию технического и кадастрового вида при условии, что имеются оформленные ранее строения. В случае отсутствия оформленной документации на строения или отсутствия построек как таковых, то упоминать о них не рекомендуется.

    За незаконное строительство полагается достаточно серьезный штраф, поскольку это является весомым нарушением.

    Перевод земли из ИЖС в ЛПХ

    Иногда возникает необходимость перевода земли из ИЖС в ЛПХ. Это может потребоваться, если владелец пользуется участком исключительно для ведения с/х деятельности или же необходимо снизить кадастровую стоимость участка, поскольку она неоправданно завышена.

    Как перевести землю из ЛПХ в ИЖС? Изменение ВРИ проводится в соответствие с правилами застройки и землепользования населённого пункта, в пределах которого находится земельный участок.

    Основной состав пакета документов таков:

    • копия паспорта заявителя;
    • кадастровый паспорт участка;
    • правоустанавливающие документы на землю и на объекты недвижимости, возведённые на ней;
    • выписка из ЕГРН;
    • ситуационный план участка.

    Далее собственник подаёт заявление об изменении ВРИ на имя главы администрации и запрос на изменение вида ИЖС на ЛПХ) с указанием причины. Когда ему выдадут разрешение на перевод, то можно регистрировать изменения в Росреестре. Общая длительность процедуры изменения ВРИ может составить от 5 до 10 месяцев.

    В целом можно сказать, что перевод земли из одной категории в другую — процесс длительный и затратный, так что собственнику необходимо взвесить все «за» и «против», а затем принимать окончательное решение.

    Акт о переводе

    Акт о переводе в 2020 году содержит следующие сведения:

    • основания такого решения;
    • доскональное описание участка;
    • изначальная категория и целевое назначение участка;
    • категорию, в которую земля преобразовалась.

    Акт не ограничивается конкретным сроком. Он направляется заявителю в течение двух недель с момента принятия. Изменения считаются вступившими в силу с момента их госрегистрации в Росреестре. Переоформление правоустанавливающих документов на участок не потребуется.

    Перед процедурой следует нужно учитывать, что дом можно построить и на землях ЛПХ, если они расположены в населенных пунктах, а перевод в ИЖС может быть затратным. В ответственной ситуации желательно заручиться помощью квалифицированного юриста в области земельного права.

    Как перевести ЛПХ в ИЖС в 2020 году и не получить отказ?

    Перевести ЛПХ в ИЖС не всегда можно. Отказ администрация, как правило, выдает в следующих случаях:

    • Заявление о переводе было подано лицом, не имеющим на это права.
    • Поданные документы неверно оформлены или не соответствуют законодательству РФ (подача поддельных документов уголовно или административно наказуема).
    • Перевод противоречит законодательству РФ: земля расположена за границами поселения, а градостроительный план не предусматривает его расширения.
    • Получено отрицательное заключение экологической экспертизы, то есть строение на этой земле сможет нанести вред экологической обстановке на стадии возведения или в процессе эксплуатации.
    • Земля ЛПХ относится к особо ценным земельным угодьям.

    Согласно действующему законодательству РФ, одним из главных требований при эксплуатации земельных участков в собственности граждан является соответствие осуществляемой на участке деятельности виду разрешенного использования (далее – ВРИ) земли. Нецелевым использованием земельного участка считается деятельность собственника (или пользователя), не предусмотренная законодательством или напрямую его нарушающая.

    Несоответствие деятельности эксплуатационным нормам и регламентам грозит собственнику различными осложнениями – от штрафных санкций со стороны уполномоченных органов, до изъятия земельного надела. Во избежание подобных ситуаций законодательством предусмотрена возможность изменения ВРИ земельного участка.

    Эксплуатация земельных участков

    В соответствие с законодательством РФ, все земли в пределах государства классифицируются по категориям. От присвоенной категории зависят возможности использования тех или иных земельных участков. Граждане РФ могут владеть участками, классифицированными как земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.

    В первом случае прежде всего предполагается использование участка для размещения жилья, во втором – исключительно для ведения сельскохозяйственной деятельности.

    Все характеристики земельного участка указаны в его кадастровом паспорте. Также данная информация может быть получена при использовании Публичной кадастровой карты.

    Для получения требуемых сведений нужно ввести кадастровый номер, указанный в правоустанавливающих документах на землю.

    Индивидуальное жилищное строительство

    Индивидуальное жилищное строительство (далее – ИЖС) – возведение жилья, рассчитанного на проживание членов одной семьи.

    Процесс строительства при этом финансируется за счет собственников земли.

    Определение «под ИЖС» также является ВРИ для многих участков, расположенных в пределах поселений и являющихся собственностью граждан.

    Главным критерием целевого использования подобных участков (при отсутствии построенного и введенного в эксплуатацию жилого объекта недвижимости) является ведущееся строительство будущего жилого дома.

    Участок ИЖС считается используемым не по целевому назначению в том случае, если за три года владения землей собственник участка не начал строительство.

    Согласно законодательству, начало строительных работ определяется по наличию заложенного на участке фундамента будущего здания. Выявление факта нецелевого использования участка ИЖС грозит владельцу штрафом. Кроме того, на участках ИЖС запрещено ведение подсобных хозяйств, а также аналогичная деятельность.

    Личное подсобное хозяйство

    Ведение личного подсобного хозяйства (далее – ЛПХ), как одного из самых распространенных видов деятельности среди граждан, возможно при условии наличия соответствующего ВРИ («для ведения ЛПХ»).

    Хозяйство может быть обустроено как в пределах поселения (в таком случае участок считается «приусадебным»), так и на территории сельскохозяйственного назначения, за пределами населенного пункта (при этом участок считается «полевым»).

    От категории земли, на которой расположен участок, зависят возможности его эксплуатации.

    На приусадебных участках разрешается возводить капитальные сооружения для проживания одной семьи, а также вести ЛПХ.

    Эксплуатация полевого участка исключает любую деятельность, кроме сельскохозяйственной.

    Возможность изменения ВРИ

    Возможность изменения ВРИ участка предусмотрена законодательством. Согласно п.3-4 гл.37 Градостроительного Кодекса РФ, изменение ВРИ участка, являющегося собственностью физического лица, может быть инициировано по желанию собственника земли без каких-либо разрешений и согласований.

    Вместе с тем изменение ВРИ должно быть предусмотрено градостроительным регламентом административно-территориальной единицы, в границах которой распложен участок.

    Соответственно, окончательное решение об изменении (или невозможности изменения) ВРИ земли выносится местным органом власти в соответствии с законодательством РФ, субъекта Федерации или муниципального образования, в пределах которого расположен участок.

    Целесообразность перевода земли из ИЖС в ЛПХ

    Изменение вида использования с ИЖС на ЛПХ может потребоваться в случае, если кроме непосредственно эксплуатации (или строительства) жилья на участке также планируется вести (или уже ведется) подсобное хозяйство.

    Целевая эксплуатация земель ИЖС не предусматривает ведения подобной деятельности.

    Выявление факта наличия действующего подсобного хозяйства на участке ИЖС будет классифицировано как нецелевое использование земли и повлечет предусмотренное законом наказание.

    В подобных ситуациях изменение ВРИ помогает «легализовать» деятельность граждан. Кроме того, ежегодно взимаемый налог на землю для участков ЛПХ в три раза меньше по сравнению с участками ИЖС, что может стать дополнительным стимулом для изменения ВРИ участка.

    Изменение вида использования с ИЖС на ЛПХ может быть инициировано только собственником земли.

    Кроме того, право собственности должно быть зарегистрировано на все объекты недвижимости, расположенные на данном участке.

    Порядок действий при переводе участка ИЖС в ЛПХ

    Процесс изменения ВРИ с ИЖС на ЛПХ инициируется собственником земли при подаче соответствующего заявления и необходимых документов в уполномоченное подразделение местной администрации.

    В случае отсутствия противоречий с градостроительным регламентом и правилами использования земельных ресурсов, действующими в границах территориального образования, ВРИ участка может быть изменен.

    Изменение ВРИ осуществляется в соответствие с правилами застройки и землепользования муниципального образования, в пределах которого располагается земельный участок.

    Шаг 1. Подготовка пакета документов

    Состав пакета документов вариативен и зависит от местного законодательства.

    Однако при любых обстоятельствах потребуются копии следующих документов:

    • Паспорт заявителя;
    • Кадастровый паспорт земельного участка;
    • Правоустанавливающие документы на землю и расположенные на ней объекты недвижимости (при условии наличия на участке зарегистрированных зданий и сооружений);
    • Выписка из ЕГРП;
    • Ситуационный план земельного участка.

    Следует заранее уточнить полный перечень документов и подготовить их в соответствии с существующими требованиями местного законодательства.

    Шаг 2. Подача заявления об изменении ВРИ

    Заявления на перевод участка ИЖС в ЛПХ пишется на имя главы муниципального образования в произвольной форме. При этом обязательно указать следующие сведения:

    • Паспортные данные владельца участка;
    • Присвоенные участку категория земель и ВРИ (в данном случае – ИЖС);
    • Кадастровый номер участка;
    • Запрос на изменение вида использования (в данном случае – изменение ИЖС на ЛПХ);
    • Причина запроса на изменение ВРИ;
    • Реквизиты правоустанавливающих документов на землю и объекты недвижимости, расположенные на ней (при наличии подобных объектов).

    Заявление и документы подаются в администрацию муниципального образования. В приеме может быть отказано в случае несоответствия поданных документов или заявления требованиям местного законодательства.

    Шаг 3. Ожидание вступления изменений в силу

    В большинстве регионов рассматриваемая процедура бесплатна, однако в определенных случаях может взиматься плата, предусмотренная местным законодательством (например, в пределах Москвы и Московской области). При этом размер оплаты также зависит от методов расчета, установленных местными законами.

    Кроме того, дополнительные расходы могут потребоваться в том случае, если земельный участок не отмежеван – стоимость межевания также определяется в индивидуальном порядке.

    Рассмотрение поданного заявления на изменение ВРИ может занять до двух месяцев. Заявитель уведомляется о принятом решении в течение двух недель со дня принятия. Решение об изменении (или отказе в изменении) ВРИ выдается заявителю в местной администрации или направляется по почте. Отказ может быть обжалован как во внесудебном, так и в судебном порядке.

    При положительном исходе изменение ВРИ окончательно вступает в силу после изменения характеристик участка в ГКН (Государственном Кадастре Недвижимости) – в течение двух месяцев с даты принятия решения об изменении. По внесении требуемых изменений, заявителю в течение пяти дней направляется уведомление из ЕГРН (Единого Государственного Реестра Недвижимости) по обычной или электронной почте.

    При отсутствии уведомления о внесении изменений в Кадастр по истечении указанного срока, заявитель в праве напрямую обратиться в ЕГРН. В этом случае сотрудники ЕГРН обязаны внести требуемые изменения в течение пяти рабочих дней с момента обращения заявителя.

    Таким образом, общая длительность процесса изменения ВРИ может составить до полугода, а в отдельных случаях и превысить этот срок.

    Жилые помещения маневренного фонда предназначены для малоимущих граждан.

    Не имеете возможность самостоятельно продать квартиру? Тогда вам следует оформить доверенность! Как это правильно сделать, читайте .

    Матери-одиночки могут оформить ипотеку на особых условиях. Подробнее об этом читайте .

    Перевод земли из ИЖС в ЛПХ может потребоваться в случае несоответствия эксплуатации участка виду его целевого использования. Процедура перевода может быть инициирована только собственником участка. Решение о целесообразности изменения ВРИ принимается в случае отсутствия противоречий с градостроительным регламентом административно-территориальной единицы и иными нормативно-правовыми актами, регулирующими данный раздел имущественных отношений.

    Перевод земли из ИЖС в ЛПХ считается вступившим в силу после получения соответствующего уведомления из ЕГРН. Владелец земли может проверить изменения, заказав выписку на участок в ЕГРН, или проверить информацию по Публичной кадастровой карте. После внесения изменений владелец участка в праве осуществлять деятельность, соответствующую новому ВРИ.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно. Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *