Порядок продажи доли в квартире

Порядок продажи доли в квартире

Содержание

Перечень необходимой документации

  1. Паспорта всех участников сделки.
  2. Правоустанавливающие документы продавца. Например:
    • договор купли-продажи;
    • договор дарения;
    • свидетельство о праве на наследство;
    • свидетельство о государственной регистрации;
    • выписка из ЕГРН и т.д.
  3. Документы о семейном положении сторон (согласия супругов, заявления не в браке).
  4. Справка формы 9 (обязательный документ, если недвижимость была приобретена в результате приватизации, в других случаях предоставляется по желанию сторон).
  5. Отказы собственников (если долю отчуждают третьим лицам).
  6. Разрешение органов опеки и попечительства (если комната принадлежит несовершеннолетнему).
  • Ниже представлен образец справки по форме-9:

    Что делать при отсутствии подлинников?

    Важно! Для заключения договора купли-продажи необходимо предоставить весь комплект документов в подлинниках.

    Если по какой-то причине у продавца нет на руках оригинала или он его потерял, то нужно заказать дубликат или копию. В случае, когда продавец потерял правоустанавливающие документы, их можно восстановить.

    Если документ был нотариально заверен, то второй экземпляр скорей всего хранится у нотариуса (договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство). Если сделка была совершена в простой письменной форме, обычно при её подписании делают ещё экземпляр для Росреестра.

    Если потеряли свидетельство о государственной регистрации или выписку из ЕГРН, то орган регистрации выдает новую удостоверяющую выписку из ЕГРН.

    Как получить дубликаты?

    Правоустанавливающие документы обязательно нужно восстановить, без них сделку не проведут. Услуга является платной.

    Для получения дубликата документа в нотариальную контору нужно прийти лично либо по доверенности, за выдачу документа взимается плата – нотариальный тариф + услуги правого и технического характера (в каждом регионе свои). Росреестр также выдает копии документов по запросам граждан, процедура осуществляется через заявление, поданное в соответствующий Многофункциональный центр.

    Аналогично взимается государственная пошлина, установленная ст. 333.33 Налогового Кодекса Российской Федерации.

    Разные случаи

    Владелец несовершеннолетний или недееспособный

    Сделки с участием несовершеннолетних находятся под контролем государства. Для отчуждения доли, принадлежащей ребенку, обязательно требуется получить согласие органов опеки и попечительства.

    При этом условием является запрет на ухудшение условий проживания ребенка. На его имя должна быть приобретена недвижимость, по условиям проживания и метражу равная той, которая отчуждается или лучше.

    Внимание! Если при продаже доли ребенка, на его имя еще не будет зарегистрирована сделка по покупке недвижимости, то Росреестр приостановит сделку, до того момента, пока не будет предоставлено жилье несовершеннолетнему.

    В некоторых случаях органы опеки и попечительства разрешают поместить деньги, полученные от продажи стоимости доли несовершеннолетнего, на его счет в банке. Аналогичные правила отчуждения и для недееспособных, за них в государственные органы за получением разрешения на заключение договора купли-продажи обращаются опекуны.

    Более подробно вопрос о том, можно ли продать долю в квартире, если в ней проживает либо ее собственником является несовершеннолетний, мы рассматриваем в отдельном материале.

    Часть куплена в браке

    В случае если доля недвижимости была приобретена в браке, то согласно ст. 34-35 Семейного Кодекса Российской Федерации нужно получить согласие второго супруга на совершения сделки.

    Согласие оформляется только в нотариальной форме. Для этого требуется личное присутствие клиента с паспортом у нотариуса. Выдача согласия по доверенности запрещена.

    • На нашем сайте вы найдете и другие материалы, рассказывающие о том, как продать долю в квартире родственникам и что нужно для реализации комнаты в коммуналке.

      Перешла по наследству / была подарена

      Когда сторона сделки получила квартиру в порядке наследования или приняла в дар, то согласно законодательству Российской Федерации это признается безвозмездной сделкой, и согласия супруга не требуется. Собственность принадлежит только одной стороне.

      Иногда, для подстраховки, покупатели требуют от продавца, который получил имущество по наследству, заявление. Суть последнего заключается в том, что если, в дальнейшем появятся другие наследники, которые на день смерти гражданина не знали про имущество, то продавец обязуется сам уладить конфликт.

      Список бумаг в зависимости от того, в чью пользу отчуждается жилье

      При заключении сделки купли-продажи доли самое простое – продать её другому сособственнику (о том, как продать долю второму собственнику, а также о правилах продажи третьему лицу, мы рассказываем ). В этом случае не нужно предоставлять отказы других сособственников и уведомлять их. При заключении нотариального договора или в момент государственной регистрации, в выписке ЕГРН, значатся все собственники.

      Справка! Все сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению, об этом указано в статье 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

      При отчуждении части квартиры третьему лицу обязательно предоставить согласия всех собственников на продажу. Согласно ст. 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации у них есть преимущественное право покупки данной недвижимости за ту же цену и на тех же условиях. Свою волю они выражают нотариальным отказом о преимущественном праве покупки, с сообщением, что им известно о продаже доли и покупать они ее не намерены.

      Если лица не желают идти к нотариусу, то продавец отправляет им нотариальные заявления с предложение купить недвижимость, если в течение месяца со дня получения гражданами уведомления, ответа не поступает, то нотариус выдает свидетельства об уведомлении всех лиц. Данные документы предоставляются в Росреестр, а сведению о владельцах берутся из выписок ЕГРН.

      О том, возможно ли продать долю в квартире без согласия остальных собственников, мы рассказываем в специальной статье.

      Итак, сделка по сбору бумаг требует продолжительного времени. Но если знать какие и где получить документы, то можно избежать многих трудностей.

      Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

      Пошаговая инструкция для продажи доли жилого помещения

      Для начала процесса продажи доли собственник должен определить цену и условия предстоящей сделки, так как это напрямую повлияет на дальнейшие формальности.

      Определение условий договора купли-продажи происходит между продавцом и покупателем, остальные владельцы долей не имеют права влиять на процесс переговоров.

      Первый этап. Определение условий сделки между продавцом и покупателем

      Для совершения сделки сторонам потребуется достигнуть договоренностей по следующим условиям:

      1. предмет договора – доля в общем праве на жилое помещение (необходимо описать не только правовые характеристики и размер доли, но и детально зафиксировать данные объекта недвижимости);
      2. цена договора и условия оплаты – указывается полная сумма, которую продавец получит за отчуждаемую долю, а также порядок получения денежных средств;
      3. иные условия сделки, по которым контрагенты достигли договоренностей.

      Именно эти условия будут использованы при соблюдении последующей процедуры согласования факта продажи с остальными дольщиками.

      Второй этап. Уведомление совладельцев о продаже доли

      Возможность продать долю на условиях, зафиксированных в договоре, напрямую зависит от соблюдения порядка уведомления остальных дольщиков, а также итога этой процедуры. Нарушение правила об обязательном уведомлении может повлечь признание сделки недействительной по иску заинтересованного лица.

      Уведомление при продаже доли должно осуществляться с учетом следующих особенностей:

      1. каждому обладателю права долевой собственности в квартире должно быть направлено уведомление с указанием подробных условий продажи, в том числе цены договора;
      2. такое уведомление подлежит направлению, даже если приобретателем по договору выступает один из владельцев долей;
      3. в срок, указанный в уведомлении, но не позже одного месяца с момента его получения, владельцы других долей имеют право преимущественного приобретения.

      Так как от порядка направления уведомления зависят юридически значимые последствия для участников сделки, оно должно быть составлено в письменной форме. В содержание этого документа необходимо включить следующие элементы:

      • наименование адресата уведомления;
      • сообщение о факте предстоящей сделки;
      • описание условий, по которым будет продаваться доля (в том числе, цена договора купли-продажи).

      Обратите внимание! В данном документе не нужно указывать данные покупателя, так как это не имеет юридического значения.

      Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

      Данный документ подлежит вручению под роспись, либо может быть направлен почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Продавец обязан располагать таким документом для предъявления в случае возможного судебного спора.

      Получение уведомления предоставляет каждому совладельцу право приобрести отчуждаемую долю на тех же условиях, что были указаны в договоре. При этом после вручения документа продавец не вправе менять условия продажи в большую сторону.

      После вручения уведомления у остальных дольщиков есть месяц, чтобы выразить свое отношение к предстоящей сделке. В этом случае могут наступать следующие варианты событий:

      1. в течение указанного срока ни один из совладельцев не выразит своего мнения и не ответит на уведомление – сделка может состояться на условиях, указанных в договоре;
      2. совладельцы могут сразу ответить отказом от преимущественного права на покупку доли – сделка может состояться сразу после получения официального отказа;
      3. один или несколько дольщиков могу воспользоваться своим правом и потребовать заключить договор купли-продажи с ними – в этом случае первоначальная сделка не может состояться, отчуждение будет проводиться в пользу одного из собственников.

      Обратите внимание! Отсутствие любого ответа по истечении одного месяца, так же как и официально выраженный отказ от преимущественно права покупки, дает возможность продавцу реализовать сделку только на тех условиях, что были указаны в уведомлении.

      Если по итогам рассмотрения уведомления продавец снизит цену договора, либо изменит иные существенные условия сделки, потребуется заново провести всю процедуру. Если это требование не будет выполнено, сделка может быть признана недействительной.

      Согласие на преимущественное приобретение доли могут выразить одновременно несколько граждан. В этом случае каждый из них вправе получить часть отчуждаемой доли.

      Третий этап. Нотариальное удостоверение договора

      Закон предусматривает, что любое отчуждение долей должно сопровождаться нотариальным удостоверением договора. Без соблюдения этого требования будет невозможно зарегистрировать сделку в органах Росреестра.

      Для выполнения указанной обязанности, продавец и покупатель должны обратиться в любую нотариальную контору. В их присутствии нотариус проверит условия сделки, а также соблюдение требования об уведомлении остальных дольщиков.

      По итогам проверки документов нотариус удостоверит своей подписью и печатью договор купли-продажи, а также внесет сведения об этом факте в реестр нотариальных актов. После совершения данных действий стороны могу обращаться за государственной регистрацией перехода права собственности.

      Четвертый этап. Государственная регистрация сделки

      Переход права собственности на долю квартиры может состояться только с момента регистрации сделки и внесения сведений в ЕГРН. Для этого продавец и покупатель доли должны обратиться в один из следующих органов:

      • учреждение Росреестра;
      • Многофункциональный центр.

      Перед обращением за регистрацией сторонам необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Подтверждающий документ нужно будет приложить к заявлению о регистрации. Помимо этого контрагенты должны представить следующие документы:

      • договор купли-продажи доли с отметкой о нотариальном удостоверении;
      • кадастровый паспорт на жилое помещение;
      • согласие супруга продавца, если доля была приобретена в период семейных отношений;
      • уведомление остальных дольщиков о предстоящей продаже;
      • официальный отказ от преимущественного права на покупку доли;
      • общегражданские паспорта участников сделки.

      Помимо личного обращения, стороны могут выполнить все формальности через представителя. Для этого необходимо оформить нотариальную доверенность.

      После проведения регистрационных мероприятий, сведения о переходе права собственности на долю вносятся в ЕГРН, а на договоре купли-продажи ставиться регистрационная отметка. Сторонам выдаются на руки следующие документы:

      • выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности нового владельца доли;
      • кадастровый паспорт на объект;
      • зарегистрированный договор купли-продажи.

      С этого момента сделка считается состоявшейся, а право собственности – зарегистрированным.

      Правовые последствия продажи доли в квартире

      После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.

      Продавцу будет необходимо урегулировать налоговые обязательства после получения дохода от продажи доли. Для этого необходимо учитывать следующие обстоятельства:

      • если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
      • если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
      • при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.

      Для нового собственника доли одновременно возникает обязанность по уплате налога на имущество физических лиц, который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Помимо этого, владелец будет обязан уплачивать взносы за капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором расположена квартира.

      Полная или частичная передача квартиры близким или дальним родственникам — явление распространенное. Классический вариант передачи — продажа доли в квартире. В статье будет рассказано об основных особенностях такого рода соглашения, его достоинствах и недостатках.

      Особенности продажи доли квартиры между родственниками

      При составлении письменного соглашения нет никакой разницы, переходит ли часть квартиры (или вся квартира целиком) одному из родственников или незнакомому человеку. По закону это классическая сделка купли-продажи недвижимости. Договор заключается в простой письменной форме, и его при желании можно заверить у нотариуса.

      Зато имеется ряд особенностей, касающихся налогообложения и продажи жилплощади в коммунальной квартире. В этой ситуации владелец квартиры (продавец) не может рассчитывать на налоговые вычеты. А если купля-продажа квартиры между родственниками проводится с занижением цены, продавец все равно обязан будет заплатить налог со сделки исходя из рыночной стоимости квартиры.

      Но уменьшится государственная пошлина, взимаемая за нотариальное заверение сделки. Сумма уменьшается для близких родственников. По закону, близкими родственниками считаются следующие лица:

      • супруги;
      • дети (не имеет значения, родные или приемные);
      • родители;
      • единокровные братья и сестры;
      • бабушки с дедушками.

      Дяди, тети, двоюродные, троюродные братья и сестры относятся к дальней родне. По закону они считаются членами семьи, но не близкими родственниками. При этом продавать свою долю недвижимого имущества можно родичам, членам семьи, или незнакомым людям. Порядок оформления документов при этом не меняется. В соответствии с действующими законами, продажа доли в квартире родственнику происходит следующим образом:

      • До заключения договора продавец извещает остальных собственников квартиры о решении продать принадлежащую ему долю. Извещение происходит в письменной форме, как указано в 250 статье ГК РФ. Продавец обязан предоставить другим собственникам право выкупа его доли. Если в течение месяца ни один из совладельцев не воспользовался этим правом, либо в письменной форме от него отказался, продавец имеет право заключать договор купли-продажи. Это правило работает всегда, в том числе и при продаже имущества ближайшим родственникам:
        • Если доля в квартире была приобретена после заключения брака, требуется письменное согласие супруга;
        • В случае сделки между совладельцами квартиры, являющимися близкими родственниками, дополнительное оповещение других собственников не требуется. Исключение делается для совладельцев — родственников с более высокой степенью родства. Степень родства у близких родичей (по убыванию): супруги, дети, родители, братья и сестры, бабушки и дедушки.
      • Договор купли-продажи доли в квартире заключается в письменной форме, по предписанному законами порядку.
      • Соглашение заверяется у нотариуса. При этом уплачивается государственная пошлина в размере 0,5% от указанной в соглашении стоимости доли квартиры. Минимальный размер пошлины в сделках купли-продажи равняется 300 рублей, а максимальный составляет 20000 рублей. Оплата услуг нотариуса не входит в эту сумму и колеблется от 3000 до 7000 рублей.
      • После выплаты покупателем необходимой суммы оформляется акт приема-передачи доли в квартире. Документ завершает сделку и закрепляет факт выполнения обязательств продавцом и покупателем. При его оформлении дается ссылка на основное соглашение купли-продажи, неотъемлемой частью которого он считается.
      • Последний шаг — регистрация в местном филиале Росреестра.

      После этого покупатель становится полноправным владельцем доли в квартире.

      Содержание и структура договора купли-продажи доли в квартире

      В настоящий момент в законе не имеется закрепленной формы договора купли-продажи. Но в законодательных актах имеется информация для самостоятельного составления документа. При этом, если говорить о соглашении между членами семьи — существенных условий договора-купли продажи доли квартиры между родственниками, отличавших бы его от иных сделок с недвижимостью, не имеется. Сам документ должен выглядеть так:

      • название — «Договор купли-продажи доли в квартире»;
      • дата (число, месяц, год) и место подписания договора;
      • информация о продавце и покупателе: ФИО, номер паспорта, прописка, год рождения и т. п. Отдельно указывается степень родства и ссылка на подтверждающие документы;
      • описание предмета договора. Указывается точный адрес квартиры и описывается покупаемая доля: площадь, какая часть помещения продается (половина, четверть, одна восьмая и т. п.). Рекомендуется дать информацию об особенностях продаваемой жилплощади (всего помещения и доли продавца). Сюда же вносится ссылка на кадастровый паспорт квартиры;
      • информация о документе, подтверждающем права владельца на обладание долей в квартире. В качестве такого документа может выступать договор-купли продажи, дарственная, завещание и т. п.
      • гарантии продавца (он обязан их дать), что доля в квартире не находится под арестом, не заложена и не является объектом спора;
      • указывается, что все собственники квартиры (дается информация о них — ФИО, номер и серия паспорта, прописка и т. п.) оповещены о сделке, как того требует статья 250 ГК РФ. Здесь же вписывается дата оповещения (не менее, чем за месяц до подписания договора купли-продажи) и ссылка на письменный отказ от прав на выкуп доли в квартире;
      • стороны договора соглашаются — существование других совладельцев квартиры не влияет на оформляемый договор, и не является поводом для его расторжения. Покупатель гарантирует — совершаемая сделка не затронет граждан, проживающих в указанном помещении;
      • отдельно прописываются обязанности сторон. Покупатель обязуется выплатить требуемую сумму (цена на долю в квартире указывается отдельно, цифрами и прописью). Продавец обязуется принять оплату и передать жилплощадь покупателю. Стороны соглашаются, что сумма окончательная и не подлежит изменению (увеличению или уменьшению);
      • можно дополнительно указать, что доля в квартире считается собственностью покупателя с момента регистрации ее в Росреестре. Дается информация о том, кто возьмет на себя траты по перерегистрации. Это может быть владелец, покупатель, или они разделят траты поровну. При сделках между родственниками предпочтителен последний вариант;
      • в конце ставятся подписи сторон и указывается, что договор действует до выполнения сторонами взятых на себя обязательств или до его расторжения. Расторжение проводится согласно действующим законам РФ.

      Если родственники не желают составлять акт приема-передачи, то в договор купли-продажи вносятся дополнительные пункты. Вписывается следующая информация — деньги и документы на долю в квартире были переданы в момент подписания договора, он принимается в качестве акта приема-передачи. Соглашение купли-продажи доли в квартире оформляется в трех экземплярах и заверяется у нотариуса. По закону сделки с недвижимостью требуют нотариального заверения, в том числе тогда, когда договор заключается между родственниками.

      Необходимые документы

      Оформить договор купли-продажи доли в квартире невозможно без дополнительной документации. Это касается соглашений между родственниками в том числе. Составленный договор заверяется у нотариуса. Основной пакет документов подготавливается продавцом. В состав пакета войдет:

      • паспорт собственника доли в квартире;
      • техпаспорт на жилплощадь. Потерянный или устаревший паспорт переоформляется в МФЦ или БТИ;
      • свидетельство о регистрации права собственности на квартиру (для жилплощади, приобретенной до 2016 года). С 2016 года вместо свидетельства в ЕГРН выдается выписка об объекте недвижимости, обладающая той же юридической силой;
      • подтверждение права собственности для сделки купли-продажи (его называют договором основания). В этом качестве выступает договор купли-продажи, мены или дарения, справка о наследовании (завещание) и т. п.;
      • справка о лицах, зарегистрированных на продаваемой жилплощади (выписка из домовой книги). В ряде случаев требуется информация обо всех, кто проживает в квартире, в том числе и той ее части, которая не принадлежит продавцу;
      • соглашение супруга на совершение сделки. Без согласия супруга владелец доли в квартире не способен ее продать даже близким родственникам.

      Покупатель должен предоставить только паспорт и письменное согласие супруга на покупку доли жилплощади. Затем уплачивается госпошлина за оформление договора и гонорар нотариуса. Заверять надо все три копии соглашения. После выполнения условий договора и оформления передаточного акта необходимо официально зарегистрировать сделку. Для этого продавец и покупатель (нужны оба родственника) предоставляют в Росреестр следующий список документов:

      • договор купли-продажи доли в квартире и акт приема-передачи (предоставляется по три экземпляра каждого документа, причем по одному экземпляру надо оставить в Росреестре);
      • подтверждение того, что совладельцы квартиры были вовремя извещены о готовящейся сделке. Договор должен быть заключен не ранее, чем через месяц после извещения;
      • удостоверения личности продавца и покупателя;
      • заполненное заявление на перерегистрацию (выдается в отделении Росреестра);

      При необходимости в предоставляемый пакет включается дополнительная документация (согласие супруга владельца на продажу доли в квартире, документы из органов опеки, если собственник — несовершеннолетний, и т. п. Для оформления необходимо сразу же заплатить 2000 рублей за перерегистрацию недвижимости. Иначе документы будут возвращены через пять дней после подачи заявления, без оформления и рассмотрения.

      Преимущества и недостатки сделки

      У оформления договора купли продажи доли квартиры родственнику имеются свои преимущества и недостатки. Большая их часть является субъективными. Можно назвать всего два объективных достоинства:

      • цена за нотариальное заверение уменьшается (на 2000 рублей, независимо от общей суммы сделки и выплачиваемой пошлины);
      • если близкий родственник также является совладельцем жилплощади, продажа ему доли не требует дополнительного уведомления других собственников. Это позволяет сэкономить время, требуемое на оформление документов.

      Остальные достоинства (как и недостатки) относятся, в большей степени, к категории субъективных. У продажи жилплощади родственнику можно выделить следующие субъективные преимущества:

      • продавец и покупатель хорошо знакомы. Сторонам проще договориться и прийти к компромиссу. Нередко покупателю не требуется дополнительный осмотр помещения — он уже знаком с имеющимися у жилплощади особенностями;
      • существуют исключения из правил, но люди обычно не склонны к мошенничеству и различным махинациям в случаях, когда договор купли-продажи заключается с близкими родственниками;
      • покупатель уже знаком с собственниками других долей квартиры. Ему проще наладить с ними контакт как на этапе подготовки соглашения, так и после переезда на приобретенную жилплощадь.

      Но у подобных соглашений имеются и свои недостатки:

      • Покупатель требует занижения цены на продаваемую долю жилплощади. Мотивируется это тем, что он родственник (причем степень родства может не играть роли). При этом налоговая инспекция обращает внимание на сделки такого рода. И налог с продавца взимается исходя из фактической стоимости продаваемой недвижимости. К нему добавляется пеня за немотивированное изменение цены.
      • Порча отношений с родственниками в случае неудачного завершения сделки. В ряде случаев к такому развитию событий приводит даже удачно заключенное соглашение. Родственники (в том числе — не участвовавшие в сделке) могут посчитать, что продавец или покупатель поступили «нечестно» со своей родней. Возможные причины: занижение/завышение цены продавцом, отказ продать долю в жилплощади по себестоимости (или отказ продать другим родственникам), сам факт продажи жилья и т. п.
      • Мошеннические действия одной из сторон. В сделках с родственниками тоже бывают случаи мошенничества. При этом они особенно тяжело воспринимаются обманутой стороной, и необратимо влияют на отношения с родней.

      Взимается ли налог?

      Налог при продаже недвижимости равен 13% от выплаченной суммы. Это касается и договора купли-продажи доли в квартире в сделках между родственниками. Но в определенных ситуациях налог может быть уменьшен (налоговые вычеты), либо его вовсе не придется платить. Поэтому перед тем, как заключать сделку купли-продажи, желательно разузнать об особенностях налогообложения при торговле недвижимым имуществом.

      Налог не выплачивается в следующих случаях:

      • Для владельцев, получивших квартиру или долю в ней до 01.01.2016: при владении жилплощадью в течение трех и более лет.
      • Для владельцев, получивших квартиру или долю в ней после 01.01.2016: при владении жилплощадью в течение пяти лет. Если недвижимость была получена по дарственной от родственника, по завещанию, договору ренты или была приватизирована — выплачивать налог не нужно при владении в течение трех и более лет.

      Существует возможность уменьшить взимаемый налог при помощи налоговых вычетов. Они бывают двух видов — фиксированный и на сумму произведенных расходов, и продавец самостоятельно выбирает выгодный для себя вариант.

      Фиксированный налоговый вычет при продаже квартиры равен 1000000 рублей. Для долей он уменьшается пропорционально размеру доли (если доля равна ½ площади квартиры, то налоговый вычет равен 500000 рублей). Работает он следующим образом: от указанной стоимости доли отнимается вычет, соответствующий ее размеру. Полученная сумма умножается на 0,13 и выплачивается в качестве налога.

      Вычет на сумму произведенных расходов работает иначе. Первый шаг — сбор документации, подтверждающей расходы на приобретение имущества. В документах обязательно должны указываться суммы расходов. Все указанные расходы складываются, вычитаются из цены, указанной в договоре купли-продажи доли, после чего налог (стандартный, в размере 13%) высчитывается из полученной суммы.

      Можно ли продать долю в квартире родственнику

      Закон не ограничивает категорию лиц, в отношении которых собственник может реализовывать принадлежащую ему часть недвижимости. Следовательно, владелец вправе распорядиться своей долей в пользу родственника. Речь идет не только про продажу (возмездное отчуждение), но и про передачу в наследство, дарение и пр. (безвозмездное отчуждение) – во всех этих случаях второй стороной вполне может выступить родственник собственника доли.

      При возмездном отчуждении доли в первую очередь понадобится учесть преимущественное право покупки. Ст. 250 ГК РФ предоставляет остальным долевым сособственникам возможность приобрести продаваемую часть недвижимости еще до того момента, пока она не будет предложена 3-им лицам.

      Соблюдение преимущественного права покупки происходит путем написания и отправки долевым сособственникам специальных письменных уведомлений, содержащих описание существенных условий сделки. Здесь же излагается просьба о направлении ответа (согласия на первоочередной выкуп доли или отказа от предложения).

      При желании продать долю в квартире родственнику ситуация может оказаться следующей:

      1. Родственник, который предположительно должен выступить 2 стороной сделки, одновременно с этим является и сособственником Продавца. Это – наиболее простой, легкий и удобный вариант для обоих участников правоотношений. В этом случае Продавцу не придется составлять и направлять другим дольщикам никаких письменных извещений, т.к. преимущественное право покупки считается автоматически учтенным и соблюденным.
      2. Родственник, который предположительно должен выступить 2 стороной сделки, не является сособственником Продавца. В таком случае соблюдение преимущественного права покупки доли считается обязательным условием. Продавцу понадобится направить каждому сособственнику письменное уведомление и выждать 1 месяц. За это время он может получить согласие на первоочередной выкуп доли от другого совладельца – тогда реализовать часть недвижимости потребуется именно в его пользу. Заключить договор купли-продажи с родственником уже не удастся. Возможно и другое развитие событий – Продавец либо получит от других дольщиков отказы от использования преимущественного права покупки, либо столкнется с их абсолютным молчанием (что на законодательном уровне приравнивается к отказу). Тогда Продавцу будет дан «зеленый свет» на проведение сделки с 3-ими лицами, куда в данном случае относится и его родственник.

      Что лучше: продать, подарить или завещать долю родственнику

      Собственник может не только продать долю в праве общей собственности на квартиру, но и подарить ее или передать в наследство. Данные сделки качественно отличаются друг от друга, поэтому владельцу будет полезно узнать об их очевидных преимуществах и возможных недостатках:

      Тип сделки

      Описание

      Продажа доли

      • Требует составления нотариально заверенного договора купли-продажи доли.
      • В большинстве случаев необходимо письменное оповещение сособственников (соблюдение преимущественного права покупки).
      • Объект недвижимости отчуждается на возмездной основе, т.е. с получением материальной выгоды.
      • Стороны сделки вправе включить в текст договора широкий перечень взаимных прав и обязанностей.
      • Имущественный вычет не предоставляется. Продавец обязан уплатить НДФЛ.
      • Владелец доли официально сменяется только после того, как договор купли-продажи регистрируется в Росреестре.

      Дарение доли

      • Дарителем не может выступить малолетнее (до 14 лет)/недееспособное/ограниченно дееспособное лицо.
      • Объект недвижимости отчуждается на безвозмездной основе.
      • Требует составления нотариально заверенного договора дарения доли.
      • Основные права и обязанности сторон – это передача доли (Даритель) и принятие доли (Одаряемый).
      • Письменное оповещение сособственников не требуется. Исключение составляет только такая ситуация, когда супруги владеют квартирой как совместно нажитой собственностью. Письменное согласие от мужа/жены понадобится заверить в кабинете нотариуса.
      • Возможность оформить сделку по льготному режиму налогообложения. Так, Одаряемому не нужно уплачивать НДФЛ, если Дарителем выступает член его семьи или близкий родственник (супруг, родитель, родной или усыновленный ребенок, дедушка, бабушка, внук, полнородный или неполнородный брат/сестра).
      • Одаряемый становится владельцем доли в момент фактической передачи права собственности.

      Завещание доли

      • Требует составления нотариально заверенного завещательного акта.
      • Объект недвижимости передается на безвозмездной основе.
      • Права и обязанности имеет только Наследник, принимающий т.н. «наследственную массу».
      • Наследник должен оплатить косвенный налог – государственную пошлину. Ее сумма может составлять либо 0,3% от общей стоимости квартиры, но не более 100 000 рублей (для близких родственников 1 и 2 очередности), либо 0,6% от общей стоимости квартиры, но не более 1 000 000 рублей (для всех остальных наследников).
      • Наследник становится владельцем доли со дня открытия наследства, т.е. с момента смерти Наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

      В каждом отдельно взятом случае собственник сам решает, в какой именно форме ему следует передать право собственности на долю. Здесь важность будут иметь и сопутствующие сделке обстоятельства, и отношения между родственниками, и их материальное положение, и многое другое. Например, вариант с дарением не всегда подходит сторонам: во-первых, родство понадобится подтверждать документально справками и свидетельствами, а, во-вторых, абсолютное отсутствие финансовой составляющей может не устроить нынешнего собственника доли.

      С передачей и получением доли в наследство тоже могут возникнуть определенные трудности. Наследственное дело открывается только спустя время после смерти Наследодателя, т.к. требуется согласование всех юридических нюансов, соблюдение нотариального регламента и пр. Этот процесс способен затянуться на срок до 6 месяцев. Без открытия наследственного дела новый владелец сможет лишь пользоваться, но не распоряжаться принятым имуществом.

      Кроме того, принятие наследства может сопровождаться конфликтами, спорами и даже судебными тяжбами с другими претендентами на имущество покойного. Именно поэтому продажа доли при жизни обоих родственников зачастую представляется им наиболее оптимальным вариантом.

      Как продать долю в квартире близкому родственнику: порядок действий

      После того, как Продавец учтет преимущественное право покупки в отношении своих содольщиков, ему понадобится перейти к непосредственному оформлению сделки с близким человеком (т.е. Покупателем).

      Составление договора купли-продажи

      Основной документ, подтверждающий действительность и законность процедуры отчуждения, – это договор купли-продажи доли. Данное соглашение требует обязательного нотариального заявления. Размер нотариального тарифа будет зависеть от степени родства между участниками сделки. Сумма окажется меньше, если за услугой обратятся супруги, дети и их родители (биологические и приемные), полнородные и неполнородные братья и сестры, бабушки/дедушки и их внуки.

      Договор должен быть составлен в письменной (печатной) форме и содержать в себе следующие обязательные пункты:

      1. Место и дата заключения документа.
      2. Персональные данные сторон (ФИО, даты рождения, адреса регистрации и фактического проживания, паспортные сведения, правовые роли в рамках данной сделки – кто выступает Продавцом, а кто Покупателем). Никакую информацию о родстве упоминать и вносить в текст не нужно, ведь с юридической точки зрения это не имеет значения при продаже доли.
      3. Описание предмета договора (… доля в праве общей долевой собственности на квартиру с указанием адреса ее местонахождения, номера, метража, количества комнат).
      4. Цена доли (цифрами и прописью). Цена доли должна соответствовать среднерыночной цене аналогичных объектов. Родственники могут договориться о предоставлении определенных финансовых «льгот» и «послаблений», однако стоимость сделки не должна быть занижена более чем на 20%. В противном случае такое отчуждение может быть оспорено налоговыми органами.
      5. Персональные данные остальных сособственников, а также лиц, прописанных или проживающих в квартире.
      6. Сведения о наличии/отсутствии обременений и ограничений доли.
      7. Права и обязанности сторон.
      8. Способ и порядок расчета.
      9. Порядок передачи объекта.
      10. Пути разрешения конфликтов и спорных моментов.
      11. Включение пунктов, за неисполнение которых может последовать наступление ответственности.
      12. Реквизиты и подписи сторон.

      Договор купли-продажи составляется в экземплярах по количеству сторон, участвующих в деле. В данном случае это Продавец, Покупатель, нотариус и Росреестр, регистрирующий переход права собственности.

      Сбор документов и обращение в Росреестр

      Договор купли-продажи доли родственнику потребуется сопроводить целым комплектом материалов. Сначала они приносятся в кабинет нотариуса, а затем, уже после подписания и заверения договора, предоставляются в Росреестр. Речь идет про следующие документы:

      1. Паспорта Продавца и Покупателя.
      2. Документ, подтверждающий право собственности Продавца на его долю (выписка из ЕГРН).
      3. Документ, на основании которого Продавец получил право собственности на долю (предыдущий договор купли-продажи, дарственная и пр.).
      4. Технический план квартиры (можно получить в БТИ).
      5. Выписка из домовой книги с данными проживающих и/или прописанных в квартире лиц.
      6. Передаточный акт (составляется после заключения основного договора купли-продажи и содержит информацию о текущем состоянии объекта недвижимости).
      7. Подтверждение соблюдения преимущественного права покупки (например, письменные отказы от содольщиков).
      8. Нотариально заверенная доверенность, если от лица какого-либо участника сделки действует его представитель.
      9. Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на проведение сделки, если какая-либо сторона состоит в браке.
      10. Согласие залогодержателя на проведение сделки, если доля находится в залоге (например, из-за приобретения по ипотечному кредиту). В этом случае в Росреестр также понадобится предоставить кредитный договор со всеми приложениями и закладную.
      11. Разрешение на проведение сделки от Органов опеки и попечительства, если купля-продажа затрагивает интересы несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица.
      12. Квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей.

      После того, как весь пакет документов будет собран, Покупателю понадобится в 18-дневный срок обратиться в Росреестр или МФЦ для перерегистрации права собственности на долю. Процедуру можно считать завершенной после того, как он получит на руки новую выписку из ЕГРН с актуализированной информацией. Это не займет более 10 дней.

      Сделки между Опекуном и Опекаемым

      Согласно п. 3 ст. 37 ГК РФ, запрещено проведение имущественных сделок между родителем, усыновителем, опекуном, попечителем, их супругами или близкими родственниками с одной стороны и несовершеннолетним, недееспособным, ограниченно дееспособным лицом с другой стороны.

      Такой запрет был введен для того, чтобы взрослые люди не имели возможности нажиться за счет имущества своих подопечных. Единственная имущественная сделка, которую можно совершить в данном случае, – передать долю в дар или безвозмездное пользование от Законного представителя к Опекаемому, но не наоборот. При этом отчуждать имущество Опекаемого в пользу сособственников или посторонних лиц можно, если на это дает разрешение ООП.

      В крайне редких случаях ООП может дать разрешение на проведение имущественной сделки между Законным представителем и Опекаемым, однако для этого должны иметься веские основания. ООП временно возьмет на себя обязанности по законному представительству и попечительству несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица.

      Налогообложение

      После проведения сделки купли-продажи Продавцу, выручившему денежные средства, понадобится уплатить в казну налог на доходы физических лиц. Его размер равняется 13% для резидентов РФ. При этом от уплаты НДФЛ освобождаются такие собственники, которые владели своей долей (ст. 217.1 НК РФ):

      • более 3 лет, если часть недвижимости была получена в дар, по наследству, в ходе приватизации или по договору ренты;
      • более 5 лет по всем остальным основаниям, в т.ч. при покупке.

      Существенный недостаток отчуждения доли в пользу близкого родственника – это невозможность Продавца получить имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 рублей. Если бы Продавец имел право на получение налогового вычета, то сумма НДФЛ для него уменьшилась бы именно на это значение. Однако в п. 5 ст. 220 НК РФ говорится, что предоставление налогового вычета не распространяется на сделки, заключаемые между взаимозависимыми лицами.

      Перечень взаимозависимых лиц приводится в ст. 105.1 НК РФ. Так, на налоговый вычет не смогут претендовать:

      • супруг/супруга Покупателя;
      • мать/отец Покупателя (в т.ч. усыновители);
      • ребенок Покупателя (в т.ч. усыновленный);
      • полнородные и неполнородные братья и сестры Покупателя.

      Признаются взаимозависимыми и опекуны (попечители) с их подопечными. Взаимозависимость может быть установлена и в других отдельно взятых случаях, если суд решит, что отношения между Продавцом и Покупателем способны оказывать влияние на условия и/или результаты сделки.

      Юридическая практика

      Заключение имущественных сделок между близкими родственниками встречается в РФ довольно часто. Несмотря на это, некоторые Продавцы и Покупатели до сих пор совершают ошибки при соблюдении установленного регламента.

      Пример. Гражданин Р. Решил реализовать принадлежащую ему ½ долю в 3-комнатной квартире в пользу своего полнородного брата, гражданина Н. Цена доли составляла 1 500 000 рублей – именно столько в среднем стоили аналогичные объекты недвижимости на рынке. Оба родственника были совершеннолетними и дееспособными людьми, не нуждавшимися в представительстве и защите своих интересов. Гражданин Н. не являлся сособственником своего брата и владельцем оставшейся доли, поэтому сначала Р. понадобилось учесть преимущественное право выкупа.

      Для этого он направил письменное извещение своей сестре – владелице другой ½ доли в праве общей долевой собственности. Через 10 дней Р. получил от сестры письменный ответ с отказом от использования данной привилегии.

      Тогда братья, взявшие на себя роли Продавца и Покупателя, заключили договор купли-продажи доли. Документ был подписан сторонами в присутствии нотариуса и им же заверен. После заключения соглашения гражданин Н. отправился в местное отделение Росреестра, куда подал комплект документов для перерегистрации права собственности.

      Тем временем его брат отправился в налоговую службу, чтобы оплатить налог по форме 3-НДФЛ. Т.к. полнородные братья признаются взаимозависимыми лицами, тот из них, кто выступает Продавцом, не может рассчитывать на получение налогового вычета. В результате Р. пришлось заплатить полную сумму налога (13%) – 195 000 рублей. После урегулирования правовых нюансов и выдачи новой выписки из ЕГРН сделка была признана завершенной.

      Продажа доли в квартире между родственниками – непростой процесс, который сопряжен с целым комплексом юридических мероприятий. Это и написание извещений, и сбор документации, и составление договора, и уведомление заинтересованных органов. Не знаете, с чего начать возмездное отчуждение доли в пользу близкого лица? Обратитесь к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
      Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 420 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

      Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

      Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

      Купить часть квартиры может каждый, однако очень часто такие сделки бывают между родственниками и в них, как правило, не привлекают юристов и риэлторов.
      Правильное оформление сделки купли-продажи ни кто не отменял. К тому же при покупке доли в праве третьим лицом необходимо уведомить других участников долевой собственности
      В этой статье я вам разъясню обязательные процедуры оформления покупки доли в квартире и регистрацию перехода права на нее.

      Статья обновлена 28.08.2019 г

      Купить часть квартиры

      Купить часть квартиры и купить долю в праве это одно и то же?

      Исключительно редко, имея долю в праве собственности на квартиру люди выделяют эту долю в натуре, ведь не всегда планировка квартиры позволяет обособить часть ее площади.

      Чаще квартиру переводят в статус «коммунальная» и каждую комнату ставят на кадастровый учет как отдельный объект недвижимости.

      Еще чаще покупается доля в праве собственности. И участники долевой собственности по договоренности пользуются квартирой.

      Частые сделки — это покупка последней доли, таким образом появляется один собственник.

      Можно ли купить часть квартиры

      Еще раз разъясняю, что покупка доли в праве собственности, не означает покупку части квартиры. Если вы владеете 1\4 доли в праве собственности на квартиру в 100 м.кв. это не означает, что вам принадлежит 25 м.кв.

      Купить часть квартиры в ипотеку

      Банки разрешают покупку доли в квартире, но только последней. Например: вы владеете 1\2 долей в праве собственности и покупаете сразу две оставшиеся доли по 1\4.
      Ведь банк дает деньги под залог объекта недвижимости и ему важно, чтобы не было иных владельцев, кроме участников Кредитного договора или Договора поручительства.

      Как оформить куплю части квартиры

      Купить часть квартиры -это значит оформить Договор купли-продажи и Акт приема-передачи и зарегистрировать свои права на долю в Росреестре.

      Оформление покупки части квартиры может очень сильно отличаться, в зависимости от уже оформленного права собственности на нее.

      Существует три вида права:

      • Единоличная собственность
      • Общая совместная собственность
      • Общая долевая собственность

      Купить часть квартиры из общей долевой собственности

      Общая долевая собственность предполагает наличие нескольких владельцев долей в праве собственности, причем размер долей определен.
      И у каждого из них есть преимущественное право покупки доли в квартире перед третьими лицами.
      Поэтому, если вы выкупаете последнюю долю, или все участники продают свою долю одновременно третьему лицу — никаких проблем.
      Если долю выкупает стороннее лицо — продавец доли обязан уведомить о продаже других участников долевой собственности.
      Отчуждение(продажа) долей в праве долевой собственности не всеми ее участниками одновременно — это нотариальная сделка в обязательном порядке (ст.42, ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости).

      Подписываете Договор купли-продажи, этот факт удостоверяет нотариус.
      Подписываете Акт приема-передачи и передаете пакет документов в Росреестр для регистрации перехода права на нового владельца.
      С февраля 2019 года нотариус обязан самостоятельно передать пакет документов и заявления участников сделки в Росреестр посредством электронного документооборота, это бесплатная услуга.
      Однако, участники сделки могут сделать это самостоятельно.

      Стоит прочесть: Продажа доли родственнику или собственнику

      Уведомление о продаже доли

      Первой задачей продавца доли является уведомление всех участников долевой собственности о продаже своей доли с указанием цены и других условий продажи, например рассрочки платежа. ( при условии продажи доли третьему лицу, не участнику долевой собственности).

      Если по истечении календарного месяца, другие участники долевой собственности, долю не купят, Продавец вправе отчуждать ее третьему лицу.

      Стоит прочесть : Уведомление о продаже доли

      Так же можно оформить нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Это дорого, но тогда не нужно ждать календарный месяц.

      Купить часть квартиры из общей совместной собственности

      Оформить куплю-продажу доли из совместной собственности можно двумя способами:

      • если квартирой владеют супруги, то после продажи регистрируется долевая собственность, причем супружеская доля остается в совместной собственности.
        Таким образом не происходит раздел совместно нажитого имущества и такой договор купли-продажи не нужно удостоверять у нотариуса.
        Запись в ЕГРН о совместной собственности на супружескую долю вносится согласно п.90.1 Порядка Ведения ЕГРН.

        90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

      • если квартирой в общей совместной собственности владеют не супруги, а братья/сестры, родители/дети, что часто происходило при приватизации жилья, тогда при купле-продажи доли в праве собственности регистрируется общая долевая собственность.

      Купить часть квартиры из единоличной собственности

      Каждый собственник вправе распорядиться своим жильём по своему усмотрению и продать долю в праве.

      Однако, очень часто в единоличную собственность оформлено совместно нажитое имущество.
      Росреестр сейчас регистрирует сделку без нотариального согласия супруга на продажу.

      ОДНАКО, в ЕГРН будет внесена запись об осуществлении регистрации без согласия на то, в силу закона, заинтересованного лица.

      Это является обременением права. Поэтому рекомендую такое согласие у продавца доли запросить.

      Продажа доли в праве из единоличной собственности не требует обязательного удостоверения у нотариуса.

      Предварительный договор купли-продажи доли

      Без предварительного договора в вашей сделке просто не обойтись.
      Ведь никто не знает, как быстро удастся вручить Уведомление о продаже заинтересованным лицам — другим участникам общей долевой собственности, у которых есть первоочередное право покупки.

      Для вас подготовлен шаблон этого договора, он максимально адаптирован под вашу сделку. Вам важно взять сроки с хорошим запасом времени.

      Шаблоны > > >

      Трудности сделки

      И вот здесь начинается самое сложное!
      Несмотря на кажущуюся простоту сделки, продажа доли из общей долевой собственности бывает очень сложной.

      Потому что другие участники долевой собственности могут уклонятся от получения уведомления и оформления отказа у нотариуса. По разным причинам.

      Как оформить покупку комнаты в коммунальной квартире Читайте > > >

      Всегда рада разъяснить. Автор

      Как купить часть квартиры Метки:доля покупателю

      Можно ли продать долю в квартире

      Согласно действующему в 2019 году законодательству, продажа доли квартиры возможна независимо от ее размера. Однако без соблюдения определенного порядка действий сделку легко оспорить.

      Согласно ст. 250 ГК РФ, содольщики имеют право преимущественной покупки. Это означает, что перед размещением переложения о реализации доли собственник должен предоставить возможность осуществить покупку прочим совладельцам.

      Как выделить продаваемую долю в квартире

      Часть имущества может быть получена в результате приватизации, дарения, по наследству. Часто собственники путают понятие «долевой» и «совместной» собственности. Нужно знать: если квартира куплена супругами в браке, образуется совместная собственность. Они равноправны во владении объектом, однако это не означает, что один из них может распорядиться своей половиной. Что нужно сделать для реализации?

      Свою «долю» необходимо выделить. Простой способ — сделать это путем заключения договора. Только после этого свою часть реально продать.

      Доля может быть реальной и идеальной. Под идеальной понимают выраженную дробным числом, например, ½, ¼ или иную. Реальная — обозначенная в м2, выделенная в натуре.

      Иногда под выделом доли в натуре понимают определение четких границ в объекте недвижимости, в пределах которых собственник может действовать, как ему заблагорассудится. В действительности такой выдел возможен в тех редких случаях, когда имеется возможность не только разделить жилые комнаты, но и нежилые помещения: обособить вход, коммуникации, кухню. Тогда произойдет выдел в натуре, возникнет полноценное жилье с собственником, имеющим право на продажу без согласования с соседями.

      Нередко в объявлениях фигурирует информация о продаже доли (1/4, 1/6 или иной) и выделе комнаты для проживания. Совет — не стоит воспринимать такую информацию всерьез. Это «рекламный ход». Продается именно доля, а выделенная комната означает, что определен порядок пользования по договору или в суде. При появлении нового собственника порядок может быть изменен, и комната, указанная в объявлении, перейдет другим лицам на законных основаниях.

      Сложно ли продать долю в квартире

      Реализовать долю несложно, если знать все тонкости процесса, варианты продажи и «подводные камни» в законодательстве.

      Приняв решение о реализации имущества, необходимо учесть, что:

      • содольщик имеет преимущественное право приобретения;
      • предложенную содольщикам цену нельзя изменить в сторону уменьшения;
      • при продаже доли, собственником которой является несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки и попечительства, а также предоставление ребенку альтернативного места жительства, не хуже предыдущего и не меньше в долевом соотношении;
      • необходимо разрешение второго супруга.

      Планирование реализации недвижимости следует производить с оглядкой на возможные изменения в законодательстве, поскольку в 2019 году продать долю не получится, если ее размер меньше допустимого.

      Изменения и нововведения по закону 2019

      Относительно возможности отчуждения объектов в долевой собственности планируется ввод серьезного нововведения, а именно — запрет на продажу микродолей. Цель — препятствовать недобросовестным владельцам недвижимости и риелторам манипулировать иными жильцами с целью получения личной выгоды.

      Пример. Гражданка Симонова владеет 1/18 долей 2-комнатной квартиры. Жилая площадь помещения составляет 28м2. По расчетам, площадь Симоновой в недвижимости равна 1,56м2, что явно недостаточно для проживания. Симонова пригрозила иным дольщикам (владельцам ½ и 4/9 долей), что продаст свою часть только за 400 тыс. руб., а это — ¼ реальной стоимости. Такое заявление поставило жильцов в тупик, ведь покупатель был найден, а его цель состояла в «выживании» остальных собственников.

      Чтобы подобная ситуация не происходила, производится обсуждение законопроекта, после принятия которого будет нельзя:

      • производить регистрацию человека в объекте, если на него приходится менее определенного размера жилой пощади;
      • делить площадь на «микродоли», кроме случаев, когда они возникают в процессе приватизации или передачи жилья по наследству.

      Размеры минимальных долей определяются в каждом регионе по-разному и будут разниться в пределах 8-15м2.

      У «черных риелторов» не будет возможности скупать жилье за бесценок, а у дольщиков — шантажировать остальных жильцов. С принятием нового закона станет невозможной «продажа регистрации» для мигрантов, когда за определенную сумму хозяин прописывал 10-20 человек, а на каждого приходилось по несколько см2. К доле вернется истинное значение — часть имущества для проживания.

      Принятие закона грозит хозяевам частей «студий» и «однушек» навсегда лишиться возможности реализовать свое имущество.

      Остаются нерешенными вопросы: как будет производиться оценка микродоли, кто будет иметь возможность их покупать — только совладельцы или еще государство, и можно ли выкупить части, если они перейдут государству?

      Вопрос о минимальной доле рассматривается только в плоскости отношений купли-продажи, регистрации, и не касается дарения, наследования, раздела совместно нажитого имущества между супругами.

      Как правильно продать долю в квартире

      Оформить часть недвижимости можно в пользу содольщика или третьих лиц. Инициируя процесс продажи, необходимо достоверно определить стоимость имущества, соблюсти право совладельцев на преимущественную покупку.

      Как правильно продать долю в квартире другому собственнику

      Один из наиболее благоприятных способов продажи доли — соседу по комнате. Для осуществления сделки необходимо следовать пошаговой инструкции:

      1. Подготовиться к заключению договора купли-продажи доли. Нет нужды официально оповещать иных совладельцев, поскольку часть имущества достается одному из жильцов. В процессе подготовки необходимо собрать правоустанавливающие документы, определить стоимость имущества.
      2. Оформить договор и приложение к нему (передаточный акт), заверить у нотариуса.
      3. Зарегистрировать переход права собственности.
      4. Оплатить НДФЛ.

      Аналогичным образом осуществляется продажа недвижимости третьему лицу с той лишь разницей, что необходимо получить отказ остальных содольщиков от покупки.

      Процедура

      Если доля выделена, то есть собственник знает, какая часть ему принадлежит по документам (1/2, 1/5 или иная), необходимо определить ее стоимость.

      Для оценки рекомендуется привести эксперта, который сможет объективно просчитать цену недвижимости на рынке с учетом ее размеров, местоположения, благоустройства, развития инфраструктуры. Подробнее: Оценка доли в квартире

      После можно приступить к заключению договора с совладельцем. Рекомендуется разработать проект документа с юристом, и после согласования всех спорных моментов заверить его у нотариуса.

      Следующий шаг — регистрация договора и оформление права собственности.

      После осуществления сделки отчуждаемая часть переходит новому собственнику, а продавец утрачивает на нее право собственности.

      Продажа через суд

      Нередко юристу задается вопрос: если имеется проблемная доля, которую никто не хочет купить, что делать? В первую очередь — обратиться к содольщикам с просьбой о приобретении.

      Если ответ соседей неоднозначен или они отказались реализовать право выкупа, а проживание собственника в квартире затруднительно, он может потребовать компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

      Основные предпосылки к обращению в суд:

      • невозможность выделить долю в натуре;
      • несогласие иных дольщиков на приобретение недвижимости;
      • незаинтересованность владельца в проживании в своей части имущества.

      Для получения компенсации необходимо подготовить иск и обратиться в суд.

      Иск

      Чтобы правильно оформить иск, необходимо руководствоваться положениями ст. 131 ГПК РФ. Согласно закону, документ содержит:

      • наименование суда, ФИО истца и ответчика и их адреса, контактные данные, указание цены иска;
      • название документа: «Иск о признании доли в квартире незначительной и выплате ее собственнику компенсации вместо выдела в натуре»;
      • суть документа, где указывается, при каких обстоятельствах была получена часть, есть ли правоустанавливающие документы, какие права собственника ущемлены, почему невозможен выдел в натуре;
      • прошение о выплате компенсации;
      • приложения;
      • дата и подпись.


      К иску прилагаются документы:

      • удостоверение личности;
      • копии исков для ответчика, судьи;
      • квитанция об оплате госпошлины;
      • техническая документация на квартиру, выписка из ЕГРН, из домовой книги;
      • доказательства того, что выделить долю в натуре невозможно.

      Подробнее: Принудительный выкуп доли в квартире через суд

      Сроки

      В лучшем случае от момента подачи иска до принятия решения пройдет не более 2 месяцев. Такой срок предусмотрен ст. 154 ГПК РФ. В реальности дело может затянуться на год и более по причине неявки ответчика по уважительной причине или без нее, из-за выявления новых фактов по делу, необходимости проведения экспертизы.

      Лучше не доводить дело до суда, но если иного выхода нет, это законный способ продать долю.

      Продажа доли в квартире третьему лицу году: пошаговая инструкция

      Если реализация производится в пользу третьего лица, необходимо:

      1. Отправить письменные извещения в адрес иных содольщиков. После получения отказа действовать аналогично продаже части имущества другому владельцу.
      2. Собрать документы, необходимые для заключения сделки, оформить проект договора с помощью юриста.
      3. Подготовить договор купли-продажи, передаточный акт и подписать документ наряду с покупателем в присутствии нотариуса, который заверит сделку.
      4. Произвести регистрацию перехода права собственности.
      5. Заплатить налог.

      В первую очередь проводится оценка стоимости недвижимости. Без нее не обойтись, ведь дольщик обязан в уведомлении о продаже указать цену. Если в процессе продажи сумма изменится в сторону уменьшения, придется снова организовывать рассылку оповещений.

      Бланк извещения, который необходимо направить остальным собственникам письмом с уведомлением, выглядит так:

      Если соседи избегают получения письма с уведомлением, не стоит отчаиваться. У совладельцев есть 1 месяц на принятие решения. Даже если письмо не будет ими получено, почтальон оставит извещение о его наличии в почтовом отделении. Отговорки об отсутствии извещения будут пустым звуком, если оповещаемый не укажет на веские обстоятельства, по которым он не смог получить уведомление.

      По истечении месячного срока, предоставленного соседям по квартире на принятие решения, можно организовать продажу доли третьим лицам.

      Перечень документов для продажи доли в квартире

      Реализация имущества сопряжена со сбором документов, без которых сделка неосуществима. В перечень входит:

      • Письменный отказ всех содольщиков от приобретения или доказательства, что были попытки оповестить владельцев и прошел срок, достаточный для получения извещения и принятия ими решения. Это касается только граждан, продающих долю третьим лицам не из числа совладельцев.
      • Удостоверения личности всех сторон сделки.
      • Свидетельство о госрегистрации, выписка из ЕГРН.
      • Технический паспорт.
      • Согласие супруга, заверенное нотариусом.
      • Согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки, если собственник — несовершеннолетний.
      • Договор купли-продажи.

      После заключения сделки необходимо обратиться в Росреестр, отделение МФЦ.

      Туда подаются документы:

      • заявление о госрегистрации от обоих участников;
      • договор и акт приема передачи в 3 экземплярах;
      • копии паспортов, если собственник несовершеннолетний — свидетельство о рождении;
      • согласие из органов опеки на продажу доли;
      • согласия остальных жильцов-владельцев на реализацию;
      • квитанция об оплате госпошлины.

      В итоге производится перерегистрация права собственности.

      Стоимость: госпошлина, налоги, сборы

      Затраты на продажу доли третьему лицу или другому дольщику разнятся.

      Если доля продается третьим лицам, возникают расходы на уведомление содольщиков. Каждому необходимо отправить письмо с уведомлением и описью вложения. Дополнительно могут понадобиться услуги нотариуса, который выдаст документ о том, что производились попытки уведомления.

      Дальнейшие затраты одинаковы для продавца доли совладельцу и постороннему человеку.

      В обязательные платежи входит:

      • НДФЛ;
      • госпошлина за регистрацию права собственности;
      • сумма нотариального тарифа за осуществление сделки.

      Поскольку стоимость реализованной квартиры представляет для собственника доход, он должен внести в госбюджет 13% налога. Однако законом предусмотрены некоторые «послабления». До 2016 г. было установлено, что если недвижимость находится во владении от 3 лет, налог не платится. Впоследствии это правило стало действительно только для имущества, полученного в результате приватизации, дарения, по наследству или договору ренты. Для иных категорий срок владения увеличен до 5 лет.

      При расчете применяют налоговый вычет в размере 1 млн. руб.

      Один из обязательных платежей — нотариальный тариф для удостоверения сделки. Его сумма равна 0,5% от стоимости реализуемой доли, однако он не может быть менее 300 или более 20 000 руб.

      Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2000 руб.

      Если дело дошло до суда

      При необходимости судебного разбирательства затраты увеличатся, однако если дело будет выиграно, издержки возлагаются на ответчика.

      В затраты будут включены суммы:

      • Госпошлина за подачу иска. Ее размер рассчитывается исходя из стоимости доли. Чем больше цена, тем выше сумма госпошлины. Минимальный размер составляет 400 руб. (если цена ниже 20 тыс. руб.), а максимальный — 60 тыс. руб. (ст. 333.19 НК РФ).
      • Дополнительные расходы связаны с услугами адвоката, предоставлением консультаций. Данная статья зависит от стоимости услуг конкретного специалиста в области права.

      При отрицательном решении суда можно не только понести напрасные траты, но и обрести врагов в лице соседей. Поэтому рекомендуется достигать компромиссов.

      Ситуации, нюансы, особенности продажи

      Продажа доли — процесс, зависящий от размера квартиры, доли и желания совладельцев завладеть всем объектом.

      1/2 доли

      Половина квартиры — это немало, особенно если комнат больше 2. Иногда собственники изыскивают пути разделить имущество таким образом, чтобы каждый из них стал владельцем жилья независимо от другого, например, в 3-4-комнатных квартирах.

      Для выдела в натуре необходимо, чтобы у каждого была своя кухня, ванная, коридор, причем имуществу не был нанесен ущерб. Для законной перепланировки необходимо обратиться в проектную организацию и получить заключение о технической возможности раздела. Важно условие — целостность несущих конструкций, соблюдение градостроительных норм. При возможности раздела получатся 2 изолированные квартиры.

      Если выдел в натуре невозможен, что бывает в преимущественном числе случаев, придется:

      • предложить покупку доли иным собственникам;
      • оформить договор отчуждения имущества.

      Если продается ½ в двухкомнатной квартире, это не значит, что владельцу перейдет именно определенная комната. Так бывает только в коммунальных квартирах, которые сейчас — редкость. Новый собственник сможет пользоваться всем объектом недвижимости, причем запретить подобные действия навряд ли удастся даже через суд.

      Пример

      Гражданка Уманская обратилась в суд с иском о выделе ей в натуре комнаты в 2-х комнатной квартире в счет ½ доли. Ответчик — гражданин Петров стал собственником ½ части имущества после того, как ему продала долю невестка Уманской. Истец указала, что достичь согласия о порядке пользования не удалось. Петров препятствует использованию жилья, нарушает привычный порядок жизни Уманской. Суд требования не удовлетворил, поскольку квартира является неделимой, а доказательств того, что новый жилец чинит препятствия в использовании имущества, Уманская не предоставила.

      В указанном примере есть выход — продать часть, в которой невозможно жить. Этого и добивается гражданин Петров, поскольку купленные им доли по отдельности будут стоить в 2 раза дешевле объекта целиком. Если бы невестка и свекровь договорились о совместной продаже, остались бы в выигрыше, поделив сумму пополам.

      1/3 доли

      Треть 3-х комнатной квартиры реализовать трудно, но находятся покупатели, приобретающие часть недвижимости с целью регистрации. Владелец может потребовать в судебном порядке выделить ему комнату.

      Плюс в том, что в трехкомнатной квартире легче договориться о порядке пользования имуществом. Труднее, если в квартире 2 комнаты. Если остальные 2/3 принадлежат родственникам, супругам, порядок пользования можно определить мирно или через суд, чтобы 1 комнату (меньшую) выделили владельцу 1/3, а вторую — супругам (родственникам).

      Такую недвижимость продать проще, но не стоит забывать, что любое решение суда о порядке пользования действует только в отношении истца и ответчика. Это значит, если новый владелец вселится, а по определенному порядку пользования комната принадлежала продавцу, иные собственники вправе потребовать освободить помещение, поскольку договор (решение суда) касались только прежнего владельца.

      В однокомнатной квартире продажа будет затруднительна. Высока вероятность того, что иные жильцы воспротивятся. Если другого пути нет, договориться не получается, можно передать свою долю третьему лицу по договору дарения и получить от него деньги на счет, полагаясь на «честное слово».

      1/4 доли

      С ¼ долей в 4-комнатной квартире разобраться проще. Каждому в согласительном порядке можно отвести отдельную комнату.

      Если комнаты не смежные, недвижимость может быть поделена между собственниками, то есть, превращена в коммунальную. Такую недвижимость несложно продать, но как быть, если лицу принадлежит ¼ в 2-х или 3-х комнатной квартире?

      Гражданин Минин владеет 1/4 3-х комнатной квартиры. Остальные две части (1/2 и 1/4) принадлежат родителям, которые давно в разводе. В недвижимости живет только отец, с которым у Минина «натянутые» отношения. Все комнаты изолированы, а их общая площадь составляет 48м2. Согласно расчету, на его долю приходится 12м2 жилой площади. Минин обратился к юристу с вопросом: можно ли выделить одну комнату ему лично, если одна из комнат равна 11,5м2. В дальнейшем Минин планировал ее продать.

      Юрист ответил, что по закону выделить недвижимость в натуре нельзя. Можно только определить порядок пользования имуществом. Продать свою долю можно только после уведомления других собственников.

      Поскольку выдел доли невозможен, у владельца ¼ 4 выхода:

      • предложить и оформить продажу с одним из содольщиков;
      • продать недвижимость третьему лицу за цену, в 1,5-2 раза ниже реальной;
      • через суд обязать содольщиков выплатить ему стоимость 1/4 части;
      • договориться с остальными о реализации недвижимости и разделить деньги пропорционально владениям.

      Наиболее выгодно продавать объект целиком. При этом можно предложить доли одновременно разным покупателям, например, паре, планирующей оформить брачный союз. Так каждый из них станет владельцем доли, а при неблагоприятных обстоятельствах супругам удастся избежать неприятной процедуры раздела.

      1/5 доли

      Малая доля в собственности дает право требовать компенсацию.

      Если у владельца есть 20% недвижимости, значит, есть и иные собственники. У одного может иметься 4/5 остальной площади, у 4-х — по 1/5, у 2-х— по 2/5 или 1/5 и 3/5. Вариантов множество. Каждому из владельцев, будь то 1 человек или больше, необходимо предложить выкупить свою долю.

      Проще, если совладелец один. В его интересах приобрести недвижимость, ведь если в квартиру заселится третье лицо, проживание может стать невозможным. Если жильцов несколько, и ни один не хочет выкупить 1/5, а только «тянут время», можно обратиться в суд и обязать выкупить эту часть.

      Гражданин Иванов — владеет 5-ю частью однокомнатной квартиры размером 48м2. Совладельцы — брат (ему принадлежит 3/5), и его жена (владелица 1/5 доли). Они проживают вместе, делят быт, а владелец 1/5 доли в жилье не нуждается, поэтому предложил выкупить его часть супружеской паре. Те согласились, но через месяц попросили подождать, а через 2 месяца снова сослались на отсутствие денег. Иванов обратился в суд с иском о выплате ему компенсации, поскольку он в квартире не проживает, а часть настолько мала, что выделить ее в натуре нет возможности. Цена доли — 280 тыс. руб. Суд иск удовлетворил и обязал брата Иванова выплатить ему 210 тыс. руб., а его жену — 70 тыс. руб., то есть суммы, пропорциональные их долям.

      2/3 доли

      При продаже 2/3 доли потребуется оповестить владельцев оставшейся 1/3 о реализации. В интересах совладельца согласиться на покупку, ведь неизвестно, кто станет собственником большей части недвижимости. Иногда нехватка финансов заставляет оформить отказ. В результате большая часть переходит в руки покупателя.

      Лучший выход в такой ситуации — договориться о совместной продаже. Ведь целая квартира будет стоить в среднем на 30% дороже. Впоследствии средства можно поделить и потратить, например, на приобретение недвижимости меньшей площади.

      3/4 доли

      Реализовать ¾ доли также выгоднее, если договориться о продаже целой квартиры с другим собственником. Продать доли — значит проиграть в стоимости недвижимости. Вероятнее всего, что в жилье вселится собственник, задача которого — всеми доступными путями выжить другого содольщика. В итоге он выкупит вторую часть за бесценок.

      Жительница г. Москвы (р-н Ясенево) решила продать квартиру, однако ей принадлежало только ¾ ее части. Остальная по наследству досталась племяннику. Женщина планировала получить в результате сделки 10 млн. 500 тыс. руб., поскольку оценочная стоимость всего объекта составляет 14 млн. руб. Однако при продаже части недвижимости ее цена упала почти в 2 раза и составила 5 млн. 600 тыс. руб. Женщина договорилась с племянником о реализации всего объекта. Для него такая сделка также оказалась выгодна, поскольку племянник смог выручить 3 млн. 500 тыс. руб. вместо возможных 1,5-2 млн. руб.

      Частые вопросы

      При продаже доли в квартире собственники могут интересоваться:

      Можно ли продать часть своей доли в квартире

      Законодательство позволяет распорядиться как долей имущества, так и ее частью. С введением закона, не позволяющего реализация микродоли, придется произвести точный расчет и определить, возможно ли отчуждение. В остальном препятствий нет, и действовать нужно по одной из стандартных схем:

      • предложить эту часть содольщику;
      • продать третьему лицу;
      • подарить малую часть доли, а затем продать остальную третьему лицу как имеющему право на преимущественную покупку;
      • оформить свою часть в виде залогового имущества в банке.

      В данном случае нельзя «заставить» выкупить недвижимость через суд, но достаточно иных путей ее реализации.

      Какую долю нельзя продать

      С выходом в 2019 году закона, предполагающего запрет микродолей, нельзя будет реализовать часть имущества, которая не может быть пригодна для проживания.

      В действующем законодательстве есть ограничения, накладываемые на отчуждение имущества несовершеннолетнего. Органы опеки будут против, если узрят корыстный интерес родителей либо будет запланирована покупка доли меньше той, которая ранее принадлежала несовершеннолетнему.

      Как можно быстро продать долю в квартире

      Оформить продажу доли максимально быстро можно одним из способов:

      • найти покупателя среди содольщиков;
      • предложить продажу третьему лицу, но взять у остальных владельцев нотариально заверенные отказы от приобретения части квартиры (тогда не нужно ждать месяц с момента их оповещения);
      • оформить реализацию договором дарения — это возможно только с молчаливого согласия содольщиков, в противном случае они могут добиться признания сделки мнимой в судебном порядке;
      • заложить имущество под приобретение ценностей — так продажа произойдет в считанные дни.

      Каждый из способов находит отражение в реальной жизни, выбор только за собственником.

      Как воспрепятствовать продаже

      Нет способа запретить продажу доли, если собственник не нарушает закон. Однако некоторые совладельцы пользуются такой уловкой: избегают получения оповещения; отказываются ставить подпись о вручении извещения, которое принес почтальон; соглашаются на покупку, но затем избегают заключения сделки, ссылаясь на непредвиденные обстоятельства, нехватку денег.

      Что делать в таких случаях? Требовать компенсировать стоимость доли в судебном порядке. Если этот вариант не подходит — обратиться к нотариусу с просьбой известить стороны о сделке. Последний, даже при отсутствии согласия, по истечении 2 месяцев выдаст документ, что действия по оповещению сторон были предприняты. Впоследствии можно заключить договор о продаже с третьим лицом.

      Могут ли разные содольщики продать свои доли в квартире одному покупателю?

      Законом предусмотрена продажа долей в одной квартире разными собственниками одному покупателю. Например, если имуществом владеют 3 гражданина, и каждому из них принадлежит по 1/3, чтобы не «потерять в цене», они вправе заключить с покупателем договор о передаче ему всего объекта недвижимости.

      Такой договор будет иметь многосторонний характер. Согласно ст. 554 ГК РФ, имущество в документе должно быть четко определено, это значит, нужно указать всех собственников, размер их долей, стоимость.

      Каждому из содольщиков полагается налоговый вычет.

      Могут ли приставы продать долю в квартире

      Да, приставы имеют право наложить арест, а впоследствии — реализовать долю в квартире. Согласно ст. 69 закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г., при наличии непогашенной задолженности пристав может обратить взыскание на заложенное имущество, денежные средства, движимое имущество, а при недостатке средств — на иное имущество, принадлежащее должнику на правах собственности.

      Важно! Исключением является доля, если для владельца, а также его семьи, она является единственным пригодным для жилья помещением. Ее нельзя продать принудительно. Однако это не относится к недвижимости, являющейся предметом ипотеки (ст. 446 ГПК РФ).

      Как оспорить продажу доли в квартире

      Есть 2 способа оспорить сделку о реализации доли:

      1. Доказать, что продавец не соблюдал положения ст. 250 ГК РФ.
      2. Если вместо договора оформлена дарственная, есть шанс выиграть дело по иску о признании сделки мнимой. Для этого потребуются доказательства, что под дарением попытались прикрыть сделку купли-продажи.

      Оспорить дарение можно в течение 3 лет с момента вступления в силу оговора, однако срок может быть продлен до 10 лет, если гражданин, права которого нарушили, не знал и не мог знать о противоправных действиях содольщика.

      На первый взгляд продажа доли — процесс простой: оповестить остальных, оформить, зарегистрировать. Но в силу вступает «человеческий фактор»: стремление обогатиться, отомстить, личная неприязнь или просто незнание законов.

      Процесс заключения договора купли-продажи части квартиры вызывает затруднения, кажется, что из сложившейся ситуации нет выхода? Не знаете, можно ли продать долю в квартире без согласия остальных, как правильно оформить продажу и избежать оспаривания законности сделки? Задайте вопрос юристу сайта ros-nasledstvo.ru и воспользуйтесь бесплатной консультацией специалиста.

      Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
      Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 420 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

      Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

      Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

      Уведомление о продаже доли в квартире

      Образец уведомления о продаже доли квартиры Вы можете посмотреть внизу страницы под статьёй.

      Собственники долей в квартире нередко принимают решение о продаже своей доли. Давайте разберемся насколько просто продать долю и есть ли какие-либо особенности отчуждения этого вида недвижимости. К сделке применяется общий порядок продажи недвижимости: государственная регистрация перехода права собственности, обычный пакет документов для продажи недвижимости. Однако этот порядок дополняется одной принципиальной особенностью — необходимостью соблюдения преимущественного права покупки продаваемой доли остальными участниками долевой собственности перед другими лицами. При этом цена и иные условия продажи доли должны быть одинаковыми для сособственников и посторонних лиц. Именно эта особенность сделки весьма затрудняет ее совершение на практике.

      Вы решили продать долю квартиры? Звоните нам по телефонам: (495) 790-84-39.

      Продавец доли обязан направить сособственникам уведомление о продаже доли в квартире с указанием цены и других условий, на которых она продается. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца, то доля может быть продана любому лицу.

      Статья 250 Гражданского кодекса РФ, предусматривающая преимущественное право покупки, содержит лишь условие о том, что уведомление о продаже доли квартиры должно быть составлено в письменной форме и содержать существенные условия сделки. Между тем сама процедура направления уведомления о продаже, порядок его вручения, алгоритм действий продавца и сособственников законодателем не определен, что порождает на практике сложности в совершении сделки, всяческие препятствия продаже доли и дальнейшее оспаривание сделки.

      Уведомление о продаже доли в квартире — ОБРАЗЕЦ смотрите ниже — юридически важный документ поскольку: во-первых, без него сотрудники регистрирующего органа просто откажутся регистрировать переход права собственности на долю к новому собственнику, а во-вторых, его отсутствие дает право остальным участникам долевой собственности в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя доли.

      Уведомление о продаже доли в квартире – каковы способы его вручения?

      Давайте разберемся каким образом можно вручить остальным сособственникам уведомление о продаже доли квартиры.

      Первый вариант, вручить уведомление о продаже лично остальным сособственникам, которые должны расписаться в уведомлении, расшифровать свою подпись, поставить дату уведомления. Сами понимаете, что этот способ в реальной жизни встречается достаточно редко.

      Второй вариант, направить уведомление о продаже доли в квартире (ОБРАЗЕЦ смотрите ниже) самостоятельно, посредством телеграммы с уведомлением о вручении или ценного письма с описью о вложении и уведомлением о вручении. В этом случае Вы экономите денежные средства на нотариусе, так как подчас уведомление о продаже доли квартиры (ОБРАЗЕЦ — ниже) может быть не одно. Однако будьте готовы к тому, что Вы можете действовать юридически не грамотно и в регистрирующем органе могут возникнуть сложности с приемом таких документов. Но если Вы уверены в своих силах, можете воспользоваться этим вариантом. Часто на практике сособственники уклоняются от получения уведомления о продаже или даже скрываются от продавца. В этом случае продавцу следует подстраховаться и выяснить действительный адрес регистрации сособственника по месту жительства или его фактическое место проживания путем подачи заявления о розыске в полицию и прокуратуру, направления запроса в центральное адресное бюро.

      Если уведомление о продаже доли квартиры не было вручено адресату, например, за истечением срока хранения, отчаиваться не стоит. Сравнительно недавно (май 2013 года) в Гражданский кодекс РФ были внесены поправки, позволяющие бороться с уклонением от получения юридически значимых сообщений. Согласно статье 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено. Тем не менее, используя этот вариант направления уведомления, будьте готовы к тому, что защищать свою позицию придется в суде.

      Третий вариант, наиболее распространенный на практике, направить уведомление через нотариуса. Этот способ позволяет безболезненно пройти государственную регистрацию сделки купли-продажи доли и правильно подготовить уведомление о продаже доли квартиры (ОБРАЗЕЦ смотрите ниже), если Вы не обладаете специальными юридическими познаниями. Минус у такого способа извещения только один – дороговизна, так как нередко приходится направлять ни одно письмо: разным сособственникам или по нескольким адресам. Нотариус направляет от своего имени заказное письмо с уведомлением о вручении в адрес сособственников, в котором содержится уведомление о продаже доли, подписанное продавцом, и предлагается известить нотариуса о своем намерении приобрести или отказаться от покупки доли. По истечение одного месяца с момента вручения письма адресату, нотариус выдает продавцу свидетельство о передаче заявления.

      Если же уведомление не было вручено адресату, например, по причине истечения срока хранения, нотариус может выдать свидетельство о непередаче заявления, в котором говориться о том, что продавцом предприняты все необходимые меры по извещению сособственника о намерении продать долю. Обращаем Ваше внимание на то, что некоторые нотариусы отказываются выдавать свидетельство в случае невручения письма адресату, поскольку Основами законодательства РФ о нотариате выдача такого свидетельства не предусмотрена. Поэтому сразу уточняйте у нотариуса, какой документ Вам будет выдан в случае невручения уведомления: свидетельство или справка? Наличие именно свидетельства позволит Вам избежать проволочек в регистрирующем органе.

      Уведомление о продаже доли в квартире

      ОБРАЗЕЦ:

      «Настоящим Иванов Иван Иванович уведомляет Васильева Василия Васильевича о том, что он продаёт принадлежащую ему на праве собственности (указать реквизиты Свидетельства о регистрации права) долю (её размер) в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу:__, за _____ рублей.
      Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ Васильев Василий Васильевич имеет преимущественное право покупки принадлежащей Иванову Ивану Ивановичу доли в праве общей собственности на квартиру, как участник общей долевой собственности. Прошу Вас не позднее одного месяца со дня вручения настоящего заявления сообщить о своём намерении или об отказе приобрести принадлежащую Иванову Ивану Ивановичу долю в праве общей собственности на квартиру за вышеуказанную сумму. В случае отказа или неполучения от Вас ответа по истечении указанного срока принадлежащая Иванову Ивану Ивановичу доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу. Дата, ФИО, подпись».

      Адвокат Вашанова Оксана Вячеславовна © МОКА «Правовая защита»

      Если хотите продать долю в квартире с проблемой — можете обратиться к нам. Также мы оказываем полный спектр юридических услуг, связанных с продажей доли в квартире. Звоните нам по телефонам: (495) 790-84-39.

      ОБРАЗЕЦ
      (Уведомление о продаже доли в квартире лучше направлять через нотариуса, чтобы потом было легче доказать правильность данного юридического действия).

      УВЕДОМЛЕНИЕ О ПРОДАЖЕ ДОЛИ В КВАРТИРЕ

      ФАМИЛИЯ, ИМЯ, ОТЧЕСТВО ПОЛНОСТЬЮ, зарегистрированному по адресу: ___________________.

      от ФАМИЛИЯ, ИМЯ, ОТЧЕСТВО (Продавца) ПОЛНОСТЬЮ,
      г. Москва, __адрес продавца__ тел (____)______________
      ___ ______ 2012 года город Москва.
      Я являюсь собственником ¼ (одной четвёртой) доли в праве общей долевой собственности на квартиру №_____ по адресу: ____________________________. Предлагаю Вам использовать право преимущественной покупки в соответствии со статьей 250 ГК РФ и
      купить у меня долю ¼ (одну четвертую) в праве общей долевой собственности на указанную квартиру за денежную сумму 1250000 (один миллион двести пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

      Все расходы по оформлению сделки за счёт покупателя. Прошу Вас оформить письменно согласие или отказ и выслать по моему адресу (на адрес нотариуса ___________). В случае неприятия Вами ни одного из указанных предложений покупки, указанная недвижимость будет продана в течение одного месяца со дня получения настоящего уведомления о продаже доли в квартире без согласования с Вами.
      ДАТА:
      ФАМИЛИЯ, ИМЯ, ОТЧЕСТВО Продавца ПОЛНОСТЬЮ_____подпись__________


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *