Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Содержание

Что такое коммунальная квартира: практическое и правовое понимание

Коммунальные квартиры достались нам «в наследство» от «расселения» 20-30-х годов. Тогда у граждан, проживавших в просторных квартирах, отнимали лишнюю площадь: вселяли в комнаты одной квартиры разные семьи. Коммунальные квартиры могли существовать в советские времена, когда жилье в основном принадлежало гражданам на праве социального найма. В российскую действительность они вписываются с трудом.

Сегодня федеральное законодательство не содержит определения коммунальной квартиры. Некоторое понятие о ней может дать региональный нормативный акт – целевая программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». Согласно данной программе, многокомнатной коммунальной квартирой называют квартиру, состоящую из пяти и более жилых помещений (комнат), принадлежащих на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, пяти и более пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи.

Кроме того, следует отличать коммунальную квартиру от квартиры, находящейся в общей долевой собственности: в отличие от последней, в «коммуналке» у каждого жильца есть право на конкретную комнату, а долевая собственность – только на места общего пользования (кухня, санузел). Право долевой собственности на общую часть квартиры следует судьбе комнаты: каждому следующему покупателю достанется такая же доля в праве на общие помещения, что была у продавца.

Таким образом, коммунальная квартира представляет собою квартиру, характеризующуюся следующими признаками:

  • в ней проживают разные семьи, которые по отдельности оплачивают коммунальные услуги (разные лицевые счета в обслуживающих организациях);
  • каждому жильцу или семье принадлежит отдельная комната (собственность или соцнайм), места общего пользования у всех жильцов в долевой собственности либо используются некоторыми на праве соцнайма;
  • каждый жилец приобрел право на комнату по отдельному, не зависящему от других жильцов правовому основанию (договору, ордеру).

Какие комнаты могут быть в коммунальной квартире, всегда ли возможна продажа

Сегодня встречаются как полностью приватизированные «коммуналки», так и квартиры, в которых есть приватизированные комнаты, а есть и находящиеся в социальном найме.

Продажа представляет собою реализацию правомочия распоряжения, одного из важнейших правомочий, доступных собственнику. Поэтому продавать комнату в коммунальной квартире может только собственник или уполномоченное им лицо. То есть, если комнату хочет продать гражданин, комната должна быть приватизирована им (как вариант – куплена или получена по наследству, подарена).

Реализация неприватизированной комнаты в «коммуналке» производится только путем обмена на такое же неприватизированное жилье. Обмен – специфический договор между нанимателями квартир, предусмотренный Жилищным кодексом РФ. Несмотря на то, что договор подписывается нанимателями, важнейшую роль в нем играют наймодатели-собственники жилья (органы местных администраций, управляющие муниципальным имуществом). Без согласия обоих наймодателей обмен неприватизированной комнаты в коммуналке на другое неприватизированное жилье невозможен

Преимущественное право покупки для коммунальной квартиры

Продажа приватизированной комнаты в коммунальной квартире постороннему покупателю осложняется необходимостью соблюсти преимущественное право покупки соседей по квартире. Соседи могут принять решение о покупке, написать отказ от нее или промолчать в течение месяца с момента получения предложения. Наличие письменного отказа или подтверждение молчания соседей в течение 1 месяца позволяет совершить сделку с третьим лицом.

Это означает, что прежде, чем продать свое жилье стороннему покупателю, необходимо предложить его соседям по той же цене и на аналогичных условиях. Предлагать необходимо исключительно в письменном виде (это обязательное требование Гражданского кодекса РФ), лучше по почте, отправив письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.

К сожалению, распространена ситуация, когда соседи пытаются затянуть продажу комнаты, надеясь сбить цену или вообще оставить комнату пустующей на неопределенное время. Или соседи не проживают в «коммуналке»: непонятно, где их искать и как сообщать о продаже комнаты. Однако бояться такой ситуации не стоит.

Кого уведомлять о продаже квартиры?

Для начала стоит разобраться, кто именно из ваших соседей обладает преимущественным правом покупки комнаты (возможно, некоторые из них проживают на основе социального найма, договоров ссуды, аренды – с такими соседями согласовывать продажу не нужно).

В этом поможет информация из Росреестра: выписка обо всех правах на конкретный объект недвижимости и обо всех правообладателях. Уведомления направляются только собственникам комнат в «коммуналке». Если выяснится, что в квартире есть неприватизированные комнаты, то уведомление о продаже необходимо направить в орган управления муниципальным имуществом.

Стоит обратить внимание на ситуацию с несовершеннолетним собственником комнаты. Закон подразделяет несовершеннолетних на две категории. Первая, дети до 14 лет, не обладают гражданской правоспособностью, а значит, решение о покупке комнаты или отказе от нее должны подписать родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет обладают усеченной правоспособностью: они выразят свою волю сами, но с согласия родителей. Таким образом, ответ от имени ребенка на ваше уведомление о продаже будет содержать одну подпись (его родителя), если ребенку меньше 14 лет; и две подписи (ребенка и родителя), если ребенок старше 14. Кроме того, реализация имущественных прав несовершеннолетних контролируется органами опеки и попечительства: от них также потребуется письменное одобрение.

Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

Как справиться с продажей комнаты в случае проблем с соседями?

Продажа комнаты может затянуться по следующим, связанным с соседями, причинам:

  • соседи отказываются от получения уведомления о продаже,
  • соседи получают уведомление о продаже, но хранят молчание,
  • место нахождения собственника соседней комнаты неизвестно,
  • собственник соседней комнаты проживает в другом городе.

Все эти проблемы решаемы.

Отказ от получения уведомления

В случае отказа соседей от получения вашего письма, оно к вам вернется. На конверте будет стоять штемпель почты России с указанием, что адресат «отказался от получения». Предъявив этот конверт в Росреестр при регистрации сделки, вы сможете подтвердить направление уведомления, а также игнорирование его соседом.

Игнорирование соседями уведомления

Если сосед получает уведомление о продаже, но никак на него не реагирует, стоит прибегнуть к помощи нотариуса. Нотариус заверит и направит уведомление еще раз. В случае молчания соседа, вы сможете получить у нотариуса документ (свидетельство), подтверждающий направление уведомления определенного содержания, получение его соседом, отсутствие ответа от соседа. И пойдете сдавать договор продажи комнаты в Росреестр с этим свидетельством.

Отсутствие соседей и сведений об их месте нахождения

С пропавшим соседом придется повозиться. Необходимо признать его через суд безвестно отсутствующим. Основанием для этого является отсутствие сведений о соседе в течение 1 года.

В заявлении о признании безвестно отсутствующим необходимо указать, что причиной обращения в суд стала необходимость соблюсти преимущественное право покупки комнаты (иначе суд не станет рассматривать заявление). В качестве доказательства к заявлению можно приобщить выписку из домовой книги, ответы адресных бюро. Суд опросит свидетелей (соседей и родственников отсутствующего гражданина), направит запросы по местам его вероятного нахождения.

В случае, если пропавший сосед так и не обнаружится, суд назначит управляющего его имуществом, в том числе и квартирой. И дальше направить уведомление можно уже управляющему, и получить ответ от него.

Собственник соседней комнаты проживает в другом городе

Если собственник соседней комнаты не против получить уведомление о продаже и готов на него отреагировать (купить комнату или отказаться от ее покупки), но живет далеко, придется действовать через нотариуса. Пусть, получив ваше уведомление, он заверит свой ответ у нотариуса и отправит вам по почте. Нотариально удостоверенный отказ позволит вам провести сделку со сторонним покупателем.

Собственник соседней комнаты умер, а наследник не вступает в наследство

Это самая проблемная ситуация. Если вы столкнулись с ней, то стоит либо идти обходными путями (мы рассказываем о них ниже), либо сделать оригинальный ход: подать в суд исковое заявление о признании комнаты покойного выморочным имуществом и обязании местных властей принять ее на баланс.

В результате судебного процесса будет определен наследник, фактически вступивший в наследство (или имущество признают выморочным, принадлежащим государству). А значит, будет, кому направить уведомление о продаже комнаты (наследникам или в администрацию). Сдавая документы по продаже комнаты на регистрацию, необходимо будет приложить к ним не только уведомление и отказ от наследников, но и указанное судебное решение.

Как обойти право преимущественной покупки

Может сложиться ситуация, когда продавец доли вышел на сделку и сроки поджимают, времени искать соседей и признавать их безвестно отсутствующими, нет. Тогда можно попробовать обходной путь.
Задача – сделать найденного покупателя таким же собственником комнаты в коммуналке. Это делается с помощью договора дарения. Продавец комнаты дарит покупателю небольшую долю в праве на свою комнату. Получив ее, покупатель становится из третьего лица, постороннего, таким же соседом по коммунальной квартире, как остальные. А значит, чтобы продать ему комнату, не нужно соблюдать преимущественное право покупки.

Конечно, как и другие «серые схемы», этот вариант требует осторожности, участия в нем только доверенных лиц. В противном случае вы рискуете остаться с потрясающим объектом недвижимости: мало того, что комната в коммуналке, она окажется еще и в долевой собственности.

Существует также, с первого взгляда более простой, способ: просто подарить комнату третьему лицу, фактически же провести продажу, но никак не оформлять передачу денег. Однако у этого варианта есть серьезный минус по сравнению с предыдущим. Притворную сделку дарения комнаты, прикрывающую куплю-продажу, может оспорить сосед по коммуналке и потребовать перевода на него прав по данной сделке. Договор же дарения доли в праве на комнату формально никак не затрагивает прав и обязанностей соседей по коммуналке.

Еще один способ, позволяющий избежать права преимущественной покупки: реализация права залога. Это один из доступных кредиторам способов возврата денег. Необходимо подготовить договор займа с потенциальным покупателем и соглашение о залоге (возврат фиктивного займа обеспечивается вполне реальным залогом комнаты в коммунальной квартире). Продавец комнаты намеренно пропускает срок возврата займа, чем дает покупателю право обратить взыскание на заложенное имущество. И преимущественное право покупки работать в данном случае не будет.

>Нюансы оформления уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире: образец документа. Можно ли обойтись без согласия соседей?

Преимущественное право покупки

Важно! Основной особенностью продажи комнаты в коммуналке является наличие преимущественного права покупки у совладельцев жилого помещения.

Регламентируется право ст. 250 ГК РФ, в которой указывается на преимущество участников долевой собственности при продаже доли, кроме того устанавливается порядок осуществления этого права. А вот ч. 6 ст. 42 ЖК РФ указывает на это же право конкретно для коммунальной квартиры.

Кто им обладает?

Преимуществом обладают все лица, владеющие долей в квартире, независимо от размера их участия в долевой собственности. Возникновение такого права вполне закономерно, ведь проживающие в коммуналке люди смогут улучшить свои жилищные условия.

Однако преимущественное право при покупке доли в коммуналке появляется, когда человек продает ее постороннему лицу, если же сделка совершается с другим долевым собственником, то никакого преимущества не возникает.

То есть, если другие участники доли в квартире тоже хотят купить комнату, то продавец в праве выбирать покупателя по своему усмотрению.

Уведомление о намерении совершить сделку

Статья 250 ГК РФ не только описывает преимущественное право участников долевой собственности, но и вводит процедуру их оповещения о намерении продать комнату. Причем сделать это нужно в обязательном порядке.

После получения уведомления собственникам дается месяц на принятие решения о покупке комнаты. Если в течение месяца никто из них не купил комнату, то собственник в праве продать ее посторонним лицам.

Существует три законных варианта передачи такого уведомления:

  1. Лично в руки. Продавец отдает уведомление лично каждому соседу, получает их подписи на согласие о продаже. Внимание! Такой способ возможен, но в случае судебного разбирательства такие отказы от покупки будут иметь слабую доказательную силу.
  2. Отправка заказным письмом, либо телеграммой с уведомлением. Такой способ возможен, если все совладельцы проживают вместе, либо если продавцу точно известен адрес их проживания. В иных ситуациях, доказать что-либо в суде будет крайне сложно, несмотря на то, что Гражданский кодекс ввел ответственность за уклонение от важных сообщений ( ст. 165.1 ГК РФ).
  3. Направление оповещения через нотариуса. Главный и единственный минус этого способа – цена на нотариальные услуги, особенно, если собственников несколько и все они проживают по разным адресам. В остальном же это самый надежный вариант, так как уведомление составляется нотариусом, заверяется им, направляется совладельцам, и в результате на руки Продавцу выдается официальное свидетельство о подаче уведомлений.

Мнение эксперта Васильев Олег Борисович Многолетний опыт в разных областях юриспруденции Формально закон не предусматривает понятия «коммунальная квартира», фактически — это жилье, имеющее отдельные комнаты, сдаваемые проживающим в нем гражданам по договорам социального найма. Отдельные договора и лицевые счета, соответственно. То есть, она коммунальная по сложившимся обстоятельствам, но не по терминологии законодательства. По сути, это наследие СССР (РСФСР) с частью норм, не сохранившихся в РФ.

По ФЗ N 1541 «О приватизации жилищного фонда» от 04.07.1991г., приватизация в таких муниципальных квартирах, то есть коммунальных, снимаемых по договору социального найма, не допускалась, что было признано КС РФ неконституционным (Постановление 03.11.1998 N 25-П) и в дальнейшем было отменено, что означает возможность приватизации в обычном порядке. Тем самым на такой жилплощади могут одновременно быть приватизированные и неприватизированные (по договору социального найма) помещения.

Случаи, когда в коммуналке одни лишь собственники, наиболее простые при продаже своей доли. Здесь стоит только отметить, что помимо уведомления соседей о продаже не менее существенен вопрос по общему имуществу собственников. Если комната (комнаты) такого владельца являются исключительно его собственностью, то общее имущество (коридоры, санузел, кухня, балкон) делится пропорционально по размеру его комнаты со всеми остальными собственниками. Аналогично при определении долей в общем имуществе всего МКД, где находится квартира. При том, что общее имущество находится в совместном пользовании, сам порядок этого определяется соглашением между собственниками или судом. Таким образом, в случае приобретения доли в коммунальной квартире, тем самым выкупаются также доли в общем имуществе.

Если же в такой квартире нет приватизированных долей или приватизированы они только частично, то в первом случае вначале надо приватизировать, что можно сделать всем вместе или по усмотрению ответственных квартиросъемщиков, после чего распоряжаться по своему усмотрению, включая продажу. Во втором же случае (если есть неприватизированные доли) собственник, который намерен продать свою долю, должен уведомлять об этом намерении только собственников-соседей.

+7 (499) 938-46-18Москва Задать вопрос эксперту ×Задать вопрос эксперту

Как оформить документ?

Необходимо указать:

  1. ФИО, паспортные данные продавца.
  2. ФИО лица, которому направляется уведомление.
  3. Суть извещения о том, что Продавец (ФИО) продает принадлежашую ему на основании ( указываются реквизиты Свидетельства о праве собственности) долю в праве общей собственности на квартиру.
  4. Указывается размер доли, адрес квартиры.
  5. Цена доли. Если продавцом решено изменить цену комнаты, то уведомлять всех соседей придется снова.
  6. Предложение воспользоваться преимущественным правом собственности на основании статьи 250 ГК РФ и приобрести продаваемую долю в течение месяца, либо письменно уведомить об отказе от приобретения.
  7. Указание на то, что в случае, если ответа не последует, продажа доли будет осуществлена без согласия соседа.
  8. Дата, подпись, ФИО.
  • Уклонение соседей от получения бумаги

    Часто бывает, что совладельцы квартиры уклоняются от получения оповещения, не отвечают на уведомление и другим способами препятствуют продаже доли. Если вы предполагаете, что соседи будут препятствовать, то рекомендуется направить свои уведомления через нотариуса.

    Дело в том, что нотариус после попыток вручения уведомления и не получения какого-либо ответа от соседей, по истечении месяца выдает свидетельство о том, что Продавец предпринял все возможные попытки для извещения собственников о предстоящей сделке. Этого документа достаточно для того, чтобы спокойно оформить продажу.

    Получение отказа от покупки от других собственников

    Важный вопрос — обязательно ли нужны ли отказы соседей от приобретения продаваемой доли в праве общей собственности. Ответ на него будет утвердительным.

    Важно! Если сосед отказывается от доли жилья, то факт этого отказа должен быть документально зафиксирован.

    Лучше всего оформить заявление на отказ от покупки у нотариуса, так как статья 250 ГК РФ в части 3 предусматривает право соседей оспорить продажу доли постороннему лицу в течение трех месяцев. Нотариально заверенный отказ поможет обезопасить себя от таких сюрпризов.

    Для регистрации отказа потребуется:

    • Личное присутствие собственника, которому было сделано предложение о покупке доли; его паспорт.
    • Свидетельство о праве на долевой собственности.

    Как оформить?

    1. Дата и место составления документа.
    2. ФИО, паспортные данные лица, отказывающегося от преимущественного права.
    3. ФИО, паспортные данные продавца.
    4. Адрес квартиры, характеристики продаваемой доли (площадь комнаты и доля в общем имуществе).
    5. Цена, которую устанавливает продавец.
    6. Подпись лица, которое отказалось от преимущественного права покупки.
    7. Печать нотариуса.
    • Срок действия

      Отказ от преимущества при покупке доли в праве долевой собственности не имеет срока действия. Обязанность снова уведомить соседей возникает у собственника только в случае, если он изменил цену на комнату. Причем, касается это только понижения цены относительно указанной в Отказе суммы. Повышение цены не влечет за собой обязанности уведомлять соседей снова.

      Можно ли продать помещение в коммуналке без согласия соседей?

      Важно! Продать комнату в такой квартире без получения согласия соседей нельзя. Это будет основанием для оспаривания сделки и признания ее ничтожной.

      Такой вариант возможен только если комната продается одному из сособственников, то есть одному из владельцев другой комнаты в этой же квартире.

      Как быть, если они против?

      Нередко возникают ситуации, когда соседи против продажи помещения в коммуналке, всячески этому препятствуют. Это может проявляться как в скандалах, попытках выжить соседа, сорвать просмотры комнаты потенциальными покупателями, так и в угрозах не подписать отказ.

      В последнем случае, они показывают свою юридическую неграмотность, так как ст. 250 ГК РФ дает соседям срок на покупку или отказ, при этом, отсутствие ответа расценивается, как отказ от преимущества в покупке. Еще одним способом препятствовать продаже является заключение согласия на покупку комнаты, выданное в ответ на уведомление.

      При этом соседи не собираются ее покупать, тянут время, переносят дату заключения сделки. Что может обезопасить продавца в такой ситуации? Стоит не пожалеть денег и обратиться к нотариусу, который заверит согласие соседа на покупку.

      В соглашении должно быть указано:

      • точный срок сделки купли-продажи;
      • цена, за которую продается комната;
      • подтверждение Покупателем осведомленности о том, что в случае срыва сделки по его вине, он лишается преимущественного права, а Продавец может продать комнату посторонним лицам.

      Если отношения с соседями не построены на взаимном уважении, и Вы предполагаете даже малейшую возможность возникновения проблем с ними, стоит нанять опытного риелтора, который поможет организовать процедуру продажи.

      Если собираетесь продавать долю в квартире или комнату, то советуем вам прочитать информацию о том, возможно ли это, если владелец – несовершеннолетний гражданин.

      Как можно судить из всего вышесказанного, сделка по продаже комнаты в коммунальной квартире несет в себе множество сложностей, соблюдения прав. Соблюдение юридической процедуры и заверение всех действий у нотариуса поможет собственнику избежать длительных разбирательств в судебных инстанциях.

      Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

      При реализации имущественной части квартиры, которая находится в общей собственности, очень важно соблюдать все законодательные моменты. Данная процедура регламентируется нормами Гражданского Кодекса, а именно статьей 250. Если осуществить продажу с нарушением условий, другие собственники вправе оспорить сделку в суде и вернуть себе права и возможности первоочередных покупателей.

      Нужно избегать таких неприятностей изначально. Перед реализацией необходимо письменно с уведомлением о получении, или при помощи нотариуса, осведомить всех совладельцев о желании продать свою долю. Если за 30 дней совладельцы не выявят желания купить ее по указанной цене, ее можно реализовать по той же стоимости кому угодно.

      Нужно ли оформлять отказ от выкупа доли

      По правилам, документальное подтверждение необходимо. Но не всегда владелец части квартиры или комнаты в коммуналке знает всех собственников и общается с ними. В таком случае нужно обратиться в Россреестр за выпиской, в которой будут указаны все совладельцы. Выдается она по паспорту и для получения нужно оплатить указанную госпошлину на услуги.

      Получив эту информацию нужно отправить всем совладельцам уведомления. Важно сохранить документы, подтверждающие выполнение этой процедуры. В случае попытки оспорить сделку, они являются свидетельством полного соблюдения законодательных норм.

      Отказ от покупки доли в квартире нужно заверять нотариально. Для этого необходимо:

      • присутствие совладельца, которому было направлено предложение о реализации его преимущественного права;
      • наличие документов, подтверждающих долевую собственность;
      • удостоверения личности владельцев частей имущества.

      Если совладелец не может присутствовать лично, за него процедуру осуществляет доверенное лицо. Человек, выступающий в его качестве, при себе должен иметь правильно составленную доверенность.

      Если оформляется отказ от выкупа доли в квартире, образец использовать удобнее всего. Получить его можно у нотариуса. Но также документ может составляться в произвольном виде. Главное — чтобы в нем присутствовала следующая информация:

      1. Паспортные данные совладельца, оформляющего отказ.
      2. Информация о доле, ее размер и адрес.
      3. Цена, предложенная продавцом.
      4. Дата и подпись.

      Стоимость оформления отказа зависит от региона и соответствует цене нотариальных услуг.

      Что делать, если связаться с совладельцем нет возможности

      В выписке из Россреестра указывается место регистрации долевых собственников, но не всегда оно совпадает с реальным адресом проживания. В некоторых случаях уведомления так и не находят своего адресата. Если за 30 дней ответа не поступило, можно продавать долю третьему лицу.

      Оспорить сделку совладелец вправе, но только в течение трех месяцев с момента получения информации о факте продажи. При подаче иска в данный период, суд может принять сторону истца при отсутствии у продавца документов, подтверждающих направление уведомлений о реализации. Поэтому лучше по адресу регистрации направлять несколько извещений.

      Также суд может аннулировать сделку при наличии доказательств, что продавец знал точное место проживания другого долевого собственника, но умышленно не направлял по нему уведомлений.

      Чтобы избежать судебных тяжб и связанных с ними расходов, лучше приложить все возможные усилия и оформить отказ от выкупа доли. Если долевых собственников несколько, документальное подтверждение отсутствия заинтересованности в приобретении нужно получить от каждого, независимо от величины его доли. Обойдется документ не так и дорого, в пределах 1 000 — 1 500 рублей. Но его наличие избавит от возможных проблем в будущем.

      Отказ от покупки доли в квартире — скачать образец можно по .

      >Отказ города от покупки комнаты

      Закон РАА

      Сообщаю, что мне известно о продаже Липаревой Еленой Павловной, действующей за себя и от имени и в интересах своего несовершеннолетнего сына, Липарева Алексея Сергеевича, 17.07.1997 г.р., принадлежащих им на праве общей долевой собственности по одной шестнадцатой доле каждому, а в целом ОДНУ ВОСЬМУЮ ДОЛЮ в праве собственности на основное строение, лит. Ц, общей площадью 225,9 кв.м., жилой площадью 139,9 кв.м., находящееся по адресу: гор. Москва, ___________ округ, ул. ____________, № ____, за ____________ (_____________ тысяч) руб., что соответствует __________ (________________ тысячам) долларов США по курсу к рублю, установленному на день расчета.
      От права преимущественной покупки согласно ст. 250 ГК РФ я отказываюсь и даю согласие, чтобы в пользование покупателя поступили следующие помещения: в жилом доме лит. «Ц»: помещения № 15, № 16, № 17, № 27, № 28 площадью 7,8 кв.м., 7,8 кв.м., 15,6 кв.м.,1,8 кв.м., 7,4 кв.м., соответственно, и одна восьмая доля помещения № 1 площадью 13,0 кв.м.

      Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

      Оформление: с чего начать

      Продажа в этом случае практически не отличается от подобной сделки в стандартном случае. Сделка будет невозможной лишь тогда, когда здание общежития отнесено к специализированному фонду. Но даже из этой ситуации есть выход. Так, продажа возможна, если договориться, что недвижимость после сделки продолжит числиться на балансе муниципалитета.

      Подготовив необходимый пакет документов, приступают к совершению сделки. Но также важно, чтобы владелец оформил соглашение о социальном найме, на основе которого затем пройдут регистрацию в Росреестре. Только после того как за владельцем будет числиться недвижимость, он вправе осуществлять с ней сделки.

      По закону, приватизировать жилье возможно в том случае, если:

      • общежитие принадлежит муниципалитету;
      • сначала оно принадлежало государству;
      • комната эксплуатируется только по назначению.

      Если все вышеназванные условия соблюдаются, то лицо должно обратиться в муниципалитет, чтобы заключать договор социального найма. После этого следует пройти процедуру приватизации. Она практически не отличается от процесса для любой недвижимости. Если в ней отказывают, и заявитель уверен, что это противозаконно, он может обратиться в суд, чтобы оспорить такое решение. Для этого составляют иск, к которому прилагают:

      • технический и кадастровый документы;
      • справку из ЕГРП, на основе которой возникает право приватизировать комнату.

      Если суд удовлетворит исковое требование, муниципальные власти будут обязаны разрешить приватизацию.

      Что еще учесть

      Есть еще несколько моментов, о которых не стоит забывать продавцу, занимающемуся продажей комнаты в общежитии. К ним относятся следующие:

      1. Техпаспорт сегодня предоставлять необязательно, так как кадастровый план его полностью заменяет.
      2. Для заключения договора справка об отсутствии задолженностей не нужна. Однако чтобы покупатель был уверен, что ему не придется в будущем оплачивать долги продавца, ее нужно предоставить.
      3. Как выписка из домовой книги, так и оценка эксперта об объекте недвижимости имеют определенный срок действия. Поэтому их лучше готовить тогда, когда на комнату уже найден конкретный покупатель, с которым достигнута договоренность.
      4. Если фамилия на документах при получении комнаты и будущем оформлении сделки не совпадает, например, по причине замужества, то к вышеназванным бумагам следует добавить свидетельство, подтверждающее факт её изменения.
      5. Согласовывать пункты договора и подписывать его желательно через нотариуса, предварительно убедившись в том, что в нем нет пунктов, противоречащих друг другу.

      В статье рассмотрен лишь общий случай продажи комнаты в общежитии. Безусловно, в каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, которые должны рассматриваться и учитываться в индивидуальном порядке.

      Если у владельца нет соответствующего опыта, и он не знает, как поступить в той или иной ситуации, то лучше всего прибегнуть к помощи специалистов. Это может быть юридическая консультация или обращение к риэлтору, который возьмет на себя все заботы по продаже недвижимости. Конечно, за эти услуги придется заплатить. Зато собственник будет уверен в скорой продаже комнаты, а также безопасной сделке, все тонкости которой известны специалисту.

      Важно! Передача денег в большинстве случаев осуществляется через банковскую ячейку, которую арендуют на время совершения сделки. Но могут быть и другие варианты, в том числе, и оплата наличными. В таком случае рекомендуется проверить в банке купюры на подлинность.

      Таким образом, способ, как продать свою комнату в общежитии без согласия соседей в 2019 году, решается просто. Сделку совершают, как и при продаже квартиры, стандартным способом.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *