Перевод земли в коммерческую

Перевод земли в коммерческую

Содержание

Земельный участок под коммерческую деятельность

1. Имею в деревне в собственности земельный участок 9 соток для ведения коммерческой деятельности. На этой земле построен небольшой продуктовый магазин. Здание магазина так же оформлено в собственность. Могу ли я произвести раздел данного участка на две части-одну из которых под зданием магазина оставить как коммерческую, а другую часть перевести для ведения личного хозяйства, огорода, строительства небольшого летнего домика. Спасибо за консультацию.

1.1. Да теоретически это вполне возможно. Разделить участк Вы можете, это Ваше право. Удачи Вам и всего всего самого самого наилучшего.

1.2. Добрый день, уважаемый Андрей
Можете разделить участок как вы хотите под предпринимательство и для нужд
С Новым годом 2017 годом!!!

2. Я арендую земельный участок под коммерческую деятельность у администрации города. При переоформлении договора аренды от меня потребовали предоставить кадастровый паспорт на землю с уточненными границами. Я сомневаюсь, кто должен изготовить данный паспорт — арендодатель, т.е.администрация города или арендатор, т.е.я.

2.1. администрация должна делать паспорт

3. Купили земельный участок в садовом товариществе, у дороги. Красная линия проходит по участку, плюс охранная зона. Категория земель: земли населенных пунктов — для ведения садоводства. В мфц администрации города на консультации отказали в смене вида разрешенного использования на коммерческую деятельность. На участке мы построили не капитальное строение под продуктовый магазин. Хотим открыть ИП. Как можно торговать не нарушая закон?

3.1. Никак нельзя торговать на этом участке.

3.2. Это большой урок по жизни. К юристу нужно ходить до совершения юридических действий, а не после, когда, как правило, ничего исправить уже невозможно. На консультации юристы за 1000 руб. вас обо всех подводных камнях предупредили бы…

4. Скажите, пожалуйста как начисляется земельный налог на участок под ижс с разрешенной коммерческой деятельностью?

4.1. Здравствуйте! Сумма земельного налога рассчитывается и начисляется налоговыми органами по месту расположения участка по следующей формуле:
Сумма налога= Площадь участка (м2) * Кадастровую стоимость 1 м2 земли * Ставка налога.

5. В собственности имеется земельный участок под (ИЖС) часть отведенная под коммерческую деятельность (магазин) на которую имеется одельное свидетельство на собственность и стоит постройка, помещения хозблока на которую так же выдано свидетельство. Можно ли заниматься в данном помещении комерч. Деятельностью.! Спасибо.

5.1. Да. можно заниматься.

5.2. З/у тоже должен быть переведён в соответствие с его разрешённым использование (коммерция)

5.3. Можете заниматься коммерческой деятельностью, на основании
статьи 42 ЗК РФ:
— собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:
— использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

6. В собственности имеется земельный участок под (ИЖС) часть отведенная под коммерческую деятельность (магазин) на которую имеется одельное свидетельство на собственность и стоит постройка, помещения хозблока на которую так же выдано свидетельство. Можно ли заниматься в данном помещении комерч. Деятельностью.! Спасибо.

6.1. Да можно. Только необходимо соблюдать противопожарные и прочие условия.

7. С КУМИ города был заключен договор аренды на земельный участок находящийся под нежилым зданием (магазин, являюсь собственником, физическое лицо) с 2009 года здание под коммерческую деятельность не задействовано, на сегодняшний день разрушено, разворовано. Возможно ли оспорить сумму земельного налога за период 2009-2014 г. в связи с тем, что коммерческая деятельность не осуществлялась, доходов ни каких не получали. Расторгнуть договор в 2009 г. нам отказали.

7.1. ДА, можете налог не платить.
УДАЧИ ВАМ

Особенности земельных участков коммерческого назначения

Коммерческие земли быстро окупаются, ведь на них строят офисные, торговые или складские помещения, которые потом сдаются в аренду или продаются. Еще такие земельные участки часто используются для сельскохозяйственного назначения или для жилой застройки. В любом случае, инвестиции, вложенные в покупку земли, быстро возвращаются, а полученная прибыль превышает затраты в несколько раз.Покупателем земли промышленного назначения может выступить как частное лицо, так и инвестиционная, девелоперская, строительная или любая другая организация.

Коммерческие земли, расположенные рядом со столицей, с каждым годом становятся все дороже, поэтому с их приобретением лучше не затягивать. Хорошо локализованные земельные участки коммерческого назначения всегда пользуются высоким спросом, ведь рентабельность объекта во многом зависит от его местонахождения. Расположение коммерческого участка подбирается в зависимости от целевого назначения. Сельхоз земли и участки под жилищное строительство лучше выбирать в экологически чистых зонах, рядом с реками, озерами и лесными массивами. Промышленные земли для застройки офисными центрами, магазинами, автосервисами, складскими помещениями и т.п. подбираются в зависимости от транспортной доступности, а лучше вблизи автомобильных трасс федерального значения. В любом из вариантов земельный участок коммерческого назначения должен уже иметь все необходимые коммуникации или как минимум находиться в непосредственной близости от них. От месторасположения земельного участка и от наличия коммуникаций зависит цена 1 гектара земли. Чем чище зона, ближе реки и озера, лесные массивы и автодорога, тем земля дороже. А на приобретении земли экономить не стоит, ведь чем выгоднее расположение земельного участка, тем меньше сроки его окупаемости и выше доходность будущего коммерческого объекта.

Немаловажным фактором в приобретении земельного участка коммерческого назначения является тщательная подготовка к сделке. В первую очередь, необходимо выбрать надежную компанию-продавца с хорошей репутацией, ведь продажа коммерческой земли – бизнес далеко не прозрачный, и можно легко нарваться на мошенников. Лучше всего обратиться в компанию, у которой предлагаемые земельные участки находятся в собственности, а не к посредникам: покупка земли через посредников выйдет дороже, а её оформление займет больше времени. Во- вторых, после выбора конкретного участка коммерческой земли нужно проверить его историю; это нужно для того, чтобы после завершения сделки не всплыли так называемые «подводные камни» и не испортили планы на использование участка, ведь коммерческая земля может быть обременена правом собственности третьих лиц, обязательствами собственника по долгам, кредитам или исполнительным производствам. После проверки земли коммерческого назначения собираются все необходимые документы, составляются договора и осуществляются регистрационные действия. Для оформления сделки купли-продажи коммерческой земли лучше подключить квалифицированного юриста, который знает все необходимые нюансы и сможет найти любые недочеты в документах.

Приобретаемая земля коммерческого назначения должна полностью соответствовать своему целевому назначению; это назначение указывается в правоустанавливающих документах. Использовать коммерческий участок в обход установленному виду разрешенного использования нельзя. Однако юридически есть выход из такой ситуации – это смена категории коммерческого участка. Перевести участок коммерческого промышленного назначения в сельскохозяйственное назначение или под постройку жилых домов достаточно просто. А вот с переводом участка в промышленный могут возникнуть сложности. В любом случае все вопросы, касающиеся смены категории коммерческих участков, регламентируются федеральным законом №172 от 21.12.2004 г., с которым рекомендовано ознакомиться перед началом проведения подобных мероприятий.

Имея в собственности участок для постройки жилого дома, не всегда хозяин стремится построить себе жильё. В некоторых случаях у него просто ещё не собран достаточный объём финансовых средств для такого масштабного дела. Может оказаться и так, что жильё у него уже имеется, и второй дом ему не нужен. Если же он собирается открыть свой бизнес и разместить его на этом участке земли, то потребуется перевод земли из ижс в коммерческую категорию. Это связано с тем, что земельные ресурсы страны являются достаточно важным ресурсом и для упорядочивания их использования государство относит их к той или иной категории земель.

Процедура

Принятие решения происходит в несколько этапов:

  1. Сначала необходимо подготовить все нужные документы для обращения. При этом если не происходило или не было полностью завершено оформление участка в собственность, необходимо закрыть этот вопрос ещё до обращения.
  2. Далее сдаются документы на рассмотрение. Это можно сделать посредством личного визита или по почте, заказным письмом с описанием вложения. Предпочтительнее первый вариант, так как чиновник просмотрит при приёме документы и у него могут возникнуть замечания по ходу дела.
  3. Затем в течение двух месяцев орган местного самоуправления примет своё решение. Оно может быть не только положительным, но и отрицательным. В последнем случае в обязательном порядке должны быть приведены причины отказа. Заявитель имеет законное право обжаловать их в суде, если он с ними не согласен.
  4. Наконец, происходят слушания. Их целью является узнать мнение соседей о том, согласны ли они с планируемыми изменениями. Если большинство из них согласны, то будет принято положительное решение и нужный вид разрешённого использования земли будет установлен для рассматриваемого участка.

Если соседи против, то весьма проблематично осуществить перевод. Скорее всего, будет принято отрицательное решение.

Финансовая сторона и сроки

Сколько всё это будет стоить?

Рекомендуем ознакомиться:

  1. Необходимо будет оплатить публикацию в местной прессе о проведении слушания.
  2. Также нужно обеспечить печать результатов слушания.
  3. Услуги различных инстанций, которые необходимы для решения различных вопросов. В частности: услуги архитектора, главы по вопросам распределения земли и других.
  4. В некоторых случаях может потребоваться дополнительная процедура межевания. Это возможно в тех случаях, если коммерческий объект не полностью займёт всю площадь рассматриваемого участка. Расходы, связанные с этим, тоже нужно будет оплатить.

В зависимости от размера участка и региона стоимость перевода может доходить до десятков тысяч рублей.

Хотя время рассмотрения заявления определено законодательством и составляет не более двух месяцев, нужно учесть, что документы могут несколько раз возвратить на доработку. Вся процедура может продлиться даже больше года.

Одними из наиболее распространённых причин отказа является предоставление документов ненадлежащим лицом или ошибки, которые имели место при оформлении подаваемых документов.

Важные факторы

Коммерческое использование земельного участка затрагивает интересы других людей и может быть связано с интересами определённых учреждений. Например, возможно, будет иметь значение мнение Водоканала или Санэпидемстанции по данному вопросу.

Примерный перечень факторов, которые окажут влияние на принятие решения:

  1. Особенности инфраструктуры этого района.
  2. Мнение соседей по поводу предполагаемых изменений.
  3. Если на участке имеются либо какие-либо обременения или ограничения. В частности, участок может быть предметом залога при получении банковского кредита.
  4. В некоторых случаях у местных властей или на общегосударственном уровне могут уже существовать определённые планы, которые несовместимы с планируемыми изменениями.
  5. В некоторых случаях может потребоваться провести согласование с теми или иными государственными инстанциями (например, с Роспотребнадзором).
  6. Нужно учесть необходимость проведения нового межевания в том случае, если коммерческое строение займёт не весь участок.

Существуют и иные факторы, которые зависят от конкретного участка и предполагаемого вида деятельности на нём.

Особенности

При изменении вида разрешенного использования земли из ИЖС в коммерческую категорию для разных типов деятельности существуют свои нюансы проведения такой процедуры. Если целью перевода является:

  • Строительство и последующая эксплуатация магазина, кафе, офиса, парикмахерской, гостиницы или других подобных объектов, то надо подать ходатайство в местный муниципалитет (реже — в вышестоящие инстанции), предварительно заручившись одобрением большинства соседей данного участка на создание на его территории указанного коммерческого образования; при несогласии большинства соседей вряд ли удастся совершить перевод.
  • Коммерческая застройка, то в конкретных случаях могут потребоваться свои действия и правоустанавливающие документы, поэтому правильнее было бы по порядку грамотного изменения ВРИ земли проконсультироваться у специалиста по операциям с недвижимым имуществом или у сотрудника местного земельного органа, а также при необходимости получить согласие государственных разрешающих служб, например, Роспотребнадзора, Водоканала и др.
  • Создание автосервиса или станции технического обслуживания, то процедура перевода наиболее проста, так как достаточно обратиться только в кадастровую палату, если получено согласие соседей.

Как перевести землю: пошаговая инструкция

  • Заявление с указанием причин изменения ВРИ участка.
  • Подлинник свидетельства о праве собственности на участок и нотариально заверенная копия.
  • Копия кадастрового паспорта участка, содержащая его кадастровый номер и план (можно получить в Росреестре).
  • Паспорт заявителя, то есть владельца участка, или доверенность от его имени на исполнение всех перерегистрационных процедур со стороны другого лица.
  • Подписи соседей с согласием на возведение объекта для ведения бизнеса (повышают шансы на положительное решение).
  • Другие документы, запрашиваемые органами власти данного региона.

Написание заявления

В заявлении-ходатайстве, предоставляемом в органы местного самоуправления об изменении ВРИ частного участка, надлежит указать:

  • в случае юридического лица — наименование организации, Ф.И.О. предпринимателя, организационно-правовой статус фирмы, ее почтовый адрес;
  • физическим лицам — Ф.И.О. владельца частного участка.

Кроме того, необходимо объяснить причины изменения вида разрешенного использования и высказать пожелания о полном или частичном изменении назначения участка. В последнем случае возможно часть участка оставить под ИЖС, а часть перевести в коммерческую, для чего придется произвести межевание.

Подача бумаг

Собранные документы подаются в органы власти, в ведении которых находится данная территория. Чаще всего ими бывают муниципалитет или кадастровая палата, но возможны случаи, когда это органы исполнительной власти субъектов РФ или Правительство страны.

Причем в настоящее время нет единого правила, в какой форме производится подача запроса. Административные единицы устанавливают свои требования, нередко в электронном виде. Но обычно запрос отправляют заказным письмом с уведомлением или вручают лично под подпись.

Публичные слушания

После подачи заявления и собранных документов в соответствующие государственные структуры назначается дата проведения публичных слушаний, о чем следует объявить в местных СМИ или известить по почте заинтересованных лиц. Публичные слушания должны пройти не позднее месяца со дня подачи запроса, и проводятся они в два этапа.

В первой части все заинтересованные стороны имеют возможность задать вопросы владельцу участка, получить на них ответы, высказать свое мнение. На втором этапе слушаний комиссия, учитывая итоги публичной части, выносит и оформляет свое решение по данному вопросу.

Получение ответа

Если по итогам слушаний выносится положительное решение, то на руки заявителю выдается разрешение, позволяющее провести перевод участка из одного вида разрешенного использования земли в другой в кадастровой палате или Росреестре.

Возможные альтернативы

Кроме основных видов разрешенного использования земли, существуют такие формы, как условно разрешенные виды использования и вспомогательные виды разрешенного использования. Последний вид допустим только в качестве дополнительного по отношению к одному из первых двух ВРИ и может реализовываться совместно с ними.

Если по каким-то причинам перевод земли под ИЖС в коммерческую невозможен, то есть смысл попытаться получить согласие соответствующих органов на условно разрешенный вид использования участка. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка устанавливается статьей 39 ГрК РФ.

Владелец территории должен подать заявление в комиссию земельного комитета, после чего вопрос обсуждается на публичных слушаниях, на которых участники высказывают комиссии свои мнения по поводу возможного влияния на окружающую среду.

По итогам слушаний органы власти принимают решение по запросу. В случае согласия соответствующая запись об условно разрешенном виде использования вносится в государственный кадастр недвижимости, и заявитель имеет право на постройку временных сооружений. Отрицательный ответ можно попытаться оспорить в суде.

Целевое назначение вспомогательного вида использования должно коррелировать с основным видом использования.

Процесс перевода земли из ИЖС в коммерческую является достаточно длительным, затратным и непростым. Но если просчитаны все преимущества такой процедуры, то после сбора всех требующихся документов, прохождения соответствующих инстанций и получения разрешительных документов такой переход зачастую можно реализовать на практике.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Целевые категории земельных участков

Что такое целевые категории земельных участков? Фото № 1

Согласно упомянутому ранее Градостроительному Кодексу РФ и некоторым ФЗ, вся территория нашей страны имеет разделения на отдельные части земельных участков, которые подразделяются по признаку целевой категории. Подобная организация земельного учета позволяет государству бороться с нецелевым использованием земли и нелегальными организациями.

На сегодняшний день в России имеются следующие целевые категории земельных участков:

  • земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для ведения с/х деятельности;
  • поселенческие участки, принадлежащие и подконтрольные населенным пунктам (имеют подкатегории: ИЖС — для застройки под частные домовладения, и ЛПХ — для ведения личного подсобного хозяйства, а также ряд других, менее важных и значимых);
  • земля особой важности (заповедники, природные памятники, курорты и т.п.);
  • водные территории (реки, озера и т.п.);
  • лесные участки (леса, рощи т.п.);
  • запасные земли, находящиеся в собственности государства, но временно не используемые;
  • участки специального назначения (объекты телерадиовещания, космической сферы и т.п.).

Земля коммерческого назначения не относится к отмеченным выше категориям, а является видом (подкатегорией, также как и ИЖС, и ЛПХ). На деле она может относиться и к поселенческим, и с/х владениям. В любом случае, нецелевое использование земель запрещено. Иначе бы монополисты скупали бы реки и озера РФ, лишая обычных граждан воды и продавая ее в втридорога, что относительно концепции нашего государства просто недопустимо.

Изменение статуса земли

Можно ли изменить назначение земельного участка? Фото № 2

Изменение статуса – это правовая процедура, в ходе проведения которой целевое использование земли меняется с одного на другое, что попутно закрепляется в соответствующих государственных базах и документах, принадлежащих владельцу участка.

В зависимости от того, насколько сильно происходит переклассификация, зависит то, что придётся делать изменения статуса земли. Стоит понимать, что изменить категорию участков, к примеру, с поселенческого на с/х будет очень сложно и потребует подключения высших аппаратов правительства РФ. В то время как поменять вид земельного участка относительно его использования будет не столь сложно и вполне под силу любому гражданину нашей страны.

Порядок изменения статуса земли в России определен Федеральным Законом под номером 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Согласно положениям этого акта, решение об изменении вида земли по ее целевому назначению принимается органами исполнительной власти, чьей территории она подконтрольна.

Проще говоря, если участок, категорию которого требуется сменить, принадлежит федеральной собственности РФ, то обращаться стоит в Правительство РФ, если субъекту страны – в органы его исполнительной власти, если муниципалитету – в органы его самоуправления.

В ходе проверки предоставленных документов полномочные госструктуры проверяют:

  • возможность перевода земли из одной категории в другую;
  • наличие потенциального ущерба, который будет нанесен кому-либо по итогам переклассификации участка;
  • иные моменты, способные помешать изменению статуса земли.

По итогу всех проверочных мероприятий заявитель на перевод участка из одного вида в другой оповещается о вынесенном вердикте. После чего он может либо смериться с решением, либо обжаловать его в соответствующих инстанциях.

Порядок перевода участка из ИЖС в коммерческую категорию

Процедура перевода ИЖС в статус земли для коммерческого использования? Фото № 3

Решая перевести участок земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в коммерческую категорию, граждане задаются огромным количеством вопросов, ответы на которые зачастую найти не выходит. Дабы решить данную проблему читателей нашего ресурса, давайте детально рассмотрим порядок переклассификации земельных участков в РФ.

Особенности разных случаев

Начнем, пожалуй, с особенностей перевода ИЖС в коммерческую категорию под различные типы деятельности, так как каждый случай имеет свои особенности, несмотря на общий вид процедуры переклассификации. Итак, в большинстве случаев земля переводиться к «коммерцию» с целью:

  • Создания магазина, офиса или гостиницы. Эта ситуация – типовая среди всех возможных и требует обращения в местный муниципалитет (реже в вышестоящие инстанции), а также одобрения большинства соседей ИЖС-участка на организацию на его территории конкретного коммерческого образования. Если практически все соседи против организации рядом с ними магазина или гостиницы, то перевод, скорее всего, не состоится.
  • Застройки коммерческого владения. В этом случае также применяется общий порядок переклассификации земель, однако особенности для каждой процедуры перевода индивидуальны, поэтому советовать что-то относительно ее проведения будет неправильно. При таких обстоятельствах лучшим помощником будет специалист по операциям с недвижимым имуществом или же сотрудники земельных органов по месту жительства, которые, как минимум, проконсультируют по порядку грамотного изменения категории земли.
  • Организации автосервисов или местных СТО. Если причина перевода в вашем случае именно такая, то считайте — вам повезло, ибо, получив одобрение от соседей, можно переклассифицировать землю в упрощенном порядке через Кадастровую Палату. То есть, обращаться в органы муниципалитета не понадобится.

Порядок изменения статуса участка

Меняем статус земельного участка. Фото № 4

Что касается процедуры перевода ИЖС-участка в коммерческую категорию, то во всех представленных выше ситуациях она совершенно одинаковая и заключается в реализации следующего алгоритма:

  1. Во-первых, придется подготовить некоторую документацию. Зачастую в ее перечень входят:
  • справка из кадастра земельного учета относительно вашего участка (получить можно в Росреестре);
  • заверенная копия свидетельства о регистрации права собственности на землю, категория которой будет меняться;
  • заверенные копии кадастрового паспорта и плана на тот же участок;
  • паспорт заявителя, то есть владельца участка, или доверительная документация от его имени на исполнение всех перерегистрационных процедур со стороны другого лица;
  • ходатайство о переводе, составленное по установленной форме;
  • при необходимости – подписи соседей на возведение магазина, гостиницы и так далее.
  1. Собрав документы, их необходимо подать в соответствующие госструктуры. Как было отмечено выше, ими могут быть как органы муниципалитета или кадастровая палата, так органы исполнительной власти субъектов РФ и даже Правительство нашей страны.
  2. После подачи документации, остается лишь дождаться ее рассмотрения, проведения слушанья по решению о переводе и получения результата. Если он положительный для заявителя, то на руки последнему выдается соответствующее разрешение, используя которое можно провести перевод участка из одной категории в другую в Кадастровой Палате или Росреестре. В ином случае остается лишь отстаивать свои права в суде, что зачастую не дает результатов.

Как видите, особых сложностей в переводе ИЖС-земли в коммерческую категорию не имеется. Главное в процессе проведения процедуры – придерживаться описанного выше порядка и действовать без нарушений законодательства РФ.

Сколько стоит перевод ИЖС в коммерческую категорию земельных участков? Фото № 5

В завершение статьи, ответим на часто задаваемый вопрос относительно рассматриваемой сегодня темы. А именно – «Сколько стоит перевод ИЖС-участка в коммерческую категорию земель?».

В первую очередь, важно отметить, что в каждом конкретном случае стоимость процедуры может различаться, так как будет формироваться по-разному. Например, при открытии автосервиса с переклассификацией земли через Кадастровую Палату затраты будут несущественны, ибо связаны зачастую с оформлением документации, производству ее копий и уплат госпошлин.

В остальных же случаях стоимость процедуры формируется суммированием:

  • цены организации слушанья о переводе земли (от 3 000 рублей);
  • стоимости оформления документации и производства ее копий;
  • цен услуг специалистов, с которым проводятся консультации;
  • и уплаченных госпошлин.

О том как перевести квартиру или жилой дом в нежилой фонд вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Зачем необходим перевод?

Перевод производится при обстоятельствах, когда владелец участка намерен переоборудовать жилой дом в торговый центр, гостиницу, спортзал или сдать участок в аренду какой-либо организации для извлечения дохода. По закону, до вынесения окончательного решения администрация обязана рассмотреть письменно изложенные аргументы владельцев соседних участков относительно перевода дома или участка в коммерческое пользование. Если большинство соседей выскажутся против изменения категории участка, то вероятность замены статуса участка очень мала. И, наоборот, чем больше соседей дадут добро, вероятность положительного исхода возрастет.

При одобрении заявления собственнику участка выдают документы со следующим статусом: ИЖС + коммерческое использование.

Необходимо знать, что возможен и другой случай: если изменение распространяется не на весь участок, а только на отдельную часть. К примеру, гражданин собственник дома и прилегающего гаража. Он намерен на территории гаража оборудовать автомастерскую и получать доход. Для этой деятельности не надо производить перевод всего участка в коммерческий статус, возможно перевести только гараж.

Инструкция

Начальный этап для замены статуса участка — сбор обязательных документов:

  • копия кадастрового паспорта, содержащая кадастровый номер участка и его план;
  • свидетельство о праве собственности на участок (подлинник и копия, заверенная нотариально);
  • заявление с описанием обстоятельств, из-за которых необходимы заявленные изменения;
  • желательно предоставление списка жильцов дома или владельцев соседних участков с подписями, свидетельствующими, что они не возражают по вопросу изменения статуса.

Документы сдаются в органы местной администрации или в федеральные структуры. На основании заявления назначается дата проведения публичных слушаний. Об этом надо заявить в местных СМИ или по почте отослать извещения заинтересованным лицам.

Публичные слушания состоят из двух частей. В первой публичной части могут участвовать все заинтересованные стороны. Они выражают свое мнение и задают вопросы собственнику участка, который обязан дать на них исчерпывающие ответы. По итогам первой части производится второе основное слушание, после которого комиссия оформит решение.

Обязательно ли регистрироваться как юрлицо?

Совершить процедуру такого перевода может как юридическое, так и физическое лицо. Владельцу участка необязательно регистрироваться как юрлицо.

Причинами получения отказа в письменном виде с указанием основания для подобного решения могут стать:

  • обнаружение ошибок или несоответствий в поданной документации;
  • заявление написано ненадлежащим лицом;
  • существование каких-либо правонарушений;
  • невозможность перехода данных земель в категорию коммерческих;
  • несоответствие таких изменений принятому генеральному плану, согласно которому происходит развитие территории.

Справка! В случае получения отрицательного решения о переводе можно попытаться отстоять свои права в суде или вышестоящей инстанции. На нашем сайте вы также сможете найти исчерпывающую информацию о земельных участках под ИЖС:

  • Как перевести землю в ИЖС?
  • Нормы застройки участков.
  • Виды разрешенного использования — ИЖС.
  • Как получить и оформить в собственность?
  • Как получить надел бесплатно?
  • Аренда ЗУ.
  • Как платится налог?
  • Минимальный и максимальный размер земли.
  • Аукцион: что это такое и как проводится?
  • Инструкция по покупке участка.

Когда это необходимо?

Понадобиться такой перевод может в случае, если хозяин участка (либо уже имеющегося строения) не хочет использовать его как жилое здание, а желает открыть на его месте какое-либо учреждение с целью дальнейшего получения дохода – магазин, торговый центр, спортзал…

Правда стоит сразу учесть, что при принятии подобного решения администрация будет руководствоваться не только своим мнением, но и мнением соседей, проживающих рядом с тем зданием/участком, которое решено перевести в коммерческое пользование.

Если большинство из них будут не против открытия магазина, то решение об изменении статуса скорее всего будет положительным, в противном же случае изменить категорию земли может не получиться.

Следует сразу отметить и такой вариант, как изменение назначения не всей площади участка, а только его части. Например, гражданин имеет в своей собственности дом и примыкающий к нему гараж, в котором он хочет открыть местный автосервис и зарабатывать таким образом деньги. Для того, чтобы начать подобный бизнес, совершенно необязательно переводить всю землю в коммерческую, достаточно только поменять статус гаража.

И если решение будет положительным, то владелец участка получит документы со следующим статусом: жилое строительство + коммерческое использование (в большинстве случаев для небольшого бизнеса такой вариант, пожалуй, будет самым оптимальным).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Инструкция по переводу

Первым шагом на пути перевода участка из одного назначения в другое является сбор требуемых документов.

Их список довольно небольшой, однако на их получение может потребоваться некоторое время (в случае, если у хозяина на руках их еще нет). Так, понадобятся:

  • номер (кадастровый) земельного участка, статус которого предполагается изменить;
  • копии кадастрового плана и кадастрового же паспорта (получить все эти три документа можно в местной кадастровой службе);
  • свидетельство о правах на землю (кроме оригинала следует взять с собой и его копию, заверенную в нотариальном порядке);
  • ходатайство, рассказывающее о причинах возможных будущих изменений;
  • также будет очень большим плюсом, если еще до заседания собрать и предоставить комиссии документ с подписями жильцов о том, что они не против открытия автосервиса/магазина/аптеки…

После того, как все эти бумаги будут собраны, останется только подать их в соответствующую инстанцию – либо в органы местного самоуправления (если земля находится в их ведении) либо в органы федеральной власти (если участок относится к федеральной земле), после чего и будет назначено время проведения публичных слушаний (стоит помнить, что о сроках их проведения должно также быть объявлено и в местных газетах).

Само слушание состоит из двух этапов – на первом (публичном) могут принимать участие все желающие (в том числе соседи), которые могут высказывать различные претензии и задавать вопросы, а владелец участка отвечать на них.

На основании решений первого слушания проводится второе (основное), на котором представителями власти и будет вынесено соответствующее решение.

Арендаторы часто интересуются, как взять земельный участок в аренду с правом выкупа.

При покупке квартиры можно получить налоговый вычет. Подробнее об этом читайте в нашей статье.

Хотите оформить в собственность участок, взятый в аренду на 49 лет? есть подробная инструкция.

Что касается сроков, то весь процесс может длиться довольно долго – от нескольких месяцев (при рассмотрении решения органами местной власти) до нескольких лет (при изменении статуса земли федерального значения, особенно если площадь последней очень велика).

Что же до стоимости всей процедуры, то каких-то конкретных цифр тут назвать не удастся – все зависит от региона, площади участка, а также многих других факторов.

Единственное, что можно сказать с уверенностью, так это то, что владельцу земли придется заплатить за следующие процедуры:

  • услуги кадастрового органа;
  • услуги регионального архитектора;
  • стоимость публикации в местной газете сведений о будущих слушаниях, а также сведений об их результатах;
  • услуги земельной службы.

Кроме этого, в ряде случаев может понадобиться обращение в дополнительные инстанции (например, при возникновении каких-либо спорных вопросов, а также в случае, если решается вопрос о статусе федеральных земель), за которое также придется платить.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Автор статьи Андрей Чернов Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей.

Как собственникам перевести участок ИЖС в «коммерческую недвижимость» — инструкция от земельного юриста

На Карте зонирования

Разделение земельного участка на 2 и более участков — инструкция, документы, расходы.Требуется ли нотариус при купле-продаже земли.

  • Узнаем на Карте или Ген.плане название территориальной зоны участка.

    Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название обычно пишут по краям карты. У меня зона вокруг участка желтого цвета. На краю карты нашел название — «Зона индивидуальной жилой застройки (Ж.1)».

  • Теперь открываем Правила Землепользования и Застройки (ПЗЗ) и ищем нужный ВРИ в описание зоны участка.

    В самих Правилах вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней же и узнаете — какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к этой зоне.

    Например, в самом документе я нажал CTRL + F, потом вбил название своей зоны — Зона индивидуальной жилой застройки. Для примера мне нужно перевести участок под магазин. Поэтому я ищу нужную информацию в описании зоны. В моем случае нужный мне вид использования назывался «Объекты розничной торговли», и он был указан как один из основных видов использования. На картинке это видно.

    Затем в ПЗЗ я уже нашел описание этих «Объектов розничной торговли». Ими оказались магазины под самые различные товары.

  • Теперь опишу ситуации, которые встречаются при переводе и что делать дальше:
    • Если нужный ВРИ указан как один из ОСНОВНЫХ видов разрешенного использования.

      У меня на примере вышло так, что нужный мне ВРИ (под магазин) был один из основных видов использования. В этом случае нужно сначала получить выписку/справку из ИСОГД, потом поменять с ИЖС на коммерческую в кадастре.

    • Если нужный ВРИ указан как один из УСЛОВНО разрешенных видов использования.

      Вернемся к моему примеру. Если мне нужно было бы перевести участок под гостиницу, то в ПЗЗ написано, что гостиница указана как условно-разрешенный вид использования — «Объекты для временного проживания». На картинке ниже это видно.

      В этом случае инструкция по переводу будет такая: 1) Запросить выписку/справку из ИСОГД 2) Получить разрешение на перевод у администрации 3) Поменять с ИЖС на коммерческую в кадастре.

    • Если нужный ВРИ вообще не указан. Собственнику придется изменить уже территориальную зону вокруг участка, т.е. внести изменения в ПЗЗ поселка/города — ст. 33 ГрК РФ. Нужно обращаться в местную администрацию и подавать заявление. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия, а затем на публичных слушаниях. На моей практике комиссия очень редко выносит решение об изменении территориальной зоны из-за одного участка. Я позже напишу отдельную инструкцию к этой ситуации.
  • Есть вопрос? Опишите свою ситуацию в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Это бесплатно. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Шаг №2 — Получить выписку из ИСОГД

    Чтобы доказать, что зона участка предусматривает необходимый ВРИ как основной или условно разрешенный, нужно получить об этом официальный документ — выписку/справку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

    Выписку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, то в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах справку из ИСОГД можно получить в МФЦ («Мои документы»).

    1. Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации.

      При себе нужно иметь паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка. Как заказать выписку из ЕГРН на земельный участок.

      Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении.

      Согласно пп. а п. 2 Постановление Правительства РФ от 9 июня 2006 г. №363, госпошлина — 1000р. Оплатить госпошлину могут потребовать до или после подачи заявления. В первом случае дадут реквизиты и оплатить можно в любом банке. Комиссия примерно 50 рублей. Во втором случае собственнику отправят реквизиты на электронную почту (e-mail).

      Срок получения справки везде разный. Если участок находится в поселке, то ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ. На практике оформят раньше — недели за две. Если участок в черте города, то срок устанавливает местная администрация. Например, в Москве — 5 рабочих дней, в Санкт-Петербурге — 14 рабочих дней.

    2. В назначенный день забрать справку. Достаточно показать паспорт и расписку/опись.

    Шаг №3 — Дальнейшие действия зависит от ситуации

    После того как получили выписку из ИСОГД, нужно решить что делать дальше. Все зависит от ситуации:

    Ситуация №1: Если нужный ВРИ указан как один из основных видов использования

    В этом случае чтобы перевести участок ИЖС на нужный ВРИ, собственнику НЕ потребуется получать чье-либо разрешение — п. 4 ст. 37 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Можно сразу заняться последним шагом — перевести участок в кадастре с ИЖС на нужный ВРИ.

    Ситуация №2: Если нужный ВРИ указан как один из условно разрешенных видов использования

    Здесь уже сложнее. Собственнику придется получить разрешение на перевод в местной администрации — п. 1 ст. 39 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Для этого создана специальная комиссия. Если участок в поселке, то нужно идти в администрацию поселка. Если в черте города, то в городскую администрацию (не районную). В некоторых городах можно обратиться в МФЦ («Мои документы») и оттуда документы подадут в администрацию.

    1. Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):
      • Заявление на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования. Форма заявления везде разная, образец можно спросить у сотрудника администрации. В заявлении нужно указать причины для чего собственники хотят поменять ВРИ участка на коммерческую.
      • Выписку из ИСОГД;
      • Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В ней должны быть обязательно координаты границ участка (поворотных точек);
      • Договор основания на участок. Если собственник купил участок, то договором основания считается договор купли-продажи. Если участок получен в наследство — свидетельство о наследстве и т.п.
      • Несколько фотографий своего участка (5 — 6 штук) и парочку соседних. Их достаточно распечатать на обычной бумаге;
      • Паспорта собственников;
      • Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо.

      Никаких данных о соседях подавать не нужно. Сотрудник заберет документы и выдаст расписку/опись об их получении.

    2. Затем собственников уведомят о дате и времени первого заседания комиссии. Комиссия соберется в течение месяца после подачи заявления. Уведомляют обычно по телефону или смской + обязательно почтой.
    3. Первое заседание комиссии. Члены комиссия будут решать стоит ли вообще заниматься данным вопросом — допустить до публичных слушаний вопрос о переводе участка или сразу отказать в переводе. Заседание обычно проводится в зале администрации. Конечно, только из-за одного участка комиссия собираться не будет. На заседании рассматриваются ситуации и от других заявителей по различным ситуациям.

      Если примут положительное решение, то собственнику сообщат дату и место проведения публичных слушаний. Слушания будут примерно через 2 — 4 месяца. Еще администрация за месяц сообщит о дате проведения публичных слушаний на своем сайте + в местных СМИ — п. 7 ст. 39 ГрК РФ.

      Пример публикации о проведении публичного слушания

      Отдельно напишу про соседей. Чаще всего администрация приглашает владельцев соседних участков на публичные слушания, т.к. перевод участка в коммерческий ВРИ может оказать негативное воздействие на окружающую среду — пп. 3 и 4 ст. 39 ГрК РФ. Например, собственник хочет перевести участок и построить на нем автомойку или автосервис. А такие зданиях всегда негативно воздействуют на окружающую среду. Причем пригласят не только соседей с участков, которые имеют общие границы, но и остальных, которые находятся поблизости. Приглашения им отправят почтой. На публичных слушаниях соседи, конечно, могут проголосовать против перевода участка. Поэтому я всегда советую владельцу участка заранее поговорить с соседями и получить их поддержку.

    4. Публичные слушания. Они проводятся в специальном месте, где можно уместить много народу. Например, в городе Гатчина, который я указал на примере, слушания проводятся в здании МБУ «Центр творчества юных». Если участок в поселке, то обычно собираются в здании администрации или местных Домах культуры.

      Участвовать и проголосовать в слушаниях может любой желающий. Сначала выступят докладчики. После объявления вопроса пройдет голосование — за или против перевода участка. Все голоса засчитываются в протокол. После собственника уведомят о втором заседании комиссии.

      Голосование на публичных слушаний

    5. Второе заседание комиссии. Оно проводится там же, где и первое. Здесь комиссия уже с учетом голосов с публичных слушаний решает — выдать рекомендацию на разрешение или нет. Результаты публичных слушаний носит лишь рекомендательный характер, а не обязательный — п. 8 ст. 39 ГрК РФ. Комиссия может и отказать. Если комиссия выдаст положительную рекомендацию, то она отправит его главе администрации.
    6. Решение главы администрации. Это самая последняя инстанция. Глава администрации рассмотрит результаты публичных слушаний, рекомендации комиссии и уже окончательно решит — выдать разрешение на перевод или оформить отказ (п. 9 ст. 39 ГрК РФ). Чаще всего он выдает положительно решение, если комиссия выдала положительную рекомендацию.

      Как видите, вопрос о переводе участка проходит 4 уровня — первое заседание комиссии, публичные слушания, второе заседание комиссии и решение главы администрации. И в каждом уровне можно получить отказ в переводе. Отказ можно попытаться оспорить в суде.

    7. Если будет положительное решение главы администрации, то собственнику сообщат когда можно забрать в местной администрации письменное разрешение на перевод участка.

    Шаг №4 — Поменять в кадастре с ИЖС на коммерческую на вид, который связан с коммерческой (предпринимательской) деятельностью

    Во многих городах подать документы можно только в МФЦ, а оттуда их отправят в Регистрационную палату. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег.палату, то лучше так и сделать. Услуга называется — внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество.

    Сама подача документов в МФЦ и в Рег.палату не различается. В инструкции указал МФЦ, т.к. это более распространенный случай.

    1. Всем собственникам участка нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

      Госпошлина — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты даст сотрудник МФЦ. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Комиссия обычно около 50р.

      Дополнительно можно заказать выписку из ЕГРН на участок, стоит 400р. В этой выписке будет указан уже обновленный ВРИ вместо ИЖС. Ее выдадут после окончания услуги.

      После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы:

      • Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя показывать не нужно;
      • Выписку/справку из ИСОГД;
      • Разрешение администрации о переводе (только при переводе на условно разрешенный вид использования
      • Правоустанавливающий документ на участок: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН;
      • Чек об оплате госпошлины.
    2. Сотрудник cоставит заявление, собственникам нужно его проверить и подписать. Затем заберет документы (кроме паспортов), каждому выдаст расписку/опись и назначит примерную дату перевода. Полученные документы отправляются регистратору.

      Теперь остается ждать изменения ВРИ участка. Срок — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

    3. В назначенный день собственникам прийти в МФЦ и забрать документы. При себе нужно иметь паспорта и опись/расписку. Если заказывали выписку из ЕГРН, то ее тоже выдадут.

    Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у земельного юриста. Заполните форму ниже или в комментариях ↓.


    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *