Приемка дома после капитального ремонта

Приемка дома после капитального ремонта

Поделитесь ссылкой с друзьями:

В данной статье мы рассмотрим частые вопросы по капитальному ремонту многоквартирного дома. Ответы даны Андреевой Юлией Анатольевной, практикующим юристом, консультантом Ассоциации ТСЖ, ЖСК и ЖК города Санкт‐Петербург, соавтора нескольких изданий по вопросам жилищно‐коммунального хозяйства.

– Надо ли проводить собрание ТСЖ наряду с собранием собственников МКД по капитальному ремонту, как рекомендуется в документах администрации?

– Вопрос о капитальном ремонте решает исключительно собрание собственников: об этом говорится в Жилищном кодексе. Все остальное – вольная трактовка органов власти. Если органы государственной власти все же настаивают на проведении двух собраний и ставят в зависимость от этого получение субсидий для проведения капитального ремонта, то тогда можно провести и оба.

– В ТСЖ два многоквартирных дома, в которых больше 12 квартир. Необходимо ли проводить собрание собственников МКД, чтобы выбрать способ формирования фонда капитального ремонта: спецсчет, созданный региональным оператором только для нашего дома или общий счет регионального оператора?

– Если в ТСЖ два дома, а сумма квартир в них больше 30, тогда ТСЖ не может быть владельцем счета. Собственники могут провести общее собрание и принять решение об открытии спецсчета, владельцем которого будет региональный оператор. Либо перейти к региональному оператору на общий счет. Если собственники не будут проводить общее собрание, то их просто переведут к региональному оператору на общий счет.

– Вправе ли собственники определять подрядную организацию по капитальному ремонту при условии включения данного вопроса в повестку дня?

– Здесь нужно говорить о двух решениях общих собраний собственников. Первое решение принимается на «вступительном» собрании. На нем решаются вопросы о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взносов, выборе кредитной организации. Второе общее собрание, утверждающее список работ и их стоимость, необходимо провести в год, который предшествует году проведения капитального ремонта. Если дом накапливает средства у регионального оператора на общем счете, тогда именно региональный оператор предлагает варианты. А собственники на общем собрании принимают либо не принимают предложения управляющей компании по видам и стоимости работ. Если собственники накапливают денежные средства на специальном счете, то они вправе сами определить подрядную организацию.

– Могут ли собственники выбрать управляющую компанию уполномоченным лицом, чтобы она в дальнейшем представляла интересы собственников перед региональным оператором? Какие механизмы осуществления этого протокола, решения, регламента?

– Могут. Но тогда возникает вопрос, какие полномочия будут возложены на управляющую компанию. Это можно прописать в протоколе общего собрания. В нем нужно указать, какие полномочия предоставляются данной управляющей компании.

– Могут ли собственники, которые открыли специальный счет с непосредственным способом управления у регионального оператора, выбрать подрядную организацию, стоимость капитального ремонта, очередность?

– Если собственники выбирают в качестве способа формирования фонда капитального ремонта регионального оператора, значит, предполагается общий счет. Следовательно, они уже не выбирают подрядную организацию. Всё будет делать региональный оператор. Если собственники открывают спецсчет, а в качестве владельца счета выбирают регионального оператора, то все решения принимают собственники независимо от способа управления. В этом случае управляющая компания должна предоставить свои предложения по проведению ремонта и его стоимости не позже, чем за 3 месяца до окончания года, предшествующего тому, в котором должен производиться ремонт по региональной программе. Собственникам необходимо решить все эти вопросы на втором собрании ближе к капитальному ремонту.

– Кто может быть стороной кредитного договора, если собственники при спецсчете и непосредственном способе управления хотят сделать капремонт сейчас, а не через 10 лет?

– Необходимо решение общего собрания собственников о том, что будет заключен кредитный договор. На общем собрании нужно выбрать уполномоченного для подписания кредитного договора. Уполномоченный будет его подписывать от лица собственников, что следует отразить в самом кредитном договоре.

– В каком государственном муниципальном органе можно узнать о списке домов, включенных в региональную программу?

– Можно обратиться в жилищный комитет, администрацию или департамент ЖКХ в вашем городе. Можно посмотреть, какие департаменты и комитеты есть на сайте администрации города. Также можно позвонить в администрацию по вашему району и узнать, где эти вопросы рассматриваются, по каким телефонам горячей линии.

– Могут ли собственники, у которых свой специальный счет с минимальными взносами, использовать деньги на капитальный ремонт раньше сроков, прописанных в региональной программе?

– Могут. Если принято решение общего собрания о проведении работ, все вопросы по поводу оплаты, выбора подрядных организаций, заключения договора будут в нем прописаны. Предоставив эти документы в банк, вы сможете перечислить денежные средства на оплату работ.

– Могут ли собственники до включения их домов в региональную программу самостоятельно собирать деньги на капремонт на своем счете или на счете управляющей компании?

– Конечно же, могут. Это должно быть решение общего собрания. Стоимость этих сборов должна быть прописана. Денежные средства можно хранить либо на счете управляющей компании, либо на своем счете.

– Можно ли в региональном законе прописать, что размещение проекта договора на организацию капитального ремонта на официальном сайте является офертой к его заключению собственниками, по которому местное самоуправление приняло решение о формировании фонда на счете регионального оператора?

– Можно, но собственники все равно должны дать свое согласие или несогласие к тому, чтобы данный договор подписывать и инициировать, уполномочивать кого-то к подписанию.

– В Жилищном законодательстве прописано, что собственники помещений выбирают способ накопления средств на капитальный ремонт, также собственники обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт. Участники долевого строительства не имеют права принимать участие в голосовании и не обязаны платить взносы на капитальный ремонт?

– Участники долевого строительства – еще не собственники. Собственниками граждане считаются с того момента, как право зарегистрировано в Росреестре, и у них есть основной документ ­ – свидетельство о праве собственности с присвоенным кадастровым номером. Собственники долевого строительства начинают вносить плату за коммунальные услуги с момента подписания акта приема-передачи квартир, не дожидаясь регистрации в Росреестре, но это у них прописано в договоре. Если в договоре долевого строительства не указан капитальный ремонт, то собственники не обязаны платить до регистрации права собственности. Если взносы на капремонт дополнительно прописаны, тогда по договору их необходимо платить.

– Что лучше для сбора дополнительных средств на содержание спецсчета: применение агентского договора либо открытие дополнительного расчетного счета?

– Заключение агентского договора подразумевает только начисление взносов на капитальный ремонт, взыскание задолженностей, слежение за этой задолженностью. Такой договор будет подписан между региональным оператором, управляющей компанией, ТСЖ, ЖСК в том случае, если собственники перешли к региональному оператору. Если собственники открыли специальный счет, то агентский договор не нужен, потому что владелец счета выбран. Владельцем счета может быть ТСЖ, ЖСК, региональный оператор.

– Какую схему оплаты выбрать для нового дома?

– Новый дом ничем не отличается от старого. Если право собственности уже зарегистрировано, то начисления для нового дома проводят как обычно, а собственники обязаны вносить плату за капитальный ремонт.

– Какие есть минусы спецсчета, открытого на капитальный ремонт у регионального оператора?

– Имеется в виду спецсчет, где региональный оператор выбран в качестве владельца счета. Спецсчет подразумевает, что один дом – один счет, но им распоряжается региональный оператор, потому что других владельцев не было (например, нет ЖСК или ТСЖ, а только управляющая компания; либо ТСЖ управляет несколькими домами и не может быть владельцем счета). Сложности будут при взаимодействии с региональным оператором. Если же открывается общий счет, выбирается региональный оператор как способ формирования фонда. В этом случае будет невозможно выбрать подрядную организацию самостоятельно, а также провести капитальный ремонт или получить денежные средства до срока, установленного региональной программой.

– При формировании фонда на специальном счете, владельцем которого является региональный оператор, необходимо ли вести учет по поступлениям каждого собственника? Кто осуществляет контроль за поступлением?

– Если владельцем специального счета является региональный оператор, то он и производит контроль, следит за состоянием расчета, выставленных и полученных счетов, за поступлениями и долгами. Региональный оператор отчитывается в органы государственной власти по субъекту по поводу этих денежных средств. Но иногда эти обязанности путем заключения агентского договора возлагают на ТСЖ, ЖСК, управляющие компании. В данном случае все будет решаться договором: учет будет вести тот, кто прописан обязанным. Контроль за этим осуществляют органы власти субъекта и Жилищная инспекция.

– Как правильно вести подсчет голосов на общем собрании собственников: исходя из количества квартир и количества нежилых помещений или исходя из площади помещений, находящихся в общей площади дома?

– Исключительно исходя из площади помещений. Участвовать в собрании должны собственники и жилых, и нежилых помещений, входящих в многоквартирный дом. Поквартирно голосуют только члены ЖСК при проведении общего собрания членов ЖСК.

– Дом обслуживается управляющей компанией. Вступили в региональную программу. Через год решили организовать ТСЖ или ЖСК. Можно в этом случае выйти из региональной программы и открыть специальный счет?

– Это не зависит от того, кто обслуживает дом. Если в доме ТСЖ или ЖСК, вопрос об открытии специального счета решают собственники. Если дом обслуживается управляющей компанией, то собственники могут в данный момент уйти к региональному оператору на общий счет. А создав ТСЖ, они смогут потом перейти на специальный счет и владельцем выбрать ТСЖ. Но это решение вступит в силу только через два года с момента отправки региональному оператору. Сейчас собственники, поскольку у них управляющая компания, могут выбрать специальный счет с владельцем — региональным оператором. Тогда счет у них будет свой, и, создав ТСЖ, собственники смогут поменять владельца специального счета. И здесь этого двухгодичного срока не предусмотрено.

– Региональный оператор несет расходы на ведение счета и при общем, и при спецсчете?

– Да, владелец счета несет расходы по ведению счета. Из полученных средств на капитальный ремонт эти расходы вести нельзя.

– ТСЖ. С первого дня мусоропровод не работает по решению общего собрания. Можно ли это помещение сдать в аренду, сделав ремонт? Как это сделать лучше: по договору аренды или присоединения? Есть возможность не платить налоги как за коммерческую деятельность?

– Да, можно сделать ремонт и сдать в аренду на 11 месяцев без регистрации по решению общего собрания собственников. Заключается договор аренды. От доходов сдачи в аренду какие-то налоги, скорее всего, платить вам придется.

– ТСЖ. Никто не хочет быть в ревизионной комиссии. Обязательно ли ее иметь?

– Обязательно иметь ревизора или ревизионную комиссию.

– Один дом, один подъезд, 15 этажей, подвал продан. Проблема с канализацией, пол в подвале вскрыли, оказалось несовпадение проекта с действительностью. Кто виноват: застройщик или собственник подвала? Кто должен оплачивать ремонт подвала?

– Кто виноват, можно установить только посредством проведения экспертизы. Если экспертиза покажет, что виноват застройщик, значит, требования нужно предъявлять к застройщику. Если виноват собственник подвала, который сделал переоборудование, перепланировку, тогда материальные претензии необходимо будет предъявлять к собственнику как к виновной стороне.

– Если в доме более 30 квартир, то владельцем спецсчета будет региональный оператор?

– Если ТСЖ управляет несколькими многоквартирными домами, сумма квартир которых более 30, то ТСЖ не может быть владельцем специального счета. Если ТСЖ управляет только одним многоквартирным домом, то без разницы, сколько квартир в вашем доме. ТСЖ имеет право быть владельцем специального счета.

– Общий водный стояк в доме. Отпал хомут, доступа в санитарный шкаф нет. Затопило две нижние квартиры. Кто виноват? Нужно ли отправить всем собственникам уведомление о доступе в санитарные шкафы, где находится общедомовое имущество?

– Нужно, даже если у вас нет доступа, и вы на это повлиять не можете. Водяной стояк в вашем случае является общедомовым имуществом, и управляющая компания несет ответственность за него, как и за любое общедомовое имущество.

– Какие полномочия есть у управляющих компаний при региональном операторе, кроме квитанций и начислений?

– Квитанции и начисления управляющая компания делает только в том случае, если она заключила агентский договор с региональным оператором. Если этого договора нет, то и управляющая компания никаких квитанций, начислений и взысканий делать не должна. Управляющая компания должна только представить собственникам свои предложения, рекомендации по проведению капитального ремонта не позднее трех месяцев до окончания года, предшествующего году капитального ремонта. Больше управляющая компания в этих вопросах никак не затронута.

– Какими полномочиями обладает региональный оператор, являясь владельцем специального счета?

– Как и любой другой владелец счета, региональный оператор открывает счет, следит за платежами, поступлением денежных средств, выставляет квитанции на оплату взносов на капитальный ремонт, взыскивает задолженности, несет расходы по ведению этого специального счета.

– Правомочно ли общее собрание собственников новостройки до получения свидетельства о праве собственности данными лицами на квартиры при решении вопросов о выборе управляющей организации, определения размера платы на капитальный ремонт?

– Собрание собственников проводится собственниками. В данном случае у вас еще нет свидетельств о праве собственности. В этом может быть загвоздка при решении вопроса о легитимности общего собрания собственников.

– Собственник нежилого помещения. Помещение пристроено к жилому дому. Что будет являться общедомовым имуществом? Если собственник нежилого помещения будет вынужден провести капитальный ремонт, то возможно ли в дальнейшем возместить расходы на капитальный ремонт за счет регионального оператора или счета ТСЖ и каким образом?

– За капитальный ремонт должны платить собственники как жилых, так и нежилых помещений. Что включено в состав общедомового имущества вашего многоквартирного дома, нужно определять по технической документации (технический или кадастровый паспорт). Если собственник нежилого помещения провел капитальный ремонт в своем помещении, то это исключительно его дело. Если же он провел какие-то виды работ по тому, что принадлежит к общему имуществу, то он не имел права это делать, так как все виды работ утверждаются решением общего собрания, а не конкретного собственника. Либо вопрос решается на общем собрании, либо собственник делает это просто за свой счет, потому что общее собрание и собственники других помещений не принимали решение о расходах. Собственник не может решить вопрос о проведении капитального ремонта общего имущества единолично, затратить денежные средства, а потом предъявить их ко взысканию всем остальным.

– Нужна ли доверенность от собственников для того, чтобы уполномочить управляющую компанию, или достаточно протокола две трети?

– В протоколе нужно решить вопрос о том, что управляющая компания уполномочена на совершение каких-либо действий, прописать четко название управляющей компании, кому и какие предоставляются полномочия. Можно в дальнейшем везде показывать этот протокол, выписку из протокола, копию этого протокола как доказательство уполномочивания. Также можно выбрать уполномоченного от лица собственников для подписания доверенности управляющей организации на совершение этих действий. Лицо, которое собственники выберут, подпишет доверенность, просто она будет без печати.

Вам также может быть интересно:

  • Капитальный ремонт общего имущества
  • Общие собрания собственников по вопросам капремонта
  • Фонд капитального ремонта

Дополнительные продукты ЖКХ:

  • Программа 1C: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК
  • Сайт с личными кабинетами для жильцов 1С: Сайт ЖКХ
  • Мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет

ВЕДОМСТВЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ

ПРАВИЛА ПРИЕМКИ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЗАКОНЧЕННЫХ КАПИТАЛЬНЫМ РЕМОНТОМ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ

ВСН 42-85(р)

ГОСГРАЖДАНСТРОЙ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ ПО ГРАЖДАНСКОМУ СТРОИТЕЛЬСТВУ И АРХИТЕКТУРЕ ПРИ ГОССТРОЕ СССР

МОСКВА 1987

Внесены ЦНИИЭП жилища.

Подготовлены к утверждению Управлением по ремонту жилищного фонда Госгражданстроя (инженеры В. В. Мешечек, В. Б. Грызлов, И. Б. Бобровникова), Управлением по научным исследованиям и нормированию Госгражданстроя (канд. техн. наук И. М. Архаров).

Согласованы с Госбанком СССР 13 марта 1985 г.

Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР (Госгражданстрой)

Ведомственные строительные нормы

ВСН 42-85(р)

Госгражданстрой

Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий

1.1. Настоящие Правила устанавливают порядок приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий и являются обязательными для всех организаций, учреждений и предприятий независимо от их ведомственной подчиненности, осуществляющих капитальный ремонт государственного и общественного жилищного фонда, а также фонда жилищно-строительных кооперативов.

1.2. Жилые здания, законченные капитальным ремонтом в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, должны предъявляться заказчиком (при подрядном способе производства работ) или предприятием, организацией, учреждением, осуществляющим капитальный ремонт хозяйственным способом (в дальнейшем — заказчиком), к приемке государственным приемочным комиссиям.

1.3. До предъявления законченных капитальным ремонтом жилых здании, их частей или очередей к сдаче рабочие комиссии, назначаемые заказчиком, должны проверить соответствие выполненного капитального ремонта проекту, подготовленность объектов к эксплуатации, оценить качество ремонтно-строительных работ и принять эти объекты.

Внесены ЦНИИЭП жилища
Госгражданстроя

Утверждены приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР
от 7 мая 1985 г. № 135

Срок введения в действие
1 января 1986 г.

1.4. Законченные капитальным ремонтом части или очереди жилого здания (жилые секции, наружные коммуникации или сооружения и пр.), если комплексы этих работ выделены в проектно-сметной документации и сдача их в эксплуатацию предусмотрена планом до сдачи в эксплуатацию объекта в целом, должны приниматься в эксплуатацию рабочими комиссиями по мере готовности с последующим предъявлением их государственной приемочной комиссии, принимающей объект в целом.

1.5. Законченные капитальным ремонтом отдельные элементы жилых зданий (крыши, фасады, наружные коммуникации, внешнее благоустройство, отдельные виды инженерного оборудования или сочетание нескольких таких элементов в условиях, когда ремонт других элементов здания не предусмотрен проектно-сметной документацией) должны приниматься в эксплуатацию рабочими комиссиями.

1.6. Приемка в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий (их частей, очередей, отдельных элементов) должна производиться только после выполнения всех ремонтно-строительных работ в полном соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, а также после устранения всех дефектов и недоделок.

В тех случаях, когда работы по внешнему благоустройству и ремонту фасадов по климатическим условиям не могут быть выполнены к моменту сдачи в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий как исключение допускается их приемка в эксплуатацию без выполнения перечисленных работ. Эти работы должны быть закончены в ближайший благоприятный для их выполнения период в сроки, установленные государственной приемочной комиссией, но не позднее второго квартала текущего года (в случае сдачи жилого здания в первом квартале) либо не позднее второго квартала года, следующего за годом сдачи жилого здания (в случае его сдачи в эксплуатацию после капитального ремонта в четвертом квартале). Приемка указанных работ должна производиться рабочей комиссией в составе представителей заказчика, подрядчика и эксплуатирующей организации.

1.7. Жилые здания, имеющие встроенные (пристроенные) помещения для предприятий и учреждений торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения и нужд непромышленного характера, должны предъявляться к приемке после выполнения всех ремонтно-строительных работ, включая работы по указанным помещениям (за исключением случаев, когда раздельные сроки сдачи жилых зданий и указанных помещений предусмотрены утвержденным планом).

Приемка и эксплуатацию предприятий и учреждений, размещенных во встроенных (пристроенных) помещениях, должна производиться соответствующими приемочными комиссиями по отдельному акту.

1.8. Датой приемки в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом жилого здания (его части, очереди, отдельного элемента) следует считать дату подписания акта государственной приемочной комиссией (рабочей комиссией).

1.9. Исполкомы районных, городских, районных в городах Советов народных депутатов могут в развитие настоящих Правил своими решениями уточнять состав рабочих и государственных приемочных комиссий и перечни предъявляемых этим комиссиям документов с учетом местных условии и в зависимости от объема и характера работ на объектах капитального ремонта.

2. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАКАЗЧИКОВ, ПРОЕКТНЫХ И РЕМОНТНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ (СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫХ) ОРГАНИЗАЦИЙ, ПРЕДСЕДАТЕЛЕЙ И ЧЛЕНОВ РАБОЧИХ И ГОСУДАРСТВЕННЫХ ПРИЕМОЧНЫХ КОМИССИЙ

2.1. Заказчики несут ответственность за своевременную подготовку и сдачу в эксплуатацию в установленные сроки законченных капитальным ремонтом жилых зданий, их частей или очередей, отдельных элементов и обеспечивают проведение специализированными организациями пусконаладочных работ до начала работы комиссий по приемке в эксплуатацию.

2.2. Проектные организации несут ответственность за решение всех связанных с проектированием вопросов, возникающих в процессе ремонта и приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий, их частей, очередей, отдельных элементов.

Проектные организации, осуществляющие авторский надзор на объекте капитального ремонта, кроме того, несут ответственность за соответствие общей (жилой) площади, уровня инженерного благоустройства, эксплуатационных характеристик и технико-экономических показателей, законченных капитальным ремонтом жилых зданий, принимаемых в эксплуатацию, показателям, предусмотренным проектно-сметной документацией. Если на объекте капитального ремонта авторский надзор не осуществлялся, то ответственность за соответствие перечисленных фактических и проектных показателей несет заказчик.

2.3. Ремонтно-строительные (строительно-монтажные) организации несут ответственность за выполнение ремонтно-строительных работ в соответствии с проектом и нормативными документами, надлежащее качество этих работ, своевременное устранение недоделок, выявленных в процессе проведения испытаний и приемки ремонтно-строительных работ и инженерного оборудования, а также за своевременную сдачу в эксплуатацию ремонтируемых объектов.

2.4. В случаях нарушения правил приемки законченных капитальным ремонтом жилых зданий, председатели и члены комиссий, а также лица, понуждающие к приемке в эксплуатацию объектов с нарушением настоящих Правил, привлекаются к административной, дисциплинарной или иной ответственности в соответствии с действующим законодательством.

3. РАБОЧИЕ КОМИССИИ, ИХ ПРАВА, ОБЯЗАННОСТИ И ПОРЯДОК РАБОТЫ

3.1. Рабочие комиссии должны назначаться решением (приказом) организации-заказчика. Порядок и продолжительность работы рабочих комиссий должны определяться заказчиком по согласованию с генеральным подрядчиком.

3.2. В состав рабочих комиссий необходимо включать представителей заказчика (председатель комиссии), генерального подрядчика, субподрядных организаций, проектной организации, осуществляющей авторский надзор, жилищно-эксплуатационной организации, органов государственного санитарного надзора, органов государственного пожарного надзора, органов государственной жилищной инспекции, домового комитета или профсоюзной организации заказчика. Вместо последнего при приемке в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом кооперативных домов в состав комиссии должен включаться представитель правления соответствующего жилищно-строительного кооператива.

При приемке в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом лифтов, объектов тепло-, энерго-, газоснабжения и других, эксплуатация которых осуществляется специализированными организациями, в состав рабочих комиссий дополнительно необходимо включать представителей этих организаций.

При производстве капитального ремонта хозяйственным способом или по прямым договорам на выполнение работ в состав рабочих комиссий необходимо включать вместо представителей заказчика, генерального подрядчика и субподрядных организаций представителей организации, осуществляющей капитальный ремонт (председатель комиссии), ее строительного цеха или другого подразделения, производившего ремонтно-строительные работы, или организаций, выполнявших работы по прямым договорам с заказчиком.

3.3. Рабочие комиссии должны создаваться не позднее, чем в пятидневный срок после получения письменного извещения генерального подрядчика о готовности объекта к сдаче.

3.4. Рабочие комиссии до предъявления объектов к приемке в эксплуатацию государственной приемочной комиссией обязаны:

проверить состав и полноту исполнительной документации, качество и соответствие выполненных ремонтно-строительных работ проектно-сметной документации, стандартам, нормам и правилам производства работ и дать им оценку в соответствии с методикой, приведенной в обязательном прил. 1;

проверить подготовленность объектов к эксплуатации;

принять решение о предъявлении жилого здания государственной приемочной комиссии.

3.5. Рабочие комиссии имеют право в необходимые случаях произнести вскрытие отдельных конструкций и (или) их узлов для контроля выполненных скрытых работ, а также назначить испытания отдельных конструкций и систем водо-, тепло-, газоснабжения и др.

3.6. Работы по вскрытию и последующей заделке конструкций и (или) их узлов, по испытаниям конструкций и систем, назначенные рабочей комиссией, должны производиться генеральным подрядчиком с привлечением в случае необходимости субподрядных организаций.

3.7. На основании произведенных рабочей комиссией проверок должен быть составлен акт о готовности к предъявлению государственной приемочной комиссии законченного капитальным ремонтом жилого здания, по форме, приведенной в обязательном прил. 2.

3.8. Генеральный подрядчик должен представить рабочим комиссиям следующую документацию:

а) перечень организаций, участвовавших в производстве ремонтно-строительных работ, с указанием видов выполненных ими работ и фамилий инженерно-технических работников, непосредственно ответственных за выполнение этих работ;

б) комплект рабочей документации на капитальный ремонт представляемого к приемке объекта, разработанный проектной организацией, с надписями о соответствии выполненных в натуре работ этой документации или внесенным в нее изменениям, сделанными лицами, ответственными за производство ремонтно-строительных работ (указанный комплект рабочей документации является исполнительной документацией);

в) сертификаты, технические паспорта или другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций и деталей, примененных при производстве ремонтно-строительных работ;

г) акты освидетельствования скрытых работ и акты промежуточной приемки отдельных ответственных конструкций (переложенных или усиленных несущих стен, кирпичных арок и сводов, несущих металлических или железобетонных конструкций и пр.);

д) акты испытаний внутренних систем и наружных сетей холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения, отопления, а также вентиляции и дренажных устройств;

е) акты испытаний внутренних и наружных электроустановок и электросетей;

ж) акты испытания устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации, автоматизации;

з) акты испытания устройств, обеспечивающих взрыво- и пожаробезопасность, молниезащиту;

и) акты испытания прочности сцепления в кладке возведенных вновь несущих стен (или их участков) каменных зданий, расположенных в сейсмических районах;

к) журналы производства работ и авторского надзора проектной организации, материалы обследований и проверок в процессе ремонта органами государственного и другого надзора.

Примечание: акты, перечисленные в позициях д — и, должны представляться, если ремонт или испытания указанных в этих позициях систем (устройств, установок, сетей и т.д.) были предусмотрены проектно-сметной документацией.

3.9. При производстве капитального ремонта хозяйственным способом перечисленная в п. 3.8 документация должна представляться рабочей комиссии строительным цехом или другим подразделением предприятия, выполнявшим ремонтно-строительные работы на сдаваемом в эксплуатацию объекте. В актах по форме обязательного прил. 2 вместо представителей генерального подрядчика и субподрядных организаций должны указываться представители в соответствии с требованиями п. 3.2 настоящих Правил.

3.10. Вся документация, перечисленная в п. 3.8, после окончания работы рабочей комиссии должна быть передана заказчику.

3.11. При приемке в эксплуатацию законченной капитальным ремонтом части или очереди жилого здания в соответствии с п. 1.4 формирование и порядок работы рабочей комиссии должны отвечать требованиям пп. 4.2, 4.4, 4.5, в — ж, 4.7, б, в, 4.9, 4.11 и 4.13 настоящих Правил. Приемка должна быть оформлена актами, составленными по форме, приведенной в обязательном прил. 3, и утверждаемыми после устранения всех дефектов и недоделок, выявленных рабочей комиссией.

При хозяйственном способе выполнения капитального ремонта в актах по форме обязательного прил. 3 вместо представителей генерального подрядчика и субподрядных организаций должны указываться представители в соответствии с требованиями п. 3.2 настоящих Правил.

3.12. Рабочая комиссия, осуществляющая приемку в эксплуатацию отдельных элементов жилого здания в соответствии с п. 1.5, или работ по внешнему благоустройству и ремонту фасадов, не выполненных по климатическим условиям к моменту сдачи в эксплуатацию отремонтированных жилых зданий, должна оформлять приемку актами по форме, приведенной в обязательном прил. 4.

3.13. Акты рабочих комиссий о приемке в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом частей, очередей и элементов жилых зданий и прочая документация, представляемая этим комиссиям, должны храниться у заказчика.

3.14. В отчетность о выполнении плана капитального ремонта жилищного фонда включаются только те законченные капитальным ремонтом части, очереди и элементы жилого здания, акты о приемке которых в эксплуатацию подписаны рабочей комиссией и утверждены в соответствии с требованиями настоящих Правил.

4. ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ПРИЕМОЧНЫЕ КОМИССИИ, ИХ ПРАВА, ОБЯЗАННОСТИ И ПОРЯДОК РАБОТЫ

4.1. Приемка в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий, независимо от их ведомственной принадлежности, должна производиться государственными приемочными комиссиями, назначаемыми исполкомами районных, городских или районных в городах Советов народных депутатов.

4.2. В состав государственных приемочных комиссий необходимо включать представителей заказчика, жилищно-эксплуатационной организации, генерального подрядчика, субподрядных организаций, проектной организации, осуществляющей авторский надзор, органов государственного санитарного надзора, органон государственного пожарного надзора, органов государственной жилищной инспекции, домового комитета или профсоюзной организации заказчика. Вместо последнего при приемке в эксплуатацию после капитального ремонта кооперативных жилых домов в состав комиссии должен включаться представитель правления соответствующего кооператива.

При производстве капитального ремонта хозяйственным способом или по прямым договорам на выполнение работ состав государственных приемочных комиссий следует определять в соответствии с требованиями п. 3.2 настоящих Правил.

4.3. Представителями государственных приемочных комиссий по приемке в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий должны назначаться руководящие работники исполкомов местных Советов народных депутатов или непосредственно подчиненных им жилищно-эксплуатационных организаций.

4.4. Назначение государственных приемочных комиссий должно производиться заблаговременно в зависимости от характера и сложности объекта, но не позднее, чем за 10 дней до установленного срока сдачи в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом жилого здания.

Замена конкретных представителей — членов государственной приемочной комиссии (в случае необходимости) может производиться до начала ее работы органом, назначившим комиссию, а представителей привлеченных организаций — по распоряжению руководства соответствующих организаций.

4.5. Заказчик обязан представить государственной приемочной комиссии документацию, перечисленную в п. 3.8, а также:

а) акты рабочих комиссий;

б) справку об устранении дефектов и недоделок, выявленных рабочей комиссией;

в) утвержденную проектно-сметную документацию;

г) справку местного органа технической инвентаризации об общей и жилой площади принимаемого в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом жилого здания (при проведении капитального ремонта с перепланировкой);

д) перечень проектных организаций, участвовавших в проектировании принимаемого объекта ремонта;

е) справки городских эксплуатационных организаций о том, что наружные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, канализации, связи, тепло-, газо- и электроснабжения обеспечивают нормальную эксплуатацию объекта и приняты ими после ремонта на обслуживание (справки должны представляться, если ремонт соответствующих коммуникаций был предусмотрен проектно-сметной документацией);

ж) документы о разрешении на эксплуатацию объектов и оборудования, подконтрольных соответствующим органам государственного надзора, представители которых не вошли в состав государственной приемочной комиссии.

4.6. Документация, перечисленная в п. 4.5, после приемки в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом жилого здания должна храниться у заказчика.

4.7. Государственные приемочные комиссии обязаны:

а) проверить устранение недоделок, выявленных рабочими комиссиями;

б) проверить готовность объекта к приемке в эксплуатацию;

в) дать оценку качества ремонтно-строительных работ в соответствии с методикой, приведенной в обязательном прил. 1, а в случае приемки в эксплуатацию жилого здания, отремонтированного с заменен конструкций, перепланировкой и (или) повышением уровня благоустройства и качества архитектурно-строительных решений — объекту в целом.

4.8. Государственные приемочные комиссии имеют право в необходимых случаях назначать дополнительные испытания и проверки, указанные в п. 3.5.

4.9. Государственная приемочная комиссия, если по ее мнению объект не может быть принят в эксплуатацию, должна представить мотивированное заключение об этом в орган, назначивший комиссию, и в копии — заказчику и генеральному подрядчику.

Государственная приемочная комиссия должна представлять в соответствующих случаях в вышестоящие организации заказчика, подрядчика и других организаций, осуществлявших проектирование и ремонт объекта, материалы для привлечения к ответственности должностных лиц, допустивших при проектировании и ремонте некачественное выполнение проектных и ремонтно-строительных работ.

4.10. Приемка в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий государственными приемочными комиссиями должна оформляться актами, составленными по форме, приведенной в обязательном прил. 5.

При производстве капитального ремонта хозяйственным способом в актах по форме обязательного прил. 5 вместо представителей заказчика, генерального подрядчика и субподрядных организаций должны указываться представители в соответствии с требованиями п. 3.2 настоящих Правил.

4.11. Акты о приемке жилых зданий в эксплуатацию должны быть подписаны председателем и всеми членами комиссии. При наличии у отдельных членов комиссии возражений они должны быть рассмотрены с участием органов, представителями которых являются эти члены комиссии, до утверждения акта о приемке.

4.12. Председатель государственной приемочной комиссии должен представить акт о приемке в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом жилого здания в орган, назначивший эту комиссию. Указанный акт при подрядном способе производства работ должен составляться в пяти экземплярах, два из которых следует представлять в орган, назначивший государственную комиссию, два экземпляра — заказчику и один экземпляр — генеральному подрядчику.

4.13. Рассмотрение актов о приемке в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий, принятие решений по результатам рассмотрения возражений отдельных членов комиссии и утверждение актов должно производиться органами, назначившими эти комиссии, в срок не более 7 дней после подписания актов.

4.14. Акты о приемке законченных капитальным ремонтом жилых зданий должны утверждаться решением исполкомов местных Советов народных депутатов.

4.15. В отчетность о выполнении плана капитального ремонта жилищного фонда должны включаться только те законченные капитальным ремонтом жилые здания, акты о приемке которых в эксплуатацию утверждены органом, назначившим комиссию.

Методика оценки качества ремонтно-строительных работ при приемке законченных капитальным ремонтом жилых зданий

1. Оценка качества ремонтно-строительных работ по законченному капитальным ремонтом жилому зданию должна производиться на основе оценок качества отдельных видов работ. Примерный перечень видов работ: устройство участков новых фундаментов и усиление существующих; восстановление гидроизоляции фундаментов, стен, полов в подвале, кладка (перекладка, усиление, ремонт) кирпичных стен; ремонт (смена венцов) деревянных стен; монтаж (ремонт, усиление несущих элементов, смена отдельных участков) перекрытий; устройство (ремонт, смена отдельных участков) перегородок; устройство (ремонт) лестниц; устройство (ремонт) заполнения оконных и дверных проемов; устройство (ремонт) стропильной крыши; кровельные работы; устройство (ремонт) балконов, герметизация стыков крупнопанельных стен; устройство (ремонт) печей и очагов; устройство (ремонт) полов; штукатурные работы; малярные, обойные и стекольные работы; облицовочные работы; монтаж внутренних систем водоснабжения, канализации, центрального отопления, газоснабжения, вентиляции; монтаж санитарно-технических приборов; монтаж лифтов; монтаж систем автоматизации; монтаж электроустановок; монтаж слаботочных устройств; прокладка (замена) наружных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения; отделка фасада; устройство (ремонт) проездов и отмосток, тротуаров; озеленение территории.

2. При оценке качества ремонтно-строительных работ должно проверяться соблюдение установленных параметров: геометрических (размеры, отметки, зазоры, допуски), физико-механических (прочность, плотность, состояние поверхности, герметичность, влажность, температура) и других параметров, а также учитываться требования эстетичности.

3. Качество отдельных видов работ следует оценивать:

«отлично» — при выполнении работ в полном соответствии с проектом и с особой тщательностью, характеризующейся тем, что фактические отклонения не превышают 0,8 от предельных отклонений, допускаемых нормативными документами, техническими условиями или стандартами;

«хорошо» — при выполнении работ в полном соответствии с проектом, нормативными документами и стандартами и при фактических отклонениях, соответствующих допускаемым нормативными документами, техническими условиями или стандартами;

«удовлетворительно» — при выполнении работ с незначительными отклонениями от технической документации при условии, что эти отклонения согласованы с проектной организацией и заказчиком и не влияют на прочностные, эксплуатационные и эстетические качества ремонтируемого объекта.

4. Проверка соответствия выполненных ремонтно-строительных работ требованиям проекта, нормативных документов и стандартов должна осуществляться в зависимости от характера контролируемых параметров и требований инструментально (измерения, испытания) и визуально. Необходимость сплошной или выборочной проверки, объем, и способы контрольных измерений и испытаний следует определять, исходя из требований нормативных документов и стандартов.

5. Оценка качества ремонтно-строительных работ по жилому зданию в целом с учетом оценок качества отдельных видов работ, предусмотренных примерным перечнем (п. 1), должна производиться в зависимости от величины средневзвешенной оценки К, определяемой по формуле

где Co, Cx, Cy — сметные стоимости работ по смете, уточненной по фактически выполненным объемам работ, получивших соответственно оценки — «отлично», «хорошо», «удовлетворительно», тыс. руб.

В зависимости от величины К должны приниматься следующие оценки:

«удовлетворительно» — при 3,0 £ К £ 3,5

«хорошо» — при 3,5 < К £ 4,5

«отлично» — при 4,5 < К £ 5,0

При этом рабочая комиссия, исходя из архитектурно-строительных характеристик объектов и с учетом их инженерного оборудования, должна установить наиболее ответственные (важнейшие) виды работ, имеющие определяющий характер для оценки качества капитального ремонта по жилому зданию в целом. Оценка качества по жилому зданию в целом не может быть установлена выше, чем оценка любого из отдельных видов работ, отнесенных к наиболее ответственным (важнейшим).

Государственная приемочная комиссия должна проверить правильность оценок качества видов работ, обоснованность отнесения отдельных видов работ к важнейшим и в необходимых случаях внести изменения в оценки качества отдельных видов работ, установленные рабочей комиссией, и в перечень работ, отнесенных рабочей комиссией к важнейшим.

6. При оценке качества отдельных видов работ следует учитывать оценки качества выполнения процессов и операций (относимых к соответствующим видам работ) по результатам их промежуточной приемки, зафиксированным в общих журналах работ генерального полрядчика и субподрядчиков, а также в актах промежуточной приемки ответственных конструкций и освидетельствования скрытых работ. При этом качество выполнения отдельного вида работ следует оценивать:

«отлично» — при числе оценок «отлично» за выполнение процессов и операций, превышающем 50 % общего количества оценок, и при отсутствии оценок «удовлетворительно»;

«хорошо» — при общем числе оценок «хорошо» и «отлично» за выполнение процессов и операций, составляющем не менее 50 % общего количества оценок;

«удовлетворительно» — при общем числе оценок «хорошо» и «отлично» за выполнение процессов и операций, составляющем менее 50 % общего количества оценок.

Общая оценка качества выполнения вида работ не может быть выше оценки качества выполнения завершающего или ведущего процесса, имеющего решающее значение для качества законченной (конечной) продукции.

Обязательное

ПРИЛОЖЕНИЕ 3 Обязательное

УТВЕРЖДАЮ:

(Дата, фамилия, и. о. и должность

лица, утверждающего акт)

ПРИЛОЖЕНИЕ 4 Обязательное

Обязательное

УТВЕРЖДЕН

Дата и № решения, ф. и. о. и

должность лица, подписавшего

решение

Генеральный подрядчик в течение 2-годичного срока гарантирует качество ремонтно-строительных работ, выполненных в соответствии с проектно-сметной документацией, и за свой счет устраняет допущенные дефекты, обнаруженные в процессе эксплуатации в отремонтированном им жилом здании.

Приложения к акту:

1. Перечень документации, предъявленной государственной приемочной комиссии.

2. Перечень справок городских эксплуатационных организаций (предприятий).

3. Перечень оценок качества ремонтно-строительных работ.

Председатель государственной комиссии __________________________

(Подпись, фамилия и о.)

Члены государственной комиссии:

(Подписи, фамилии, и. о.)

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *