За последние 5-6 лет рынок недвижимости в России пережил серьезный кризис. Крупные строительные компании пережили его относительно безболезненно, но некоторые застройщики вынужденно запустили процедуру банкротства. Что делать честному участнику долевого строительства в таких условиях? На этот вопрос мы и постараемся ответить. Эта статья поможет разобраться, что происходит с дольщиком при банкротстве застройщика, что говорит судебная практика, и какие права есть у клиента такой компании. Разберемся, какие действия стоит предпринять сразу после того, как вы узнали о разорении компании.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать

Подать иск в суд

Клиент разорившейся строительной фирмы имеет право обращаться в суд вплоть до завершения процесса банкротства – начала конкурсного производства. Судебный орган поможет установить право дольщика на имущество или долю в инвестиционном контракте.

Разобраться в договоре

От того, какой тип контракта заключен со строительной компанией зависят исковые требования покупателя недвижимости. Чаще всего это договор участия в долевом строительстве или инвестирования.

Определиться с типом иска

Требования клиента строительной компании будут зависеть от степени готовности жилья. Если дом уже готов, то необходимо подтвердить право собственности дольщика на квартиру. Если здание не достроено, нужно обратиться в Росреетср и уточнить статус объекта. Если задание, согласно записи в реестре, не достроено, дольщик должен обратиться в суд, чтобы подтвердить свое право собственности на незавершенный объект. Если дом достроен, исковое заявление будет отличаться – объектом разбирательства станет право собственности на квартиру, прописанную в договоре.

Банкротство застройщика: что говорит закон и судебная практика

По закону «Об инвестиционной деятельности» дольщик, всегда может свободно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Единственное условие – все финансовые обязательства, прописанные в договоре, должны быть погашены. Требования о передаче недвижимости не включаются в общий реестр требований кредиторов, так как в последнем содержатся только финансовые претензии. Разбирательства, объектом которых становится квартира или другая недвижимость рассматриваются в отдельном порядке.

Самый рациональный вариант для дольщика – подать требование о признании права собственности. Зачастую у обанкротившихся строительных фирм просто нет свободных денег для возврата. В удовлетворения иска, имущество клиента компании исключат из конкурсного производства. Оно не будет выставлено на торги для погашения долгов застройщика перед кредиторами. Клиент компании-банкрота получит готовую квартиру после того, как новый подрядчик завершит строительство объекта.

Важно

Если застройщик запустил процедуру банкротства, суд чаще всего встает на сторону дольщика. Отказ можно получить только в том случае, когда финансовые обязательства по договору не были полностью исполнены клиентом строительной компании.

Особенности процедуры банкротства застройщика по состоянию на 2017 год

В 2011 году Государственная Дума приняла поправки в закон «О несостоятельности», которые устанавливали особый порядок рассмотрения дел обанкротившихся строительных компаний. По состоянию на 2017 год процесс банкротства застройщиков проходит через одну из пяти возможных процедур:

• Наблюдение
• Финансовое оздоровление
• Внешнее управление
• Конкурсное производство
• Мировое соглашение

В судебной практике чаще всего прибегают к двум из них: наблюдению и конкурсному производству. В первом случае суд назначает внешнего управляющего, который анализирует деятельность компании. Формально, этого недостаточно для признания строительной фирмы банкротом, но по факту это формальная процедура, после которой назначается конкурсное производство. Суд отстраняет все руководство компании и назначает арбитражного управляющего, который занимается ведением дела.

Какие действия предпринять и какие права есть у дольщиков при банкротстве застройщика

По закону клиенты разорившейся строительной компании включают свои претензии в общий реестр требований кредиторов или в реестр требований передачи жилых помещений. Выбор конкретного действия зависит от того, что дольщик хочет получить от обанкротившейся компании: денежные средства или недвижимость. Подать заявление на включение в оба реестра сразу тоже возможно, если вы одновременно хотите оформить собственность на квартиру, компенсировать судебные издержки и получить выплату по неустойке. Срок подачи заявления ограничен 30-ю днями, если запущена процедура наблюдения. В этом случае все заявления подаются внешнему управляющем. Если запущено конкурсное производство, дольщик направляет документы в арбитражный суд. Ограничение по срокам тоже есть – нужно уложиться в 2 месяца с момента старта процедуры.

Параграф 7 закона «О банкротстве» обязывает застройщика сначала удовлетворять требования дольщиков, а затем – остальных инвесторов. Если речь идет не о строительных компаниях, такого разделения не происходит.

Строительные компании часто пытаются замаскировать договоры о долевом строительстве под инвестиционные контракты и договоры купли-продажи. Компании идут на такой шаг, чтобы в случае разорения разбирательства проходили без применения поправок их параграфа №7, о котором мы говорили выше. Благодаря поправкам из седьмого параграфа суд может признавать такие документы договорами о долевом участии в строительстве. Это значит, что при разбирательстве суд применит к строительным компаниям более строгие правила, отраженные в седьмом параграфе закона «О банкротстве».

Для того, чтобы переквалифицировать договор, нужно сообщить о таком желании суду. Это особенно важно, если документ оформлен как договор предварительной купли-продажи. Если не заявить о таких намерениях вовремя, суд расценит соглашение как выполненное, и предпишет компании вернуть дольщику деньги. Такой исход дела может не удовлетворить тех, кто хочет получить готовую квартиру.

Как узнать о банкротстве застройщика

Чтобы получить нужную информацию, клиенту строительной компании нужно обратиться в Картотеку арбитражных дел, доступной на сайте Федеральных Арбитражных Судов РФ. Если процесс наблюдения ужа запущен, запись об этом факте обязательно будет в реестре.

Мы выяснили, что делать дольщик при банкростстве застройщика, какие особенности процедуры нужно учитывать по состоянию на 2017 год и как применяется закон в судебной практике. Действия клиента разорившейся строительной компании зависят от трех факторов:

• Характера подписанного договора
• Стадии судебного процесса
• Требований самого клиента.

Дольщику проще всего подать заявление на признание права собственности на готовую квартиру или на долю в инвестиционном контракте. Если суд удовлетворит такие требования, имущество клиента будет выведено из общего конкурса. Не рекомендуется требовать возврата денежных средств. После уплаты всех издержек и неустоек у обанкротившейся фирмы может просто не остаться свободных денег, и дольщик останется ни с чем.

Банкротство застройщика при долевом строительстве – неприятное известие для дольщиков. Но в последнее время механизм признания финансовой несостоятельности компании, которая занимается строительством жилого дома, был существенно усовершенствован законодательно. Все правки были направлены на обеспечение интересов дольщиков.

Что такое банкротство застройщика

Банкротство юридического лица обозначает официальное признание арбитражным судом факта невозможности исполнения компанией своих обязательств. Порядок погашения требований кредиторов в делах о банкротстве устанавливается в арбитражном суде. Суд располагается по адресу официальной регистрации компании.

Порядок банкротства застройщиков, как и иных юридических лиц, регулируется положениями 127-ФЗ. Банкротству застройщиков посвящен параграф 7 Главы 9 ФЗ-127. Данные положения появились в ФЗ-127 в 2011 году через принятие 210-ФЗ. Эти поправки часто называют законом о банкротстве застройщика при долевом строительстве, хотя по факту отдельный нормативно-правовой акт по данному вопросу не принимался.

Для того чтобы положения 7 параграфа начали применяться при банкротстве, арбитражный суд должен признать, что рассматривается дело о банкротстве застройщика, а не рядового юрлица. Если такое решение судом принято не было, то заинтересованные лица подают ходатайство в суд о признании должника застройщиком. Ходатайство могут подать участники дела о банкротстве: в данном случае это могут быть дольщики, чьи требования были включены в реестр.

Обычно дольщики непосредственно заинтересованы в признании должника банкротом-застройщиком, так как применение 7 параграфа главы 9 ФЗ-127 предоставляет им целый ряд привилегий. В частности, будет сформирована специальная часть реестра требований кредиторов – реестр требований о передаче жилых помещений.

Требования дольщиков в таком случае будут погашаться в составе третьей очереди, а других кредиторов – позже. Также дольщики вправе признать замаскированные под договоры купли-продажи соглашения договорами купли-продажи.

Для положений о банкротстве застройщика характерен особый состав участников. Это застройщик и участник долевого строительства. Данные термины имеют в 127-ФЗ несколько отличное значение от закона «О долевом строительстве …» от 2004 года №214-ФЗ.

Перед тем как определиться с порядком действий при банкротстве застройщика в процессе долевого строительства, необходимо разобраться с разницей в терминологии. По 127-ФЗ под застройщиком понимается юрлицо независимо от его формы собственности, а также ИП (по 214-ФЗ это должно быть хозяйственное общество или НКО). Такая компания занимается привлечением денежных средств или иного имущества участников строительства. По 214-ФЗ такая компания должна обладать не менее, чем трехлетним опытом застройки в МКД.

В 127-ФЗ при отнесении компании к застройщикам не имеет значения, каковы ее права на застраиваемый земельный участок. Тогда как по 214-ФЗ обязательным требованием к застройщику является наличие у него права собственности на застраиваемый участок.

Для объявления застройщика банкротом к нему должны быть предъявлены денежные требования или требования о предоставлении жилых помещений.

Таким образом, по требованиям 127-ФЗ понятие застройщика трактуется более широко. Подобной расширительной трактовки придерживается и арбитражный суд.

Согласно определению ВС от 2018 года №305-ЭС18-5428 по делу №А40-180791/2016, положения ФЗ-127 позволяют признать застройщиком лицо, которое является правообладателем объекта строительства (даже если оно напрямую не занимается привлечением денежных средств), независимо от факта наличия или отсутствия у него жилых помещений для передачи в натуре. Также Верховный суд указал, что застройщиком может быть признано даже физическое лицо без статуса ИП, если оно привлекало средства под строительство МКД (то есть обратиться с требованиями можно к физлицу, с которым был подписан договор о передаче квартиры в строящемся доме).

Что делать дольщику

127-ФЗ оперирует двумя понятиями: участник строительства и участник долевого строительства. Под участником строительства понимается физическое или юридическое лицо, отвечающее следующим признакам:

1. Оно имеет денежные требования к должнику или требования о передаче жилого помещения.
2. Основанием возникновения требования является возмездный гражданско-правовой договор.

В качестве участника долевого строительства выступает гражданин (физлицо) либо фонд. Отличительной чертой является основание возникновения требований. Применительно к участнику долевого строительства это не любой возмездный договор, а именно договор долевого строительства.

Если покупатели приобрели недвижимость не в рамках договора долевого участия, а, например, по предварительному договору купли-продажи, то им стоит попробовать переквалифицировать договор первого типа. Это расширит их права в процессе банкротства.

При этом по нормам 127-ФЗ не каждый гражданин, который заключил договор долевого строительства, признается дольщиком. Для этого требуется, чтобы соблюдалось одно из следующих условий:

1. Застройщик перечислил средства в компенсационный фонд.
2. Средства внесены дольщиком на счет эскроу.

Банкротство застройщика имеет одну важную особенность: оно происходит в ускоренном формате. Данный процесс не предполагает введение наблюдательной и реабилитационной процедур. В отношении должника сразу устанавливается финальная стадия банкротства, или конкурсное производство по п. 2.7 ст. 201.1 127-ФЗ.

Если застройщик был признан банкротом, то нужно предъявить требования, которые вытекают из договора долевого строительства для попадания в реестр.

Какие требования можно заявить

В законе 127-ФЗ было вынесено определение относительно того, что ожидает дольщиков при объявлении застройщика банкротом. Они вправе:

1. Приобрести права участника кооператива, который создается в целях завершения строительства (на основании ст. 201.10 127-ФЗ).
2. Получить оплаченный объект через признание права собственности или как отступной, если МКД был введен в эксплуатацию по ст. 201.11 127-ФЗ.
3. Принять официальное решение о передаче обязательств от застройщика-банкрота к другому застройщику или отказаться от этого и получить средства от Фонда защиты прав граждан. Данный вариант подходит для владельцев счетов эскроу.
4. Получить назад свои деньги по нормам ст. 201.13 127-ФЗ. При этом дольщик вправе требовать уплаты неустойки и возмещения убытков.

Тем кредиторам, которые решили заявить свои требования о возврате денежных средств, стоит понимать, что:

• у банкрота редко хватает всей суммы для оплаты по долгам;
• остаток денежных средств на счетах компании постоянно уменьшается за счет оплаты по текущим счетам – например, по оплате судебных расходов и вознаграждения управляющего;
• выплаты дольщикам происходят только в рамках третьей очереди;
• недвижимость, которая была оформлена в собственность некоторых кредиторов, не участвует в конкурсной массе (не продается на торгах для увеличения выплат кредиторам).

Стоит отметить, что у дольщиков, которые купили свои квартиры после 1 июля 2019 года, шансы на возврат денег существенно возросли. Дело в том, что такие деньги подпадают под защиту банков или АСВ. Деньги, которые вносят дольщики, теперь не передаются застройщикам, а попадают на специальные счета эскроу (средства передаются застройщику банками, только если дольщик подтвердил исполнение обязательств перед ним). В случае банкротства застройщика деньги вернут дольщикам.

Не стоит забывать о возможности включения лица в специальный реестр обманутых дольщиков. Такие реестры ведут местные власти в регионах. Статус обманутого дольщика позволяет рассчитывать лицу на помощь от государства, например, в виде целевой финансовой поддержки.

Порядок действий для включения в реестр требований кредиторов

При предъявлении требований к застройщику применяется следующий алгоритм действий:

1. Руководитель или собственник застройщика передает управляющему перечень дольщиков в течение 10 дней после назначения управляющего арбитражным судом.
2. Конкурсный управляющий обязан оповестить дольщиков о введении в отношении должника процесса банкротства в течение 5 дней после получения списка дольщиков.
3. Дольщики передают свои требования в установленные сроки.
4. Конкурсный управляющий рассматривает поступившие требования и принимает по ним решения о включении в реестр, частичном удовлетворении или об отказе включить в реестр.

В процессе банкротства застройщика ведется как общий реестр кредиторов (в него также может быть включен дольщик), так и реестры участников строительства по каждому МКД. Для компаний-застройщиков в стандартном реестре есть специальный пункт о требованиях по передаче жилых помещений.

При включении в реестр дольщиков лицо может заявить одно из следующих требований:

1. О необходимости передачи жилого помещения (квартиры или комнаты), которые указаны в договоре жилого строительства. Такие требования можно заявить при наличии подписанного договора о передаче недвижимости, а также в случае, если объект не был введен в эксплуатацию. При этом в реестр вносятся данные о выплаченной за квартиру сумме и остатке долга.
2. О возврате уплаченных денег и возмещении реально причиненного ущерба. При предъявлении данного требования по п. 1 ст. 201.5 127-ФЗ дольщик может отказаться от него в одностороннем порядке.

В рамках дела о банкротстве застройщика также рассматриваются дополнительные требования: о признании прав собственности или оспаривании недействительных сделок и пр. Перечень и процедура предъявления указанных требований содержатся в ст. 201.8 127-ФЗ.

При определении суммы к выплате в рамках дела о банкротстве должны учитываться не только затраты дольщика по договору участия, но и реально причиненный ему ущерб. Он определяется в виде разницы между рыночной стоимостью недвижимости и выплаченной за нее суммой. При неполной оплате размер ущерба определяется пропорционально внесенной сумме.

Объем денежных требований участника строительства, который заключил договор на передачу машино-места и нежилого помещения, устанавливается только в размере задолженности по ст. 4 127-ФЗ.

Обязательной для применения формы требования дольщика 127-ФЗ не содержит, но предполагается, что оно должно иметь письменную форму. Нередко управляющий прилагает форму бланка для предъявления требований дольщиком к отправленному уведомлению.

Заявление дольщика на имя конкурсного управляющего должно содержать указание на следующие сведения:

1. ФИО конкурсного управляющего в деле о банкротстве.
2. Наименование компании-банкрота и ее юридический адрес.
3. Сведения о дольщике: его ФИО, адрес регистрации и контакты для связи.
4. Наименование документа: требование о включении в реестр или заявление.
5. Сведения о договоре долевого участия, произведенных по нему выплатах и принятых судебных решениях.
6. Заявление об отказе от договора при предъявлении денежных требований.
7. Указание на требования дольщика: денежные требования или требования о передаче объекта в натуре.
8. Приложения.

В качестве приложения к требованиям выступают копии: судебного решения или определения, договора долевого участия, исполнительного листа и платежных документов.

Документ можно передать лично управляющему с получением от него отметки о вручении или направить по почте заказным письмом с описью вложения.

Помимо требований о погашении основной задолженности, дольщик может предъявить требования об оплате:

1. Штрафных санкций.
2. Неустоек.
3. Компенсации морального вреда (по определению ВС это не рассматривается как злоупотребление правом).

При обосновании указанных требований дольщики могут ссылаться на положения 214-ФЗ, Закона «О защите прав потребителей» и Гражданский кодекс. Данные требования можно предать, только если лицо приобретало жилые помещения для личных целей. Но такие требования нужно направлять не конкурсному управляющему, а в арбитражный суд в деле о банкротстве. Они попадают не в реестр дольщиков, а в общий реестр ведения требований кредиторов и погашаются в составе четвертой очереди.

Таким образом, дольщики могут передать две группы требований: о передаче помещения и выплате денежной компенсации к конкурсному управляющему и о взыскании штрафных санкций и неустоек – в арбитражный суд.

Сроки подачи заявления о включении в реестр

Требование передается дольщиком в течение 3 месяцев со дня получения уведомления. При пропуске сроков требование не подлежит рассмотрению, но сроки допускается восстановить при наличии уважительной причины. Дольщик вправе заявить о своих требованиях и до получения уведомления от управляющего.

Сроки для включения в реестр кредиторов требований общий: месяц с момента введения наблюдения или 2 месяца – после введения конкурсного управления.

В процессе формирования реестра требований участников строительства возможно возникновение различных спорных ситуаций. Например, если конкурсный управляющий отказался включить сведения о дольщике, или в реестр попали дублеры, несуществующие дольщики.

При возникновении подобных спорных моментов по ст. 201.4 127-ФЗ допускается только один порядок разрешения — через подачу заявления в арбитражный суд. После того как суд рассмотрит требование, он может включить определенного дольщика в реестр участников строительства на основе судебного акта.

Дольщик может оспорить решения управляющего через арбитражный суд в течение 15 рабочих дней после получения уведомления по п. 8 ст. 201.4 127-ФЗ. Процедура рассмотрения возражений и жалоб осуществляется с учетом ст. 60 127-ФЗ. На рассмотрение жалобы суду отводится 1 месяц.

На основании положений ст. 201.4 127-ФЗ управляющий обязан предоставить копию реестра всем участникам дела. После ознакомления с ним участники могут заявить свои возражения в 15-дневные сроки (например, при обнаружении поддельных сведений).

Преимущества требований перед другими кредиторами

Требования кредиторов в рамках дел о банкротстве выплачиваются строго в определенной очередности.

В процессе банкротства застройщика таких очередей предусмотрено не три как в стандартном порядке, а четыре. При этом дольщики обладают приоритетом в погашении своих обязательств перед другими кредиторами.

Очередность погашения требований кредиторов в делах о банкротстве следующая:

1. Граждане, перед которыми застройщик обязан компенсировать вред здоровью.
2. Сотрудники компании в части требований по зарплате и выходным пособиям.
3. Участники долевого строительства (дольщики, которые приобрели квартиры по договору долевого участия).
4. Все прочие кредиторы.

Таким образом, у дольщиков в делах о банкротстве приоритетное положение перед всеми остальными кредиторами компании. В рамках одной очереди требования перед кредиторами погашаются пропорционально сумме конкурсной массы.

Требования о передаче жилых помещений подлежат погашению через передачу жилых помещений по ст. 201.11 127-ФЗ. Если такие требования не были погашены жилыми помещениями, то у таких кредиторов возникает право на включение в состав денежных требований 3 очереди кредиторов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно. Светлана Асадова Эксперт в сфере права и финансов Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

Банкротство строительной компании

Застройщик признается банкротом в ситуации, когда он не способен выполнить свои обязательства перед участниками долевого строительства. Признание организации несостоятельной происходит в судебном порядке. Вся процедура регулируется Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)». Процесс для строительной фирмы отличается особым порядком, который прописан в статьях параграфа 7 Закона № 127-ФЗ.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

В соответствии со ст. 201.1 дольщик может заявлять следующие требования:

• возврат внесенных денег;
• получение жилого или нежилого помещения.

Предъявлять перечисленные требования необходимо конкурсному управляющему в срок до 90 дней с даты, когда было получено уведомление о несостоятельности.

Признаки банкротства застройщика

Наступление несостоятельности строительной организации определяется ее неспособностью в полном объеме выполнить требования перед дольщиками и другими кредиторами, а также имеющейся просрочкой обязательств не менее 3 месяцев.

Особенности банкротства застройщика

Процедура для строительных компаний носит упрощенный характер. В ней присутствуют всего две стадии, из которых лишь одна является обязательной.

Интересы дольщиков также оберегает Фонд защиты прав граждан − участников долевого строительства.

Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве

В случае когда у фирмы-банкрота имеются обязательства перед дольщиками, удовлетворение требований происходит в следующем порядке:

• первоочередно выплаты происходят лицам, которые заявили требования на основании причинения вреда жизни и/или здоровью;
• во вторую очередь обязательства погашаются по трудовым договорам, заключенным с работниками банкрота;
• в третью очередь − производятся расчеты с дольщиками;
• в последнюю очередь − с прочими кредиторами.

Процедура наблюдения при банкротстве застройщика

В соответствии с Законом № 127-ФЗ процедуры наблюдения, а также финансового оздоровления на практике не применяются при банкротстве застройщика.

Стадии банкротства застройщика

1. Конкурсное производство, в процессе которого имущество банкрота продается с торгов для выплаты долгов кредиторам.
2. Внешнее управление. Является необязательной процедурой и назначается только в случае, если у конкурсного управляющего есть основания полагать, что имеется возможность реанимировать платежеспособность банкрота.

Отметим, что согласно ст.146 Закона № 127-ФЗ конкурсный управляющий имеет законное право обратиться в арбитражный суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства, после чего начнется внешнее управление.

Что делать, если застройщик обанкротился, а дом не достроен?

Квартира в недостроенном здании может быть передана кредитору. Возможные варианты:

• добиться судебного решения о признании прав дольщика на недвижимость или долю в незавершенном строении;
• передать недострой другому застройщику вместе с обязательствами;
• объединиться с другими дольщиками в ЖСК, а затем в суде потребовать передачу объекта для самостоятельного окончания строительных работ.

Права дольщика при банкротстве застройщика

Права дольщика в этом случае складываются из прав гражданина, указанных в Законе № 127-ФЗ. А также прав, которые прописаны в договоре долевого участия.

Может ли дольщик подать на банкротство застройщика?

Дольщик, являясь кредитором, имеет законное право подать на банкротство компании-должника. Однако, чтобы суд признал несостоятельность организации, необходимо наличие признаков банкротства, которые перечислены в Законе № 127-ФЗ.

Получить консультацию

Действия дольщика при банкротстве застройщика

Основными действиями являются:

1. Сбор документов (в том числе платежных квитанций), которые подтверждают требования и подача заявления с указанием:

• данных заявителя;
• реквизитов организации;
• информации о договоре строительства;
• стоимости;
• требований на возврат средств или передачу недвижимости.

1. Передача пакета документов конкурсному управляющему.
2. В течение 30 рабочих дней должно произойти включение требований в реестр либо управляющий выдаст отказ.
3. Если по истечении 4 месяцев с момента окончания срока предъявления дольщиками требований не было обращения в суд, то с запросом о передаче незавершенного объекта в собственность начнется процедура полного расчета с конкурсным управляющим.
4. Судебное признание права собственности. Это возможно, если уже получено разрешение на ввод здания в эксплуатацию, а между участниками договора был подписан передаточный акт.

Закон о банкротстве застройщика при долевом строительстве

Федеральный закон № 214-ФЗ позволяет минимизировать риски, так как гарантирует открытость как застройщика, так и процесса возведения объекта.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика?

Стоит помнить, что в такой ситуации гражданин имеет право получить поддержку государства. Для этого необходимо обратиться к местным властям, для включения в реестр обманутых дольщиков. В таком случае муниципалитет окажет помощь с возвратом средств или завершением строительства.

Что такое реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика?

Это единая система сведений обо всех кредиторах и их требованиях. Составление реестра обязательно, а вносимые в него сведения перечислены в статье 201.7 Закона № 127-ФЗ, например, информация о помещении, неисполненных обязательствах, выплаченных дольщиками суммах. В реестр могут быть занесены требования кредитора как о возврате средств, так и о передаче недвижимости.

Заявление о признании права собственности на квартиру при банкротстве застройщика. Образец

Скачать образец заявления

Конкурсное производство при банкротстве застройщика

Открытие конкурсного производства является основанием того, что в одностороннем порядке участник строительства отказывается от исполнения договора, в котором прописан процесс передачи жилого помещения. А также договора о передачи машино-места и нежилого помещения.

Цель конкурсного производства − максимальное погашение обязательств перед кредиторами, путем реализации имущества компании-банкрота с торгов.

Требования к конкурсному управляющему при банкротстве застройщика

1. Соответствие требованиям, изложенным в законе «О несостоятельности (банкротстве)».
2. Наличие стажа работы в сфере строительства на руководящих должностях не менее 3 лет.
3. Отсутствие каких-либо нарушений Закона о банкротстве за 3 года.

Денежное требование при банкротстве застройщика

Само по себе начало указанной процедуры предполагает, что фирма-строитель признана несостоятельной. Поэтому при предъявлении денежных требований стоит учесть, что вернуть средства в полном объеме, скорее всего, не получится.

Этапы конкурсного производства при банкротстве застройщика

Имущество должника реализуется на специальных торгах, а вырученные средства идут на погашение задолженностей.

Напомним, что конкурсное производство может быть прекращено, если в конкурсного управляющего есть все основания полагать, что платежеспособность должника восстановится. Так, после этого вводится внешне управление.

У вас есть вопросы? Напишите нам

Банкротство застройщика сегодня далеко не редкость, и страдают от этого, к сожалению, обычные граждане, являющиеся участниками долевого строительства. Процедура банкротства начинается с момента выдачи соответствующего решения арбитражным судом. Права дольщиков регламентированы Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 г.
Банкротство застройщика может быть принудительным или добровольным по ряду причин, основными являются:

• неправильно составленный бизнес план строительной кампании на начальном этапе;
• нестабильность и резкие изменения на валютном рынке, влияющие на увеличение стоимости строительных материалов и оказываемых услуг;
• грубые нарушения строительного процесса;
• возникновение форс-мажорных обстоятельств.

Объявить себя банкротом застройщик может как объективно, так и фиктивно, однако последний способ, в случае установления факта преднамеренной несостоятельности, влечет за собой уголовную ответственность.

Что такое фиктивное банкротство?

Сегодня довольно часто в судебной практике встречаются случаи преднамеренного (фиктивного) банкротства застройщиками, когда строительная компания объявляет себя несостоятельной в целях получения прибыли путем выведения крупной суммы денег из активов компании. Реализация данного процесса предполагает заключение с подрядчиками фиктивных договоров с завышением стоимости строительных материалов. Для того, чтобы доказать или исключить факт наличия преднамеренной несостоятельности, представители налоговой службы осуществляют проверку правильности проведения финансовых операций в период последних 3 лет. Возврат инвестиций дольщикам в случае обнаружения нарушений застройщиком, объявившим себя банкротом, возможен в судебном порядке.

Особенности процедуры банкротства застройщика

Добровольная или принудительная процедура банкротства включает в себя несколько этапов. Добровольное объявление банкротом застройщика возможно на основании соответствующего решения арбитражного суда. Обращение в суд может быть подано конкурсным кредитором, который должен предоставить информацию о банкротстве конкретной строительной организации. В случае вынесения положительного решения о признании застройщика банкротом выполняются следующие основные действия (ст. 28 Закона № 127-ФЗ):

• Назначение судебного исполняющего для организации ликвидационной комиссии.
• Передача в налоговый орган уведомления о банкротстве юридического лица по форме № Р15001.
• Передача в службу занятости сведений о сотрудниках компании-банкрота в срок за 3 месяца до ликвидации организации.
• Информирование работников об увольнении не менее чем за 2 месяца до ликвидации.
• Размещение сведений о банкротстве строительной компании в государственных печатных органах.
• Распределение имущества и средств застройщика-банкрота в соответствующем порядке, установленным законом.
• Получение подрядчиком в Федеральной налоговой службе выписку из ЕГРЮЛ, подтверждающую окончательную ликвидацию предприятия.

Последние поправки в Федеральный закон «О внесении изменений…» № 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенные в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства строительных организаций, устанавливают следующие особенности процедуры банкротства застройщика:

• После получения положительного решения суда о начале процедуры наблюдения, дело о банкротстве передается для рассмотрения по месту проживания большинства участников долевого строительства или по месту нахождения обанкротившегося застройщика.
• Вынесение постановления о запрете передачи земельного участка другим лицам или сдачи объекта в аренду.
• Участники долевого строительства должны быть проинформированы о начале процедуры банкротства застройщика в 5-дневный срок.
• Готовые квартиры, имеющиеся на балансе обанкротившегося должника, передаются пайщикам.
• Сумма компенсации, которую участник ДДУ желает получить от компании-банкрота, не может превышать стоимость объекта более чем на 5 %.

Как защитить свои права участнику ДДУ при банкротстве застройщика

Вполне справедливо, что каждый человек, являющийся участником долевого строительства, желает получить от застройщика готовый объект недвижимости или же, в случае банкротства строительной компании, вернуть вложенные деньги. Для того, чтобы обезопасить себя от опасных инвестиций, необходимо очень внимательно подойти к данному вопросу еще на этапе подписания договора ДДУ.
Права и обязанности дольщика определены Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. На основании этого законодательного акта в договоре между строительной компанией и дольщиком должны быть четко определены стороны соглашения — дольщик в этом случае не может выступать инвестором, и в случае наступления банкротства строительной организации, он будет иметь по закону существенные преимущества по защите финансовых прав. Так, например, дольщик имеет первоочередное право на получение готового объекта жилой недвижимости в будущем доме застройщика, а получить денежную компенсацию взамен квартиры – право третьей очереди (первая очередь – работники, здоровью которых был нанесен вред в период работы у застройщика, вторая очередь – задолженность по заработной плате сотрудникам).
Важно! В случае, если в договоре ДДУ участник прописан, как инвестор, он будет относиться к категории кредиторов, чьи требования при банкротстве застройщика выполняются в последнюю очередь.
После получения соответствующего судебного решения, дольщик вправе претендовать в первую очередь на получение жилого объекта, указанного в договоре ДДУ, в случае, если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или же, если объект незавершенного строительства выкупается другим юридическим лицом. Важным моментом является составление «Реестра о передаче в собственность помещений жилого типа» арбитражным управляющим, назначенным судом.
В случае, если объект жилой недвижимости не был достроен до момента процедуры банкротства и на основании принятого судебного решения будет реализовываться на открытых торгах, средства будут распределяться в следующем порядке: доля погашения денежных требований дольщиков составит 25% от суммы, полученной в результате реализации имущества должника, при отсутствии у компании-банкрота кредиторских задолженностей, процентная доля выплат неустойки застройщиком может достигать 85%.
В соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ дольщики вправе предъявить свои требования к застройщику после получения сведений о введении наблюдения и открытии конкурсного производства следующими способами:

• Обратиться с заявлением в судебный орган.

На основании п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ дольщик вправе подать заявление в арбитражный суд с требованиями о передаче жилого помещения либо заявление, в котором четко изложить сведения об одностороннем отказе компанией-застройщиком исполнять свои договорные обязательства о передаче жилья и возврате денежных средств участнику ДДУ.
В случае, если сторонами был подписан передаточный акт до момента банкротства застройщика, дольщик вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на жилое помещение (ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ). Форма и содержание искового заявления должны отвечать требованиям ст. 125 и 126 АПК РФ.
К заявлению прилагается квитанция об уплате госпошлины, копия иска и прилагаемых документов направляются застройщику. При положительном судебном решении право собственности на квартиру будет признано в соответствии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ.

• Выставить требование о передаче квартиры дольщику.

В случае завершенного строительства и начале процедуры банкротства, дольщик вправе в судебном порядке предъявить требование о передаче ему объекта жилой недвижимости и включения его в реестр требований кредиторов (ст. 201.1, п. 2 ст. 201.4, ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).

• Требование о денежной компенсации.

В случае отказа застройщиком исполнять договорные обязательства на этапе конкурсного производства, дольщик вправе обратиться в суд с одним из требований о денежной компенсации (ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ):

1. о возврате средств, уплаченных до расторжения договора ДДУ;
2. о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного строительной компанией, объявившей себя банкротом;
3. о возврате денежных средств после того, как договор ДДУ будет признан в суде незаключенным или недействительным.