Просмотров 453

Проверяя юридическую чистоту сделки, юрист может указать на то, что желаемая квартира находится под обременением. Владельцам такой недвижимости непросто осуществит продажу, поскольку покупатели чувствуют некий подвох, боятся быть обманутыми. В действительности при грамотной организации сделки она не несет опасности, и более того, проходит под чутким руководством не только заинтересованных лиц, но и кредиторов, госорганов.

Что это значит

Под обременением понимают ограничения, препятствующие собственнику квартиры распоряжаться своим имуществом. В законодательстве информация об обременениях отражена в ст. 1 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.

Ограничения, влияющие на порядок отчуждения недвижимого имущества, должны быть зарегистрированы. В их число входит:

• ипотека;
• сервитут;
• аренда;
• наем жилого помещения;
• доверительное управление.

Кроме того, на ограниченность возможностей собственника в отношении распоряжения имуществом указывает:

• оформление договора пожизненной ренты;
• наличие несовершеннолетних собственников, недееспособных граждан;
• приобретение недвижимости с использованием материнского капитала;
• наличии наследников;
• пребывание жилья в статусе совместной собственности супругов.

Во всех случаях сделка проводится с привлечением 3-го лица. Им может быть банк, органы опеки и попечительства, служба судебных приставов или иные организации, без одобрения которых сделка будет считаться незаконной.

Наличие ограничений не означает, что сделку купли-продажи провести не получится. Все возможно, но только после снятия обременения или перевода долга на покупателя.

Недвижимость с обременением считается проблемной, ведь придется произвести ряд манипуляций по снятию ограничений, поэтому риэлторы и сами владельцы зачастую умалчивают об имеющейся проблеме. Покупателю необходимо узнать, как проверить наличие обременений на квартире. Нужная информация отражается в документах:

Вид обременения	Документ
Ипотека. Квартира находится в залоге у банка до момента выплаты кредита	Выписка ЕГРН
Аренда сроком от 1 года	Выписка ЕГРН, но если срок менее 1 года, информация нигде не отображается
Наличие наследников, а также лиц, которые оформили завещательные отказы от наследства	Свидетельство о праве на наследство
Наличие несовершеннолетних собственников	Паспорт продавца (страница с записью о наличии детей), выписка ЕГРН
Пребывание продавца в законном браке, что косвенно указывает на совместную собственность супругов	Паспорт (страница с наличием штампа о заключении брака) и выписка ЕГРН. Нужно сравнить, был ли брак оформлен ранее покупки квартиры
Наличие иных зарегистрированных лиц в квартире	Выписка из домовой книги, справка их жилищного управления о числе зарегистрированных лиц
Наличие граждан, имеющих право пожизненного проживания в квартире при отказе от приватизации	Договор приватизации, справка о числе зарегистрированных жильцов
Рента	Выписка ЕГРН
Покупка недвижимости на средства маткапитала	Выписка ЕГРН, документ-основание, в котором обязательно указывается, что оплата была проведена с использованием маткапитала

Благодаря тщательному изучению документов можно выяснить, какие сложности предстоят при покупке, и стоит ли далее интересоваться выбранным объектом.

Можно ли продать квартиру с обременением

Недвижимость, которая попала под обременение, не всегда можно продать. Если причина в ограничениях, установленных организациями, то действуя в рамках закона их можно снять или перевести на иное лицо. Если же преграда в личных интересах прочих собственников, то проблемы либо не удается решить, либо придется поступиться своими материальными интересами.

Как продать квартиру с обременением

Каждый случай требует отдельного рассмотрения. Оптимальный вариант — добиться снятия обременения и продавать уже «чистую квартиру».

Продавцу не стоит замалчивать ситуацию. Чтобы продать квартиру с обременением без материальных потерь, необходимо самостоятельно предоставить все документы, указать на нюансы и разъяснить, что вопрос решаем.

Ипотека

При оформлении кредита, направленного на покупку квартиры, недвижимость остается в залоге у банка. Обременение накладывается до момента полного погашения кредитных обязательств.

Если заемщик не вносит проценты по кредиту, всячески избегает ответственности, банк ходатайствует о наложении ареста на жилье, а после — выставляет его на торги. Плательщику кредита необходимо ознакомиться с положением ст. 348 ГПК РФ, согласно которому квартиру могут продать принудительно, если:

• неуплата составляет от 3 месяцев, или же заемщик не платил по счетам более 3 раз за год;
• величина долга составляет не менее 5% от стоимости залога.

Обычно инициатива о продаже исходит лично от заемщика в случае переезда, внезапной нуждаемости в материальных средствах, при невозможности в дальнейшем платить по счетам. Вариантов продажи несколько:

• изыскать возможность досрочного погашения кредита и продать квартиру без обременения;
• обратиться в банк и заручиться согласием на продажу недвижимости.

Отличный вариант — получить от покупателя согласие на предоставление залога в счет погашения кредита.

Продажа после снятия обременения

Процедура проводится следующим образом:

1. Кредитор обращается в банк. Сотрудник финучреждения производит перерасчет задолженности.
2. Продавец и покупатель оформляют предварительный договор купли-продажи, договор залога.
3. Продавец погашает долг в банке и направляется в Росреестр для снятия обременения. Для этого понадобится справка о том, что долг погашен.
4. Оформляется ДКП с покупателем.

При таком развитии событий продается уже «чистая» квартира, не обремененная долговыми обязательствами.

Продажа квартиры в ипотеке через банковскую ячейку

Ряд банков, в частности — ВТБ, предлагают провести продажу ипотечной квартиры с использованием банковской ячейки. Схема заключается в следующем:

1. Заемщик обращается в банк с заявлением о продаже квартиры в залоге. В течение 2 недель банк принимает решение о продаже и назначает дату закладки средств в ячейку.
2. Стороны (продавец и покупатель) заключают договор с банком об аренде банковской ячейки. Производится закладка средств. Как правило, часть оплаты идет в счет погашения долга, в вторая часть — средства, получаемые непосредственно продавцом. В некоторых случаях требуется перечисление средств на счет банка в сумме, равной кредиторской задолженности.
3. Продавцу выдается разрешение на продажу квартиры.
4. Стороны оформляют ДКП.
5. Продавец, покупатель и финорганизация обращаются в Росреестр для снятия обременения с квартиры и регистрации перехода права собственности.
6. Согласовывается время изъятия средств из банковской ячейки Продавцом.

В целом процедура займет не более 3 недель — 1 месяца. Это дольше, чем стандартная купля-продажа, поскольку требуется время на согласование процедуры с банком.

Для продажи квартиры в ипотеке нужно предоставить в банк:

• выписку ЕГРН;
• ДКП о приобретении заложенной квартиры;
• кредитный договор;
• паспорта заемщиков и покупателей ипотечной недвижимости.

Мнение эксперта Дмитрий Носиков Юрист. Специализация семейное, жилищное право. Методика продажи квартир под обременением банка давно выработана, стоит только обратиться в финорганизацию, которая выдала кредит, и получить ответ о допустимых схемах продажи. Основная проблема состоит в том, чтобы продать квартиру с кредитом по наиболее выгодной цене, поскольку стоимость на них обычно ниже средней рыночной.

Арест

Недвижимость, находящуюся под арестом, продать невозможно до устранения причин наложения обременения. Арест имущества осуществляется в качестве:

• Обеспечительной меры. Это значит, что есть заинтересованная сторона, которая подала иск на Продавца и ходатайствовала о наложении ареста на имущество в качестве принятия обеспечительной меры. Например, недвижимость оформлена на супруга до заключения брака, но была куплена на средства жены и при наличии доказательств может достаться ей после развода. Чтобы при разделе имущества муж не успел продать квартиру, супруга подает ходатайство о наложении ареста. Часто под арест попадают квартиры с большими невыплаченными суммами долга по услугам ЖКХ.
• Процедуры, предшествующей наложению взыскания на недвижимость. Например, при злостном уклонении от алиментов и отсутствии иного имущества по решению суда у неплательщика может быть конфискована квартира за долги.

Сведения об аресте вносятся в ЕГРН. Как только Продавец устранит причины ареста, ограничение снимается тем же органом, что было наложено.

Если покупатель в документах видит запись об аресте недвижимости, не стоит рассчитывать на быструю сделку. Так, если арест был наложен судом общей юрисдикции, снять его можно только в судебном порядке.

Продавцу для успешной продажи рекомендуется объяснить причину ареста и оговорить сроки снятия обременения.

Рента

Под рентой понимают договорное оформление имущественных отношений, при которых одна сторона (получатель) передает второй стороне (плательщику) имущество при условии периодической выплаты ренты (ст. 583-588 ГК РФ). Плата может быть постоянной (бессрочной) или установленной в течение определенного срока.

Рента — обременение, поскольку при передаче недвижимости Покупателю последний будет нести субсидиарную ответственность. Это значит, если основной плательщик ренты не выполнит свои обязательства, перечислять ренту будет обязан человек, который несет субсидиарную ответственность.

Продать такую квартиру можно, однако, согласно ст. 604 ГК РФ, для распоряжения имуществом необходимо получить согласие держателя ренты (прежнего владельца).

Для покупателя сделка несет риск. Сделка может быть расторгнута получателем ренты, если он докажет, что ему не обеспечиваются условия содержания, установленные договором ренты.

Аренда

Сторонние люди в квартире — неприятный сюрприз для покупателя, но если у них «на руках» договор аренды, то проживание законно, невзирая на смену собственника.

Сведения о том, что квартира арендована, содержатся в выписке ЕГРН только в случае длительной аренды — от 1 года (ст. 609 ГК РФ). Если срок договора менее 12 месяцев, достоверно узнать о таком обременении не удастся.

Решив продать арендованную квартиру, необходимо предупредить об этом жильцов. По закону у них должно быть не менее 3 месяцев на поиск нового жилья и переезд, если иное не установлено договором.

Требовать через суд расторжения договора, не имея на то веских оснований, бессмысленно. По решению суда арендаторов могут выселить, если они:

• нарушают условия договора;
• портят имущество;
• более 2 раз нарушали сроки платежа;
• не делали капремонт в сроки, установленные договором.

Мнение эксперта Семен Фролов Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту Собственнику необходимо найти компромиссные решения и с арендующими жильцами, и с покупателем. Если у последнего есть иное жилье, возможно, он может подождать несколько месяцев и переселиться по истечении срока, оговоренного в договоре аренды. В это время плата за квартиру будет перечисляться на счет Покупателя.

Прочие ограничения

В ряде случаев квартиру продать невозможно без согласования с иными собственниками, сторонними организациями. Ограничения накладываются, если:

• В числе собственников есть несовершеннолетние дети, недееспособные граждане. По закону продажа части недвижимости, принадлежащей указанным лицам, производится только с разрешения органов опеки и попечительства. При отчуждении имущества ребенка важно, чтобы ему предоставили альтернативное жилье, которое по квадратуре, а также в долевом соотношении не будет уступать продаваемому. В ООП подается предварительный договор купли-продажи альтернативного жилья. Представители госоргана должны убедиться, что детям будут предоставлены условия для комфортного проживания и гармоничного развития.
• Квартира находится в совместной собственности. Если жилье было куплено в барке, то даже при условии оформления квартиры на одного из супругов он обязан получить письменное нотариально удостоверенное согласие второго супруга на продажу.
• В квартире зарегистрированы иные жильцы. Продать жилье можно, но условия снятия с регистрационного учета третьих лиц должны быть четко оговорены в договоре. Особую опасность для покупателя представляют граждане, которые отказались от приватизации. Они имеют право пожизненного пользования квартирой. Также нужно проверить, нет ли среди зарегистрированных граждан, пребывающих на срочной службе или в местах лишения свободы. Они имеют право восстановить регистрацию, сколько бы времени ни прошло с момента их отсутствия. Если допустить оплошность и не «выписать» таких жильцов по их согласию или в судебном порядке, договор может быть расторгнут по инициативе покупателя.
• Квартира была куплена на маткапитал. По закону после покупки такой квартиры необходимо наделить имущественными долями всех членов семьи. Если «обойти» закон и не выделить доли, а продать квартиру без согласия ООП, сделку может оспорить покупатель имущества, представители несовершеннолетних или сами дети, достигнув 18-летия.

Продажа обремененной квартиры вызывает трудности у Продавца и недоверие у Покупателя. Задача обеих сторон предоставить и проверить документы, убедиться, что сделка не будет оспорима со стороны третьих лиц. Свести все риски к минимуму поможет скрупулезное составление ДКП, желательно — с привлечением юриста.

Как оформить договор на продажу

Наиболее типичная ситуация — продажа квартиры в ипотеке. Жилье может быть первичным (когда продается квартира в новостройке) или вторичным. В любом случае в тексте указывается способ оплаты: по частям или единым платежом. Формулировки выглядят так:

• «… расчет производится после подписания Основного договора и государственной регистрации перехода права собственности»;
• «… настоящим договором предусмотрено поэтапное внесение оплаты…» и далее — описание этапов с указанием сроков, сумм;
• «расчет производится с рассрочкой платежа…» с уточнением сроков перечисления суммы.

Если деньги вносятся до момента подписания договора, то для Продавца нет рисков неполучения средств. Если же оплата производится после подписания договора или даже госрегистрации перехода права собственности, необходимо принять меры по обеспечению обязательств. Одна из таких мер — обременение имущества одним из способов:

• В силу закона. О внесении залога ставится пометка на договоре, и регистратор вносит запись о залоге в ЕГРН.
• Согласно договоренности между сторонами.

Ипотечная недвижимость, указанная в договоре, будет находиться одновременно в залоге у 2 субъектов:

1. Банка, поскольку ипотека на момент оформления права собственности до конца не погашена.
2. Продавца, поскольку Покупатель еще не рассчитался за недвижимость.

Иногда в договорах указывается «Стороны пришли к согласию, что право залога у продавца на квартиру не возникает…». Это значит, что в регистрационном органе после завершения сделки необходимо снять только одно обременение — банка, а обременение в пользу Продавца «в силу закона» снимать не придется.

Договор должен содержать информацию:

• О сторонах: ФИО покупателя и продавца, их паспортные данные, включая место регистрации.
• Об объекте соглашения. Квартира должна быть четко идентифицирована, поэтому указывается ее адрес, этажность дома, количество и квадратура комнат, документ-основание для обретения на нее права собственности и прочие сведения.
• Цена квартиры полностью за объект или за 1м2.
• Порядок взаиморасчетов между сторонами.
• Права и обязанности, штрафы за нарушение обязательств.
• Подписи сторон.

Особое внимание уделяется описанию порядка оплаты. Указываются сроки погашения денежных обязательств и снятия с квартиры обременения, оговаривается, кто несет ответственность за сохранность имущества.

Договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Чтобы зарегистрировать ДКП в пользу продавца в Росреестре или МФЦ, необходимо предоставить документы:

• заявление от обеих сторон на регистрацию перехода прав;
• ДКП (3 экз.);
• техпаспорт, кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы;
• в случае погашения кредитных обязательств — погашенную закладную;
• доверенность, выданную финорганизацией на снятие обременения;
• выписку из домовой книги;
• документ об оплате госпошлины;
• если продается совместная собственность — нотариально заверенное согласие супруги на продажу; если продается имущество ребенка — разрешение ООП.

Стоимость услуг (Госпошлина) при регистрации составляет 2000 руб.

Срок регистрации через Росреестр составляет 7 рабочих дней, а через МФЦ 9. После оплаты по совместному заявлению сторон с квартиры снимается обременение.

Благодаря такому договору при неисполнении обязательств со стороны Покупателя Продавец может оставить объект за собой. Для Покупателя такой договор дает возможность купить квартиру в рассрочку, то есть фактически она будет в залоге продавца до полной выплаты ее стоимости.

Покупка квартиры с обременением безопасна, если подойти к делу профессионально. Часто имущество под обременением выдается за «юридически чистое», и обман может раскрыться нескоро. Если при ипотеке все прозрачно — в выписке ЕГРН четко видно, что имущество под обременением, то наличие скрытых собственников можно сразу не выявить.

Меры безопасности необходимо предпринять еще на стадии заключения договора, и включить такие пункты, при которых нарушение обязательств со стороны контрагента приведет к возврату денег (собственности). Чтобы не оказаться обманутым, спросите у юриста: чем грозит покупка квартиры с обременением? Как снять ограничения по продаже квартиры? Как заключить договор, если квартира в ипотеке? Консультации на сайте предоставляются бесплатно, опишите свою ситуацию прямо сейчас, и квалифицированный юрист поможет вам заключить выгодную сделку.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 610 задать вопрос эксперту

При покупке жилплощади важно принимать во внимание такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости. Под этим термином подразумевается отсутствие наложенных на объект разного ограничительных мер и обременений, которые приведут к дополнительным расходам и проблемам при вступлении в право собственности.

Под обременением понимается любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. Оно появляется в связи с тем, что на жилье имеют права третьи лица либо государственные учреждения. Другими словами, владелец дома или квартиры не может самостоятельно совершать какие-либо сделки с недвижимостью без согласования этого вопроса с кем-то еще. В квартире может проживать человек, который не собирается выселяться, и недвижимость продается только с жильцом. Могут быть имущественные претензии со стороны наследников или иметься преимущественные права у третьих лиц. В ряде случаев продажа квартир с обременением становится просто невозможной.

Как узнать о наличии обременения

Есть несколько юридических документов, где отражается информация об обременении:

1. Выписка из ЕГРН. Это основной документ, из которого становится понятным, находится ли жилье в долгосрочной аренде, ипотеке, договоре ренты, долевом владении или является собственностью несовершеннолетнего.
2. Домовая книга либо справка о прописанных лицах дадут информацию об официальных жильцах квартиры.
3. Договор приватизации позволит узнать о лицах, отказавшихся от приватизации. Нужно сравнить этот документ со справкой о прописанных, чтобы получить более четкую информацию.
4. Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут, использовались эти средства для покупки квартиры или нет.

В большинстве случаев именно выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) используют в качестве доказательства чистоты сделки и отсутствия ограничений на продажу жилья. Kaждaя cмeнa владельца отрaжaeтcя в госpeecтpe, чтo дает возможность пoкyпaтeлю убедиться в чиcтoте cдeлки. Получить дoкyмeнт в бумажном виде мoжнo в ближaйшeм MФЦ, в электронной — на интернет-портале Росреестра.

Права собственника ограничиваются, если жилплощадь является ипотечным залогом или предметом договора ренты, сдается в аренду либо арестована. Российским законодательством охраняются права владельцев, не достигших совершеннолетия и прописанных на данной жилплощади. Поэтому ограничить совершение сделок с жильем вправе органы опеки. Разберемся в данных видах обременения.

Ипотека

Самым распространенным видом ограничения является ипотека. При подписании ипотечного договора жилье — это залоговое имущество и гарантия исполнения обязательств перед банковской организацией. В течение всего периода кредитования квартира остается за заемщиком. Если он исполняет условия кредитования и своевременно гасит долг, банк убирает ограничение. Только тогда заемщик сможет продать или обменять недвижимость. Но если кредит не погашается, банк может продать залоговое имущестсво для возврата ранее выплаченных денежных средств. Ипотечное ограничение появляется при приобретении жилой площади за счет банковского займа либо оформлении кредита под залог квартиры.

Если у квартиры имеется такое обременение, ее не получится продать без согласия кредитной организации. В этой ситуации можно пойти двумя путями:

1. Продавец получает в банке согласие на досрочное погашение долга. Покупатель отает продавцу средства, необходимые для выплаты задолженности. Дальше договор, по которому вносится сумма, равная ипотечному долгу. Затем покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму и становится полноправным владельцем жилплощади.
2. Покупатель переоформляет ипотечный договор на себя и дальше выплачивает долг самостоятельно. Он также возвращает продавцу деньги, который тот уже выплатил по кредиту. Сюда относится и первоначальный взнос, но не учитываются проценты по кредиту. Если имелась просрочка по ипотеке, то все штрафы и пени выплачивать также придется новому владельцу. Вот почему важно перед покупкой убедится в отсутствии ипотечного обременения путем запроса справки из банка об отсутствии задолженности, а если имеют место просрочки, уточнить их размер перед принятием решения о покупке.

Это стандартные варианты, когда нужно купить квартиру, взятую в ипотеку. Опасаться их не стоит, это практика, получившая широкое распространение. По мнению экспертов, на сегодняшний день на рынке вторичного жилья каждая пятая квартира обременена ипотекой в связи с популярностью такого вида кредита. Но риски все же есть. Могут появиться затруднения, когда покупатель выплачивает остаток по задолженности продавца. Продавец, закрыв ипотеку, может отказаться от сделки и помешать заключению договора купли-продажи, устроив какие-либо форс-мажорные обстоятельства. В результате несостоявшемуся покупателю придется судиться с продавцом, который может платить деньги по судебному решению долгие годы.

Рента

Еще один распространенный вид обременения — это рента, при которой пpaва coбcтвeннocти нa нeдвижимoе имущество передаются другому человеку в обмен нa постоянные денежные выплаты либо дpyгиe ycлyги. K подобным cдeлкaм oтнocятся дoгoвopa пocтoяннoй peнты или coдepжaния c иждивeниeм. В таких ситуациях рентодатель должен нe тoлькo платить оговоренную cyммy, нo и оказывать помощь пo xoзяйcтвy или yxaживaть зa рентополучателем, в зависимости от условий договора.

Рентополучатель, как правило, это пенсионер преклонных лет, вправе проживать в квартире, но при этом право собственности переходит от него к рентодателю, который обязан пожизненно содержать бывшего владельца. Собственником жилплощади получатель ренты уже не является, но и выселить его из квартиры уже нельзя. Рентный договор прекращается только со смертью рентополучателя.

Как поступить, если имеется такое ограничение?

Рента прописана как ограничение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка имеется, необходимо уточнить, действует ли в настоящий момент рентный договор. Для этого достаточно попросить свидетельство о смерти рентополучателя и узнать, по каким причинам не было снято ограничение. Вообще продать квартиру, находящуюся в ренте, вполне возможно. Но при этом договор ренты перезаключается и обязательства перед рентополучателем переходят к новому собственнику. Однако для продажи квартиры придется заручиться согласием рентополучателя.

Большинство экспертов сходятся во мнении что лучше не приобретать квартиру с таким обременением, так как возможны ситуации, связанные с подлогом документов.

Аренда

Третий вид обременения — аренда. В такой ситуации происходит продажа жилплощади, когда на ней проживают арендаторы, заключившие официальный договор. Срок действия договора найма прописывается в договоре купли-продажи. Новый владелец не вправе выселить арендаторов до окончания срока действия договора найма. Такой вариант сделки весьма распространен в Европе. Если приобретается жилье с целью инвестиции, то есть вложением денег в недвижимость для получения дохода, то квартира достается покупателю вместе с арендаторами, которые продолжают платить по договору, но уже новому владельцу.

В России подобные сделки достаточно редки. Но бывают ситуации, когда после заключения договора покупатель узнает, что в квартире имеются жильцы, которым ничего не известно о продаже недвижимости. Это бывает при заключении краткосрочного договора аренды, который не регистрируется в Росреестре. В таком случае никаких записей в выписке ЕГРН не будет. При заключении долгосрочного договора на срок больше года его необходимо обязательно зарегистрировать. Только тогда аренда будет указана в выписке как обременение.

Как поступить, если у квартиры имеется такого рода обременение? Если владелец решил продать квартиру, это не означает автоматического расторжения договора аренды. Арендаторы вправе проживать в квартире до окончания срока действия договора. Здесь имеются два пути решения вопроса. Можно купить квартиру вместе с арендаторами или потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить расторжение договора можно путем получения простой расписки от арендаторов. Дальше договор купли-продажи заключается по стандартной схеме.

Безвозмездное пользование

Квартирой может безвозмездно пользоваться человек, в свое время отказавшийся от приватизации. Россияне вправе приватизировать жилье и получать в нем свою долю. Если зарегистрированный в квартире человек не принимает участия в приватизации, то он приобретает пожизненное право пользования этой жилой площадью. Сложность заключается в том, что данный факт не отражается в выписке ЕГРН. Бывают ситуации, когда приобретается жилье, а потом выясняется, что посторонний человек имеет право на безвозмездное пользование недвижимостью. Лишить его этого права никто не может. Иногда новые владельцы вынуждены покупать отдельную квартиру только для того, чтобы выселить нежелательных жильцов.

При покупке квартиры необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) либо единый жилищный документ (ЕЖД). В этих документах будет указано, кто в квартире прописан по месту жительства и имеют ли право эти люди проживать на данной жилплощади при ее продаже. В идеале — получить справку об отсутствии зарегистрированных лиц. Необходимо настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца и прочих зарегистрированных лиц сняться с учета и освободить жилую площадь.

Дополнительно можно подстраховаться и попросить нотариально заверенное обязательство выписать живущих в квартире людей в течение определенного времени после регистрации договора купли-продажи. Чтобы приобрести недвижимости, где зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, необходимо, чтобы еще до подписания договора эти люди прописались в другой квартире. В такой ситуации они лишатся права на пожизненное проживание.

Завещательный отказ

Возможно получение права пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека. Он не потеряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить человека из квартиры либо лишить его этого права по закону не получится до окончания срока, прописанного в завещании.

Как поступить, если у квартиры обнаружено такое обременение?

Такой вид обременения встречается крайне редко. Но стоит учитывать, что проверить его наличие при покупке квартиры очень сложно. Право на проживание не подлежит обязательной регистрации. Иногда его регистрируют в Росреестре по желанию собственников. Информацией владеет нотариус, который вел наследственное дело, и наследники, принявшие наследство и ставшие собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не имеет право разглашать информацию, которая содержится в наследственном деле, поэтому обращаться к нему нет смысла.

При покупке тщательно изучайте документацию. Если собственник получил квартиру в наследство, попросите у него копию завещания. Так получится узнать, имеется ли обременение в виде завещательного отказа.

Арест

По судебному решению на квартиру может быть наложен арест. Причиной введения таких санкций, как правило, являются долговые обязательства или раздел имущества. Арестованную недвижимость нельзя продать, сдать, обменять, подарить, завещать. Любые попытки заключения каких-либо сделок с такой квартирой являются прямым нарушением закона. Информация об аресте недвижимого имущества содержится в выписке из ЕГРН.

Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, дети получают право на долю в этом жилье. Если у продавца есть два ребенка и больше, следует попросить его предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

Если квартира куплена без использования материнского капитала, но в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно также убедиться, что их права не нарушены. Пo российскому законодательству нecoвepшeннoлeтниe и долевые собственники жилья пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, касающихся пpoдaжи, обмена, дарения и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo. К примеру, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки вправе запретить cдeлкy, ecли выяснится, что нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx владельцев. Oбpeмeнeниe будет снято, когда продавец докажет, что peбeнoк пoлyчит аналогичное пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe.

Продавец в любом случае обязан предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Только в таком случае сделка будет безопасной для покупателя.

Правовая база

Суть понятия обременения – это ограничение прав владельца недвижимости на распоряжение ей.

Об этом прямо говорит ФЗ № 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними»».

А ФЗ № 218 от 01.01.2017 «О государственной регистрации недвижимости» сообщает о том, что основной документ, подтверждающий право собственности – это запись в ЕГРН.

Любой покупатель будет запрашивать от продавца выписку, а если на квартире есть обременение, это обязательно отражается в ЕГРН.

ВНИМАНИЕ! Скрывать обременение от потенциального покупателя бессмысленно.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Возможные обременения

На практике обычно продавцы жилья сталкиваются со следующими видами обременений:

• арест;
• ипотека;
• рента;
• арендные отношения;
• доверительное управление;
• долевая собственность;
• несовершеннолетние собственники;
• прописка в квартире третьих лиц.

Рассмотрим подробнее процесс продажи в каждом из вышеуказанных вариантов

Обременение делает продажу жилья более сложной, но все-таки возможной сделкой.

ВНИМАНИЕ! Единственное исключение — это арест. Продать арестованную недвижимость собственнику не удастся.

Арест на квартиру накладывается:

• либо по решению суда;
• либо службой судебных приставов в рамках какого-либо исполнительного производства.

Наложенный арест делает продажу недвижимости невозможной до снятия ареста.

Арест снимает тот, кто его налагал по письменному заявлению собственника, к которому прилагаются документы, устраняющие причину ареста.

Продать арестованное жильё имеет право только служба судебных приставов на специальных открытых торгах.

Таким образом они погашают кредитные обязательства должников, заявленные кредиторами через суд.

Конечная цель продажи таким способом — возврат долга кредитору, а не получение прибыли.

Поэтому цена такой недвижимости будет намного дешевле рыночной стоимости.

Ипотечное жильё находится в залоге у банка до уплаты заёмщиком долга перед кредитором.

Однако продать жильё с ипотечным обременением возможно.

Можно рассмотреть три варианта действий:

• досрочная уплата долга банку продавцом;
• погашение долга банку покупателем;
• переуступка права ипотеки.

Досрочная уплата долга банку продавцом

Порядок действий при таком варианте будет следующий:

1. Внимательно читаем свой кредитный договор, проверяем отсутствие в договоре пункта о штрафных санкциях со стороны кредитора за досрочное погашение кредита. Если за досрочное погашение предусмотрены штрафы возможно гасить долг раньше времени будет невыгодно.
2. Ищем денежные средства для уплаты остатка долга. Можно занять деньги на непродолжительное время у родственников, либо взять кредит, который равен остатку долга, в другом банке.
3. Гасим остаток по кредитному договору, кредитор снимает обременение, в ЕГРН
   появляется запись о снятии обременения.
4. Ищем покупателя на квартиру и оформляем с ним стандартный договор купли-продажи.
5. Оформляем сделку в Росреестре.

Самостоятельная продажа

При таком варианте процесс продажи должен быть такой:

1. Находим покупателя, готового купить жильё с ипотечным обременением.
2. Когда покупатель найден, сообщаем в банк о желании продать недвижимость с ипотечным обременением. В этой ситуации банк является залогодателем и соответственно выступает третьей стороной в предстоящей сделке.
3. Договариваемся с покупателем и кредитором, каким образом будет осуществляться погашение ипотеки.

При наличии у покупателя наличных, в размере остатка долга по кредитному договору, можно заключить с ним договор задатка.

Задаток, передаваемый вам должен быть равен остатку вашей задолженности перед банком.

Когда задаток вами получен, вы оплачиваете остаток кредита, кредитор снимает обременение с квартиры.

Потом подписывается основной договор купли-продажи, вы получаете остаток суммы, сделка регистрируется в Росреестре и покупатель становится новым владельцем недвижимости.

Можно поступить иначе.

Покупатель делит сумму покупки жилья на две части: для банка остаток долга, для продавца — все что сверху, в рамках оговоренной суммы продажи.

Покупатель вносит деньги на два депозита, открытые им у банка, выдавшего кредит.

Кредитор устраняет обременение, покупатель и продавец оформляют договор купли-продажи и передают его в Росреестр.

После регистрации сделки покупатель предоставляет кредитору новую выписку из ЕГРН, где он является собственником жилья, банк получает погашение вашего кредита, а вы оставшуюся сумму от продажи.

Переуступка долга

Если делаем так, то покупатель приобретает обязательства продавца перед кредитором.

То есть текущая ипотека переходит к покупателю и недвижимость остается в залоге у банка до полной уплаты долга.

Что нужно сделать:

1. Сообщаем банку о желании уступить ипотечные обязательства, с указанием причин.
2. Договариваемся с кредитором о переуступке ипотеки.
3. Найти покупателя, готового на такие условия.
4. Покупатель должен собрать пакет документов исходя из требований банка по ипотечному кредитованию.
5. Банк и покупатель оформляют новый кредитный договор.
6. Если квартира была продана за стоимость, больше остатка долга по кредиту, то разница уплачивается продавцу.

Договора ренты чаще всего заключают пенсионеры.

Рента подразумевает передачу права собственности к плательщику ренты в обмен на уход и денежные выплаты получателю ренты.

Переход права собственности от получателя ренты к плательщику фиксируется сразу после заключения договора ренты, но на квартиру налагается обременение, о чем в ЕГРН делается соответствующая запись.

Обременение снимается после смерти получателя ренты.

ВАЖНО! Продать такое жилье нельзя без согласия получателя ренты.

Согласие на продажу должно быть оформлено в письменном виде и заверено у нотариуса.

После получения согласия можно приступать к поиску покупателя.

К потенциальному покупателю вместе с покупкой квартиры переходят и обязательства по выплате ренты.

Если же покупатель захочет прекратить выплачивать ренту, то право собственности на недвижимость перейдет обратно к получателю ренты.

Купля продажа может быть оформлена стандартным договором, к котором прилагается согласие на продажу, и сделка регистрируется в Росреестре.

Найти покупателя на такую недвижимость будет достаточно сложно, так как платить ренту неопределенное количество времени согласится далеко не каждый.

Кроме того, договора ренты часто оспариваются в судах самими получателями ренты, если их что-то перестало устраивать или их наследниками, после смерти получателя ренты.

Доверительное управление

Для продавца важно понимать, что доверительное управление не дает права управляющему на продажу недвижимости.

Все действия по продаже жилья осуществляет собственник жилья.

Если собственник по какой-либо причине не может заниматься продажей квартиры самостоятельно, необходимо нотариально оформить доверенность на продажу квартиры.

После чего все действия, необходимые для продажи сможет осуществлять доверенное лицо.

Стоит отметить, что скорее всего это осложнит процесс продажи для продавца, так как покупатели крайне неохотно идут на такие сделки, опасаясь мошенничества.

Договор аренды

Наличие договора аренды у продавца на квартиру, которой он владеет не накладывает прямых ограничений на продажу жилья.

Скорее наличие арендаторов с действующим договором аренды может доставить дополнительные хлопоты покупателю.

По закону, если у квартиры появится в период действия договора аренды новый хозяин, наниматели вправе пользоваться недвижимостью до окончания срока аренды.

Поэтому нужно:

• либо необходимо уведомить арендаторов о своем намерении продать квартиру и расторгнуть договор до начала процесса продажи;
• либо искать такого покупателя, который готов купить жилье, но вселиться туда после окончания договора аренды с предыдущим владельцем.

Что делать, если собственник ребенок?

Если продаваемая квартира полностью или частично принадлежит гражданину до 18 лет, то есть несовершеннолетнему по российскому законодательству процесс продажи усложнится.

В первую очередь для продажи недвижимости необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства.

Такое разрешение выдается в течение двух недель с момента письменного обращения родителей или опекунов в органы опеки и попечительства.

Для получения разрешения необходимо собрать пакет документов.

Продажа жилья, принадлежащего детям возможна только в том случае, если взамен детям в собственность предоставляется недвижимость равноценная по площади и условиям проживания или улучшающая условия проживания детей.

После получения разрешения можно оформлять договор купли-продажи.

К СВЕДЕНИЮ! Согласно ФЗ № 122 все сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних подлежат обязательной регистрации у нотариуса.

Более подробно о процессе продажи жилья с несовершеннолетними собственниками можно посмотреть здесь.

Долевая собственность

Продать жильё, принадлежащее одному собственнику гораздо проще чем недвижимость, имеющую несколько владельцев.

На недвижимость в долевой собственности сложнее найти покупателя.

В общих чертах продажа доли в квартире, или ином жилье мало чем отличается от продажи другой недвижимости.

Перед продажей вы должны уведомить всех остальных собственников жилья о своем намерении продать долю, так как по закону они имеют приоритет в праве покупки (ст. 250 ГК РФ ч.1).

Причем сообщить о своем желании нужно письменно, подробно описав условия продажи.

Направить письменные уведомления о продаже лучше всего с уведомлением получателей о доставке.

Иначе другие собственники жилья могут оспорить вашу сделку купли продажи в суде.

Если у них будут доказательства того, что они не были извещены о продаже суд признает сделку ничтожной.

В случае отказа остальных совладельцев от покупки вашей доли от них нужно получить письменной согласие на продажу вашей доли, после чего можно приступать к продаже (пункт 2 ст.250 ГК РФ).

Согласно ФЗ № 122 все сделки с отчуждением долевой собственности проходят с участием нотариуса.

Далее сделка проходит регистрацию в Росреестре, где подтверждается факт перехода права собственности.

Совместная собственность

По российскому законодательству все имущество, в том числе и недвижимость, приобретённая в браке является совместной собственностью супругов.

Исключение составляет недвижимость, подаренная одному из супругов в период брака, или приобретённая ранее заключения брака.

Поэтому для продажи такой недвижимости необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу, даже если на момент продажи супруги находятся в разводе.

После получения согласия второго супруга сделка купли-продажи проходит в обычном порядке.

Продажа квартиры с прописанными людьми

Как правило на этапе подготовки к сделке многие покупатели проводят проверку так называемой «юридической чистоты квартиры».

То есть проверку объекта недвижимости на предмет различных обременений, которые могут привести к возникновению негативных последствий для покупателя.

Именно с этой целью продавец готовит:

• выписки из ЕГРН;
• домовой книги;
• лицевых счетов.

Наличие прописанных лиц в продаваемом жилье можно отнести к скрытым обременениям.

Как правило, при фактической передачи недвижимости все зарегистрированные люди должны быть сняты с регистрационного учета.

Это обязательства продавца.

В предварительные договора купли-продажи обычно включается пункт, который регламентирует количество зарегистрированных лиц и сроки их снятия с регистрационного учета.

Если продавец не снимет обременение с квартиры перед продажей, то заниматься вопросами снятия с учета прописанных жильцов придётся покупателю.

Поэтому до покупки жилья покупателю важно убедится в отсутствии зарегистрированных там лиц.

Для снятия с регистрационного учета зарегистрированным лицам необходимо обратится в управление миграционной службы по месту регистрации.

Если в составе прописанных лиц есть дети до 14 лет, за них заявление подают их родители.

Следует принять во внимание, что несовершеннолетние должны быть зарегистрированы по месту регистрации одного из родителей и выписать их «в никуда» нельзя.

Рассмотрев основные виды явных и скрытых обременений при продаже недвижимости можно прийти к выводу, что продать жильё с обременением сложно, но возможно, за исключением случаев с арестованной недвижимостью.

Но чтобы избежать ошибок и потери времени в таких случаях лучше доверить продажу недвижимости опытному риэлтору.

Сделки по продаже недвижимости могут быть весьма рискованными. Особенно это касается продажи жилья с обременением. Тем не менее, владельцы таких квартир порой пытаются их продать. Возможна ли такая сделка, и какие проблемы она может породить – рассмотрим в этой статье.

Понятие обременения

Обременением является любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. В результате, сохраняя право собственности, его владелец не может продать такой объект.

Также к обременению часто относят преимущественные права третьих лиц, претензии наследников квартиры и т.д.

Игнорирование обременений приводит к судебному аннулированию сделки.

Как узнать о наличии обременения?

При покупке квартиры с обременением необходимо проверить его наличие и вид такого ограничения недвижимости.

Существует несколько документов, в которых отражается информация об обременениях:

• Выписка из ЕГРН. Основной документ, в котором можно увидеть, находится ли квартира в ипотеке, в договоре ренты, долгосрочной аренде, долевой собственности или в собственности несовершеннолетних.
• Домовая книга или справка о прописанных даёт информацию об официальных жильцах квартиры.
• Узнать о наличии лиц, отказавшихся от приватизации можно из договора приватизации и справки о прописанных. Нужно сравнить эти документы.
• Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут были ли использованы эти деньги для покупки квартиры.

Чаще всего именно выписку из реестра недвижимости используют для доказательства чистоты сделки и отсутствия обременений при продаже квартиры.

Основные виды таких ограничений на сделки с квартирой стоит рассмотреть подробнее, так как в некоторых случаях без их снятия продать и купить квартиру не удастся, либо придётся получать разрешение третьей стороны сделки.

Ипотека банка

В течение всего времени выплат ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка. Он может продать это жильё, если заёмщик не платит по кредиту. Любые сделки с этой квартирой, как и её перепланировка возможны лишь по согласию банка.

Залог в пользу продавца

Это схожий с ипотекой вид обременения. Но квартира в залоге находится не у банка, а у её бывшего владельца. Оформляется такой залог в ситуации рассрочки выплат за квартиру. Таким образом, продавец обезопасит себя. Если покупатель перестаёт платить, он может продать квартиру другому человеку.

Сам новый владелец продать квартиру с обременением не может, пока не погасит весь долг.

Прописанные люди

Несмотря на то, что прав блокировать сделки с квартирой у прописанных не собственников нет, они могут существенно усложнить пользование такой квартирой. По закону, даже если сделка заключена без их ведома, они обязаны выписаться. В ином случае их выпишет суд. Но есть ряд категорий граждан, которых выписать сложно или вообще невозможно:

• Несовершеннолетние жильцы. Их можно выписать только при предоставлении нового места жительства, которое по основным характеристикам не уступает предыдущему.
• Лица, отказавшиеся от приватизации. Их не удастся выписать даже по решению суда. За такими людьми сохраняется пожизненное право на проживание в квартире.

Поэтому важно перед заключением сделки проверить справку о прописанных жильцах, в которой указаны даты их рождения. Так можно сразу увидеть наличие несовершеннолетних прописанных.

Отказавшиеся от приватизации отражены в договоре-основании приватизации.

Дополнительный метод защиты в такой ситуации – требовать от продавца подписать нотариальное обязательство выписать всех жильцов.

Обычно в ренту продают квартиры пожилые одинокие люди. После подписания договора, права на квартиру переходят новому владельцу, но за старым сохраняется пожизненное право проживания и содержания его за счёт покупателя.

При продаже квартиры с обременением такого рода необходимо письменное согласие рентополучателя, заверенное нотариусом. Сразу после подписания ДКП, новый владелец квартиры становится обязанным выплачивать ренту.

Сдача квартир в аренду – распространённая практика. Важный нюанс заключается в том, что договоры аренды на срок менее одного года не регистрируются в Росреестре. Поэтому при заключении сделки их отследить невозможно. Вторая проблема, что арендные договоры, даже на длительный срок, автоматически при продаже квартиры не расторгаются. Всё это создаёт для покупателя дополнительные проблемы.

Арест и запрещение приставов

Обычно судебные приставы арестовывают квартиру за:

• Долги по коммунальным платежам.
• По алиментам.
• За неуплату налогов.
• Непогашенные штрафы.
• По решению суда.

Продать такую квартиру невозможно, не погасив долги. Данные об аресте будут отражены в ЕГРН в течение 1-3 дней после его наложения.

У должника только один вариант:

• Погасить долг, чтобы снять арест.
• Продать квартиру без обременений.

Если долг очень большой и должник его не выплачивает, то приставы могут продать квартиру в счёт погашения долга.

Несовершеннолетние и недееспособные

Главная проблема в продаже квартиры с такими собственниками или жильцами в том, что на это нужно согласие органов опеки и попечительства. А они, в первую очередь, будут думать об интересах подопечных.

Поэтому для продажи квартиры с обременением этого вида нужно:

• Найти для несовершеннолетнего другое жильё, соответствующе по основным параметрам продаваемому.
• Получить согласие органов опеки.
• Зарегистрировать сделку купли-продажи у нотариуса.

Несоблюдение этих требований приведёт к аннулированию сделки по иску органов опеки.

Материнский капитал

Покупка квартиры с использованием этой субсидии требует выделить доли в квартире детям. Соответственно, она будет обременена несовершеннолетними собственниками. Но если доли не выделены и квартира была продана, то в будущем, до достижения 21 года сами дети могут аннулировать такую сделку через суд.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (499) 391-70-75
(Москва)

+7 (812) 305-27-75
(Санкт-Петербург)

8 (800) 550-97-45
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Разрешение супруга и преимущественное право сособственников

Квартира, которая считается совместно нажитым имуществом, может быть продана только с согласия второго супруга. Такое согласие должно быть письменным и заверенным нотариусом. Иначе, супруг сможет аннулировать сделку в суде в течение года после продажи квартиры.

При долевой собственности, каждый из совладельцев имеет преимущественное право выкупа доли. Для этого её продавец должен уведомить всех совладельцев и в течение месяца ждать их ответ. Если никто выкупить долю не захотел, то продавец может продать её третьему лицу. Но при несоблюдении требования об уведомлении совладельцев, они могут оспорить сделку в течение трёх месяцев после её заключения.

Наследники

При покупке квартиры у наследников важно удостовериться, что на неё нет претензий у других наследников. Если нотариус допустил ошибку, и кто-то не был включён в список наследников, то этот человек может оспорить сделку с квартирой в суде.

Ещё один вид обременений, связанных с наследством – завещательный отказ. На основании такого документа его обладатель имеет право пожизненного проживания в квартире. Продажа квартиры с этим обременением не отменяет такого права.

Для проверки этих ограничений нужно сравнивать свидетельство о наследстве и расширенную выписку из ЕГРН.

Варианты продажи

Продажа квартиры с обременением возможно в двух случаях:

• Снятие обременения.
• Согласие третьих лиц.

Нужно учитывать, что некоторые виды обременений (например, арест) вообще не позволяют заключать сделки с квартирой. Поэтому без их снятия продажа жилья невозможна.

Погасить обременение перед продажей

Ипотека, арест или рассрочка – виды обременений, которые лучше всего снять перед продажей квартиры.

При отсутствии денег на погашение ипотеки, можно погасить её за счёт покупателя.

Для этого:

• С покупателем заключают предварительный договор купли-продажи. В нём указана обязанность продавца снять обременение с помощью денег покупателя. Продавец даёт расписку о получении денег.
• Погашают долг.
• Снимают обременение в Росреестре.
• Получают новую выписку из ЕГРН и заключают основной договор продажи.

Этот процесс занимает определённое время, но зато снижает риски по сделки с недвижимостью.

Продать квартиру с обременением

Как уже сказано выше, для такой сделки необходимо получить согласие третьих лиц, которые имеют права на квартиру. Кроме этого в самом договоре купли-продажи нужно указать наличие обременения и его последствия для покупателя. Если этого не сделать, у него появится право требовать в суде возмещение убытков связи с внезапно выяснившимся обременением.

Согласие нужно получать:

• У банка (при ипотеке).
• У предыдущего продавца (при залоге в его пользу).
• У рентополучателя.
• У супруга.
• В органах опеки и попечительства (при обременении с несовершеннолетними).

Это ключевой момент процесса продажи квартиры с обременением. Далее вся сделка происходит, как и с квартирами без дополнительных ограничений.

Риски покупателя

Главный риск в том, что сделку могут аннулировать в суде. Это возможно:

• Если квартира в залоге.
• Арестована.
• Отсутствует согласие второго супруга (когда продавец в официальном браке).
• Есть несовершеннолетний владелец.
• Есть совладельцы.
• Права наследников были нарушены.
• При обременении в виде ренты.

В иных ситуациях сделку не расторгнут, но новый владелец получит квартиру с жильцами. Чтобы этого не произошло нужно внимательно проверять описанные выше документы.

Нельзя сказать, что подобные сделки имеют только негативную сторону. Обременение также может иметь свои плюсы. Главным образом – низкую стоимость квартиры. Поэтому при участии грамотного риэлтора такая сделка может оказаться весьма выгодной.

Ещё один вариант – переуступка прав на квартиру в строящемся доме. Естественно, такой объект недвижимости обойдётся дешевле, чем готовая квартира. Это и делает такие сделки выгодными.

И, наконец, покупка квартиры, находящейся в ипотечном залоге у банка, может быть выгодна тем, кто не имеет денег на покупку квартиры сразу, но готов выплачивать этот кредит.

Содержание договора купли-продажи

В этом документе важно указать:

• Данные сторон сделки.
• Информацию о квартире.
• Стоимость.
• Порядок расчёта и передачи квартиры.
• Ответственность сторон, если они не выполнят условия.

Также обязательно внести в договор пункт о сути обременения и его последствиях.

Документы

Продажа квартиры с обременением требует подачи ряда документов:

• Совместного заявления о переходе права собственности.
• Технических документов на квартиру.
• Справки о количестве прописанных.
• Справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
• Соглашения о залоге, если таковое необходимо.
• Договора купли-продажи.

В конкретных случаях также может понадобиться разрешение органов опеки, согласие супруги и иные документы.

Стоимость услуги и сроки её оказания

Основная часть расходов будет касаться оплаты услуг нотариуса, технических специалистов (например, при оценке стоимости жилья) и юристов. Цены на эти услуги могут существенно различаться.

Что касается фиксированной оплаты, то таковой будет госпошлина за регистрацию прав в Росреестре. Она составляет 2000 рублей.

После заключения договора сроки регистрации прав составляют 7-10 дней. Напрямую через Росреестр, не более 7, а при подаче документов через МФЦ – до 10 дней.

Минусы покупки

Главная опасность покупки квартиры с обременением в том, что после заключения сделки продавец откажется снять обременение. Эту проблему можно решить, договорившись, или в суде.

Как и в любых других договорах купли-продажи, в случае продажи жилья с обременением, покупатель может выплачивать его стоимость по частям. Для этого в ДКП нужно чётко описать график внесения платежей.

При задержке выплат продавец может потребовать вернуть квартиру, но только, если уже выплачено менее половины её стоимости.