Плюсы и минусы ЖСК

Плюсы и минусы ЖСК

Содержание

Основные отличия между ДДУ и ЖСК

В договорах долевого и кооперативного строительства есть существенные различия:

  • Государственная регистрация

ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре, гарантируя надежность сделки. Договор ЖСК не нуждается в подобной регистрации, и это не исключает повторную продажу вашей квартиры.

  • Стоимость постройки

В ДДУ указана вся стоимость приобретаемого жилья, она неизменна.

В договоре ЖСК прописанная сумма за квартиру может увеличиться из-за дополнительных трат застройщика.

  • Сроки строительства

В ДДУ указана конкретная дата сдачи жилого объекта. Если застройщик не успевает возвести дом в срок — выплачивает неустойку и штраф.

В соглашении ЖСК сроки строительства не прописаны.

  • Рассрочка на возведение

ДДУ позволяет использовать беспроцентную рассрочку до сдачи дома. По договору ЖСК можно получить рассрочку на более долгий срок, но под процент.

  • Прекращение договоров

Расторгаете договор долевого участия — застройщик возвращает ваши деньги. Прекращаете договор с ЖСК — кооператив выплачивает не более 85% вложенных средств.

Есть и еще одно отличие. По договору долевого участия застройщик обязан предоставить всю необходимую документацию в Росреестр до начала строительства и обеспечить открытый доступ к документам.

ЖСК не имеет таких обязательств.

ДДУ обеспечивает надежность сделки, а ЖСК — ее выгоду.

Особенности ДДУ

Долевое строительство — рискованное предприятие. Поэтому до заключения договора рекомендуем:

  • изучить бумаги компании-застройщика: что она строила, где, когда и результат ее деятельности;
  • проверить уставные документы и разрешение на возведение объекта;
  • изучить акты для строительства (экология, фундамент и другие).

Если таких данных у застройщика нет — строительство незаконно.

Особое внимание следует обратить на строительный проект, арендный договор или выписку ЕГРН о праве собственности на земельный участок. Но главное, убедитесь, что оплата по ДДУ поступила в банк, а не в кассу компании.

Не оставляйте без внимания и сам договор долевого участия. В нем должны быть прописаны:

  • адрес объекта: этаж, планировка, площадь;
  • тип используемых строительных материалов;
  • срок сдачи дома;
  • окончательная цена;
  • порядок возврата средств в случае просрочки сдачи дома;
  • отсутствие других претендентов на помещение;
  • положение об оплате коммунальных платежей до заселения.

Дольщики могут посмотреть все документы по долевому строительству в открытом доступе.

Плюсы и минусы ДДУ

Приобретая жилье по ДДУ, покупатель может быть уверен в надежности сделки:

  • квартира не будет продана другому человеку;
  • все документы находятся в открытом доступе;
  • стоимость квартиры четко обозначена и неизменна;
  • можно вернуть полную сумму в случае расторжения договора;
  • есть пятилетняя гарантия на новую квартиру.

Но у долевого строительства есть и минусы. Во время регистрации оформление документов на квартиру приостанавливается (до 3-х месяцев). Также оплата за квартиру ограничена сроком возведения дома, а рассрочка на приобретение дается максимум на 5 лет.

Особенности ЖСК

Кооперативное строительство позволяет дешево купить жилье в новострое. Пайщики оплачивают строящийся объект через созданный паевый фонд. Они вносят в фонд ежемесячную плату. За год каждый пайщик должен собрать 50% от стоимости квартиры. Если он внес меньше половины, то может взять ссуду у кооператива. Срок ее погашения — от 5 до 20 лет. Пока пайщик не погасит долг, ЖСК остается собственником его жилья. Продать или сдать в аренду такую квартиру он не сможет.

Плюсы и минусы ЖСК

Несмотря на все риски ЖСК, у кооперативного строительства есть свои достоинства: быстрое оформление документов, длительная рассрочка по платежам, неограниченный доступ к бумагам компании, контроль за возведением дома.

Но недостатков больше:

  • кооператив не штрафуется при нарушении сроков строительства;
  • цена квартиры может быть увеличена;
  • отсутствует строгое обязательство на получение строительного разрешения, право собственности или аренду земельного участка;
  • при расторжении договора ЖСК возвращает пайщику не все деньги.

Разорвав договор с ЖСК, вам вернут только часть вложенных средств — максимум 85%.

Основные отличия: в чем разница?

Понятия договоров имеют различия:

  1. Государственная регистрация.
  2. Стоимость постройки.
  3. Сроки строительства.
  4. Рассрочка на возведение.
  5. Прекращение договоров.

Для ДДУ непременное условие — регистрация в Росреестре (как узнать, зарегистрирован ли ДДУ в росеестре), это исключит повторную продажу. Приобретатель по договору ЖСК не застрахован от вторичной реализации квартир.

В ДДУ прописана полная стоимость приобретаемого жилья, она не подлежит изменению. ЖСК предусматривает увеличение цены строительства, если застройщик несет дополнительные траты.

В ДДУ четко оговорены сроки возведения, если застройщик не успевает сдать объект, то он выплачивает неустойку и штраф. В ЖСК этот пункт отсутствует.

По документу ДДУ покупатель может воспользоваться беспроцентной рассрочкой до момента окончания возведения постройки. По ЖСК возможна рассрочка на более долгий срок, но под определенный процент.

В случае прекращения действия договора по ДДУ покупатель вернет всю сумму, затраченную на строительство. При договоре ЖСК удается вернуть средства в размере не более 85%.

По долевому строительству застройщик обязуется предоставить всю необходимую документацию в УФРС (Управление Федеральной Регистрационной службы) до начала реализации. Обеспечить открытый доступ к договорам и сертификатам. По принципу ЖСК это делать необязательно. Далее мы проведем более подробное сравнение.

Имеется два вида долевого документа:

  1. Старое правило — разрешение на возведение получено до 01. 04. 2005.
  2. Новый договор — после апреля 2005 года.

Новое постановление обращено на обеспечение заинтересованности дольщиков. Участие в этом виде договора надежнее, но он дороже, чем старое разрешение.

При подпоясывании документов рекомендуется изучить бумаги компании застройщика: что она строила, где, когда и результат ее деятельности. Проверяются уставные документы, сертификаты, дающие права на возведение объектов.

Изучаются акты для строительства (экология, фундамент и другие). В отсутствие данных возведение здания незаконно.

Потенциальный дольщик должен соблюсти правила:

  1. Ознакомиться с проектом строительства.
  2. Просмотреть арендный договор земли под застройку или бумагу о праве собственности участка.
  3. При продаже жилья другой компанией от имени застройщика, прослеживается вся цепочка передачи прав на квартиру.
  4. Средства за ДДУ вносятся через банк, а не кассу компании.

Бумага долевого участия в постройке содержит в себе адрес объекта: этаж, планировка, площадь. Прописывается тип используемых материалов, применяемых при застраивании. В ДДУ указываются и другие сведения:

  1. Срок сдачи дома.
  2. Цена окончательна, ее изменение, возможно, по результатам обмера БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). В случае увеличения стоимости, покупатель не обязан приобретать объект.
  3. Система возврата финансов в случае просрочки сдачи здания.
  4. Нет третьего лица на помещение. При обнаружении другого собственника, застройщик должен предоставить аналогичный объект или возместить его цену.
  5. Положение об оплате коммунальных платежей до настоящего заселения.

Застройщик обязан выдать дольщику бумаги по первому требованию, регистрирующие имущественное право на жилье.

Иногда компании, имеющие новое разрешение на застройку, предлагают покупателям участвовать в ДДУ по старым правилам. Дольщикам предлагается заключить документ не с самим застройщиком (с землеотводом, лицензией), а с дочерним предприятием. Обосновывая, сто это обходится дешевле. Эти действия незаконны.

Положительные и отрицательные моменты для дольщиков и застройщиков

Строительство по договору ДДУ имеет свои преимущества для приобретателя жилья:

  1. Бумаги гарантируют разрешительную документацию у строительной компании. Покупатель может быть спокоен, что жилье не вторично.
  2. Стоимость договора не изменяется в одностороннем порядке застройщиком.
  3. Прописываются варианты расторжения документа дольщиком или требования неустойки.
  4. Гарантия на новое сооружение.

Но у ДДУ есть и недостатки, что хорошо для компании:

  1. Из-за регистрации происходит приостановка документов при оформлении квартиры (до трех месяцев).
  2. Отсутствие особых причин расторгнуть бумаги для дольщика.
  3. При прекращении договора в одностороннем порядке покупателем, выплачиваются убытки строительному предприятию.
  4. Платеж за помещение ограничен сроком возведения.
  5. Рассрочка на приобретение — не более 5 лет.

Принимая участие в долевом строительстве, учитывается как возможность капиталовложения, так и его риск.
Ознакомьтесь подробнее с этим вопросов в нашей статье Подводные камни в ДДУ: что нужно знать дольщикам.

Жилищный кооператив осуществляется для постройки конкретного здания. Пайщики могут оплатить объект полностью сами или воспользоваться банковским кредитом.

Участие в ЖСК — дешевый метод приобретения жилья, но более рискованный. Создается объединенный вклад участников кооператива (паевой фонд). Каждый пайщик обязывается ежемесячно вносить средства. Срок накопления — не меньше года.

При собирании не меньше 50% от стоимости жилья, участнику выдается ссуда от размера оставшихся средств. Срок погашения — от 5 до 20 лет. На сумму долга идет начисление доли в размере инфляции.

С пайщиком заключается договор. До полной выплаты пая, ЖСК — собственник жилья, потребитель не сможет с ним ничего сделать (продажа, сдача в аренду).

Плюсы и минусы

У ЖСК есть свои достоинства приобретения жилья:

  1. Быстрота оформление — договор не регистрируется, отсутствует сложности и дополнительное ожидание.
  2. Контроль строительства и доступ к бумагам компании членами ЖСК.
  3. Длительная рассрочка по платежам.
  4. Сокращение коммунальных оплат, за счет получения прибыли у кооператива.

Для пайщика приобретение квартиры обуславливается и рисками:

  1. ЖСК — отсутствие штрафов при несоблюдении сроков строительства.
  2. Увеличение цены объекта.
  3. Может существовать ограничение перепродажи пая, после всей выплаты (только членам кооператива).

Для получения финансов от ЖСК компания не обязана иметь разрешение на постройку, право собственности на землю или ее аренду. Это выгодно для ненадежных застройщиков.

Так что же выбрать? Кому что выгоднее?

Ни одна из форм документа полностью не гарантирует покупателю защиту от возможных неприятностей: долгострой, экономическая ситуация, кризис рынка и другие причины.

При приобретении жилья по ДДУ или ЖСК дополнительная страховка — репутация застройщика. Рекомендуется обращать внимание на компании, просуществовавшие не один год с большой реализацией объектов.

Репутация нарабатывается с трудом, и предприятия дорожат ей. Но если застройщик нечист на руку и хочет пойти на обман, то он это осуществит и при ДДУ, и при ЖСК.

При любой схеме покупки квартиры, необходимо просмотреть документы компании. В них содержится информация о фирме и о возводящемся здании. Может показаться, что ЖСК выгоднее строительной организации, чем покупателю. Но при этой схеме у застройщика появляется большая конкуренция на рынке, имеются риски не оправдать постройку.

При долевом участии на первый план ставится четкие условия договора и регистрация. Это выгодно приобретателям.

Согласно закону 214 № ФЗ покупатель лучше защищен при долевом участии. Но это не означает, что ДДУ дает абсолютные гарантии, в частности, сроков строительства. При приобретении жилья рекомендуется рассматривать все схемы и выбрать, что конкретно подходит будущему закупщику.

Что представляет собой договор ЖСК?

ЖСК или жилищно-строительный кооператив является добровольным объединением лиц, целью которого служит возведение жилого здания и последующее управление. Фактически это общество, которое кредитует строительство. Но такая форма приобретения жилья не очень распространена в России. И этому имеется вполне логичное объяснение. Несмотря на привлекательные цены, риски сделки являются чересчур высокими. Но обо всем по порядку.

Решаясь на покупку новостройки подобным путем, с ЖСК заключают договор. Законом не предусмотрена определенная форма. Однако есть стандартные пункты, которые должны присутствовать обязательно, а некоторые из них – изучены особенно тщательно, в том числе, путем сверки с иными источниками. К таковым относятся следующие.

  1. Проверяют реквизиты ЖСК, застройщиков, руководство, репутацию организаций, не имелось ли судебных тяжб в последние два – три года и отзывы людей в интернете.
  2. Изучают компанию на предмет того, не находится ли она на этапе финансового оздоровления или нет ли допущения к банкротству.
  3. Не имеется ли у председателя ЖСК других начатых объектов строительства. Бывает, что организация берется за несколько зданий, после чего стройка замораживается.
  4. Этажность и площадь будущей квартиры должны быть обязательно внесены в договор.
  5. Изучают возможные риски пайщика, если строительство по тем или иным причинам будет сорвано. В документе прописывают последствия для члена кооператива при невозможности передачи помещения.
  6. Нужно, чтобы в договоре прописывался пункт возможного повышения квадратных метров. Лучше, если соответствующее решение будет приниматься на общем собрании.
  7. Проверяют, сколько денег будет удерживаться ежемесячно на деятельность ЖСК.
  8. Данные по участку, а именно кадастровый номер, собственность и иную информацию стоит проверить в официальных государственных источниках. Нередко проблемы строительства начинаются из-за земельного участка.
  9. Следует разобраться, есть ли у ЖСК разрешение на строительство – без него не имеет смысла заключать договор, так как в этом случае стройка просто не может быть начата.

Поделиться публикацией с друзьями>Плюсы и минусы жилищно-строительного кооператива и риски договора ЖСК при покупке новостройки

Договор ЖСК при покупке новостройки: риски

Отличия ЖСК от других форм управления

Выбирая тот или иной способ управления, необходимо учитывать конкретные условия: количество в доме квартир, дисциплинировать и платёжеспособность жильцов, присутствие на рынке лицензированных управляющих компаний и т.д.

Законодательно определены формы управления многоквартирным домом:

  • самостоятельное управление собственниками квартир – договоры с коммунальщиками сектора, заключаются каждым владельцем квартиры напрямую, они лично отстаивают свои интересы и защищают свои права;
  • управление с привлечением управляющих компаний — владельцы квартир заключают договор с управляющей компанией, имеющей соответствующую лицензию, действующей в их интересах, которая полномочна заключать договоры с коммунальными организациями, обязана отчитываться за предоставляемые услуги перед жильцами;
  • управление ТСЖ или ЖСК — из числа собственников выбирается правление, управляющее домом, действующее от лица и в интересах жильцов.

ЖСК и ТСЖ Жилищным кодексом объединены в один пункт, но между ними имеются значительные различия:

  1. ЖСК организовывается с целью строительства и дальнейшего управления домом. ТСЖ образуется после того, как дом построен, и жилые помещения находятся в собственности.
  2. В ЖСК должно входить не меньше 5 участников-учредителей, но не больше количества квартир. В ТСЖ должно входить не меньше 50% собственников.
  3. Доходы от предпринимательства ЖСК принадлежат пайщикам. Доходы ТСЖ принадлежат товариществу.

Функции контроля финансово-хозяйственной деятельности ЖСК осуществляет ревизионная комиссия, избираемая сроком не превышающем трех лет (ст. 120 ЖК РФ).

Организация, проведение общих собраний ТСЖ, круг обязанностей его правления определены главой 14 ЖК. В отношении ЖСК подобный порядок действий не предусмотрен.

Определено главой 11 ЖК, что состав и компетенция управляющих и проверяющих органов, регламент принятия решений зафиксированы уставом кооператива. Положения устава не должны противоречить закону.

В кооперативе решения принимаются на заседаниях общего собрания пайщиков путем открытого голосования (ст. 117 ЖК), прочие варианты не предусмотрены. Собрание ТСЖ может проводиться в любой форме, включая заочную (ст. 146 и 47 ЖК РФ).

Наверняка вас заинтересует бухгалтерия ЖСК при ипотеки. на нашем сайте вы также сможете найти информацию о:

  • правах собственности в ЖСК;
  • правлении;
  • председателе;
  • выплате паев;
  • договоре;
  • и отличиях ДДУ.

Договор ЖСК: плюсы и минусы

Как и всякий способ управления МКД, ЖСК имеет свои недостатки и достоинства. Плюсы ЖСК:

  1. При строительстве домов посредством ЖСК и дальнейшем управлении ими возможна существенная экономия средств.
  2. Кооперативным собранием самостоятельно устанавливается необходимость выполнения ремонта и размер средств на его проведение.
  3. Предусмотрена возможность контролировать расходы. При управлении домом непосредственно владельцами квартир, не имеющих статуса юридического лица, их хозяйственная деятельность ограничена, а это затрудняет управление; при управлении посредством частной управляющей компании жильцы не имеют возможности контролировать ее деятельность.
  4. Есть возможность поэтапного финансирования строительства, допускается рассрочка пая не только на время строительства, но и после сдачи дома.
  5. Для кооперативов введен уведомительный порядок заселения временных жильцов, что важно с позиции безопасности проживания, учитывая высокий уровень преступности. Чтобы вселить временных жильцов в кооперативный дом, участник кооператива должен иметь согласие членов своей семьи, и письменно уведомить об этом органы управления.
  6. Открытое голосование для принятия решение, используемое собранием кооперативного дома, исключает вероятность злоупотреблений.

Минусы ЖСК:

  1. Если учредителей кооператива меньше пяти, то его организовать нельзя. То есть эта форма управления подходит для домов с количеством квартир больше пяти.

    Если в существующей кооперативной организации уменьшится количество участников, то она реорганизуется или ликвидируется.

  2. Правление избирается непосредственно из его членов, обычно, самых инициативных и активных, но они могут быть некомпетентными в сфере управления. Затраты на их обучение — дополнительные расходы пайщиков.
  3. Пайщики обязаны ежемесячно выплачивать взносы. Несмотря на предусмотренную обязательную отчетность о расходовании общих средств, остается со стороны управляющих органов вероятность злоупотреблений.

Риски ЖСК

Положения Жилищного кодекса часто осознанно нарушаются кооперативным правлением, использованием «серых схем» для привлечения денежных средств и уменьшения ответственности. Поэтому риски договора ЖСК главным образом связаны с недобросовестностью управляющих органов.

Часто нарушается статья 121 ЖК, определяющая порядок получения статуса члена ЖСК. Решение о принятии того или иного лица в кооператив должно быть принято на заседании собрания пайщиков. На практике управляющие, получив заявление на вступление, принимают решение самостоятельно и обязывают заявителя оплатить взнос. Юридически при отсутствии решения собрания он не становится участником кооператива, а выплаченные средства не считаются оплаченным паем.

Неуплата взносов, коммунальных платежей, нарушения жилищного законодательства, норм эксплуатации жилья, положений устава, решений, принятых кооперативным собранием влечет за собой исключение из кооператива и выселение из квартиры.

Деньги за нее бывшему участнику вернут только после полной выплаты пая вновь принятым участником. Все недоплаченные исключенным участником платежи будут удержаны из этой суммы.

Пайщики в трехмесячный срок после сведения ежегодного баланса должны возместить сформировавшиеся долги за счет сбора дополнительных взносов. Иначе ЖСК ликвидируется по заявлению кредиторов на основании судебного постановления.

Контроль деятельности ЖСК выполняет избираемая собранием пайщиков ревизионная комиссия, специализированные контролирующие органы со стороны государства отсутствуют.

Договор ЖСК при покупке новостройки: риски

  1. Некомпетентность управления. Часто непосредственно ЖСК осуществляет функции застройщика. Имея земельный участок, пайщики могут строить самостоятельно на свои средства. Но необходим ответственный генподрядчик, в противном случае деньги могут быть потеряны.
  2. Нарушение сроков строительства. Если дом вовремя не сдан в эксплуатацию по вине ЖСК, то его участники не могут рассчитывать на выплату неустойки, поскольку в его лице являются застройщиками. Согласно Жилищному кодексу ЖСК может выступать в роли застройщика и осуществлять строительство многоквартирного дома на имеющемся земельном участке.
  3. Внесение участниками дополнительных платежей. Покупка кооперативной квартиры сопровождается принятием определенных обязательств, возникающих при вступлении в члены юридического лица, каким является кооператив. Убытки кооператива компенсируются путем сбора дополнительных средств с участников.

Какое жилое помещение выделить пайщику — решается на заседании общего собрания.

Данное постановление является основанием для дальнейшего заселения в выделенную участнику квартиру.

Нарушение регламента распределения квартир способствует возникновению спорных ситуаций.

Даже если участник ЖСК полностью выплатил пай, квартира ему может не достаться в случае, если его вселение не будет одобрено общим собранием.

Конечно, имеет жилищно-строительный кооператив риски, однако он является перспективной формой управления многоквартирными жилыми домами. Для снижения рисков следует внимательно отнестись к изучению документации, на основании которой осуществляется деятельность ЖСК.

Чем рискует покупатель при покупке квартиры в ЖСК? Ответ ищите в видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

В вашем доме действует жилищно-строительный кооператив, созданный еще во времена СССР? Это очень распространенная ситуация: в доме обосновался ЖСК, который давно достиг своей основной цели — дом построен, паи члены кооператива выкупили, квартиры розданы в собственность. И теперь кооператив, чтобы оправдать свое существование, управляет домом. В общем-то, это может быть вполне законным. И даже хорошо, если ЖСК управляет домом добросовестно.

Но зачастую правление кооператива, “захватывая” дом, действует в своих интересах. Тогда качество обслуживания дома снижается, а на жильцов ложатся дополнительные затраты.

Как дом попал в управление ЖСК?

В большинстве случаев “советский” кооператив управляет домом по инерции, потому что “так было всегда”. ЖСК выступает от имени собственников дома, заключает договор с управляющей компанией (как правило, это районный ДЕЗ), собирает с жильцов деньги на обслуживание и потом самостоятельно рассчитывается с УК.

Это правомерно? Обычно — нет. Более того, часто это вообще мошенничество. Но давайте пойдем от противного и опишем, что должен сделать ЖСК, чтобы юридически безупречно управлять домом.

В 2005 году в России начал действовать Жилищный кодекс. В соответствии с ч.2 ст.161 этого Кодекса собственники любого дома, независимо от того, существует в нем ЖСК или нет, обязаны выбрать способ управления домом. Они должны сделать это хотя бы один раз. Способов управления домом всего три:

  • непосредственное управление собственниками,

  • управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или кооперативом (ЖК, ЖСК),

  • управление управляющей компанией.

И если собственников в доме более одного, то выбрать способ управления может только общее собрание собственников. Не правление ЖСК, не собрание кооператива и не районная управа, а только общее собрание дома. Это прямо указано в п.4 ч.2 ст.44 и ч.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ.

За редкими исключениями в каждом доме, в котором есть ЖСК, собственников почти всегда не менее двух. Ведь любой член кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, становится собственником. При этом он может оставаться членом кооператива, но это уже не так существенно. А еще собственниками в доме с ЖСК могут быть те граждане, которые купили квартиру в доме на вторичном рынке. Обычно они и членства в кооперативе не имеют, если зачем-то специально в него не вступили. И Жилищный кодекс в ч.2 ст.129 прямо указывает: в таких домах ключевые вопросы управления решает только собрание собственников, а не ЖСК.

Итак, чтобы передать управление домом ЖСК, нужно провести общее собрание собственников, которое большинством голосов должно принять соответствующее решение, оформленное протоколом. Собрание проводится в порядке, определенном ст.45 Жилищного кодекса РФ, и считается правомочным, если в нем приняло участие собственники с числом голосов не менее 50%. В вашем доме проводилось такое собрание? Оформлено ли надлежащим образом его проведение и принятое на нем решение? Если нет, то ЖСК управляет вашим домом незаконно.

Но предположим, что собственники таки передали ЖСК бразды правления дома. Теперь ЖСК может от имени дома заключать договоры с управляющими и обслуживающими организациями, контролировать и принимать их работу. А также собирать плату с жильцов на содержание и ремонт дома. Кто определяет размер этой платы? В соответствии с ч.8 ст.156 Жилищного кодекса РФ кооператив определяет размер этой платы для своих членов в порядке, установленном уставом кооператива. По уставу этим правом может быть наделено правление ЖСК, а может — только общее собрание членов кооператива.

Если вы член кооператива, убедитесь, что размер платы установлен с соблюдением порядка, прописанного в уставе ЖСК. Как правило, по уставу размер платы назначается только общим собранием членов кооператива (обычно ежегодным), но не правлением и не председателем. Решение об установлении платы должно быть оформлено протоколом. Если порядок не соблюден, размер оплаты можно легко оспорить.

А если вы не член ЖСК? Например, купили квартиру в кооперативном доме у гражданина, полностью выплатившего свой пай. В этом случае работает ч.6 ст.155 Жилищного кодекса: вам нужно заключить договор с ЖСК на содержание и ремонт жилых помещений и по нему уже вносить плату. Это значит, что кооператив вправе только просить, но не обзывать вас платить столько, сколько установил для своих членов. Ведь договор — дело добровольное, поэтому о размере платы вы можете смело поспорить с правлением ЖСК. А пока договор не заключен, в общем-то, нет и оснований для оплаты.

Чем может быть плох “советский” ЖСК?

Дополнительные деньги с жильцов ЖСК собирает только для того, чтобы прокормить аппарат. В ЖСК как минимум два функционера на зарплате: председатель и бухгалтер. Предположим, каждый получает по 5000 рублей в месяц. В год это выльется не только в 120000 рублей зряплаты, но и взносы в ПФР и ФСС с фонда оплаты труда составят около 40000 рублей. Не стоит скидывать со счетов и всевозможные административно-хозяйственные издержки: ведь ЖСК — это юридическое лицо, генерирующее документооборот и сдающее отчетность. Готовы ли жильцы отдавать лишние 200 тысяч рублей в год только на то, чтобы правление ЖСК печатало квитанции на сбор денег с жильцов?

Правление ЖСК действует в интересах управляющей компании, а не жильцов дома. ЖСК обычно своими силами ничего в доме не делает, а на все работы заключает договор с управляющий компанией. УК кровно заинтересовано в обслуживании дома. Не только потому, что получает деньги от дома, но и потому, что ее под это дело субсидирует город. В то же время УК вовсе не заинтересована в том, чтобы надлежащим образом фиксировались недостатки в обслуживании дома. Поэтому часто дирекция УК входит в сговор с правлением ЖСК, приплачивает ему “бонусы”, а правление принимает работы без замечаний и подписывает все документы, которые устраивают УК.

ЖСК не представляет интересы собственников. Как уже говорилось выше, члены ЖСК, выплатившие паи, приобретают свое жилье в собственность. И только то жилье, за которое паи не выплачены, остается в собственности ЖСК как юридического лица. А в “советских” ЖСК за редчайшими исключениями все паи за квартиры выплачены давным-давно. Так что у ЖСК как у юридического лица в собственности не остается в доме ни одного квадратного метра. Учитывая, что вторичные покупатели квартир в кооперативном доме в кооператив обычно не вступают (действительно, зачем?), ЖСК, в отличие от ТСЖ, нельзя рассматривать и как объединение жильцов, представляющее интересы подавляющего их большинства.

Практикум

Вот характерная картина. Обычная московская пятиэтажка, в ней с 1969 года функционирует ЖСК. Половина бывших членов кооператива давно продала свои квартиры, и ими теперь владеют граждане, к кооперативу отношения не имеющие. Председатель ЖСК — пожилой пенсионер — по полгода гостящий у дочки в Италии и свои функции исполняющий от случая к случаю. Делами кооператива заправляет нанятый бухгалтер, который выписывает квитанции жильцам и оформляет документы по управлению домом. Председателю с бухгалтером положено по 9 тыс. рублей в месяц. Отчетно-выборных собраний кооперативом не проводилось уже лет десять. Жильцы дома — пенсионеры и загруженные работой граждане, у которых нет времени и желания вникать в тонкости управления домом. Дом стоит, свет горит — и ладно.

Собрание собственников в доме не проводилось, способ управления домом жильцы не выбирали. Но поскольку ЖСК управлял домом спокон веку, ни у кого из жильцов особых вопросов и не возникает — большинство даже и не знают о такой возможности. Правление же вовсе не заинтересовано лишний раз собирать людей: вдруг это взбаламутит такое тихое, теплое и удобное болото?

Обслуживает дом районный ДЕЗ — управляющая компания, назначенная муниципалитетом. Согласно Жилищному кодексу, если собственники дома не проводили общего собрания и не выбирали способ управления домом, то управляющую компанию дому подбирают на конкурсной основе местные власти. На самом деле никакого конкурса не было, а решение о привлечении ДЕЗа приняли междусобойчиком три заинтересованных лица: руководитель ДЕЗа, местный ЖКХ-чиновник и председатель ЖСК. Более того, формально, по документам, дом числится в управлении ЖСК.

Поэтому плату за содержание и ремонт жилых помещений собирает не ДЕЗ, а ЖСК.

Тут нужно сделать теоретическое отступление: в большинстве домов, в которых нет ЖСК или ТСЖ, плата за содержание и ремонт жилья включена в ЕПД — единый платежный документ с платежными реквизитами расчетного центра. Тот самый, по которому жильцы платят за воду, отопление, газ.

Но в нашем практическом случае это не так. ЕПД рассылается всем жильцам исправно, вот только строки “Содержание и ремонт жилых помещений” в нем нет. Вместо этого бухгалтер ЖСК ежемесячно кладет в почтовые ящики еще один документ — квитанцию с реквизитами ЖСК. А в ней примерно такие три строчки:

Наименование Площадь Тариф Итого

Техническое обслуживание 44.5 кв.м 12.63 руб. 562.04 руб.

Эксплуатационные расходы 44.5 кв.м 10 руб. 445 руб.

Капитальный ремонт 44.5 кв.м 0.20 руб. 8.9 руб.

За первой строкой кроется плата за содержание и ремонт жилья. Та самая, которая входила бы в ЕПД, если бы никакого ЖСК в доме не было. Надо сказать, что тариф этот не берется с потолка, а утверждается на общем собрании собственников. А как быть, если общего собрания собственников не было? На этот случай правительство Москвы устанавливает и ежегодно утверждает тарифы как раз для таких безответственных и ленивых коллективов. На 2014 год эти тарифы указаны в постановлении правительства Москвы №748-ПП от 26.11.2013. В зависимости от обустройства дома и количества жилплощади у собственника тариф колеблется от 12.63 до 21.78 рублей за квадратный метр.

То есть бухгалтер нашего ЖСК просто перенесла в квитанцию плату, которую установил для данного жилого помещения город. И это, в общем-то, законно и правильно.

А вот вторая и третья строчки — это уже кооперативная самодеятельность. Не особо настойчивым жильцам на вопрос “Что это?” правление отвечает: “Да это вот такие тарифы на обслуживание и эксплуатацию дома. Не беспокойтесь, тут все верно! Ни копейки себе, все забирает наше ненасытное государство.” После чего не особо настойчивый жилец поворачивается на 180 градусов и сутуло отчаливает в сторону своей квартиры. И только особо настойчивые собственники добиваются таки уклончивого ответа: “Да, это тарифы ЖСК… Да, утверждены кооперативом… Да, из этих денег правление получает зарплату…” Тащить всю эту информацию из председателя и бухгалтера приходится клещами. А главное, выясняется, что тарифы эти даже на собрании кооператива не принимались, не говоря уж о собрании собственников дома. Просто председатель с бухгалтером пошушукались и решили: в 2014 году будем с квадратного метра брать по червонцу — утрутся.

Попытки выудить из правления дальнейшую информацию, документы и (о, боже, только не это!) отчеты всегда заканчиваются грязным скандалом. А мы с вами скандалов не любим, поэтому безобразные сцены обойдем стороной. И посмотрим на другие немаловажные аспекты нашего практикума.

Вот в доме появился неравнодушный житель, который начинает задавать вопросы и жаловаться: подъезд не убирают, крыша течет, из подвала летят комары… Сначала жалуется председателю кооператива. Безрезультатно. Потом жалуется в ДЕЗ, который обслуживает дом. Раз, два… На третий раз ДЕЗ назначает комиссию, которая — опаньки! — нарушений не обнаруживает. Причем комиссия ходит по дому именно тогда, когда жалобщик на работе. Наш неравнодушный жилец выходит из себя и пишет кляузу в Жилинспекцию и префектуру. Опять приходит комиссия, уже рангом повыше, и опять чудесным образом не находит нарушений.

А все потому, что в таких комиссиях от лица дома выступает кто? Правильно — председатель ЖСК! Который вовсе не заинтересован в том, чтобы нарушения были зафиксированы — ведь это же показатель его плохой работы и основание для лишения его зряплаты, да и председательства, собственно. Поэтому он подмахивает акты об отсутствии проблем. Но это еще не все, потому что имеется….

…сговор председателя ЖСК и руководства ДЕЗа. Заключается он в том, что ДЕЗ отстегивает председателю ЖСК небольшую сумму за то, чтобы тот без претензий закрывал ДЕЗу акты выполненных работ по договору обслуживания. Без этих актов (или если в этих актах отмечены недостатки) у ДЕЗа могут быть проблемки — как со сбором денег за обслуживание дома, так и с получением субсидий от московского правительства. Преоблемки ДЕЗу не нужны, и поэтому председательская мзда составляет для средней величины дома около 100 тыс. рублей в год. Но тут мы уже вступаем на зыбкую почву догадок, поэтому оставим эту скользкую тему.

Ну и вся эта вакханалия имеет также всякие побочные эффекты. Поскольку разложившееся правление ЖСК реальными проблемами дома не занимается, ДЕЗ вовсю хозяйничает в доме без ведома собственников: самовольно подключается к водоснабжению и электрощиту дома для своих нужд; показания счетчиков воды и электричества снимает от балды, с приписками, распределяя их потом на вислоухих жильцов; размещает в доме рекламу и выручку кладет себе в карман… В общем, пользуется бесконтрольностью по полной.

Что же делать?

Менять председателя и правление? Разгонять ЖСК? Привлекать прокуратуру?

Не надо. Дело в том, что такой ЖСК — это просто аппендикс, атавизм. С ним ничего не надо делать. Он наверняка отвалится сам, если вы проведете в доме общее собрание собственников, на котором выберите нормальный способ управления домом. Для абсолютного большинства домов, в которых “засел” такой вот “советский” ЖСК, подойдет простейшая форма управления — непосредственно управляющей компанией. То есть в данном случае тем же — ДЕЗом. Только без бессмысленного посредничества ЖСК. В этом случае ДЕЗ заключит договор управления непосредственно с собственниками, от лица которых выступит коллегиальный орган — совет дома. Все это подробно описано в ст.161, 161.1 и 162 Жилищного кодекса.

А в подробности вдаваться не будем — это тема для отдельного обстоятельного разговора. Отметим лишь, что совет дома — это не юридическое лицо, поэтому не требует издержек, характерных для ЖСК, который как раз таки является юридическим лицом — организацией и налогоплательщиком. В общем случае содержание совета дома не требует дополнительного сбора денег с жильцов. Ведь совет — это просто инициативная группа собственников дома, неравнодушных к своему жилью.

В заключение: как лениво послать в жопу “советский” ЖСК?

Предположим, активно менять вышеописанную ситуацию собственник квартиры не хочет, но и платить каким-то жуликоватым бабам из ЖСК ежемесячный оброк в виде лишних 10 рублей с квадрата жилец никак не желает. Что же делать?

Как что? Не платить, конечно! Просто составлять свою квитанцию, в которую включить только положенную по московскому постановлению сумму.

А что делать, если председатель ЖСК все же требует заплатить оброк? Тогда попросите его обосновать свои требования:

а) если вы член кооператива, то попросите предъявить устав ЖСК и протоколы собраний членов кооператива, на которых были утверждены тарифы и взносы, вздымаемые ЖСК, а заодно и тех, на которых вообще выбрали этого самого председателя (ст.113, 115-120 Жилищного кодекса);

б) если вы не член кооператива, попросите председателя не только документы, перечисленные в пункте “а”, но еще и договор между вами и кооперативом (п.6 ст.155 Жилищного кодекса);

в) если вы член кооператива, но не хотите вступать в таком качестве, попросите председателя доказать, что вы член кооператива — предъявить оригинал вашего заявления и протокол собрания ЖСК, на котором вас приняли в члены (ст.121 Жилищного кодекса).

Рискнем предположить, что за исключением устава, председатель вам предъявить ничего не сможет. Потому что дела в “советском” ЖСК развалены, а в процедурах и документации — бардак и дыры. Предположение наше основывается на том, что если бы было иначе, вы бы сейчас не читали эту статью и не задавались бы изложенными в ней вопросами =))

А что делать, если председатель грозит судом? Что ж, пригрозите ему прокуратурой. Вероятность, что он отстанет от вас навсегда, близка к 100%.

Напоследок отметим, что в описанной ситуации не всегда оправдано отстранять ЖСК от управления домом. Если в доме действительно нет активных граждан, готовых войти в совет дома и взять на себя контроль за работой обслуживающих организаций, то ликвидация ЖСК не только не поможет, но и будет вредна. Ведь тогда не останется вообще никого, способного нести хоть какую-то ответственность за дела в доме.

В конце концов, признавать или не признавать “советский” ЖСК, платить или не платить ему дополнительные сборы — дело ваше.

Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три (п. 3 ст. 110 ЖК РФ)».

Подобная форма стройки и продажи квартир набирает обороты наряду с Договором долевого участия (ДДУ), который является самой востребованной формой возведения зданий.

Схема работы ЖСК выглядит следующим образом: строительная фирма организует кооператив, с которым заключает инвестиционный договор. Цель подобного образования – возведение многоквартирного дома и сдача его в эксплуатацию членам кооператива путем привлечения пайщиков.

Указ ЦК в 1958 году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК.

Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.

Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.

Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»). Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для приобретения жилья на равных с ДДУ (договором долевого участия).

Покупка квартиры в кооперативном доме плюсы и минусы

ЖНК на основании ваших возможностей рассчитывает срок накопления первой половины суммы, и вы закрепляете это в договоре. Но за кажущейся свободой выбора кроется ловушка — от выбранного вами темпа накопления будет полностью зависеть и темп возврата займа.

Дело в том, что по Закону о жилищных накопительных кооперативах срок возврата оставшейся суммы (займа) не должен превышать в полтора раза срок накопления первой половины стоимости жилья.
Так что сами посчитайте: если вы вносите первые 50 процентов стоимости квартиры за два года, то вернуть оставшуюся часть придется за три.

Получается, чем дольше вы копите деньги на счетах кооператива, тем длительнее будет ваш срок возврата.

Это вступительный взнос. Эти деньги идут на собственные нужды кооператива и в счет платы за будущую квартиру засчитаны не будут.

Кроме того, при вступлении нужно будет внести еще и первый паевой взнос. Эти деньги уже входят в стоимость приобретаемого жилья (то есть идут на ваш накопительный счет).

Паевые взносы придется платить ежемесячно.

Из таких ежемесячных платежей и будет складываться сумма, необходимая для покупки квартиры. Причем кооператив предоставляет пайщику квартиру только тогда, когда на его накопительном счете будет около 50 процентов от ее стоимости.

Стоит заметить, что 50-процентный барьер для выделения квартиры не является строгим: более точный, как правило, оговаривается во внутренних документах кооператива (уставе, протоколах собраний).

Размер ежемесячных паевых платежей вы определяете самостоятельно.

Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры, что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности

Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.

Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива.

○ Оформление права собственности на квартиру.

После выплаты стоимости квартиры в полном объеме, пайщик становится собственником жилплощади на законных основаниях.

  • «Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст.

И наоборот, стремясь быстрее получить жилье, пайщику придется вносить паевые взносы интенсивнее не только на накопительном, но и на расчетном этапе.

При этом накопительный этап придется пройти в любом случае, даже если у вас уже есть 50 процентов от стоимости квартиры.

Иначе оставшуюся сумму вам придется вернуть сразу же после предоставления квартиры.

После того как с помощью паевых взносов накоплено около половины стоимости желаемого жилья, кооператив добавляет оставшуюся часть и предоставляет члену ЖНК квартиру. После этого размер паевых взносов корректируется, потому что реальная стоимость квартиры, как правило, отличается от планируемой.
Изменение суммы взносов закрепляется в договоре, и новосел погашает оставшуюся сумму пая.

Помимо вступительного и паевых взносов пайщику придется платить еще членские (или административные) взносы.

ЖК РФ)».

Главным отличием подобной формы образования является то, что члены ЖСК участвуют не только в возведении здания, но и в последующей его эксплуатации.

  • «Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Людей пугают большие ставки за пользование кредитом, обязанность иметь 20 — 30 процентов от стоимости жилья в своем личном распоряжении, а также волокита со сбором документов для банка.

Жилищные накопительные кооперативы ничего этого не требуют. Первое отличие покупки жилья через ЖНК от ипотеки, которое бросается в глаза каждому, — огромная разница в процентах за пользование займом.
Так, например, при ипотечном кредитовании средняя ставка за пользование кредитом составляет 11 — 13 процентов в год.

А жилищные кооперативы предлагают 2 — 4 процента. Возможно, поэтому у многих людей возникает чувство, что их обманывают, ведь бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

На самом деле обмана тут нет: просто низкие проценты — это главный плюс покупки квартиры через ЖНК.

Недостатки

Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:

  • сделка покупки квартиры через ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от ДДУ, что повышает риск двойных продаж недвижимости;
  • невозможность привлечь ЖСК к ответственности в случае срыва сроков строительства или обнаруженных недостатков после сдачи дома в эксплуатацию;
  • невозможно указать точную стоимость квартиры и прописать ее в договоре;
  • недостаточное законодательное регулирование схемы продажи квартир с помощью ЖСК, которые регламентируются положениями Жилищного кодекса и нормами ГК РФ, а не положениями 214-ФЗ.

В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность.

Чуть больше года назад я купила квартиру в кооперативном доме.Тоже долго думала, но сейчас особой разницы не замечаю. Есть свои плюсы и минусы, но сейчас я к ним привыкла.

Главный минус — это председатель, старший по дому и так далее. Такие «швондеры» — пенсинеры старой закалки, которые тебя тихо ненавидят просто за то, что ты здесь появился и купил квартиру. Но это на самом деле раз на раз не приходится — есть кооперативы, где все в этом плане нормально, и если их строить, то постепенно они к тебе привыкают и начинают воспринимать как данность.

Все льготы действуют — у меня их, правда. нет, но они остаются так же, как и в обычных домах.

Платить за квартиру — не в ЖЭУ, а в сберкассу, рассчитывает местный же бухгалтер.

То, что чище в домах — не факт. Техничку не видела ни разу, но говорят, что она бывает раз в неделю, поэтому к выходным уже грязно.

Жилищный кооператив

Жилищный кооператив (ЖК) – это учредительная организация, объединившая граждан с целью приобретения и совместной эксплуатации площадей многоквартирного дома.

В момент соучреждения число лиц составляет не менее 5 человек. Они объединяются добровольно и планируют возведение и последующее содержание строения. В то же время число участников не допускает превышения в сравнении с числом квартир в доме.

Организация существует за счёт членских взносов граждан, из которых производятся взаиморасчёты за строительство малоэтажного или многоэтажного дома, а также за все процессы, требующие финансовых вложений.

Финансовое обеспечение юридического лица за счёт инвестирования жильцами – главное условие существования ЖК.

В современных условиях это распространённый и вполне привлекательный для граждан способ приобретения недвижимости. В отличие от участия в долевом строительстве (см. Закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ), члены кооператива регламентируют деятельность застройщика.

В этом случае застройщик работает на учреждение по договору подряда, отчитываясь перед правлением как перед заказчиком и работодателем, финансирующим проект.

Виды жилищных кооперативов

Этот вид права допускал обладание собственностью ещё в Советстком Союзе, причём аналогов ему не было. В настоящее время его уникальность утратилась на фоне долевого участия в строительстве, приватизации, ипотечного кредитования.

В силу этого многообразия, правовые характеристики кооператива как юридического лица стали не понятны гражданам, не владеющим юридическими тонкостями в области недвижимости, так как их учреждения делятся на виды:

  • ЖК и ЖСК (жилищно строительный кооператив) различаются по степени возникновения правовых отношений, которые начинаются на стадии строительства, как в случае с ЖСК или допускают вхождение в членство после возведения дома, и даже – после заселения, передавая вновь прибывшим лицам, пустующие помещения.
  • Потребительская организация управления многоквартирным домом – способ управления кооперативом, возникает как юридическое лицо после сдачи дома в эксплуатацию.
  • ЖНК – жилищно-накопительный кооператив. Он предусматривает допустимость получения квартир по выбору из нескольких, входящих в объединение, домов.

Договор ЖСК отличается установлением юридических норм, в соответствии с которыми взносы, на этапе строительства, увеличиваются на основании разнообразных причин, что оговаривается среди членов организации и принимается в связи со сложившейся индексацией.

Это допустимый и подзаконный аспект, который не даёт гарантий гражданам, инвестирующим строительство, заведомо рассчитать финансовые вложения в возводимое здание.

Остальные виды организаций не содержат такого требования.

Расходы на содержание и эксплуатацию дома также делятся в равных долях, но на этапе предоставления квартир рост цен замораживается.

Порядок учреждения жилищного кооператива

Юридическое лицо учредителя считается действующим:

  • после оформления учредительной документации;
  • внесения сведений в Единый реестр.

Учредительная организация формируется по типу ООО, ОАО, НКО – в зависимости от целей и задач её представителей.

Цели имеют коммерческий и некоммерческий характер. В первом случае инвесторы вправе задействовать собственный инвестиционный ресурс, расходуемый на строительство. Впоследствии они открывают торги на жилые помещения многоэтажки, что частично покрывает внесённые расходы.

Не получая большой прибыли с реализации квартир, им удаётся зарабатывать на аренде нижних этажей, субаренде территории парковки и облагороженной прилегающей территории.

НКО не ориентируется на получение прибыли от организации ЖНК. Его цель – обеспечение граждан жильём на приемлемых условиях. По преимуществу учредителями становятся инициаторы, которые сами нуждаются в улучшении жилищных условий. Они претендуют на вхождение в правление и организацию правил общежития.

Внесение сведений в ЕГРП допускает распорядителей к началу работ. При этом требуется предварительная подготовка и регистрация устава. Он составляется в черновом варианте, с которым знакомятся учредители и соучредители под роспись и под протокол.

Текст устава принимается открытым голосованием. К протоколу прилагаются результаты голосования, они оформляются счётной комиссией в виде акта.

Завершив регистрацию, организация становится на учёт в налоговом органе, в пенсионном фонде, фонде социального страхования, после чего её полномочия ограничиваются лишь законодательными нормативами и актами.

В налоговый орган требуется предъявить:

  • выписку о регистрации в ЕГРП;
  • протокол учреждения организации;
  • утверждённый устав;
  • сведения о юридическом адресе.

Управление жилищным кооперативом

Организация ЖК не требует привлечения управляющей компании, но допускает такой вариант.

Если в ведении управленцев не одна многоэтажка, а несколько – правление вправе на расширение полномочий путём внесения в устав соответствующего положения.
В нём указывают основания, требующие создания самостоятельной организации, с целью управления имуществом дома и поддержания в надлежащем виде:

  • здания;
  • площадей общего пользования;
  • прилегающей к дому территории.

Правление избирается собранием из членов кооператива, из их числа избирается председатель. Он набирает штат сотрудников, который соответствует статусу:

  • ограничен полномочиями управления ЖК;
  • выделен в управляющую компанию.

Штатное расписание утверждается собранием жильцов, с утверждением занятости и установленного оклада.

Допустимы следующие вакансии:

  • председатель;
  • бухгалтер и (или) главный бухгалтер;
  • паспортист;
  • электрик и сантехник;
  • дворник и уборщица.

По усмотрению жильцов допустимо введение ставки консьержа, дежурного, лифтёра и т.п. Функции охраны выполняют лицензированные специалисты, по договору с ЧОП.

Кроме председателя, остальные члены правления являются активистами и участвуют в организации деятельности кооператива безвозмездно.
Они устанавливают и поддерживают обратную связь, инициируя нововведения или работы по реконструкции и ремонту здания.

Вопросы управления персоналом и проводимыми работами решает председатель. Правлению вменяется функция ревизионной комиссии, которая оговаривается в уставе в подробностях. Она уполномочена курировать работу председателя и вправе требовать для проверки финансовую и иную отчётность по усмотрению.

Правила вступления и получение членства в жилищном кооперативе

Вступление в кооператив – юридическая процедура. В отличие от квартир в новостройке на правах участника ДДУ, здесь потребуется соответствующее разрешение от жильцов.

Потенциальный правообладатель подаёт заявление председателю правления, который рассматривает его. Им вправе стать гражданин, достигший возраста 16 лет, при удостоверении его заявления законным представителем. Лицо, вступающее в ЖК, знакомится с уставом и размером взноса, который представляется к оплате.

Далее нужно пройти процедуру согласования. Вопрос ставится на собрании жильцов, где желающие высказываются по существу вопроса и простым большинством голосов, путём открытого голосования, решают принять гражданина в кооператив.

Результаты голосования утверждаются актом и прилагаются к протоколу. Данная документация вкладывается в номенклатурное делопроизводство правления ЖК и сохраняется.

Её наличие говорит о том, что лицо вправе оформлять документацию на распоряжение имуществом, а главное – вносить на счёт ЖК установленный в его отношении взнос.

Его размер зависит:

  1. От выплат предшествующего владельца, если квартира покупается.
  2. От размера, установленного для вступающих в ЖК, принятого на собрании, отражённого в уставных документах.

Под членством понимается юридический статус физического лица, получившего право распоряжаться собственностью, на основании совместного правового владения домом. Так как вид владения совместный, требуется координировать виды ответственного отношения к материальному имуществу на территории здания и во дворе.

К организации предъявляют требования ведения единого реестра членов кооператива, с регистрацией их прибытия и выбытия.

Права и обязанности членов жилищного кооператива

Членство в кооперативе наделяет лицо правами:

  1. Распоряжаться имуществом, участвовать в решении вопросов о финансировании деятельности, приобретая помещение для индивидуального использования.
  2. Избирать правление, быть избранными и выбирать виды деятельности в управлении совместным имуществом дома.
  3. Участвовать в принятии решений собрания, получая право голоса в отношении процессов управления организацией, реконструкции и эксплуатации здания.
  4. Пользоваться предусмотренными льготами, при наличии получения доходов – участвовать в их распределении.
  5. Получать информацию о деятельности правления в предусмотренном нормативами виде.
  6. Продавать, дарить, обменивать недвижимость, заручившись согласием собрания.
  7. Затребовать выплаченные паевые средства по выходе из него.
  8. Оставлять в наследство или оформлять по завещанию.

Ему вменяются в ответственное исполнение:

  1. Следовать правилам, установленным уставом. Исполнять распоряжения принятые собранием.
  2. Вносить положенные уставом или решением собрания взносы и иные выплаты на развитие юридического лица.
  3. Нести материальную ответственность за здание, прилегающую территорию и площади совместного использования.
  4. Нести риски, связанные с непредвиденными ситуациями, в пределах паенакопления.

Плюсы и минусы вступления в жилищный кооператив

Позитивные моменты определяет, по преимуществу, приемлемая стоимость квартиры которая вытекает из сравнительно небольшой процентной ставки – 0,5% годовых стоимости объекта.

При этом нужно понимать, что очевидным минусом является риск, который несёт всё предприятие при возведении многоэтажного дома, что отражается на правовом и финансовом положении его членов.

Этот момент вызывает затруднение в поиске банков – инвесторов строительства. А экономия средств кооператива проистекает из усилий, вложенных в организацию строительства. При их недостатке, строительство заморозится на неопределённый срок. Здесь более всего играет роль человеческий фактор, свойственный учредителям проекта.

Но граждане вступают в жилищные кооперативы на основании несомненных преимуществ:

  1. Участники вправе затребовать отчётность и иную информацию о проводимых работах, что ограничивается при ДДУ.
  2. По решению правления, от услуг генерального подрядчика допустимо отказаться.
  3. Застройщик выполняет требования, установленные уставом, что допускает предельную чёткость в организации строительства.
  4. В отличие от ДДУ погашение выплат производится частыми, но не столь крупными суммами. В отличие от квартир в ипотеку – процентная ставка значительно ниже.

Условия совместной собственности, предоставляемые лишь частьЮ права в многоэтажке, не стоит рассматривать однозначно, так как здесь равно присутствуют положительные и отрицательные моменты.

О явлении кооперативного дома

Кооперативное жилье

Кооперативное жилье – это интересная система обеспечения граждан жилой площадью, придуманная в далеком СССР. Так как в советском государстве все было общим – покупка или личностная приватизация тех же квартир была невозможной. Несмотря на это, нуждающихся в жилье или просто желающих о своих кровных метрах, было немало. Проанализировав сложившуюся ситуацию, государственные правители приняли решение по возможности формирования кооперативного жилья.

Успех подобной инновации был феноменальный, так как многие жители «советов» решили получить новое жилье. Принцип кооперативов до сих пор не изменился и представляет собой удобную, в первую очередь, для самих граждан покупку жилой площади. Если максимально упростить схему приобретения, можно выделить следующие этапы:

  1. Участники кооператива формируют общий пай для постройки дома со стороны третьих лиц.
  2. Ожидают окончания данного процесса.
  3. Заселяются в построенное жилье, постепенно выплачивают оставшуюся часть паев (не всегда) и пользуются имуществом, соразмерно внесенным средствам.

По сути, та же самая форма ипотечного кредита. Однако в этом случае нет никаких процентов, штрафов и неустоек. Обычная система выплаты паев. Естественно, в кооперативном доме каждый жилец имеет свою паевую долю, но при этом собственность находится во владении всех жильцов (кооператива). Последние и организуют свои объединения для содержания полученного дома.

Важно! Принцип общего владения непостоянный. То есть, при выплате всей части паевых взносов за полученное в эксплуатацию жилье, гражданин становится ее полноправным владельцев. Забывать об этом не стоит.

Пару слов о видах жилищных кооперативов

В законодательстве современной России выделяют два вида кооперативов:

  1. Жилищно-строительные (ЖСК).
  2. Жилищно-накопительные (ЖНК).

Базовые принципы их формирования и существования идентичны. Главное отличие, являющееся чуть ли не единственным – это характер, порядок выплаты паев со стороны жильцов.

Система жилищно-строительного кооператива предполагает формирование базового капитала на постройку кооперативного дома. Проще говоря, граждане:

  • складывают свои накопления в единое целое, формируя капитал;
  • обеспечивают возведения жилья;
  • сразу же получают в нем метры, соразмерные внесенному паю.

Виды жилищных кооперативов

Как видите, после постройки дополнительных паев не требуется. Единственное, за что жильцы кооператива будут платить – это содержание общего имущества. Порядок подобных выплат и их особенности определяются выбранным органом управления кооператива. Естественно, формирование большого капитала несет немалые риски, поэтому к созданию и работе с ЖСК важно подходить крайне ответственно. Любое неверное или экономически неправильное действие полномочных лиц может спровоцировать банкротство объединения.

Что касается жилищно-накопительных кооперативов, то их система слегка иная. При создании такого объединения жильцы формируют лишь 30-50 процентов от всего капитала, необходимого для полной покупки или постройки кооперативного дома. Остальная часть определяется в виде займа для кооператива, который выплачивается в течение следующих лет жильцами соразмерно взятым им долям. Подобный подход более безопасный и удобный для граждан, так как:

  • займы у членов ЖНК выгодные (до 5 процентов годовых);
  • просты в плане выплаты;
  • «кооперативщики» могут сразу же купить уже построенное жилье, исключив риски организации строительства и потери средств.

В принципе, ничего более о кооперативных домах знать не нужно. В рамках законодательства РФ представленных сведений будет вполне достаточно. Несмотря на некоторые неудобства в плане будущего владения жильем в кооперативах, на сегодня участие в них является одним из самых выгодных способов приобретения жилплощади. Поспорить с этим крайне сложно.

Права жильцов

Права жильцов в кооперативном доме определяются рядом статей Жилищного Кодекса РФ. Перед вступлением в жилищный кооператив любой формы важно тщательно изучить данный законодательный акт, не выделяя внимание конкретным главам и статьям. Специфичность подобного жилья велика, поэтому подкованность с юридической точки зрения поможет избежать потери денег или иных проблем, связанных с участием в кооперативе.

Все права жильцов кооперативного дома определяются и в тех документах, которые они подписывают относительно факта своего участия в объединении. К их числу относится и учредительная документация и разного рода договоры. В общем случае жильцы вправе:

  1. В полной мере распоряжаться полученным жильем, соразмерным внесенным с их стороны паям (без нарушения кооперативных соглашений, естественно).
  2. Всячески участвовать в жизни и существовании кооператива.
  3. Пользоваться всеми возможностями и благами участия в данном объединении.
  4. Не платить сторонних средств на постоянное поддержание общего имущества в хорошем состоянии, если подобная обязанность не указана в подписанных ранее документах.
  5. Приватизировать, а точней выделять паевую долю в единоличную собственность, если это возможно по правилам кооператива.

Повторимся, отмеченные права жильцов предельно обобщены. Их полноценный перечень наряду с обязанностями и другими аспектами вопроса удастся найти при детальном изучении Жилищного Кодекса РФ и документации кооператива. Иначе ознакомиться с правовыми аспектами подобного рода просто не удастся ни одному жильцу из любого кооперативного дома РФ.

Условия сноса кооперативного жилого фонда

В завершение сегодняшней статьи обратим внимание на возможность сноса кооперативного дома. Условия подобной меры отражены в 32-ой, 86-ой и 134-ой статьях Жилищного Кодекса РФ. При желании ознакомиться с ними можно без особых сложностей. Трактовка и отражение всех законодательных понятий осуществлены доступно для граждан России.

При сносе кооперативного дома возможно несколько исходов событий:

  • Жильцам будут предоставлены соразмерные государственные квартиры с возможностью последующей приватизации.
  • Участникам кооператива будут выплачены компенсации.

Примечание! При неполном погашении паев гражданин, получающий жилье или компенсацию, будут обязан до конца исполнить свои обязательства перед кооперативом в оговоренном ранее порядке.

Пожалуй, на этом наиболее важные положения по теме сегодняшней статьи закончились. Надеемся, представленный материал был полезен всем читателям и дал ответы на интересующие их вопросы. Как видите, особых сложностей ни в рассматриваемом явлении, ни в правах жильцов кооперативного дома нет. Все предельно просто и прозрачно к пониманию.

Как выделить супружескую долю в кооперативной квартире:


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *