Перевод земли из сельхозназначения

Перевод земли из сельхозназначения

Перевод земельного участка в другую категорию осуществляется на основании ФЗ РФ. ЗК РФ предусматривает подразделение участков по категориям, согласно которым их дозволено эксплуатировать. Производить работы на землях для них не предназначенных считается противозаконным действием. Но все же, часто случаются такие ситуации, при которых владельцу требуется надел для определенных потребностей, в связи с чем, у него появляется вопрос об изменении категории предназначения участка. Рассмотрим подробнее, как и для чего разделяют земельные наделы? Как произвести смену их категорий?

Содержание

Для чего необходимо производить смену категории наделов?

Любой надел подлежит обязательному определению категории, и собственник обязан эксплуатировать его только согласно его назначению.

Сегодня выделяют несколько категорий наделов, среди которых имеются земли:

  1. которые относятся к запасу;
  2. сельхозназначения;
  3. населенных пунктов;
  4. спецназначения;
  5. лесного и водного фондов;
  6. находящиеся под особым режимом охраны.

Именно подобное разграничение зон требуется для максимальной защиты наделов от противозаконной эксплуатации.

Важно понимать, что на территории одних наделов можно возводить здания-высотки, а на территории других дозволены только занятие сельхоздеятельностью, где самой главной постройкой может стать сарай или амбар.

А что же тогда делать владельцу в случае необходимости осуществления на своем наделе тех или иныхработ, которые отсутствуют в списке дозволенных видов эксплуатации непосредственно для его участка земли? Для этого предусмотрена возможность изменения категории надела на нужную.

Как осуществляется перевод категории?

Если владельцу надела требуется сменить его категорию с целью расширения возможностей использования без нарушения закона, то ему следует:

  • подать ходатайство;
  • осуществить сбор всей важной документации;
  • написать заявление;
  • направить бумаги ответственным лицам госоргана.

Решение о переводе категории надела принимается в течение 60 дней, если вопрос рассматривается на уровне административного органа субъекта РФ, и в течение 90 дней, если владелец участка ходатайствовал в Правительство России.

Какой набор документации для смены категории надела требуется?

Для перевода категории владельцу надела потребуется предоставить в госорганы:

  1. Отчет из ЕРП на недвижимость.
  2. Паспорт РФ.
  3. Кадастровый паспорт либо данные из него.
  4. Письменное заключение эксперта о возможности осуществления этого процесса.
  5. Проведение экспертизы с последующим получением заключения от эколога-экперта.

Если собственник надела является физлицом, то для подтверждения его личности достаточно предоставить оригинал и копию паспорта. Если же владелец участка – юрлицо либо индивидуальный предприниматель, то в этом случае организации необходимо дополнительно предоставить выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРИП соответственно. Если заявление передается на регистрацию от третьего лица, то следует добавить согласие в письменном виде от владельца на проведение процедуры, либо оформить нотариальную доверенность.

К набору документов необходимо добавить ходатайство. В него нужно внести информацию о:

  • праве на надел;
  • аргументированном обосновании перевода категории надела;
  • текущей категории и сведения о той, в которую требуется перевести землю;
  • номер кадастра на участок.

Куда подать ходатайство?

Для перевода категории надела, следует отправляться в:

  • Госорганы региона, если надел принадлежит к землям сельхознаначения, водному или лесному фондам.
  • Администрацию поселка или города, если надел находится во владении у муниципалитета или у частника.
  • Госорганы федерального назначения либо Правительство страны, если в роли собственника надела выступает государство.

Как поменять категорию наделов сельхозназначения, водного, а также лесного фондов?

У части наделов возможно изменить категорию только, если строго придерживаться всех правил проведения процедуры. К таким наделам относятся участки земли сельхозназначения, водного, лесного фондов, зоны, находящиеся под особыми условиями охраны.

Как перевести землю сельхозназначения в другую категорию?

Итак, сделать перевод надела сельхозназначения возможно только, если он связан с:

  • добыванием природных богатств;
  • прокладкой дорожного полотна, линий электрических передач и т. п.
  • сохранением надела;
  • предоставлением территории для обороны государства.

Как изменить категории наделов, относящихся к лесному фонду?

Изменение категорий наделов, относящихся к лесному фонду производится только тогда, когда их дальнейшая эксплуатация больше невозможна, в связи с чем проведена соответствующая экологическая экспертиза, и на руках владельца есть решение эксперта.

Как поменять категорию наделов, относящихся к водному фонду?

Изменить категории наделов, относящихся к водному фонду, возможно, если:

  • возникла потребность в организациисерьезно охраняемых объектов;
  • участок больше не существует;
  • случились серьезные перемены на территории населенного пункта;
  • появилась нужда в размещении наделов муниципалитета или госназначения.

Как поменять категорию наделов спецназначения?

При изменении категории наделов спецназначения необходимо:

  • восстановить территорию, если на ней был разрушен слой почвы в процессе осуществления определенной деятельности;
  • создать проект, обеспечивающий проведение рекультивации наделов при их загрязнениях, застройке или разрушениях.

Смена категории в любом случае должна быть аргументированной, целесообразной и не представлять опасности для внешней среды.

Причины отказов в изменении категории наделов

После полноценной проверки ходатайства государственными органами, уполномоченными заниматься этой процедурой согласно действующим законам, будет принято конкретное решение в изменении категории участка. Чтобы не получить отказ, владельцу надела важно тщательным образом изучить всевозможные причины, по которым госорган может принять решение не в его пользу.

Самыми распространенными причинами для отказа считаются:

  • Отсутствие полного набора документации.
  • Неправильно заполненная форма или неполное содержание заявления, приложенное к ходатайству.
  • Ходатайство подано другим человеком, не имеющим никакого отношения к участку.

Если госорганы отказали заявителю именно по одной из этих причин, то в течение месяца ему вернут ходатайство, где будут указаны все недочеты, которые необходимо будет исправить, чтобы его приняли на проверку снова.

Рассмотрим также условия, при которых поменять категорию надела невозможно вообще. К ним относятся:

  1. Ограничение, установленное ФЗ.
  2. Запрет властей на изменение категорий некоторых территорий.
  3. Получение отказа по изменению категории после проведения экспертизы окружающей среды.
  4. Обнаружение факта несоответствия между назначением надела и планом развития конкретной территории.

Если дело заключается не в этом, и отказ был получен не обосновано, то заявитель имеет право обратиться в суд для обжалования этого решения.

Одной из самых востребованных специализаций нашей компании является перевод земли из категории сельхозназначения в промышленную категорию. Наши специалисты накопили существенный опыт по ускоренному прохождению согласовательного этапа, сбору и проведению через все инстанции необходимого пакета документов, защите проекта, минимизации расходов заказчика.

Согласно российскому законодательству большая часть земельного фонда определена под земли сельхозназначения. Они предназначены для взращивания различных сельскохозяйственных культур, а также хранения и изготовления сельскохозяйственной продукции. Удаленность таких земель от населенных пунктов делают их идеальными для возведения промышленных сооружений. Но проблема в том, что Земельный кодекс запрещает возводить постройки такого типа на землях категории сельхозназначения.

Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли сельхозназначения в промышленное пользование. Эта процедура требует существенных усилий , а ее продолжительность занимает более полугода.

Стоимость услуг по смене вида разрешённого использования — от 60000 рублей.
Стоимость услуг по изменению категории участка (при наличии проекта) — от 200000 рублей.

Зачем переводить земли сельхозназначения в промышленные

Определение земли промышленного назначения указано в Земельном кодексе РФ. Согласно текущему законодательству, это земли, которые предназначены для возведения промышленных зданий и сооружений, направленных на производство промышленных изделий и товаров. Также к категории промышленных земель относятся участки, на которых планируется производить добычу полезных ископаемых. Как и в других случаях, использование земель промышленного назначения регламентируется земельным кодексом.

Промышленные земли появляются двумя путями – либо на основе старых участков, на которых ранее уже функционировали промышленные объекты. Сложность их освоения в том, что на них остаются старые ненужные постройки и коммуникации, которые мешают созданию современной промышленной инфраструктуры.

Второй тип земель – это бывшие сельскохозяйственные земли, находящиеся на удалении от населенных пунктов и не имеющие никаких коммуникаций на своей территории. Как правило, они требуют больших финансовых вложений, т.к. вся промышленная инфраструктура здесь создается с нуля. Но потенциальный доступ к сырью (при наличии залежей), удаленность от населенных пунктов и возможность расширения производственных мощностей делают с/х земли крайне привлекательными для перевода в категорию промышленных.

Порядок перевода земель сельхозназначения в промышленную категорию

Согласно текущему законодательству, сельскохозяйственные земли могут быть переведены в промышленные в двух случаях: 1) если кадастровая стоимость земельного участка не превышает среднего значения стоимости по району; 2) если отсутствуют другие варианты размещения промышленных объектов. Также на землях сельхозназначения могут возводится коммуникационные линии, если существует конкретный план рекультивации данных сельскохозяйственных угодий. Если земля соответствует всем требованиям,то необходимо обратиться в местную администрацию со следующим пакетом документов:

  • Заявление на имя главы местного муниципалитета;
  • Паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
  • Справка из ЕГРИП (на случай, если заявитель является индивидуальным предпринимателем);
  • Справка из ЕГРЮЛ (если заявителем выступает организация);
  • Копии документов, подтверждающие права владения земельным наделом;
  • Схема местонахождения надела (с указанием адреса). Ориентируясь на эту схему, представители администрации могут определить местонахождение соседних наделов;
  • Копии справок из кадастровой палаты (формы документов КВ-1, КВ-2, КВ-3);
  • Копии документов, подтверждающих права на владение сооружениями, находящихся на территории земельного надела (если, конечно, они там имеются).
  • Схема территориальной планировки, в рамках которых расположился земельный участок.

В случае, если заявитель арендует земельный надел, то необходимо утвержденное разрешение арендодателя по тому или иному вопросу.

Документы можно передать лично, по почте или через доверенного представителя. Если заявление подает доверенное лицо, то к документам следует приложить доверенность, утверждающую роль представителя и указывающие его полномочия. Также нужно приложить копию паспорта заявителя.

Если администрация выносит положительное решение, то следующим этапом в процедуре является прохождение экспертиз, получение разрешений различных инстанций, защита проекта на уровне субъекта федерации и корректировка данных в государственном кадастре. Для этого необходимо предоставить свежий пакет документов:

  • Заявление о внесении изменения в кадастровый учет (его можно найти на сайте Росреестра и отправить уполномоченным органам через электронную форму связи);
  • План размежевания участка;
  • Кадастровый паспорт земельного надела;
  • Свидетельство, подтверждающее права заявителя на участок;
  • Письменное разрешение муниципалитета на изменение ВРИ;
  • Паспорт, удостоверяющий личность заявителя.
  • Результаты экспертиз и разрешения от Минсельхоза, экологов, археологов, балансодержателей прилегающих автодорог и линейных объектов.
  • Проект будущего промышленного объекта и его обоснование.

После защиты проекта на уровне субъекта федерации, можно внести соответствующие изменения в реестр.

Специалисты нашего земельно-юридического центра накопили существенный опыт по изменению категории земель сельскохозяйственного назначения на земли промышленности. Мы готовы провести всю процедуру от согласовательного этапа до защиты проекта в максимально сжатые сроки. Дополнительно мы оказываем услуги по обжалованию отказов по смене категорий земельных участков и повторному прохождению всей процедуры смены категории для заказчиков, которые уже попробовали изменить категорию своего участка самостоятельно.

Земельные юристы нашей компании могут осуществить смену разрешенного использования земельного участка или перевод земель сельхозназначения в земли населенных пунктов, под нужды заказчика.

Одним из базовых принципов существования государства является продовольственная безопасность. Достигается она за счёт развития и модернизации отраслей сельского хозяйства. Именно поэтому земли, обеспечивающие натуральные ресурсы, используемые для изготовления продуктов, имеют специальный правовой режим, смена которого допустима в исключительном порядке. Итак, когда возможен перевод земли из сельхозназначения в промышленную?

Принцип целевого назначения земель

Использование земель по российскому законодательству допускается только по целевому назначению. От того, к какой категории отнесены наделы, будет зависеть нормативное регулирование по их обороту. Всего категорий выделяется 7: это защищаемые территории с водными и лесными ресурсами; используемые для строительства жилья, административных зданий и обслуживающих их сооружений; находящиеся в запасе земли и объекты, подлежащие особой охране.

К ним относятся и земли сельскохозяйственного назначения, характеризующиеся своим расположением, обособленным от населённого пункта, и эксплуатацией в интересах сельского хозяйства. Они состоят из угодий, лесозащитных полос и объектов, используемых в производстве сельхозпродукции и её хранении. На данной территории также могут быть проложены дороги, линейные сооружения (ЛЭП, нефте/газопроводы) для обеспечения бесперебойного функционирования отрасли без перевода в иную категорию. В этом случае обязательно наличие утверждённого проекта рекультивации. Особо охраняемыми будут сельхозугодия (виноградники, места для выпаса скота, фруктовые деревья), смена вида использования которых запрещена.

Существует 2 запрета на перевод: высокопродуктивные с/х земли (угодия) и те, у которых кадастровая стоимость выше 50% чем средняя по району.

И последнюю, 7 категорию представляют земли промышленности и другого спецназначения. По общему правилу под ними понимаются выделенные для того, чтобы обеспечить деятельность предприятий и иных промышленных объектов. В земли промышленности включаются предназначенные для эксплуатации наземного автомобильного транспорта, подвижных составов железных дорог и т. п., для деятельности, связанной с космосом, например, космодромы. Порядок использования зависит от того, кто ими владеет. Обычно в качестве таковых выступают отраслевые министерства, например, энергетики либо транспорта. Участки, используемые с данной целью, могут принадлежать как частным лицам или обществам, так и являться собственностью РФ, муниципалитетов и региональных властей. В данной категории выделяются земли, владеть которыми может только государство. Так, это наделы, предназначенные для размещения предприятий, работающих на оборону страны или в сфере атомной энергетики.

Перевод земель в другую категорию

Нормативной базой в закрытом перечне определены исключительные случаи по смене категории земли сельхозназначения на иную:

  1. Ограничение временными рамками эксплуатации земельных наделов, обусловленное необходимостью восстановления заражённых либо истощённых почв.
  2. Возведение ЛЭП, прокладка кабелей для связи и иных линейных сооружений с обязательным предоставлением проекта рекультивации.
  3. Применение особого режима охраны к территориям с расположенными на них предметами, которые обладают большим культурно-историческим значением, и наделённые неповторимыми природными характеристиками.
  4. Произошедший сдвиг границ населённых пунктов из-за включения или, наоборот, исключения из черты поселений/городских образований новых земель.
  5. Объекты промышленности размещаются в связи с отсутствием иных вариантов, но с учётом того, что обозначенная в кадастре стоимость земель не превышает средний уровень в округе муниципалитета или города.

При варианте, когда осуществляется перевод земель, не применяется цена участка по кадастру, которая обозначена в ЕГРН. Будет проведена новая оценка кадастровой палатой в соответствии с разработанными методическими указаниями, по итогу которой составляется отчёт в трёх экземплярах. Полученная цена земельного надела, предназначенного для перевода в другую категорию, будет сопоставлена со средним ценовым показателем по кадастру соответствующего округа.

Определённая таким образом стоимость не вносится в Росреестр, а хранится только в отчётных материалах.

Необходимые документы для смены правового режима

Для того чтобы перевести земли из сельхозназначения в промышленные, интересантом составляется ходатайство для передачи в соответствующий орган, наделённый полномочиями, дающими ему право для принятия решения. В зависимости от местонахождения участка, будь то территория федерации либо региона, его соответствующими органами разрабатываются требования по оформлению обращения и список прилагаемой документации.

Рекомендуем ознакомиться:

В ходатайстве должны быть отражены в обязательном порядке следующие данные:

  • номер земельного надела по кадастру;
  • указание, к какой категории земель принадлежит участок в настоящий момент, и той, что испрашивается;
  • обоснования, объясняющие необходимость смены категории;
  • документ, на основании которого у владельца возникло право на недвижимость.

В рассмотрении обращения будет отказано в случае, когда не приложены следующие бумаги:

  1. Согласие правообладателя. К этой группе относятся любые лица, имеющие возможность подтвердить свои права на землю. Например, собственники наделов, граждане и организации, которым недвижимость предоставлена в пользование, как с ограничением срока, так и без него, те, кто осуществляет владение по праву пожизненного наследования, а также стороны в договоре аренды.
  2. Оформленное органом местного самоуправления обоснование, из которого следует, что никаких иных вариантов для того, чтобы разместить объект, не существует.
  3. Документ, содержащий информацию о том, сколько стоит данный земельный участок по кадастру в округе соответствующего муниципалитета.
  4. Сведения, предоставленные ГКН, в которых определяются характеристики переводимых в иную категорию земель.
  5. Оформленный согласно предъявляемым законом требованиям результат экологической госэкспертизы, когда на его предоставление прямо указано в правовых нормах.
  6. Бумага от регистрационного органа, подтверждающая вид права на определённый надел.
  7. Копия паспорта, если обращается гражданин, выписка из ЕГРЮЛ и ЕГРП при подаче заявления юрлицом или ИП, соответственно.
  8. Заключение профильного министерства о возможности смены вида пользования.
  9. Расчёт, отражающий потенциальные потери при переходе из категории сельхозназначения в иную.
  10. В определённых нормативными актами случаях прикладывается проект рекультивации. Например, при переводе, цель которого в добыче полезных ископаемых.

Данный список не является окончательным и исчерпывающим. Для уточнения его пунктов следует обращаться в соответствующие организации.

Регламент рассмотрения заявления и внесения данных в ГКН

Совершить перевод земель сельхозназначения в промышленные в компетенции либо РФ, либо её субъекта.

Отказ в рассмотрении ходатайства может быть получен по следующим обстоятельствам:

  1. Документы, представленные по вопросу смены категории земель, по форме и содержанию не отвечают требованиям, предъявляемым к ним нормативными актами.
  2. Обращение ненадлежащего лица.

Под таковым понимается заявитель, не наделённый статусом правообладателя, либо не предоставивший соответственно оформленную доверенность. Так, если лицо представляет интересы предприятия, то документ, подтверждающий его полномочия, должен быть за подписью директора и удостоверен печатью.

Пример:

Представитель ООО «Семипалатское» в судебном заседании попросил признать незаконным отказ администрации г. Энска в рассмотрении поданного им заявления на предмет перевода земли из категории сельхозназначения в промышленную. Суд действия администрации признал правомерными, потому что в ходатайстве отсутствовали обоснования необходимости перевода и не была аргументирована позиция, подтверждающая такую возможность. И при подаче заявления документы не были заверены должным образом: на доверенности, выданной лицу для предъявления материалов, отсутствовала печать предприятия.

Если на сновании вышеперечисленных причин в рассмотрении ходатайства было отказано, то оно возвращается интересанту не позднее 30 дней с момента поступления, с объяснением обстоятельств, приведших к такому решению.

Рекомендуем ознакомиться:

Временной период, отведённый для рассмотрения ходатайства, находится в прямой зависимости от того, кто принимает решение. Так, если это будет правительство РФ, оно ограничено 3 месяцами, субъект – 2-мя.

Результат рассмотрения может быть либо положительным, либо отрицательным. Нормативными актами разработана форма, которой должен соответствовать акт, принятый органом.

В нём содержится следующая информация:

  • какую цель преследует данный перевод земель;
  • площадь переводимого надела, его номер, определённый в кадастре, описанное местоположение с чётким обозначением границ;
  • указание настоящей и выбранной категории земель.

После окончательного утверждения акта (неважно, положительное или отрицательное решение было вынесено) в двухнедельный срок его необходимо оправить интересанту. У обратившегося, если он не согласен, есть право обжаловать акт в судебной инстанции.

Безусловными основаниями для отказа в переводе земель будут являться такие факты:

  • наличие запрета на подобные действия либо законодательные ограничения;
  • если по итогам рассмотрения предоставленных материалов экологическая экспертиза вынесла заключение с отрицательным результатом;
  • выявление несоответствия заявленной цели по использованию надела и утверждённого территориального плана.

При территориальном планировании РФ, её регионов и муниципалитетов в схемы могут включаться карты с обозначением охраняемых в особом порядке природных заповедников с учётом их потенциального развития, сдвиг границ земли сельхозназначения и сельхозугодий, не исключая места для размещения объектов капстроительства. Следовательно, когда касательно земли, по которой подано ходатайство, предусмотрено план-схемами территорий возведение какого-либо объекта, то это обстоятельство приведёт к отказу.

Пример:

Прокурором г. Залесского было оспорено решение о переводе земель сельхозназначения в промышленные для эксплуатации под газонаполнительную компрессорную станцию. В обоснование он привёл следующие доводы: для муниципального образования разработан и утверждён генеральный план, согласно которому на участке, являющемся предметом спора, размещение подобного объекта не предусмотрено. Суд нашёл доказательства прокурора достаточными, т. к. по нормам градостроительного кодекса территориальное планирование является обязательным. Профильным министерством не был учтён при выдаче заключения тот факт, что предполагаемая цель использования земли не соответствовала запланированной и шла вразрез с утверждённым Генеральным планом муниципалитета.

Орган, принявший акт, обязан направить копию в кадастровую палату для постановки на учёт, сделать это необходимо в 5-тидневный срок с момента, когда решение было принято. ГКН информирует владельцев земельных наделов о состоявшемся переводе земель, указывая акт, согласно которому это произошло.

Перевод земли в иную категорию будет считаться завершённым в день постановки на кадастровый учёт. Документы, выданные ранее и удостоверяющие право на владение наделом, не нуждаются в переоформлении.

Из вышеизложенного вытекает, что перевод земель из сельхозназначения в предназначенные для промышленности является процессом очень сложным и затратным, требующим множество согласований с различными организациями. Человек, не имеющий специального юридического образования, осуществить его самостоятельно вряд ли сможет.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию – процедура, которая регламентируется Земельным Кодексом Российской Федерации, Федеральными Законами, другими нормативно-правовыми актами. Для ее проведения собственник земельного участка должен обратиться в исполнительный орган государственной власти либо же орган местного самоуправления. Чаще всего такая процедура проводится для повышения кадастровой стоимости.

Перевод земельного участка сельскохозяйственного назначения в другую категорию разрешен лишь в следующих случаях:

  • Для консервации, создания особо охраняемой природной территории, отнесения участка в состав историко-культурного, природоохранного, рекреационного либо иного ценного назначения.
  • При изменении или установлении черты населенных пунктов.
  • При размещении промышленных объектов, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по городскому округу или муниципальному району.
  • В случаях, связанных с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса.
  • При строительстве линий электропередач и связи, дорог, железнодорожных путей, нефте-, газа- и иных трубопроводов.
  • Для выполнения международных обязательств.
  • Для добычи полезных ископаемых.
  • Для размещения объектов коммунально-бытового, социального назначения, а также для здравоохранения и образования.

Согласно пункту 4 статьи 79 ЗК РФ перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию запрещён в случае, если кадастровая стоимость будущего земельного участка будет на 50% больше, чем средняя кадастровая стоимость по городскому округу или муниципальному району. Такое же ограничение касается земель, которые являются особо ценными и продуктивными.

Процедура перевода

Чтобы перевести земельный участок сельхозназначения в другую категорию, заинтересованному лицу необходимо подать ходатайство о таком намерении в орган местного самоуправления или исполнительной власти, т.е нужно обращаться в местную администрацию.

В ходатайстве необходимо указать ваши права на земельный участок, его кадастровый номер, категорию земель, в которую вы хотите осуществить перевод, и обоснование для такой процедуры. Обоснование перевода земель, как и ходатайство, пишется в свободной форме. Обосновать нужно необходимость и целесообразность перевода. В частности, можно в качестве доказательств привести: заключение экологической экспертизы о низкой сельскохозяйственной ценности земель, существенная социальная ценность возводимого объекта, нужно указать сведения об объекте, который будет размещён на участке, целесообразность размещения его именно в этом месте, доказательство, что объект может быть размещён именно на этом участке и отсутствие возможности разместить его где-либо ещё.

В случае, если земельный участок находится в собственности РФ, то в ходатайстве указывается цель перевода и обоснование необходимости использования участка в составе испрашиваемой категории земель, несовместимого с нахождением в составе земель сельскохозяйственного назначения; обоснование отсутствия иных вариантов использования земельных участков из других категорий земель для испрашиваемых целей, а также финансово-экономическое обоснование целесообразности перевода участков в другую категорию.

Также к заполненному ходатайству необходимо прикрепить следующие документы:

  • Выписка из единого государственного земельного кадастра, в которой указываются сведения об изучаемом участке.
  • Копии документов, которые удостоверяют личность заявителя.
  • Выписка из ЕГРИП (для заявителей — индивидуальных предпринимателей) или выписка из ЕГРЮЛ (для заявителей — юридических лиц)
  • Заключение экологической экспертизы государственного образца.
  • Письменное согласие владельца на подобный перевод.
  • Выписка из ЕГРН на земельный участок, перевод которого предполагается осуществить

В среднем поданное ходатайство рассматривается 2-3 месяца, все зависит от того, в какой орган вы подадите документы. При положительном ответе местной властью принимается акт о переводе земельного участка сельскохозяйственного назначения в другую. Также заявитель в течение 14 дней со дня принятия акта может получить письменный отказ, в котором должны быть указаны основания для такого решения.

После того, как орган кадастрового учета сообщает местной власти о внесенных изменениях, осуществляется государственная регистрация прав. Это необходимо для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Особенностью является то, что собственнику не нужно самостоятельно переоформлять все правоустанавливающие документы на участок.

Отказ от перевода

Несмотря на относительную прозрачность процедуры, собственник может получить отказ при намерении перевести земельный участок сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Обычно это происходит по следующим причинам:

  • Из-за ограничений, описанных в федеральном законе.
  • Из-за отрицательного решения экологической экспертизы.
  • Из-за несоответствия целевого назначения утвержденной документации.

Если вы не согласны с решением администрации, полученный акт об отказе перевода земельного участка можно обжаловать в судебном порядке не позже 3 месяцев со дня получения документов об отказе. Если же собственник не может подать апелляцию из-за уважительных причин, которые будут подтверждены документально, решение может быть обжаловано и за пределами этого срока.

Перевод земли из сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Перевод земельного участка из категории сельскохозяйственного назначения в ИЖС – регламентированная законом процедура, благодаря которой этот участок будет включен в зону поселения. Такое изменение помогает значительно повысить кадастровую стоимость земли, получить ряд преимуществ: возможность прописки, более развитая инфраструктура и многое другое. Перевод таких участков в ИЖС не всегда целесообразен, собственник должен доказать обоснованность и целесообразность такой процедуры, в случае необходимости – самостоятельно выплатить все недоимки.

Если в документах по переводу земельного участка сельскохозяйственного назначения указана в целях ИЖС, то процедура перевода будет достаточно долгой и сложной. Она регламентируется Федеральным Законом №172, окончательное решение принимается областной администрацией. Если земельный участок уже находится в границах поселения, описанных в генеральном плане, то может потребоваться смена вида разрешённого использования в порядке заявления. Тогда собственник может придать своему участку тот вид разрешённого использования, какой он должен быть согласно генеральному плану. Если же в случае перевода вашего участка под ИЖС он окажется в перечне условно-разрешенных либо вспомогательных, необходимо проводить публичные слушания.

Перевод земель сельхозназначения в промышленные

Перевод земли из сельскохозяйственного в промышленного назначения – долгий и трудный процесс. Он регламентируется Федеральным Законом №172. Перевод возможен в случаях, если кадастровая стоимость земельного участка не превышает среднего значения стоимости по району или если отсутствуют другие варианты размещения промышленных объектов.

Чтобы сделать это, необходимо придерживаться следующего алгоритма:

  • Заполненное ходатайство подается в муниципалитет или исполнительный орган.
  • К документам необходимо прикрепить проект рекультивации – комплекс мероприятия, необходимый для восстановления окружающей среды от задуманной деятельности. Также необходимо приложить государственную экологическую экспертизу.

Разработка проектов рекультивации осуществляется на основе действующих экологических, санитарно-гигиенических, строительных, водохозяйственных, лесохозяйственных и других нормативов и стандартов с учетом региональных природно-климатических условий и месторасположения нарушенного участка.Рекультивация предусматривает два этапа: технический и биологический. Меропириятия, которые проводятся при каждом этапе, должны быть отражены в проекте. Технический этап предусматривает планировку, формирование откосов, снятие и нанесение плодородного слоя почвы, устройство гидротехнических и мелиоративных сооружений, захоронение токсичных вскрышных пород, а также проведение других работ, создающих необходимые условия для дальнейшего использования рекультивированных земель по целевому назначению .

Биологический этап включает комплекс агротехнических и фитомелиоративных мероприятий, направленных на улучшение агрофизических, агрохимических, биохимических и других свойств почвы.

  • После рассмотрения выносится решение.
  • В случае положительного ответа необходимо зарегистрировать права собственности.

По результатам перевода у вас должны оказаться следующие документы: акт о переводе, свидетельство о регистрации государственного образца, договор аренды земельного участка (если он предоставлен на праве аренды).

Часто возникает необходимость произвести смену категории земельного участка сельскохозяйственного назначения для строительства различных объектов или по другим уважительным причинам.

Процедура это довольно продолжительная, но в законодательстве четко оговорены все условия и сроки перевода.

Там же содержится подробная информация о количестве и содержании документов и справок, которые необходимы для положительного решения вопроса, а при отказе – сроки повторной подачи ходатайства.

Для чего это нужно?

Каждый земельный участок принадлежит к определенной земельной категории, всего есть семь категорий:

  1. сельхозземли,
  2. земли для поселений,
  3. лесные,
  4. особо охраняемых территорий,
  5. водного фонда
  6. запаса,
  7. промышленности.

Использовать земельный участок не по прямому назначению – нельзя. Для постройки на сельхозучастке многоэтажного дома или торговой точки требуется разрешение с обоснованием.

Отдельно нужно заметить, что не нужно путать ВРИ и категорию. Это совершенно разные вещи. Категория характеризует саму землю, в то время как ВРИ регламентирует какие постройки могут быть располагаться на сельхозучастке.

Прежде, чем предпринимать какие-то действия, нужно точно выяснить категорию земли и узнать ее вид разрешенного использования.

Также стоит изучить, какие ВРИ для участков сельскохозяйственных земель существуют.

Возможно, смена категории земли не потребуется, достаточно будет изменить только вид разрешенного использования.

Изменение категории земель сельскохозяйственного назначения понадобится в следующих случаях:

  • строительство зданий, коммерческой или промышленной недвижимости;
  • при предполагаемой прибыли от перепродажи (земля поселений стоит выше земель сельхозназначения);
  • организация на участке производственного предприятия или магазина;
  • постройка многоквартирного дома, предназначенного для ведения подсобных работ;
  • организация заповедника на территории сельхозземли;
  • строительство жилых домов.

Если не изменить категорию, но использовать землю не по назначению, то можно получить административное взыскание в виде штрафа от трех до двадцати тысяч рублей.

Чем регламентируется смена категории?

Земельный кодекс подразделяет все земли на категории исходя из их предназначения.

Каждой из них предусмотрены свои юридические свойства.

При смене категории сельхозземли нужно выполнять все условия Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в котором расписан:

  • порядок начала производства,
  • содержание обращения о смене категории,
  • условия и сроки рассмотрения дела,
  • причины отказа и его обжалование.

Ни в коем случае нельзя заниматься переводом, если в законе говорится о недопустимости этих действий.

Такие ситуации бывают:

  1. Когда экологическая экспертиза выдает негативное заключение.
  2. При установлении нецелевого назначения территориального планирования.

Начать процесс перевода земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию может любое заинтересованное лицо или его представитель, в том числе:

  • собственники земельных участков;
  • правообладатели различных построек, расположенных на спорной земле;
  • местные управляющие органы;
  • другие заинтересованные люди.

Условия перевода

Как перевести земли сельхозназначения в другую категорию? В федеральном законе прописаны все условия, при которых такая смена возможна. Перевод выполняется в следующих обстоятельствах:

  • консервация земли;
  • организация природоохранных заповедников;
  • строительство производственных объектов на сельхозземлях;
  • строительство магистралей, ЛЭП и др;
  • объединение негодных земель с лесным, водным фондами или фондом запаса;
  • добыча полезных ископаемых;
  • строительство объектов ЖКХ;
  • исполнение международных гарантий в оборонных целях.

Нельзя осуществлять перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию в случаях, если их кадастровая стоимость выше на 50 процентов или дороже земель в муниципальном поселении или городском округе.

Также нельзя поменять категорию земельного участка сельхозназначения, если на нем выращиваются особенно ценные сельхозпродукты.

При создании территории с особой охраной часто бывает не нужно согласие собственника.

Такого согласия не нужно и при изменениях границ населенного пункта, и при размещении на сельхозземлях государственных или муниципальных объектов.

Как поменять: порядок действий

Для начала перевода земель сельхозназначения в другую категорию надо написать и отдать лично ходатайство в исполнительный орган госвласти или местные управляющие органы, которые могут решать такие вопросы.

Можно выслать пакет документов по почте заказным письмом, не забыв поставить свою подпись.

В составленном заявлении требуется указать:

  • кадастровый номер переводимого участка;
  • категорию земли, в которой числится переводимый участок и ту, в которую его нужно перевести;
  • объяснения необходимости замены на другую;
  • полномочия на землю, на перевод которой составляется заявление.

К ходатайству необходимо обязательно приложить следующую документацию:

  • проект землеустройства, объясняющий подробно смысл смены категории;
  • извлечение из земельного кадастра, содержащего информацию о переводящемся участке земли;
  • ксерокопии документов, подтверждающих личность заявителя, если он физическое лицо. Если это юридическое лицо, то выдержку из госреестра индивидуальных предпринимателей или извлечение из реестра юрлиц;
  • выписку из госреестра прав на недвижимость и правообладание участком земли;
  • заключение экологических экспертов, если потребуется;
  • согласование с собственником участка земли, если это нужно по федеральному закону;
  • согласование с исполнительным органом.

По окончании рассмотрения исполнительными органами выдается заключительный акт о постановлении смены категории сельхозземли или отказ в этом.

В выданном решении с положительным заключением должны быть подробно указаны:

  • аргументация,
  • границы земельного участка,
  • описание места,
  • площадь,
  • кадастровый номер.

Сроки

Сроки выдачи решения о переводе зависят от места рассмотрения ходатайства.

При рассмотрении пакета документации в Правительстве России, решение выдается в трехмесячный срок со дня поступления просьбы.

При подаче же ходатайства в местные исполнительные органы такой срок меньше – два месяца со дня сдачи пакета документов.

Постановление должно в обязательном порядке отправляться истцу в течение 14 дней со дня принятия решения по делу. Рассматриваться ходатайство должно сразу после подачи заявителем.

Возможный отказ в изменении

Не всегда при смене категории можно получить желанное решение. После рассмотрения иска о переводе исполнительные органы выдают:

  • согласие на смену категории;
  • отказ в смене.

Также отказ можно получить, если:

  • с пакетом документов обратилось лицо, которое не указано в федеральном законе;
  • не были исполнены все требования к ходатайствам.

Такой отказ по закону должен последовать в тридцатидневный срок после принятия исполнительным органом. Обоснование отказа должно быть обязательно прописано в сопроводительном документе.

Это дает возможность:

  • исправить ошибки;
  • подать ходатайство повторно.

Отказ при правильно составленных документах выдается в случае несоответствия при переводе категории земли сельскохозяйственного назначения другую действующему законодательству. Также основаниями для отказа могут быть решение экологической экспертизы и расхождение в целевом назначении сельхозземли с официальной документацией по территориальному проектированию и землеустройству.

К примеру, если земельный участок находится в статусе сельхозземли, то на нем не разрешат построить коттеджный поселок. Требуется серьезное, подробное обоснование такого перевода.

При несогласии с отказом любое лицо, будь то физическое или юридическое, имеет полное право опротестовать решение в трехмесячный срок со дня получения постановления об отказе.

Полезное видео

В данном видео вы узнаете о планируемой отмене необходимости перевода земли в другую категорию:

Часто необходимость перевода из категории земли сельхозназначения в другую возникает:

  • в связи со строительством индустриальных, жилых и коммерческих объектов,
  • при организации крупного подсобного хозяйства с привлечением большого количества сторонних рабочих рук и др.

Отказ в смене категории можно получить в двух случаях.

  1. При неправильном оформлении документов, когда неверно указаны данные или содержится неправомерная информация.
  2. При несоответствии просьбы с действующим Земельным кодексом и федеральным законом.

Для подачи ходатайства необходимо обратиться в местные исполнительные органы или Правительство РФ. Сроки рассмотрения варьируются от двух до трех месяцев. При получении отказа необходимо подавать апелляцию в 30-дневный срок.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *