Покупка доли дома

Покупка доли дома

Владение домом по принципу долевой собственности не является редкостью. Жилье могло достаться нескольким наследникам или оно находится в собственности супружеской пары.

И при продаже такой недвижимости часто возникают проблемы, особенно, если только один из собственников хочет продать свою собственность.

Совершать сделку по продаже половины жилого дома, его трети рекомендуется при помощи опытного юриста или риэлтора, который знает все особенности законодательства в данном вопросе.

Ведь продажа доли должна пройти так, чтобы не были нарушены права других владельцев. В противном случае покупка дома, как операция по недвижимости, может посчитаться незаконной, недействительной.

Как продать долю в доме правильно, по всем требованиям закона, а также выгодно и в короткое время? Необходимо будет набраться терпения, изучить юридические аспекты, учитывать при подписании договора законные права других дольщиков.

Содержание

Особенности

Самый выгодный и простой вариант – продать часть дома родственникам, являющимся совладельцами недвижимости. Они будут заинтересованы в быстром совершении сделки, но могут согласиться только на низкую цену. Еще сложнее будет в ситуации, когда родственники откажутся от покупки. Необходимо будет продать и часть дома, и часть участка.

Продажа части дома с землей третьему лицу разрешена законодательством. Собственник, владеющий даже частью жилого здания, может не только продать, но и обменять, подарить, завещать и даже отдать в залог.

ВНИМАНИЕ! Такое право на разные операции с собственной недвижимостью ее владельцы получают согласно статье 245 Гражданского Кодекса.

Дополнительная информация о возможностях распоряжения частью недвижимости изложена в статье 250 этого же Кодекса. Долю собственности ее владелец может продать родственнику, постороннему лицу, банку. Но остальные владельцы этой долевой собственности имеют приоритетное право покупки:

  • В первую очередь о предстоящей продаже доли в частном доме ее хозяин должен уведомить других дольщиков.
  • И только после их отказа от покупки, он может предложить купить долю других людям.
  • Уведомлять других собственников нужно будет письменно, можно это сделать заказным письмом с уведомлением.
  • При оформлении продажи части дома и части земельного участка третьему лицу, нужно будет доказать отказ других дольщиков от покупки.
  • В уведомлении указывается факт продажи, цена на часть дома, другие условия.
  • На размышление остальным собственникам дается длительное время – 30 дней.
  • Если кто-то из них решает, что куплю часть жилья за предложенную стоимость, начинается оформление сделки.
  • Но возможно за месяц никто не заинтересовался возможностью увеличить свою часть жилья. В таком случае продавец имеет полное право искать других покупателей, выставлять объявление о продаже на сайтах, на специальных досках, подавать заявку о нем в риэлтерские агентства.

Третьему лицу

Обязательное условие такой продажи – оповещение других собственников о продаже своей части. Оповещение должно производиться с помощью письменного уведомления. Для удобства подготовкой процесса продажи может заниматься нотариус, если прибегнуть к его платным услугам. Он подготовит документы по недвижимости, составит уведомления для других дольщиков и разошлет их.

Собственники дома могут месяц решать, нужна им еще доля жилья или нет. Через месяц они должны или уведомить о покупке или отказаться от нее. Не обязательно делать отказ в письменном виде, отсутствие ответа на уведомление уже будет свидетельством того, что никаких планов на покупку нет.

Если другие собственники намеренно не хотят ставить отметку об уведомлении, можно долю в доме просто подарить третьему лицу (составить дарственную).

На дарственную никаких согласий от других владельцев дома не потребуется, это выгодный и простой вариант, если только он устроит нового владельца.

Такая операция, как дарственная, не предполагает материальной выгоды для бывшего собственника, поэтому по закону он может совершать ее и без согласия других. Но для того, чтобы другие собственники не выставляли потом никаких претензий, стоит весь процесс продажи или дарения совершать под контролем хорошего юриста.

Иные варианты

Можно ли продать дом целиком, и есть ли в этом выгода? Нередко дом достается в наследство родственникам, которые уже обеспечены хорошим жильем и не нуждаются в дополнительном. В таком случае они могут договориться между собой о продаже здания целиком, одному покупателю. От такой сделки выиграют обе стороны и все собственники.

Покупатели часто ищут отдельное жилое здание, не желая делить его с другими хозяевами. Владение одним домом даже с родственниками часто приводит к конфликтам, спорам, тем более проблематично содержать его совершенно посторонним людям.

Поэтому возможность купить целое здание и владеть им единолично – предложение привлекательное.

Выиграют от такой продажи и собственники жилья. Как единое целое объект недвижимости будет стоять дороже, чем отдельные части. Общую сумму потом можно поделить с учетом величины доли каждого. Юристы смогут помочь в проведении сделки, оформлении всех документов, чтобы операция с недвижимостью прошла быстрее и без проблем.

Еще один вариант продажи доли в доме – ее выделение. Если есть физическая возможность, часть дома выделяется, обосабливается. Например, у части дома может быть отдельный вход, в таком случае можно отделить его забором, выделить на территории участка. Эта работа потребует некоторых физических и материальных затрат, но владелец от этого только выиграет.

Также нужно будет переоформить собственность в выделенную. И тогда часть жилого здания значительно вырастет в цене. Когда части дома может быть присвоен статус отдельного жилого объекта? Определения жилого помещения установлены положениями Жилищного Кодекса РФ:

  1. Оно должно быть выделено, например, с помощью того же отдельного входа, забора.
  2. В нем должны быть все условия для комфортного и безопасного проживания.
  3. Жилое помещение – это недвижимое имущество.
  4. Выделение отдельного объекта как жилого дома не может нарушать пространство других людей.

Когда у дома есть несколько отдельных входов, несколько санузлов и кухонь, собственники без особенных проблем могут выделить свои части. Это упростит в дальнейшем распоряжение каждой частью дома.

ВНИМАНИЕ! Чтобы завершить выделение доли, следует официально зарегистрировать ее как отдельное жилье, отдельный объект недвижимости.

Объект должен получить именно свой технический паспорт, стать на кадастровый учет. После таких процедур часть дома будет продаваться как дом отдельный, со всеми вытекающими особенностями процедуры, оформления, регистрации. Потом можно жилье подарить, продать по договору купли-продажи. Но в договоре должна быть указана и цена доли, и цена всего жилого здания.

Другие собственники против

Взаимоотношения владельцев частей одного дома могут быть разные, от дружественных до конфликтных. При самом худшем положении дел другие собственники могут всячески препятствовать в продаже чужой доли.

Они не хотят ее сами покупать и не хотят, чтобы она продавалась в принципе. Как аргумент против продажи выставляется отсутствие четких границ доли в доме, границ частей участка.

Это создает массу проблем собственнику и сильно отпугивает потенциальных покупателей – кто захочет начинать жизнь в новом доме с конфликтов и споров. В такой ситуации юристы сферы недвижимости советуют официально выделять свою долю как объект недвижимости. Такое право за владельцами долевой собственности закреплено статьей 252 ГК РФ.

При отсутствии согласия на выделение отдельных частей здания у других собственников, можно сделать это через суд. Не всегда получается точно ограничить пространство выделенной доли так, чтобы оно соответствовало доле юридической. Иногда нужно компенсировать часть площади деньгами тому или иному владельцу. Компенсация также может быть выплачена в принудительном порядке, через суд.

ВАЖНО! Как бы не было сложно, продать долю всегда можно даже без согласия других собственников.

Только иногда это будет связано с решением многих дополнительных вопросов, потребует немало времени и некоторые средства.

Рекомендуется при конфликтных отношениях с другими собственниками сразу выделять свою часть, чтобы потом сразу можно было продать, завещать, обменять свое имущество. Собственник уже сам решает, кому он будет передавать права собственности и по какому документу.

Как продавать долю в доме – без выделения, с выделением – решать нужно в зависимости от обстоятельств. По цене наиболее выгодно продавать все части здания вместе, поделив потом прибыль между всеми собственниками. Также за хорошую сумму продастся и выделенная часть.

Но если другие собственники заинтересованы в расширении своей доли, выгодно можно продать дополнительную часть и им, по хорошей стоимости.

Как правильно оформить покупку дома с земельным участком в 2020 году? Казалось-бы, этот вопрос обсуждался уже не один раз, а многие люди сталкивалось с такой сделкой. Тем не менее, существует множество нюансов, которые могут повлиять на исход процедуры. При покупке дома с земельным участком необходимо составить договор, однако на этом оформление не заканчивается. Чтобы оформить куплю недвижимости, необходимо подготовить документы (самостоятельно или с помощью посредников) и подать их в орган государственной регистрации. Только после этого можно сказать, что оформление завершено. Итак, давайте в деталях разберем, как купить дом, как правильно оформить бумаги, и что нужно знать? Сколько стоит оформить куплю-продажу?

Порядок оформления дома с участком является стандартным и включает в себя несколько этапов, среди которых можно выделить:

  • поиск подходящего дома и земельного участка;
  • проверка, в наличии ли документы (это ответственный этап, а поэтому лучше привлечь специалиста);
  • обращение в регнистрационный орган или другую организацию для составления соглашения;
  • передача средств;
  • получение расписки о том, что документы приняты для регистрации;
  • выдача свидетельства о праве собственности.

Важно! Человек самостоятельно решает, как будет оформляться покупка. Он может это сделать своими силами или обратиться за помощью к посредникам. Когда процедура завершается и покупатель частного дома вступает в права собственности, старое свидетельство аннулируется.

На изготовление и выдачу нового документа требуется около 2 недель. Если все документы оформлены правильно и с участком нет никаких проблем, то покупка и ее дальнейшее оформление произойдет вовремя. С этим разобрались, а теперь давайте поговорим о том, какие же документы требуются для реализации сделки. К их подготовке нужно относиться ответственности, поскольку отсутсвие какой-то бумаги или наличие ошибки приведет к тому, что оформления затянется.

На что обратить внимание при покупке дома

При покупке недвижимости и земельного участка покупателю и продавцу необходимо обратить внимание на определенные нюансы. В первую очередь, нужно узнать год постройки и период эксплуатации жилья. Также стоит ознакомиться с инфраструктурой окружающей территории и планах по поводу ее развития.

Есть ряд технических моментов, на которые стоит обратить внимание при выборе дома или квартиры:

  • Материалы, из которых построен дом (стены, крыша, подвал и т.д.).
  • Есть ли в доме вода, газ, свет, интернет и электричество.
  • В каком состоянии находится канализация.
  • Законность застройки дома.
  • Нарушались ли правила техники безопасности при выборе места для дома и в процессе его постройки.
  • Уровень обогрева помещения в зимнем режиме отопительной системы.

Если вопрос касается покупки вторичного жилья, то обязательно нужно просмотреть все квитанции и выписки из ЖКХ на предмет задолженностей.

Также, если на территории участка есть дополнительные пристройки (баня, гараж, веранда и т.д.), стоит убедиться в законности их размещения.

Необходимо познакомится с соседями и расспросить их об особенностях района, в котором расположен дом. Такие люди могут поведать много интересной и полезной информации о будущем жилье.

Вопросы цены стоит обсуждать непосредственно с зарегистрированным владельцем жилья, либо тем, кто представляет его права на дом.

Выводы

В случае, если Вы решили продать свой загородный дом и участок – в первую очередь, подготовьте и проверьте наличие и правильность правоустанавливающих документов. Далее – займитесь наведением порядка, организуйте презентабельный и привлекательный внешний вид недвижимости и прилегающей территории.

После этого дайте объективную оценку и определитесь с ценой, ниже которой в торгах вы «падать» не будете. Создайте хорошую рекламу – и ожидайте предложений о просмотре.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Какие документы должен предъявить продавец дома покупателю?

При заключении сделки купли-продаже на дом, продавец обязан предоставить покупателю следующий пакет документов:

  • Нотариально заверенные согласия на продажу от супруга продавца и органов попечительства (если в доме проживают инвалиды, несовершеннолетние или пенсионеры).
  • Подтверждения прав собственности продавца на дом в виде выписки из ЕГРН. Если с домом и земельным участком связанны любые обременения (например, аресты), они указываются в этом документе.
  • Кадастровый паспорт для земельного участка и дома.
  • Разрешение на строительство дома.

Выписки из ЕГРН в Росреестре будут оформляться около 3-х дней с момента подачи запроса (данный срок может затянуться). Если информацию необходимо получить в течение быстрого срока, выписку можно заказать в API Росреестра. Через данную организацию нужную информацию можно получить в течение одного часа. Такая услуга будет стоить 250 рублей. Полученные данные в API Росреестре являются официальными и заверены электронной подписью.

Какого порядка действий стоит придерживаться при покупке дома с земельным участком?

Чтобы покупка дома с земельным участком прошла успешно, стоит придерживаться определенного порядка действий.

Для начала стоит провести проверку всех необходимых документов и их подлинность вместе с юристом.

Далее, можно оставить первую часть суммы продавцу, назначив с ним день и место оформления сделки в Многофункциональном центре. В данной организации необходимо получить электронный талон. Также стоит внимательно изучить договор с продавцом. Чтобы подать документы в МФЦ, необходимо оплатить государственную пошлину за переход прав. В пакет документов нужно добавить копии квитанций об уплате. Подписать договор о купле-продаже и оформить все документы необходимо за стойкой регистрации. Если процесс купли-продажи оформляется без ипотеки или долей сделку можно провести самому, при надобности обратившись за помощью к регистратору.

Когда сделку заключили и договор подписали, нужно провести расчет покупателя с продавцом дома. При этом процессе должен присутствовать регистратор. Также обе стороны имеют права отправиться в банк, чтобы рассчитаться без использования наличных средств.

Результатом регистрации в МФЦ станет получение выписки регистратора, которая засвидетельствует предоставления обеими сторонами оригиналов документов. В такой выписке будет указана фактическая дата регистрации договора про переход прав собственности новому владельцу (около 14 дней).

Корни проблемы

В конце прошлого века многие наши сограждане строили дома, не беспокоясь о регистрации и разных согласованиях. Причина сложившейся ситуации — сложный процесс оформления и большие затраты времени на него.

Долгое время никаких проверок на предмет законности незарегистрированных построек попросту не проводилось, и граждане просто строили дома, нигде не оформляя их. Многие из них так и остались незарегистрированными по сей день.

Однако со вступлением в силу закона о дачной амнистии проблема перестала быть актуальной. Процесс оформления дач и садовых домиков в собственность упростился, сроки сократились. Теперь весь процесс регистрации занимает не более полутора месяцев, так что более современные постройки являются неоформленными крайне редко.

Правильное составление договора купле-продажи дома

Чтобы у продавца и покупателя были гарантии при продаже дома, данный процесс оформляют договором о купли-продаже. Только такой документ может быть официальным подтверждением процесса передачи прав собственности покупателю и уплаты ним за недвижимость соответственной суммы. Чтобы данный договор составить юридически правильно, необходимо учесть следующие нюансы:

  • Данный договор стороны обязаны подписать на всех страницах.
  • Общая сумма к уплате покупателем указывается в прописном и числовом формате.
  • В документе детально описываются нюансы проведения сделки (способ оплаты, валюта, в которой будет проводиться денежная операция, последствия несвоевременной уплаты обязанностей покупателя).
  • В договоре четко прописываются обязанности и права обеих сторон.
  • Необходимо указать информацию о том, когда предыдущие владельцы выселятся из дома и перечень всех вещей, которые перейду в собственность к новому владельцу вместе с домом.
  • Данный договор дублируют в 4-х экземплярах (по одному для продавца, Росреестра, МФЦ и покупателя).

Типичные ошибки, которые совершаются при продаже квартиры

Объявление составлено не правильно

Вы поместили свое объявление в интернете, на ТВ, в печатных средствах. При этом вы потратили много средств, и перед вами стает вопрос, почему в доме, который находиться рядом, квартиру продали быстро, а у вас ничего не выходит уже несколько месяцев.

Ответ довольно простой.

Нужно не только перечислять основные параметры квартиры. Ваше объявление должно выделяться среди других, и привлекать к себе внимание. У клиентов должно появиться желание обратиться именно вам. Подключайте максимум фантазии, и оформляйте свое объявление таким образом, чтобы оно не потерялось среди других.

Уместно выделить преимущества вашего жилья. Например:

  • Совсем недавно сделали ремонт.
  • Заменили все старые трубы.
  • Установили стеклопакеты.
  • Рядом находиться метро.
  • Поблизости расположена школа, магазин, детский сад.
  • Жилье находиться в экологически чистом районе города.

Используйте все фразы, которые привлекут клиентов. К примеру:

  • Полная готовность необходимых документов.
  • Чистая продажа.
  • Возможность ипотеки.
  • Жилье находится в собственности свыше трех лет.
  • Квартира в отличном состоянии.

Часто даже одно предложение может поднять у клиентов заинтересованность и любопытство. И этот прием срабатывает очень эффективно, но только постарайтесь. Результат не заставляет ждать очень долго.

Помните, реклама всегда двигала процесс торговли. А грамотно составленная реклама особенно. Не стоит ждать, что клиенты сами найдут вас. Подайте объявлений, как можно больше. И не забывайте их обновлять.

Очень важно, чтобы вы добавили удачные фотографии вашего жилья. Такие фото заинтересуют покупателей. Можно заказать такие снимки у профессионального мастера. Вложенные деньги оправдают себя большим количеством клиентов. «Правильные» фотографии квартиры, точно выставленный свет, удачно выбранные ракурсы позволяют преобразить жилье, и добавляют ему привлекательности. А вот плохие фото покупателя просто отпугнут.

Неправильно выставленная стоимость квартиры

Неправильное определение стоимости жилья – это самая частая ошибка. Не переусердствуйте в оценке своей недвижимости. Большинство покупателей ориентируются на стоимость. Если цена неоправданно высокая, то покупателя можно не дождаться.

Если вы завысили стоимость на несколько процентов, то количество звонков станет меньше наполовину.

Если вы не имеете профессиональных знаний, то самостоятельно определить точную стоимость квартиры вам будет сложно. Поэтому многие и допускают ошибку. Но, этого не произойдет, если вы обратитесь в агентство. Профессионал поможет составить непредвзятую и компетентную оценку.

Специалист грамотно определит:

  • Реальную стоимость.
  • Учтет месторасположение.
  • Состояние дома и его возраст.
  • Характеристики видов из окон.
  • Насколько качественно проведен ремонт.

Грамотный показ и ведение разговора с клиентами

По утверждениям психологов эмоции, которые клиент получает при осмотре жилья, влияют на скорость принятия решения. Под впечатлением покупатели не всегда замечают некоторые недостатки жилья. И для успешной продажи рекомендуют произвести ей презентацию на достойном уровне.

При этом нужно подчеркнуть все преимущества квартиры. Все очень просто, это:

  • Жилье должно быть чистым.
  • В нем не должно быть ничего лишнего.
  • Окна и двери в хорошем состоянии.
  • Наличие инженерных коммуникаций.

Большую роль при показе жилья играет:

  • Освещение.
  • Оттенки.
  • Шум.
  • Запах.

Кроме этого всего, очень важно, насколько правильно вы построили разговор с клиентом. С первого визита, его необходимо расположить к себе. Почти во всех случаях это срабатывает. Ведь, с дружелюбно настроенными людьми всегда приятно иметь дела.

Даже в старой поговорке китайцы говорят: «Не умеющий улыбаться, не должен вести торговлю». Эти мудрые слова заставляют подумать о многом. Не нужно быть высокомерным, не поддерживайте спорные диалоги, и не действуйте навязчиво.

Умение убедить человека очень пригодиться в том случае, когда:

  • Квартира расположена на первом, или последнем этаже.
  • Неудобная планировка.
  • Рядом находиться вокзал, или промзона.

СОВЕТ. Все минусы жилья уравновешиваются его плюсами. Здесь вам понадобиться запас красноречия. Например, плюс квартиры, которая находиться на первом этаже – это возможность выгодно продать ее под офис, или магазин.

Еще одно ошибкой продавцов, называют назначение разного времени для клиентов. Разумнее сделать по-другому. В этом случае хорошую услугу сыграет эффект большого количества людей. Человек – существо социальное, и постоянно прислушивается к мнению остальных.

Если вашу квартиру положительно оценили и другие, то, нельзя упускать возможность приобрести ее. При этом люди будут бояться, чтобы их не опередили. И эта конкуренция поможет вам выгодно продать ваше жилье.

Какую сумму указывать в договоре купле продажи дома?

После внесенных изменений в регламент налогообложения при продаже недвижимости в 2020 году поменялись сроки собственности для проведения соответствующей операции без возмещения подоходного налога в размере 13%. Период владения продлили с 3 до 5 лет. Если продавец владеет домом до 5 лет, он может предложить покупателю указать стоимость в договоре меньше 1 млн. рублей. Вторая сторона имеет право отказаться от такого предложения. Если в договоре указали сумму меньше, то налог начислят на 70% кадастровой цены объекта.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно

— попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (499) 450-73-63 (Москва)

+7 (812) 313-21-70 (Санкт-Петербург)

8 (800) 600-26-31 (бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

В случае, когда в договоре пропишут стоимость больше 1 млн.руб. покупатель будет обязан выплатить продавцу 13% налога от этой суммы. С экономической точки зрения такая ситуация не выгодная, поскольку деньги буду вложены сейчас, а забрать их можно будет в течение нескольких лет частями и только в случае, если подоходный налог не был забран раньше.

Услуги, которые предоставляет риэлтор

Если вы решили воспользоваться услугами риэлтора, то это значительно упрощает ваши задачи. За сравнительно невысокую оплату риэлтор берет на себя ряд проблем. Но, с агентством необходимо заключить договор. Если в агентстве вам предлагают обойтись без договора, то этот подход не профессиональный. А серьезность этого агентства стоит под большим вопросом.

Такой договор называется эксклюзивным, и он не является юридическим видом соглашения, а порядком взаимодействия сторон, и позволяет риэлтору применять самые действенные механизмы для того, чтобы получить хороший результат.

Таким путем риэлтор получает уверенность, что его труды будут оплачены. И теперь он не будет бояться вкладывать деньги в дорогую, но эффективную рекламу.

Какие преимущества сотрудничества с риэлтором:

  • Риэлтор постоянно будет вас информировать о выполненной работе.
  • Риэлтор выполняет всю подготовку документов, и сбор нужных справок.
  • Агенты по недвижимости помогают составить договор отчуждения жилья, а это сводит на минимум возможные правовые риски.
  • Риэлтор проделает работу по приданию заключенной сделке легитимности и проследит о должном ее оформлении и госрегистрации.

Эксклюзивный договор является выгодным для риэлтора и удобным для клиента. Только не спешите подписывать любой договор. Перед подписанием, внимательно прочтите документ. Посмотрите, какие именно услуги вам необходимо будет оплатить. Проведите анализ прав и обязанностей сторон.

СОВЕТ. Помните, что эффективность сотрудничество зависит от того, насколько серьезный у вас подход при выборе исполнителя. И важно глубоко проанализировать предлагаемые вам условия.

Какие расходы могут возникнуть при самостоятельной покупке дома?

Если дом покупать самостоятельно, то расходы для оформления процесса купли-продажи будут другими. Для первичной проверки документов нужно оплатить услуги юриста в размере 1-2 тысяч рублей. Потом необходимо провести независимую оценку стоимости недвижимости, которая составить около 3-10 тысяч рублей. Покупателю также нужно будет провести оплату государственной пошлины в размере 2 тысяч рублей.

Общая стоимость самостоятельного оформления процесса купли-продажи будет составлять около 10 тысяч рублей. Если это делать при помощи агентств недвижимости, то покупателю придется заплатить за весь процесс не менее 50 тысяч рублей.

Какие риски могут возникнуть при самостоятельной покупке дома?

Продавая дом хочется заработать больше, а покупая его – максимально сэкономить. Но в экономии нужно знать меру, поскольку это может привести к последующим проблемам и дополнительным расходам.

Например, выбор покупки дом припал на самый дешевый вариант. Но в результате покупки и эксплуатации дома выяснилось, что у него есть серьезные проблемы с фундаментом, которые подвергают опасности дальнейшее проживание в нем. Или, выбирая дом, покупателя заверили в том, что прокладка газопровода и монтажа ШРП будет проводиться по Федеральной программе, а оказалось эта задача касается собственников дома.

Приобретение самого бюджетного варианта недвижимости – это один из видов эмоциональных покупок, которые совершаются в спешке. В такой ситуации мало кто позаботится о правильности и точности всех документов.

Договариваемся о цене

Как правило, покупатель приезжает на просмотр уже с желанием снизить заявленную стоимость. Вопрос о торге не уместен только в том случае, если участок продается срочно, по бросовой цене.

Поэтому продавец должен хорошо ориентироваться в среднерыночных ценах в этом районе и устоять перед натиском настойчивого клиента. Важно также определить для себя критичную сумму, ниже которой вы не пойдете на сделку.

Если же дом с участком обладает самыми лучшими характеристиками, и является одним из лучших вариантов на рынке, то, возможно, имеет смысл стоять на своем и ждать других покупателей, а не сразу соглашаться на предложенную цену.

Покупка дома на первичном рынке

Первичный рынок недвижимости предлагает своим покупателям новые дома и квартиры, в которых до них еще никто не жил. Покупка жилья на таком рынке имеет свои преимущества.

Во-первых, если это покупка квартиры в новом доме и в ней еще никто не жил, то для оформления прав собственности на нее понадобится меньше документов, чем для вторичного жилья.

Во-вторых, владелец первичного жилья может сделать перепланировку новой квартиры, как ему угодно. Это будет сделать намного проще и дешевле, нежели проводить такую операцию во вторичном жилье.

В-третьих, в новом жилье ремонт, скорее всего, обойдется дешевле, так как основных капитальных работ не придется проводить.

С коммерческой точки зрения, выгоднее покупать новое жилье или строить новый дом. Сдача их в аренду может принести больший доход, нежели вторичная недвижимость.

Возле новых жилых кварталов зачастую активно развивают окружающую инфраструктуру. Строят больницы, супермаркеты, ставят новые остановки для городского транспорта.

Но и недостатки в покупке свежей недвижимости также имеются. Очень часто постройки домов задерживаются, это связанно с оформлением документов и другими факторами. Ожидаемое заселение может произойти намного позже запланированных сроков.

Есть риск того, что до окончания постройки дома, строительная компания обанкротится. Оформление документов на приобретение и приватизацию нового жилья зачастую занимает много времени. Также нужно будет переждать период, когда все новые жильцы будут делать ремонт. Если говорить за кварталы частных домов, то с ними могут возникнуть похожие ситуации.

Опытный или новичок

В России не учат на риэлторов. Ими становятся юристы, бухгалтеры, маркетологи, менеджеры по продажам. Профессии обучаются только на практике. Чтобы дать новичкам базовые знания о профессии, руководству приходится либо организовывать учебные центры на базе АН, либо опекать новичка самому. На то и другое не у всех есть средства и время. Поэтому многие предпочитают нанимать опытных риэлторов, ведь они сразу начнут работать самостоятельно.

Но тут возникает другая сложность: если новичок будет следовать всем вашим правилам, то с опытным риэлтором придется идти на компромиссы.

Рим Хасанов, президент сети ОН «Перспектива24»: — Чтобы заработать среднемесячную зарплату в двойном размере, риэлтору достаточно закрыть 1,5 сделки в месяц. Опытным агентам это под силу. Справившись с этой задачей, они не берутся за новые, теряют время и не торопятся выполнять поручения руководителя. Мы не раз сталкивались с подобным, и за 5 лет пришли к выводу, что нанимать лучше людей без опыта. Теперь мы берем и учителей, и бывших продавцов, и производственников. Главное, чтобы они хотели работать и придерживались дисциплины. Таких легче обучить стандартам компании и вселить в него желание заработать больше, чем переучивать специалистов, которые годами трудились в другой атмосфере.

Портал БизнесUP-Realty пишет, что опытных риэлторов можно нанимать вплоть до 50-летнего возраста, а новичков — только до 25 лет, пока у них есть финансовая помощь родителей, без чего не обойтись на начальном этапе освоения профессии.

Какие еще плюсы и минусы надо учитывать при найме новичков и опытных риэлторов, мы спросили у экспертов.

Опытный Новичок
Плюсы
  • знает «подводные камни» профессии и сразу их обходит
  • принимает быстрые решения
  • имеет свою клиентскую базу
  • скорее всего умеет проводить любые сделки (от аренды до продажи элитной недвижимости)
  • сделает все, чтобы соответствовать ожиданиям руководителя
  • легко приспосабливается к правилам АН
  • легко обучается новому
  • первое время готов работать за маленький процент
Минусы
  • неохотно подстраивается под чужие правила работы
  • с трудом приспосабливается к условиям агентства
  • может оспаривать процент комиссии, который вы предлагаете
  • нет необходимых знаний и опыта
  • ему можно доверить только самые простые сделки
  • нерешительный

Если боитесь ошибиться при найме агентов, то лучше посоветоваться с профессионалами. Закажите аудит у опытных бизнес-аналитиков: они проанализируют ваши бизнес-процессы по 50-ти показателям и подскажут, какие требования выдвигать к работникам. После этого вам легче будет сделать выбор в пользу опытных или новичков. Для заказа аудита просто заполните форму и дождитесь обратного звонка.



Ключевые слова: продажа доли, покупка доли, недвижимое имущество, общая долевая собственность.

В наше время приобрел актуальность вопрос общей долевой собственности ввиду того, что существует множество тонкостей при оформлении сделки, когда мы захотим, например, в нашем случае, купить или же продать долю в имуществе. Как же нам не пострадать от мошенников и без проблем оформить право собственности на купленную долю в имуществе или же продать свою долю?

Давайте разберемся для начала в том, что же такое вообще доля и есть ли смысл ее покупать? При покупке имущества двумя и более лицами в большинстве своем происходит оформление в общую долевую собственность (за исключением приобретения жилья в браке, поскольку в данном случае оно оформляется в совместную). После того как произошла регистрация права собственности и Вам выдают на руки выписку из ЕГРН, то соответственно Вы становитесь собственниками каждый пропорционально своей доли, после чего Вы имеете право распоряжаться имуществом по своему усмотрению без нарушения правил действующего законодательства и также интересов иных владельцев. Сами же пропорции долей дольщики могут определить по соглашению, опираясь на тот факт сколько каждый из них вложил в данную общую покупку имущества. Не стоит забывать, что каждый собственник наделяется не только правами, но и обязанностями по содержанию имущества.

Сейчас на нашем рынке жилья отсутствует спрос на отдельно взятые доли, которые не были выдели в натуре, поэтому смысл в приобретении таковой возникает только в случае, если Вам необходимо получить прописку в области или же Вы намерены завладеть всей площадью квартиры, покупая оставшиеся доли.

На мой взгляд выгоднее покупать именно доли, а не все имущество целиком, поскольку реальная стоимость такого жилья в десятки раз ниже кадастровой. Для наглядности вышесказанного приведем пример жизненной ситуации, когда две сестры Ирина и Альбина переехали в область на постоянное место жительства и решили приобрести совместное имущество для проживания. Сестры нашли объявление о продажи ½ доли в четырехкомнатной квартире. По статистике выявленных на сайтах объявлений о продаже недвижимости в том же районе квартиры имели стоимость порядка 10 миллионов рублей, а ½ доля стоила 2,5 миллиона рублей, поэтому Ирина и Альбина решили произвести экономию собственных средств и приобрести долю в имуществе. Спустя семь месяцев соседку, имеющею также ½ долю в жилье, повысили на работе, и она была вынуждена переехать в другой город на расстоянии 6531 км от нынешнего места работы, поэтому ей пришлось продать свою долю по стоимости в разы ниже кадастровой. Таким образом, квартира сестрам обошлась в 5 миллионов рублей, вместо 10.

Но стоит оговориться о том, что не всегда все так складывается благополучно, в связи с тем, что покупка имущества, находящегося в общей долевой собственности, считается очень важным жизненным этапом. Ведь сейчас множеству людей приходиться работать на производстве много лет, чтобы приобрести жилье или же вообще всю жизнь расплачиваться за ипотеку. Таким образом, необходимо перед заключением сделки по купле-продаже недвижимости очень тщательно проверить приобретаемый объект.

На что нужно обратить внимание? Первоочередное — это подлинность предоставляемых документов продавцом, если кто-то выписывался из квартиры узнать по какой причине это произошло, также потребовать справки о дееспособности существующих владельцев долей. Перед приобретение доли в имуществе стоит быть очень осторожным, ведь такие сделки сопровождаются «подводными» камнями, такими как: 1) соседи могут впоследствии оказаться очень скандальными, ведущими чрезмерно разгульный образ жизни, соответственно проживать с ними будет мягко сказать сложно, а при попытке продать или же обменять свою долю быстро точно не получится. 2) если на момент сделки один из собственников недвижимости будет признан несовершеннолетним по инициативе органов опеки и попечительства, то соответственно и сделка по суду может быть признана недействительной. В таком случае при обнаружении факта о том, что один из владельцев является несовершеннолетним, следует потребовать от продавца разрешение органа опеки и попечительства. Но стоит отметить, что такую справку выдадут лишь в случае, если жилищные условия ребенка при продаже доли останутся прежними, либо улучшатся. Лицами, подающими заявление в суд о признании сделки недействительной могут быть как сотрудник органа опеки, так и любое заинтересованное лицо .

Что можно сказать о сторонах сделки купли-продажи доли в общем долевом имуществе? Итак, сторонами сделки могут выступать как физические лица, так и юридические. Последние могут являться продавцами такого имущества, если до этого оно было изъято за долги и впоследствии подлежит реализации. Так кто же имеет преимущественное право на покупку? Конечно же владельцы остальных долей . Стоить помнить о том, что только при письменной форме отказа этих владельцев, доля может быть продана иным лицам. В случае, когда продавец не учел интересы владельцев остальных долей имущества, впоследствии любой из ваших соседей имеет право по суду признать сделку недействительной и Вы имеете риск оказаться на улице. Если же Вы желаете избежать подобных неприятностей заблаговременно предупредите продавца о том, что Вам нужны письменные отказы в приобретении продаваемой доли в общем долевом имуществе всех совладельцев, список которых можно узнать в выписке из ЕГРН. Лишнем не будет лично переговорить с каждым из указанных в выписке людей и убедиться лично.

Рассмотрим подробнее порядок покупки доли в недвижимом имуществе. Стоит сказать, что особых отличий в приобретении долей в недвижимости от приобретения недвижимости в целом не имеется. Алгоритм таков: 1) продавец передает письменные уведомления совладельцам недвижимости с оповещением о продажи доли (в уведомлении должно быть указана информация о стоимости доли и о предложении возможности ее приобрести). Нецелесообразно не уведомлять, по причине того, что возможно в течении трех месяцев дольщики могут потребовать пересмотра сделки через суд, который будет на стороне именно дольщиков. Покупатель в свою очередь может потребовать от Вас возмещении расходов. Данное решение принимается в течении одного календарного месяца, лучше всего уведомления отправлять заказным письмом, в случае того, чтобы у Вас имелись доказательства о таковом направлении. 2) составить и подписать, нотариально удостоверить документацию, а именно составить сам договор купли-продажи, акт приема-передачи и договор отчуждения. Лучше всего за составлением данным документов обратиться к юристам. Услуги конечно же платные, но Вам удастся избежать проблем и ошибок при составлении и в дальнейшем при регистрации сделки в Росреестре. 3) процедура регистрации перехода прав от продавца к покупателю, которая осуществляется в Росреестре или же МФЦ «Мои документы». Итогом вышеуказанных действий будет получение выписки из ЕГРН, которая подтвердит переход прав собственности на долю.

После того, как имущество реализовано продавцу стоит уплатить налог в доход государства в размере 13 % с полученного дохода, но только в том случае если он владеет недвижимостью менее 5 лет и причем купил дешевле, чем продал.

Можно ли самому прописаться в квартиру, где есть своя доля и можно ли прописать кого-либо еще? Следует обратить внимание на тот момент, что когда Вы станете собственником доли без согласия соседей, Вы сможете зарегистрироваться сами и прописать жену, мужа и ребенка, который не достиг совершеннолетнего возраста. А в остальных случаях такая регистрация может быть осуществлена только лишь после того как остальные владельцы дадут Вам согласие. Таким образом, если Вы планируете в будущем прописать сестру, папу или маму, сразу регистрируйте сделку на нескольких собственников, чтобы в дальнейшем не возникало противоречий между соседями.

К покупке недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, я бы не рекомендовала доли, переданные по наследству, когда с момента смерти наследодателя не прошло еще 3 лет, поскольку за это время могут появиться люди, которые имеют право на наследство. Обычно такого рода ситуации заканчиваются в зале суда, тратой своего личного времени и семейного бюджета.

Зачастую один из владельцев категорически отрицательно относиться к вопросу о продаже своей доли, в этом случае стоит прибегнуть к уведомлению иных собственников долей о том, что вы имеете желание продать свою часть. И уже если в течении 30 календарных дней ответа официального не поступает, то есть молчание — означает отказ от покупки, мы и можем прибегнуть к продаже своей доли.

Нередки случаи, при которых лицо, имеющее в собственности долю, которая значительно меньше других долей, отказывается продавать указанную. Данный вопрос можно решить принудительно путем обращения в суд.

Ранее упоминалось о проблеме для покупателя в случае, когда одна из долей принадлежит несовершеннолетнему ребенку, поскольку из-за своего возраста он не может дать свое согласие на продажу, поэтому нужно оформить на несовершеннолетнего долю, равную продаваемой, в другом недвижимом имуществе.

При покупке у покупателя следует также проверить на какие средства было приобретено жилье. В случае если недвижимость была приобретена за материнский капитал, и она находится в долевой собственности у супругов, то жилье должно быть поделено на всех членов семьи, иначе сделку могут признать недействительной.

В сделках купли-продажи жилья имеется немалый риск связаться с мошенниками. Какова же их схема обмана? Мошенники выкупают одну из долей, а затем пытаются выкупить все остальные, но по стоимости ниже рыночной. Для данной цели они идут на все для того, чтобы сделать жизнь соседей невыносимой, в связи с чем рано или поздно собственники остальных долей соглашаются продать свои доли по цене, предложенной мошенниками, поскольку иного выхода у них не остается.

Покупка и продажа доли в недвижимости процесс очень осторожный и внимательный. При подписании документов стоит тщательно выверять каждую строку, чтобы в дальнейшем избежать вытекающих из-за невнимательности и неосторожности проблем. Двояко можно ответить на вопрос о целесообразности приобретения доли в общем долевом имуществе, поэтому приобретать такое имущество или нет решать только Вам.

Литература:

  1. Зинченко С. А., Тютюник П. Н. Общая долевая собственность в гражданском законодательстве России: проблемы, решения // Северо-Кавказский юридический вестник. № 1. 2012. С. 257.
  2. Кузнецова Л. В. Некоторые проблемы осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности // Журнал российского права. № 4. 2014. С. 318.

Любые операции с долевой собственностью – это особый разговор. Дело в том, что законодательно подход к данной операции несколько другой, поэтому купля-продажа продажа доли в доме очень строго регламентируются.

Продажа доли жилого дома – важные особенности

Долю невозможно выделить как часть недвижимости, поэтому все собственники сообща распоряжаются квартирой или домом. Само понятие является отчасти виртуальным, так как далеко не всегда эту часть можно выделить физически, и доля не равноценна отдельной комнате. Поэтому законодательство регулирует отношения так, чтобы учитывались интересы всех владельцев и при продаже 1/2 доли дома не пострадали другие стороны.

Особенности купли продажи 1/2 доли дома

Одной из основных особенностей купли продажи доли дома является то, что, прежде всего, необходимо уведомить других владельцев, которые обладают приоритетным правом на приобретение, о своих намерениях, с предложением выкупить свою часть по указанной цене. Уведомление следует рассылать письменно, чтобы можно было это доказать. Владельцы также могут предоставить официальные ответы, оформленные нотариально или оформить письменный отказ в присутствии сотрудников регистрирующих органов. И только в том случае, если никто из совладельцев в течение месяца не изъявил желание приобрести недвижимость, собственник может выставить ее на продажу.

Осложнения

Если между совладельцами сложились хорошие отношения, то процесс не представляет проблемы. А вот если они против, то тут возможно возникновение проблем – к примеру, уклонение содольщика от получения уведомлений. В этом случае, продавец должен собрать максимальное количество свидетельств того, что он сделал все возможное, чтобы уведомить сособственников, на случай если они попытаются обратиться в суд для оспаривания сделки купли-продажи.

Что еще таит в себе продажа долей в частном доме

  1. Если вы приобретаете часть в доме, то следует обратить внимание на то, что для регистрации по месту жительства потребуется получить согласие других собственников, предоставленное в письменном виде. Это ограничение не касается только собственника и его несовершеннолетних детей.
  2. Следует проверить, уведомили ли продавец других собственников перед продажей, есть ли прописанные несовершеннолетние лица, были ли указаны в письменном виде в уведомлении реальные расценки объекта недвижимости. Это позволит покупателю избежать массы неприятных ситуаций в виде оспаривания сделки купли-продажи через суд.

Часть недвижимости можно выделить, но это не очень простая процедура. И возможна она, только если речь идет о части, которую легко отделить и сделать отдельный вход. В этом случае, часть может быть выделена в отдельный объект и изолирована. В крайних случаях можно организовать срочный выкуп квартиры и решить проблему.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *